TJ 13055, 2 oct. 2025, RG 25/02119

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :
Le 05 décembre 2025
à Me ARNOUX-POLLAK
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 05 décembre 2025
à Mme [Q]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/02119 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6JIL

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Yann ARNOUX-POLLAK, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [Q], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :
Par contrat sous signature privée en date du 16 octobre 2015, l’OPH 13 Habitat a donné à bail à Mme [Q] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 407,73 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024 un commandement de payer la somme de 901,61 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute de paiement des causes du commandement, Condamner par provision la défenderesse au paiement de la somme de 4.604,03 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 mars 2025 avec intérêts au taux légal,Fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale sur le fondement de l’article 1760 du code civil, Condamner la défenderesse par provision au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués, Ordonner l’expulsion de la défenderesse desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, Condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 12 février 2024 et ce pendant plus de deux mois.
Appelée à l'audience du 19 juin 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi d’office pour être finalement retenue à l'audience du 2 octobre 2025.
A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 7.605,01 euros, selon décompte en date du 1er octobre 2025, terme de septembre inclus, précisant ne pas s’opposer aux délais de paiement sollicités et s’en rapporter s’agissant de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
La défenderesse, comparaissant en personne, a reconnu la dette locative et sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler la somme de 100 euros en plus du montant du loyer résiduel, ajoutant qu’un rappel d’environ 3.000 euros allait prochainement être versé par la Caisse d’allocations familiales.

La présidente a donné lecture à l’audience de la fiche diagnostic social et financier.
La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 8 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, le demandeur justifie avoir signalé la situation d'impayés à Caisse d’allocations familiales le 20 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
En l'espèce, le bail conclu le 16 octobre 2015 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 février 2024 pour la somme en principal de 901,61 euros.
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 avril 2024.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupationLa défenderesse est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de la défenderesse par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi soit la somme de 718 euros, révisée annuellement comme le contrat de bail.
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que la défenderesse reste devoir la somme de 7.605,01 euros, à la date du 1er octobre 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de septembre 2025 inclus.
La défenderesse ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.
Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.
Il y a dès lors lieu de déduire les frais inclus dans le décompte produit pour un montant total de 202,93 euros (58,01 + 94,60 + 42,70 + 7,62) et de condamner la défenderesse à payer au demandeur la somme de 7.402,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatifL'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, les parties sont d'accord sur l'octroi de délais de paiement sur la base d’un versement mensuel de 100 euros en plus du loyer, étant souligné que la défenderesse travaille et a deux enfants mineurs à charge et qu’il résulte du décompte qu’elle a procédé à un règlement de 300 euros le 10 septembre 2025 correspondant à la part de loyer due avant versement de l’APL.
La défenderesse ajoute qu’un versement de 3.000 euros doit prochainement être effectué par la Caisse d’allocations familiales.
Compte tenu de ces éléments, de l'ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.
Comme demandée par la défenderesse, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.
A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
La clause résolutoire retrouvera son plein effet,À défaut pour la défenderesse d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,La défenderesse, devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à payer à la demanderesse une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
Sur les demandes accessoiresLa défenderesse, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens.
La défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,
Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 octobre 2015 entre l’OPH 13 Habitat et Mme [Z] [Q] concernant le logement, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 13 avril 2024 ;
CONDAMNE Mme [Z] [Q] à verser à l’OPH 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de 7.402,08 euros décompte arrêté au 1er octobre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;
AUTORISE Mme [Z] [Q] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 100 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;
RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d'exigibilité ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :
- la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra tous ses effets,
- faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Mme [Z] [Q] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- Mme [Z] [Q] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, révisée comme le loyer, soit 718 euros à ce jour ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Mme [Z] [Q] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
CONDAMNE Mme [Z] [Q] à payer à l’OPH 13 Habitat la somme de 300euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente