TJ 44184, 10 sept. 2025, RG 25/01021

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 25/01021 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FS4G

Minute :

JUGEMENT
DU 10 Septembre 2025

AFFAIRE :

OPH SILENE

C/

[M] [Z], [Q] [U]

Copies certifiées conformes
Me [T]
Mr [Z]
Mme [U]
Sous- préfecture

Copie exécutoire
Me [T]

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

OPH SILENE
demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]
Rep/assistant : Mme [C] [T] (Autre)

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DEFENDEURS :

Monsieur [M] [Z], demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]
Madame [Q] [U], demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]
comparants en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER : Stéphanie MEYER lors des débats
Léa DELOBEL, lors de la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 4 Juin 2025

A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025

JUGEMENT : ,
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 février 2024, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [Q] [U] et Monsieur [M] [Z] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 3], moyennant un loyer total et révisable de 607,12€, provision sur charges incluse.

Une situation d’impayés a été signalée à la CAF de Loire-Atlantique le 11 septembre 2024 par le bailleur.

Par actes de commissaire de justice du 3 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.477,88€, en visant la clause résolutoire.

Par actes du 25 mars 2025, l’OPH SILENE, a fait assigner Madame [Q] [U] et Monsieur [M] [Z] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :
1 - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 3 février 2025 ;
2 - ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;
3 - condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :
la somme de 2.505,41€ au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 10 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 459,15€, augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;
la somme de 400€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du présent acte.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal le 22 mai 2025. Les éléments d'information transmis concernant la situation de Madame [Q] [U] et Monsieur [M] [Z] ont pu être contradictoirement débattus à l'audience.

A l’audience du 4 juin 2025 où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représentée par Madame [C] [T], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 2.091,49€, arrêtée au 2 juin 2025. Il ne s’est pas opposé à l’octroi de délais, les locataires ayant repris le règlement du loyer courant depuis le mois de mars 2025.

Madame [Q] [U] et Monsieur [M] [Z], comparants en personnes, n’ont pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative. Ils ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement. Ils ont indiqué avoir rencontré des difficultés financières du fait d’un accident du travail et d’une addiction aux jeux. Ils ont indiqué vivre dans le logement avec leurs deux filles et percevoir des ressources mensuelles s’élevant à 1.900€. Ils ont indiqué avoir un crédit à rembourser et ont précisé bénéficier d’un suivi social. Ils ont déclaré qu’un suivi allait être mis en place pour le traitement de l'addiction et ont proposé de verser 150€ en plus du loyer courant afin d’apurer la dette locative.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 26 mars 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF le 11 septembre 2024 et les assignations délivrées le 25 mars 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n’ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l'absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, les locataires se sont présentés à l’audience et ont actualisé leur situation sociale et financière. Ils ont repris le règlement du loyer courant depuis le mois d’avril 2025 et ont versé des sommes complémentaires afin d’apurer la dette locative. Par ailleurs, ils disposent de ressources qui leur permettent d’apurer la dette. Dès lors, compte tenu de ces éléments et du fait que le bailleur ne s’y soit pas opposé, il convient d'accorder aux locataires des délais de paiement tels qu'édictés au dispositif et ce, d’autant plus que les APL sont maintenues.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus le temps des délais accordés. Si les locataires respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle solidairement due par Madame [Q] [U] et Monsieur [M] [Z] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer du logement, soit la somme de 459,15€, augmenté des charges qu’il aurait payé en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif produit n'appelant aucune critique et ayant été transmis aux locataires, Madame [Q] [U] et Monsieur [M] [Z] seront solidairement condamnés à payer à l’OPH SILENE la somme de 2.091,49€, arrêtée au 2 juin 2025, échéance de juin 2025 non incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 3 décembre 2024.

PAR CES MOTIFS