TJ 13055, 25 sept. 2025, RG 24/06148

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025
Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :
Le 28 novembre 2025
à Me POSTEL-VINAY Marie
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 28 novembre 2025
à Me Léna DENICOURT
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/06148 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5QVB

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [A], [E] [F]
né le 01 Janvier 1981 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

représenté par Me Marie POSTEL-VINAY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [V]
né le 20 Août 1988 à [Localité 3] (TURQUIE), demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
(AJ totale)
représenté par Me Léna DENICOURT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 avril 2019, M. [A] [F] a donné à bail à M. [T] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 4], pour un loyer mensuel de 850 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [A] [F] a fait signifier à M. [T] [V] par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024 un commandement de payer la somme de 4 816,95 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, M. [A] [F] a fait assigner M. [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 21 novembre 2024, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [T] [V] par le demandeur et ce par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et accessoires,Ordonner sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de Monsieur [T] [V] ainsi que celle de tous occupants pour lui ou avec lui du logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] - [Localité 4],Condamner Monsieur [T] [V] à payer au requérant :La somme provisionnelle de 6 896,95 euros, due au 10 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure extrajudiciaire et ce sous réserve de l’actualisation de la créance locative du requérant en ce qui concerne les échéances qui deviendront exigibles d’ici l’audience fixée,Une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majoré d’une provision sur charges équivalente à celle acquittée éventuellement révisée, La somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Les entiers dépens en lesquels seront notamment compris tous les frais d’huissier exposés (article 696 du code de procédure civile).
Après deux renvois, l'affaire a été retenue à l’audience du 22 mai 2025, Monsieur [A] [F], représenté par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisant sa créance à la somme de 14 336,23 euros, selon décompte en date du 19 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.
Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [T] [V], représenté par son conseil, sollicitait de :
Lui accorder les plus larges délais de paiement concernant sa dette locative,Débouter la demande de Monsieur [A] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Débouter la demande de Monsieur [A] [F] au titre des dépens.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 juillet 2025.

Par ordonnance du 31 juillet 2025, les débats ont été rouverts en application des articles 446-3 et 444 du code de procédure civile pour permettre à Monsieur [A] [F] de fournir un justificatif de propriété de son bien immobilier sis [Adresse 3] - [Localité 4].

A l’audience du 25 septembre 2025, il justifie de la propriété du bien par attestation notariale.
Monsieur [A] [F], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisant sa créance à la somme de 19 486,23 euros, selon décompte en date du 15 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus.
Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [T] [V], représenté par son conseil, maintient ses précédentes demandes.
Sur les moyens développés par le défendeur au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La présente décision susceptible d'appel est contradictoire par application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

Le tribunal a donné lecture à l’audience de la fiche diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025 .

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 26 septembre 2024 , soit plus de six semaines avant la première audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 21 avril 2019 contient une clause résolutoire (article XI) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mai 2024 pour la somme en principal de 4 816,95 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 juillet 2024.

M. [T] [V] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
 
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [T] [V] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [T] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 1 030 euros actuellement, et de condamner M. [T] [V] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que M. [T] [V] reste devoir la somme de 19 486,23 euros, à la date du 15 septembre 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de septembre inclus.

M. [T] [V], ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

M. [T] [V] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 19 486,23 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement :

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l'espèce, M. [T] [V] justifie percevoir 1 306 euros de prestations sociales.
Il résulte du décompte que M. [T] [V] n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience, le dernier paiement datant de novembre 2024.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [A] [F] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS