TJ 73011, 9 oct. 2025, RG 25/00163

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d'ALBERTVILLE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00163
N° Portalis DB2O-W-B7J-C25X

ORDONNANCE DE REFERE

N° 2025 / 72

DU : 09 Octobre 2025

[M] [B]

C/

[N] [E]

Grosse et expéd. le 09 Octobre 2025
à Me MURAT (Case Palais)

Expéd. le 09 Octobre 2025
à M. [E]
à M. le Sous-Préfet de [Localité 2]
ORDONNANCE DE REFERE
DU 09 Octobre 2025

A l'audience publique des référés du Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal judiciaire tenue le 09 Octobre 2025,

PRESIDENT : [...]

GREFFIER : [...]

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [B]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Philippe MURAT, avocat au barreau d'ALBERTVILLE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [E]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]

comparant en personne

Après débats à l'audience publique des référés du 07 Juillet 2025, le Juge des Référés a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025 aux horaires d'ouverture au public du Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 2 décembre 2019, M. [M] [B] a donné en location à M. [N] [E] un logement à usage d’habitation [Adresse 4], une cave [Adresse 5] et un garage [Adresse 6] situés [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 515 euros, outre 58 euros de provision sur charges.

Par acte du 12 novembre 2024, M. [M] [B] a fait délivrer un commandement de payer la somme de 6.345,09 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier électronique du 14 novembre 2024, M. [M] [B] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’une dette locative, en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025, M. [M] [B] a fait assigner en référés M. [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins :
- de dire et juger recevable et bien fondée sa demande,
- de constater la résiliation de plein droit du bail,
- d’ordonner l’expulsion de M. [N] [E] et de tout occupant de son chef dans la huitaine de la signification de l’ordonnance, si besoin avec le recours à la force publique et l’assistance d’un serrurier,
- de condamner M. [N] [E], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 8.399,85 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 février 2025, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation du contrat de bail et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer (589,66 euros) jusqu’à la libération effective des locaux, et intérêts à compter de l’assignation,
- de condamner M. [N] [E], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- s’il y a lieu, faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effe, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien,
- de condamner M. [N] [E] au paiement de la somme de 1.300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée le 1er avril 2024 à la Préfecture de la Savoie.

* * *

Lors de l’audience du 12 juin 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé contradictoirement à la date du 7 juillet 2025, pour permettre au locataire de justifier de la reprise du loyer courant et du paiement de sa dette.

A l’audience du 7 juillet 2025, M. [M] [B] maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 4.991,40 euros au 3 juillet 2025 et demande une condamnation en deniers et quittances compte tenu des dires de M. [E].

M. [N] [E], présent, indique avoir réglé et soldé la dette locative vendredi. Il souhaite rester dans le logement et indique que les versements étaient effectués sur un autre compte que celui de Foncia.

Le Diagnostic Social et Financier a été reçu au greffe du tribunal, dont lecture a été faite à l'audience.

Le président d’audience a demandé par note en délibéré, à M. [M] [B] de communiquer un décompte actualisé de la dette locative incluant les versements effectués par M. [N] [E] avant le 15 août 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

Suivant courrier électronique du 8 juillet 2025, M. [M] [B] a transmis au greffe un décompte actualisé de la dette locative d’un montant de 0 euros et a indiqué se désister de sa demande en paiement d’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation et maintenir ses autres demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des notes en délibéré

L’article 442 du Code de procédure civile indique que :
« Le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur ».

Au visa de l’article 444 alinéa 1er du Code de procédure civile :
« Le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés ».

Selon l’article 445 du Code de procédure civile :
« Après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 ».

En l’espèce, le président a autorisé M. [M] [B] à communiquer un décompte actualisé des versements effectués par M. [N] [E], ce qui a été fait. En conséquence, le décompte de la dette locative actualisé et transmis en cours de délibéré sera jugé recevable.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 1er avril 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, M. [M] [B] justifie avoir saisi la CCAPEX le 14 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de M. [M] [B] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le désistement de la demande en paiement d’arriéré locatif et indemnité d’occupation

Selon l'article 394 du Code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.
Le demandeur peut ainsi se désister de tout ou partie de ses demandes à tout moment.

En l’espèce, le désistement écrit du 8 juillet 2025 survenu en cours de délibéré, de M. [M] [B] quant à sa demande en paiement de l’arriéré locatif et indemnité d’occupation a valablement mis un terme à cette prétention.

Il convient donc de constater ce désistement.

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Le délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative prévu à l’article 24- I- premier alinéa et à l’article 24- I- 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relevant des effets légaux du contrat de bail lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point, la réduction à six semaines de ce délai résultant de l’article 10 de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est immédiatement applicable aux commandements délivrés après l’entrée en vigueur de cette loi en ce qui concerne les baux en cours conclus antérieurement à cette date.

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 12 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Toutefois, il apparait que lors de l'audience de renvoi du 7 juillet 2025, M. [E] a repris le paiement de son loyer courant et soldé l'intégralité de sa dette. Dès lors, au visa de l'article 24 de la Loi de 1989, il convient de débouter le bailleur de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire, le locataire ayant par définition respecté le délai qui aurait pu lui être accordé par le juge en soldant l'intégralité de sa créance au jour de l'audience.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l'article 9 du Code de procédure civile :
"Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention".
En application de l'article 1240 du Code civil, la partie qui sollicite la réparation de son dommage sur le fondement de la resposabilité délictuelle soit démontrer la faute civile qui a causé son préjudice.

En l'espèce, le bailleur ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui concernant le paiement du loyer et de l'indemnité d'occupation outre les intérêts au taux légal. Par ailleurs, il n'est pas relevé la preuve d'un comportement pouvant être qualifié d'abusif de la part du locataire.

Le bailleur sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur le constat d’huissier

Le constat d’huissier a vocation à porter sur les éventuelles réparations locatives dans le cadre d’un bail à usage d’habitation, compétence du juge des contentieux et de la protection (Art. L213-4-4 Code de l’organisation judiciaire). Cette demande apparaît légitime pour constater les dégâts éventuels du logement. Dès lors, il n’y a pas lieu de s’opposer à cette demande qui sera aux frais de la partie demanderesse.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [N] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, et de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner M. [N] [E] à payer à M. [M] [B] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS o Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile ;