CA Fort De France, 18 nov. 2025, RG 25/00087

ARRET N°25/

N° RG 25/00087 - N° Portalis DBWA-V-B7J-CQQD

[R] [Y]

C/

[X] [J]

[N] [Q] [I]

COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 18 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal de grande instance de Fort de France, en date du 4 septembre 2018, après cassation de l'arrêt de la cour d'appel de Fort de France du 27 avril 2021;

APPELANTE :

Madame [R] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Frédérique GOURLAT-ROUSSEAU, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMES :

Monsieur [X] [J]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [N] [Q] [I]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentés par Me Romain PREVOT, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 septembre 2025, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie Ramage, présidente de chambre chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Présidente : Madame Nathalie RAMAGE, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Thierry PLUMENAIL, conseiller

Assesseur : Monsieur Benjamin BANIZETTE, conseiller

Greffière lors des débats : Madame Sandra DE SOUSA,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 18 novembre 2025.

ARRÊT : contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Exposé du litige :

Par acte du 31 octobre 2006 dressé par Me [R] [Y], notaire à [Localité 1], M. [X] [J] et Mme [N] [I] ont acquis auprès de M. [W] une maison d'habitation située sur la commune de [Localité 4], cadastrée section H n°[Cadastre 1], [Adresse 4], pour un prix de 224.700 euros.

Par jugement du 15 septembre 2009, le tribunal de grande instance de Fort de France a notamment condamné M. [Z] [W] à restituer aux acquéreurs la somme de 40.000 euros correspondant à une partie du prix de vente.

A la suite de l'appel interjeté par M. [Z] [W], M. [X] [J] et Mme [N] [I] ont modifié leurs demandes et ont sollicité la nullité de la vente, faisant valoir qu'ils avaient découvert, en cours de procédure, que la maison vendue avait été édifiée sans permis de construire.

Par arrêt du 16 décembre 2011, la cour d'appel de Fort-de-France a prononcé l'annulation de la vente, considérant que les acquéreurs justifiaient de la révélation d'un fait nouveau, à savoir l'information reçue par courrier de la mairie de [Localité 4] le 6 janvier 2011, selon laquelle la maison d'habitation avait été édifiée sans permis de construire.

La cour a condamné M. [W] au paiement de la somme de 1000€ au titre des frais irrépétibles et a débouté les parties de leurs autres demandes.

Par exploit d'huissier du 15 décembre 2016, M. [X] [J] et Mme [N] [I] ont fait assigner Me [R] [Y] notaire, devant le tribunal précité, en responsabilité professionnelle, lui reprochant de ne pas avoir véri'é les éléments essentiels à la validité et à l'ef'cacité de l'acte.

Par jugement contradictoire du 4 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Fort-de-France a :

-débouté Me [R] [Y] de ses exceptions d'irrecevabilité,

-déclaré Me [R] [Y] entièrement responsable des dommages liés au défaut de vérification des conditions substantielles d'une vente d'un terrain avec villa, affectée d'une absence de permis de construire,

-condamné Me [R] [Y] à payer à M. [X] [J] et Mme [N] [I] les sommes de 19.013 euros en principal au titre des frais notariés de vente, 14.700 euros au titre des frais d'agence, majorée des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, 30.000 euros à titre de dommages et intérêts et 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-ordonné l'exécution provisoire de la décision,

-débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

-condamné Me [R] [Y] aux entiers dépens.

Par déclaration au greffe du 25 septembre 2018, Me [R] [Y] a interjeté appel de cette décision en la totalité des chefs susvisés.

Par arrêt du 27 avril 2021, la cour d'appel de Fort de France a, notamment :

-infirmé le jugement en toutes ses dispositions ;

-déclaré irrecevable l'action engagée par M. [J] et Mme [I] à l'encontre de Me [Y].

Sur pourvoi de M. [J] et de Mme [I], la Cour de cassation a, par arrêt du 06 novembre 2024, cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt du 27 avril 2021, remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Fort de France autrement composée.

La Cour de cassation a relevé que la cour d'appel avait, pour déclarer l'action irrecevable comme prescrite, retenu que les acquéreurs avaient formé pour la première fois leur demande d'annulation de la vente par conclusions du 2 février 2011 date à compter de laquelle ils avaient été en mesure d'attraire la notaire à la cause, alors que le dommage subi par les acquéreurs, constituant le point de départ du délai de prescription de l'action, ne s'était manifesté qu'à compter de la décision devenue irrévocable du 16 décembre 2011 prononçant la nullité de l'acte de vente.

Le 10 février 2025, Me [Y] a déclaré saisir la cour d'appel de renvoi.

Par actes des 26 et 27 mars 2025, elle a fait signifier à M. [J] et à Mme [I] la déclaration de saisine, l'avis d'orientation adressé par le greffe de la cour et ses premières et dernières conclusions du 13 mars 2025 aux termes desquelles elle demande de :

-la recevoir en son appel,

Y faisant droit,

-infirmer le jugement rendu le 04 septembre 2018 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

-juger que l'action exercée par M. [X] [J] et Mme [N] [I] est infondée au regard des mentions figurant dans l'acte d'achat du 31.10.2010,

En conséquence,

-débouter M. [X] [J] et Mme [N] [I] de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre Me [R] [Y] ;

A titre surabondant,

-juger que M. [X] [J] et Mme [N] [I] ne sont pas recevables à demander au notaire le remboursement des droits d'enregistrement en vertu des dispositions de l'article 1961 du code général des impôts, et les débouter de cette demande,

-juger que M. [X] [J] et Mme [N] [I] ne peuvent solliciter du notaire la restitution d'une somme que celui-ci n'a jamais perçue, à savoir les frais d'agence immobilière, à l'encontre de laquelle ils n'ont formulé aucune demande dans le cadre de la première procédure, et les débouter de leur demande de paiement des frais de l'agence immobilière,

-juger que M. [X] [J] et Mme [N] [I] ne rapportent pas la preuve d'un préjudice moral, et les en débouter, ou à titre subsidiaire, ramener celui-ci à de plus justes proportions,

En conséquence,

-débouter M. [X] [J] et Mme [N] [I] l'ensemble de leurs demandes dirigées contre Maître [R] [Y] ;

En tout état de cause,

-condamner solidairement M. [X] [J] et Mme [N] [I] à payer à Me [R] [Y] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamner solidairement M. [X] [J] et Mme [N] [I] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Frédérique Gourlat-Rousseau, avocat au barreau de Martinique, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 25 juin 2025, M. [J] et Mme [I] demandent de :

-débouter Me [R] [Y] de son exception d'irrecevabilité, dire et juger l'action de [J] [X] et Mme [N] [I] recevable ;

-confirmer le jugement rendu le 04.09.2018 en tous ses chefs ;

Dès lors et à toutes 'ns :

-condamner Me [R] [Y] à rembourser à M. [J] et Mme [I] :

* la somme de 14.700 € au titre des frais d'agence versés à l'agence immobilière [1];

* les frais notariés acquittés par leurs soins pour la vente du 31/10/2006, soit la somme de 19.013 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

*la somme de 30.000 € à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

En tout état de cause :

-débouter l'appelante de toutes ses demandes reconventionnelles et contraires ;

-condamner l'appelante à payer aux intimés la somme de 9.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

La clôture de l'instruction a été ordonnée le 18 septembre 2025.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 19 septembre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 18 novembre suivant.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions sus-visées et au jugement déféré.

Motifs :

1/ Sur la recevabilité des demandes indemnitaires :

L'appelante, « à titre surabondant » invoque l'irrecevabilité des demandes des intimés motif pris de l'autorité de la chose jugée dès lors que les dites demandes sont formulées sur la même cause que celle avancée à l'occasion de l'instance ayant abouti à l'arrêt du 16 décembre 2011, soit l'absence de permis de construire concernant le bien immobilier dont ils avaient fait l'acquisition.

Les intimés soulignent en réplique que le débat qui concerne le fond du litige, à savoir les manquements du notaire à son devoir de conseil et le préjudice né de ce manquement, n'a pas été jugé par la cour d'appel de Fort de France à raison de l'exception de prescription qui a été retenue.

La cour retient que la précédente instance invoquée par l'appelante opposait, comme elle l'indique elle-même dans ses écritures (page 3 de ses conclusions) les consorts [J] et [I] au vendeur M. [W] et l'agence immobilière [2].

La présente instance ne concerne donc pas les mêmes parties et c'est vainement que l'appelante invoque le bénéfice des dispositions de l'article 1355 du code civil.

2/ Sur la faute du notaire :

Le tribunal a considéré que l'obligation de résultat pesant sur le notaire, relative à la validité de l'acte qu'il passe en son office, devait le conduire à vérifier la matérialité des biens à vendre, leur contenu et la véracité des affirmations contenues dans l'acte authentique qu'il rédigeait, sans pouvoir se contenter des affirmations d'un vendeur et les retranscrire simplement pour échapper aux vérifications de base sur la régularité de la construction et des édifications sur l'immeuble à vendre.

Il a fait grief à Mme [Y] de ne pas avoir vérifié que la villa construite sur la parcelle avait été régulièrement autorisée par un permis de construire. Il a retenu que cette abstention constituait un manquement à l'obligation de résultat de l'acte passé en son étude et que la notaire avait ainsi failli à ses devoirs de conseils.

L'appelante soutient que le tribunal a dénaturé l'information contenue dans l'acte qui stipulait que le vendeur ne pouvait justifier de la date du début de la construction et de sa date d'achèvement, ni fournir au notaire le permis de construire, la déclaration d'achèvement des travaux et le certificat de conformité.

Elle en déduit que les acquéreurs étaient parfaitement informés de l'absence du permis de construire relatif à la construction édifiée en 1982 pour avoir paraphé et signé l'acte notarié après que lecture leur en a été donnée.

Les intimés font valoir que le silence du notaire sur les conséquences de l'absence de permis, doublé de son absence de vérification, constituent un manquement manifeste à ses obligations essentielles.

Ils affirment que le notaire ne pouvait se contenter d'une mention neutre et ambiguë aux termes de laquelle le vendeur ne pouvait justifier de la date de début de construction et de sa date d'achèvement ; qu'il déclarait ne pouvoir fournir au notaire le permis de construire, la déclaration d'achèvement des travaux et le certificat de conformité, sans même attirer l'attention des acheteurs sur les risques juridiques, administratifs et techniques liés à l'absence de permis de construire et de certificat de conformité.

Ils prétendent qu'il incombait à l'appelante de refuser d'instrumenter ou, à tous le moins, d'alerter de façon explicite les acquéreurs, mais aussi de vérifier si l'absence des documents résultait d'un simple défaut de conservation ou de leur inexistence.

Sur ce, la cour relève que l'obligation de s'assurer de la validité juridique de l'acte qu'il rédige et l'obligation de conseil complet et loyal envers les parties pesant sur la notaire ne sont pas discutées, l'appelante considérant simplement avoir respecté les dites obligations par la mention suivante (page 7 de l'acte) : « le vendeur déclare qu'il ne peut justifier de la date de début de construction et de sa date d'achèvement. Il déclare qu'il ne peut fournir au notaire soussigné le permis de construire la déclaration d'achèvement des travaux, le certificat de conformité ».

En l'absence, cependant, de toute mention relative aux conséquences de l'absence de ces pièces, la notaire, qui s'est contentée des déclarations du vendeur sans vérifier l'existence même des documents visés, n'a pas suffisamment éclairé les parties et appelé leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de l'acte auquel elle était requise de donner la forme authentique.

Sa faute apparaît donc, comme le tribunal l'a jugé, caractérisée.

3/ Sur les demandes indemnitaires :

Le tribunal a retenu que Me [Y] était tenue au remboursement intégral des sommes frais et débours que les acquéreurs avaient engagés dans le cadre de cette acquisition , soit :

-14 700 € correspondant à la commission réglée à l'agence immobilière [1] ;

-19 013 € au titre des honoraires dus au notaire, en deniers ou quittances ;

-30.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des différents tracas et ennuis consécutifs à la vente.

L'appelante fait valoir qu'en cas d'annulation d'une vente de bien immobilier, les droits de mutation sont remboursés par l'administration fiscale ; que la restitution des frais d'agence doit être réclamée auprès de celle-ci ; enfin, que la réparation du préjudice moral allouée par le tribunal est excessive.

Les intimés répliquent que le remboursement par l'État des droits d'enregistrement et des taxes de publicité foncière est aléatoire.

Ils soulignent que le préjudice subi découle de l'inefficacité de l'acte dressé par la notaire ; qu'en outre il ne résulte ni du jugement ni des écritures que la somme de 19 013€ réclamée au titre du remboursement des frais de notaire incluait les droits d'enregistrement et une taxe de publicité foncière.

Ils sollicitent en outre la confirmation du jugement s'agissant de l'indemnisation de leur préjudice moral.

Sur ce, le paiement effectif de la somme de 14 700€ au titre des frais d'agence n'est justifié par aucune pièce : il n'est fait mention, ni dans l'acte du 31 octobre 2006 fixant le prix d'acquisition à 224 700€ sans autre précision relative à une somme moindre due au vendeur, ni dans le décompte établi le 21 août 2007 (pièce n° 5 des intimés), de la somme attribuée à l'agence immobilière.

Le remboursement des droits d'enregistrement et de publicité foncière doit par ailleurs être sollicité auprès du Trésor public dès lors que l'annulation de la vente dans le cas d'espèce ne fait pas partie des cas dans lesquels celui-ci est dispensé d'un tel remboursement conformément aux dispositions de l'article 1961 alinéa 1er du code général des impôts.

Les intimés disposent depuis le 16 décembre 2011 d'un titre les autorisant être remboursés et ne peuvent utilement arguer du caractère aléatoire de ce remboursement en l'absence de toute justification de précédentes demandes adressées au Trésor public et qui n'auraient pas été satisfaites.

En revanche, les intimés sont fondés à obtenir de l'appelante la restitution des frais perçus par elle, soit, à la lecture du décompte du 21 août 2007 et de l'acte du 31 octobre 2006 (pièce n° 1 des intimés) précisant la somme perçue par la conservation des hypothèques : 19 013€ (montant total des frais notariés)- 11 661€ (droits et salaires perçus par la conservation des hypothèques)= 7352€, étant observé qu'il résulte de l'absence de justification d'un paiement distinct de la somme de 11 661€ que les droits d'enregistrement et le coût de la publicité foncière étaient inclus dans la somme de 19 013€.

Enfin, la réparation du préjudice moral des intimés, qui appuient celui-ci sur l'absence de régularité de l'acte, les incertitudes juridiques, les procédures contentieuses et l'angoisse subie, apparaît toutefois devoir être ramenée à une somme moindre au regard des éléments de l'espèce.

La cour relève que l'annulation de la vente est acquise depuis le 16 décembre 2011 ; que les acquéreurs n'ont entendu agir contre Me [Y] qu'en 2016 ; que les enjeux de l'instance les opposant à cette dernière étaient moins importants que ceux de la première instance.

La somme de 10 000€ apparaît constituer une indemnisation réparant, dans ces conditions, l'entier préjudice moral subi.

4/ Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Me [Y] aux dépens et à payer à M. [J] et Mme [I] la somme de 3 000€ au titre des frais irrépétibles.

L'appelante supportera la charge des dépens d'appel.

Il paraît en outre inéquitable de laisser aux intimés l'intégralité des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

Une somme de 4 000€ leur sera allouée en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,