TJ 56260, 7 oct. 2025, RG 24/00334

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

FB/MM
N° RG 24/00334 - N° Portalis DBZI-W-B7I-EPCN
MINUTE N°
DU 07 Octobre 2025

Jugement du SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

AFFAIRE :
[D] [B]
c/
[C] [U] [P] [O], [X] [W] [M] [F] [O], [V] [M] [S] [O], S.A.R.L. AGENCE LE ROUZIC IMMOBILIER

ENTRE :
Monsieur [D] [B], demeurant 6 Moivran - 56490 ST MALO DES TROIS FONTAINES
Représenté par Maître Muriel PERRIGOT, avocat au barreau de VANNES

ET :
Monsieur [C] [U] [P] [O], demeurant 39, rue de Grenelle - 75007 PARIS
Monsieur [X] [W] [M] [F] [O], demeurant 1530, chemin des Vars, - 06640 SAINT JEANNET
Monsieur [V] [M] [S] [O], demeurant 65, rue de la Fontaine des Arènes - 60300 SENLIS
Représentés par Maître Agnès FOURCADE-CANCELLÉ, avocat au barreau de VANNES postulant de Maître Stéphane SEBAG, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. AGENCE LE ROUZIC IMMOBILIER, sise 3 Place de la République - 56000 VANNES
Représentée par Maître Frédéric LAROQUE-BREZULIER de la SELEURL BREZULIER (A.A.) & LAROQUE-BREZULIER, avocats au barreau de VANNES
postulant de Maître Marie LEPAROUX de la SCP ROTH-PIGNON, LEPAROUX & ASSOCIES, avocats au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
- Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente
- Monsieur Nicolas MONACHON-DUCHENE, Vice-Président
- M. François BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER :
- Madame Sylvie CHESNAIS

DEBATS : en audience publique le 01 Juillet 2025
devant Élodie Gallot-Le Grand magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 Octobre 2025

QUALIFICATION DU JUGEMENT : jugement contradictoire

RESSORT : premier ressort

Ce jour a été rendu par Madame GALLOT-LE GRAND, le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Alors propriétaires d’un terrain à bâtir, non viabilisé, sis Les Pierres Bourget 56800 MONTERTELOT, Messieurs [C] [O], [X] [O] et [V] [O], ont mis celui-ci en vente par l’intermédiaire de l’agence LE ROUZIC IMMOBILIER de PLOEREN au prix de 34000 €.

Monsieur [D] [B] a présenté une offre d’achat, au prix de vente, sous réserve de la viabilisation du terrain.

Un compromis de vente a été signé le 27 septembre 2021.

A la suite, une promesse de vente a été régularisée le 6 janvier 2022.

Monsieur [B] qui n’a pas levé l’option, a mis en demeure les consorts [O] et l’agence immobilière d’indemniser son préjudice.

Par actes de Commissaire de justice des, 1er, 7, 8 et 13 mars 2024, Monsieur [D] [B] a assigné Messieurs [C] [O], [X] [O] et [V] [O] et la société à responsabilité limitée AGENCE LE ROUZIC IMMOBILIER devant le Tribunal judiciaire de Vannes.

Le Juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction le 25 avril 2025, et fixé l’audience de plaidoirie au 1er juillet 2025.

La décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2025 ;

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 31 juillet 2024, Monsieur [B] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1124, 1217, 1240 et suivants du code civil, de :

CONSTATER la responsabilité contractuelle engagée des consorts [O] ;
CONSTATER la responsabilité délictuelle engagée de la SARL AGENCE LE ROUZIC IMMOBILIER ;
CONDAMNER Monsieur [C] [O], Monsieur [X] [O], Monsieur [V] [O] et la société à responsabilité limitée AGENCE LE ROUZIC IMMOBILIER in solidum au versement de la somme de 8 205 € à Monsieur [D] [B] au titre du préjudice matériel subi par ce dernier ;
CONDAMNER Monsieur [C] [O], Monsieur [X] [O], Monsieur [V] [O] et la société à responsabilité limitée AGENCE LE ROUZIC IMMOBILIER in solidum au versement de la somme de 15 000 € à Monsieur [D] [B] au titre du préjudice de perte de chance subi par ce dernier ;
CONDAMNER Monsieur [C] [O], Monsieur [X] [O], Monsieur [V] [O] et la société à responsabilité limitée AGENCE LE ROUZIC IMMOBILIER in solidum au versement de la somme de 5 000 € à Monsieur [D] [B] au titre du préjudice moral subi par ce dernier ;
CONDAMNER Monsieur [C] [O], Monsieur [X] [O], Monsieur [V] [O] et la société à responsabilité limitée AGENCE LE ROUZIC IMMOBILIER in solidum au versement de la somme de 4.000 € à Monsieur [D] [B] au titre des frais irrépétibles.
CONDAMNER les mêmes aux dépens
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 juin 2024, Monsieur [C] [O], Monsieur [X] [O], Monsieur [V] [O], demandent au tribunal, au visa des articles 1103 et 1305 du code civil et L6321-1 et L 632-2 du code du patrimoine, de :

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [D] [B] ;
CONDAMNER Monsieur [D] [B] à payer aux consorts [O] 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER Monsieur [D] [B] aux dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 7 février 2025, la SARL LE ROUZIC IMMOBILIER, demande au tribunal de :

A titre principal :

DÉCLARER les demandes de Monsieur [D] [B] à l’encontre de la SARL LE ROUZIC IMMOBILIER mal fondées,
En conséquence,

DÉBOUTER Monsieur [D] [B] de l’ensemble de ses prétentions formulées à l’encontre de la SARL LE ROUZIC IMMOBILIER mal fondées ;
Sur appel en garantie en cas de condamnation de l’agence :

CONDAMNER solidairement les Consorts [C], [X] et [V] [O] à garantir l’agence SARL LE ROUZIC IMMOBILIER de tout montant qui pourrait être mis à sa charge ;
A titre subsidiaire, en cas de condamnation de l’agence ;

RÉDUIRE les montants à de plus justes proportions ;
RÉDUIRE la part de responsabilité de l’agence LE ROUZIC IMMOBILIER à de plus justes proportions ;
ÉCARTER l’exécution provisoire,
A titre plus subsidiaire, pour le cas où l’exécution provisoire ne serait pas écartée :

ORDONNER en application de l’article 521 du CPC, la consignation des sommes dues sur un compte séquestre jusqu’à la fin de la procédure et l’épuisement des voies de recours, le tiers dépositaire pouvant être le compte CARPA de l’avocat soussigné ;
En tout état de cause :

CONDAMNER Monsieur [B], ou tout succombant, solidairement à verser à l’agence SARL LE ROUZIC IMMOBILIER, la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du CPC ;
DÉBOUTER Monsieur [B] de ses demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre de la SARL LE ROUZIC IMMOBILIER ;
CONDAMNER Monsieur [B], ou tout succombant en tous les frais et dépens de la présente procédure.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il convient de rappeler que la mission du juge est de statuer sur des litiges qui lui sont soumis et non de constater, de dire et juger, de donner acte aux parties de l'existence de faits ou d'actes dont elles se prévalent, les demandes en ce sens ne tendant pas à faire trancher un point litigieux et ne constituant pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile.

Ces « demandes », qui constituent en réalité à tout le moins des moyens, ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la promesse de vente

Les consorts [O] et Monsieur [D] [B] ont signé un compromis de vente rédigé par l’agence immobilière LE ROUZIC le 27 septembre 2021.

Cet acte portait sur la vente d’un terrain à bâtir, d’une surface de 700 m2, non viabilisé, formant le lot 2 d’un lotissement issu de la division de la parcelle cadastrée ZA N°31, lieu-dit PONT AUBERT, à MONTERTELOT, pour le prix de 34300 €, avec un financement sans emprunt.

Au paragraphe ASSAINISSEMENT, le compromis de vente précise que l’immeuble est situé en zone d’assainissement collectif, il n’est pas ou mal raccordé au tout à l’égout, le coût du raccordement est aux frais exclusifs du vendeur.

Le compromis précise que la vente sera réitérée par acte authentique au plus tard le 31 janvier 2022.

Par la suite, Maître [E] [A], Notaire à Ploërmel au sein de la société [H] et GRAND, a reçu le 6 janvier 2022, une promesse unilatérale de vente entre les consorts [O], promettants, et Monsieur [D] [B], bénéficiaire.

Cette promesse porte sur le même bien immobilier dont le prix de vente demeure inchangé.

Celle-ci précise que la réalisation de la promesse devra intervenir au plus tard le 30 juin 2022. Le bénéficiaire pourra demander la réalisation de la promesse dans un délai de trente jours à compter de cette date. Il est ajouté que le vendeur déclare que l’immeuble vendu n’est pas raccordé au tout-à-l’égout et qu’il ne dispose d’aucun assainissement individuel, et indique que le bien n’est pas à ce jour raccordable au tout-à-l’égout.

La promesse est soumise à plusieurs conditions suspensives, entre autres celle qu’il soit délivré au bénéficiaire un permis de construire, et celle d’obtention d’un prêt de 150 000 €, est également précisé « l’acquéreur » déclare avoir l’intention de réaliser le financement de l’acquisition au moyen de ses deniers propres.

Au paragraphe ATTENTE D’AUTORISATION DE CESSIBILITE DES LOTS, la promesse précise qu’afin de permettre au bénéficiaire de débuter plus vite les démarches pour l’obtention du permis de construire, le promettant s’engage à réaliser les équipements desservant le lot au plus tard le 5 février 2022.

L’acte contient un paragraphe ANNULATION DE TOUTES CONVENTIONS ANTERIEURES, précisant que les conventions résultant de la promesse annulent et remplacent toutes autres. Il en est ainsi notamment des dispositions d’un précédent avant contrat éventuellement en contradiction avec la promesse, désormais nulles et non avenues.

Monsieur [D] [B] n’a pas levé l’option et à l’occasion d’un mail adressé à l’étude notariale le 25 juillet 2022, il a manifesté son intention de se rétracter pour l’achat de ce terrain.

Le Notaire n’a pas été rendu destinataire d’une déclaration d’acquérir du bénéficiaire, la promesse précise alors que dans cette situation, celle-ci devient caduque.

Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [D] [B] à l’égard des vendeurs

L’article 1231-1 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 10 février 2016 indique :

Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Dès lors, La responsabilité contractuelle ne peut être engagée que si le dommage est en lien direct avec l’inexécution du contrat.

Monsieur [D] [B] évoque peu la réalisation des conditions suspensives établies à son profit, il indique toutefois avoir obtenu de la commune de MONTERTELOT une autorisation tacite à un permis de construire délivrée le 7 juin 2022, et reste taisant sur l’obtention d’un prêt ne justifiant que d’études de financement.

Monsieur [D] [B] soutient que la viabilisation du terrain était pour lui une condition essentielle de la vente, et il ajoute que l’absence de viabilisation l’a conduit à ne pas lever l’option.

Cependant, iI peut être relevé que la promesse de vente n’inscrit pas en condition suspensive la réalisation de l’assainissement auquel se sont contraints les consorts [O]. La promesse fixe seulement au 5 février 2022, au plus tard, la réalisation des équipements desservant le lot.

Monsieur [D] [B] argue que les consorts [O] ont failli dans la réalisation de la viabilisation du terrain et conclu que la faute des vendeurs engage leur responsabilité contractuelle, il demande la réparation de son préjudice matériel, de sa perte de chance et de son préjudice moral.

Les consorts [O] répondent qu’il ne s’agissait que d’un retard d’exécution de l’assainissement, en raison d’évènements extérieurs et non d’une volonté d’inexécuter l’assainissement. Ils ajoutent que le terrain, suite de la rétraction de Monsieur [B], a été cédé à un autre acquéreur qui a pu édifier une maison d’habitation.

Les consorts [O] ont déposés plusieurs documents en l’étude de Maître [H], Notaire à Ploërmel qui a dressé à cette occasion un acte authentique de dépôt le 18 avril 2023, au vu de ces pièces, les consorts [O] ont été bénéficiaires d’un arrêté de permis d’aménager un lotissement le 7 mai 2019, d’un arrêté d’accord de permis d’aménager modificatif, concernant l’assainissement avec servitude de passage, le 21 avril 2022, suivi d’un second permis d’accord de permis d’aménager modificatif concernant l’assainissement sans servitude de passage, le 27 janvier 2023.

Certes, Monsieur [D] [B] a adressé une mise en demeure à l’agence LE ROUZIC le 9 mai 2022, sollicitant la gratuité des frais d’agence ainsi qu’une baisse de moitié du prix du terrain, mais il n’a pas adressé de mise en demeure aux vendeurs leur rappelant leur manquement. Il a cependant clairement exposé dans son mail de rétractation que le retard pris par les vendeurs dans l’exécution de leur obligation a motivé son retrait de l’achat.

La promesse indique clairement que le terrain n’est pas raccordé à un système de recueillement ou de traitement des eaux usées, annonçant par là que le terrain est soumis à des contraintes administratives et des servitudes précises.

Le retard dans la délivrance d’une autorisation administrative, préalable nécessaire pour engager les travaux d’assainissement, n’est pas imputable aux vendeurs.

Les consorts [O] justifient ainsi de circonstances qui les ont conduit à prendre du retard dans l’exécution des travaux d’assainissement.

Leur comportement fautif n’est donc pas établi.

Monsieur [B] n’est pas fondé à opposer ses propres défficultés en les liant à un retard d’autorisation qui a contraint les consorts [O].

Ses demandes indemnitaires, en réparation de son préjudice matériel, de sa perte de chance et de son préjudice moral seront rejetées.

Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [D] [B] à l’égard de l’agence LE ROUZIC IMMOBILIER

Monsieur [D] [B] engage la responsabilité délictuelle de l’agence LE ROUZIC IMMOBILIER au regard de son manque de diligence, d’information et de mise en garde.

Selon l’article 1240 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Dans ce cadre, la responsabilité de l’agent immobilier est engagée lorsqu’il cause un dommage à un acquéreur dans le cadre de son obligation de conseil.

Cette responsabilité n’est qu’une obligation de moyens.

Monsieur [D] [B] affirme à nouveau que la réalisation des travaux par les vendeurs était une qualité essentielle et déterminante de son engagement.

Lors des négociations dans le cadre de l’entremise, il a été fait état de la non viabilisation du terrain.

Le compromis, est, certes rédigé par l’agence, et fait état du défaut de raccordement, et de l’engagement des vendeurs à le réaliser, mais il a été purement et simplement annulé par la promesse signée ultérieurement.

Il ressort des échanges communiqués entre l’agence et l’acquéreur que ce dernier a été tenu informé de la situation initiale puis des diligences entreprises et des difficultés rencontrées qui ont conduit à retarder les travaux d’assainissement.

Si l’agence a pu informer l’acquéreur qu’il bénéficiait d’une possibilité de retrait, ce n’est pas dans l’esprit de convaincre celui-ci d’abandonner son projet mais, sans doute plutôt, de lui rappeler une option juridique possible qui s’ouvre à lui.

Monsieur [D] [B] peut difficilement soutenir que l’agence a entrepris de dissimuler une situation préjudiciable qui a pu le conduire à renoncer à son acquisition. Tout au contraire l’agence a entrepris de le tenir informé.

Dès lors, Monsieur [D] [B] sera débouté de sa demande tendant à reconnaître la responsabilité délictuelle de l’agence LE ROUZIC IMMOBILIER et, en conséquence, de ses demandes indemnitaires à l’égard de l’agence LE ROUZIC IMMOBILIER.

Au titre de l’article 700 et des dépens

Les consorts [O] et l’agence LE ROUZIC IMMOBILIER ont engagé, des frais, et se sont fait assister par leur Conseil. Il convient d’en prendre compte.

L’équité commande qu’il leur soit attribué une indemnité aux au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il convient de fixer à 3000,00 € pour chacun d’eux.

Monsieur [B] sera débouté de sa demande sur le même fondement.

L’ensemble des dépens doit être laissé à la charge monsieur [B].

PAR CES MOTIFS