TJ 67482, 15 janv. 2026, RG 24/02043

N° RG 24/02043 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MSCH

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 24/02043 -
N° Portalis DB2E-W-B7I-MSCH

Minute n°

Copie exec. à :

Me Julien DUPONT
Me Guillaume HANRIAT

Le

Le Greffier

Me Julien DUPONT
Me Guillaume HANRIAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 39]

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [DP] [LE]
né le 05 Décembre 1988 à [Localité 43], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Madame [O] [B]
née le 25 Mai 1988 à [Localité 40], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Madame [BM] [KX]
née le 10 Octobre 1933 à [Localité 27], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Madame [E] [ZH]
née le 09 Juin 1965 à [Localité 40], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Monsieur [IV] [ZL]
né le 29 Décembre 1948 à [Localité 28] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Monsieur [YU] [G]
né le 14 Mars 1969 à [Localité 30], demeurant [Adresse 16]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Monsieur [XR] [J]
né le 04 Novembre 1973 à [Localité 31], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Monsieur [KX] [T]
né le 16 Juin 1986 à [Localité 35], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Monsieur [R] [Z]
né le 09 Mai 1975 à [Localité 20], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

N° RG 24/02043 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MSCH

Madame [D] [F]
née le 12 Avril 1966 à [Localité 39] (67), demeurant [Adresse 15]
représentée par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Madame [HW] [SF]
née le 29 Juillet 1952 à [Localité 23], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Madame [N] [V]
née le 25 Juin 1981 à [Localité 21], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Monsieur [K] [P]
né le 26 Février 1970 à [Localité 29] (CANADA), demeurant [Adresse 11]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Monsieur [UK] [W]
né le 22 Juillet 1950 à [Localité 40], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Monsieur [VM] [C]
né le 04 Mai 1966 à [Localité 25], demeurant [Adresse 13]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Madame [RY] [X]
née le 08 Février 1942 à [Localité 18], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Madame [H] [DK]
née le 06 Octobre 1945 à [Localité 40], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Madame [A] [MG]
née le 14 Août 1987 à [Localité 40], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Monsieur [UJ] [CL]
né le 06 Décembre 1944 à [Localité 42], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Monsieur [Y] [RC]
né le 08 Avril 1962 à [Localité 19], demeurant [Adresse 12]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Monsieur [L] [TH]
né le 29 Mai 1985 à [Localité 40], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Monsieur [LL] [TW]
né le 11 Mai 1958 à [Localité 40], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Monsieur [S] [PV]
né le 11 Novembre 1958 à [Localité 40], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Monsieur [EO] [BT]
né le 11 Mai 1953 à [Localité 45], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Monsieur [U] [AD]
né le 19 Septembre 1976 à [Localité 41] (IRAN), demeurant [Adresse 17]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Madame [NR] [PA]
née le 08 Juin 1948 à [Localité 34], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Monsieur [DP] [BA]
né le 05 Avril 1969 à [Localité 40], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Monsieur [JJ] [UY]
né le 04 Août 1998 à [Localité 37], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Monsieur [OL] [JC] [M]
né le 11 Avril 1960 à [Localité 44] (ESPAGNE), demeurant [Adresse 14]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Monsieur [NC] [YF]
né le 07 Février 1954 à [Localité 40], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Monsieur [FN] [LE]
né le 14 Décembre 1942 à [Localité 18], demeurant [Adresse 10]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Monsieur [I] [OT]
né le 30 Août 1973 à [Localité 36], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Madame [XD] [AU]
née le 24 Mai 1949 à [Localité 40], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Madame [HE] [GM]
née le 14 Avril 1933 à [Localité 27], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Monsieur [R] [WB]
né le 03 Avril 1976 à [Localité 38], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Madame [NJ] [WO]
née le 11 Août 1952 à [Localité 26], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

Monsieur [NC] [MH]
né le 23 Novembre 1949 à [Localité 40], demeurant [Adresse 9]
représenté par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

DEFENDERESSES :

SAS IMMOVAL, immatriculée au RCS de [Localité 39] sous le n° 778.846.279. prise en la personne de son gérant audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Me Julien DUPONT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 92

SAS IMMOBILIERE ELSAESSER, immatriculée au RCS de [Localité 39] sous le n° 312.561.293. prise en la personne de son gérant audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Julien DUPONT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 92

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Célia HOFFSTETTER, Juge, Président,
assistée de Sameh ATEK, Greffier présent lors des débats et Aude MULLER, Greffier présent lors du prononcé

OBJET : Action en responsabilité exercée contre le syndic ou tendant à sa révocation

DÉBATS :

A l'audience publique du 13 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Célia HOFFSTETTER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Janvier 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Célia HOFFSTETTER, Juge et par Aude MULLER, Greffier

FAITS MOYENS PRETENTIONS DES PARTIES

Les copropriétés PERISCOPE I et PERISCOPE II constituent un ensemble immobilier de deux bâtiments reliés au niveau du sous-sol par un tunnel passant sous la voie publique.

Un mur a été édifié avec une porte fermée à clefs pour condamner l’accès par le tunnel reliant les immeubles.

La SAS IMMOBILIERE ELSAESSER avait la qualité de syndic de la copropriété PERISCOPE II, la SAS IMMOVAL lui ayant succédé à compter du 1er avril 2023.

Par arrêt rendu le 28 septembre 2017, la cour d’appel de [Localité 22] a confirmé un jugement condamnant le syndicat PERISCOPE II à détruire le mur litigieux. Le mur a été supprimé le 15 janvier 2018 et remplacé par des étais.

Lors de l’assemblée générale du 17 janvier 2018, les copropriétaires du PERISCOPE II ont voté pour l’édification d’un nouveau mur.

Par jugement rendu le 3 février 2021, le tribunal judiciaire de Strasbourg a annulé l’assemblée générale du 17 janvier 2018, ordonné la destruction du mur fermant le tunnel reliant les immeubles sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux mois suivant la signification du jugement, condamné le syndicat des copropriétaires PERISCOPE II aux entiers dépens outre le paiement de 200 € à chacun des demandeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 14 avril 2023, le juge de l’exécution a ordonné la liquidation de l’astreinte prévue par le jugement du 3 février 2021 et condamner le syndicat à payer aux demandeurs une somme de 63 300 € à ce titre.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 12 mai 2023, certains copropriétaires du PERISCOPE II ont mis en demeure le syndic de s’expliquer sur l’absence d’exécution du jugement rendu le 3 février 2021 à l’encontre duquel aucun appel n’avait été interjeté. Une nouvelle lettre recommandée avec accusé de réception était adressée au syndic le 6 juillet 2023.

Par courrier daté du 15 juin 2023, le syndic a informé les copropriétaires de la destruction du mur le 9 mai 2023.

Par arrêt rendu le 25 novembre 2024, la cour d’appel de Colmar a prononcé la liquidation de l’astreinte prévue par le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 3 février 2021 jusqu’au 30 mars 2022 à hauteur de 31 700 €.

Le 14 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du PERISCOPE II a reçu la somme de 29 418, 90 € correspondant au trop-perçu versé à la suite du jugement de première instance. Par acte du 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du PERISCOPE II a acquiescé à l’arrêt rendu le 25 novembre 2024 par la Cour d’appel de [Localité 22].

Par assignations remises le 22 février 2024, certains copropriétaires de l’immeuble PERISCOPE II ont attrait la SAS IMMOBILIERE ELSAESSER et la SAS IMMOVAL devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 26 juin 2025 et renvoyé l’affaire devant le tribunal statuant à juge unique à l’audience du 13 novembre 2025. Le jugement a été mis en délibéré au 15 janvier 2026.

Par conclusions régulièrement déposées le 15 avril 2025, Madame [V], Madame [F], Monsieur [Z], Monsieur [T], Monsieur [J], Monsieur [G], Monsieur [P], Monsieur [W], Monsieur [C], Monsieur [X], Madame [SF], Madame [DK], Monsieur [RR], Monsieur [CL], Madame [IK], Monsieur [RC], Monsieur [TW], Monsieur [PV], Monsieur [BT], Monsieur [AD], Madame [PA], Monsieur [BA], Monsieur [UY], Monsieur [OT], Madame [AU], Madame [GM], Monsieur [WB], Madame [WO], Monsieur [MH], Monsieur [JC] [M], Monsieur [YF], Monsieur [DP] [LE], Monsieur [FN] [LE], Madame [KX], Madame [ZH], et Monsieur [ZL] demandent au tribunal de :
JUGER les demandes recevables et bien fondées.

En conséquence,
A titre principal,
CONDAMNER la société IMMOBILIERE ELSAESSER à rembourser les demandeurs du montant payé au titre de leur quote-part des condamnations prononcées contre le syndicat des copropriétaires par le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de STRASBOURG (11 ème Chambre) selon jugement du 14 avril 2023 rendu sous le RG n°22/01813 (appel de fonds du 20 octobre 2023), arrêt de la Cour d’appel de COLMAR du 25 novembre 2024 rendu sous le RG n° 23/01999 et des frais d’avocat engagés dans le cadre de la procédure d’appel (06 juin 2023, 29 septembre 2023 et 27 décembre 2023), à savoir :
pour Madame [N] [V] représentant 178 tantièmes de copropriété pour un montant de 1.162,34 € + frais d’avocat de 46,30 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 18,80 € (du 27.12.2023) soit un total de 1.227,44 € actualisé à la somme de 705,07 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Madame [D] [F] représentant 36 tantièmes de copropriété pour un montant de 235,08 € + frais d’avocat de 9,36 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 3,80 € (du 27.12.2023) soit un total de 248,24 € actualisé à la somme de 142,59 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [R] [Z] représentant 138 tantièmes de copropriété pour un montant de 901,14 € + frais d’avocat de 35,89 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 14,57 € (du 27.12.2023) soit un total de 951,60 € actualisé à la somme de 546,63 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [KX] [T] représentant 155 tantièmes de copropriété pour un montant de 1.012,15 € + frais d’avocat de 40,32 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 16,37 € (du 27.12.2023) soit un total de 1.068,84 € actualisé à la somme de 613,98 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024
pour Monsieur [XR] [J] représentant 112 tantièmes de copropriété pour un montant de 731,36 € + frais d’avocat de 29,13 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 11,83 € (du 27.12.2023) soit un total de 772,32 € actualisé à la somme de 443,64 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [YU] [G] représentant 25 tantièmes de copropriété pour un montant de 163,25 € + frais d’avocat de 6,50 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 2,64 € (du 27.12.2023) soit un total de 172,39 € actualisé à la somme de 99,02 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [K] [P] représentant 25 tantièmes de copropriété pour un montant de 163,25 € + frais d’avocat de 6,50 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 2,64 € (du 27.12.2023) soit un total de 172,39 € actualisé à la somme de 99,02 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [UK] [W] représentant 13 tantièmes de copropriété pour un montant de 84,89 € + frais d’avocat de 3,38 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 1,37 € (du 27.12.2023) soit un total de 89,64 € actualisé à la somme de 51,50 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [VM] [C] représentant 68 tantièmes de copropriété pour un montant de 444,04 € + frais d’avocat de 17,69 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 7,18 € (du 27.12.2023) soit un total de 468,91 € actualisé à la somme de 269,36 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Madame [RY] [X] représentant 88 tantièmes de copropriété pour un montant de 574,64 € + frais d’avocat de 22,89 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 9,29 € (du 27.12.2023) soit un total de 606,82 € actualisé à la somme de 348,57 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Madame [HW] [SF] représentant 76 tantièmes de copropriété pour un montant de 496,28 € + frais d’avocat de 19,77 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 8,03 € (du 27.12.2023) soit un total de 524,08 € actualisé à la somme de 301,06 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Madame [H] [DK] représentant 10 tantièmes de copropriété pour un montant de 65,30 € + frais d’avocat de 2,60 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 1,06 € (du 27.12.2023) soit un total de 68,96 € actualisé à la somme de 39,62 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [L] [TH] et Madame [A] [IK] représentant 20 tantièmes de copropriété pour un montant de 130,60 € + frais d’avocat de 5,20 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 2,11 € (du 27.12.2023) soit un total de 137,91 € actualisé à la somme de 79,21 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.

pour Monsieur [UJ] [CL] représentant 156 tantièmes de copropriété pour un montant de 1.018,68 € + frais d’avocat de 40,58 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 16,47 € (du 27.12.2023) soit un total de 1.075,73 € actualisé à la somme de 617,94 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [Y] [RC] représentant 78 tantièmes de copropriété pour un montant de 509,34 € + frais d’avocat de 20,29 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 8,24 € (du 27.12.2023) soit un total de 537,87 € actualisé à la somme de 308,97 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [LL] [TW] représentant 11 tantièmes de copropriété pour un montant de 71,83 € + frais d’avocat de 2,86 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 1,16 € (du 27.12.2023) soit un total de 75,85 € actualisé à la somme de 43,57 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [S] [PV] représentant 143 tantièmes de copropriété pour un montant de 933,79 € + frais d’avocat de 37,19 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 15,10 € (du 27.12.2023) soit un total de 986,08 € actualisé à la somme de 566,43 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [EO] [BT] représentant 138 tantièmes de copropriété pour un montant de 901,14 € + frais d’avocat de 35,89 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 14,57 € (du 27.12.2023) soit un total de 951,60 € actualisé à la somme de 546,63 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [U] [AD] représentant 124 tantièmes de copropriété pour un montant de 809,72 € + frais d’avocat de 32,25 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 13,09 € (du 27.12.2023) soit un total de 855,06 € actualisé à la somme de 491,17 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Madame [NR] [PA] représentant 124 tantièmes de copropriété pour un montant de 809,72 € + frais d’avocat de 32,25 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 13,09 € (du 27.12.2023) soit un total de 855,06 € actualisé à la somme de 491,17 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [DP] [BA] représentant 41 tantièmes de copropriété pour un montant de 267,73 € + frais d’avocat de 10,66 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 4,33 € (du 27.12.2023) soit un total de 282,72 € actualisé à la somme de 162,40 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [JJ] [UY] représentant 37 tantièmes de copropriété pour un montant de 241,61 € + frais d’avocat de 9,62 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 3,91 € (du 27.12.2023) soit un total de 255,14 € actualisé à la somme de 146,56 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [I] [OT] représentant 128 tantièmes de copropriété pour un montant de 835,84 € + frais d’avocat de 33,29 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 13,52 € (du 27.12.2023) soit un total de 882,65 € actualisé à la somme de 507,02 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Madame [XD] [AU] représentant 86 tantièmes de copropriété pour un montant de 561,58 € + frais d’avocat de 22,37 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 9,08 € (du 27.12.2023) soit un total de 593,03 € actualisé à la somme de 0,00 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Madame [BG] [GM] représentant 50 tantièmes de copropriété pour un montant de 326,50 € + frais d’avocat de 13,01 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 5,28 € (du 27.12.2023) soit un total de 344,79 € actualisé à la somme de 198,06 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [R] [WB] représentant 52 tantièmes de copropriété pour un montant de 339,56 € + frais d’avocat de 13,53 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 5,49 € (du 27.12.2023) soit un total de 358,58 € actualisé à la somme de 205,98 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Madame [NJ] [WO] représentant 248 tantièmes de copropriété pour un montant de 1.619,44 € + frais d’avocat de 64,50 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 26,19 € (du 27.12.2023) soit un total de 1.710,13 € actualisé à la somme de 982,34 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [NC] [MH] représentant 36 tantièmes de copropriété pour un montant de 235,08 € + frais d’avocat de 9,36 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 3,80 € (du 27.12.2023) soit un total de 248,24 € actualisé à la somme de 142,59 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [OL] [JC] [M] 37 tantièmes de copropriété pour un montant de 241,61 € + frais d’avocat de 9,62 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 3,91 € (du 27.12.2023) soit un total de 255,14 € actualisé à la somme de 146,56 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.

pour Monsieur [NC] [YF] représentant 121 tantièmes de copropriété pour un montant de 790,13 € + frais d’avocat de 31,47 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 12,78 € (du 27.12.2023) soit un total de 834,38 € actualisé à la somme de 479,29 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [FN] [LE] représentant 26 tantièmes de copropriété pour un montant de 169,78 € + frais d’avocat de 6,76 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 2,75 € (du 27.12.2023) soit un total de 179,29 € actualisé à la somme de 102,99 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [DP] [LE] et Madame [O] [B] représentant 135 tantièmes de copropriété pour un montant de 881,55 € + frais d’avocat de 35,11 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 14,26 € (du 27.12.2023) soit un total de 930,92 € actualisé à la somme de 534,75 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Madame [BM] [KX] représentant 104 tantièmes de copropriété pour un montant de 679,12 € + frais d’avocat de 27,05 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 10,98 € (du 27.12.2023) soit un total de 717,15 € actualisé à la somme de 411,95 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Madame [E] [ZH] représentant 138 tantièmes de copropriété pour un montant de 901,14 € + frais d’avocat de 35,89 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 14,57 € (du 27.12.2023) soit un total de 951,60 € actualisé à la somme de 546,63 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [IV] [ZL] représentant 41 tantièmes de copropriété pour un montant de 267,73 € + frais d’avocat de 10,66 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 4,33 € (du 27.12.2023) soit un total de 282,72 € actualisé à la somme de 162,40 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.

A titre subsidiaire,
CONDAMNER la Société IMMOBILIERE ELSAESSER à garantir les demandeurs à hauteur du montant de leur quote-part des condamnations prononcées contre le syndicat des copropriétaires par le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de STRASBOURG (11 ème Chambre) selon jugement du 14 avril 2023 rendu sous le RG n°22/01813 (appel de fonds du 20 octobre 2023), arrêt de la Cour d’appel de COLMAR du 25 novembre 2024 rendu sous le RG n° 23/01999 et des frais d’avocat engagés dans le cadre de la procédure d’appel (06 juin 2023, 29 septembre 2023 et 27 décembre 2023), à savoir :
pour Madame [N] [V] représentant 178 tantièmes de copropriété pour un montant de 1.162,34 € + frais d’avocat de 46,30 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 18,80 € (du 27.12.2023) soit un total de 1.227,44 € actualisé à la somme de 705,07 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Madame [D] [F] représentant 36 tantièmes de copropriété pour un montant de 235,08 € + frais d’avocat de 9,36 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 3,80 € (du 27.12.2023) soit un total de 248,24 € actualisé à la somme de 142,59 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [R] [Z] représentant 138 tantièmes de copropriété pour un montant de 901,14 € + frais d’avocat de 35,89 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 14,57 € (du 27.12.2023) soit un total de 951,60 € actualisé à la somme de 546,63 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [KX] [T] représentant 155 tantièmes de copropriété pour un montant de 1.012,15 € + frais d’avocat de 40,32 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 16,37 € (du 27.12.2023) soit un total de 1.068,84 € actualisé à la somme de 613,98 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [XR] [J] représentant 112 tantièmes de copropriété pour un montant de 731,36 € + frais d’avocat de 29,13 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 11,83 € (du 27.12.2023) soit un total de 772,32 € actualisé à la somme de 443,64 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [YU] [G] représentant 25 tantièmes de copropriété pour un montant de 163,25 € + frais d’avocat de 6,50 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 2,64 € (du 27.12.2023) soit un total de 172,39 € actualisé à la somme de 99,02 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [K] [P] représentant 25 tantièmes de copropriété pour un montant de 163,25 € + frais d’avocat de 6,50 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 2,64 € (du 27.12.2023) soit un total de 172,39 € actualisé à la somme de 99,02 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [UK] [W] représentant 13 tantièmes de copropriété pour un montant de 84,89 € + frais d’avocat de 3,38 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 1,37 € (du 27.12.2023) soit un total de 89,64 € actualisé à la somme de 51,50 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [VM] [C] représentant 68 tantièmes de copropriété pour un montant de 444,04 € + frais d’avocat de 17,69 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 7,18 € (du 27.12.2023) soit un total de 468,91 € actualisé à la somme de 269,36 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Madame [RY] [X] représentant 88 tantièmes de copropriété pour un montant de 574,64 € + frais d’avocat de 22,89 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 9,29 € (du 27.12.2023) soit un total de 606,82 € actualisé à la somme de 348,57 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Madame [HW] [SF] représentant 76 tantièmes de copropriété pour un montant de 496,28 € + frais d’avocat de 19,77 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 8,03 € (du 27.12.2023) soit un total de 524,08 € actualisé à la somme de 301,06 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Madame [H] [DK] représentant 10 tantièmes de copropriété pour un montant de 65,30 € + frais d’avocat de 2,60 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 1,06 € (du 27.12.2023) soit un total de 68,96 € actualisé à la somme de 39,62 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [L] [TH] et Madame [A] [IK] représentant 20 tantièmes de copropriété pour un montant de 130,60 € + frais d’avocat de 5,20 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 2,11 € (du 27.12.2023) soit un total de 137,91 € actualisé à la somme de 79,21 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [UJ] [CL] représentant 156 tantièmes de copropriété pour un montant de 1.018,68 € + frais d’avocat de 40,58 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 16,47 € (du 27.12.2023) soit un total de 1.075,73 € actualisé à la somme de 617,94 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [Y] [RC] représentant 78 tantièmes de copropriété pour un montant de 509,34 € + frais d’avocat de 20,29 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 8,24 € (du 27.12.2023) soit un total de 537,87 € actualisé à la somme de 308,97 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [LL] [TW] représentant 11 tantièmes de copropriété pour un montant de 71,83 € + frais d’avocat de 2,86 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 1,16 € (du 27.12.2023) soit un total de 75,85 € actualisé à la somme de 43,57 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024
pour Monsieur [S] [PV] représentant 143 tantièmes de copropriété pour un montant de 933,79 € + frais d’avocat de 37,19 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 15,10 € (du 27.12.2023) soit un total de 986,08 € actualisé à la somme de 566,43 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [EO] [BT] représentant 138 tantièmes de copropriété pour un montant de 901,14 € + frais d’avocat de 35,89 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 14,57 € (du 27.12.2023) soit un total de 951,60 € actualisé à la somme de 546,63 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [U] [AD] représentant 124 tantièmes de copropriété pour un montant de 809,72 € + frais d’avocat de 32,25 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 13,09 € (du 27.12.2023) soit un total de 855,06 € actualisé à la somme de 491,17 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Madame [NR] [PA] représentant 124 tantièmes de copropriété pour un montant de 809,72 € + frais d’avocat de 32,25 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 13,09 € (du 27.12.2023) soit un total de 855,06 € actualisé à la somme de 491,17 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [DP] [BA] représentant 41 tantièmes de copropriété pour un montant de 267,73 € + frais d’avocat de 10,66 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 4,33 € (du 27.12.2023) soit un total de 282,72 € actualisé à la somme de 162,40 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [JJ] [UY] représentant 37 tantièmes de copropriété pour un montant de 241,61 € + frais d’avocat de 9,62 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 3,91 € (du 27.12.2023) soit un total de 255,14 € actualisé à la somme de 146,56 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [I] [OT] représentant 128 tantièmes de copropriété pour un montant de 835,84 € + frais d’avocat de 33,29 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 13,52 € (du 27.12.2023) soit un total de 882,65 € actualisé à la somme de 507,02 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Madame [XD] [AU] représentant 86 tantièmes de copropriété pour un montant de 561,58 € + frais d’avocat de 22,37 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 9,08 € (du 27.12.2023) soit un total de 593,03 € actualisé à la somme de 0,00 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.

pour Madame [BG] [GM] représentant 50 tantièmes de copropriété pour un montant de 326,50 € + frais d’avocat de 13,01 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 5,28 € (du 27.12.2023) soit un total de 344,79 € actualisé à la somme de 198,06 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [R] [WB] représentant 52 tantièmes de copropriété pour un montant de 339,56 € + frais d’avocat de 13,53 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 5,49 € (du 27.12.2023) soit un total de 358,58 € actualisé à la somme de 205,98 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Madame [NJ] [WO] représentant 248 tantièmes de copropriété pour un montant de 1.619,44 € + frais d’avocat de 64,50 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 26,19 € (du 27.12.2023) soit un total de 1.710,13 € actualisé à la somme de 982,34 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [NC] [MH] représentant 36 tantièmes de copropriété pour un montant de 235,08 € + frais d’avocat de 9,36 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 3,80 € (du 27.12.2023) soit un total de 248,24 € actualisé à la somme de 142,59 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [OL] [JC] [M] 37 tantièmes de copropriété pour un montant de 241,61 € + frais d’avocat de 9,62 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 3,91 € (du 27.12.2023) soit un total de 255,14 € actualisé à la somme de 146,56 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [NC] [YF] représentant 121 tantièmes de copropriété pour un montant de 790,13 € + frais d’avocat de 31,47 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 12,78 € (du 27.12.2023) soit un total de 834,38 € actualisé à la somme de 479,29 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [FN] [LE] représentant 26 tantièmes de copropriété pour un montant de 169,78 € + frais d’avocat de 6,76 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 2,75 € (du 27.12.2023) soit un total de 179,29 € actualisé à la somme de 102,99 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [DP] [LE] et Madame [O] [B] représentant 135 tantièmes de copropriété pour un montant de 881,55 € + frais d’avocat de 35,11 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 14,26 € (du 27.12.2023) soit un total de 930,92 € actualisé à la somme de 534,75 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Madame [BM] [KX] représentant 104 tantièmes de copropriété pour un montant de 679,12 € + frais d’avocat de 27,05 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 10,98 € (du 27.12.2023) soit un total de 717,15 € actualisé à la somme de 411,95 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Madame [E] [ZH] représentant 138 tantièmes de copropriété pour un montant de 901,14 € + frais d’avocat de 35,89 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 14,57 € (du 27.12.2023) soit un total de 951,60 € actualisé à la somme de 546,63 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
pour Monsieur [IV] [ZL] représentant 41 tantièmes de copropriété pour un montant de 267,73 € + frais d’avocat de 10,66 € (des 06.06.2023 et 29.09.2023) et 4,33 € (du 27.12.2023) soit un total de 282,72 € actualisé à la somme de 162,40 € suite à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] du 25 novembre 2024.
CONDAMNER la Société IMMOBILIERE ELSAESSER à payer la somme de 500 € à chacun des demandeurs au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
CONDAMNER solidairement ou in solidum la Société IMMOBILIERE ELSAESSER aux entiers frais et dépens
ORDONNER l’exécution provisoire
DEBOUTER la Société IMMOBILIERE ELSAESSER de l’ensemble de ses demandes, prétentions, fins et moyens.

A l’appui de leurs prétentions, les demandeurs invoquent la responsabilité civile contractuelle ou délictuelle du syndic, et en tout état de cause sa responsabilité en qualité de mandataire. Ils rappellent que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice et qu’il lui appartient de faire exécuter une décision de justice exécutoire. Ils reprochent au syndic IMMOBILIERE ELSAESSER de ne pas avoir spontanément exécuté le jugement rendu le 3 février 2021 en ne procédant pas à la démolition du mur litigieux, de sorte que la liquidation de l’astreinte a été prononcée. Ils indiquent que ce montant n’aurait pas été mis en compte si le syndic avait procédé à la destruction du mur litigieux. Ils soutiennent qu’aucun appel n’ayant été interjeté à l’encontre du jugement rendu le 3 février 2021, la décision devait être exécutée par le syndic, ce qui n’a pas été fait malgré les avertissements de son conseil en date du 10 janvier 2023. Ils rappellent que lors de l’assemblée générale du 31 mars 2021, l’inutilité d’un appel a fait l’objet du projet de résolution n° 15 et que le rapport établi par le conseil syndical prenait acte de la nécessité de démolir le mur, de sorte que les indications données au syndic étaient dépourvues d’ambiguïté.

Les demandeurs sollicitent par conséquent la condamnation du syndic à les indemniser, à titre subsidiaire à les garantir, en raison de cette faute, à hauteur des sommes payées en exécution du jugement rendu par le juge de l’exécution partiellement confirmé par la cour d’appel de [Localité 22] et des frais d’avocat afférents, selon appels de fonds datés du 20 octobre 2023, du 29 septembre 2023 et du 27 décembre 2023.

Les demandeurs contestent que la résolution n° 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mars 2021 ait consisté à donner pour instruction au syndic de ne pas mettre à exécution le jugement du 3 février 2021, la référence à une solution admissible pour tous concernant non la démolition du mur litigieux mais la recherche des conditions dans lesquelles le passage entre les résidences devra être effectué à l’avenir. Ils soulignent que le rapport établi par le conseil syndical fait expressément mention de la nécessité de démolir le mur. Ils précisent que le syndic n’a d’ailleurs pas mené de négociations avec les copropriétaires du PERISCOPE I pour déterminer les modalités du passage entre les immeubles après la destruction du mur, le syndic n’ayant pas donné suite à la proposition émise par le PERISCOPE I le 4 août 2021 tendant à la remise des clefs. Les demandeurs indiquent qu’en tout état de cause, il incombait au syndic de les avertir qu’en cas d’échec des négociations amiables il leur incombait de payer l’astreinte, de conditionner les négociations amiables à l’inapplication de l’astreinte durant ce temps, de répondre aux propositions du PERISCOPE I, et de mener des discussions avec le syndic du PERISCOPE I et pas seulement avec certains des copropriétaires ou avec leur conseil.

Par conclusions régulièrement déposées le 27 mai 2025, la SAS IMMOBILIERE ELSAESSER et la SAS IMMOVAL demandent au tribunal de :

A titre principal,
DEBOUTER les 35 copropriétaires demandeurs de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société IMMOBILIERE ELSAESSER

Subsidiairement, si le tribunal devait estimer que la société IMMOBILIERE ELSAESSER est responsable des dommages
REDUIRE les demandes indemnitaires des copropriétaires à de plus justes proportions
DEBOUTER les 35 copropriétaires de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au titre des dépens
CONDAMNER les 35 copropriétaires demandeurs à verser à la SAS IMMOBILIERE ELSAESSER la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile
CONDAMNER les 35 copropriétaires demandeurs aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien du rejet des demandes formées à leur encontre, la SAS IMMOBILIERE ELSAESSER et la SAS IMMOVAL rappellent que les demandeurs se sont désistés de leur action à l’encontre de la SAS IMMOVAL. La SAS IMMOBILIERE ELSAESSER rappelle n’être mandataire que du syndicat des copropriétaires, les demandes étant en l’occurrence formées par certains copropriétaires et non par le syndicat. Dès lors, la SAS IMMOBILIERE ELSAESSER soutient que seule sa responsabilité civile délictuelle peut être engagée, de sorte qu’il incombe aux demandeurs de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces éléments. La SAS IMMOBILIERE ELSAESSER conteste avoir commis une faute en ne procédant pas à la destruction du mur litigieux, dès lors que la résolution n° 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mars 2021 lui avait confié pour mission de trouver une solution amiable avec le PERISCOPE 1. Elle rappelle que cette assemblée générale n’a pas été contestée. Elle ajoute que des tentatives de règlement amiable du différent ont été menées, sans toutefois aboutir à un accord. Elle soutient avoir été dans l’obligation d’exécuter les décisions du syndicat des copropriétaires, lequel souhaitait privilégier une solution négociée en lieu et place de la destruction du mur avant la prochaine assemblée générale tenue le 30 mars 2022. Elle ajoute avoir informé les copropriétaires de la situation, ces informations faisant l’objet de la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 31 mars 2021. Elle précise que les négociations ont logiquement été menées avec l’avocat des demandeurs à la démolition du mur.

Concernant le lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice invoqué, la SAS IMMOBILIERE ELSAESSER rappelle que les copropriétaires avaient connaissance du jugement lorsqu’ils ont opté pour une solution négociée et voté pour une résolution retardant la destruction du mur litigieux. La SAS IMMOBILIERE ELSAESSER affirme que le préjudice invoqué par les demandeurs n’est pas lié à une quelconque obstination du syndic mais à l’exercice du droit souverain de l’assemblée générale des copropriétaires.

La SAS IMMOBILIERE ELSAESSER souligne que Monsieur [W], Madame [W] et Madame [DK] ont bénéficié de la liquidation de l’astreinte alors qu’ils sont actuellement demandeurs dans le cadre de la présente instance, leurs demandes ne pouvant qu’être rejetées.
Concernant le préjudice invoqué, la SAS IMMOBILIERE ELSAESSER indique ne pas avoir mandaté l’avocat à hauteur d’appel et souligne que l’astreinte a été significativement réduite à hauteur d’appel de sorte que les honoraires de l’avocat sont justifiés et que la demande de remboursement des frais d’avocat n’est pas justifiée.

A titre subsidiaire, la SAS IMMOBILIERE ELSAESSER indique que la demande d’indemnisation formée par les demandeurs ne peut être analysée que comme une perte de chances de ne pas avoir pu trouver de solution amiable concernant la destruction du mur litigieux et que des pourparlers ont eu lieu jusqu’en août 2021, de sorte que les demandes indemnitaires formées à son encontre doivent être réduites.

MOTIFS

A titre liminaire :

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il n’existe aucun lien contractuel entre les demandeurs et le syndic, lequel est mandataire du syndicat des copropriétaires sans être mandataire des copropriétaires à titre individuel.
Dès lors, aucune action en responsabilité contractuelle ne peut être engagée par les demandeurs à l’encontre du syndic, seule une action en responsabilité délictuelle pouvant être exercée.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’action en responsabilité civile délictuelle suppose par conséquent de démontrer l’existence d’une faute, la réalité d’un préjudice, ainsi qu’un lien de causalité entre ces éléments.

L’article 1241 du code civil précise que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

Le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l’exercice de sa mission. A ce titre, le syndic n’ayant pas inscrit à l’ordre du jour l’exécution de travaux mis judiciairement à la charge du syndicat commet une faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard des copropriétaires.

Les copropriétaires demandeurs à la présente instance reprochent à la SAS IMMOBILIERE ELSAESSER, en sa qualité de syndic des copropriétaires de l’immeuble PERISCOPE II, de n’avoir pas exécuté la décision rendue le 3 février 2021 par le tribunal judiciaire de Strasbourg ordonnant la destruction du mur fermant la communication entre les immeubles PERISCOPE I et PESRISCOPE II sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter d’un délai de deux mois suivant la signification du jugement. Ils indiquent que l’absence d’exécution de cette décision est à l’origine de la liquidation de l’astreinte prononcée à hauteur de 63 300 € par jugement rendu le 14 avril 2023, ce montant ayant été ramené à la somme de 31 700 € par l’arrêt rendu le 25 novembre 2024 par la Cour d’appel de [Localité 22].

Par jugement rendu le 3 février 2021, le tribunal judiciaire de Strasbourg a en effet ordonné la destruction du mur fermant la communication entre les immeubles PERISCOPE I et PERISCOPE II sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter d’un délai de deux mois suivant la signification du jugement.

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble PERISCOPE II du 31 mars 2021, des informations ont été données aux copropriétaires sur les procédures en cours conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 10967. Le procès-verbal de l’assemblée ordinaire fait ainsi état du jugement rendu le 3 avril 2021 ordonnant la destruction du mur fermant la communication entre les immeubles PERISCOPE I et PERISCOPE II. Il a été indiqué que le jugement a été signifié le 16 mars 2021, faisant courir les délais. Le syndic a indiqué se rapprocher de l’avocat du syndicat des copropriétaires afin que celui-ci prenne attache avec celui des requérants pour connaître et faire connaître les intentions des uns et des autres quant à l’exécution de ce jugement. Le procès-verbal précise que « le syndic attire l’attention de chacun des copropriétaires du PERISCOPE II qu’en détruisant ce mur, la communication entre les deux immeubles PERISCOPE I et II sera à nouveau accessible par le tunnel en dépit du fait qu’il n’est pas éclairé, qu’il n’est pas aux normes et qu’en cas d’accident la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourra être recherchée ».

Par courriel daté du 10 janvier 2023 adressé au syndic, l’avocat du syndicat des copropriétaires indique « attirer une nouvelle fois l’attention sur le fait que le syndicat risque d’être fortement condamné à la liquidation de l’astreinte dans la mesure où le jugement est définitif et qu’aucun appel n’a été effectué et que le mur n’a pas été démonté ».

En outre, le courrier adressé le 4 août 2021 par le conseil des demandeurs à la destruction du mur au conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 33] rappelle que le délai imparti pour l’exécution du jugement rendu le 3 février 2021 est expiré, que le mur n’a pas été démoli et que l’astreinte court. Il souligne la nécessité pour le syndic d’appliquer strictement cette décision dans le cadre du décompte des charges et de démolir le mur, à peine de liquidation de l’astreinte.

La résolution n° 15 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mars 2021 stipule qu’ « il faut maintenant accepter de démolir le mur sans s’engager dans une procédure d’appel vouée à l’échec. L’assemblée générale missionne le conseil syndical et le syndic pour prendre attache avec le périscope 1 et trouver d’ici la prochaine AG 2022 une solution admissible par tous ».

Il résulte de ces éléments que la nécessité d’exécuter le jugement rendu le 3 février 2021 par le tribunal judiciaire de Strasbourg avant la liquidation de l’astreinte résultait sans aucune équivoque des échanges de courriels entre les conseils de parties, du rapport établi par le conseil syndical ainsi que du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mars 2021.

Le mur litigieux n’a toutefois été détruit que le 9 mai 2023, soit après la décision du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Strasbourg prononçant la liquidation de l’astreinte pour un montant de 63 300 €.

Le syndic soutient ne pas avoir commis de faute dès lors que la résolution n° 15 du procès-verbal d’assemblée plénière lui confiait pour mission d’entrer en contact avec le PERISCOPE I afin de trouver une solution admissible par tous d’ici à la prochaine assemblée générale de 2022.

Il convient néanmoins de relever que les termes de cette résolution sont particulièrement généraux, aucun refus d’exécuter la décision rendue le 3 février 2021 n’étant exprimé par l’assemblée générale des copropriétaires. Au contraire, la même résolution n° 15 rappelle expressément qu’ « il faut maintenant accepter de démolir le mur sans s’engager dans une procédure d’appel vouée à l’échec ».

Le syndic ne peut donc pas invoquer cette résolution pour affirmer avoir été missionné afin de trouver une solution autre que celle consistant à exécuter le jugement rendu le 3 février 2021 par le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Aucun élément n’est d’ailleurs versé à la procédure aux fins d’établir l’existence de négociations menées par le syndic avec les demandeurs à la destruction du mur. Certes, le courrier adressé le 4 août 2021 par leur conseil fait état d’une proposition de remise des clés de la porte du tunnel permettant l’accès à l’immeuble PERISCOPE 2. Le conseil indique cependant que cette proposition émanant de ses mandants n’a fait l’objet d’aucune suite. Dès lors, le syndic ne peut val