CA Metz, 9 déc. 2025, RG 24/00386

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00386 - N° Portalis DBVS-V-B7I-GDXL

Minute n° 25/00175

S.A.R.L. AU 38

C/

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5], S.C.I. ANACONDA V, S.C.I. GPRI

Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG

24 Janvier 2017

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Cour d'appel de Colmar

Arrêt du 12 décembre 2018

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Cour de cassation

Arrêt du 3 décembre 2020 rectifié par arrêt du 25 mars 2021

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Cour d'appel de Nancy

Arrêt du 15 juin 2022

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Cour de cassation

Arrêt du 11 janvier 2024

COUR D'APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

RENVOI APRES CASSATION

ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE A LA REPRISE D'INSTANCE :

S.A.R.L. AU 38

Représentée par son représentant légal,

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par Me Gilles ROZENEK, avocat postulant au barreau de METZ et de Me Etienne PERNOT avocat plaidant du barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS A LA REPRISE D'INSTANCE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6] Agissant par son syndic la SARL ALSIMMO [Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentée par Me Patrick VANMANSART, avocat postulant au barreau de METZ et de Me Jean GEHIN avocat plaidant du barreau d'EPINAL

S.C.I. ANACONDA V

Représentée par son représentant légal pour ce domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat postulant au barreau de METZ et de Me Jean WEYL avocat plaidant du barreau de STRASBOURG

S.C.I. GPRI

Représentée par son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentée par Me David ZACHAYUS, avocat postulant au barreau de METZ et de Me Carole SAINSARD avocat plaidant du barreau de STRASBOURG

DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Septembre 2025 tenue par Mme Catherine DEVIGNOT, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 09 Décembre 2025, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : Mme DEVIGNOT, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : Mme MARTIN,Conseillère

M. MICHEL,Conseiller

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme Catherine DEVIGNOT, conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre et par Mme Marion GIACOMINI, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 28 septembre 2015, la SCI Anaconda V a donné à bail à la SARL Au 38 des locaux commerciaux à usage de bar-restaurant situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 7] Strasbourg (Bas Rhin).

Le 30 septembre 2015, la SARL Au 38 a acquis le fonds de commerce.

Les travaux de réaménagement des locaux engagés par la SARL Au [Adresse 4] ont conduit à la découverte de désordres qui ont fait obstacle à la poursuite des travaux et à l'exploitation du fonds de commerce.

A la requête de la SARL Au 38 et par ordonnance du 1er décembre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Strasbourg a désigné un expert, afin de déterminer si les lieux pouvaient être exploités au regard des désordres invoqués. La mission a ensuite été étendue à de nouveaux désordres.

L'expert a établi une note le 22 juin 2016 par laquelle il a indiqué que le plafond du rez-de-chaussée comportait une poutre déformée qui affectait la structure de l'immeuble et nécessitait un étaiement dans les plus brefs délais. Il a précisé que ce désordre, concernant les parties communes, était sans lien avec les travaux engagés par la société.

Estimant qu'elle ne pouvait exploiter les lieux, la SARL Au [Adresse 4] a, par actes d'huissier du 17 novembre 2016, fait assigner la SCI Anaconda V et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] Strasbourg (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal de grande instance de Strasbourg afin d'obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum au paiement de la somme de 45.071 euros correspondant aux loyers payés sans contrepartie d'octobre 2015 à octobre 2016, d'une indemnité mensuelle de 3.467 euros à compter du 1er novembre 2016 jusqu'au jour où les locaux seront exploitables, une provision de 50.000 euros à valoir sur son préjudice et le renvoi à la mise en état pour le surplus.

Par jugement contradictoire du 24 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Strasbourg a:

- condamné in solidum la SCI Anaconda V et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à payer à la SARL Au [Adresse 4] la somme de 40.894 euros en remboursement de 10 mois de loyers ainsi que la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- autorisé la SARL Au [Adresse 4] à suspendre le paiement du loyer prévu au bail du 28 septembre 2015 «jusqu'à ce qu'il en aura été autrement décidé»

- rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] formées contre la SCI Anaconda V

- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à garantir la SCI Anaconda V des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 40.894 euros et 2.000 euros

- ordonné l'exécution provisoire et renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 25 avril 2017.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration déposée au greffe de la cour d'appel de Colmar le 23 février 2017. La SCI Anaconda V et la SARL Au 38 ont formé chacune un appel incident.

Par arrêt contradictoire du 12 décembre 2018, la cour d'appel de Colmar a :

- écarté des débats la pièce n°31 produite par la SARL Au 38

- infirmé en toutes ses dispositions le jugement du 24 janvier 2017 du tribunal de grande instance de Strasbourg

Statuant à nouveau,

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL Au 38 :

- la somme de 26.100,91 euros correspondant aux loyers payés par la SARL Au 38 du 23 avril 2016 au 24 janvier 2017

- une indemnité mensuelle égale au montant du loyer indexé, de l'avance sur charges et de la taxe foncière que la SARL Au 38 aura payé en exécution du bail authentique du 28 septembre 2015, ce à compter du 25 janvier 2017 et jusqu'à nouvelle décision du tribunal de grande instance de Strasbourg, qui demeure saisi au fond

- dit n'y avoir lieu à appel en garantie par la SCI Anaconda V du syndicat des copropriétaires

Y ajoutant,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'ensemble de la procédure de première instance et d'appel ainsi qu'aux dépens de la procédure de référé expertise

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer respectivement à la SARL Au [Adresse 4] et à la SCI Anaconda V la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour l'ensemble de la procédure de première instance et d'appel

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires et la SARL Au [Adresse 4] ont formé un pourvoi contre l'arrêt rendu le 12 décembre 2018 par la cour d'appel de Colmar. Les deux procédures ont été jointes.

Par arrêt du 3 décembre 2020, rectifié par arrêt du 25 mars 2021, la Cour de cassation a :

- cassé et annulé, sauf en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL Au [Adresse 4] la somme de 26.100,91 euros correspondant aux loyers payés du 23 avril 2016 au 24 janvier 2017, dit n'y avoir lieu à appel en garantie par la SCI Anaconda V du syndicat des copropriétaires et condamné le syndicat des copropriétaires à payer respectivement à la SARL Au [Adresse 4] et à la SCI Anaconda V la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu par la cour d'appel de Colmar

- remis, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Nancy.

- condamné la SARL Au [Adresse 4] et la SCI Anaconda V aux dépens

- rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 par la SARL Au [Adresse 4] et la SCI Anaconda V à l'encontre du syndicat des copropriétaires et la demande de la SARL Au [Adresse 4] contre la SCI AnacondaV

- condamné la SARL Au [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros sur ce même fondement.

La Cour de cassation a d'abord rappelé que la cour d'appel avait retenu que la poutre maîtresse et les solives étaient des parties communes, que le plancher haut du rez-de-chaussée ne remplissait pas sa fonction, qu'il présentait un risque pour la sécurité des personnes et des biens, que des travaux de renforcement étaient à prévoir et que des travaux d'étaiement provisoire devaient être mis en place. Elle a ensuite considéré que la cour d'appel en avait justement déduit que le syndicat devait réparation à raison des loyers payés par la locataire, placée de ce fait dans l'impossibilité de poursuivre l'exploitation du fonds de commerce de bar-restaurant.

Elle a en revanche considéré que la cour, qui était saisie de l'entier litige par l'appel général interjeté, avait méconnu l'étendue de ses pouvoirs en condamnant le syndicat des copropriétaires à payer une indemnité mensuelle au fond jusqu'à la décision du tribunal de grande instance de Strasbourg demeurant saisi au fond.

La Cour de cassation a aussi relevé que la cour avait violé l'article 1719 1° du code civil en refusant la demande d'indemnisation formée contre le bailleur aux motifs qu'il n'était pas établi que la déformation de certains éléments de structure du rez-de-chaussée relevait de la responsabilité contractuelle de la bailleresse. La Cour de cassation a considéré qu'en statuant ainsi tout en constatant que le plancher haut du rez-de-chaussée ne remplissait pas sa fonction, qu'il présentait un risque pour la sécurité des personnes et des biens et que des travaux étaient à prévoir, il s'en déduisait que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance.

Par déclaration déposée au greffe le 1er février 2021, la SARL Au 38 a saisi la cour d'appel de Nancy désignée comme cour d'appel de renvoi. Par déclaration déposée au greffe le 2 février 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a également saisi la cour d'appel de Nancy. Par ordonnance du 23 juin 2021, la jonction de ces deux déclarations a été ordonnée.

La SCI Anaconda V a vendu, par acte du 29 avril 2021, le local à la SCI GPRI qui est intervenue à l'instance.

Par arrêt contradictoire rendu le 15 juin 2022, la cour d'appel de Nancy a :

- déclaré irrecevables les demandes formées par la SARL Au [Adresse 4], sauf s'agissant de celle formée au titre du remboursement par le syndicat des copropriétaires des loyers, charges et taxes foncières échus après le 25 janvier 2017

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL Au [Adresse 4] la somme de 27.256,67 euros, correspondant à l'indemnité mensuelle égale au montant du loyer indexé, de l'avance sur charges et la taxe foncière, due à compter du 25 janvier 2017 jusqu'au 8 novembre 2017

- débouté le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie formé à l'encontre de la SCI Anaconda V et de la SCI GPRI

- débouté le syndicat des copropriétaires, la SCI Anaconda V et la SCI GPRI de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles de procédure exposés devant la cour d'appel de renvoi

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL Au [Adresse 4] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure exposés devant la cour d'appel de renvoi

- condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel, ces derniers comprenant ceux exposés devant la cour d'appel de renvoi, ainsi que les frais de l'expertise ordonnée le 1er décembre 2015 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Strasbourg.

La SARL Au 38 a formé un pourvoi contre l'arrêt rendu le 15 juin 2022 par la cour d'appel de Nancy.

Par arrêt du 11 janvier 2024, la Cour de cassation a :

- cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 juin 2022 par la cour d'appel de Nancy

- remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Metz

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens

- rejeté la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par ce dernier et l'a condamné à payer à la SARL Au 38 la somme de 3.000 euros sur ce fondement.

La Cour de cassation a affirmé que l'arrêt du 3 décembre 2020 n'avait exclu du champ de la cassation que le chef de dispositif ayant condamné le syndicat des copropriétaires à indemniser la locataire des loyers payés entre le 26 avril 2016 et le 24 janvier 2017, ce qui imposait à la juridiction de renvoi de statuer sur toutes les autres demandes. Elle en a déduit qu'en déclarant irrecevables les demandes de la locataire, sauf celle en remboursement des loyers, charges et taxes foncières échus après le 25 janvier 2017, aux motifs que la décision du 12 décembre 2018 avait été cassée uniquement en ce qu'elle avait condamné le syndicat des copropriétaires à payer au locataire une indemnité mensuelle à compter du 25 janvier 2017 jusqu'à nouvelle décision du tribunal de grande instance de Strasbourg et que les autres dispositions de l'arrêt, s'agissant notamment de la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement des loyers du 26 avril 2016 au 24 janvier 2017 étaient définitives, la cour d'appel de Nancy avait violé les articles 623, 624, 625 et 638 du code de procédure civile.

En outre, la Cour de cassation a affirmé que pour condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la locataire une certaine somme correspondant à une indemnité mensuelle égale au montant du loyer indexé, de l'avance sur charges et de la taxe foncière à compter du 25 janvier 2017 jusqu'au 8 novembre 2017, l'arrêt retenait un loyer majoré d'un montant total de 2.889,40 euros, sans analyser, fût-ce de façon sommaire, les pièces produites par la locataire pour justifier de son préjudice, ni viser celles d'entre elles sur lesquelles elle fondait sa décision. La Cour de cassation en a déduit que la cour d'appel de Nancy n'avait pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile et que le défaut de réponse aux conclusions constituait un défaut de motifs.

Par déclaration déposée au greffe le 28 février 2024, la SARL Au [Adresse 4] a saisi la cour de céans aux fins de reprise d'instance après cassation.

Par ses dernières conclusions récapitulatives déposées le 27 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Au 38 demande à la cour de :

« Sur l'appel/la saisine de la SARL Au 38 »,

- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg du 24 janvier 2017 en ce qu'il a :

- condamné in solidum la SCI Anaconda V et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 40.894 euros ainsi que la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a autorisée à suspendre le paiement du loyer prévu au bail du 28 septembre 2015 « jusqu'à ce qu'il en aura été autrement décidé » 

Statuant à nouveau,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité égale au montant du loyer indexé et de ses accessoires (acomptes sur charges et remboursement de taxe foncière) à compter du 1er novembre 2015 jusqu'au 30 novembre 2021, soit la somme de 313.551,01 euros, outre intérêt au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 680.000 euros au titre du préjudice d'exploitation et perte de valeur, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation

Subsidiairement,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une provision de 180.000 euros

- ordonner une expertise (spécialité comptabilité), et confier à l'expert la mission de :

réunir les parties, se faire remettre toutes pièces utiles, donner son avis sur le préjudice qu'elle a subi et plus généralement, fournir tout élément technique, comptable et de fait pouvant être utile pour permettre à la juridiction de statuer sur ses demandes d'indemnisation

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 100.000 euros au titre du préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation 

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 602.011,82 euros au titre des autres préjudices, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation

- confirmer le jugement pour le surplus

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 100.000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de première instance, d'appel (cour de [Localité 13], cour de [Localité 15] et cour de céans), de cassation et de la procédure de référé expertise

« Sur l'appel/la saisine du syndicat des copropriétaires »,

- déclarer l'appel du syndicat des copropriétaires irrecevable et mal fondé et le rejeter

Sur l'appel incident de la SCI Anaconda V,

- déclarer l'appel incident de la SCI Anaconda V irrecevable et mal fondé et le rejeter.

La SARL Au 38 fait valoir que le local loué comportait de graves désordres affectant les parties communes de l'immeuble, empêchant l'exploitation normale du fonds de commerce. Elle affirme que, conformément à l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et, subsidiairement, à l'article 1242 du code civil, le syndicat des copropriétaires en est responsable de plein droit. Elle ajoute que ce dernier ne démontre pas l'existence d'une faute d'un tiers.

Elle soutient qu'il existait d'autres désordres relevant du bailleur, qui n'ont pu être résolus qu'après les travaux de reprise de la structure. A ce titre, elle indique que le syndicat a été particulièrement passif et n'a réalisé qu'en novembre 2017 les travaux de réparation, qui se sont avérés partiels, insuffisants et tardifs. Elle précise, d'une part, que le dossier des ouvrages exécutés ainsi que les attestations d'assurance ne lui ont jamais été remis, d'autre part, que le syndicat et le bailleur ne justifient pas de la validation des travaux par un bureau de contrôle, ce qui rend impossible l'utilisation du local.

La SARL Au 38 indique que le nouveau bailleur, la SCI GPRI, a pris l'initiative de faire intervenir à ses frais la société CAPEM en qualité de bureau de contrôle pour faire lever les réserves affectant les travaux de reprise réalisés par le syndicat. Elle expose, en outre, que ce n'est qu'après la cession de son droit au bail que les désordres ont pu être levés et le local mis en exploitation, soulignant que le syndicat avait reconnu sa responsabilité en acceptant de prendre en charge certains frais à l'occasion de son assemblée générale du 12 avril 2022. Elle soutient qu'elle n'a jamais pu exploiter le local, cette exploitation pour une activité de restauration étant impossible en raison des désordres subsistants, et qu'elle a payé les loyers à perte jusqu'au 30 novembre 2021. Elle précise que la sous-location autorisée par le bailleur du 13.11.2019 au 22.03.2020 mentionnait les désordres et ne signifiait pas que le local permettait d'exploiter un restaurant.

Subsidiairement, elle souligne qu'à supposer que les travaux puissent être repris après le 7 novembre 2017, il lui aurait fallu au moins 6 mois pour mobiliser les entreprises, puis 7 mois de travaux. Elle estime que le fonds n'aurait ainsi pu être exploité qu'à compter du 31 décembre 2019, sans toutefois pouvoir bénéficier d'une exploitation normale au regard des désordres subsistants. Elle estime que la cour devrait dans ce cas admettre un préjudice au moins égal à la moitié des loyers postérieurement à cette date.

La SARL Au 38 invoque ensuite l'existence d'un préjudice considérable comprenant les loyers et accessoires versés à tort, une perte d'exploitation, une perte de valeur du fonds de commerce, un gain manqué et un préjudice moral. Par ailleurs, elle évoque avoir engagé de nombreuses dépenses devant être indemnisées.

La SARL Au 38 conteste le caractère nouveau de ses demandes ainsi que l'exploitabilité du local à compter du 13 novembre 2019. Sur ce point, elle précise que le bail de sous-location versé aux débats mentionnait les désordres affectant le local et stipulait que le sous-locataire prendrait les lieux en l'état pour les besoins de sa campagne électorale.

Par ses dernières conclusions récapitulatives déposées le 21 janvier 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Sur son appel principal,

- déclarer son appel recevable et bien fondé

- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg du 24 janvier 2017 en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau,

- débouter la SARL Au [Adresse 4] de ses demandes dirigées à son encontre

- débouter la SARL Au [Adresse 4] et la SCI Anaconda V de l'ensemble de leurs prétentions

A titre subsidiaire, si par impossible les demandes de la SARL Au [Adresse 4] devaient prospérer,

- juger les demandes présentées à son encontre mal fondées pour la période postérieure au 8 novembre 2017

- prononcer les condamnations à son encontre en quittances ou deniers

- déclarer l'appel en garantie formé contre la SCI Anaconda V et la SCI GPRI recevable et bien fondé

En conséquence,

- condamner la SCI Anaconda V « à le tenir quitte et indemne » de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, tant au principal, dommages et intérêts, accessoires, frais et dépens, article 700 du code de procédure civile et débours

- condamner la SCI GPRI « à le tenir quitte et indemne » de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, tant au principal, dommages et intérêts, accessoires, frais et dépens, article 700 du code de procédure civile et débours

- dire et juger qu'il ne saurait être tenu pour l'intégralité du préjudice

En conséquence et en tout état de cause,

- réduire les montants de la condamnation à de plus justes proportions

- juger que la période d'indemnisation au titre de laquelle sa responsabilité serait retenue ne peut être postérieure à la date du 8 novembre 2017

Concernant les demandes de la SCI Anaconda V et de la SCI GPRI,

- rejeter la demande de la SCI Anaconda V à son encontre tendant à se faire garantir de toute condamnation

- rejeter la demande de la SCI GPRI à son encontre tendant à se faire garantir de toute condamnation 

- rejeter toutes autres demandes à son égard

En tout état de cause,

- condamner la SARL Au [Adresse 4] d'une part, la SCI Anaconda V et la SCI GPRI d'autre part à lui payer la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

- les condamner aux entiers frais et dépens

Sur les appels incidents,

- déclarer les appels incidents de la SARL Au [Adresse 4] et de la SCI Anaconda V recevables mais mal fondés

En conséquence,

- les débouter de l'ensemble de leurs prétentions.

Le syndicat des copropriétaires expose avoir entrepris les travaux relevant des parties communes dès l'achèvement de l'expertise judiciaire et les avoir réceptionnés sans réserve le 2 novembre 2017. Ainsi, il soutient que la SARL Au [Adresse 4] était en capacité de reprendre les travaux de rénovation envisagés à compter du 8 novembre 2017, date à laquelle elle a été informée de l'achèvement des travaux structurels. Il ajoute, d'une part, que l'appelante a simplement renoncé à exploiter son fonds de commerce tout en engageant des réclamations incidentes pour percevoir des indemnités mensuelles et, d'autre part, que n'ayant pas restitué les sommes indûment perçues, cette dernière s'est rendue débitrice d'une somme de 200.000 euros. Il précise que les travaux auxquels il a consenti à l'occasion de l'assemblée générale du 12 avril 2022 ne sont pas à l'origine de l'inexploitation du fonds de commerce.

Il rappelle que le rejet de son appel en garantie a fait l'objet d'une cassation. A ce titre, il soutient que la SCI Anaconda V engage sa responsabilité au visa de l'article 1242 du code civil en tant que gardienne du comportement de la poutre litigieuse, encastrée dans un faux plafond de son lot privatif, dont elle seule pouvait vérifier l'état afin de l'alerter. Le syndicat considère que sa responsabilité ne peut être engagée sur ce fondement. Il affirme que la transaction conclue entre la SARL Au 38 et la SCI Anaconda V lui est inopposable par l'effet relatif des conventions. Il indique, en outre, que les travaux conduits par le copropriétaire ou ses ayants droit dans les années 1990 puis de 2005 à 2007, sans autorisation du syndicat, ont fragilisé la poutre de sorte qu'il y a lieu de retenir la faute du propriétaire ou de ses ayants cause. Il ajoute que la passivité du bailleur a aggravé le préjudice d'exploitation subi par la SARL Au 38.

Par ailleurs, il vise l'article 1310 du code civil et conteste l'existence d'une obligation solidaire avec les propriétaires. Il réfute le principe d'une condamnation in solidum s'agissant de désordres distincts et indépendants et relève que la perte d'exploitation et le trouble de jouissance subis par le preneur ne lui sont pas exclusivement imputables. Il précise que la SCI GPRI répond des défauts de délivrance conforme imputables au bailleur initial depuis son acquisition et est responsable personnellement, venant aux droits et obligations de ce dernier.

Le syndicat estime que les montants mis en compte par la SARL Au 38 sont infondés. Il affirme que les préjudices allégués ne sont pas démontrés et ne présentent aucun caractère certain et direct avec les griefs mis en 'uvre. De surcroît, il soutient que les demandes portées devant la cour sont irrecevables en application de l'article 564 du code de procédure civile et que la demande d'expertise comptable présentée est injustifiée, notamment au regard de l'article 146 du code de procédure civile.

Sur les frais, il soutient que la cour n'a pas vocation à arbitrer un article 700 du code de procédure civile pour l'intégralité des procédures auxquelles la SARL Au 38 a été partie. Il indique ne pas avoir été partie à la procédure devant le juge de l'exécution. Enfin, il précise que l'évaluation du préjudice d'exploitation subi par l'appelante ne faisait pas partie de la mission de l'expert.

Par ses dernières conclusions récapitulatives déposées le 14 mars 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Anaconda V demande à la cour de :

- rejeter l'appel de la SARL Au 38, le dire mal fondé

- rejeter l'appel incident du syndicat des copropriétaires, le dire mal fondé

- recevoir l'appel incident de la SCI Anaconda V et le dire bien fondé

- infirmer partiellement le jugement du 24 janvier 2017, en ce qu'il est entré en voie de condamnation à son égard et en ce qu'il l'a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL Au [Adresse 4] une somme de 40.894 euros, à payer une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il a autorisé la SARL Au [Adresse 4] à suspendre le paiement du loyer prévu au bail du 28 septembre 2015 jusqu'à ce qu'il en aura été autrement décidé

En conséquence et statuant à nouveau,

- déclarer les demandes de la SARL Au [Adresse 4] irrecevables, en tout état de cause mal fondées

- débouter la SARL Au [Adresse 4] de l'ensemble de ses demandes

- déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables, en tout état de cause mal fondées

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes

- confirmer le jugement pour le surplus, notamment en ce qu'il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires sur appel en garantie à son encontre

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel.

A titre liminaire, la SCI Anaconda V relève que la SARL Au [Adresse 4] n'a formulé aucune demande à son encontre. En toute hypothèse, elle soutient que de telles prétentions n'auraient pu prospérer, la vente des murs du local commercial étant intervenue au profit de la SCI GPRI le 29 avril 2021.

Elle indique que le syndicat des copropriétaires a effectué les travaux de structure et les a réceptionnés le 2 novembre 2017. Toutefois, le procès-verbal de réception ainsi que les notes de calculs n'ont été communiqués aux parties que le 27 décembre 2017. Elle précise avoir, par la suite, réalisé les travaux complémentaires réclamés par le preneur, tout en considérant qu'ils n'étaient pas à sa charge. En conséquence, elle soutient que la SARL Au [Adresse 4] était en mesure d'exploiter les lieux à compter du 31 janvier 2018, date d'achèvement des travaux effectués par le bailleur. Elle souligne que la SARL Au [Adresse 4] n'a pas entrepris de travaux d'aménagement, ce qui témoigne un désintérêt pour l'exploitation des lieux. A titre surabondant, elle fait valoir que le preneur connaissait l'absence de danger structurel des locaux pour les avoir donnés en sous-location entre le 13 novembre 2019 et le 22 mars 2020.

Elle conteste la recevabilité, comme le bien-fondé, de l'appel en garantie exercé par le syndicat des copropriétaires. A ce titre, elle considère que les demandes de la SARL Au [Adresse 4] sont irrecevables en vertu de l'article 564 du Code de procédure civile, et dépourvues de tout fondement dès lors que les locaux étaient exploitables. Elle rejette toute accusation de mauvaise foi ou de passivité. Malgré la vétusté du local, elle affirme qu'il était conforme à sa destination étant précisé que le preneur entendait y réaliser d'importants travaux. Elle ajoute qu'au regard du rapport d'expertise judiciaire, seules la canalisation fendue (qui n'est pas un désordre) et la poutre déformée, étaient dissimulées au moment de la vente. Or, elle souligne que la déformation de la poutre relève de la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires. En outre, elle conteste la valeur probante du document intitulé « dossier préjudice » versé aux débats, dans la mesure où il s'agit d'une pièce unilatérale et non contradictoire. Au regard des stipulations du bail, elle rappelle que les réparations incombant au bailleur se limitent à celles visées par l'article 606 du code civil. Elle ajoute que le fonds de commerce a été acquis en l'état et que le preneur ne pouvait exiger du bailleur que des réparations relevant du clos et du couvert.

Elle impute l'entière responsabilité des désordres liés à la structure de l'immeuble au syndicat des copropriétaires. De surcroît, elle affirme avoir rempli l'ensemble de ses obligations contractuelles et exclut toute responsabilité concernant des travaux relevant du preneur. Elle relève que les travaux de rénovation entrepris en 2022 par le syndicat démontrent que sa responsabilité allait au-delà de la seule structure. En tout état de cause, elle considère que la responsabilité du syndicat est engagée sur le fondement de l'article 1242 du code civil, et nie avoir eu la garde de la chose.

Elle soutient que le désordre structurel constitue la cause déterminante et exclusive des difficultés rencontrées dans l'exploitation du local. Elle reproche au syndicat une tentative de cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle et estime qu'il ne pouvait agir que sur le fondement de la responsabilité contractuelle. Elle soutient que le syndicat ne démontre pas que des travaux ont été réalisés sur les parties communes de l'immeuble et réfute tout lien de causalité entre la déformation de la poutre maîtresse et l'installation de faux plafonds ou du coffrage. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires ne saurait invoquer l'obligation de délivrance, laquelle ressort exclusivement des rapports contractuels entre bailleur et preneur. Selon elle, les déformations relevées sur les poutres de la structure du bâtiment sont exclusivement imputables à un défaut d'entretien du syndicat. Elle ajoute que ce dernier ne démontre pas que ces dommages résulteraient d'une faute du bailleur, du preneur, ou d'un cas de force majeure.

Elle relève que le syndicat des copropriétaires n'a pas formé de pourvoi en cassation incident à l'encontre du rejet de son appel en garantie. Elle en déduit une reconnaissance implicite du mal-fondé de ses demandes. Elle précise que la seconde cassation n'est intervenue qu'au titre du chiffrage du préjudice de la SARL Au [Adresse 4]. 

Enfin, elle considère que les montants mis en compte par la SARL Au [Adresse 4] sont prohibitifs et excessifs. Elle observe qu'il n'est pas justifié du prix de revente du fonds de commerce. Elle souligne également le délai mis par la SARL Au [Adresse 4] pour retirer les clés du local après l'achèvement des travaux et estime que le preneur ne justifie pas de son impossibilité d'exploiter effectivement le local commercial loué.

Par ses dernières conclusions récapitulatives déposées le 4 juin 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI GPRI demande à la cour de :

- prendre acte de son intervention volontaire en qualité de nouveau propriétaire et bailleur

- déclarer seul responsable le syndicat des copropriétaires des défauts portant sur les parties communes

- constater que si le bailleur devait être mis en cause pour défaut de délivrance celui-ci ne le serait qu'à la suite des errements du syndicat des copropriétaires

- condamner le syndicat des copropriétaires à assumer les conséquences découlant des difficultés pour le locataire d'exploiter le local

- dire n'y avoir lieu à aucune solidarité, ni aucune obligation in solidum entre le syndicat des copropriétaires et le bailleur

- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au entiers frais et dépens.

La SCI GPRI fait valoir que la Cour de cassation a confirmé la responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait de la défaillance d'une poutre maîtresse et de solives et en a déduit qu'il devait réparation à raison des loyers payés par la locataire placée dans l'impossibilité de poursuivre l'exploitation du fonds de commerce. Elle indique que le syndicat n'a pas fourni le dossier des ouvrages exécutés ni les attestations d'assurances de l'entreprise ayant réalisé les travaux, pourtant nécessaires au regard de la garantie décennale devant couvrir les travaux réalisés et pour pouvoir envisager sereinement des travaux d'aménagement. Elle ajoute avoir dû se substituer au syndicat pour pallier à sa carence.

Elle soutient que d'autres défauts liés aux parties communes ont été identifiés et relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et d'une jurisprudence constante, indépendamment de l'existence d'une faute. Elle précise que le syndicat l'a reconnu, dès lors qu'à l'occasion de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2022, la prise en charge de certains travaux a été mise à l'ordre du jour et acceptée. Elle ajoute qu'il appartient au syndicat de prouver la faute du bailleur pour limiter sa responsabilité.

En outre, elle affirme que le bailleur n'a pas été en mesure de délivrer le local à sa locataire en raison des problèmes d'entretien des parties communes de l'immeuble relevant de la responsabilité exclusive du syndicat des copropriétaires. Elle estime dès lors qu'il lui appartient d'assumer les conséquences découlant des difficultés pour le locataire d'exploiter le local et de prendre en charge le montant des loyers. De plus, elle expose avoir dû faire un effort financier important pour pouvoir relouer son local alors que les travaux ne lui incombaient pas pour l'essentiel.

Par ailleurs, elle soutient que plusieurs fautes peuvent être relevées à l'encontre du syndicat des copropriétaires conformément à l'article 1240 du code civil. A ce titre, elle énonce que le syndicat a manqué à son obligation d'entretien et de conservation des parties commune en s'abstenant d'agir malgré les désordres signalés et la connaissance qu'il avait de leur gravité. Elle ajoute que la gestion financière du syndicat, disproportionnée et injustement répartie, constitue une faute de gestion dans l'administration des fonds commun. De surcroît, elle affirme qu'en rendant le local commercial impropre à sa destination, le syndicat l'a privée de la jouissance normale de son bien. Enfin, elle relève que la jurisprudence admet la responsabilité du syndicat pour faute dans le choix ou la surveillance du syndic, notamment lorsqu'il a contribué, par son inaction, à l'aggravation des désordres.

La clôture de l'instruction a été ordonnée le 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la saisine de la cour

Il résulte des arrêts de la Cour de cassation des 3 décembre 2020 et 11 janvier 2024, que sont définitives les dispositions de l'arrêt de la cour d'appel de Colmar du 12 décembre 2018 ayant :

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL Au [Adresse 4] la somme de 26.100,91 euros correspondant aux loyers payés par la SARL Au 38 du 23 avril 2016 au 24 janvier 2017

- dit n'y avoir lieu à appel en garantie par la SCI Anaconda V à l'encontre du syndicat des copropriétaires

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer respectivement à la SARL Au [Adresse 4] et à la SCI Anaconda V la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour l'ensemble de la procédure de première instance et d'appel.

La présente cour n'en est donc pas saisie.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l'article 954 que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions.

Or, en l'espèce, il convient de relever que si le syndicat des copropriétaires conclut dans les motifs de ses écritures à l'irrecevabilité des prétentions formées par la SARL Au [Adresse 4], le dispositif de ses conclusions ne comporte aucune demande tendant à voir déclarer irrecevables les prétentions formées par cette dernière. La cour n'en est donc pas saisie.

Il en est de même de la demande du syndicat des copropriétaires tendant à ce que la SARL Au [Adresse 4] produise la transaction conclue avec la SCI Anaconda V qui n'est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions.

En outre, dans la mesure où la SARL Au [Adresse 4] ne forme plus de demandes à l'encontre de la SCI Anaconda V, il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de celles-ci, ni de statuer sur la demande de la SCI Anaconda V tendant à les voir rejetées.

II ) Sur la recevabilité

Sur la recevabilité des appels formés par le syndicat des copropriétaires et par la SCI Anaconda V

Si la SARL Au [Adresse 4] demande, dans le dispositif de ses conclusions, que la cour déclare irrecevables l'appel formé par le syndicat des copropriétaires ainsi que l'appel formé par la SCI Anaconda V, elle n'invoque aucun moyen à l'appui de ces demandes, contrairement aux exigences de l'article 954 du code de procédure civile.

Dès lors, les demandes formées par la SARL Au [Adresse 4] tendant à voir déclarer irrecevables les appels formés par le syndicat des copropriétaires et par la SCI Anaconda V seront rejetées.

Sur la recevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires contre la SCI Anaconda V

L'article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non recevoir, tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Il résulte de la lecture du dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires que les seules demandes formées par celui-ci contre la SCI Anaconda V sont: un appel en garantie par lequel il demande que la SCI Anaconda V soit condamnée «à le tenir quitte et indemne de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, tant au principal, dommages et intérêts, accessoires, frais et dépens, article 700 du code de procédure civile et débours», ainsi qu'une demande de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Or, les moyens invoqués par la SCI Anaconda V pour voir déclarer les prétentions du syndicat des copropriétaires à son égard irrecevables, ne visent pas l'article 122 du code de procédure civile mais concernent les fondements juridiques sur lesquels le syndicat des copropriétaires forme sa demande en garantie. Il ne s'agit donc pas de fins de non recevoir permettant de voir déclarer les prétentions formées par le syndicat des copropriétaires à son encontre irrecevables sans examen au fond. Il en est ainsi notamment du moyen tendant à voir juger que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, ou du moyen relatif au fondement juridique invoqué (responsabilité contractuelle ou délictuelle).

La demande de la SCI Anaconda V tendant à voir déclarer les prétentions formées par le syndicat des copropriétaires à son encontre sera donc rejetée.

III) Sur les demandes formées par la SARL Au [Adresse 4] contre le syndicat des copropriétaires

A) Sur les désordres invoqués

Il convient de relever que les demandes d'indemnisation formées par la SARL Au [Adresse 4] à l'encontre du syndicat des copropriétaires sont fondées désormais uniquement sur l'existence des désordres suivants :

- une déformation importante d'une poutre reprenant les solives du plancher haut du rez-de-chaussée du local donné à bail qui était encastrée dans un faux plafond

- une fosse non étanche et des pompes de relevage dysfonctionnelles

- les désordres relevés par M. [D] dans son rapport d'expertise privée du 26 septembre 2018 soit :

- le défaut d'étanchéité d'une toiture-terrasse susceptible de générer des infiltrations dans le local loué

- dans la cour, ossature bois affectée de pourriture d'origine fongique

- graves problèmes de sécurité

B) Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L'article 624 du code de procédure civile dispose que « la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce. Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ».

L'article 625 du même code précise que « sur les points qu'elle atteint, la cassation replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le jugement cassé ».

Enfin l'article 638 du code de procédure civile ajoute que « l'affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l'exclusion des chefs non atteints par la cassation».

En l'espèce, si l'arrêt de la Cour de cassation du 11 janvier 2024 a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt de la cour d'appel de Nancy du 15 juin 2022, l'arrêt de la Cour de cassation du 3 décembre 2020 n'a prononcé qu'une cassation partielle de l'arrêt de la cour d'appel de Colmar du 12 décembre 2018 et a ainsi exclu du champ de la cassation les dispositions de l'arrêt de la cour d'appel ayant condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL Au [Adresse 4] la somme de 26.100 euros correspondant aux loyers payés par la SARL Au 38 du 23 avril 2016 au 24 janvier 2017.

La Cour de cassation a précisé sur ce point dans les motifs de son arrêt du 3 décembre 2020 que la cour d'appel de Colmar avait à juste titre retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, dès lors que la poutre maîtresse et les solives étaient des parties communes, que le plancher haut du rez-de-chaussée ne remplissait pas sa fonction, qu'il présentait un risque pour la sécurité des personnes et des biens, que des travaux de renforcement étaient à prévoir et que des travaux d'étaiement provisoires devaient être mis en place.

La lecture des motifs retenus par la cour d'appel de Colmar permet de constater que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'a été retenue qu'à l'égard du désordre relatif à la poutre maîtresse et aux solives, les autres désordres n'ayant pas été invoqués à l'encontre du syndicat des copropriétaires.

Dès lors, le principe de la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour le préjudice subi par la SARL Au [Adresse 4] en raison du défaut d'entretien des parties communes n'a été définitivement tranché que pour la demande d'indemnisation formée au titre de la poutre et des solives. La présente cour, qui n'en est pas saisie, n'a donc pas à statuer de nouveau sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires à ce titre.

En revanche, il faut examiner la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les autres désordres invoqués par la SARL Au [Adresse 4].

Sur la responsabilité au titre de la fosse non étanche et des pompes de relevage dysfonctionnelles

Il résulte des dispositions de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige, rappelé par la Cour de cassation, que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes et qu'il est «responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.»

Il ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en apportant la preuve de la faute exclusive du copropriétaire, d'un tiers ou d'un cas de force majeure.

L'article 3 de cette même loi précise que : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès

- le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs

- les coffres, gaines et têtes de cheminées

- les locaux des services communs

- les passages et corridors

- tout élément incorporé dans les parties communes. ».

Dans son rapport du 23 mai 2017, l'expert judiciaire, Mme [I] a indiqué que la fosse de relevage, située au sous-sol, avait dû déborder, que cette fosse ne comportait pas de couvercle et était partiellement remplie d'eaux usées, que les parois étaient vétustes. Elle a conclu que le désordre lié au débordement des eaux usées de la fosse relevait de l'absence d'entretien, la fosse n'ayant pas été vidangée et nettoyée, ainsi que d'un défaut de fonctionnement des pompes de relevage (seule l'une des pompes fonctionne mais de façon insuffisante). Elle a estimé que la configuration de l'installation et l'absence de protection mécanique étanche la rendait non conforme aux règles de l'art.

Si Mme [I] a estimé dans son rapport que l'installation de levage était exclusivement affectée au local du rez-de-chaussée et constituait une partie privative, elle a néanmoins observé qu'il y avait des variations du niveau d'eau dans la fosse, étant précisé que le local commercial n'avait aucune activité. L'expert a émis l'hypothèse qu'il s'agissait « très probablement » de remontées des nappes phréatiques. Il ne peut donc être déduit de ce rapport aucun certitude sur le fait que la fosse servait exclusivement à la partie privative exploitée par la SARL Au 38.

Or, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble a décidé, selon le procès-verbal du 12 avril 2022, de procéder à l'installation d'une pompe de relevage « dans un puisard du WC du rez-de-chaussée » ainsi qu'à l'installation d'une station de relevage.

Les devis des travaux ayant été votés, joints au procès-verbal de l'assemblée générale démontrent que les travaux susvisés concernent bien le remplacement de l'ancienne fosse de relevage et les pompes qui y sont rattachées.

Il faut ainsi en déduire que la fosse de relevage et ses pompes étaient des parties communes puisque le syndicat des copropriétaires a voté la prise en charge de ces travaux.

La vétusté de la fosse constatée par Mme [I] due à un défaut d'entretien relève donc de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Si le bailleur a procédé au remplacement des pompes après le rapport d'expertise, il résulte du courrier adressé par le conseil du nouveau preneur (la société Bioburger) au syndic le 9 mars 2022 que ces nouvelles pompes (du même type que celles examinées par Mme [I]) n'étaient pas adaptées aux déversements des eaux usées de la copropriété qui nécessitaient un broyeur.

Cet élément d'équipement commun (fosse et pompes de relevage) était donc non