CA Aix Provence, 18 déc. 2025, RG 19/02606

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT MIXTE

DU 18 DECEMBRE 2025

MM

N° 2025/ 423

Rôle N° RG 19/02606 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BDZHO

SCI RAMDES

C/

[W] [R]

[X] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES

SELARL S.Z.

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 11 Janvier 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 14/04527.

APPELANTE

SCI RAMDES, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis, [Adresse 2] - [Localité 21]

représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean-luc MARCHIO, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIME

Monsieur [W] [R] décédé, et demeurant de son vivantt [Adresse 1] - [Localité 21]

PARTIE INTERVENANTE

Madame [X] [R] venant aux droits de feu [W] [R], son père, décédé

intervenante volontaire par conclusions du 14/06/2019

demeurant [Adresse 3] - [Localité 21]

représentée par Me Paul SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE

---

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 04 Novembre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025. A cette date, le délibéré a été prorogé au 18 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025.,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Mme Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

A l''angle du [Adresse 20], de l'[Adresse 19] et de la [Adresse 18], à [Localité 21], sur un terrain d'environ 1450 m² a été édifié autour de l'année 1927 un local commercial à usage de cité marchande ou marché couvert, composé de cabines individuelles louées à divers commerçants.

Par arrêté du 2 février 1970, le préfet des Alpes-Maritimes a accordé un permis de construire pour la construction d' un immeuble de huit étages sur rez-de-chaussée avec parkings sur trois sous sols, sur le terrain situé [Adresse 10] et [Adresse 17], à l' angle de ces deux voies, dénommé le [Adresse 19]-[Adresse 20], d' une superficie de 833 m², cadastré section E, n° [Cadastre 15] pour le bâti et [Cadastre 16] pour le non bâti. Un acte contenant état descriptif de division et règlement de copropriété a été dressé le 27 avril 1971 par Me [B] , notaire à [Localité 21].

Cet acte mentionne que le lot numéro 1 du rez-de-chaussée est constitué par un grand local commercial pouvant être utilisé notamment comme marché couvert, accessible sur l'[Adresse 19]'; qu' il peut comprendre des cabines individuelles ne constituant pas des lots privatifs et dont le nombre est à la discrétion du propriétaire «'étant remarqué que deux accès piétons sont prévus sur l' [Adresse 19] permettant la circulation à l' intérieur du marché et communiquant avec un local commercial qui s'étend entre l' immeuble [Adresse 19]-[Adresse 20] et une parcelle de terre sise [Adresse 13] et [Adresse 8].'»

Par arrêté du 21 avril 1971, le préfet des Alpes-Maritimes a accordé un second permis de construire pour l'édification d'un immeuble de 7 étages sur rez-de-chaussée et sous-sol, sur la parcelle cadastrée [Cadastre 14] de l'ancien cadastre de la ville de [Localité 21] , située [Adresse 11] et [Adresse 5]. L' immeuble devait être construit en surélévation de la construction ancienne existante, composée d'un rez de chaussée couvert par une dalle formant terrasse élevée sur sous-sol partiel, à usage de cité marchande.

Par acte sous seing privé du 6 mars 1976, déposé au rang des minutes de Me [M], notaire à [Localité 21], le 6 avril 1976, ont été établis l' état descriptif de division et le règlement de copropriété de l' immeuble sis [Adresse 11], [Adresse 5] à [Localité 21], comprenant notamment, au rez-de-chaussée, un grand local commercial formant le lot n° 11 pouvant être utilisé notamment comme marché couvert, accessible par le [Adresse 20] et par la [Adresse 18]. L'acte indique que ce local «' peut comprendre des cabines individuelles qui ne constituent pas des lots privatifs et dont le nombre est à la discrétion du propriétaire. Il est desservi intérieurement par des allées de circulation et communique avec un local commercial de même nature qui occupe une grande partie du rez-de-chaussée de l' immeuble en copropriété voisin sis [Adresse 17] et [Adresse 10] dont ce local constitue le lot n° un'».

Ce cahier des charges prévoyait que le lot n° 11 serait raccordé directement aux différents réseaux de distribution d'eau, gaz, électricité ainsi qu'aux égouts et que le propriétaire dudit lot pourrait organiser comme il l'entendait la répartition des consommations ainsi que toutes les charges spécifiques entre les titulaires de cabines de la galerie marchande.

Les murs périmétraux du rez-de-chaussée ainsi que les fermetures et les accès sur le [Adresse 20] et sur la [Adresse 18], les auvents, s'il en était posé, constituaient des parties communes spéciales aux lots 1, 2 et 11.

Par trois actes notariés du 28 juillet 1983, portant état descriptif de division modificatif de chaque immeuble, pour les deux premiers, et constitution de servitudes, pour le troisième, reçus par Maître [C] [U] , notaire à [Localité 21], la société anonyme Omnium Financier et Immobilier, dite SA OFI, représentée par M. [L] [H], et la société en nom collectif SNC [A] [S] et Cie, représentée par M. [A] [S], propriétaires ensemble des lots numéros onze et cent treize dépendant de l' immeuble des [Adresse 11] / [Adresse 18], et du lot numéro un de l' immeuble mitoyen sis [Adresse 17] / [Adresse 4], ont procédé aux modifications suivantes':

Le lot n° 11 de l'immeuble du [Adresse 11], utilisé comme marché couvert, a été annulé, remplacé par 56 nouveaux lots, numérotés de 117 à 172, le lot 172 correspondant aux allées de circulation au sein de ce marché.

Le lot n° 1 de l'immeuble sis [Adresse 17] a également été annulé et remplacé par 25 nouveaux lots, numérotés de 225 à 249, le lot 249 correspondant aux allées de circulation au sein de ce local à usage de marché couvert.

