TJ 95500, 4 déc. 2025, RG 25/03067

PREMIERE CHAMBRE

04 Décembre 2025

N° RG 25/03067 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OLBK
72A

S.D.C. [Localité 4] JACQUES

C/

[K] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 4] JACQUES, sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société FONCIA LVM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Me Bruno ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

Madame [K] [L], demeurant [Adresse 2], défaillante

--==o0§0o==--

Par acte d'huissier en date du 23 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Bois Jacques sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société FONCIA LVM (anciennement dénommée FONCIA LACOMBE VAUCELLES), a fait assigner devant ce tribunal Madame [K] [I] [J] [L] afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 24 352,90 euros, au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023,
- 2 500 euros à titre de dommages-intérêts,
- 2 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation aux dépens.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [K] [I] [J] [L] n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture du 19 juin a fixé l’affaire au 16 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que Madame [K] [I] [J] [L] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 32, 58, 525, 219, 253,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2021, 7 juin 2022, 24 novembre 2022, 12 décembre 2023 et 10 décembre 2024, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,
- les attestations de non recours,
- un relevé de compte individuel détaillé,
- le contrat de syndic,
- des lettres recommandées avec accusé de réception des 15 juin 2023 valant mise en demeure de payer la somme de 27 137,92 euros et 12 février 2024, des mises en demeure simples des 4 août 2022, 30 août 2022, 7 février 2023, 1er mars 2023, 29 juin 2023, 5 mars 2024, une sommation de payer les charges de copropriété du 6 mai 2024 pour la somme de 23 514,17 euros.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 23 224,72 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N'entrent pas dans les "frais nécessaires" au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, les frais de l'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat et les relances postérieures à l'assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d'opposition entre les mains du notaire et ceux d'inscription d'hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 132,50 euros correspondant à trois mises en demeure, les autres frais étant excessifs en ce qu'ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l'augmentent artificiellement. Par ailleurs, les frais intitulés « constitution dossier avocat » n'entrent pas dans les prescriptions de l'article précité. Les intérêts de retard entrent dans le cadre des intérêts moratoires.

Il convient en conséquence de condamner Madame [K] [I] [J] [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 23 357,22 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2025, deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de manquements systématiques et répétés de Madame [K] [I] [J] [L] constitutifs d'une faute en lien direct avec un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Madame [K] [I] [J] [L], partie qui succombe supportera les dépens de la présente instance.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS