TJ 40192, 23 sept. 2025, RG 24/00050

N° Minute : 25 / 100
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MONT DE MARSAN

N° R.G. : N° RG 24/00050 - N° Portalis DBYM-W-B7H-DJYA

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2025
JUGE UNIQUE
Contentieux
AFFAIRE
[D] [L] [I]
[K] [I] née [S]
Et Madame [K] [N] [M][R] [S]
C/
[H] [F] [J] [Q]
[C] [T] [U]
[E] [V] [U] épouse [W]
S.A.S. STEFIMMO

NOTIFICATIONS
le :

- FEX + CCC à Maître CANLORBE, LABEYRIE,
- CCC à Maître JUNQUA-LAMARQUE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le VINGT TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Monsieur Jean-Sébastien JOLY, Vice-président, statuant en juge unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,
Assisté de Madame Estelle ALABOUVETTE Greffière,

DEBATS : à l’audience publique du 02 Juillet 2025 tenue par :
Président : Monsieur JOLY
Greffier : Madame ALABOUVETTE,
lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries ;

Jugement prononcé publiquement, après avis aux parties par mise à disposition au greffe en application des articles 450, 451, 452, 453 du Code de Procédure Civile

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [L] [I],
né le 23 Décembre 1982 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Barbara CANLORBE de la SELARL SELARL HEUTY LORREYTE LONNE CANLORBE VIAL, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocats plaidant

Madame [K] [I] née [S]
et Madame [K] [N] [M] [R] [S]
demeurant toutes deux [Adresse 1]
représentée par Maître Barbara CANLORBE de la SELARL SELARL HEUTY LORREYTE LONNE CANLORBE VIAL, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocats plaidant

DEFENDERESSES :

Madame [H] [F] [J] [Q]
née le 11 Septembre 1940 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
Décédée le 17 février 2024

Madame [C] [T] [U],
née le 22 Juillet 1961 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]
défaillant

Madame [E] [V] [U] épouse [W]
née le 24 Août 1996 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Emilie LABEYRIE de la SELARL NOURY-LABEDE LABEYRIE SAVARY, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocats plaidant

S.A.S. STEFIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représenté par Maître Catherine JUNQUA-LAMARQUE de la SELAS JUNQUA-LAMARQUE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de BAYONNE, avocats postulant, Me Antoine SILLARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Q] épouse [U] [H], Madame [U] épouse [O] [C], Madame [U] épouse [W] [E] ont conclu un mandat de vente auprès de l’agence immobilière SASU STEFIMMO pour un bien immobilier situé [Adresse 1].
Suivant promesse de vente par acte sous seing privé en date du 19 avril 2022, réitéré par acte authentique en date du 30 juin 2022, Monsieur [I] [D] et Madame [S] [K] (ci-après dénommés les consorts [I]-[S]) ont conclu auprès de Madame [Q] épouse [U] [H], Madame [U] épouse [O] [C], Madame [U] épouse [W] [E] (ci-après dénommés les consorts [U]) un compromis de vente pour une maison d’habitation sise [Adresse 1] au prix de 115.000 euros.
A leur arrivée dans la maison, les consorts [I]-[S] ont constaté la présence de salpêtre sur les murs, des odeurs d’humidité et un état général proche de l’insalubrité. Ils ont contacté la SASU STEFIMMO afin de leur faire part de ces désordres.
Le 05 août 2022, à la demande des consorts [I]-[S], Maître [X] [P] a dressé un procès-verbal de constat.
Une tentative de règlement amiable du litige a été initiée auprès de l’agence immobilière et des vendeurs mais elle n’a pas abouti.
Par exploit en date du 22 septembre 2022, les consorts [I]-[S] ont saisi le Juge des référés du Tribunal Judicaire de MONT-DE-MARSAN qui par ordonnance en date du 03 novembre 2022 a ordonné une expertise judiciaire.
L’expert a rendu son rapport le 12 septembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 02 janvier 2024 les consorts [I]-[S] ont assigné Madame [Q] épouse [U] [H], Madame [U] épouse [O] [C], Madame [U] épouse [W] [E] et la SASU STEFIMMO devant le tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN.
Par ordonnance du 24 mars 2025 l’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 07 mai 2025 et la clôture de l’instruction est intervenue de façon différée à cette même date.
Le 07 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de juge unique du 02 juillet 2025 à 9h et la clôture de l’instruction a été reportée à cette date.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2025.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 05 mai 2025 par RPVA, les consorts [I]-[S] demandent au Tribunal :

A titre principal de condamner solidairement les consorts [U] et la SASU STEFIMMO au paiement de la somme de 85.000 euros au titre du préjudice subi au titre de leur action en garantie des vices cachés A titre subsidiaire ou en cas de diminution du préjudice évalué pour les vices cachés condamner la SASU STEFIMMO au paiement de la somme de 75.000 euros au titre du préjudice subi lié à la surévaluation manifeste du bien En tout état de cause, de condamner solidairement les consorts [U] et la SASU STEFIMMO au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise. Au soutien de leur action en garantie des vices cachés et sur le fondement de l’article 1641 du code civil, les consorts [I]-[S] font valoir l’existence de désordres antérieurs à la vente rendant la maison d’habitation impropre à son usage comme en attestent l’expert judiciaire et les parties elles-mêmes.
Ils indiquent que ces désordres étaient cachés puisqu’ils n’étaient pas visibles lors de l’acquisition comme le confirme l’expert judiciaire dans son rapport étant précisé qu’ils ont acheté le bien à la suite de visites virtuelles et non en présentiel lors desquelles la maison était meublée et lors desquelles aucun désordre n’était apparent.
Les demandeurs contestent avoir effectué des travaux les jours suivants la signature de l’acte authentique excepté ceux effectués dans le cadre de la visite de l’artisan mandaté par l’agence immobilière alertée par les consorts [I]-[S], travaux consistants en l’enlèvement des meubles pourris de la cuisine et du doublage avec le technicien de la SAPA pour voir l’état des murs.
La partie demanderesse soutient que la clause d’exclusion ne peut s’appliquer car les consorts [U] avaient nécessairement connaissance des vices puisqu’ils ont réalisé des travaux de nature à masquer les infiltrations sans remédier aux causes ce qui est confirmé par l’expert judiciaire. En outre, certains désordres étaient visibles en ouvrant uniquement les placards notamment de la cuisine.
Pour s’opposer à l’argument des vendeurs se prévalant de ne plus habiter les lieux depuis 1989, les acquéreurs précisent que l’absence de résidence ne signifie pas l’absence de connaissance et que les filles de Monsieur et Madame [U] venaient aux droits de leur père décédé et étaient solidaires de leur mère.
Concernant leurs préjudices, les consorts [I]-[S] font valoir la réalisation de travaux non prévus pour un montant de 74.000 euros. Ils caractérisent également un préjudice financier consistant en l’absence de logement habitable à l’inverse de ce qu’ils pensaient lors de leur achat et la nécessité de payer la location d’un mobil-home durant plus d’une année pour un montant de 350 euros par mois.
Ils caractérisent également un préjudice de jouissance direct à hauteur de 500 euros par mois résultant des répercussions morales sur leurs enfants et sur les conséquences que cette habitation précaire a eue sur leur mode de vie au quotidien (manque de place et d’intimité) mais également dans la scolarité de leur plus jeune fille. Le montant de leurs préjudice financier et de jouissance s’élève à la somme de 11.000 euros.
A l’égard de la SASU STEFIMMO, les demandeurs entendent engager la responsabilité délictuelle de cette dernière au titre de son devoir de conseil. Ils soutiennent qu’elle connaissait les désordres liés au bien immobilier puisqu’elle a reconnu qu’ils étaient visibles en une seule visite en présentiel et les a délibérément cachés aux acquéreurs.
En outre, les demandeurs prétendent que la SASU STEFIMMO a surévalué le bien comme le confirme le sapiteur mais également l’agence elle-même qui reconnaît lors de la conciliation que le bien ne valait plus que 100.000 euros.
Enfin ils s’opposent à ce que la mise en vente actuelle du bien objet du litige fasse obstacle à leurs demandes et contestent toute plus-value au regard des travaux effectués pour la rénovation du bien et eu égard à leur situation d’endettement actuelle.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 juin 2025, Madame [U] épouse [W] [E] demande au Tribunal :
De débouter les consorts [I]-[S] de leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre De débouter la SASU STEFIMMO de ses demandes, fins et conclusions formulées à son encontreDe condamner les consorts [I]-[S] ou la partie succombante à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moralDe condamner les consorts [I]-[S] ou la partie succombante à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile De condamner les consorts [I]-[S] ou la partie succombante aux entiers dépens Pour s’opposer à l’action en garantie des vices cachés prévue à l’article 1641 du code civil, Madame [U] indique la présence d’une clause exonératoire des vices cachés prévue par l’article 1643 du code civil non contestée par les demandeurs et l’absence de preuve de la partie demanderesse permettant d’affirmer que les vendeurs avaient connaissance des vices.
En outre, elle explique que le fait d’avoir effectué des travaux au sein du bien ne leur permet pas d’affirmer qu’elle avait connaissance de vices au sein du bâti surtout au regard de sa qualité de vendeur profane.
De plus, elle précise que l’expert note la présence de travaux d’habillage des sols et des murs mais ne date pas ces derniers et les demandeurs ne rapportent pas la preuve que Madame [U] était à l’initiative de ces travaux ni que ces travaux avaient vocation à camoufler les désordres puisque ces derniers étaient tout de même visibles et inscrits au sein du diagnostic.
En outre, l’expert judiciaire ne date pas les désordres de sorte qu’il est impossible de dire s’ils étaient présents avant la conclusion du contrat de vente.
Concernant l’argument des demandeurs en ce que les vices étaient visibles pour une personne capable d’ouvrir un placard, elle soutient alors qu’il ne s’agit pas de vices cachés.
Ainsi, Madame [U] fait valoir l’absence de preuve de la part des demandeurs en ce qu’elle ait eu connaissance des vices ou qu’elle ait pu être de mauvaise foi lors du contrat de vente.
La partie défenderesse prétend également que les vices avaient un caractère apparent au moment de la vente et que l’absence de visite physique du bien par les acquéreurs rendait impossible d’affirmer qu’aucun désordre n’aurait pu être détecté à l’occasion d’une visite en présentiel comme le confirme l’expert judiciaire.
Ce dernier indique également qu’il est impossible de rapporter la preuve d’un vice caché en raison des travaux qui ont été effectués par les consorts [I]-[S]. Enfin, la partie défenderesse s’appuie sur la vidéo fournie par la partie demanderesse en amont de l’audience, mais non transmise à l’expert lors de la réalisation de son rapport, pour affirmer la présence des vices au moment de la vente et notamment de la présence de champignons de pourriture qui étaient également mentionnés dans le diagnostic.
Concernant les travaux extérieurs, Madame [U] s’oppose à l’argument des demandeurs expliquant ne pas avoir eu conscience de l’ampleur des travaux à réaliser pensant qu’il ne s’agissait que de l’enduit à refaire expliquant que ces derniers à l’inverse d’elle-même n’étaient pas des acquéreurs profanes puisque habitués aux travaux de rénovation.
Concernant les travaux intérieurs, elle indique que les acheteurs avaient connaissance des travaux à réaliser au regard des échanges de messages entre ces deniers et l’agence immobilière.
Concernant l’expertise judiciaire, Madame [U] invoque des conclusions inopérantes en ce que l’expert qui n’a constaté aucun vice caché retient la responsabilité des vendeurs ce qui n’est pas son rôle.
La partie défenderesse s’oppose également à la demande indemnitaire des consorts [I]-[S] indiquant que les devis versés aux débats, outre leur caractère parfois illisible au regard des doublons, constituent des travaux d’embellissement et non de réfections des prétendus vices.
Concernant les sommes demandées au titre de leur préjudice matériel et de jouissance, elle indique que la maison bien qu’ancienne était habitable lors de son achat et que seule la volonté des acquéreurs d’effectuer des travaux l’a rendu inhabitable, volonté qui était la leur depuis le départ comme en attestent les échanges avec la SASU STEFIMMO.
Pour s’opposer à la demande de la SASU STEFIMMO d’être relevée indemne d’éventuelles condamnations à l’égard des demandeurs, Madame [U] explique que la responsabilité engagée par les demandeurs à l’égard de la SASU STEFIMMO relève de leur devoir de conseil dont le fondement juridique est différent de celui évoqué à l’encontre des vendeurs.
Enfin, au soutien de sa demande reconventionnelle Madame [U] explique avoir souffert de cette procédure tout comme sa mère avant son décès et justifie d’avoir dû exposer de nombreux frais.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 03 juin 2025, la SASU STEFIMMO demande au Tribunal :
A titre principal de débouter les consorts [I]-[S] de leur demande de condamnation de la SASU STEFIMMO au titre de leur devoir de loyauté et de conseil A titre subsidiaire, réduire à plus juste proportion le montant de condamnation et condamner les vendeurs à relever et garantir la SASU STEFIMMO de toute condamnation éventuelle Ecarter l’exécution provisoire du jugement à venir si celui-ci devait être défavorable à la SASU STEFIMMOCondamner tout succombant aux entiers dépens et à verser à la SASU STEFIMMO la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Pour s’opposer à l’action en garantie formulée par les demandeurs, la SASU STEFIMMO explique que l’expert judiciaire indique que le bien était en bon état à l’intérieur et que l’altération de l’enduit et la présence de remontées capillaires à l’extérieur étaient décelables et qu’en tout état de cause ces vices ne rendaient pas la maison impropre à son usage d’habitation.
Concernant le montant des travaux la SASU STEFIMMO indique qu’il faut distinguer les travaux liés aux problématiques d’humidité et d’odeur dont le montant a été évalué à 28.964,30 euros hors taxe et les travaux de rénovation initialement prévus.
Concernant sa responsabilité, la partie défenderesse rappelle qu’elle a une obligation de conseil à l’égard de l’acquéreur mais que cette obligation est une obligation de moyen qui ne peut être retenue si les vices n’étaient pas apparents ou au contraire visibles pour l’acquéreur ou s’ils relevaient d’une compétence dont l’agent immobilier ne disposait pas notamment dans le domaine de la construction.
La partie demanderesse s’oppose à l’argument des demandeurs en ce que l’odeur d’humidité soit un vice caché étant précisé que cette odeur a été relevée dès leur entrée dans les lieux et était donc apparente à toute personne se présentant dans l’immeuble.
Pour ce qui est des vices intérieurs, la SASU STEFIMMO indique que les problèmes d’humidité étaient cachés par les équipements en place comme le confirme l’expert judiciaire et qu’ils ne se sont manifestés qu’une fois les travaux débutés.
En raison du caractère caché des vices intérieurs à la maison, la partie demanderesse s’oppose à tout manquement à sa responsabilité au titre de son devoir de conseil puisqu’elle n’était pas au courant de l’existence de ces derniers.
Pour les vices affectant la charpente notamment la présence d’insectes à larves, ces défauts n’ont été identifiés que lors du passage du technicien de la SAPA et n’étaient pas visés dans le diagnostic ce qui fait obstacle à la responsabilité de l’agent immobilier car cela exigerait de ce dernier une compétence technique qu’il ne possède pas dans le cadre de son métier. Concernant les vices extérieurs, à l’inverse, leur caractère apparent même en vidéo selon l’expert permet d’exclure leur responsabilité.
La partie défenderesse s’oppose à toute condamnation in solidum avec les vendeurs précisant que les actions engagées par les demandeurs disposent de fondements différents : la garantie des vices cachés pour les vendeurs et la responsabilité délictuelle pour l’agent immobilier rendant impossible toute condamnation in solidum.
De plus, la SASU STEFIMMO conteste tout préjudice puisque la diminution du prix de vente ne constitue pas un préjudice et la responsabilité de la défenderesse ne s’appliquerait qu’en cas de l’impossibilité de récupérer le montant de prix à restituer.
Enfin, la SASU STEFIMMO conteste toute surévaluation du bien indiquant que les prix de vente sont libres, qu’il n’est pas illégal de vendre au-dessus du prix du marché et que en tant que mandataire des vendeurs elle n’a pas commis de faute en proposant un bien au prix qui était demandé par les vendeurs.
Elle conteste avoir procédé à une baisse de son évaluation lors de la conciliation expliquant avoir uniquement revu le prix une fois la destruction des revêtements du sol et de la cuisine effectués et de la connaissance des remontées d’humidité.
Sur le montant relevé par le sapiteur dans le cadre d’une réévaluation du bien, la partie défenderesse s’oppose à la méthode de calcul effectuée par le sapiteur et précise que le prix de vente correspondait au prix du marché.

Madame [H] [Q] est décédée en cours de litige, représentée ensuite pas ses deux ayants-droit déjà attraites dans cette procédure.

Madame [C] [U] n’a pas constitué avocat dans ce dossier.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les « dire et juger » et les « donner acte » ne constituent pas des prétentions auxquelles le Tribunal est tenu de répondre. Il ne sera donc pas répondu aux conclusions faites en ce sens par les parties.

En outre, il convient également de rappeler qu’en application de l’article 768 du Code de procédure civile, le Tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur les demandes indemnitaires des consorts [I]-[S]
Sur l’action en vices cachés à l’égard des consorts [U] Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus.
L'article 1644 du même code laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.
En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à l’acheteur exerçant l’une de ces options de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité. La preuve de l’existence de ce défaut peut être rapportée par tous moyens.
En l’espèce, les demandeurs font état lors de l’entrée dans les lieux de présence de salpêtre sur le sol et les murs de l’immeuble ainsi que d’odeurs et de traces d’humidité.
Les désordres allégués par les consorts [I]-[S] ne sont contestés ni par les vendeurs ni pas la SASU STEFIMMO agissant en tant qu’agent immobilier auprès des acquéreurs.
Ces désordres ont également été constatés lors du procès-verbal de constatation par commissaire de justice en date du 05 août 2022 dans lequel il est noté la présence de salpêtre au sol au niveau des joints du carrelage et des parties basses des murs de la cuisine (page 7) ainsi que sur les plaintes et la partie basse des murs des chambres (page 18, page 27, page 51) et des traces noires d’humidité sur les murs dans la cuisine, les chambres et le couloir (page 7, page 18, page 41).
L’expert judiciaire dans son rapport indique également la présence de remontées d’humidité dans les murs et le sol ainsi que l’état du bois attaqué par des insectes xylophages ou des champignons lignivores (page 7). Il note également une humidité active présente dans les lieux (page 12).
Toutefois, il ressort du contrat de vente en date du 30 juin 2022 et notamment de son diagnostic termites réalisé le 02 août 2021 la présence d’indices d’infestation d’agents de dégradations biologiques du bois au niveau de l’ensemble des bois de la construction et des dégradations dues à du champignon de pourriture au niveau du bas des murs de l’habitation (page 15).
Est donc ajouté à la même page qu’« au vu des constatations concernant les agents de dégradations biologiques du bois , nous conseillons aux intéressés de se rapprocher d’un homme de l’art qui déterminera les mesures techniques à mettre en œuvre pour mettre fin aux désordres engendrés par les insectes et les champignons et qui vérifiera la résistance mécaniques des bois. »
Ces recommandations visent les bois de charpente mais font également état d’un champignon de pourriture au niveau du bas des murs de l’habitation .
De plus, si l’expert dans son rapport en page 12 précise que les désordres existaient avant la vente mais semblaient être masqués par les doublures et le mobilier , il ajoute page 13 « qu’il n’est pas possible d’affirmer qu’aucun désordre n’aurait pas pu être détecté à l’occasion d’une visite en présentiel notamment en ouvrant les placards ou en déplaçant certains meubles » étant précisé que l’état extérieur des façades visible dans les vidéos communiquées par la SASU STEFIMMO aux demandeurs était dégradé et donnait une indication sur l’état général du bâtiment notamment en matière d’humidité.
Enfin, l’annonce du bien immobilier qui est versée aux débats par les parties fait état dans sa description d’un « joli ancien corps de ferme à rénover » étant précisé qu’il sera noté plus loin que les dépendances étaient également à rénover, ce qui fait obstacle à toute confusion de l’annonce sur les travaux à prévoir entre les dépendances et la maison d’habitation puisque ces dernières sont décrites séparément dans l’annonce.
Par conséquent, les désordres existants sont bien antérieurs à la vente comme en atteste l’expert dans son rapport et ont bien rendu impropre le bien à son usage puisqu’ils n’ont pas permis aux acheteurs de l’habiter de manière immédiate et ce indépendamment du fait qu’ils avaient l’intention de procéder à des travaux d’embellissement du bien.
En effet, l’expert dans son rapport à la page 12 explique que si la maison n’est pas impropre à sa destination et qu’elle est habitable, elle est toutefois vétuste et l’humidité active présente dans les lieux ne pouvait que se développer et accélérer la détérioration du bâtiment.
Par conséquence, sans la réalisation des travaux nécessaires les acquéreurs ne pouvaient y vivre de manière pérenne étant précisé qu’ils s’y installaient avec leurs trois enfants.
Toutefois, ces désordres étaient décelables de façon évidente au moment de la vente.
En effet, il est fait état de traces de salpêtre sur le sol et les murs, d’une odeur importante ainsi que de traces noires résultant de l’humidité.
Ces défauts étaient perceptibles au moment de la visite et ce même en présence de mobilier puisque sur la vidéo produite par les acquéreurs alors que les travaux réalisés par leurs soins n’avaient pas été initiés, les désordres étaient visibles sans difficulté.
S’ils n’ont pas été vus par les acquéreurs c’est principalement parce qu’ils ont procédé à des visites virtuelles (comme en atteste l’expert judiciaire dans son rapport) mais ils étaient néanmoins visibles lors de la conclusion du contrat de vente notamment pour la SASU STEFIMMO qui s’est déplacée plusieurs fois sur les lieux au service des acquéreurs.
Enfin, ces vices étaient connus des acheteurs puisqu’ils étaient notés dans le diagnostic joint au contrat de vente, ce qui fait obstacle au caractère caché de ces vices.
En conséquence, la demande des consorts [I]-[S] au titre de leur action en garantie des vices cachés sera rejetée.

Sur la responsabilité délictuelle de la SASU STEFIMMO au titre de son devoir d’information et de conseil Par application combinée des articles 1240 et 1992 du code civil, l’agent immobilier est tenu, en sa qualité d’intermédiaire professionnel de la vente, d’un devoir d’information et de conseil tant vis-à-vis du vendeur en application du mandat qui lui a été confié que vis-à-vis de l’acheteur.
A ce titre, il lui appartient de vérifier, au besoin avec l’assistance d’un tiers, de l’état de l’immeuble vendu par ses soins et de faire part aux acquéreurs des éventuels défauts ou restrictions. Il doit également l’informer des risques que suscite son acte.
Ainsi, il doit expliquer à son client les conséquences de l’opération qu’il projette et doit agir activement notamment en ne se contentant pas de réitérer les informations données par le vendeur et en étant capable de détecter les vices apparents.
C’est à l’agent immobilier, tenu d’un tel devoir d’information et de conseil, de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation.
La responsabilité délictuelle suppose pour être engagée que soit démontrée l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre ces derniers.
En l’espèce, des désordres ont été constatés par les consorts [I]-[S] lors de leur entrée dans les lieux. Il ressort de ce qui précède que les défauts étaient antérieurs à la vente et qu’ils semblaient être en partie masqués par le mobilier et les doublages tout du moins pour les acquéreurs puisque l’expert indique que « d’après ce qu’on peut voir sur la vidéo […] ne suffit pas à rendre compte précisément de l’état de la maison avant la vente ».
Si les acquéreurs ne pouvaient réellement avoir connaissance de l’ampleur des désordres c’est en raison de la distance géographique qui les séparait du bien et de leur absence de visite en présentiel.
Toutefois, pour toute personne se rendant sur les lieux comme ça été le cas à plusieurs reprises pour la SASU STEFIMMO, les désordres étaient bien visibles puisque présents malgré le mobilier notamment à l’intérieur des placards.
De plus, si les désordres étaient connus des acquéreurs puisque notés dans le diagnostic joint au contrat de vente, il était toutefois du devoir de l’agence en tant que professionnel de mettre en garde les acquéreurs sur ces problématiques d’humidité.
Or, la SASU STEFIMMO ne justifie pas avoir alerté les consorts [I]-[S] sur l’état réel du bien étant précisé que lors de leurs échanges téléphoniques, les acquéreurs font état de diagnostics sans particularité sans que l’agence ne leur indique les réserves formulées par le diagnostiqueur concernant la présence d’un champignon de pourriture sur le bas de l’habitation.
Au regard du mandat particulier reçu de cette agence, la SASU STEFIMMO aurait dû redoubler de vigilance à l’égard de son devoir d’information et de conseil, cette dernière étant la seule à s’être déplacée sur les lieux de la vente.
La SASU STEFIMMO ne peut pas se retrancher derrière une prétendue obligation des acheteurs de se renseigner, alors que ces derniers – dans leurs rapports avec elle – en étaient légitimement dispensés du seul fait du mandat dévolu à l’agent.
En outre, le fait que les acquéreurs aient souhaité dans un premier temps émettre une offre sans même avoir accès à une visite virtuelle, ne dispense pas l’agence de répondre à son devoir de conseil.
Faute pour elle de rapporter la preuve qui lui incombe, il doit être considéré que la SASU STEFIMMO a manqué à son devoir d’information et de conseil auquel elle était tenue vis-à-vis des consorts [I]-[S] et que les conditions de la mise en jeu de sa responsabilité délictuelle sont réunies.
Sur les préjudices et le lien de causalité
Sur le préjudice matériel
En l’espèce, les demandeurs font valoir un préjudice matériel consistant en la réalisation de travaux non prévus dans leur projet d’achat.
L’expert indique que des travaux de rénovation non prévus ont effectivement été réalisés par les consorts [I]-[S] : un système d’étanchéité drainage en périphérie extérieure de la maison, un traitement anti-remontée capillaires des murs extérieurs, la mise en œuvre d’un hérisson et d’un dallage béton avant la reprise des sols intérieurs et la reprise des éléments de charpente fragilisés par les attaques d’insectes xylophages et de champignons lignivores.
Le système de drainage extérieur, le traitement anti-remontée capillaires des murs externes et la mise en œuvre d’un hérisson et du dallage béton avant la réfection des sols intérieurs sont en en lien avec les problématiques d’humidités dont les acquéreurs font état et pour lesquelles la SASU STEFIMMO a commis une faute en manquant à son devoir d’information et de conseil.
L’expert se base sur les devis fournis par les demandeurs et évalue ces travaux à la somme de 28.964,30 euros Hors Taxe.
Les demandeurs versent aux débats différentes factures :
Une facture de la SARL SOUBABERE RANDE en date du 23 juin 2023 d’un montant de 12.700 euros HT soit la somme de 13.970 euros TTC (TVA 0,10%) pour la mise en œuvre d’un hérisson et du dallage béton, les sommes dues pour la rénovation du mur en pierre, des colombages et de la cheminée étant exclues Deux factures de l’entreprise JOSE MARTINS CONSTRUCTION d’un montant de 3735,35 euros HT pour le total Gros Œuvre soit 4482,42 TTC le 20 juin 2023 et de 1468.53 euros TTC (TVA 0,20%) le 14 juin 2023 pour le système de drainage extérieur Une facture de l’entreprise JOSE MARTINS CONSTRUCTION en date du 25 juillet 2023 d’un montant de 695,54 euros HT soit 834,64 euros TTC (TVA : 0,20%) correspondants aux frais de la pose de la dalle étant exclu les frais liés à la cheminée.Total : 19 287,06 euros TTC

La SASU STEFIMMO a commis une faute dans son devoir de conseil qui a causé de manière directe et certaine l’obligation pour les acheteurs de réaliser des travaux qui n’étaient pas prévus et qu’ils n’ont pu déduire du prix de vente.
Concernant la reprise de la charpente, les travaux seront exclus de l’indemnisation puisque ces derniers faisaient l’objet d’un diagnostic au moment de la vente qui ne faisait état d’aucun insecte xylophages ou champignons lignivores dans le bâtiment.
En conséquence, la SASU STEFIMMO sera donc condamnée à verser la somme de 19 287,06 euros aux consorts [I]-[S].

Sur le préjudice financier
Concernant le préjudice financier, les demandeurs expliquent avoir dû louer un mobil home le temps des travaux.
Il est constant selon les messages échangés entre l’agence immobilière et les acheteurs que ces derniers avaient l’intention de réaliser des travaux de rénovation et que ces travaux auraient nécessité un hébergement temporaire pour la famille.
Ceci est également confirmé par l’expert qui précise que la location d’un mobil home ou de tout autre moyen d’hébergement était de toute façon nécessaire pour les demandeurs en raison des travaux qu’ils envisageaient de réaliser.
Toutefois, l’expert précise que le délai de relogement a été prolongé du fait de l’absence d’accord amiable entre les parties et de la durée de l’expertise judiciaire et considère que l’installation des consorts [I]-[S] au sein de leur habitation a été retardée de six mois.
Les demandeurs fournissent la facture de la location : 350 euros par mois.
350 euros X6 mois = 2100 euros
En conséquence, la SASU STEFIMMO sera condamnée à verser la somme de 2100 euros aux consorts [I]-[S] au titre de leur préjudice financier en lien avec cette location.

Sur le préjudice de jouissance
Les demandeurs font valoir un préjudice de jouissance qu’ils évaluent à la somme de 500 euros par mois eu égard à l’étroitesse de l’hébergement et de l’absence de confort pour une famille de cinq personnes dont trois enfants.
Il sera fait droit au montant demandé au titre du préjudice de jouissance et ce pour la même durée que pour le préjudice matériel eu égard aux éléments développés précédemment.
500 euros X6 mois=3000 euros
En conséquence, la SASU STEFIMMO sera condamné à verser aux consorts [I]-[S] la somme de 3000 euros au titre du préjudice de jouissance.

3) Sur la responsabilité délictuelle de la SASU STEFIMMO au titre de la surévaluation du bien
L’agent immobilier est tenu d’évaluer le bien et de proposer un prix de vente à son mandant. Toutefois cette évaluation n’est qu’un avis de l’agent immobilier, le mandant n’étant pas tenu de fixer ce prix.
En outre, aucune obligation incombe à l’agent immobilier à destination de l’acheteur puisque le prix n’est pas fixé par l’agence immobilière mais pas le vendeur. En cas de surévaluation ou de sous-évaluation du bien, la responsabilité engagée par l’agent immobilier relève de sa responsabilité contractuelle à l’égard du vendeur mandant au titre de son devoir de loyauté. Ce devoir de loyauté de la part de l’agent immobilier n’est pas exigé envers l’acheteur qui est libre d’accepter l’offre au prix et doit s’informer du prix du marché.
En conséquence, la responsabilité de la SASU STEFIMMO ne peut être engagée par les acquéreurs au titre d’une surévaluation du bien et la demande indemnitaire des consorts [I]-[S] sur ce fondement sera rejetée.

II) Sur la demande indemnitaire de Madame [U] [E]
En application combinée des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.
L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou encore d'erreur grossière équipollente au dol.
L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi, constitutive d'une faute caractérisant un abus du droit d'agir.

En l’espèce, si les consorts [I]-[S] succombent dans leur action judiciaire à l’encontre de Madame [U] [E], il n’a pour autant pas été démontré par cette dernière une intention de nuire ou une mauvaise foi caractérisée des demandeurs.
En outre, elle n’établit pas l’existence d’un préjudice en lien avec le fait qu’elle ait été contrainte d’ester en justice.
Enfin, si elle déclare avoir subi un préjudice moral en lien avec la procédure, elle ne produit aucune pièce justificative et ne démontre pas l’existence d’un préjudice en lien avec la procédure.
Elle sera ainsi déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.

III) Sur la demande en garantie et de relèvement formulée par la SASU STEFIMMO
Le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Il n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement.
Toutefois, afin de ne pas conférer au tiers qui invoque le contrat une position plus avantageuse que celle dont peut se prévaloir le contractant lui-même, ce tiers peut se voir opposer les conditions et limites de la responsabilité qui s’appliquent dans les relations entre les contractants.
En l’espèce, les demandeurs ont fondé sans succès leur action sur le fondement de la garantie des vices cachés à l’égard des vendeurs.
A l’égard de la SASU STEFIMMO, les consorts [I]-[S] ont engagé une action à l’encontre de l’agence immobilière sur le fondement de la responsabilité délictuelle, responsabilité qui a été engagée en raison de leur défaut de devoir d’information et de conseil. Sa responsabilité contractuelle n’a aucunement été engagée en m’espèce.
Par conséquent, la SASU STEFIMMO ne peut demander à être relevée indemne de toute condamnation à son égard par les vendeurs qui ne succombent pas dans la présente instance.
Aucune garantie ne peut être opposée dans ce domaine par la SASU STEFIMMO au détriment des vendeurs.
La SASU STEFIMMO sera donc déboutée de sa demande en garantie et relèvement.

IV) Sur les demandes accessoires
1) Sur les dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, la SASU STEFIMMO partie perdante, doit donc être condamnée aux entiers dépens y compris les frais d’expertise.

2) Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. 
Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [I]-[S] et des consorts [U] les frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont été contraints d'engager pour leur défense.
Dès lors, la SASU STEFIMMO sera condamnée à payer aux consorts [I]-[S] et aux consorts [U] la somme que l’équité commande de fixer à 3000 euros au titre des frais irrépétibles.
Il sera également alloué à ce titre une somme de 2000 € au bénéfice de Madame [E] [U].
La SASU STEFIMMO sera au contraire déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3) Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est compatible avec la nature de l’affaire.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SASU STEFIMMO à verser à Monsieur [I] [D] et Madame [S] [K] la somme de 19 287,06 euros au titre de son préjudice matériel consistant en la réalisation de travaux non prévus ;
CONDAMNE la SASU STEFIMMO à verser à Monsieur [I] [D] et Madame [S] [K] la somme de 2.100 euros au titre de leur préjudice financier lié à la location d’un mobil-home durant les travaux de leur habitation ;
CONDAMNE la SASU STEFIMMO à verser à Monsieur [I] [D] et Madame [S] [K] la somme de 3.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;
CONDAMNE la SASU STEFIMMO à verser globalement la somme de 3000 euros à Monsieur [I] [D] et Madame [S] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SASU STEFIMMO à verser globalement la somme de 2000 euros à Madame [U] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE la SASU STEFIMMO de l’ensemble de ses demandes ;
DÉBOUTE Madame [U] [E] du surplus de ses demandes ;
DÉBOUTE Monsieur [I] [D] et Madame [S] [K] du surplus de leurs demandes ;
CONDAMNE la SASU STEFIMMO aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 23 SEPTEMBRE 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Jean-Sébastien JOLY, Vice-président, et par Madame Estelle ALABOUVETTE, Greffière.

Le Greffier, Le Président