Chaque acte modificatif de l'état descriptif de division précise que le lot comprenant les allées de circulation, en raison de sa destination à usage de parties communes, respectivement, aux lots 117 à 171 pour le lot n° 172 et aux lots 225 à 248 pour le lot n° 249, est destiné à être acquis à raison d' 1/55 èmes ou 1/24 èmes indivis, par chacun des acquéreurs des lots ci-dessus créés «'et constituera une indivision forcée entre les acquéreurs desdits lots'»

Un troisième acte constitutif de servitudes a été reçu, lequel précise que': «' Tous les lots ci-dessus désignés bien que dépendant de deux copropriétés différentes , forment en réalité une seule cité marchande composée de soixante dix neuf lots, formant les lots numéros cent dix sept à cent soixante douze ( 117 à 172) de l' immeuble désigné au grand «'A'» et les lots numéros deux cent vingt cinq à deux cent quarante neuf ( 225 à 249) de l' immeuble désigné au grand «'B'».

Le lot numéro cent soixante douze ( 172) de l' immeuble désigné au paragraphe «'A'» et le lot numéro deux cent quarante neuf (249) de l' immeuble désigné au paragraphe «'B'» sont composés de toutes les allées de l' ensemble de la cité marchande.

Ceci exposé, il est passé à la constitution de servitudes, objet des présentes':

-Constitution de Servitudes-

Monsieur [S] et M. [H], ès qualités, conviennent de constituer':

1°) sur le lot cent soixante douze (172) de l' immeuble désigné sous le paragraphe «' A'» qui sera la fonds servant, une servitude de passage perpétuelle au profit des lots deux cent vingt cinq à deux cent quarante neuf ( 225 à 249), de l' immeuble désigné sous le paragraphe «'B'» fonds dominant

2°) sur le lot numéro deux cent quarante neuf (249) de l' immeuble désigné sous le paragraphe «' B'» qui sera le fonds servant, une servitude de passage perpétuelle au profit des lots cent dix sept à cent soixante douze (117 à 172) de l' immeuble désigné sous le paragraphe A fonds dominant.

Les présentes servitudes de passage s'exerceront au gré de tous les copropriétaires des cabines sus visées et pour toutes personnes devant se rendre dans la cité marchande composée de la totalité des lots susvisés.'»

Par acte du 29 juillet 1983, M. [W] [R] a fait l'acquisition au sein de l'immeuble sis [Adresse 11] / [Adresse 5] des lots numéros 117, 134, 135, 159, 160 et 161, constitués de lots commerciaux à usage de cabine, ainsi que "les 6/55èmes (soit 1/55ème pour chaque lot) du lot n° 172, ce lot comprenant les allées de circulation desservant l'ensemble des 55 cabines créées au modificatif et les 84.600/ 1.000.000 èmes des parties communes de l' entier immeuble ", tous situés en bordure du [Adresse 20].

Cet acte rappelait l'existence des servitudes réciproques de passage créées au bénéfice de chaque lot issu de la division des lots commerciaux 1 et 11 d' origine, pour permettre de circuler librement dans l'ensemble de la galerie marchande à cheval sur deux copropriétés.

Par acte du 30 novembre 2009, la SCI Ramdes a fait l'acquisition de l'ensemble des autres cabines situées dans la galerie marchande de l'immeuble des [Adresse 11]/[Adresse 5], ainsi que les 48/55 èmes du lot 172 correspondant aux allées de circulation desservant l'ensemble des 55 cabines commerciales et également des cabines commerciales de la galerie marchande située dans l'immeuble des [Adresse 17] et [Adresse 9], ainsi que des 23/24 èmes du lot n° 249 correspondant aux allées de circulation de la galerie marchande de cet immeuble.

A la demande de M. [W] [R], un procès-verbal de constat d'huissier a été dressé le 27 novembre 2013 décrivant le manque d'entretien de la galerie marchande, vidée de ses occupants et maintenue dans un état de délabrement incompatible avec l'exercice d'une activité commerciale, outre la condamnation des allées de circulation intérieures et des voies d'accès internes aux locaux commerciaux et permettant la circulation au sein de la galerie marchande.

Monsieur [Z], désigné en qualité d'expert, suivant ordonnance de référé du 27 juillet 2006 dans une procédure initiée par 16 locataires commerciaux, contre l' ancien propriétaire de la majorité des lots de la cité marchande ( la SCI Lutesa ), avait déjà mis en évidence l'état d'abandon de la cité marchande, le non respect des normes de sécurité et la désertification des lieux, seules 16 cabines commerciales semblant encore occupées.

Ce procès-verbal de constat a été dénoncé et notifié à la SCI Ramdes le 10 avril 2014 aux fins de lui rappeler que ses agissements étaient contraires à la qualité de coïndivisaire de M. [R] des voies de circulation de l'immeuble sis [Adresse 11] / [Adresse 8], qualité qui fait obstacle à ce que la SCI Ramdes s'arroge le droit de réaliser des travaux et de condamner lesdites allées en édifiant des murs et ouvrages sur leur assiette'; également à la qualité de bénéficiaire de servitudes de passage réciproques sur les allées de circulation de la galerie marchande située dans les deux immeubles.

C'est dans ce contexte que par acte du 31 juillet 2014, Monsieur [W] [R] a saisi le tribunal de grande instance de Grasse. Par conclusions d'incident , il a saisi le juge de la mise en état d'une demande d'expertise qui a été ordonnée par décision de ce magistrat le 11 décembre 2015 afin':

-d'établir un état descriptif et qualitatif des lieux,

-de dire si le passage dans les allées de circulation est libre, à défaut en décrire les obstacles,

-de dire si les lots sont normalement entretenus,

-de recueillir et annexer au rapport les éléments relatifs aux préjudices allégués et donner son avis,

Le 1er juin 2017, l'expert a déposé son rapport lequel établissait que

- certaines allées de circulations et entrées des locaux avaient été condamnées,

- l'inoccupation de la grande majorité des cabines,

- l'état de vétusté de la galerie marchande ce qui engendrait d'importants problèmes de sécurité, au regard de la réglementation des établissements recevant du public, un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de la galerie, en l'état, ayant été émis par la commission de sécurité, laquelle avait préconisé la mise en place de mesures correctives qui n'avaient jamais été suivies d'effet .

En lecture du rapport d'expertise, M [W] [R] a sollicité, au visa des articles 815 et suivants et 632 et suivants du code civil':

la condamnation de la SCI Ramdes, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, à supprimer l'ensemble des obstacles situés sur les allées de circulation des deux immeubles précités lots 172 et 249, la désignation d' un administrateur judiciaire de la galerie marchande, la condamnation de la SCI Ramdes à payer à Monsieur [W] [R] la somme de 100 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l'impossibilité de louer toutes les cabines qui sont sa propriété, quatre cabines sur six étant vacantes.

La SCI Ramdes a conclu au rejet de toutes les demandes, aux motifs que la demande de désignation d' un administrateur judiciaire ne repose sur aucune base contractuelle ou légale'; que la demande de travaux s'exercerait sur des parties privatives de la SCI Ramdes'; que les servitudes de l'acte du 29 juillet 1983 ne présentent plus aucun intérêt, ni efficacité.

Elle a demandé au tribunal de

-constater l'existence d'une indivision forcée sur les lots 172 et 249 et de prononcer la fin de cette indivision sur le fondement de l'article 815 du code civil et de désigner un géomètre,

-constater l'extinction des servitudes de passage.

Par jugement du 11 janvier 2019, le tribunal a, au visa des articles 701 et suivants et 1134 ancien du code civil':

Condamné la SCI Ramdes à procéder à la suppression des obstacles situés sur les allées de circulation des deux lots 172 et 249, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

Débouté M. [W] [R] de sa demande de désignation d'un administrateur judiciaire,

Débouté la SCI Ramdes de ses demandes reconventionnelles,

Condamné la SCI Ramdes à verser à [W] [R] une somme de 40 000,00 euros de dommages et intérêts,

Rejeté toute autre demande plus ample,

Dit n' y avoir lieu à exécution provisoire,

Condamné la SCI Ramdes au paiement de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre condamnation aux dépens avec distraction au bénéfice de Me Szepetowski.

Pour statuer en ce sens, le tribunal s'est appuyé sur le rapport d' expertise et a notamment retenu, s'agissant de la servitude dont bénéficie M [R] sur le lot n° 249 de la copropriété [Adresse 20] et [Adresse 19],

- l'existence d'obstacles à l'exercice de cette servitude, imputables à la SCI Ramdes (condamnation des allées secondaires par des cloisons de carreaux de plâtre, certaines cabinesayant été démolies), outre un manque d'entretien ( carrelage vétuste sur les allées principales , portes d'accès extérieures côté [Adresse 19] , [Adresse 20] et [Adresse 18] fermées, parties communes non entretenues)';

- que l'inutilité de la servitude ne la fait pas disparaître'; qu'en toute hypothèse les cabines de la société Ramdes n' ont aucune activité de sorte que la circulation dans les allées n'a plus d'utilité';

- que pour autant l'absence d'activité des cabines de la SCI Ramdes doit être considérée comme étant due à hauteur de 50 % à l'état des allées de circulation';

- que la SCI Ramdes et ses auteurs n'ont pris aucun engagement s'agissant du fonctionnement de la galerie marchande et de son exploitation';

- que par son comportement, le propriétaire du fonds servant a rendu plus incommode l'usage de la servitude de passage';

- que la demande de désignation d'un administrateur judiciaire ne repose sur aucun fondement.

Sur les demandes de M [R] et de la SCI Ramdes concernant l'indivision sur la parcelle lot n° 172':

- que l'état descriptif de division de l'immeuble [Adresse 11] et [Adresse 18] précise que le lot 172 qui regroupe les allées de circulation de la galerie marchande située dans cet immeuble constitue une indivision forcée conventionnelle entre les acquéreurs des 55 lots 117 à 171 inclus';

- que M. [R] a acquis 6/55 èmes du lot n° 172 par acte du 29 juillet 1983'; qu'aucune disposition conventionnelle ne prévoit le cas où l'usage du lot en indivision forcée devient inutile';'

- seul un accord des parties peut mettre fin à l'indivision';

- qu' eu égard aux conclusions et observations de l'expert, la SCI Ramdes ne jouit pas du bien indivis conformément à sa destination , les obstacles constatés sont incompatibles avec les droits du demandeur';

- que les fautes de la SCI Ramdes sont l'absence d'entretien des allées de circulation et la mise en place d'obstacles dans ces allées';

- que la responsabilité de la SCI Ramdes doit être retenue à hauteur de 50 % en application de l'article 701 du code civil que ce comportement fautif a causé à Me [R] un préjudice financier qu'il convient d'évaluer à 40000,00 euros.

Par déclaration du 14 février 2019 la SCI Ramdes a relevé appel principal. M. [R] a relevé appel incident.

Monsieur [W] [R] est décédé le 22 mai 2019. Le 15 octobre 2018, il avait régularisé une donation à sa fille, [X] [R], de deux des lots situés au sein de l'immeuble du [Adresse 6] [Adresse 11].

Dans cet acte figurait la stipulation suivante relative aux pouvoirs du notaire :

"pour l'accomplissement des formalités de publicité foncière, les parties agissant dans un intérêt commun, donnent tous pouvoirs nécessaires à tout notaire ou à tout collaborateur de l'office notarial dénommé en tête des présentes, à l'effet de faire dresser et signer tous actes complémentaires, modificatifs ou rectificatifs des présentes, pour mettre le présent acte en concordance avec les documents hypothécaires, cadastraux ou d' état civil. "

Il est apparu que cet acte était entaché d'une erreur matérielle dans la mesure ou seule une partie des lots avait été mentionnée dans l'acte de donation d'origine.

Un premier acte rectificatif a été régularisé le 29 mai 2020 corrigeant les omissions dont l'acte d'origine était affecté. Il est apparu enfin que par l'effet d'une autre omission, la quote-part affectée aux lots objet de la donation, dans le lot 172 constituant les allées de circulation, avait été omise, donnant lieu à un second acte rectificatif, établi le 4 octobre 2021.

La SCI Ramdes, a formalisé un incident de nullité des actes complémentaire et rectificatif intervenus postérieurement au décès d' [W] [R].

Par ordonnance du 18 janvier 2022, le conseiller de la mise en état a débouté la SCI Ramdes de cet incident. Par arrêt de déféré du 20 octobre 2022, cette ordonnance a été confirmée et la cour s'est déclarée incompétente pour statuer sur la nullité des actes complémentaire et rectificatif visés .

La SCI Ramdes ayant déposé plainte pour faux contre ces deux actes, a de nouveau saisi le conseiller de la mise en état d'un incident, cette fois de sursis à statuer, qui a été rejeté par le conseiller de la mise en état par ordonnance du 26 mars 2024.

L'affaire a été fixée à l'audience du 4 novembre 2025, une ordonnance de clôture de l' instruction étant rendue le 21 octobre 2025.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES':

Vu les conclusions notifiées par message RVPA du 20 octobre 2025 par la SCI Ramdes tendant à':

Vu le jugement du 11 janvier 2019 prononcé par le TGI de Grasse,

Vu la déclaration d'appel du 14/02/2019,

Vu les dispositions des articles 637 et suivants du code civil,

Vu les articles 701 et suivants du code civil,

Vu l'article 815 du code civil,

Vu l' article 1134 ancien du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

JUGER recevable et bien fondée la SCI Ramdes en son appel formé contre la décision du 11/01/2019 rendue par le Tribunal de Grande Instance de Grasse.

INFIRMER le jugement du 11/01/2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de Grasse en ce qu'il a statué comme suit :

- Condamne la SCI Ramdes à procéder à la suppression des obstacles situés sur les allées de circulation des «'deux lots 172 et sur le lot 249'» (SIC) sous astreinte de 500 € par jour de retard à l'issue d'un délai de trois mois à compter de la signification de la décision ;

- Déboute la S.C.I. Ramdes de ses demandes reconventionnelles, à savoir :

Constater l'absence d'intérêt et d' efficacité des servitudes mentionnées à l'acte notarié du 29 juillet 1983, et en constater l' extinction en tout état de cause,

-Dans l'hypothèse où la juridiction considérerait qu'il existe une indivision forcée au regard des lots N° 172 et 249, prononcer la fin de cette indivision au visa de l'article 815 du Code Civil et voir désigner tel géomètre qu'il plaira à la juridiction, pour définir la limite séparative des deux propriétés [R] et Ramdes,

- Condamne la SCI Ramdes à verser à Monsieur [W] [R] une somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts ;

- Condamne la SCI Ramdes à payer à Monsieur [W] [R] une somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise.

ET STATUANT DE NOUVEAU,

JUGER que la donation du 15 octobre 2018, l'acte complémentaire du 29 mai 2020, et l'acte rectificatif du 04 octobre 2021 sont inopposables à la SCI Ramdes au regard de l'absence de publicité foncière;

JUGER que l'acte complémentaire du 29 mai 2020, et l'acte rectificatif du 04 octobre 2021 sont nuls.

JUGER que les actes du 28 juillet 1983 ayant instauré la division des lots, l' indivision et la servitude de passage sur les allées de circulation sont frauduleux et nuls.

JUGER que la servitude conventionnelle en date du 28 juillet 1983 est éteinte dès lors que la destination de cette servitude déterminée dans son acte constitutif n' existe plus et est impossible.

JUGER que la revendication par Madame [X] [R] de cette servitude devenue inutile et sans intérêt pour elle constitue un abus de droit.

En conséquence,

DEBOUTER Madame [X] [R] de 1'ensemble de ses demandes formulées contre la SCI Ramdes.

A titre subsidiaire,

Si la cour considérait que la servitude conventionnelle doit recevoir ses pleins effets, vu les articles 697 et 698 du code civil,

CONDAMNER Madame [X] [R] à payer à la SCI Ramdes une somme de 11.851,20€ correspondant aux travaux d'entretien et de mise en sécurité des allées de circulation du local commercial.

DEBOUTER Madame [X] [R] de sa demande de désignation d'un administrateur judiciaire pour administrer le local commercial.

JUGER que l'action en dommages intérêts de Madame [R] contre la SCI Ramdes est prescrite et infondée.

A titre reconventionnel,

Et en tout état de cause,

CONDAMNER Madame [X] [R] à verser à la SCI Ramdes une indemnité de 2.652.000€ à titre de dommages intérêts ;

ORDONNER la fin de l'indivision du lot n° 172 et voir désigner tel Géomètre qu'il plaira à la Cour, pour définir la limite séparative des deux propriétés [R] et Ramdes.

DEBOUTER Madame [X] [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER Madame [X] [R] à payer à la SCI Ramdes la somme de 10.000,00 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu' aux entiers dépens, lesquels incluront les frais d'expertise, ces derniers distraits au profit de la SCP Ermeneux-Arnaud-Cauchi & associés sur son affirmation de droit.

Elle fait valoir notamment les moyens et arguments suivants':

En premier lieu, Madame [R] n' a pas qualité à agir car elle ne justifie pas de la publicité des trois actes notariés de donation dont elle se prévaut':

-Or, c'est la publicité des actes notariés qui les rendent opposables aux tiers, et à défaut de publicité, Madame [R] ne justifie pas de sa qualité à agir contre la société Ramdes.

-Seule la production de ces trois actes revêtus de la mention de la publicité en première page permettrait de vérifier la régularité de la publicité requise.

-Madame [R] n'a pas qualité à intervenir en cause d'appel en se prévalant de sa qualité de donataire des biens de son père décédé.

-Au surplus, ces actes sont nuls et la la SCI Ramdes.

-Monsieur [W] [R] est décédé le 22 mai 2019, soit postérieurement au jugement de première instance rendu le 11 janvier 2019. Pour justifier de sa qualité à agir en cause d'appel, Madame [R] a d'abord produit ses conclusions notifiées le 14 juin 2019 dans laquelle elle indiquait « être devenue propriétaire des biens aux lieux et place de son père [W] [R], décédé, après avoir bénéficié d'une donation de la nue- propriété en date du 19 février 2019.

-L' acte de donation du 15 octobre 2018, communiqué au débat plus d'un an plus tard, soit le 19 novembre 2019, porte exclusivement sur un seul local commercial à usage de cabine et une cave, évalués en pleine propriété à 200.000 € et 140.000 € en nue-propriété.

-Madame [R] a produit aux débats le 15 juillet 2020 un acte complémentaire du 29 mai 2020 intégrant 5 autres locaux commerciaux. Puis encore, l'acte rectificatif du 04 octobre 2021 intégrant des droits indivis sur des allées de circulation de la cité marchande qui sera communiqué au débat le 06 octobre 2021, après que la SCI Ramdes eut encore conclu qu'elle ne justifiait pas être propriétaire de la totalité des lots revendiqués.

-Les locaux commerciaux ne sont pas entrés régulièrement dans le patrimoine de Madame [R]. Par voie de conséquence, elle n'a pas qualité à poursuivre la procédure initiée par feu son père.

-Le fait que la dévolution successorale n'a fait l'objet d'aucun litige entre les héritiers est sans aucune influence sur l'intérêt direct de la SCI Ramdes de contester la donation initiale, l'acte complémentaire, puis l'acte rectificatif puisque ce sont ces trois actes dont se prévaut Madame [R] pour justifier de sa qualité devant la cour d'appel (la SCI Ramdes ne faisant qu'exercer, par voie d' exception, son droit à invoquer la nullité des actes notariés que Madame [R] lui oppose).

-Dans la donation en date du 15 octobre 2018 portant sur le lot 114 (cave) et 117 (il s'agissait d'un local loué à Monsieur [P], exerçant la profession de poissonnier qui était en cours de procédure d' indemnisation d' éviction), le donateur, présent à l'acte comme le donataire, avait pris la précaution de faire préciser en caractères gras en page 7 que cette donation était en avancement de parts successorales.

-L'acte établi le 15 octobre 2018 par Maître [D] lui-même en présence des intéressés ne pouvait comporter un oubli de 5 autres lots commerciaux, car le donateur ou la donataire l'aurait décelé rapidement, et non en mai 2020, soit 12 mois après le décès du donateur.

-Contrairement à ce que soutient Maître [D] dans son courrier du 19 novembre 2021 (pièce adverse n°20), les origines de propriété n'étaient pas multiples, puisque l'origine de propriété telle que relatée à l'acte du 15 octobre 2018 n'était pas susceptible de soulever de difficultés particulières'; les biens du donateur étaient précisément définis en page 3 et 4 de son propre titre de propriété.

-Maître [D] soutient que les rectifications étaient nécessitées par « l' intention indiscutable du donateur de procéder à la donation de l'ensemble des biens dépendant de l'immeuble, sis [Adresse 6]'». On conçoit mal comment le notaire a pu commettre autant d'omissions successives.

-La portée réelle de l' intention libérale du donateur alléguée par Maître [D] ne se déduit pas de son acte du 15 octobre 2018 qui est le seul acte que Monsieur [W] [R] a régularisé.

-On ne voit pas comment le donateur, avocat de profession, aurait pu signer la donation du 15 octobre 2018, alors qu'il manquait prétendument à la désignation des biens donnés la plupart des lots sur lesquels il aurait entendu faire porter la libéralité consentie à sa fille.

-La rectification de l'acte du 15 octobre 2018 ne pouvait être valablement demandée par la donataire puisqu'elle aboutissait à modifier de façon substantielle l'assiette de la donation et par suite l'intention du donateur.

-A noter qu'un état hypothécaire a été délivré le 26/07/2018, certifié le 23 juillet 2018, et annexé à l'acte qui ne concerne que les seuls lots 114 et 117, démontrant bien que l'erreur matérielle était impossible.

-Le pouvoir qui aurait été donné à Madame [V] [K], Clerc de l'Etude notariale pour requérir le notaire de dresser les deux actes complémentaires ou rectificatifs n'a jamais été joint.

-Madame [R] renvoie à la lecture de la page 17 de la donation initiale du 15 octobre 2018 (pièce adverse n°16) laquelle contient la clause suivante dénommée «POUVOIRS »': « Pour l'accomplissement des formalités de publicité foncière, les parties agissant dans un intérêt commun, donnent tous pouvoirs nécessaires à tout notaire ou à tout autre collaborateur de l' office notarial dénommé en têtes des présentes, à l'effet de faire dresser et signer tous actes complémentaires modificatifs ou rectificatifs des présentes, pour mettre le présent acte en concordance avec les documents hypothécaires, cadastraux, ou d'état civil.

Les parties autorisent en conséquence le mandataire à déroger au principe édicté par l'alinéa premier de l'article 1161 du code civil, qui dispose qu' un représentant ne peut agir pour le compte des deux parties au contrat.'»

-Cette clause, habituelle dans les actes notariés, ne permet nullement au clerc de notaire de requérir le notaire de dresser l'acte complémentaire du 29 mai 2020 puis l'acte recti'catif du 04 octobre 2021, notamment parce que cette délégation a été donnée « pour l' accomplissement des formalités de publicité foncière, et a exclusivement pour objet de mettre en concordance la donation du 15 octobre 2018 avec les documents hypothécaires, cadastraux ou d' état civil.'»

-Monsieur [W] [R] étant décédé le 22 mai 2019, la donataire ne pouvait ensuite régulièrement saisir Maître [W] [D] le 29 mai 2020 pour faire compléter la donation, et ainsi se voir titrer sur les 5 autres locaux commerciaux complémentaires qui ne figuraient pas dans la donation d'origine du 15 octobre 2018.

- Dès lors que le mandat cesse par la mort du mandant conformément à l'article 2003 du code civil, Maître [D] ne pouvait dresser, ni l'acte complémentaire, ni l'acte recti'catif en l'état du décès du donateur.

-Les deux actes dressés par Maître [D] ne relèvent pas de la seule correction d' une erreur qui se révèle à la seule lecture de l'acte, mais plus radicalement de la modification substantielle de la donation initiale, par l'ajout de 5 autres locaux commerciaux pour le premier, et des droits sur les allées de circulation pour le second.

En second lieu, la SCI Ramdes soutient que la division des lots, l' indivision et la servitude de passage sur les allées de circulation sont frauduleuses et nulles, pour plusieurs raisons':

-Le sol des deux immeubles sur lesquels sont implantées les allées de circulation est désigné comme étant une « partie commune'» (page 28 du règlement de copropriété et E.D.D. de l'immeuble [Adresse 20]- [Adresse 18], pièce n°1) et (page 54 du cahier des charges de l' immeuble [Adresse 19] [Adresse 20], pièce n°12).

-Les assemblées générales des deux copropriétés n'ont pas été convoquées pour autoriser la division des lots, l'indivision et la servitude de passage sur les allées de circulation, le sol étant « partie commune'» des deux immeubles, les syndics n'ayant même pas été informés de ces modificatifs et servitude traversant les deux immeubles.

-La division et la constitution de droits réels (servitude et indivision) sur ou au profit des parties communes d' un immeuble en copropriété impliquent nécessairement une décision d'assemblée, qui relève en principe de la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (en ce sens E. Kischinewsky-Boquisse, la Copropriété, 4911@ ed. Litec, n°307, p.327).

-Le lot n° 1 de l' immeuble [Adresse 19] [Adresse 20] tel que défini dans le règlement de copropriété - E.D.D d'origine (page 20 de la pièce n°12 cahier des charges de l'immeuble [Adresse 20]-[Adresse 19] (27 avril 1971)) et le lot n°11 de l' immeuble [Adresse 20]-[Adresse 18] (page 3 de la pièce n°1 Etat descriptif de division et règlement de copropriété du 6 mars 1976 (immeuble [Adresse 20]-[Adresse 18])) sont désignés comme pouvant comprendre des cabines individuelles mais ne peuvent pas constituer des lots privatifs, ce que se garde bien de rappeler Madame [R] dans ses conclusions.

-Dans ces conditions, la division de ces deux lots n°1 et 11 a été faite en violation des règlements de copropriété des immeubles puisque ces divisions en lots privatifs étaient strictement interdites, et que sur ce point également, les assemblées générales n'ont pas été convoquées, et les syndics non informés depuis 1983.

-Les deux modificatifs aux règlements des copropriétés en date du 28 juillet 1983 et la servitude de passage dont elle est issue n'ont pas été votés en assemblées générales et les syndics n' ont pas été informés.

-Or, un règlement de copropriété ne peut licitement être modifié que par décision en assemblée générale des copropriétaires, les dispositions légales fixant les prérogatives de l' assemblée générale étant d'ordre public, de sorte que toute modification apportée à un règlement de copropriété sans avoir été décidée en assemblée générale est illicite et, en cela, réputée non écrite et censée n'avoir jamais existé (en ce sens, Cour de cassation, 39116, 8 juin 2011 n°10-18.220, cassant un arrêt d'appel ayant rejeté une demande de résolution de servitude de passage résultant de modifications à un règlement de copropriété non voté en assemblée générale).

Ainsi, les clauses de ces deux modificatifs doivent être réputées non écrites et inexistantes comme ayant été établies en violation des dispositions impératives des articles 14 alinéa 3, 17 alinéa 1 25 d) et 26 b) de la loi du 10 juillet 1965.

-Aux termes de ces articles, le syndicat des copropriétaires établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété ; les décisions sont prises en assemblée générale des copropriétaires, et les articles 6 à 37, 41-1 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 sont d'ordre public.

-Les deux sociétés OFI et Pax Promenade- Julien Abecassis et Cie ne pouvaient instaurer une servitude de passage au profit des lots de Monsieur [R] car la cour de cassation retient qu'il est interdit de créer des servitudes de passage entre des lots de copropriété, la division de l'immeuble en lots étant incompatible avec l'existence d'une telle charge grevant une partie privative d'un lot au profit d' une autre partie privative d'un autre lot, au motif que le titulaire d' un lot de copropriété, s'il dispose d'une propriété exclusive sur la partie privative de son lot, celui-ci comporte aussi « une propriété indivise'» sur la quote-part de parties communes attachée à ce lot.

-La SCI Ramdes est toujours fondée à soulever le caractère inexistant et nul de ces deux modificatifs, car l'action tendant à faire déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété ou une clause d'un modificatif de règlement de copropriété est imprescriptible (en ce sens, Cass. 3e civ. , 26 avr. 1989, n° 87-18.384, - Cass. 3e civ. , 12 juin 1991, n° 89-18.331: Juris Data n° 1991-001529 ; Bull. civ. III, n° 170. - CA Paris, 23e ch. B, 17juin 2006 : Juris Data n° 2006-243336. - Cass. 3e civ., 7 mai 2008, n° 07-13.409 : Juris Data n° 2008-043798; Bull. civ. III, n° 76 ; Cass. 3e civ., 28 janv. 2016, n° 14-26.921 : Juris Data n° 2016-001094) et ce, que la clause figure dans le règlement de copropriété d'origine ou qu'elle y ait été introduite par une décision d'assemblée générale définitive (CA Paris, 23e ch. B, 4 nov. 2009: Juris Data n° 2009-380312).

-Au visa des articles 14, 17, 25, 26, 43 de la loi du 10 juillet 1965, les actes modificatifs du 28 juillet 1983 ayant divisé les lots n°1 et n°11 des deux copropriétés, et l' acte du 28 juillet 1983 ayant instauré la servitude de passage devant être jugés comme frauduleux, nuls et non écrits, Madame

[R] doit être déboutée de l' ensemble de ses demandes.

En troisième lieu, la SCI Ramdes soutient qu' en tout état de cause la servitude conventionnelle cantonnée au fonctionnement de la cité marchande, qui n'existe plus, est éteinte, aux motifs suivants':

-Depuis 1971, date de la construction des deux immeubles en copropriété au-dessus du grand local commercial désormais propriété de la SCI Ramdes, tous les titres de propriété définissent les lots acquis par la SCI RAMDES comme étant constitutifs d'un grand local commercial à cheval sur deux copropriétés distinctes et pouvant être utilisé notamment comme un marché couvert pouvant comprendre des cabines individuelles lesquelles ne constituent pas des lots privatifs, que le nombre de ces cabines est à la discrétion du propriétaire.

-Comme ses auteurs SCI RAMDES n'a strictement aucune obligation légale ou conventionnelle d'y faire fonctionner une cité marchande ouverte au public.

-Elle est parfaitement libre de donner à son local commercial l'usage qu'il lui plaît sous réserve de respecter les règlements des deux copropriétés des immeubles dont elle est membre.

-D'une part, la servitude conventionnelle de passage dont se prévaut Madame [X] [R], venant aux droits de son père décédé, lui- même propriétaire des seuls six lots n°117, 134, 135, 159, 160 et 161, ne pourrait grever que le seul lot n° 249, et non pas le lot n°172 ainsi que cela résulte expressément des dispositions contractuelles de la servitude.

-Cette servitude conventionnelle grevant le lot n°249 au profit des seuls lots n°117, 134, 135, 159, 160 et 161, propriété [R], est éteinte car cette servitude de passage a été cantonnée au

fonctionnement de la cité marchande, qui n'existe plus aujourd'hui, et qui était déjà à l' état d'abandon quand la SCI Ramdes a acquis ce local commercial, ainsi que cela résultait déjà du rapport de l'expert judiciaire [Z] déposé le 04 octobre 2007.

-Dans l' esprit et la lettre de la servitude conventionnelle du 28 juillet 1983, lorsque Monsieur [R] a acheté six magasins donnant en façade, sur le [Adresse 20], et disposant tous d'entrées individuelles sur le [Adresse 20], ses vendeurs avaient pour projet de vendre les cabines à chacun des commerçants exploitant une cabine, d'où la prévision de division en millièmes indivis, pour préserver les allées de circulation de la cité marchande, alors même que les cabines ne pouvaient pas constituer des lots privatifs.

-Madame [X] [R] venant au droit de son père prétend être propriétaire de six locaux commerciaux, totalement autonomes, dont les façades et entrées bénéficient d'un accès direct sur le boulevard, et qui ne nécessitent pas d'accès par les voies intérieures.

-Les sociétés OFI et PAX PROMENADE signataires de la servitude conventionnelle n'ont finalement jamais cédé les cabines situées à l'intérieur de la cité marchande aux commerçants qui les exploitaient, de sorte que la SCI Ramdes est aujourd'hui la seule propriétaire des 49 cabines dans la partie [Adresse 20]-[Adresse 18], et 24 cabines dans la partie [Adresse 20]- [Adresse 19], du lot n°249, et selon Madame [R] en indivision avec elle sur le lot n°172, à raison de 50/56 èmes.

-Ce lot 172 ne constitue pas une « indivision forcée '' avec Monsieur [R] ainsi que cela résulte de son titre de propriété (pièce adverse n°3 page 4).

-Et la servitude conventionnelle du 28 juillet 1983 grevant le seul lot n°249 au profit des lots [R] était cantonnée au fonctionnement de la citée marchande qui n'existe plus d'une part, et au projet des sociétés OFI et PAX de vendre chacune des cabines situées dans la cite marchande, ce qu' ils n'ont pas fait d'autre part.

-Dès lors, la servitude conventionnelle dont se prévaut Madame [R] et grevant le seul lot 249 à son profit est éteinte puisque son objet a disparu, et que la servitude est impossible compte tenu des changements opérés dans les lieux, la cite marchande n'existant plus.

-Même lorsque la cité marchande fonctionnait parfaitement, les baux consentis par Monsieur [R] à ses propres locataires pendant plus de 30 ans n'ont même jamais mentionné l' existence de cette servitude de passage sur les allées de circulation, puisqu'ils n'en avaient pas besoin pour l' exploitation de leur commerce.

-Pour que les servitudes cessent par application de l'article 703 du Code civil, il faut qu'il soit survenu des changements, soit dans le fonds dominant, soit dans le fonds servant, soit dans les deux fonds. Il faut que ces changements soient assez graves pour en empêcher tout usage, que son exercice soit devenu irréalisable ou sans aucune utilité

-La légitimation de la servitude passe par son utilité et l'accroissement de valeur procuré au fonds.

-L'inutilité de la servitude au regard de la nouvelle affectation permet d'éclairer rétrospectivement l'intention des parties, et de considérer que le droit réel avait été stipulé seulement au regard du contexte initial.

-La cité marchande n'existant plus, et elle était en voie d' abandon quand la SCI Ramdes en a fait l' acquisition, la servitude conventionnelle de passage est éteinte car la servitude ne peut plus remplir l'objet qui lui a été assigné dans le titre, et qu'elle est devenue impossible à exercer puisque la cité marchande a disparu.

-La Cour de cassation considère, concernant les servitudes établies par titre, ce qui est le cas en l'espèce, que l'inutilité est une cause d'extinction dans l'hypothèse ou la servitude est cantonnée à une destination précise, et que celle-ci devient impossible (en ce sens, Cass. 3e civ., 9 juill. 2003, n° 01-00.876 : Juris Data n° 2003-019847 ; Bull. civ. III, n° 157 ; JCP G 2003, IV, 2602; RD imm. 2003, p. 570, note M. Bruschi ; D. 2004, p. 1115, note V. Fernandez ; Dr. et patrimoine 2004, n° 124, p. 100, note F. Macorig- Venier. ~ Cass. 3e civ., 28 sept. 2005, n° 04-14.558: Juris Data n° 2005- 029919; Bull. civ. III, n° 186; JCP G 2005, IV, 3280; AJDI 2006, p. 49, obs. S. Prigent; D. 2006, Pan., p. 2371, obs. B. Mallet-Bricout, ou encore, Cass. Bëme civ., 25 oct. 2011 n°10-25.906).

-Sur le fondement de l'article 637 du code civil, la servitude est encore éteinte dès lors qu'au visa de ce texte, la servitude est une charge imposée sur un fonds pour l'utilité d'un autre fonds, et que la charge disparaît des lors que l'utilité cesse. Tel est encore le cas en l'espèce puisque la servitude n'a plus aucune utilité depuis que la cité marchande a disparu,

-Dans ces conditions, la servitude de passage est éteinte et Madame [R] doit être déboutée de l'ensemble de ses demandes.

En quatrième lieu, la revendication de la servitude de passage devenue inutile est abusive':

-La revendication de la servitude de passage est infondée et abusive car cette servitude est devenue inutile en l'état de la disparition de la cité marchande.

-Les baux consentis par Monsieur [R] à ses propres locataires pendant plus de 30 ans n'ont même jamais mentionné l' existence de cette servitude de passage sur les allées de circulation, puisqu'ils n'en avaient pas besoin pour l' exploitation de leur commerce.

-Les obstacles dont Madame [R] demande la suppression sur les allées de circulation des deux lots 172 et 149 n'ont pas été posés par la SCI Ramdes mais par son auteur, la SCI Lutesa six ans avant que Monsieur [R] ne s'en plaigne.

-Ces cloisons avaient pour objectif d'éviter des occupations illégales des locaux vacants par des squatters.

-Le rapport de l'expert [Z] déposé le 4 octobre 2007 indique en ses pages 10 à 12 que la cité, alors propriété la SCI LUTESA « est à l'abandon et que seul un quart des cabines est exploité, que de nombreuses autres cellules sont à l'abandon, détruites, dégradées, nous sommes réellement dans une zone sinistrée, la galerie marchande est actuellement complètement à l'abandon'» ce que ne manque de rappeler Madame [R], elle-même, dans ses conclusions, ce qui montre bien que la cité marchande n'existait déjà plus à l'époque,

-Le titre de propriété de la SCI Ramdes mentionne en page 34 que le vendeur (SCI LUTESA) déclare que les cabines 501, 502, 509, 516, 545, 546, 547, 548 et 620 sont murées (pièce 21 page 34).

-La pose d' obstacles dans les allées de circulation en avril 2008 n'a jamais suscité la moindre réaction de la part de Monsieur [R], ni de ses propres locataires à l'époque, qui ne se sont d'ailleurs même pas joints à la procédure initiée par les locataires de la cité marchande qui se plaignaient de l' état d'abandon des lieux par la propriétaire des lieux de l' époque, la SCI LUTESA.

-Madame [R] prétend conserver l'usage de sa servitude de passage pour son seul profit personnel, car sans aucun profit réel pour son fonds. Elle ne rapporte pas la preuve de ce que son propre fonds aurait un besoin immédiat et normal de cette servitude pour son usage ou pour son exploitation.

-Elle ne peut donc prétendre continuer d' user de sa servitude conventionnelle sans commettre un abus de droit manifeste, cet usage n'étant plus inspiré que par son choix d' empêcher la SCI RAMDES de développer un autre mode de gestion de ce local commercial.

La SCI Ramdes ajoute que si la cour considérait que la revendication de la servitude de passage n'est pas abusive, alors Madame [R] doit être condamnée à son entretien.

-En application des articles 697 et 698 du Code civil, les coûts afférents aux ouvrages et aménagements nécessités par 1'exercice de la servitude, ainsi que leur entretien, incombent par principe au seul propriétaire du fonds dominant (CA Riom, 1ère ch. civ., 20 févr. 2012, n° 10/03806: Juris Data n° 2012-002567. - CA Pau, 1ère ch., 28 mai 2014, n° 13/00153 : Juris Data n° 2014-013731. - CA Bastia, ch. civ., 2e sect., 14 févr. 2018, n° 14/00231 : Juris Data n° 2018-004385. - CA Pau, 1ère ch., 31 mai 2018, n° 16/03942 : Juris Data n° 2018-012111).

-Ces dispositions, qui s'appliquent quel que soit le mode d'établissement de la servitude, excluent, à moins que le titre d'établissement de la servitude n'en dispose autrement, que le propriétaire du fonds assujetti supporte la charge des ouvrages nécessaires pour user ou conserver la servitude (Cass. 3e civ., 12 mars 2014, n° 12-28.152 : Juris Data n° 2014-004507; Bull. civ. III, n° 38 ; Constr.-Urb. 2014, comm. 82, obs. C. Sizaire).

-Ni Monsieur [W] [R], ni sa fille [X] [R] venant aux droits de son père décédé, n'ont jamais supporté le moindre frais d'entretien de la servitude dont ils se prévalent. Ils n'ont souscrit aucune police d'assurance pour assurer les lieux, et ont toujours refusé de payer leur quote-part de charges de fonctionnement

-Alors même que le règlement de la cité marchande (pièce n°50 Règlement intérieur de la cité marchande) mentionne qu'il appartient aux locataires (et donc notamment aux locataires de Monsieur [R]) de procéder aux réfections de peinture et embellissement de la cité marchande quand elle existait, ce qu' ils n'ont jamais fait.

Si la cour considérait que Madame [R] peut se prévaloir de la servitude conventionnelle sur le lot n°249, elle sera condamnée à supporter les frais d'entretien et de mise en sécurité , qui inclut la mise en conformité du système de détection incendie (pièce n°45 Devis détection alarme incendie), l' éclairage des allées de circulation (pièce n°46 Devis éclairage) la fourniture et pose des extincteurs (pièce n°47 Devis extincteurs) selon plan joint de l'entreprise AGSE (pièce n°48Plan annexé aux 3 devis ) qui a établi les devis, soit la somme totale de 11.851,20€.

Sur le rejet de la demande de désignation d'un administrateur judiciaire':

-Cette demande sera rejetée par le fait que la « galerie marchande '' n'a aucune existence légale, la SCI Ramdes n'ayant pas acquis une « galerie marchande '' mais un local commercial, divisé en divers lots dont elle est seule propriétaire, dont le nombre reste à sa disposition et qu'elle peut aménager à sa discrétion, sous réserve de respecter les règlements de copropriété des deux immeubles en copropriété dont elle est membre.

-La prétention de Madame [R], titulaire de six lots autonomes et donnant (vitrines et portes) sur le [Adresse 20], est de contraindre la SCI Ramdes à gérer les lots qui lui appartiennent en vertu d'une affectation qui ne constitue pas la destination de l'immeuble, puisque la destination de l'immeuble est un local commercial, pouvant être utilisé à usage de marché, et ce en l'absence de tout document contractuel opposable créant un mode précis de fonctionnement.

-Il n'existe aucune convention liant les parties créant une destination conjointe ou commune, qui permettrait à Madame [R] d'obliger la SCI Ramdes à un mode de gestion ou d'animation du local commercial.

-Madame [R] considère qu'il existait une cité marchande dotée en quelque sorte d'un objet social et d'une capacité propre, et elle dema