TJ 13108, 19 sept. 2025, RG 23/01501

CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 23/01501 - N° Portalis DBW4-W-B7H-DGRC

MINUTE N° 25/171

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 19 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE

Madame [A] [L]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre MAZIERE de PIERRE MAZIERE, avocats au barreau de TARASCON

DEFENDERESSE

La société AGENCE TEYSSIER IMMOBILIER, EURL immatriculée au RCS de NIMES sous le n°521 738 286, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Thomas SALAUN, avocat au barreau de TARASCON substitué par Me Laurie HAMEL, avocat au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cyrille ABBE
Siégeant à juge unique en application de l’article 801 du Code de procédure civile.

Greffier lors des débats et du prononcé : Alicia BARLOY
Grosse délivrée
le : 19 septembre 2025

à
Maître [S] [H] [I]
Me Thomas SALAUN

PROCEDURE

Clôture prononcée : 23 avril 2025
Débats tenus à l'audience publique du 27 Mai 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 19 septembre 2025

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [A] [L] est propriétaire de deux lots au sein d’une copropriété sis [Adresse 3]. Elle possède ainsi le lot 10 constitué » d’une cave pour vingt-quatre millième et le lot 14 constitué d’un appartement pour cent trois millièmes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ont confié mission de syndic à l’agence TEYSSIER IMMOBILIER pour une durée de 18 mois en date du 29 mars 2022.

Le lot n°14 faisait l’objet d’un contrat de location entre Madame [A] [L] et Monsieur [B]

Par lettre recommandée du 4 janvier 2022 Madame [L] informait la SARL TEYSSIER IMMOBILIER de l’existence de moisissures au plafond.

L’entreprise EDILIZI ACROBATICA a été mandatée pour rechercher les causes de cette infiltration d’humidité dans le logement de Madame [A] [L].

Elle réalisait une intervention le 25 mars 2022 et éditait un devis en indiquant la nécessité d’une reprise partielle des façades, et envisageait la nécessité de reprendre l’étanchéité du balcon ainsi que la nécessité d’installer une VMC dans la cuisine.

Le Syndic diligentait une seconde recherche de fuite auprès de la société MS HABITAT.

La société MS HABITAT rendait ses conclusions le 31 mai 2022. Elle expliquait qu’il était constaté « la présence de moisissure sur les murs de la cuisine et de la chambre donnant sur l’extérieur Il n’y a pas de fuite active dans ce logement. Les sommages sont liés à un phénomène de condensation et à un manque d’isolation. »

Les syndic communiquait ces conclusions à Madame [L] et lui intimait de remplir à un constat de dégât des eaux et de procéder à la déclaration de sinistre idoine. Il lui était demandé de mettre en place une ventilation.

Le 25 mai 2022 URBANIS notifiait à Madame [L] une décision de classement en logement indécent.

Le 20 juin 2022, Madame [L] indiquait que son assureur ne prendrait pas en charge les moisissures.

Le 22 juillet 2022 Madame [L] communiquait une attestation d’un entrepreneur multiservices Monsieur [O], qui précise « je pense que le problème peut provenir des terrasses au-dessus par infiltration par temps de pluie »

Le 20 janvier 2023 la Mairie de [Localité 1] a pris contre Madame [L] un arrêt valant mise en demeure d’avoir à effectuer plusieurs mises en conformité.

Le 28 mars 2023 l’entreprise DARDAR, mettait en évidence dans ses conclusions des infiltrations en provenance du balcon de l’appartement du dessus et de la façade.

Madame [L], par l’intermédiaire de son conseil, exigeait du syndic la réalisation de travaux en accord avec ces conclusions.

Une expertise était réalisée par POLYEXPERT, il était conclu le 29 avril 2024 que l’infiltration était due au balcon saillant du voisin du troisième étage. Il était conclu d’un montant de 1994,08 euros pour les dommages.

Le syndic versait cette somme à Madame [L] [A] par chèque du 16 juillet 2024.

Par assignation du 30 août 2023 l’Agence TEYSSIER IMMOBILIER a été citée par Madame [L] devant le tribunal judiciaire de TARASCON.

Par conclusions notifiées par réseau privé virtuel des Avocats le 31 juillet 2024 Madame [A] [L] demandait de :
- Déclarer Madame [L] recevable et fondée en sa présente action à l’encontre de la SARL AGENCE TEYSSIER IMMOBILIER.
- Déclarer la SARL AGENCE TEYSSIER IMMOBILIER responsable sur le terrain délictuel des dommages causés à Madame [A] [L] par sa carence dans l’exécution du mandant de syndic de copropriété qui lui est confié.
- Condamner la SARL AGENCE TEYSSIER IMMOBILIER à verser à Madame [L] les sommes suivantes :
Remises en état : RESERVE. Pertes locatives : 14 070 €. Somme à parfaire au jour du jugement à intervenir sur la base de 670 € par mois à compter du 02 décembre 2022.Résistance abusive : 10 000 €. Préjudice moral : 10 000 €. - Condamner la SARL AGENCE TEYSSIER IMMOBILIER à engager les opérations de restauration de l’immeuble et en particulier d’étanchéité des façades nécessaires au retour du bien de Madame [L] sur le marché locatif.
- Assortir cette condamnation d’une astreinte au profit de Madame [L], d’un montant minimal de 670 € par mois. Se réserver toute compétence aux fins de liquider ladite astreinte.
- Déclarer que toutes ces condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du 02 décembre 2022.
- Condamner solidairement les requis à supporter les entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris notamment les frais d’assignation.
- Condamner solidairement les requis à verser aux concluants la somme de 4 500 € sur le fondement de l’article 700 CPC.

Par conclusions notifiées par réseau privé virtuel des Avocats le 24 mars 2025 l’Agence TEYSSIER IMMOBILIER demandait :
- A titre principal
Juger que Madame [L] ne rapporte pas la preuve du désordre allégué, en l’état des conclusions techniques opposées, et réalisées non contradictoirementJuger en conséquence que Madame [L] est défaillante dans l’administration probatoireJuger que Madame [L] est défaillante dans la démonstration d’un manquement fautif commis par l’agence TEYSSIER IMMOBILIERDébouter Madame [L] de ses demandes- A titre reconventionnel
Condamner Madame [L] à payer à l’agence TEYSSIER IMMOBILIER une somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice issu du caractère abusif de la procédure- En tout état de cause
Condamner Madame [L] à payer à l’agence TEYSSIER IMMOBILIER une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile La condamner aux entiers dépens
Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 23 avril 2025 le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries l’audience du 27 mai 2025.

Le délibéré était fixé au 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu'il n'appartient pas au tribunal de statuer sur les demandes de « dire », de « dire et juger », de « donner acte » ou de « constater » lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile.

Il doit de même être rappelé au visa de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Enfin, en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur l’existence d’éléments probants

Le syndic TEYSSIER IMMOBILIER soutient que la Madame [L] [W] est défaillante à produire un élément probant au soutien de ses demandes.

Il est argué qu’il n’est pas produit d’expertise judiciaire. En l’absence de tel élément, il ne saurait être donné suite aux demandes.

Force est de constater qu’il est débattu de la force probante des éléments rapportés par Madame [L] [A] et non d’élément de recevabilité de la demande.

Ainsi, il ne saurait être statué sur le débouté de ses prétentions en amont de l’analyse des prétentions au fonds.

Toutefois, il convient de rappeler qu’en matière de responsabilité extra contractuelle, et compte tenu de la preuve d’un fait juridique, il appartient au demandeur de démontrer ce fait par tous moyens.
Il n’est pas formé d’exigence légale d’expertise judiciaire.

Enfin, force est de constater que tous les éléments produits par Madame [L] ont fait l’objet d’un débat contradictoire

En conséquence, la demande de débouté sur l’absence de preuve sera rejetée.

II – Sur la responsabilité du syndic de copropriété

A) sur la faute

En application des articles 14 al.5, 14-2-1, 3° et 5°, de l’article 18 de la Loi n°65-557 du 10/07/1965, le syndic est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

Les dispositions des articles 1991 et s. du Code civil ont lieu de s’appliquer au syndic de copropriété.
En outre les articles 1240 et suivant du dit cote posent le principe d’une responsabilité extra contractuelles.

A titre liminaire il convient de rappeler que la convention dite « IRSI » est une convention signée en compagnie d’assurance. Cette dernière ne saurait être opposée aux particuliers et aux tiers aux contrats.

En outre, il est argué par Madame [L] que le syndic aurait commis une faute dans la gestion du sinistre évoqué et dont ce dernier avait connaissance.
Les modalités de déclaration auprès de son assureur et les rapports avec l’assurance, sont des éléments étrangers à l’analyse du comportement du dit syndic vis-à-vis du sinistre.
Ainsi, l’éventuelle faute commise par Madame [L] ne saurait à elle seule exciper toute responsabilité du dit syndic.

Les arguments évoqués concernant l’attitude de Madame [L] et la gestion du sinistre vis-à-vis de son assureur seront écartés.

Il convient toutefois de rechercher une éventuelle faute de gestion commise par le syndic.

Madame [L] [A] reproche au syndic de ne pas avoir traité le sinistre qui avait été porté à sa connaissance.
Elle reproche à ce dernier une inertie fautive en faisant intervenir une deuxième société en dépit du diagnostic d’une première société pour la recherche de la cause des désordres.
Elle reproche également au Syndic de ne pas avoir donné suite aux autres éléments apportés par la suite et démontré par Madame [L].

Il est noté qu’une expertise réalisée par l’assurance de la Sarl Agence TEYSSIER IMMOBILIER indemnisait Madame [L] de son préjudice et préconisait les travaux initialement évoqués dans le premier devis. Le Syndic informait Madame [L] de cette indemnisation et de la nécessité d’attendre la réalisation des travaux avant la réfection de l’appartement.

Il est constant qu’un sinistre est intervenu au sein du lot de Madame [L]. A compter de 2024 il apparait de manière non contestée que l’origine du dégât relève d’une infiltration trouvant sa source dans les parties communes. A compter de 2024 madame [L] a reçu une indemnisation et le Syndic lui indique que les travaux de façade seront réalisés.

Il convient donc de vérifier si le Syndic a commis une faute la gestion du sinistre entre sa déclaration en 2022 et sa résolution en juillet 2024.

Force est de constater que suite à la déclaration du sinistre, le Syndic a immédiatement diligenté une recherche des causes de l’infiltration et a donc répondu à ses obligations.

Toutefois, le syndic a exigé un deuxième devis et a mandaté une seconde entreprise.

Cette dernière concluait à l’absence d’infiltration et la nécessité de procéder dans les parties privatives à une évacuation de l’humidité dans les pièces comme la cuisine et la salle de bain. Il était noté que le bilan d’intervention de cette entreprise était lacunaire à l’inverse de la première entreprise.
La qualification de l’entreprise était elle débattue concernant son champ d’activité dont était exclu la recherche des causes d’une infiltration.

Ainsi, le choix de la deuxième entreprise par le Syndic est discutable concernant les qualifications de cette dernière.

Par ailleurs, en dépit du rapport lacunaire et des qualifications inadaptées, le syndic s’est approprié ce rapport et a opposé ce dernier Madame [L].

Toutefois, le syndic était en possession de deux rapports contradictoires dont un réalisé par une entreprise qui n’apparaissait pas entière qualifiée pour la recherche d’infiltration.
Le Syndic ne justifie pas de motifs pertinents lui permettant de retenir cette seconde analyse plutôt que la première. Il est constat que ce choix apparait orienté sur le poids de la responsabilité la première analyse mettant en cause les parties communes et la seconde les parties privatives.

Fort de ces deux éléments contradictoires et à défaut d’éléments probants suffisant le Syndic aurait du procéder à une nouvelle recherche ou du moins chercher à justifier les raisons de son choix visant à retenir la seconde analyse.

Plus encore, le syndic a fait fit de deux autres analyses produites par Madame [L], l’une portant sur un avis généraliste e peu probant et l’autre par une entreprise spécialisée en recherche des causes d’infiltration.

Nantis de ces éléments supplémentaires le syndic aurait du donner suite et faire procéder soit à une nouvelle recherche soit aux travaux préconisés.

Il en saurait retenir le classement de l’appartement comme impropre à la location comme un élément probant dans la mesure ou cette classification résulte des conséquences des infiltrations et ne pose aucun avis sur les causes.

Face à des analyses contradictoires qu’il avait lui-même demandé, et en ne justifiant pas son choix sur des éléments concrets et en se contentant de fonder son choix sur un transfert de responsabilité le syndic a commis une faute dans la gestion du sinistre.
En outre, en refusant de donner suite aux analyses produites par Madame [L] le syndic a commis une faute dans la gestion de ce sinistre.

B) sur le dommage

Il est mis en avant que suite à cette inertie et en dépit des multiples alertes la dégradation du bien a été telle que le bien a été classé comme impropre à la location à compter du 20 janvier 2023.

La dégaradation matérielle du bien apparait avoir déjà fait l’objet d’une indemnisation.

Il apparait que le locataire a quitté les lieux le 2 décembre 2022.

Dès lors, Madame [L] s’est retrouvée dans l’impossibilité de louer son bien et connait ainsi une perte de chance de percevoir des loyers.

Il n’est cependant pas démontré que le bien avait toujours été loué auparavant sans jamais connaitre de période de vacances.
Il ne saurait être indemnisé qu’une perte de chance de percevoir les loyers et non une perte réelle compte tenu de l’absence de certitude locative.

En conséquence, le préjudice de perte de chance de percevoir les loyers est évalué à 12000 euros pour Madame [L] [A] au.

En outre, madame [L] argue d’un préjudice moral de 10 000 euros.

Il n’est pas contestable que Madame [L] [A] a tenté par de multiples démarches à trouver une solution au sinistre accablant son bien. Elle a du palier à une gestion lacunaire de son sinistre.

En conséquence, le préjudice moral est évalué à 5000 euros

C) sur le lien de causalité

Le préjudice apparait en lien direct avec le sinistre et sa gestion.

III – Sur la résistance abusive

Il est évoqué une résistance abusive de la part du Syndic sur la bas d’éléments qui ne sont pas distincts de ceux justifiants les autres chefs de responsabilité. Il n’est en rien démontré une faute distincte.

Madame [L] étant défaillante dans sa démonstration sur ce point sera déboutée de ses demandes sur ce chef de responsabilité.

IV – sur la réalisation des travaux

Afin de faire cesser le préjudice subi par Madame [L], la SARL AGENCE TYESSIER Immobilier sera condamnée à faire réaliser les travaux de d’étanchéité nécessaire dans un délai de 6 mois sous astreinte d’une somme de 670 euros par mois de retard.

* Sur les demandes accessoires

- sur les dépens
 
La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
 
La SARL AGENCE TEYSSIER IMMOBILIER sera condamnée aux dépens

- sur l’article 700 du code de procédure civile
 
L'article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.
 
La SARL AGENCE TEYSSIER IMMOBILIER sera condamnée à payer à Madame [L] [A] la somme de 4500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’instance ayant été engagée après le 1er janvier 2020 , il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS