CA Paris, 18 déc. 2025, RG 24/20443

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2025

(n° , 44 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/20443 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKPUD

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 30 Avril 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 23/00143

APPELANT

EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE

[Adresse 10]

[Localité 21]

représenté par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l'audience par Me Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

INTIMÉS

Monsieur [SD] [D]

[Adresse 2]

[Localité 26]

Non comparant, non représenté

Madame [CM] [S] épouse [D]

[Adresse 2]

[Localité 26]

Non comparante, non représentée

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES

POLE D'EVALUATION DOMANIALE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 20]

[Localité 23]

représentée par Madame [DU] [WP], en vertu d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Octobre 2025, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

- réputé contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

M. [SD] [D] et Mme [CM] [S] épouse [D] (ci-après les époux [D]) étaient propriétaires des lots n°812, 971 et 2328 du bâtiment 4 de la copropriété [29], situé [Adresse 2] à [Localité 26].

La copropriété [29] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 18] et AT n°[Cadastre 22].

Le lot n°812 est un appartement de type F3 d'une superficie de 56m². Le lot n°971 est une cave et le lot n°2328 est un emplacement de stationnement.

La copropriété [29] est située dans le périmètre de la [Adresse 37] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019. Un arrêté de cessibilité a été rendu le 18 février 2022. Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 29 juin 2023.

Faute d'accord entre les parties et par requête reçue au greffe le 27 juin 2023, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens.

Le transport sur les lieux a été effectué le 07 novembre 2023.

Par jugement contradictoire du 30 avril 2024, le juge de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny a :

ANNEXÉ le PV de transport du 07 novembre 2023 et les termes de comparaison produits par les parties ;

Dans l'hypothèse où M. [SD] [D] et Mme [CM] [S] épouse [D] renonceraient à leur droit au relogement :

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [SD] [D] et Mme [CM] [S] épouse [D] au titre de la dépossession des lots n°812 (appartement), 971 (cave) et 2328 (emplacement de stationnement) du bâtiment 4 de la copropriété [29] [Adresse 2] à [Localité 26] à la somme de 76.912 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

66.920 euros (1.195 euros/m²) au titre de l'indemnité principale ;

7.992 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

Dans l'hypothèse où M. [SD] [D] et Mme [CM] [S] épouse [D] accepteraient l'une des offres de relogement de l'EPFIF :

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [SD] [D] et Mme [CM] [S] épouse [D] au titre de la dépossession des lots n°812 (appartement), 971 (cave) et 2328 (emplacement de stationnement) du bâtiment 4 de la copropriété [29] [Adresse 2] à [Localité 26] à la somme de 74.412 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

64.920 euros au titre de l'indemnité principale ;

7.492 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

En toute hypothèse :

CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à M. [SD] [D] et Mme [CM] [S] épouse [D] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 05 novembre 2024, l'EPFIF a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :

Fixé à la somme de 76.912 euros ou 74.412 euros le montant de l'indemnité revenant à l'exproprié pour la dépossession des lots n°812 et 971 et 2328 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 26], et notamment en ce que la juridiction a :

Pris en compte la réalisation de travaux réalisés et financés par l'autorité expropriante dans la valorisation des logements.

Limité l'abattement pour relogement à 2.000 euros ;

Octroyé la somme forfaitaire de 2.000 euros au titre des frais de déménagement.

Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 23 janvier 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 31 janvier 2025 (AR CG non rentré, AR Mme [D] du 03/02/2025 et signification par commissaire de justice à M. [D] du 26 mars 2025 à personne), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

DÉCLARER l'EPFIF bien fondé en son appel ;

Par suite,

INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 30 avril 2024 en ce qu'il a :

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF aux époux [D] au titre de la dépossession des lots n°812, 971 et 2328 ainsi que les 195/183.000° des parties communes générales associées comme suit :

Dans l'hypothèse où les époux [D] renonceraient à leur droit au relogement, à la somme de 76.912 euros se décomposant comme suit :

66.920 euros au titre de l'indemnité principale ;

7.992 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

Dans l'hypothèse où les époux [D] accepteraient l'une des offres de relogement de l'EPFIF, à la somme de 72.412 euros se décomposant comme suit :

64.920 euros au titre de l'indemnité principale ;

7.492 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

Et, statuant à nouveau,

FIXER le montant de l'indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour la dépossession des lots n°812, 971 et 2328 ainsi que les 195/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 26] comme suit :

1ère hypothèse : en cas d'acceptation d'un relogement :

Indemnité principale :

Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat d'entretien : mauvais ;

Valeur unitaire 660 euros/m² ;

Abattement pour relogement : 15%

Soit [(56m² x 660 euros/m²) x 0,85] = 31.416 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi 4.141,60 euros

Frais de déménagement : donner acte à l'EPFIF de la prise en charge des frais de déménagement des expropriés ;

TOTAL : 35.557,60 euros ;

2ème hypothèse : en cas de non-acceptation d'un relogement :

Indemnité principale :

Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat d'entretien : mauvais ;

Valeur unitaire : 660 euros/m² ;

Soit (56m² x 660 euros/m²) = 36.960 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 4.696 euros ;

Frais de déménagement : Sur présentation de deux devis détaillés ;

TOTAL : 41.656 euros

2/ Adressées au greffe le 14 avril 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 04 juillet 2025 (AR EPFIF non daté, signification par commissaire de justice à Mme [D] le 4 août 2026 avec remise à étude et à M. [D] le 4 août 2025 avec remise à étude) et aux termes desquelles il conclut qu'il plaise à la cour de bien vouloir :

INFIRMER partiellement le jugement de première instance sur les points détaillés en paragraphe VII de ses écritures [observations du commissaire, comprendre infirmation de la date de référence, de la valeur métrique (il demande 1.155 euros/m² occupé pour un état bon),et de l'abattement pour relogement] et le confirmer sur ses autres points ;

Statuant à nouveau, le commissaire du Gouvernement demande que l'indemnité totale soit fixée en fonction de l'alternative exposée au VIII [un abattement de 15% si acceptation d'une offre de relogement soit une indemnisation de (64.680 x 0.85) + remploi = 61.475,80 euros ; une indemnisation sans abattement de 72.148 euros sans relogement].

Les époux [D], intimés, n'ont pas déposé ou adressé d'écritures.

EXPOSÉ DES MOYENS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

L'EPFIF expose que :

Sur la consistance des biens : la copropriété était très dégradée et elle a fait l'objet de plusieurs arrêtés de péril. Entre 2021 et 2023, l'EPFIF, avec d'autres personnes publiques, a financé de nombreux travaux visant à assurer la sécurité des occupants en attendant leur relogement, qui ont donné un effet global d'embellissement. C'est grâce à ces travaux que le bien se trouve dans un tel état d'entretien. Ils ne sauraient venir augmenter l'indemnité à revenir aux expropriés, sauf à méconnaitre les dispositions de l'article L.322-2 al 3 du code de l'expropriation et à créer un enrichissement sans cause. Ainsi, les biens du bâtiment 4 ne sauraient bénéficier d'une indemnisation supérieure à celle des biens des autres bâtiments.

C'est grâce à ces travaux que le bien se trouve dans un tel état d'entretien. Ils ne sauraient venir augmenter l'indemnité à revenir aux expropriés, sauf à méconnaitre les dispositions de l'article L.322-2 al 3 du code de l'expropriation et à créer un enrichissement sans cause. Il convient de prendre en compte l'état des biens au moment du constat d'huissier dressé par Me [SI], qui rend compte d'un état mauvais.

Sur la valeur vénale du bien : il convient de rappeler que le premier juge a, à bon droit, écarté l'ensemble des termes cités par l'exproprié. Après avoir retenu les références de l'expropriante et du commissaire du Gouvernement, il a retenu des valeurs supérieures de 40 euros/m² à celles habituellement retenues pour la copropriété [29] suivant l'état d'entretien des biens, en méconnaissance de l'article L.322-8 du code de l'expropriation. Il convient donc de retenir les valeurs de la grille indemnitaire communément utilisée, et en l'espèce la valeur de 660 euros/m² pour des logements libres en mauvais état d'entretien, avant éventuel abattement pour occupation selon que les occupants soient relogés ou non.

Sur l'abattement pour relogement : le tribunal a limité un tel abattement à une somme totale de 2.000 euros. Or, dans les procédures concernant [29], la cour a précédemment retenu un abattement de 20%, et maintient aujourd'hui sa jurisprudence en appliquant, depuis la décision de la Cour de cassation du 16 novembre 2023, un abattement de 15% pour relogement. Cette décision de la Cour de cassation n'a en rien changé le principe d'un tel abattement.

Sur l'indemnité pour frais de déménagement : le premier juge a fixé une indemnité de 2.000 euros qui n'est justifiée par aucun élément probant. De plus, il convient de distinguer selon que les expropriés renoncent ou non à leur relogement, car l'EPFIF propose de prendre en charge le déménagement des propriétaires demandant leur relogement, et demande à la cour de donner acte de cette prise en charge le cas échéant. Si les expropriés renonçaient à leur relogement, les frais de déménagement seraient pris en charge sur production de deux devis détaillés.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur la date de référence, elle doit être fixée au 12 décembre 2023, date de la dernière modification approuvée du PLU du 10 juillet 2012 et le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur l'état d'entretien du bien, les dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation ne sauraient justifier d'écarter la demande de l'EPFIF relative à la prise en compte du constat d'huissier qu'elle verse aux débats. La date pour apprécier la consistance des biens est, au terme de l'article L.322-1, la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Si le constat d'huissier est antérieur de quelques semaines à cette ordonnance, il permet de constater l'état de l'appartement quelques jours avant la date de l'ordonnance d'expropriation. Une analyse des constats d'huissier dressés pour les biens de l'espèce permet au commissaire du Gouvernement, qui transpose les constatations à sa propre grille d'analyse, de retenir un état « bon » pour l'appartement.

Sur la place de stationnement, le premier juge a retenu des valeurs supérieures de 40 euros/m² à la grille tarifaire habituellement retenue pour tenir compte d'un emplacement de stationnement, alors que cette grille repose sur des termes avec parking intégré. Il convient donc de retenir la valeur de 1.155 euros/m² pour un état « bon ».

Sur l'abattement en cas de relogement, la décision rendue par la Cour de cassation n'infirme pas le principe d'un tel abattement. Il convient donc d'appliquer l'abattement de 15% généralement retenu en première instance et par la cour d'appel.

Sur les frais de déménagement, les expropriés doivent appuyer leur demande avec plusieurs devis. Il sera sursis à statuer sur ce point.

SUR CE, LA COUR

- sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de l'EPFIF du 23 janvier 2025 et du commissaire du Gouvernement du 14 avril 2025 adressées au greffe dans les délais règlementaires de l'article R311-26 du code de l'expropriation sont recevables.

AU FOND

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France , toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'EPFIF indique qu'il n'entend pas remettre en cause :

- l'application par le tribunal de la méthode d'évaluation dite par comparaison,

- la superficie du bien de 56 m²,

-l'état d'occupation du bien,

-les modalités de calcul des frais de remploi,

-le quantum de l'indemnité pour perte de revenus locatifs.

Il expose en effet contester :

' l'état d'entretien tel qu'il a été constaté par la juridiction de première instance,

' la valeur unitaire retenue,

' le quantum de l'abattement pour relogement,

' les indemnités pour frais de déménagement.

Le commissaire du Gouvernement a formé appel incident sur :

' la date de référence,

' la valeur unitaire retenue,

' l'abattement pour relogement,

' l'indemnité de remploi, les frais de déménagements.

1° sur la date de référence

S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016.

L'EPFIF retient la même date de référence que le premier juge.

Le commissaire du Gouvernement retient en application de l'article L322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, comme date de référence le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et sa dernière modification n°6 approuvée le 12 décembre 2023 par le Conseil de territoire.

L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 33], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat( loi N°2018-1021 , 23 novembre 2018) ou , lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien.

En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d'un droit de préemption urbain.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a) de l'article L213-4.

L'article L 213-4a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Par arrêt du 1° mars 2023 n°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'en application des articles L 213-4a) et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant , révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir.

En l'espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 26] du 27 janvier 2015,un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune .

Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l'établissement public territorial Grand [Localité 33] Grand Est du 28 février 2017.

Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l' ORCOD-IN et qu'ils sont donc soumis au droit de préemption urbain.

En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU approuvé le 10 juillet 2012 délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°6 approuvée le 12e décembre 2023 par le Conseil de territoire, date invoquée par le commissaire du Gouvernement, date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant la zone dans laquelle est ce bien ; ces dernières modifications concernent plusieurs zones, notamment la zone UR et a pour objectif :

1) de clarifier et préciser les dispositions relatives à la hauteur des constructions, l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' du règlement qui prévoit des possibilités de dépassement de la hauteur maximale autorisée :

' permettre la réalisation d'un nombre entier d'étages droits,

' en cas de terrain en pente,

' à certaines intersections dans la zone UR 3, indiquées sur les documents graphiques.

La rédaction de l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' est complétée pour préciser que ces trois possibilités de dépassement de la hauteur maximale peuvent être cumulées.

2) de supprimer l'interdiction des rez-de-chaussée semi enterrés, lorsqu'ils ne sont pas destinés à l'habitation,

3) de compléter les dispositions relatives aux clôtures, pour qu'elles soient conçues de manière à permettre le passage de la petite faune et, dans les zones UA, UB et UR, permettre, sous certaines conditions, de déroger à l'obligation de réaliser un muret.

En conséquence le jugement sera infirmé et la date de référence fixée au 12 décembre 2023.

À cette date de référence, le bien est situé en zone UR3.

La zone UR3 a été créée à la suite de l'arrêté préfectoral n° 2019 ' 2388 du 6 septembre 2019 qui a déclaré d'utilité publique le projet d'aménagement de la [Adresse 37] emportant mise en compatibilité du PLU dans son article 2.

2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance :

A sur les copropriétés [29] et de l'Etoile [29]

La commune de [Localité 26] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l'urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 24] » étant située à 5,5 km.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 30] à [Localité 32] et dessert [Localité 26]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 25]. La création d'une gare de la future ligne 16, métro express, par la société du Grand [Localité 33] et le GPA est en cours de réalisation.

Les copropriétés [29] et de l'Étoile [29] sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriété et n'est pas propre à chacune d'elles. La copropriété [29] est composée de bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l'[28] de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que l'un des bâtiments (B 18) a déjà fait l'objet d'une démolition.

La copropriété de l'[28] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 26].

L'EPFIF et le Commissaire de gouvernement de première instance ont exposé les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës [29] et de l'[28] réalisée par la commune de [Localité 26] en 2014 mettant en évidence que :

'près de 60 % des ménages ont un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté,

'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI,

'les habitants sont confrontés à un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes,

'un quart des familles sont monoparentales,

'près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage

'l'occupation moyenne est de plus de quatre personnes par logement,

'une rotation importante des propriétaires comme des locataires.

Le commissaire du Gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signé entre l'État, le département et la commune de [Localité 26] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

'résorption des impayés,

'réalisation des travaux urgents et mise aux normes ,

'lutte contre les marchands de sommeil,

'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

'réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l'assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.

En conséquence, l'ampleur des dégradations a justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCODIN).

Par décret numéro 2015'99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national l'opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 34] » et la mise en 'uvre a été confiée à l'EPFIF.

Un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de 5 ans a été institué par un arrêté préfectoral n° 2017 ' 2398 du 11 septembre 2017.

L'expropriant et le commissaire du Gouvernement ajoutent que la copropriété fait l'objet d'une administration judiciaire, en raison d'un important arriéré de charges , à savoir pour la copropriété du [29] de 7,7 millions euros et pour la copropriété de l'[28] de 6,2 millions d'euros en 2022 et ils font état du décret n° 2021 ' 1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement l'article L522-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, autorisant l'expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l'ORCOD.

L'EPFIF indique que cette prise de possession anticipée concerne le bâtiment B4, et donc les expropriés et que celle-ci était indispensable afin de réaliser, en urgence, les travaux de réparation et de sécurité permettant l'habitabilité du bâtiment dans des conditions sécurisées, dans l'attente du relogement définitif des occupants qui sera mis en 'uvre par l'EPFIF.

L'EPFIF s'agissant de l'état général de la copropriété [29], indique que les bâtiments font l'objet :

' d'un arrêté de péril sur les équipements communs d'immeubles n° R2 1015. 200 117 du 27 août 2015 ;

' d'un arrêté de péril n° R2 1018. 252 du 3 septembre 2018 (pièce n° 1) ;

' d'une levée partielle de péril n° R2 1019. 399 du 29 octobre 2019.

Il ajoute que de manière plus générale, la situation d'extrême dégradation a imposé à la puissance publique d'engager un programme de travaux destinés à assurer la sécurité et la salubrité des bâtiments dans l'attente de leur démolition, compte tenu de l'occupation des bâtiments encore importante, malgré une propriété désormais plus que majoritaire par l'EPFIF (1331 logements au 1er janvier 2024) ; il produit des photographies en indiquant que l'intervention publique sur le bâtiment 4 était plus qu'urgente et que des travaux importants ont été réalisés afin de pallier à l'incapacité de la copropriété, sous administration provisoire d'AJA, à réaliser ces travaux, dont notamment :

1ère vague des travaux de mise en sécurité :

' des travaux de 2016 à 2018 concernant la sécurité incendie (portes coupe-feu, désenfumage, reprise des colonnes électriques) et sur les halls, pour 7,2 millions d'euros sur [29] soit environ 1,4 millions d'euros pour le B4;

' des travaux de sécurisation des pignons suite à la chute du pignon du 18 octobre 2018 à juin 2019, pour un montant de 276'000 euros pour le B4 ;

2 ème vague des travaux de mise en sécurité

' des travaux de réparation et de sécurité : d'octobre 2021 à octobre 2023 pour un montant de 6'730'217,62 euros sur l'ensemble [29] ;

' des travaux suite à la prise en jouissance réalisée de juillet à décembre 2023 sur le bâtiment B4.

Tous les travaux ont été financés par l'ANAH et par l'EPFIF sans reste à charge pour les propriétaires.

L'EPFIF souligne qu'entre 2021 et 2023, différents travaux ont été effectués :

' sécurisation des façades, des parties communes intérieures et des cadres,

' installation d'aménagements extérieurs (rampe d'accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d'accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonne sèche, BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité cadre (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d'arrêt des compteurs d'eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d'individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peinture des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement du mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise aux normes de la distribution électrique.

L'EPFIF mentionne que ces travaux donnent un effet global d'embellissement du bâtiment et des logements, qu'ils n'ont été effectués que dans le but de préserver la sécurité et la décence des occupants, dans l'attente de leur relogement et que dès lors ces éléments ne sauraient justifier une indemnisation supérieure, en comparaison par exemple aux autres bâtiments déjà expropriés n'ayant pas bénéficié des travaux.

B sur le bâtiment 4 de la copropriété de [28]

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété [29].

Il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation, composé :

' d'un sous-sol à usage de caves ;

' d'un rez-de-chaussée ;

' de 10 étages.

Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par quatre entrées et cages d'escaliers nommées A, B, C et D.

C sur les biens expropriés

Il s'agit :

' Du lot n°812 : un appartement de type F3, situé au 1e étage de l'escalier C, d'une superficie de 56 m².

Il est composé d'une entrée et d'un couloir qui desservent une cuisine, WC et une salle de bains ainsi qu'une pièce de vie et de deux chambres, l'une d'entre elle étant accessible à partir de la pièce de vie.

Le premier juge a retenu un bon état au regard des constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 7 novembre 2023.

' Du lot n°971 : une cave, qui n'a pas été visitée par le premier juge pour des raisons de sécurité ;

' Du lot n°2328 : un emplacement de stationnement extérieur, associé au bâtiment 4 à l'état d'usage et sans aménagement.

Le premier juge indique que l'EPFIF fait valoir à titre principal au visa de l'article L322-2 dernier alinéa du code de l'expropriation et à titre subsidiaire au visa de l'article 1303 du Code civil, qu'il a fait réaliser d'importants travaux de rénovation aussi bien des parties communes que des parties privatives, depuis sa prise de possession anticipée, et en particulier la mise en conformité de l'installation électrique et le remplacement des fenêtres de l'appartement appartenant aux époux [D], que l'état d'entretien de l'appartement ne peut être qualifié que de mauvais ; qu'en l'occurrence, l'EPFIF ne verse aux débats aucun document permettant d'établir la consistance, le montant et la date de réalisation des travaux qu'il évoque; que toutefois il indique dans son dernier mémoire qu'ils ont été effectués après sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n° 2023 ' 06 50 du préfet de Seine-Saint-Denis du 11 avril 2023 ; que dès lors, ces travaux n'ont pas été réalisés dans les trois années précédant l'enquête publique, laquelle s'agissant du bâtiment B4 a été prescrite par un arrêté n° 2021 - 2884 du 21 octobre 2021 et s'est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021 et par voie de conséquence, l'alinéa 4 de l'article L322-4 du code de l'expropriation n'est pas applicable en l'espèce.

Le premier juge ajoute que selon l'article 1303 du Code civil, en dehors des cas de gestions d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement ; qu'aux termes de l'article 1303 ' 1 du même code, l'enrichissement est injustifié lorsqu'ils ne procède ni de l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri ni de son intention libérale ; qu'en l'espèce, les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués par l'EPFIF relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur et de propriétaire des biens à la suite d'une part, de sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n° 2023-06 50 du préfet de Seine-Saint-Denis du 11 avril 2023 et d'autre part, du transfert de propriété selon ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété du 29 juin 2023 ; que dans ces conditions, l'appauvrissement de l'EPFIF, si tant est qu'il soit avéré, ce qui n'est pas le cas en l'absence de production de tout document, est justifié et par suite il ne peut y avoir enrichissement sans cause des époux [D] au titre de ces travaux.

Le premier juge en conclut en conséquence, que conformément aux constatations effectuées aux termes du procès-verbal de transport sur les lieux du 7 novembre 2023, l'état d'entretien du lot n° 812 peut être qualifié de bon notamment au regard de la particulière propreté de l'appartement, et du bon état des peintures aussi bien que des revêtements de sol.

L'EPFIF conteste que le premier juge après transport sur les lieux ait retenu un bon entretien, car c'est en raison des travaux réalisés dans le cadre de la procédure d'extrême urgence que la mise en 'uvre, à savoir des travaux de mise en sécurité/amélioration dès qu'il a pris possession d'un logement occupé a été réalisée dans le cadre de travaux de réparation et de sécurité à l'échelle des copropriétés [27] et de l'[28], que les propriétaires n'étaient plus capables d'entreprendre les travaux nécessaires, en attendant la démolition et la réhabilitation des bâtiments, compte tenu de l'occupation encore importante et de logements souvent non décents, présentant des risques importants ; qu'il ne saurait être considéré que ces travaux, financés entièrement par les personnes publiques, dont l'EPFIF, viennent augmenter la valeur du bien et par suite, l'indemnité revenant aux expropriés.

L'EPFIF indique qu'admettre que ces travaux doivent être pris en compte dans le calcul de l'indemnité de dépossession revenant aux expropriés méconnaît l'article L322-2 du code de l'expropriation et constituera un enrichissement sans cause; que s'agissant de la méconnaissance de l'article L322-2 du code de l'expropriation, le juge de l'expropriation ne peut tenir compte des travaux publics réalisés dans les trois années qui précèdent l'enquête publique pour déterminer la valeur du bien exproprié ; que la Cour de cassation a eu l'occasion de juger qu'ont le caractère de travaux publics, les travaux immobiliers répondant à une fin d'intérêt général et qui comportent l'intervention d'une personne publique, soit en tant que collectivité réalisant des travaux, soit comme bénéficiaire de ces derniers (3e civile, 19 septembre 2007, n° 06-10'546).

En effet, les travaux réalisés portent sur :

' sécurisation des façades, les parties communes intérieures et des caves,

' installation d'aménagement extérieurs (rampe d' accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d'accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonnes sèches, BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité gaz (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d'arrêt compteur d'eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d'individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peintures des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC et salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement de mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise en ordre de la distribution électrique.

L'EPFIF indique que ces travaux ont été réalisés dans un but d'intérêt général et une personne publique est intervenue puisqu'ils ont été effectués par un établissement public, ils concernent les lots à évaluer et, ne peuvent dès lors être pris en compte par le juge dans son évaluation.

L'EPFIF ajoute, au titre de l'enrichissement sans cause, qu'on ne saurait lui reprocher en la condamnant à prendre en charge deux fois les travaux, la première fois lors de la réalisation des travaux, la seconde, en indemnisant les expropriés pour des travaux qui n'ont jamais réalisés ; que le premier juge reconnaît effectivement un appauvrissement de l'EPFIF qui se justifierait par l'obligation pesant sur lui en tant que possesseur et propriétaire de l'ensemble immobilier et ce, depuis la prise de possession anticipée dans le cadre de la procédure d'extrême urgence mais également depuis l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023, que toutefois, l'enrichissement sans cause ne saurait être retenu « en l'absence de production de tout document », alors qu'il a été porté à la connaissance du tribunal l'ensemble des travaux effectués dans le logement ; que cette description accompagnée d'un, procès-verbal de constat effectué par Maître [SI], commissaire de justice, démontre bien le fait, que sans l'intervention de l'EPFIF, le bien à évaluer n'était pas dans le même état que celui constaté par le tribunal ; que dès lors, en considérant que le bien exproprié étant en très bon état en raison des travaux effectués par l'expropriant, le tribunal a, dans son évaluation, pris en compte des travaux et les a entérinés ce qui constitue, à l'évidence, un enrichissement sans cause.

Sur la consistance du bien prendre en compte, l'EPFIF indique que le lot n° 812 et 187/183'000° des parties communes générales correspond à un logement de type F3 d'une superficie habitable de 56 m², dont les huisseries ont été changées et sont désormais en PVC avec double vitrage, que le tableau électrique a été remis aux normes par l'EPFIF, que les pièces d'eau ont en outre fait l'objet d'un embellissement (changement de la baignoire, des meubles et peinture dans les trois pièces) et que le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice qui décrit le logement avec photographies de ses composantes (pièce n° 3), établit un ensemble globalement en état moyen.

L'EPFIF demande donc l'infirmation du jugement qui a retenu un très bon état du logement, alors qu'il doit être retenu un état mauvais.

Il indique qu'il n'a pas la même lecture que le premier juge de l'article L322-2 du code de l'expropriation, qui a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences des travaux publics, de modification du PLU, sur l'évolution des prix d'un secteur donné ; qu'au cas particulier, la demande de l'EPFIF concerne la consistance du bien et plus particulièrement l'appréciation de l'état d'entretien du bien et le rejet de leur demande par l'article L322-2 alinéa 4 ne peut être retenu ; que la date pour apprécier la consistance du bien en application de l'article L322-1 du code de l'expropriation est celle de l'ordonnance portant transfert de propriété, à savoir en l'espèce le 29 juin 2023, et qu'à ce titre l'EPFIF avait des obligations notamment, celle d'offrir un logement décent.

Dans ses dernières conclusions le commissaire du Gouvernement indique que l'EPFIF a, en sa pièce n°3, fourni un procès-verbal de constatation établi le 31 mai 2023, soit cinq semaines avant par Maître [GU] [TH], huissier de justice qui détaille l'état d'entretien de chaque pièce de l'appartement avec photographies, que cette visite est antérieure à la date de l'ordonnance d' expropriation du 29 juin 2023, et que sans donner date certaine aux travaux, il permet de constater l'état de l'appartement quelques jours avant l'ordonnance d'expropriation pour mieux le comparer à l'état constaté le jour du transport judiciaire ; le commissaire du Gouvernement synthétise les constats du procès-verbal dans un tableau dans ses conclusions et conclut à la confirmation du jugement, le bien étant sans contestation possible en bon état.

1° sur l'application de l'article L 322-2 alinéa 4 du code de l'expropriation invoquée par l'EPFIF

L'article L322-2 alinéa 4 dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même s'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeursubis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien.

Cet article invoqué par l'EPFIF a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences de travaux publics, de modification du PLU, sur l'évolution des prix, à savoir un changement de valeur d'un secteur donné.

Comme l'indique exactement le commissaire du Gouvernement cet article a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences des travaux publics, de modification de PLU, sur l'évolution des prix , l'article faisant état de changement de valeur d'un secteur donné.

Or la demande de l'EPFIF concerne en l'espèce la consistance du bien.

L'alinéa 4 de l'article L322-1 susvisé n'est donc pas applicable.

En tout état de cause, comme l'indique exactement le premier juge, l'EPFIF indique que les travaux qu'elle invoque avoir réalisé, l'ont été après sa prise de possession anticipée du bâtiment 4 selon l'arrêté du préfet de seine Saint Denios du 11 avril 2023 et n'ont donc pas été réalisés dans les trois années précédant l'enquête publique, puisque celle- ci a été prescrite par arrêté préfectoral du 21 octobre 2021 et s'est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021.

L'alinéa 4 de l'article L322-2 susvisé ne peut donc s'appliquer.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

2° sur l'enrichissement sans cause invoqué par l'EPFIF

Selon l'article L 1303 du Code civil, en dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.

En outre, aux termes de l'article 1303-1 du même code, l'enrichissement est injustifié lorsqu'il ne procède ni l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri ni de son intention libérale.

En l'espèce :

- aucune pièce n'est produite tant sur la première vague des travaux de mise en sésurité, que pour la deuxième vague des travaux de mise en sésurité , avec des travaux financés sans précision par l'ANAH et l'EPFIF;

-L'EPFIF n'a pris possession du bien exproprié de façon anticipée que par arrêté préfectoral du 11 avril 2023 et l'ordonnance emportant transfert de propriété est du 29 juin 2023 et les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur puis de propriétaire, dans l'attente du relogement des expropriés qui en ont fait la demande.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement écarté l'enrichissement sans cause invoquée par l'EPFIF.

3° sur l'application de l'article L322-1 du code de l'expropriation invoquée par le commissaire du Gouvernement

L'article L322-1 du code de l'expropriation dispose que que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

S'agissant de l'application de la régle habituelle de la consistance et de l'état du bien, le premier juge indique indique que l'EPFIF retenait un état mauvais, les expropriés ont à très bon état et le commissaire du gouvernement a un très bon état et qu'il a retenu un bon état au regard des constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 7 novembre 2024.

En tout état de cause, l'état d'un bien ne peut être retenu à la date du procès-verbal de transport, puisque l'article L322-1 du code de l'expropriation dispose que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété et ce n'est qu'à défaut d'ordonnance d' expropriation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, que la consistance d'un bien est fixée à la date du jugement .

En l'espèce, la consistance du bien exproprié des époux [D] doit en effet être appréciée à la date de l'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété, soit le 29 juin 2023 et non à la date du transport sur les lieux du 7 novembre 2023 qui a eu lieu près de cinq mois plus tard.

L'EPFIF produit un procès-verbal de constatation de la SELARL [SI] huissier de justice associée du 31 mai 2023 (pièce n° 3) soit moins d'un mois avant l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023, sans que les expropriés le contestent ou fassent état d'une modification de l'état des lieux entre la date de ce constat d'huissier du 31 mai 2023 et celle très proche de l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023, à savoir un mois.

Il en ressort avec les photographies les constatations suivantes :

« L'entrée :

Le linoléum recouvrant le sol est à l'état neuf.

La peinture recouvrant les murs est en bon état.

La peinture recouvrant le plafond est en très bon état.

L'équipement comprend un tableau électrique muni de disjoncteurs.

La cuisine :

Le carrelage recouvrant le sol est en bon état.

La peinture recouvrant les murs est à l'état d'entretien.

La peinture recouvrant le plafond est à l'état d'usage ; la peinture s'écaille.

L'équipement comprend une fenêtre en PVC, double vitrage.

La salle de bains :

Le carrelage recouvrant le sol est en bon état.

La faïence recouvrant les murs est en bon état.

La peinture recouvrant les murs est à l'état d'entretien. La peinture recouvrant le plafond est à l'état d'entretien.

Les toilettes :

Le carrelage recouvrant le sol est en état d'entretien. La peinture recouvrant les murs et le plafond est à l'état d'entretien.

Le salon :

Le linoléum recouvrant le sol est en très bon état.

La peinture recouvrant les murs est à l'état d'entretien.

La peinture recouvrant le plafond est à l'état d'usage.

L'équipement comprend une double fenêtre en PVC, double vitrage.

Chambre 1 :

Le linoléum recouvrant le sol est à l'état neuf

La peinture recouvrant les murs et le plafond est en bon état.

L'équipement comprend une double porte fenêtre PVC, double vitrage.

Chambre 2 :

Le linoléum recouvrant le sol est à l'état neuf.

La peinture recouvrant les murs et le plafond est à état d'entretien.

L'équipement comprend une double porte fenêtre en PVC, double vitrage.»

La présence de très bon étant atténuée par des états d'entretien et d'usage, il en ressort que le bien exproprié est en bon état, ce qui correspond en l'espèce aux constatations du procès-verbal de transport sur les lieux : ' bon état général, appartement très bien entretenu ».

Le jugement sera confirmé en ce sens.

3° sur la date d'estimation

S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être est