TJ 59122, 11 sept. 2025, RG 24/02131

Minute n°
N° RG 24/02131 - N° Portalis DBZO-W-B7H-DH2B

[Q] [H], [T] [D] épouse [H]
C/
[C] [B], [F] [U]

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEURS :

Monsieur [Q] [H]
né le 15 Septembre 1965 à LA HERLIERE (62158)
550 rue des quatre vents
62232 ANNEZIN
représenté par Me Jean-louis CAPELLE, avocat au barreau de BETHUNE

Madame [T] [D] épouse [H]
née le 30 Août 1967 à SAINT OMER (62501)
550 rue des quatre vents
62232 ANNEZIN
représentée par Me Jean-louis CAPELLE, avocat au barreau de BETHUNE

DÉFENDEURS :

Madame [C] [B]
née le 10 Avril 1976 à CAMBRAI (59400)
10 rue Saint Vaast
59400 CAMBRAI
représentée par Me Mariam SAÏLE, avocat au barreau de CAMBRAI

Monsieur [F] [U]
né le 04 Novembre 1969 à CAMBRAI (59400)
10 rue Saint Vaast
59400 CAMBRAI
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER
Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 03 Juillet 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Réputée contradictoire , par mise à disposition le 11 Septembre 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :
à : Me CAPPELLE

Copie certifiée conforme le :
à : Me SAÏLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 31 juillet 2012, Monsieur [Q] [H] et Madame [T] [D] épouse [H] (ci-après les époux [H]) ont donné à bail à Monsieur [F] [U] et Madame [C] [B] (ci-après les consorts [U]-[B]) un immeuble à usage d’habitation sis 10 rue Saint Vaast à CAMBRAI (59400) moyennant un loyer initial révisable hors charge de 730 euros.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le même jour.

Suivant ordonnance de référé en date du 7 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI a ordonné, à la demande des époux [H], une expertise judiciaire aux fins de déterminer si le logement répond aux caractéristiques d’un logement décent, de dire si les désordres ou non-conformités sont imputables à un défaut d’entretien ou un usage anormal des lieux, de dire si les désordres relèvent des obligations du propriétaire ou du locataire et de décrire et chiffrer les travaux de repris des désordres, non-conformités et dégradations.

Le rapport d’expertise a été déposé le 17 mai 2024.

Suivant acte en date du 23 octobre 2024, délivré à Monsieur [F] [U] et Madame [C] [B] dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, les époux [H] demandent notamment au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI de condamner in solidum les consorts [U]-[B] à leur payer diverses sommes au titre des loyers impayés et des réparations locatives, outre l’indemnisation de leur préjudice moral.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 7 novembre 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties avant d’être retenue à l’audience du 3 juillet 2025.

A cette date, les époux [H], représentés par leur conseil qui a soutenu oralement leurs conclusions visées par le greffier à l’audience, demandent au juge des contentieux de la protection de :
- condamner in solidum les consorts [U]-[B] à leur payer la somme de 885 euros au titre des loyers restant dus avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation ;
- condamner in solidum les consorts [U]-[B] à leur payer la somme de 26 792 euros en réparation des dégradations locatives et du défaut d’entretien du logement loué avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation ;
- condamnner in solidum les consorts [U]-[B] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre du préjudice moral subi ;
- débouter Madame [C] [B] de ses demandes reconventionnelles ;
- condamner in solidum les consorts [U]-[B] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire.

Madame [C] [B], représentée par son conseil, qui a soutenu oralement ses conclusions, visées par le greffier à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection de :
à titre principal :
- débouter les époux [H] de leurs demandes ;
- les condamner à lui payer la somme de 10 400 euros au titre de son préjudice de jouissance ;
- ordonner la compensation entre les sommes dues ;
subsidiairement :
- réduire la demande des époux [H] au titre des dégradations locatives à la somme de 10 555,60 euros fixée par l’expertise judiciaire ;
- débouter les époux [H] de leur demande au titre du préjudice moral ;
lui accorder des délais de paiement sur 36 mois ;
- débouter les « époux [B] » de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, et dire que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.

Monsieur [F] [U] ne comparaît pas.

Pour un exposé des moyens des parties, il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties ci-dessus visées par le greffier conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 Septembre 2025.

MOTIFS

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande des époux [H] en paiement au titre des loyers impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code dispose qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes des articles 1310 et 1311 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. La solidarité entre créanciers permet à chacun d'eux d'exiger et de recevoir le paiement de toute la créance. Le paiement fait à l'un d'eux, qui en doit compte aux autres, libère le débiteur à l'égard de tous.

En l'espèce, les époux [H] versent aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l'exécution.

Si Madame [C] [B] communique un décompte CAF du 11 mars 2025 mentionnant un versement de 452 euros à Monsieur [Q] [H] au mois de septembre 2024, il n’est pas contesté qu’à cette date les locataires avaient quitté les lieux loués, le bail ayant pris fin le 31 juillet 2024, de sorte que cette somme n’était pas due par la CAF aux époux [H].

Les époux [H] justifient avoir remboursé cette somme de 452 euros.

La lecture du contrat ne mentionne pas l’existence d’une clause de solidarité conventionnelle et il n’est ni allégué ni même démontré l’existence d’une cause de solidarité légale entre les consorts [U]-[B].

En conséquence, il ressort des pièces fournies qu'au 11 septembre 2025, la dette locative des consorts [U]-[B] s’élève à la somme de 885,85 euros, terme du mois de juillet 2024 inclus. Il convient donc de les condamner conjointement au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023.

Sur la demande des époux [H] en paiement au titre des réparations locatives

En vertu de l’article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

Il est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, il résulte de l’état des lieux d’entrée en date du 31 juillet 2012, signé par les parties que le logement a été donné à bail en bon état ou neuf, à l’exception de la porte de cave en état d’usage, qu’il est précisé l’existence d’une bouche VMC dans la cuisine et dans la salle de bains en bon état, ainsi que l’existence d’une rampe d’escalier en bon état pour mener à la salle de jeu et un escalier en état d’usage.

Les époux [H] justifient avoir fait poser, suivant facture du 1er septembre 2011, trois mains courantes d’escalier de cave en aluminium.

Les époux [H] produisent aux débats un constat d’huissier en date du 19 octobre 2023 dont il résulte dans l’ensemble du logement l’existence de murs, de sols et de plafonds sales, l’existence de trous dans les murs et les portes, de plinthes arrachées, des serrures hors d’usage, du sol en ballatum arraché, ainsi que des traces d’infiltration notamment aux WC, dont la lunette est descellée, des traces d’humidités importantes et de moisissures dans le séjour et la cuisine, un plafond de cuisine jauni, la présence d’une cave dont l’accès est obstrué par des objets avec une absence de main courante dont les stigmates d’une ancienne main courante sont visibles, un lavabo descellé dans la salle d’eau, la présence d’un verrou posé sur la chambre en façade, une absence de rampe dans la montée d’escalier et une absence de barreau sur la main courante entre le rez-de-chaussée et l’étage, ainsi qu’une lame cassée sur le volet du rez-de-chaussée gauche. Il est encore relevé que le coulissant de la porte donnant sur l’extérieur à l’arrière n’est plus correctement scellé.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire déposé le 17 mai 2024 que le logement est propre et décent lorsqu’il est loué en 2012, qu’il est déclaré indécent en 2022 puis à nouveau déclaré décent en décembre 2023. L’expert indique que lors de la visite des lieux loués, le 15 mars 2024, le logement présent à nouveau des caractéristiques d’indécence et que « pour la majorité, les désordres sont dus à une utilisation anormale et non soigneuse des lieux. Aucun soin n’est apporté au rangement (des vélos et autres trottinettes dans l’entrée) ni au nettoyage. Les dégradations des portes, doublages, des sanitaires restent sans entretien ni réparation malgré les intentions de Madame [B] qui convient de la nécessité de ces travaux et dit souhaiter programmer les réparations. Le nettoyage paraît inexistant en tout sur les murs ».

Il indique encore que « certains désordres ont atteint un stade de gravité tel (entretien des sanitaires et dégradations des plâterie et menuiserie) qu’ils devraient se trouver à la charge du bailleur. Cependant objectivement c’est bel et bien le mauvais usage et l’absence d’entretien qui imposent maintenant un remplacement pur et simple de certains éléments : robinetterie de baignoire, WC, lavabo ».

Les époux [H] produisent aux débats un procès-verbal de constat d’huissier en date du 9 août 2024 pour l’état des lieux de sortie, dont il résulte l’existence de murs, sols et plafonds sales, outre l’existence de multiples trous dans les murs et les portes du logement, ainsi que des plinthes arrachées. Le bâti de la porte d’entrée est arraché et la serrure hors d’usage. Aux WC du rez-de-chaussée, une importante trace noire est présente au plafond, lequel subit un léger affaissement et la lunette des WC est hors d’usage. A l’étage, la chasse d’eau du WC est hors d’usage. La main courante pour accéder au dernier étage est arrachée et la porte coulissante du séjour est hors d’usage.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments une non-conformité entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, cette non-conformité étant directement imputable aux consorts [U]-[B], lesquels sont de manière certaine à l’origine des dégradations locatives et des défauts d’entretien du logement ci-dessus relevés.

Si l’expert judiciaire a chiffré, dans son rapport, le coût de remise en état à la somme de 10 555,60 euros TTC, il convient de rappeler que le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien aux termes de l’article 246 du code de procédure civile.

Au vu des pièces produites, à savoir notamment le rapport d’expertise judiciaire, le devis n° D-2407-01329 de l’entreprise BERTRAND WATEL et la facture n° F-2505-00980, le coût de la remise en état doit être déterminé comme suit :
Lot peinture : 16 833,30 euros HT,
Lot plomberie : 1 677,62 euros HT,
Lot menuiserie : 4 756,94 euros HT, le remplacement des lames de volets étant exclue, celle-ci étant le fait d’un tiers et n’étant pas de la faute des locataires selon l’article 1732 du code civil et le remplacement de la porte-fenêtre étant incluse compte tenu des procès-verbaux de constat d’huissier des 19 octobre 2023 et 9 août 2024,
soit la somme de 23 267,86 euros HT, soit 25 594,65 euros TTC.

Les consorts [U]-[B] seront condamnés in solidum à payer la somme de 25 594,65 euros TTC aux époux [H] avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [C] [B] en paiement au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

A ce titre, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes :
- la présence de protection contre les infiltrations d’air parasites ;
- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,
- un dispositif d’aération suffisante avec des dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation du logement en bon état et permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptée.

En l’espèce, il résulte du rapport de non-décence de l’ARS en date du 12 avril 2022 les éléments suivants :
chaudière hors service, absence d’eau chaude sanitaire dans le logement,
chaudière hors service, absence de chauffage dans le logement,
ventilation mécanique de la cuisine et des WC au rez-de-chaussée qui n’a pas l’air fonctionnelle,
forte présence d’humidité dans la cuisine,
absence de main courante dans la première partie des escaliers menant au deuxième étage,
absence de main courante dans les escaliers menant à la cave et dans les escaliers dans la cave,
marche dans les escaliers menant à la cave en mauvais état,
peintures détériorées par l’humidité.

Il convient pour autant de relever que les bailleurs, outre qu’ils ont donné un logement en état neuf ou en bon état général selon l’état des lieux contradictoire du 31 juillet 2012, avec une VMC dans la cuisine et les WC, ainsi qu’une rampe d’escalier menant à la salle de jeux en bon état, ont fait poser selon facture en date du 1er septembre 2011 trois mains courantes d’escalier de cave en aluminium.

Il convient encore d’observer que selon le procès-verbal de constat d’huissier en date du 19 octobre 2023, des stigmates de l’ancienne main courante de l’escalier menant à la cave sont visibles.

Il s’observe ensuite du contrat de bail la stipulation d’une clause particulière selon laquelle « le locataire s’engage à fournir la facture acquittée d’entretien de la chaudière une fois par an et plus tard le 1er septembre »

Les époux [H] produisent des factures d’entretien et de réparation de la chaudière au nom des consorts [U]-[B] en date des 20 décembre 2018, 8 décembre 2022, 27 décembre 2022 et 21 avril 2023.

Le logement a été déclaré décent par l’ARS suivant rapport en date du 28 décembre 2023.

Dans son rapport déposé le 17 mai 2024, l’expert judiciaire indique que le logement est propre et décent lorsqu’il est loué en 2012, qu’il est déclaré indécent en 2022 puis à nouveau déclaré décent en décembre 2023. Il ajoute que lors de la visite des lieux loués, le 15 mars 2024, le logement présent à nouveau des caractéristiques d’indécence et que « pour la majorité, les désordres sont dus à une utilisation anormale et non soigneuse des lieux. Aucun soin n’est apporté au rangement (des vélos et autres trottinettes dans l’entrée) ni au nettoyage. Les dégradations des portes, doublages, des sanitaires restent sans entretien ni réparation malgré les intentions de Madame [B] qui convient de la nécessité de ces travaux et dit souhaiter programmer les réparations. Le nettoyage paraît inexistant en tout sur les murs ».

L’expert relève que les bailleurs ont fait procéder à la réparation de la chaudière et de la main courante entre le rapport du 12 avril 2022 et celui du 28 décembre 2023.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments une absence de défaut structurel de l’immeuble loué et une absence de défaillance dans la maintenance de la chaudière imputables aux bailleurs et les rendant de ce fait responsables de l’indécence du logement, de sorte que la responsabilité des époux [H] n’est pas établie sur ce point.

En conséquence, Madame [C] [B] doit être déboutée de sa demande reconventionnelle, étant surabondamment observé que l’état d’indécence dans lequel se retrouve le logement a pour origine directe et certaine le défaut d’entretien du logement par les locataires et les dégradations causées par ces derniers.

Sur la demande des époux [H] en paiement au titre du préjudice moral

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code dispose qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que les époux [H] ont donné à bail aux consorts [U]-[B] un logement à usage d’habitation neuf ou en bon état général, selon l’état des lieux d’entrée contradictoire du 31 juillet 2012, les photographies produites et le rapport de l’expert judiciaire en date du 17 mai 2024.

Les désordres constatés relèvent de la méconnaissance par les locataires de leurs obligations d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité, de ne pas causer de dégradations locatives et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat.

Le non-respect manifeste de ces obligations visées à l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est constitutif d’une faute des locataires, laquelle est directement à l’origine d’un préjudice moral pour les époux [H] qui ont donné à bail un logement neuf ou bon état général en 2012 et qui ont récupéré celui-ci dans un état de délabrement avancé.

Ce préjudice moral sera indemnisé par la somme de 500 euros. Les consorts [U]-[B] seront condamnés in solidum à payer cette somme aux époux [H].

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [U]-[B] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les époux [H] et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, Les consorts [U]-[B] seront condamnés à verser au demandeur la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,