TJ 59350, 25 sept. 2025, RG 24/04850
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/04850 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YKEX
N° de Minute : BX25/00919
JUGEMENT
DU : 25 Septembre 2025
S.A. VILOGIA LOGIFIM
C/
[E] [O]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 25 Septembre 2025
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.A. VILOGIA LOGIFIM, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [R] [L], munie d'un mandat écrit
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [E] [O], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Raphaël EKWALLA-MATHIEU, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Mars 2025
Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 25 Septembre 2025, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier
Par acte du 16 avril 2024, S.A. VILOGIA LOGIFIM a fait délivrer assignation à Monsieur [O] [E] pour faire :
- constater ou prononcer la résiliation du bail portant sur l'immeuble avec garage sis à [Adresse 2] et ordonner l'expulsion,
- condamner Monsieur [O] au paiement :
* d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges,
* de la somme de 4983,42 euros portée au 31 octobre 2024 à 6937,14 euros au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal,
* de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code des procédure civile.
Il est en outre sollicité l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 20 mars 2025.
L'affaire a été mise en délibéré au 12 juin 205 puis prorogée au 25 septembre 2025.
L'assignation a été adressée à Monsieur le Préfet par lettre électronique avec accusé de réception reçue le 18 avril 2024 conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
La CCAPEX a été saisie le 30 janvier 2024.
MOTIFS
Monsieur [O] [E] a pris à bail le 1er août 2019 un logement sis à [Adresse 2] avec garage intégré appartenant à la S.A. VILOGIA LOGIFIM.
Le loyer était fixé à 422,06 euros hors charges.
Un commandement de payer les loyers a été délivré le 27 janvier 2024.
Le 10 juin 2024, Monsieur [O] [E] a signifié au bailleur son départ sans préavis suite aux conditions de salubrité.
Un état des lieux de sortie a été fait par huissier le 5 août 2024 en présence de Monsieur [O] qui a refusé de communiquer sa nouvelle adresse mais a confirmé son adresse mail. La remise des clés a été effectuée à la même date.
- Sur le montant de la dette locative :
Monsieur [O] fait valoir que la S.A. VILOGIA LOGIFIM n'aurait pas manifesté sa volonté d'appliquer l'augmentation annuelle des loyers entre 2019 et 2024.
Le bail signé entre la S.A. VILOGIA LOGIFIM prévoit dans ses conditions générales à l'article 3.1 :
"La présente location est consentie au taux du loyer fixé par le bailleur, conformément à la réglementation sur les logements conventionnés.
Le montant du loyer est révisable conformément à la législation en vigueur et aux dispositions de la convention passée entre le bailleur et l'Etat, visée dans l'article 1er".
La S.A. VILOGIA LOGIFIM rappelle que la convention N° 59 3 02 1992 851232 1 2 59028 6884 prévoit la révision annuelle des loyers en son article 4 ; que le loyer a été révisé chaque année par la S.A. VILOGIA LOGIFIM, le loyer ayant augmenté comme suit :
Loyer hors charges : Année :
422,06 euros 2019
428,51 euros 2020
431,31 euros 2021
433,12 euros 2022
448,71 euros 2023
454,42 euros 2024 ;
que Monsieur [O] [E] n'a jamais contesté ces augmentations annuelles, lesquelles ont été appliquées selon la réglementation en vigueur.
Cependant, selon l'article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
"I. - Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douzes derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande."
En l'espèce, il apparait, au regard du décompte de la S.A. VILOGIA LOGIFIM et du contrat de bail initial que le loyer de Monsieur [O] est passé de 437,02 euros en 2019 à 483,88 euros en 2024, sans que la S.A. VILOGIA LOGIFIM ne justifie du fait qu'elle aurait manifesté sa volonté d'appliquer la révision de loyer, pour les années concernées, dans le délai prévu par l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Le fait d'intégrer une clause de révision du loyer dans le contrat de bail permet de mettre en oeuvre cette possibilité, mais ne démontre pas la manifestation à une date précise chaque année de la volonté d'appliquer la révision du loyer prévue par le contrat de bail.
Il convient ainsi de retrancher de la dette locative dont se prévaut la S.A. VILOGIA LOGIFIM les augmentations annuelles appliquées par la S.A. VILOGIA LOGIFIM sans en avoir manifesté la volonté, soit les sommes suivantes :
- 77,40 euros pour l'année 2020
- 111 euros pour l'année 2021
- 132,72 euros pour l'année 2022
- 319,80 euros pour l"année 2023
- 281,50 euros pour l'année 2024.
Il convient donc de déduire la somme totale de 922,42 euros.
Il est dû au 31 octobre 2024 la somme de 5685,33 euros au titre des loyers et charges au paiement de laquelle il convient de condamner Monsieur [O] en deniers ou quittances valables avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Monsieur [E] [O] pourra s'en acquitter selon les modalités prévues dans les dispositif du présent jugement.
Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [O] :
En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire
un logement décent lequel s'entend d'un logement ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le bailleur est encore obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Aux termes de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, satisfait aux critères de la décence un logement :
- qui assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation,
- dont la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentant pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- qui permet une aération suffisante : les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement d'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Aux termes de l'article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, Monsieur [O] fait valoir qu'un dégât des eaux s'est produit le 5 septembre 2021 consécutif à une fuite d'eau sur une canalisation d'évacuation non accessible située sous le receveur âgée de plus de 2 ans. Le constat amiable de dégât des eaux a été établi le 12 octobre 2022.
La fuite a été réparée le 5 avril 2023.
Ces constatations résultent du rapport définitif normal établi par l'assureur de Monsieur [O] le 8 août 2023.
La responsabilité de la S.A. VILOGIA LOGIFIM est engagée. Le total des dommages de Monsieur [O] a été évalué à 1708,03 euros dont 1271,91 euros d'indemnité immédiate.
Sur le préjudice de jouissance :
La S.A. VILOGIA LOGIFIM ne conteste pas le dégât des eaux constaté en septembre 2022 et l'intervention de son prestataire en avril 2023.
Cette intervention était manifestement tardive et la S.A. VILOGIA LOGIFIM qui n'a pas été très réactive face à ce sinistre ne peut reporter sa responsabilité sur l'inaction de son prestataire. Il lui incombait de mandater un autre prestataire.
Le préjudice de jouissance est donc établi entre le 5 septembre 2022 et le 5 avril 2023 soit 7 mois.
En revanche Monsieur [O] n'apporte pas la preuve de ce que la fuite a subsisté après l'intervention du 5 avril 2023.
Son assureur indique clairement que la fuite a été réparée à cette date.
Une indemnité lui a été versée pour effectuer les travaux (reprise des murs).
Aucune réclamation complémentaire n'a été effactuée depuis auprès de son assureur.
Monsieur [O] affirme que l'artisan mandaté par son assureur a constaté qu'un taux d'humidité de 100% subsistait dans la cuisine et la salle de bain, et que les travaux de réparation de la douche auraient été mal réalisés, de sorte que de l'eau s'infiltrait toujours en dessous de la nouvelle paroi de douche.
Cependant il n'apporte aucune preuve à l'appui de ses affirmations.
Les photographies produites ne sont ni datées ni localisées. Elle n'ont donc pas de valeur probante.
En revanche, il est établi et reconnu par la S.A. VILOGIA LOGIFIM qu'en ce qui concerne le lino, un devis était en cours et devait être validé début 2024 au motif qu'elle ne disposait pas de budget nécessaire pour l'année 2023.
Le préjudice de jouissance de Monsieur [O] est donc établi entre le 5 septembre 2022 et la date de son départ, soit sur 22 mois.
Les pièces touchées étaient la salle de bain, la cuisine et le couloir.
Il convient de fixer son préjudice à 15% du montant du loyer de 422,06 euros soit 63,30 eruos par mois, soit 1392,79 euros au total ; somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A. VILOGIA LOGIFIM.
Il y a lieu d'ordonner la compensation de cette somme avec la dette locative de Monsieur [O].
Sur le préjudice financier :
Monsieur [O] évoque une augmentation des factures d'énergie.
Cependant il ne justifie pas que la hausse de la facture est due à une augmentation de la consommation et non pas à une augmentation du tarif du prix de l'électricité.
Il n'est pas démontré un lien de causalité entre le montant des facture d'électricité et le dégât des eaux.
Il convient de rejeter cette demande.
Sur le préjudice moral :
Monsieur [O] ne produit aucun justificatif concernant sa santé, la santé de son enfant et de sa compagne.
Dès lors il y a lieu de le débouter de ce chef de demande.
Sur les demandes accessoires :
Il n'apparait pas inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens ainsi que les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort ;
Constate que Monsieur [E] [O] a quitté les lieux ;
Condamne Monsieur [E] [O] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA LOGIFIM, la somme de 5685,33 euros au titre du solde locatif arrêté au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
Dit qu'il pourra s'en acquitter par mensualités de 50 euros payables le 25 de chaque mois et pour la première fois le 25 du mois suivant la signification du jugement, le solde étant payé le 24ème mois ;
Dit que faute de paiement d"une seule de ces mensualités, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible;
Condamne la S.A. VILOGIA LOGIFIM à payer à Monsieur [E] [O] la somme de 1392,79 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;
Ordonne la compensation de cette somme avec la dette locative de Monsieur [E] [O] ;
Déboute Monsieur [E] [O] du surplus de ses demandes ;
Déboute la S.A. VILOGIA LOGIFIM de sa demande au titre de l'Article 700 du Code de Procédure Civile ;
Laisse les dépens à la charge de la S.A. VILOGIA LOGIFIM ;
Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;
Rejette toute autre demande.
Ainsi jugé et prononcé le 25 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe.
Le CADRE GREFFIER Le PRESIDENT
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