TJ 35238, 7 oct. 2025, RG 21/02686

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

02 Décembre 2025

2ème Chambre civile
34C

N° RG 21/02686 -
N° Portalis DBYC-W-B7F-JG6N

AFFAIRE :

[U] [Y]
[A] [D]

C/

S.A.R.L. SAREF 35,
SA AXA FRANCE IARD,
Syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 1], Société ESPACIL CONSTRUCTION SASU,

SA ESPACIL RESIDENCES,

copie exécutoire délivrée
le :
à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 07 Octobre 2025

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
par mise à disposition au Greffe le 02 Décembre 2025,
date indiquée à l’issue des débats.
Signé par Madame Jennifer KERMARREC, pour la présidente empêchée
Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [U] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Karine PAYEN de la SAS PAYEN CARTRON AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Monsieur [A] [D]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Maître Karine PAYEN de la SAS PAYEN CARTRON AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. SAREF 35, immatriculée sous le numéro 439 422 155 du registre du commerce et des sociétés de RENNES, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Christophe DAVID de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

S.A. AXA FRANCE IARD, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° B 722 057 460, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître François-xavier GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS INOVA, immatriculée au RCS de RENNES sous le n° 839 734 001, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Julie PHILIPONET de la SELARL ACTB, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Société ESPACIL CONSTRUCTION SASU, immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 412 251 753, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Maître Philippe LE GOFF de la SELARL CRESSARD DUTTO LE GOFF, AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

INTERVENANT :

S.A. ESPACIL RESIDENCES, immatriculée au RCS de Rennes sous le n° 559 200 423, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Maître Philippe LE GOFF de la SELARL CRESSARD DUTTO LE GOFF, AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble [Adresse 1], situé [Adresse 7], a été construit au cours de l’année 1999. La réception des travaux est intervenue le 17 décembre 1999.

Soumis au statut de la copropriété, cet immeuble a été administré par la société ESPACIL CONSTRUCTION en qualité de syndic, remplacée par la société INOVA (SAS) depuis le 1er juillet 2019.

Monsieur [A] [D] et Madame [U] [Y] sont propriétaires non occupants d’un appartement n°101 situé au rez-de-chaussée de la copropriété précitée.

Ils ont signalé, en 2006, des infiltrations sur le mur Nord de leur appartement. Une déclaration de sinistre a été régularisée auprès de la société ACTE IARD (SA), assureur dommages-ouvrage, qui a accepté de financer les travaux de reprise préconisés à hauteur de 437,83 euros.

Ces travaux de reprise ont été réalisés au mois de janvier 2007 par la société DANJOU PERE ET FILS.

Une nouvelle déclaration de sinistre a été réalisée par le syndic de copropriété le 8 avril 2009 auprès de la société ACTE IARD en raison de la persistance d’infiltrations dans l’appartement de Monsieur [A] [D] et Madame [U] [Y].

Selon courrier en réponse du 3 juin 2009, l’assureur dommages-ouvrage a refusé sa garantie, l’expert mandaté à titre amiable n’ayant pas constaté la matérialité du désordre dénoncé.

Des travaux de ravalement de façade ont été réalisés sur l’immeuble [Adresse 1] par la société SAREF 35 (SARL) et ont donné lieu à une réception sans réserve le 28 juillet 2014.

Monsieur [A] [D] et Madame [U] [Y] ont signalé de nouveau la persistance d’infiltrations dans leur appartement.

Une déclaration de sinistre a été régularisée auprès de la société AREAS ASSURANCES, assureur dommages-ouvrage au titre des travaux de ravalement réalisés en 2014. Selon courrier du 13 décembre 2018, cet assureur a refusé sa garantie au motif que l’origine des dommages déclarés résultait d’un ouvrage existant avant l’ouverture de chantier et non incorporé aux travaux neufs objets de sa garantie.

Le 29 avril 2019, Monsieur [A] [D] et Madame [U] [Y] ont fait assigner en référé devant le tribunal judiciaire de RENNES le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires), la société AXA ASSURANCES IARD, en qualité d’assureur multirisques de la copropriété, la société ACTE IARD, assureur dommages-ouvrage de l’immeuble, et la société ESPACIL RESIDENCE en qualité de promoteur-vendeur afin d’obtenir l’organisation d’une expertise judiciaire pour déterminer l’origine des infiltrations subies et les solutions pour y remédier.

Selon ordonnance de référé en date du 2 août 2019, une expertise judiciaire a été ordonnée au seul contradictoire du syndicat des copropriétaires et de la société ESPACIL RESIDENCE.

La demande présentée à l’encontre de la société ACTE IARD a été rejetée, après que cette société a fait valoir que l’action au fond était irrecevable en tant que prescrite, la réception des travaux étant intervenue il y a plus de dix ans.

Après réouverture des débats, la demande présentée à l’encontre de la société AXA ASSURANCES IARD a également été rejetée par ordonnance de référé en date du 11 octobre 2019 faute de preuve de sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires.

L’expert judiciaire, Monsieur [G] [L], a établi son rapport le 2 septembre 2020 en concluant à l’existence d’infiltrations persistantes dans l’appartement de Monsieur [A] [D] et Madame [U] [Y] trouvant leur origine dans l’absence d’enduit extérieur appliqué derrière l’escalier extérieur installé lors de la construction de 1999.

***
Les 21 et 23 avril 2021, Monsieur [A] [D] et Madame [U] [Y] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et la société ESPACIL CONSTRUCTION (SASU), en sa qualité d’ancien syndic, afin d’obtenir, principalement, l’annulation des résolutions n°9, 10 et 12 de l’assemblée générale du 28 janvier 2021, la réalisation sous astreinte des travaux préconisés par l’expert judiciaire pour remédier aux infiltrations subies et l’indemnisation de leurs préjudices.

Le 10 août 2021, Monsieur [A] [D] et Madame [U] [Y] ont de nouveau fait assigner le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir, principalement, l’annulation des résolutions n°9 et 10 de l’assemblée générale du 1er juillet 2021.

Ces deux procédures ont été jointes et enregistrées sous le numéro 21/2686 du répertoire général, étant précisé que la société ESPACIL RESIDENCES (SA) est intervenue volontairement à l’instance aux côtés de la société ESPACIL CONSTRUCTION aux termes de conclusions en date du 28 octobre 2021.

Selon ordonnance en date du 12 août 2022, le juge de la mise en état a principalement rejeté les exceptions de nullité soulevées concernant les conclusions et la constitution de la société ESPACIL RESIDENCES, déclaré recevable l’intervention volontaire de cette dernière et déclaré Monsieur [D] et Madame [Y] irrecevables à agir en contestation des résolutions n°9, 10 et 12 de l’assemblée générale du 28 janvier 2021.

Les 4 et 5 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a fait assigner en intervention forcée les sociétés AXA FRANCE IARD et ACTE IARD, la première en qualité d’assureur multirisques de la copropriété, la seconde en qualité d’assureur dommages-ouvrage des travaux, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Cette troisième procédure a également été jointe le 21 mars 2024 et enregistrée sous le numéro 21/2686 du répertoire général après que la demande du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société ACTE IARD a été déclarée irrecevable pour cause de prescription.

Entretemps, le 17 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société SAREF 35 (SARL) en garantie.

Cette quatrième procédure a été jointe le 23 mai 2024 sous le numéro unique 21/2686 précité.
***
Aux termes de conclusions n°7 notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, Monsieur [D] et Madame [Y] demandent au tribunal de :
“Vu les dispositions des articles 768,789 du code de procédure civile
Vu les dispositions des articles 1240 du Code civil, 10, 14 et 18 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], à faire exécuter dans les trois mois de la notification de la décision à intervenir - et au-delà à peine d’une astreinte de 150,00 € par jour de retard pendant deux mois, délai à l’issue duquel il sera de nouveau fait droit - les travaux de reprises préconisés par l’expert en page 11/22 de son rapport et consistant à mettre hors d’eau la cage d’escalier extérieure décrits dans le devis 200212 du 12 mars 2020;
JUGER que les dépenses afférentes à ces travaux seront réparties selon les dispositions de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et 11 du règlement de copropriété et juger que Monsieur [A] [D] et Madame [U] [Y] ne devront aucune participation au coût des travaux de remise en état de cet ouvrage ;
CONDAMNER in solidum, la société ESPACIL CONSTRUCTION et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au paiement de la somme de :
▪ 4 182,09 euros (valeur mars 2020) au titre des travaux réparatoires dans les parties privatives, outre indexation que le BT01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et la date du jugement à intervenir ;
▪ 399,30 euros suivant facture du 12 juillet 2019 ;
▪ 27.604,50 euros au titre de la perte des loyers depuis le 18 décembre 2019 jusqu’au 30 novembre 2023, à parfaire (à parfaire jusqu’à ce que l’appartement soit remis en état d’être loué), outre trois mois complémentaires suivant la date de notification par le syndic à Monsieur [A] [D] et Madame [U] [Y] du procès-verbal de la réception des travaux sur partie commune ;
▪ 696,37 euros au titre des frais d’électricité ;
▪ 165,86 euros au titre des d’abonnement à l’eau potable ;
▪ 1.253 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères entre 2020 et 2023 (à  parfaire jusqu’à ce que l’appartement soit remis en état d’être loué) (Pièce n°30 et 31) ;
▪ 703,63 euros au titre des charges communes locatives récupérables (à parfaire jusqu’à ce que l’appartement soit remis en état d’être loué) (Pièce n°30 et 31).
CONDAMNER la société ESPACIL CONSTRUCTION au paiement de la somme de 937,12 euros.
DEBOUTER la société ESPACIL CONSTRUCTION et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre Monsieur [D] et Madame [Y] ;
CONDAMNER in solidum, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la société ESPACIL CONSTRUCTION au paiement d’une indemnité de 10.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER in solidum, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la société ESPACIL CONSTRUCTION aux dépens des instances, comprenant ceux de l’instance en référé et les frais de l’expertise judiciaire, les dépens de la présente instance.
JUGER que Monsieur [A] [D] et Madame [U] [Y] seront dispensés de toute contribution à ces dépenses ;
CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la société ESPACIL CONSTRUCTION à rembourser à Monsieur [D] et à Madame [Y] les charges qu’ils ont réglé au titre de leur quote-part des frais de justice et d’avocat du syndicat de copropriété dans la présente instance”.

Au soutien de leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 14 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Monsieur [D] et Madame [Y] exposent être confrontés, depuis plus de 16 ans, à un sinistre affectant leurs parties privatives. Ils déplorent le fait que le syndicat des copropriétaires n’ait toujours pas mis en oeuvre les mesures préconisées en dépit d’un rapport d’expertise judiciaire en date du 2 septembre 2020.

Pour justifier leurs demandes à l’encontre de la société ESPACIL CONSTRUCTION, ancien syndic de copropriété, sur le fondement des articles 1240 du code civil et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Monsieur [D] et Madame [Y] font valoir en premier lieu que cette société n’a pris aucune initiative pour leur permettre d’identifier l’assureur multirisque de l’immeuble et n’a pas régularisé la procédure à l’encontre de celui-ci suite à l’ordonnance de référé rendue le 10 octobre 2019, en dépit de leurs demandes. En second lieu, ils soutiennent que la société ESPACIL CONSTRUCTION a laissé dépérir les droits du syndicat des copropriétaires à l’égard de l’assureur dommages ouvrage, la compagnie ACTE IARD qui avait financé des travaux jugés insuffisants par l’expert judiciaire, en s’abstenant d’engager des recours à son encontre. Ils contestent la réplique de la société ESPACIL CONSTRUCTION estimant que celle-ni n’avait pas besoin d’un mandat spécial pour agir en référé aux fins d’expertise judiciaire et qu’en tout état de cause, c’était au syndic d’inscrire à l’ordre du jour la question de l’extension des opérations d’expertise judiciaire à toute partie intéressée. Monsieur [D] et Madame [Y] en déduisent que la société ESPACIL CONSTRUCTION a été totalement défaillante dans l’exercice de son mandat.

Monsieur [D] et Madame [Y] détaillent ensuite les demandes qu’ils formulent pour être indemnisés de leurs préjudices poste par poste.

Pour les travaux dont ils réclament l’exécution, ils expliquent qu’en application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 11 du règlement de copropriété applicable, l’escalier dont la configuration actuelle est à l’origine des désordres n’a aucune utilité pour leur lot situé au rez-de-chaussée, mais uniquement pour les lots qu’il dessert. Ils en déduisent ne pas avoir à participer au coût des travaux de remise en état de cet ouvrage.

Suivant conclusions n°6 notifiées par voie électronique le 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
“Vu les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions des articles 1231-1, 1792 et 1992 du Code civil,
Débouter Madame [Y] et Monsieur [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
Débouter la société ESPACIL CONSTRUCTION de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Débouter toute partie de toute demande formée à l’encontre du Syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 1],
Subsidiairement,
Dire que le coût des travaux sera réparti en charges communes générales,
Débouter Madame [Y] et Monsieur [D] de leur demande de condamnation sous astreinte,
Les débouter de leur demande de dommages-intérêts et de toute demande relative à des préjudices subis au-delà du 31 mars 2024,
Condamner in solidum la société SAREF 35 et la société ESPACIL CONSTRUCTION à garantir le syndicat de copropriété de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre,
Condamner la compagnie AXA à garantir le syndicat de copropriété des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre des travaux de reprise intérieurs à hauteur de 4 182,09 €, outre indexation, et de 399,30 €,
Condamner la compagnie AXA à garantir le syndicat de copropriété des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre de la perte de loyers à hauteur de 20 852,88 €,
Condamner in solidum Madame [Y], Monsieur [D] et la société ESPACIL CONSTRUCTION, ou toute autre partie succombante, au paiement d’une somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, dont distraction au profit de Maître Julie PHILIPONET”.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas les conclusions de l’expert judiciaire et dit avoir fait voter le principe d’une mission de maîtrise d’oeuvre “dans le cadre d’un projet de mise hors d’eau de l’escalier extérieur”. Il indique cependant qu’il n’existe pas de consensus sur la nature exacte des travaux à accomplir, certains copropriétaires craignant une perte en termes de luminosité, de vue et de ventilation. Il précise que les plans établis par le maître d’oeuvre ont été présentés à l’assemblée générale du 8 septembre 2022, laquelle a validé la phase 2 des travaux correspondant à la consultation des entreprises.

Le syndicat des copropriétaires explique qu’il reste à déterminer la répartition du coût de ces travaux entre les copropriétaires. Il est en désaccord avec la position de Monsieur [D] et Madame [Y] qui considèrent que les travaux à faire sur l’escalier relèvent des charges d’entretien de cette partie commune particulière à répartir entre trois copropriétaires seulement. Le syndicat des copropriétaires estime, pour sa part, que ces travaux intéressent l’immeuble pris dans son ensemble, et non uniquement l’escalier, et relèvent donc des charges communes générales qui incombent à l’ensemble des copropriétaires en application de l’article 18 du règlement de copropriété.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’astreinte sollicitée en soulignant, notamment, que les travaux concernés nécessiteront une autorisation administrative et vraisemblablement le recours à l’emprunt pour leur financement.

A propos de la perte de loyers invoquée par Monsieur [D] et Madame [Y], le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’assureur multirisques immeuble AXA a accepté de garantir les dommages consécutifs subis par les intéressés et a été appelé en garantie. Il en déduit que la demande de Monsieur [D] et Madame [Y] n’a pas lieu d’être dirigée contre lui. Il fait également observer que la date du congé donné par le dernier locataire des intéressés n’est pas établie et que la durée supplémentaire de quatre mois réclamée à compter de la réception des travaux sur les parties communes n’est pas justifiée, les travaux d’embellissements intérieurs pouvant être réalisés parallèlement à ceux réalisés à l’extérieur de l’immeuble.

Au soutien de son appel en garantie à l’encontre du précédent syndic ESPACIL CONSTRUCTION, sur le fondement de l’article 1992 du code civil, le syndicat des copropriétaires expose que l’absence de diligences du syndic est à l’origine du dépérissement de son recours à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrages ACTE IARD, alors que dès 2009, postérieurement aux travaux réalisés en 2007, Monsieur [D] et Madame [Y] se sont plaints de nouvelles infiltrations. En réponse à l’argumentation de la société ESPACIL CONSTRUCTION, le syndicat des copropriétaires admet que celui-ci n’est certes pas technicien, mais aurait dû a minima contester la position de non-garantie prise par l’assureur dommages-ouvrage en 2009. Le syndicat des copropriétaires rappelle que de jurisprudence constante, l’assureur dommages-ouvrage est tenu de préfinancer une réparation rapide, efficace et pérenne des dommages déclarés pour mettre un terme définitif aux désordres dénoncés, ce qui n’a pas été le cas pour l’appartement de Monsieur [D] et Madame [Y]. Il ajoute que la société ESPACIL CONSTRUCTION n’est pas fondée à lui opposer l’absence d’autorisation d’agir en justice, seuls les copropriétaires pouvant le faire en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967. Elle l’est d’autant moins, selon lui, que sa demande à l’encontre de l’ancien syndic constitue une demande incidente en garantie. Le syndicat des copropriétaires indique encore qu’il appartenait à la société ESPACIL CONSTRUCTION, du temps où elle était syndic, de porter à l’ordre du jour toutes les questions nécessitant une autorisation de l’assemblée générale.

Au soutien de son appel en garantie à l’encontre de la société SAREF 35, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, le syndicat des copropriétaires affirme que les travaux de ravalement de façade confiés à ladite société et réceptionnés le 28 juillet 2014 constituaient des travaux destinés à assurer l’étanchéité des façades en raison notamment de la mise en oeuvre d’un traitement d’imperméabilisation. Il constate que ces travaux n’ont pas donné satisfaction puisque les infiltrations précédemment dénoncées sont réapparues dès l’année 2018. En réponse à l’argumentation adverse qui met en avant l’existence d’un vice de construction sans lien avec ces travaux, le syndicat des copropriétaires soutient qu’en acceptant d’intervenir sur un support vicié sans formuler de réserves, la société SAREF 35 a accepté le risque de voir réapparaître les infiltrations objets du litige. Il en déduit que la responsabilité de la société dans la réapparition des désordres et l’aggravation des dommages est établie. Il ajoute, dans le même sens, que les éléments d’imperméabilisation posés par la société DANJOU en 2007 ont été retirés lors des travaux de ravalement exécutés par la société SAREF 35, créant les conditions propres à la réapparition des infiltrations. Il insiste sur l’existence d’une impropriété à destination de l’ouvrage réalisé par la société SAREF 35. Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires invoque la garantie de cette société sur le fondement de la responsabilité contractuelle. Il estime notamment qu’il appartenait à cette société de le conseiller utilement.

A l’appui de sa demande en garantie dirigée à l’encontre de la compagnie AXA, le syndicat des copropriétaires confirme avoir souscrit une garantie dégâts des eaux qui couvre notamment les infiltrations par façade. Il insiste sur le fait qu’en soutenant l’inverse, l’assureur fait une mauvaise lecture du contrat souscrit. Il ajoute que la compagnie a reconnu, dans un courrier du 23 juin 2021, que sa garantie était acquise. Il conteste le défaut d’entretien que l’assureur lui reproche, rappelant qu’aux termes du rapport d’expertise judiciaire, le désordre trouve son origine dans un vice de construction de l’immeuble. Il conteste de même avoir commis une faute intentionnelle ou dolosive.

Enfin, le syndicat des copropriétaires indique que des travaux ont été réalisés au mois de mars 2024 mettant fin aux infiltrations. Il en déduit que l’appartement de Monsieur [D] et Madame [Y] est propre à la location depuis cette date. Il demande en conséquence que leurs préjudices soient arrêtés au 31 mars 2024.

Aux termes de conclusions n°5 notifiées par voie électronique le 30 août 2024, les sociétés ESPACIL CONSTRUCTION et ESPACIL RESIDENCES demandent au tribunal de :
“Vu les articles 1309 et 1910 du Code civil,
Vu les articles 1240 du Code civil,
Vu l’article 1992 du Code civil,
Vu la loi 65-557 du 10 juillet 1965, et son décret n°67-223 du 17 mars 1967,
(...)
➢ CONSTATER que l’ordonnance du Juge de la mise en état du 12 août 2022 a mis hors de cause la Société ESPACIL RESIDENCES, aucune demande n’étant formulée à son encontre ;
➢ DEBOUTER Madame [Y] et Monsieur [D] dans l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Société ESPACIL CONSTRUCTION ;
➢ DEBOUTER le Syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Société ESPACIL CONSTRUCTION ;
➢ DEBOUTER la Société SAREF 35 et toute autre partie, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Société ESPACIL CONSTRUCTION ;
➢ CONDAMNER Monsieur [A] [D], Madame [U] [Y] et le Syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] à verser à la Société ESPACIL CONSTRUCTION, la somme de 8.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre leur condamnation aux entiers dépens”.

Pour contester l’engagement de sa responsabilité vis-à-vis de Monsieur [D] et Madame [Y], la société ESPACIL CONSTRUCTION rappelle que le syndic est tenu d’une obligation de moyens et non de résultat. Elle dit avoir été diligente, ès qualités d’ancien syndic, dans le suivi du sinistre dénoncé et avoir pris toutes les mesures à sa disposition pour résoudre le litige. Elle rappelle en ce sens que deux réunions d’expertise dommages-ouvrage se sont tenues en novembre 2018, que des travaux ont été réalisés par la société SNPR en mars 2019 et que l’assemblée générale des copropriétaires a refusé, le 26 mars 2019, les travaux plus importants mis au vote. La société ESPACIL CONSTRUCTION précise que son mandat de syndic a pris fin le 1er juillet 2019, la société INOVA l’ayant remplacée. Elle fait également observer que la solution aux infiltrations dénoncées n’était pas aisée, plusieurs expertises dont une judiciaire ayant été nécessaires pour déterminer les mesures nécessaires et pérennes. Elle soutient que ces questions n’étaient pas de sa compétence. La société ESPACIL CONSTRUCTION en déduit n’avoir commis aucun manquement.

La société ESPACIL CONSTRUCTION conteste également les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires à son encontre. Elle rappelle que l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 subordonne l’exercice d’une action en justice du syndic au nom du syndicat des copropriétaires à l’autorisation préalable d’une assemblée générale. Or, elle fait observer que le syndicat des copropriétaires n’a jamais demandé la tenue d’une assemblée pour voter une telle résolution. Par ailleurs, la société ESPACIL CONSTRUCTION répète avoir été diligente dans l’exercice de son mandat. Elle indique notamment avoir procédé, en qualité d’ancien syndic, à une nouvelle déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage. Elle ajoute ne pas disposer des compétences techniques lui permettant de déterminer les travaux de reprise qui étaient nécessaires. Elle précise que lors des opérations d’expertise judiciaire, les experts et techniciens se sont longtemps interrogés sur les solutions réparatoires adéquates.

En réponse à l’argumentation de Monsieur [D] et Madame [Y], la société ESPACIL CONSTRUCTION estime qu’il ne lui appartenait pas, dans le cadre de la procédure de référé-expertise, de faire la démonstration de la qualité à subir de la société AXA FRANCE IARD.

En tout état de cause, la société ESPACIL CONSTRUCTION s’oppose à sa condamnation solidaire ou in solidum telle que demandée par les autres parties. Elle observe que les demandeurs font état de différents dommages qui trouveraient leur source dans différents faits générateurs. Dans le cas où il serait considéré qu’elle est à l’origine d’un dommage, elle dit ne devoir supporter que la part lui incombant, mais non une condamnation au tout. Elle en déduit qu’une ventilation des éventuelles condamnations doit être effectuée.

Selon conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 mai 2025, la société AXA FRANCE IARD demande au tribunal de :
“Vu l’absence de garantie souscrite.
Vu les conditions générales et conditions particulières.
Vu l’exclusion prévue aux conditions particulières des extensions prévues aux articles 41 à 51 prévus aux conditions générales.
Juger la société AXA bien fondée en son exclusion de garantie.
En conséquence
Débouter le syndicat de copropriété de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
Subsidiairement vu l’absence d’aléa.
Débouter le syndicat de copropriété de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
Subsidiairement vu la faute de l’assuré.
Débouter le syndicat de copropriété de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
Très subsidiairement
Condamner la société SAREF à garantir la société AXA de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais, accessoires et dépens.
Le condamner au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 CPCP.
Condamner le syndicat de copropriété aux entiers dépens”.

A titre principal, la société AXA FRANCE IARD conteste être tenue à garantie. Elle rappelle qu’il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve de l’existence des conditions de la garantie. Elle affirme que l’extension dégât des eaux pour les infiltrations par façade a été expressément exclue de la garantie souscrite.

Subsidiairement, la compagnie d’assurance invoque l’absence d’aléa. Elle relève que d’après l’assignation, les désordres existeraient depuis 2006. Elle soutient que l’évènement au titre duquel la garantie est sollicitée procède d’un défaut d’entretien qui n’est pas garanti.

Tout aussi subsidiairement, la société AXA FRANCE IARD rappelle que selon l’article L113-1 du code des assurances, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

A titre plus subsidiaire, si sa garantie était retenue, la compagnie d’assurance sollicite la garantie de la société SAREF 35 en s’associant aux prétentions et moyens du syndicat des copropriétaires sur ce point.

Enfin, aux termes de conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 23 avril 2025, la société SAREF 35 demande au tribunal de :
“Vu les articles 1792 et suivants du Code Civil,
Vu les Articles 1240 et 1241 du Code Civil,
A titre principal,
Débouter le syndicat des copropriétaires ou toute autre part de toute demande en ce qu’elle est dirigée contre la société SAREF 35,
Subsidiairement,
Condamner le syndicat des copropriétaires et la société ESPACIL CONSTRUCTION à garantir la société SAREF 35 de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en principal, dommages et intérêts, frais et accessoires,
En tout de cause,
Condamner toute partie succombante au paiement d’une indemnité de 5 000.00 € sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner toute partie succombante aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, par application de l’article 699 du Code de Procédure Civile”.

La société SAREF 35 soutient que les désordres litigieux ne sont pas imputables à son intervention lors de travaux de ravalement réceptionnés en 2014. Elle insiste sur le fait qu’aucune démonstration n’est faite en ce sens. Elle fait observer que le rapport d’expertise judiciaire, établi hors sa présence, a conclu que les désordres provenaient de la conception initiale de la construction et de la position de l’escalier sur un pignon sans étanchéité en interface. Elle ajoute que l’expert judiciaire a considéré que ce défaut ne pouvait pas être repris, l’application d’un enduit parfaitement continu étant impossible sans déplacer l’escalier.

La société SAREF 35 affirme encore qu’il est mensonger de prétendre qu’elle aurait fait disparaître une équerre de liaison lors de ses travaux. Elle relève que cette équerre était existante lors d’une recherche de fuite réalisée par la société BRETAGNE ASSECHEMENT postérieurement à ses travaux.

Elle répète ne pas être intervenue sur l’absence d’étanchéité du pignon Nord, ni sur les défauts de pente de l’escalier. Elle remarque que rien ne démontre qu’elle aurait eu connaissance des conclusions expertales et du sinistre dans son amplitude en 2013. Elle souligne qe ce ne sont pas les fissures qu’elle a reprises en I3 qui sont défaillantes, mais bien l’interface de l’escalier.

Elle estime que le recours du syndicat des copropriétaires est mal dirigé puisque celui-ci a laissé périmer l’action décennale et qu’il ne mène aucun recours contre l’assureur dommages ouvrage dont la responsabilité est évidente selon elle. Elle conteste tout manquement à son devoir de conseil faisant observer qu’elle n’a pas été avertie des différents diagnostics et expertises réalisés à propos des infiltrations dénoncées.

En tout état de cause, la société SAREF 35 met en avant l’absence de lien entre ses travaux et ceux dont il est sollicité l’indemnisation et, plus généralement, l’absence de lien de causalité entre ses travaux et les autres préjudices allégués.

A titre subsidiaire, si une condamnation était prononcée à son encontre, la société SAREF 35 sollicite la garantie du syndicat des copropriétaires qui n’a pas jugé utile d’assigner l’assureur dommages-ouvrage en temps utile en raison d’erreurs dans l’instruction du sinistre. Elle estime que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée en application des articles 1240 et 1241 du code civil. Pour les mêmes raisons, la société réclame la garantie de la société ESPACIL CONSTRUCTION.

***
La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 juin 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 7 octobre suivant et mise en délibéré au 2 décembre 2025.

A sa demande, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à faire parvenir une note en délibéré, ce qu’il a fait le jour même de l’audience par voie électronique en produisant un rapport d’investigation en date du 24 juin 2025 qui, selon lui, établirait que les travaux réalisés sont efficaces, aucune infiltration n’ayant été relevée dans l’appartement de Monsieur [D] et Madame [Y].

Ces derniers ont répondu par deux notes en délibéré des 9 et 16 octobre 2025 en faisant notamment observer que les travaux mis en oeuvre ne correspondent pas à ceux préconisés par l’expert judiciaire et ne peuvent pas garantir une solution pérenne pour remédier aux infiltrations déplorées.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur les demandes principales de Monsieur [D] et Madame [Y] :

1) Sur les demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires :

1-1 Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

En vertu de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pris en son dernier alinéa, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, à l’issue de ses investigations, l’expert judiciaire a considéré que les infiltrations persistantes subies par Monsieur [D] et Madame [Y] au niveau du mur nord de la chambre de leur appartement, dénoncées au moins depuis 2006, étaient la conséquence de défauts de mise en oeuvre de la pose de l’escalier extérieur lors de la construction de l’immeuble.

Il a plus précisément expliqué que ces infiltrations étaient dues à la discontinuité de l’enduit extérieur : l’escalier a été posé contre le mur avant l’application de l’enduit, de sorte que le mur derrière la volée d’escalier n’a pas été enduit. Cela a pour conséquence la création de fissures infiltrantes entre l’enduit et les marches, lesquelles permettent à l’eau de ruisseler sur les parpaings bruts qui ne sont pas étanches.

Ce défaut correspond bien à un vice datant de la construction de l’immeuble en 1999.

Ces conclusions expertales ne sont contestées par aucune des parties dans le cadre de la présente procédure. Elles sont du reste corroborées par les investigations techniques préalablement réalisées, en particulier certaines expertises réalisées dans le cadre de l’assurance dommages-ouvrage et l’expertise technique réalisée par Monsieur [H] [Z] le 15 novembre 2018 à la demande de Monsieur [D] et Madame [Y] (leur pièce 7).

Il est en conséquence établi que les infiltrations subies par ces derniers trouvent leur origine dans les parties communes, ce qui engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires à leur égard.

1-2 Sur les travaux à réaliser :

Selon l’article 10 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

En l’occurrence, après avoir exposé les deux solutions techniques envisageables pour remédier aux désordres, l’expert judiciaire a considéré que la solution la plus pérenne correspondait à la mise hors d’eau de la cage d’escalier, ce qui imposait de couvrir entièrement celle-ci avec une structure en parois de verre. Il a ainsi retenu un devis de l’entreprise FERMETALU en date du 12 mars 2020 fourni par Monsieur [D] et Madame [Y] pour des travaux évalués à la somme totale de 84 696 euros TTC.

L’expert judiciaire a écarté, en page 11 de son rapport, la solution beaucoup plus modeste qui consisterait à refaire une résine d’étanchéité dans l’escalier et sur les paliers après reprise des contres pentes. L’expert a précisé qu’ “en effet, par les dilatations et les vibrations, les angles et les points singuliers ne tarderons pas à refissurer” (sic).

L’historique des infiltrations subies par Monsieur [D] et Madame [Y] ne peut que lui donner raison. Cette dernière solution ou une solution très similaire a en effet été mise en oeuvre en mars 2007, ce qui correspond aux travaux réalisés par la société DANJOU PERE & FILS pour 437,83 euros TTC pris en charge par l’assureur dommages-ouvrage (pièce 3 du syndicat des copropriétaires), puis en mars 2019 par la société SNPR à la demande du syndic de copropriété pour 408,87 euros TTC (pièce 14 du syndicat des copropriétaires).

Or, malgré ces travaux, les infiltrations dénoncées sont systématiquement réapparues. Lors de ses investigations en janvier 2020, l’expert judiciaire a relevé des taux d’humidité importants dans le mur nord de la chambre de l’appartement de Monsieur [D] et Madame [Y], confirmant la persistance d’infiltrations.

Il est ainsi manifeste que la simple pose d’une résine d’étanchéité n’est pas suffisante.

Partant, les travaux que le syndicat des copropriétaires a récemment fait réaliser par la société SOLUTIONS PBN selon facture du 19 mars 2024 d’un montant de 1 846,61 euros (sa pièce 15 in fine) ne sont pas de nature à remédier de manière pérenne aux infiltrations litigieuses, en ce qu’ils correspondent également à la pose d’une nouvelle résine d’étanchéité.

Seuls les travaux correspondant à la mise hors d’eau de la cage d’escalier sont de nature à remédier définitivement aux infiltrations subies par Monsieur [D] et Madame [Y].

Ce sont donc ces travaux que le syndicat des copropriétaires doit être condamné à faire réaliser.

A ce jour, alors que le rapport d’expertise judiciaire a été déposé depuis plus de cinq ans et que ses conclusions ne sont pas contestées, le syndicat des copropriétaires ne justifie toujours pas de la réalisation des travaux préconisés. Il est seulement justifié :
- du vote d’une mission de maîtrise d’oeuvre corrrespondant à la phase “étude de faisabilité” du projet de mise hors d’eau de l’escalier extérieur lors de l’assemblée générale du 28 janvier 2021 (pièce 18 de Monsieur [D] et Madame [Y]),
- et de la mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 8 septembre 2022 d’une résolution relative à la “décision à prendre concernant la validation de la phase 2 (Option n°1) correspondant à la consultation des entreprises de l’entreprise NOVATI” (pièce 21 de Monsieur [D] et Madame [Y]).

Le procès-verbal correspondant à cette dernière assemblée générale n’est pas produit et le syndicat des copropriétaires produit un procès-verbal d’assemblée générale du 25 octobre 2023 qui ne comporte aucune mention utile concernant les travaux de mise hors d’eau de l’escalier.

Dans ces conditions et puisqu’il s’agit de la demande formulée par Monsieur [D] et Madame [Y], copropriétaires, le tribunal n’a d’autre choix que de condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire ou tous travaux similaires de mise hors d’eau de l’escalier sous astreinte selon les modalités détaillées ci-après au dispositif de la présente décision.

Pour tenir compte de l’ampleur des travaux nécessaires, dont le montant a été évalué à 110 400 euros par l’entreprise NOVATI consultée par la copropriété (pièce 21 précitée de Monsieur [D] et Madame [Y]), l’astreinte fixée ne commencera à courir qu’une fois passé le délai de neuf mois suivant la signification de la présente décision.

Enfin, les travaux ordonnés ne constituent pas un simple entretien de l’escalier extérieur, mais visent à assurer le clos et le couvert de l’immeuble en copropriété et plus précisément d’un de ses murs pignons. Ces travaux d’ampleur, assimilables à une extension, modifieront également l’aspect extérieur de la copropriété.

Pour ces raisons, le coût de ces travaux qui sont in fine dans l’intérêt de tous les copropriétaires ne peut pas être considéré comme relevant des charges communes spéciales qui incomberaient aux seuls propriétaires dont les lots sont desservis par l’escalier litigieux (article 11 de l’état descriptif de division), mais bien comme relevant des charges communes générales incombant à tous les copropriétaires selon la proportion des millièmes affectés à leurs lots respectifs, y compris Monsieur [D] et Madame [Y] (articles 18 et 19 du règlement de copropriété applicable).

1-3 Sur l’indemnisation sollicitée :

Les infiltrations litigieuses ont endommagé les parties privatives de Monsieur [D] et Madame [Y], plus précisément la chambre de leur appartement, dont les murs ont dû être mis à nu entre autres. Des travaux de reprise sont nécessaires.

Ils ont été détaillés et chiffrés à la somme totale de 4 182,09 euros TTC dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire (pages 10 et 11 du rapport), chiffrage qui n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires.

Celui-ci doit donc être condamné à prendre en charge le coût de ces travaux, dont la valeur sera à actualiser selon l’indice BT01 pour tenir compte de la durée de la présente procédure judiciaire.

Il convient également d’ajouter à ces travaux la somme de 399,30 euros selon facture du 12 juillet 2019 correspondant à des travaux d’isolation entamés par Monsieur [D] et Madame [Y], mais interrompus en raison de la découverte de l’ampleur des infiltrations litigieuses (leur pièce 25).

Comme déjà indiqué, suite à ces infiltrations, l’expert judiciaire a relevé des niveaux d’humidité importants dans l’unique chambre de l’appartement de Monsieur [D] et Madame [Y] et considéré que celui-ci était impropre à la location.

L’impossibilité de relouer en l’état cet appartement est également confirmée par un courrier valant attestation de l’agence KERMARREC HABITATION en date du 19 décembre 2018 (pièce 9 de Monsieur [D] et Madame [Y]).

Ainsi, il est établi que les infiltrations litigieuses et l’absence de travaux propres à y remédier sont à l’origine de l’impossibilité pour Monsieur [D] et Madame [Y] de relouer leur appartement et donc d’une perte de loyers.

Comme déjà indiqué, des infiltrations se sont manifestées a minima dès 2006 dans l’appartement de Monsieur [D] et Madame [Y]. Malgré plusieurs interventions, notamment au titre de travaux d’étanchéité au niveau de la jonction entre l’escalier et le mur pignon, les infiltrations sont réapparues à plusieurs reprises et ont pris des proportions importantes au moins au cours de l’année 2018. Ces infiltrations ne pourront être définitivement résolues que lorsque les travaux de mise hors d’eau de l’escalier extérieur préconisés par l’expert judiciaire auront enfin été mis en oeuvre.

Autrement dit, Monsieur [D] et Madame [Y] ne pourront raisonnablement relouer leur appartement que lorsque les travaux précités auront été achevés.

Ils subiront donc une perte de loyers jusqu’à l’achèvement des travaux litigieux.

Pour autant, le rapport d’investigations réalisé le 24 juin 2025 par la société DLF 35 à la demande du syndic de copropriété (pièce 16 transmise en cours de délibéré par le syndicat des copropriétaires) n’a plus relevé d’infiltrations actives, ni d’humidité dans le mur de la chambre de l’appartement de Monsieur [D] et Madame [Y], laissant supposer que les travaux d’étanchéité réalisés en mars 2024 par la société SOLUTIONS PBN ont transitoirement permis d’assécher les lieux.

Dans ces conditions, le tribunal considère que Monsieur [D] et Madame [Y] pourront engager des travaux de reprise des embellissements de leur appartement dès qu’ils auront l’assurance du démarrage des travaux de mise hors d’eau de l’escalier extérieur : ces deux séries de travaux pourront se dérouler simultanément.

En conséquence, si le syndicat des copropriétaires doit indemniser la perte de loyers subis par Monsieur [D] et Madame [Y], cette indemnisation devra prendre fin avec l’achèvement des travaux de mise hors d’eau de la cage d’escalier. Il en ira de même pour la taxe sur les ordures ménagères et les charges communes récupérables sur le locataire dont Monsieur [D] et Madame [Y] réclament indemnisation.

Les intéressés ont précisément chiffré la perte de loyers subie dans leurs conclusions à compter du mois de décembre 2019 et jusqu’au mois de novembre 2023 inclus sur la base d’un loyer mensuel de 560 euros en 2019 et avec indexation annuelle (leur pièce 30 et le calcul détaillé retenu en page 11 de leurs conclusions).

Il convient de retenir ce calcul qui est conforme à la valeur locative de l’appartement jusqu’au mois de novembre 2023, soit 27 604,50 euros, puis de retenir une perte de 600 euros par mois à compter du mois de décembre 2023 et jusqu’à l’achèvement des travaux mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

Compte tenu de l’impossibilité de louer leur appartement, Monsieur [D] et Madame [Y] ont également eu à supporter la taxe sur les ordures ménagères à compter de 2019. A ce titre, au vu des justificatifs fournis (leurs pièces 11 et 11-1), ils sont bien fondés à réclamer le versement de la somme de 380 euros au titre des années 2019 à 2023, ainsi que le montant de la taxe sur les ordures ménagères pour les années suivantes jusqu’à l’achèvement des travaux de mise hors d’eau de la cage d’escalier, étant précisé que Monsieur [D] et Madame [Y] ont commis une erreur dans le calcul de leur demande sur ce point en intégrant à la taxe sur les ordures ménagères de leur appartement celle de leur propre domicile, laquelle ne peut bien sûr pas être mise à la charge du syndicat des copropriétaires.

Monsieur [D] et Madame [Y] sont de même bien fondés à réclamer le remboursement des charges communes récupérables sur le locataire qu’ils n’auraient pas eu à acquitter si leur appartement n’avait pas été rendu impropre à la location par les infiltrations litigieuses. Au vu des justificatifs fournis (leur pièce 10-1), il convient de leur allouer la somme de 494,69 euros de ce chef au titre des années 2019 à 2021 incluses, outre les charges communes récupérables sur le locataire pour les années suivantes jusqu’à l’achèvement des travaux, étant précisé que les justificatifs transmis ne permettent pas de connaître le montant des seules charges communes récupérables sur le locataire pour les années postérieures à 2021.

De même, Monsieur [D] et Madame [Y] ont acquitté des frais d’eau et d’électricité pour l’appartement litigieux, frais qu’ils n’auraient pas eu à acquitter si leur appartement avait pu être loué. Ces frais étaient nécessaires pour maintenir un chauffage minimal dans leur appartement et ne pas engendrer le développement de moisissures en raison de l’humidité importante des lieux : il ne s’agit pas d’une dépense somptuaire.

Au vu des justificatifs produits, il convient d’allouer à Monsieur [D] et Madame [Y] la somme de 696,37 euros qu’ils réclament au titre des frais d’électricité (leurs pièces 12 et 12-1) et celle de 165,86 euros au titre des frais d’alimentation en eau (leurs pièces 13 et 13-1), étant précisé que le tribunal reste lié par les demandes formulées et ne peut pas allouer une somme supérieure à celle réclamée.

En définitive, le syndicat des copropriétaires doit être condamné à verser à Monsieur [D] et Madame [Y] les sommes suivantes en réparation des préjudices subis en lien avec les infiltrations déplorées :
* au titre des travaux de reprise,
- 4 182,09 euros TTC, valeur de mars 2020 à actualiser selon l’indice BT01 entre le 2 septembre 2020, date du rapport d’expertise judiciaire et la date du présent jugement,
- 399,30 euros suivant facture déjà acquittée de juillet 2019,
* en lien avec l’impossibilité de louer leur appartement,
- 27 604,50 euros de loyers perdus arrêtés au mois de novembre 2023 inclus, puis 600 euros par mois à compter du mois de décembre 2023 et jusqu’à l’achèvement des travaux mis à la charge du syndicat des copropriétaires,
- 380 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères des années 2019 à 2023, ainsi que le montant de la taxe sur les ordures ménagères pour les années suivantes jusqu’à l’achèvement des travaux de mise hors d’eau de la cage d’escalier,
- 494,69 euros au titre des charges communes récupérables sur le locataire au titre des années 2019 à 2021 incluses, outre les charges communes récupérables sur le locataire pour les années suivantes jusqu’à l’achèvement des travaux,
- 862,23 euros au titre des frais d’électricité et d’eau de l’appartement.

2) Sur les demandes à l’encontre de la société ESPACIL CONSTRUCTION :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est chargé, entre autres, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, deux séries de fautes sont reprochées par Monsieur [D] et Madame [Y] à la société ESPACIL CONSTRUCTION, en sa qualité d’ancien syndic de la copropriété : son absence de collaboration pour identifier l’assureur multirisque de la copropriété et le dépérissement des droits du syndicat des copropriétaires contre l’assureur dommages-ouvrage de l’immeuble, la société ACTE IARD, qui a financé les travaux jugés insuffisants par l’expert judiciaire pour traiter la cause des dommages.

A propos de l’identification de l’assureur multirisque de la copropriété, Monsieur [D] et Madame [Y] ne justifient d’aucune démarche auprès de la société ESPACIL CONSTRUCTION pour obtenir les coordonnées de cet assureur avant l’engagement de la procédure de référé-expertise, ni même avant l’ordonnance en date du 11 octobre 2019 ayant rejeté leur recours à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD.

En tout état de cause, cet assureur a pu être mis en cause dans le cadre de la présente procédure et le syndicat des copropriétaires a produit le contrat d’assurance applicable, ce qui permettra de statuer ci-après sur l’appel en garantie exercé par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de son assureur, étant observé que Monsieur [D] et Madame [Y] ne formulent aucune demande contre la société AXA FRANCE IARD dans le cadre de la présente procédure.

Dans ces conditions, à supposer qu’une faute de la part de la société ESPACIL CONSTRUCTION puisse être caractérisée sur ce point, celle-ci ne présente aucun lien avec les préjudices invoqués par Monsieur [D] et Madame [Y], lesquels sont la conséquence du vice de construction affectant l’escalier extérieur comme détaillé ci-dessus.

Quant aux recours susceptibles d’être engagés par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage de l’immeuble, la société ACTE IARD, il est exact que l’intervention forcée engagée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de cet assureur a été déclarée irrecevable pour cause de prescription dans le cadre de la procédure enrôlée sous le numéro 21/8091 du répertoire général.

Pour ce faire, le juge de la mise en état a retenu que le point de départ du délai de prescription quinquennale applicable à l’action dirigée contre la société ACTE IARD pour ne pas avoir préfinancé des travaux de nature à remédier efficacement aux désordres de nature décennale était le 27 août 2015, date de dénonciation par Monsieur [D] et Madame [Y] auprès du syndic de copropriété de nouvelles infiltrations de leur appartement, similaires à celles dénoncées auparavant.

Le juge de la mise en état en a déduit que le délai de prescription avait expiré le 27 août 2020, soit avant l’appel en garantie diligenté à l’encontre de la société ACTE IARD par assignation en date du 4 novembre 2021.

Or, la société ESPACIL CONSTRUCTION n’a été syndic de copropriété que jusqu’au 1er juillet 2019, soit à une date où un recours était encore envisageable à l’encontre de la société ACTE IARD, en particulier à l’occasion des opérations d’expertise judiciaire ordonnées en référé le 2 août 2019, ces opérations ayant donné lieu à deux réunions en janvier 2020, puis à un pré-rapport du 19 juin 2020.

A ces différentes étapes, le syndicat des copropriétaires avait encore la possibilité d’envisager sérieusement un recours à l’encontre de la société ACTE IARD, sans que la prescription puisse lui être opposée.

Autrement dit, à supposer que la société ESPACIL CONSTRUCTION ait pu faire preuve d’un certain manque de réactivité ou d’une certaine négligence dans le traitement des infiltrations dénoncées par Monsieur [D] et Madame [Y], force est de constater que ce comportement n’est pas à l’origine du dépérissement du recours du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société ACTE IARD.

De même, il importe de souligner que la société ESPACIL CONSTRUCTION, lorsqu’elle était encore syndic de copropriété, a mis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2019 la réalisation d’une “mission de maîtrise d’oeuvre dans le cadre d’un projet de mise hors d’eau de l’escalier extérieur”, ainsi que des “travaux de pose d’une résine d’étanchéité sur l’escalier extérieur au n°7", mais s’est heurtée au refus du syndicat des copropriétaires qui a rejeté les deux résolutions correspondantes (pièce 8 de la société ESPACIL CONSTRUCTION, résolutions 15 et 16).

Encore à ce jour et jusqu’à preuve du contraire, le syndicat des copropriétaires n’a toujours pas mis en oeuvre les travaux préconisés par différents experts, dont l’expert judiciaire aux termes de son rapport en date du 2 septembre 2020.

C’est ce refus de mettre en oeuvre les travaux nécessaires qui est à l’origine des préjudices subis par Monsieur [D] et Madame [Y] et lui seul : l’attitude de l’ancien syndic de copropriété n’en est pas la cause et ne présente aucun lien avec ces préjudices.

En conséquence, il convient de rejeter les demandes formulées par Monsieur [D] et Madame [Y] à l’encontre de la société ESPACIL CONSTRUCTION, syndic de la copropriété jusqu’au 1er juillet 2019, y compris concernant les frais de 937,12 euros pour lesquels au surplus aucun justificatif détaillé n’est fourni.

II - Sur les appels en garantie du syndicat des copropriétaires :

1) A l’encontre de la société ESPACIL CONSTRUCTION :

Aux termes des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

En l’espèce, pour les raisons exposées au paragraphe I-2 précédent, le tribunal considère que l’attitude de la société ESPACIL CONSTRUCTION n’est pas à l’origine du dépérissement du recours du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société ACTE IARD, assureur dommages-ouvrage, principalement parce que le syndicat des copropriétaires était encore en mesure d’agir lorsque son ancien syndic de copropriété a cessé ses fonctions le 1er juillet 2019.

De même, pour les raisons déjà exposées audit paragraphe, l’attitude de l’ancien syndic de copropriété n’est pas à l’origine des préjudices subis par Monsieur [D] et Madame [Y] du fait de l’impossibilité de louer leur appartement depuis l’année 2019. Ces préjudices sont en lien direct non seulement avec le vice de construction affectant l’immeuble en copropriété depuis sa construction, mais également avec le refus persistant de la copropriété de faire réaliser les travaux nécessaires malgré plusieurs votes sur le sujet, notamment à l’initiative de la société ESPACIL CONSTRUCTION lors de l’assemblée générale du 26 mars 2019 (pièce 8 de l’ancien syndic).

En conséquence, il convient de rejeter toutes les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de son ancien syndic.

2) A l’encontre de la société SAREF 35 :

En vertu de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

En l’espèce, aucune des expertises dont les rapports sont versés au débat, qu’elles soient amiables ou judiciaire, n’a établi de lien entre les travaux de ravalement réalisés par la société SAREF 35 au premier semestre 2014 et les infiltrations subies par Monsieur [D] et Madame [Y] dans leur appartement, y compris les expertises amiables réalisées à la demande de l’assureur de la copropriété (pièce 10 du syndicat des copropriétaires, page 4/4 du rapport du 5 avril 2019) et de l’assurance souscrite par la copropriété lors des travaux de ravalement (pièce 8 de Monsieur [D] et Madame [Y] en date du 12 décembre 2018).

Comme déjà indiqué, ces différentes investigations techniques et en particulier l’expertise judiciaire réalisée en 2020 ont démontré que ces infiltrations avaient pour origine un vice de construction ou de conception affectant l’immeuble lors de son édification.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte aucunement la preuve qui lui incombe d’un lien entre les travaux de ravalement réalisés par la société SAREF 35 et les infiltrations subies par Monsieur [D] et Madame [Y].

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas non plus avoir porté à la connaissance de la société SAREF 35 les difficultés rencontrées notamment en 2006 et 2009 par ces derniers dans leur appartement. Partant, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à invoquer un manquement de la société SAREF 35 à son devoir de conseil à l’occasion des travaux de ravalement réalisés.

Pour les raisons déjà indiquées, seuls les travaux préconisés par l’expert judiciaire et d’autres professionnels avant lui sont de nature à remédier de manière pérenne aux infiltrations subies. Or, il s’agit de travaux consistant à mettre hors d’eau la cage d’escalier litigieuse, ce qui est totalement étranger aux travaux de ravalement dont la société SAREF 35 a été chargée en 2014.

En conséquence, l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société SAREF 35 est mal fondé et ne peut qu’être rejeté.

3) A l’encontre de la société AXA FRANCE IARD :

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article L113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.
Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré.

En l’espèce, la société AXA FRANCE IARD produit un contrat d’assurance applicable à compter du 9 février 2000 (sa pièce 3), tandis que le syndicat des copropriétaires se prévaut d’un contrat avec effet à compter du 1er février 2004 (sa pièce 12).

C’est ce dernier contrat, plus récent, qui doit être examiné pour déterminer l’étendue de la garantie souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de l’assureur.

Or, ledit contrat contient des conditions particulières, des conditions générales, mais également un intercalaire 8582 qui comporte un certain nombre d’extensions de garantie expressément souscrites par le syndicat des copropriétaires.

Parmi ces extensions, figure une extension au titre de la garantie “Dégats des eaux” qui concerne les “infiltrations par façade” (page 2 de l’intercalaire) contrairement aux affirmations de la société AXA FRANCE IARD.

Cette société doit donc bien sa garantie à raison des dégâts causés par les infiltrations dénoncées par Monsieur [D] et Madame [Y] en provenance d’une des façades de l’immeuble.

Contrairement à ce que prétend l’assureur, ces infiltrations ne procèdent pas d’un défaut d’entretien imputable à la copropriété, mais d’un vice de construction.

Plusieurs épisodes d’infiltrations ont été dénoncés par Monsieur [D] et Madame [Y] depuis 2006 et ont donné lieu à différentes interventions, notamment la pose d’une bande d’étanchéité au niveau de la cage d’escalier en 2007, puis en 2019.

Ces travaux se sont finalement révélés insuffisants dans le temps, mais pour autant aucun défaut d’entretien ne peut être sérieusement reproché au syndicat des copropriétaires. Il faut également relever que de nombreuses investigations techniques, y compris une expertise judiciaire, ont été nécessaires pour identifier avec certitude la cause des désordres dénoncés et déterminer les travaux propres à y remédier de manière pérenne.

Dans ces conditions, l’assureur n’est pas fondé à opposer à son assuré un défaut d’entretien, ni l’absence d’aléa. Il n’est a fortiori pas fondé à invoquer l’existence d’une faute intentionnelle ou dolosive de la part du syndicat des copropriétaires qui est inexistante.

Du reste, force est de constater que l’assureur lui-même avait admis sa garantie pour les dommages matériels et pertes de loyer subis par Monsieur [D] et Madame [Y] dans un courriel en date du 23 juin 2021 (la pièce 11 du syndicat des copropriétaires).

En conséquence, la société AXA FRANCE IARD doit bien être condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires pour les dommages consécutifs, ce qui comprend les travaux de reprise à réaliser ou déjà réalisés au sein de l’appartement de Monsieur [D] et Madame [Y], ainsi que la perte de loyer subie par ces derniers dans la limite de trois années comme prévu dans le cadre du contrat d’assurance souscrit (cf intercalaire n°8582 page 3/5), soit :
- 4 182,09 euros TTC, valeur de mars 2020 à actualiser selon l’indice BT01 entre le 2 septembre 2020, date du rapport d’expertise judiciaire et la date du présent jugement,
- 399,30 euros suivant facture déjà acquittée de juillet 2019,
- 20 852,88 euros de loyers perdus sur trois années jusqu’à l’année 2022 incluse.

III - Sur l’appel en garantie de la société d’AXA FRANCE IARD :

En l’espèce, pour les mêmes raisons que celles déjà exposées ci-dessus au paragraphe II-2, l’appel en garantie de la société d’AXA FRANCE IARD à l’encontre de la société SAREF 35 ne peut qu’être rejeté, dès lors qu’il n’a pas été établi de lien entre les travaux de ravalement réalisés par cette société en 2014 et les infiltrations subies par Monsieur [D] et Madame [Y] dans leur appartement depuis 2018.

IV - Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires et la société AXA FRANCE IARD, parties principalement perdantes, doivent supporter in solidum les dépens de l’instance, en ce compris les dépens du référé préalable et de l’expertise judiciaire correspondante.

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, pris en ses deux derniers alinéas, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’occurrence, le tribunal fait le constat que la présente procédure a été initiée par Monsieur [D] et Madame [Y] à l’encontre du syndicat des copropriétaires, non pas tant en raison d’un désaccord sur les travaux à mettre en oeuvre pour remédier aux désordres subis depuis 2018 qu’en raison d’un désaccord sur les modalités de prise en charge de ces travaux par les copropriétaires, Monsieur [D] et Madame [Y] refusant, vraisemblablement comme d’autres copropriétaires, d’y participer en considérant que ces travaux relevaient des charges communes spéciales, et non générales.

Or, sur ce dernier point, Monsieur [D] et Madame [Y] n’ont pas eu gain de cause : les travaux à réaliser relèvent bien des charges communes générales incombant à l’ensemble des copropriétaires et non seulement à trois d’entre eux.

Compte tenu de ce contexte particulier, l’équité commande de ne pas dispenser Monsieur [D] et Madame [Y] de participer à la dépense commune des frais afférents à la présente procédure, y compris au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile examinées ci-après.

Le syndicat des copropriétaires et la société AXA FRANCE IARD étant tenus aux dépens, leurs demandes respectives au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ne peuvent qu’être rejetées.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] et Madame [Y] les frais non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer pour la défense de leurs intérêts en justice. En compensation partielle, il convient de leur allouer une indemnité de 3000 euros à la charge du syndicat des copropriétaires au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

De même, il convient d’allouer à la société ESPACIL CONSTRUCTION et à la société SAREF 35, chacune, une indemnité de 3 000 euros à la charge du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS,