TJ 13055, 2 oct. 2025, RG 25/01550

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :
Le 05 décembre 2025
à Me DE ROMILLY
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EXPEDITION :
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N° RG 25/01550 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6FPJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE PHOCEENNE D’HABITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [V] [S]
née le 23 Août 1949, demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :
Par contrat sous signature privée en date du 22 octobre 2019, la société Unicil a donné à bail à Mme [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 250,84 euros, outre 107,88 euros de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier à Mme [S] par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024 un commandement de payer la somme de 949,28 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
Constater, faute d’exécution de ses obligations, la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire, Déclarer Mme [S] occupante sans droit ni titre du logement donné à bail, Ordonner par voie de conséquence qu’elle devra vider et évacuer les lieux dès signification de l’ordonnance et que, faute par elle de ce faire, elle en sera expulsée ainsi que tous occupants de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, y compris, le cas échéant, par le concours de la force publique, La condamner à payer à titre provisionnel la somme due à ce jour soit 3.961,06 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, La condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle, provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires que la locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela, jusqu’au départ effectif des lieux, Ordonner que la requérante soit autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risque de l’expulsée, Condamner la requise à produire son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022 et ce, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance, Condamner la requise aux intérêts légaux à compter de l’assignation et au paiement de la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 27 mars 2024 et ce, pendant plus de deux mois.
Appelée à l'audience du 5 juin 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi d’office pour être finalement retenue à l'audience du 2 octobre 2025.
A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 6.347,18 euros, selon décompte arrêté au 31 août 2025, terme du mois d’août 2025 inclus.
Bien que régulièrement assignée par acte déposée à l’étude, Mme [S] ne comparait pas et n'est pas représentée.
Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demandeUne copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) d'allocations familiales le 28 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l'espèce, le bail conclu le 22 octobre 2019 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2024, pour la somme en principal de 949,28 euros.
Il sera relevé que si le commandement de payer mentionne un délai de six semaines pour régulariser l’arriéré, l’acquisition de la clause résolutoire ne pouvait intervenir, conformément aux stipulations du bail, que deux mois après la signification du commandement de payer demeuré infructueux, soit le 28 mai 2024.
Il résulte du décompte des sommes dues que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 mai 2024.
Mme [S] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupationLa locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi soit la somme de 384,89 euros.
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [S] reste devoir la somme de 6.347, 18 euros, à la date du 31 août 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’août 2025 inclus.
Mme [S], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et ne sollicite pas de délais de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire.
Il apparait toutefois que le décompte des sommes dues inclut des frais de procédure (166,83 et 96,99 euros) et 23 fois la somme 3.58 euros (82,34 euros) au titre de la « pénalité locataire non assuré » qu’il convient de déduire.
Il sera en effet rappelé que le coût du commandement et de l’assignation sont compris dans les dépens et que l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’est réputée non écrite la clause « i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».
Mme [S] sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 6.001,02 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 949,28 euros à compter de la délivrance du commandement de payer le 27 mars 2024 et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.
Le bailleur demande également la condamnation de la défenderesse à produire son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance.
Il sera toutefois relevé que si les courriers des 1er et 18 mars 2024 sollicitant cet avis d’imposition sont produits, il n’est pas justifié de leur réception par la locataire.
Au surplus, le décompte produit par le bailleur inclut d’ores et déjà les frais mensuels de 7,62 euros dont est redevable la locataire en cas de non réponse à l’enquête sociale en application de l’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation.
Par conséquent, le bailleur sera débouté de cette demande.
Sur les demandes accessoiresMme [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. Mme [S] sera donc condamnée à payer au bailleur la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 octobre 2019 entre Mme [V] [S] et la société Unicil concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 mai 2024 ; ORDONNE en conséquence à Mme [V] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DIT qu’à défaut pour Mme [V] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Unicil pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Mme [V] [S] à payer à la société Unicil, à titre provisionnel, la somme de 6.001,02 euros, décompte arrêté au 31 août 2025 incluant la mensualité d’août 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 949,28 euros à compter de la délivrance du commandement de payer le 27 mars 2024 et du prononcé de la décision pour le surplus ; CONDAMNE Mme [V] [S] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 384,89 euros à ce jour, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Mme [V] [S] à payer à la société Unicil une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [V] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.