TJ 75056, 21 janv. 2026, RG 18/10196

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 41] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me BOYTCHEV (L0301)
Me THORRIGNAC (D0125)
Me CORDELIER (P0399)
Me MALNOY (P0550)
Me LOIR (E0874)
Me FROGER (P0483)
Me RYCHTER (D0357)

■

18° chambre
3ème section

N° RG 18/10196

N° Portalis 352J-W-B7C-CNS3Q

N° MINUTE : 2

Assignation du :
05 Juin 2018

JUGEMENT
rendu le 21 Janvier 2026
DEMANDERESSE

S.A. SEFAL PROPERTY
[Adresse 3]
[Localité 34]

représentée par Maître Nicolas BOYTCHEV de la S.E.L.A.R.L. RACINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0301

DÉFENDERESSES

S.A.S. ENGIE SOLUTIONS H2
[Adresse 1]
[Localité 35]

S.A. ENGIE ÉNERGIE SERVICES, par voie d’intervention volontaire
[Adresse 40]
[Localité 37]

représentées par Maître Bruno THORRIGNAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0125

S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 41] ÎLE DE FRANCE
[Adresse 29]
[Localité 33]

représentée par Maître Agathe CORDELIER de la S.C.P. CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0399

Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne dite GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE
[Adresse 28]
[Localité 30]

représentée par Maître Matthieu MALNOY de la SELAS L ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0550

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 25]

représenté par Maître Vincent LOIR de la S.E.L.A.R.L.U. VL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0874

S.A. AXA FRANCE IARD
[Adresse 27]
[Localité 36]

représentée par Maître Stéphanie FROGER de la S.E.L.A.S. L.G.H. & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0483

S.C.I. SCI 88
[Adresse 2]
[Localité 31]

représentée par Maître Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0357

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DEBATS

À l’audience du 10 Septembre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2025, puis prorogé au 21 Janvier 2026.

Décision du 21 Janvier 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 18/10196 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNS3Q

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

Sous la rédaction de Sandra PERALTA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2012, la société TROIKA, aux droits de laquelle se trouve la S.C.I. SCI 88, a donné à bail à la S.A. SEFAL PROPERTY des locaux à usage exclusif de bureaux à savoir les lots 727, 518 et 519 dépendant du même ensemble immobilier situé [Adresse 18] et [Adresse 6], pour une durée de neuf ans à compter du 4 décembre 2012 pour se terminer le 3 décembre 2021 et moyennant un loyer annuel de 110.000 euros hors taxes et hors charges.

L'ensemble immobilier situé [Adresse 18] et [Adresse 5]) est divisé en plusieurs bâtiments. Il comprend un bâtiment central à usage exclusif de bureaux où se situent les lots loués par la S.A. SEFAL PROPERTY.

Par acte sous seing privé du 22 mai 2013, la S.A.S. TROIKA, aux droits de laquelle se trouve la S.C.I. 88, a également donné à bail à la S.A. SEFAL PROPERTY des locaux à usage exclusif de bureaux, à savoir les lots 728, 24, 35 et 520 dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 18] et [Adresse 7], pour une durée de neuf ans à compter du 15 juin 2013 et jusqu'au 14 juin 2022 et moyennant un loyer annuel de 191.250 euros hors taxes hors charges.

Par acte sous seing privé du 22 mai 2013 intitulé "avenant n°1 au bail du 17 novembre 2012", la société TROIKA, aux droits de laquelle se trouve la S.C.I. SCI 88, et la S.A. SEFAL PROPERTY, s'agissant des lots n°727, 518 et 519 une franchise de loyer de 3 mois était consentie au profit de la locataire. En outre, la clause d'indexation, de sous-location, de cession et de location-gérance étaient modifiées.

Par acte notarié du 10 juillet 2014, la société TROIKA a vendu les locaux loués à la société ARKEA CREDIT BAIL.

Dans le même temps, la société ARKEA CREDIT BAIL a régularisé avec la S.C.I. SCI 88 un contrat de crédit-bail immobilier sur les locaux loués d'une durée de 15 ans à compter du 10 juillet 2014 pour se terminer le 9 juillet 2029.

Par acte extrajudiciaire du 29 mai 2016, la S.A. SEFAL PROPERTY a donné congé à effet du 3 décembre 2015 au titre du bail du 27 novembre 2012 portant sur les lots 727, 518 et 519. La S.A. SEFAL PROPERTY a libéré les lieux le 28 juillet 2016.

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2016, la S.C.I. SCI 88 et la S.A. SEFAL PROPERTY ont conclu un protocole valant avenant au bail du 22 mai 2013 aux termes duquel la S.C.I. SCI 88 s'est engagée à faire toutes démarches utiles nécessaires à la résolution, dans les meilleurs délais, de l'absence de chauffage et de renouvellement d'air dans les bureaux, et en contrepartie, la S.A. SEFAL PROPERTY renonçait à toutes réclamations portant sur les griefs énoncés dans le courrier du 19 février 2016 ainsi que dans la sommation délivrée le 22 août 2016, sans préjudice de toute nouvelle contestation ou nouvelle demande de réparation qui pourrait être formulée pour l'avenir.

Par acte d'huissier du 4 janvier 2018, la S.A. SEFAL PROPERTY a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris afin d'obtenir la consignation des loyers et charges dus au titre du bail 22 mai 2013 ainsi que la condamnation de la S.C.I. SCI 88 à réaliser les travaux visant à remédier aux dysfonctionnements liés au chauffage et au renouvellement d'air et à régler une provision à valoir sur son préjudice subi.

Par acte d'huissier du 23 février 2018, la S.C.I. SCI 88, estimant que les travaux susvisés ne relevaient pas de sa responsabilité, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 19] et du [Adresse 15] afin de le voir condamné à réaliser les travaux et la garantir de toute condamnation.

Par ordonnance du 4 avril 2018, le juge des référés a ordonné la jonction des deux instances et dit qu'il n'y avait pas lieu à référé au titre des demandes de la S.A. SEFAL PROPERTY, considérant que cette affaire relevait de la compétence du juge du fond.

Par exploit d'huissier du 5 juin 2018, la S.A. SEFAL PROPERTY a assigné la S.C.I. SCI 88 devant le tribunal aux fins notamment de prononcer la résiliation du bail du 22 mai 2013 modifié par le protocole d'accord valant avenant n°3 du 25 octobre 2016 aux torts exclusifs de la S.C.I. SCI 88, d'ordonner le remboursement par la S.C.I. SCI 88 du dépôt de garantie d'un montant de 77.345,19 euros entre ses mains et de condamner la S.C.I. SCI 88 à lui verser à titre de dommages et intérêts la somme de 617.375,79 euros.

L'affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 18/10196.

Par ordonnance du 12 février 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par la S.C.I. SCI 88 qui soutenait que les lots 727 et 728 n'étaient pas desservis en chauffage - rafraîchissement ni en ventilation mécanique contrôlée, que les travaux nécessaires pour y remédier étaient à effectuer sur un équipement collectif, partie commune et que les travaux votés en mars 2018 par l'assemblée générale n'avaient pas permis de remédier aux dysfonctionnements dénoncés, a ordonné une expertise et désigné Monsieur [O] [T] aux fins d'examiner lesdits désordres.

Par acte extrajudiciaire du 28 mars 2019, la S.A. SEFAL PROPERTY a donné congé à la S.C.I. SCI 88 des locaux loués au titre du bail du 22 mai 2013 et modifié par le protocole d'accord du 25 octobre 2016 en fin de période triennale, à effet du 30 septembre 2019. Elle a restitué lesdits locaux à cette date.

Par ordonnance rendue le 13 février 2020, le juge de la mise en état, sur saisine de la S.C.I. SCI 88, a notamment :
- ordonné le sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise de Monsieur [O] [T], expert commis par ordonnance de référé du 12 février 2019 du président du tribunal de grande instance de Paris,
- rejeté la demande de provision de la S.A. SEFAL PROPERTY,
- dit que l'affaire sera rappelée à l'audience de mise en état du jeudi 28 mai 2020 à 11 heures, pour que les parties indiquent l'état d'avancement des opérations d'expertise.

Par exploit d'huissier du 20 avril 2020, la S.C.I. SCI 88 a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] devant le tribunal aux fins de le voir condamner à lui verser la somme de 327.597,11 euros de dommages et intérêts correspondant au montant de l'impayé locatif de la S.A. SEFAL PROPERTY et la garantir de toute condamnation à l'égard de la S.A. SEFAL PROPERTY.

L'affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 20/3464.

Les deux instances ont fait l'objet d'une jonction par ordonnance du juge de la mise en état du 11 mars 2021, sous le numéro de RG 18/10196.
Décision du 21 Janvier 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 18/10196 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNS3Q

Par ordonnance rendue le 21 octobre 2021, le juge de la mise en état, sur saisine du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], l'a débouté de sa demande de sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport de Monsieur [T], au motif que le sursis à statuer prononcé le 13 février 2020 était toujours en cours.

Le rapport d'expertise a été déposé le 2 juillet 2022.

Par actes d'huissiers des 12 et 13 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et [Adresse 17] a appelé dans la cause :
- La société ENGIE COFELY, aux droits de laquelle vient la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES, qui s'est vu confier selon contrat à effet du 1er avril 2014 l'entretien du réseau de ventilation de la copropriété ;
- La S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 41] ILE DE FRANCE, son syndic durant la période de 2011 à 2019 ;
- La S.A. AXA FRANCE IARD, qu'il estimait être son assureur durant la période de 2011 à 2018 ;
- La Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne, dite GROUPAMA RHONE-ALPES AUVERGNE, son assureur durant l'année 2019.

L'affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 22/11480.

Par ordonnance du 21 décembre 2023, le juge de la mise en état a :
- ordonné la jonction de l'instance enrôlée sous le n° de RG 18/10196 à l'instance n° de RG 22/11480 ;
- déclaré recevables car non prescrites les demandes de la S.A. SEFAL PROPERTY aux fins de paiement de la somme de 813.723,04 euros à titre de dommages et intérêts, formées à l'encontre de la S.C.I. SCI 88 et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] ;
- ordonné la mise hors de cause de la société ENGIE SOLUTION H2,
- déclaré recevable l'intervention volontaire de la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES ;
- s'est déclaré incompétent pour connaître des demandes de mise hors de cause formulées par les sociétés GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE et AXA FRANCE IARD ;
- renvoyé l'affaire à une audience de mise en état.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, la S.A. SEFAL PROPERTY demande au tribunal, aux visas des articles 1103, 1217 et 1218, 1219, 1242, 1347, 1719 et 1741 du code civil, 14 de loi du 10 juillet 1965, R. 4222-1, R. 4222-5, R. 4222-6 et R. 4223-13 du code du travail, de :
"- Juger la société SEFAL PROPERTY recevable et bien fondée en son action et ses demandes;
- Juger que les locaux loués par la SCI 88 à la société SEFAL PROPERTY au titre du bail du 22 mai 2013 modifié par le protocole d'accord du 25 octobre 2016 étaient impropres à leur destination de bureaux en raison de l'absence de chauffage et de rafraîchissement d'air et d'un renouvellement d'air conforme à la réglementation en vigueur ;
- Juger que la SCI 88 n'a pas respecté ses devoirs au titre de son obligation de délivrance,
- Juger que la SCI 88 n'a pas respecté ses engagements en application du protocole d'accord du 25 octobre 2016 aux termes duquel elle s'était engagée à faire toutes démarches utiles nécessaires à la résolution des dysfonctionnements ;
- Juger que la SEFAL PROPERTY a subi des préjudices en raison des manquements de la SCI 88 à ses obligations et du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et [Adresse 12] dans la mesure où elle n'a pas disposé de locaux chauffés et comprenant un système de renouvellement d'air conforme à la réglementation en vigueur et un système de rafraichissement qui fonctionne et ce entre 2016 et 2019 et a été contrainte de donner congé et de prendre de nouveaux locaux à bail ;
- Condamner in solidum la société SCI 88 et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et [Adresse 12], en conséquence, à verser à la société SEFAL PROPERTY à titre de dommages et intérêts, en raison des préjudices subis, la somme de 1.152.373,30 euros (un million cent cinquante-deux mille trois cent soixante-treize euros et trente centimes) (à parfaire) se décomposant comme suit :
• 464.972,03 euros soit 50 % des loyers versés depuis le 1er octobre 2016 au 30 septembre 2019, correspondant à la période durant laquelle les locaux étaient impropres à leur destination ;
• 19.443,45 euros correspondant à l'intégralité des charges hors taxes versées au titre du chauffage des locaux et du rafraichissement d'air depuis le 1er octobre 2016 au 30 juin 2018 (à parfaire) ;
• 11.278 euros au titre des frais de déménagement ;
• 605.630 euros au titre des frais de réinstallation ;
• 30.938,08 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
• 10.000 euros au titre du trouble commercial lié au transfert et frais de transfert du siège;
• 4.199,26 euros au titre de l'acquisition de radiateurs et de ventilateurs ;
• 5.912,48 euros correspondant aux frais d'huissier de justice engagés au titre des procès-verbaux de constatation et honoraires du bureau d'étude.
- Condamner la société SCI 88 à verser à la société SEFAL PROPERTY le dépôt de garantie d'un montant de 78.837,33 euros (soixante-dix-huit mille huit cent trente-sept euros et trente-trois centimes) entre ses mains au titre du bail expiré avec intérêt au taux légal à compter du 30 septembre 2019, date de fin du bail ;
- Ordonner la compensation entre les sommes éventuellement dues par la société SEFAL PROPERTY au titre du bail et du jugement à intervenir au bénéfice de la SCI 88 et les dommages et intérêts et le remboursement du dépôt de garantie que la SCI 88 sera condamnée
à lui verser ;
- Ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée par la SCI 88 le 22 juillet 2019 sur le compte bancaire de la société SEFAL PROPERTY ouvert dans les comptes de la banque Palatine ;
- Débouter la SCI 88 et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 22] et l'ensemble des autres parties à la présente procédure de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;
- Condamner in solidum la SCI 88 et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 22] à payer à la société SEFAL PROPERTY la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner in solidum la SCI 88 et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et [Adresse 12] aux entiers dépens, dont distraction au profit du Cabinet Racine, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile en ce compris les honoraires d'expertise judiciaire."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 30 juillet 2024, la S.C.I. SCI 88 demande au tribunal, aux visas des articles 101, 334, 336 du code de procédure civile, 8, 9, 14, 18, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 1725 et 1998 du code civil, de :
"1. Juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] représenté par son syndic a seul engagé sa responsabilité de plein droit et d'ordre public à l'égard de la SA SEFAL PROPERTY et de la SCI 88 en application de l'article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965.
1-1. Juger mal fondées les demandes financières de la SA SEFAL PROPERTY contre la SCI 88.
Décision du 21 Janvier 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 18/10196 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNS3Q

Juger bien fondée la demande de la SCI 88 de faire condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] représenté par son syndic à indemniser la SA SEFAL PROPERTY des préjudices qui seront jugés justifiés.
Débouter la SA SEFAL PROPERTY de toutes ses demandes contre la SCI 88.
Débouter SA SEFAL PROPERTY et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] représenté par son syndic de toutes leurs demandes.
1-2. Condamner SA SEFAL PROPERTY à payer à la SCI 88 la somme de 335 117,51 € TTC de loyers arriérés avec intérêts avec capitalisation de ceux échus depuis plus d'un an à compter du 1er octobre 2019, date d'exigibilité de cette somme.
1-2. Débouter la SA SEFAL PROPERTY de sa demande de paiement du montant du dépôt de garantie tant que le prix de l'arriéré de loyer ne sera pas payé.
1-3. Juger que le montant du dépôt de garantie de 78 837,33 € sera compensé avec le prix de l'arriéré de loyer de 335 117,51 € TTC, avec imputation par priorité sur les intérêts échus sur cette somme avec imputation sur le principal pour le surplus.
2. Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 39], représenté par son syndic :
2-1. A exécuter sous astreinte de 10 000 € par jour les travaux listés pages 37 à 59 du rapport de l'Expert Judiciaire [O] [T] du 1er juillet 2022 dont :
- Création de trappes et assistance technique,
- Remise en état des installations de traitement d'air dans les locaux avec mise en place des registres d'étages (pages 53 et 54) dans les parties collectives et dans les parties privatives,
- Remplacement des CTA en respectant les normes environnementales, dont le Décret tertiaire et les normes acoustiques (pages 55 à 59) avec l'option de gestion technique des bâtiments (pages 56 et 57),
- Avec une maîtrise d'œuvre d'exécution et l'intervention d'un contrôleur technique (page 59).
2-2. A payer à la SCI 88 la somme 3 442 843,01 € de dommages et intérêts.
Subsidiairement, hors l'impayé de loyer de SEFAL PROPERTY, à payer la somme de 3 107 725,50 € de dommages et intérêts sauf actualisation.
2-3. A garantir la SCI 88 dans le cadre de la garantie formelle et à payer à la SA SEFAL PROPERTY les sommes qui pourraient être attribuées à la SA SEFAL PROPERTY que le Tribunal pourrait estimer justifiées.
3. Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 38], représenté par son syndic et SA SEFAL PROPERTY à payer à la SCI 88 :
3-1. Une indemnité de 15 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
3-2. Les dépens d'instance, de saisie conservatoire et d'exécution comprenant seulement au profit de la SCI 88 seule à les avoir exposés, les frais et honoraires de l'Expert Judiciaire [O] [T] (51 198 €).
Débouter la SA SEFAL PROPERTY de sa demande du bénéfice des frais et honoraires de l'Expert Judiciaire [O] [T] qu'elle n'a pas exposés et dont elle n'a pas fait l'avance.
4. Ordonner l'exécution provisoire du jugement."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], ci-après le syndicat des copropriétaires, demande au tribunal, aux visas des articles 1231-1 et 1992 du code civil, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :
"- Dire le syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] et [Adresse 4] recevable et bien fondé en ses présentes écritures,
Y faisant droit,
- Débouter la SCI 88, la Société SEFAL PROPERTY, la Société ENGIE ENERGIE SERVICES, la Société IMMO DE FRANCE et la Société AXA FRANCE IARD de toutes leurs fins, demandes et prétentions ;
- Condamner in solidum la Société ENGIE ENERGIE SERVICES, la Société IMMO DE FRANCE, la Compagnie AXA France IARD et la Compagnie GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE à garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au bénéfice de la SCI 88 et/ou la Société SEFAL PROPERTY ;
- Condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] et [Adresse 4] la somme de 15.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner tout succombant aux entiers dépens."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, la S.A.S. IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE demande au tribunal, aux visas des articles 1240 et 1231-1 du code civil, de :
"DECLARER que le mandat exécuté par IMMO DE France est exempt de toutes critiques.
DECLARER que les réclamations indemnitaires sont dépourvues de fondement.
DECLARER le syndicat des copropriétaires, AXA, GROUPAMA irrecevables et mal fondés en leur appel en garantie.
LES EN DEBOUTER
DEBOUTER toutes les autres parties de leurs prétentions, fins et conclusions contraires.
SUBSIDAIREMENT,
RAMENER le préjudice subi par la SCI 88 dans de plus justes proportions, en application de la jurisprudence sur la perte de chance, et qui ne saurait excéder concernant IMMO DE France le 10 avril 2019.
OPERER un partage de responsabilité qui ne saurait excéder 10% concernant IMMO DE FRANCE
ECARTER l'exécution provisoire.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires ou toute partie succombante à verser à IMMO DE France la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du CPC.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires ou toute partie succombante aux dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP CORDELIER & Associés, conformément à l'article 699 du CPC."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES demande au tribunal, au visa de l'article 1231-1 du code civil, de :
"- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 21] de ses demandes à l'encontre de la société ENGIE Solutions,
- DEBOUTER les compagnies AXA France et GROUPAMA et tout autre intervenant à la procédure, de leur appel en garantie à l'encontre de la société ENGIE Solutions.
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 21] ou tout autre succombant au paiement d'une somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du C.P.C. ainsi qu'aux entiers dépens."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 12 septembre 2024, la S.A. AXA FRANCE IARD demande au tribunal, aux visas des articles 331 et suivants, 367, 699 et 700 du code de procédure civile, 1240 du Code civil, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, L.114-1 et L.112-6, L123-4 du code des assurances, de :
"JUGER la société AXA France IARD, recevable et fondée en ses moyens, fins et conclusions,
Y faisant droit,
A titre principal
JUGER prescrite l'action du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 20] [Adresse 16], à l'égard d'AXA France IARD, depuis le23 janvier 2017 ou à tout le moins depuis le 20 mars 2020 ;
JUGER que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 20] [Adresse 16], ne justifie ni d'un intérêt à agir ni d'un droit à agir à l'encontre de la société AXA France IARD ;
En conséquence,
JUGER irrecevables les demandes du Syndicat des copropriétaires dirigées contre la société AXA France IARD,
JUGER à tout le moins, mal fondées les demandes du Syndicat des copropriétaires dirigées contre la société AXA France IARD,
REJETER toutes demandes dirigées contre AXA France IARD,
ORDONNER sa mise hors de cause
A titre subsidiaire
JUGER mal fondé voire sans objet l'appel en garantie formé par le Syndicat des copropriétaires à l'égard de la société AXA France IARD
REJETER toutes demandes dirigées contre AXA France IARD,
ORDONNER sa mise hors de cause
A titre infiniment subsidiaire
JUGER la société AXA France IARD recevable et fondée en ses appels en garantie,
En conséquence,
CONDAMNER in solidum la société ENGIE ENERGIE SERVICES, IMMO DE France, le Syndicat des copropriétaires et GROUPAMA, ou toutes autres parties succombant à relever et garantir indemne la société AXA France IARD de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires.
JUGER opposable au Syndicat des copropriétaires et aux tiers, les limites de garanties prévues par la police AXA France IARD,
En conséquence,
JUGER que dans l'hypothèse d'une condamnation prononcée contre la société AXA France IARD, il serait fait application des limites de garantie -plafond et franchise- prévues par la police ;
En tout état de cause
REJETER toutes demandes de condamnation en principal, intérêts, frais et accessoires, et/ou appel en garantie dirigés contre la société AXA France IARD, comme étant mal fondés ;
CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] et [Adresse 8] et/ou tout parties succombant à régler la somme de 15.000 euros à la société AXA France IARD, au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNER in solidum les mêmes aux entiers dépens de la présente instance, en compris les frais d'expertise judiciaire."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 23 juillet 2024, la Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne dite GROUPAMA RHÔNE-LPES AUVERGNE, demande au tribunal, aux visas des articles 334, 699, 700 et 789 du code de procédure civile, L.114-1 du code des assurances, 1231-1 et 1992 du code civil, de :
"- JUGER la société GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE, recevable et bien fondée en ses moyens, fins et prétentions,
À titre préliminaire,
- CONSTATER la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre de GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE.
En conséquence,
- CONSTATER que le sinistre objet de l'instance est antérieur à la date de souscription du contrat d'assurance auprès de GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE,
- JUGER que le contrat d'assurance souscrit auprès de GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE ne peut trouver à s'appliquer s'agissant d'un sinistre dont la date est antérieure à celle de la signature du contrat d'assurance,

En conséquence,
- METTRE HORS DE CAUSE la compagnie d'assurance GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE,
À titre subsidiaire,
- JUGER sans objet l'appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires à l'égard de GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE en l'absence de responsabilité de ce dernier,
En conséquence,
- ORDONNER la mise hors de cause de GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE,
- REJETER la demande en garantie présentée par AXA FRRANCE IARD,
À titre infiniment subsidiaire,
- CONDAMNER in solidum les sociétés ENGIE COFELY et IMMO DE FRANCE, à garantir GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE de toutes condamnations qui serait prononcée à son encontre,
- JUGER opposable à toutes les parties à la cause les limites de garanties stipulées au contrat d'assurance souscrit auprès de GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE, Sur les frais irrépétibles et les dépens,
- CONDAMNER in solidum toute partie succombante à payer à GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- CONDAMNER in solidum toute partie succombante aux entiers dépens."
Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 20 janvier 2025, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience collégiale du tribunal de céans du 10 septembre 2025.
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et [Adresse 14]) demande au tribunal, aux visas des articles 1231-1 et 1992 du code civil, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 de :
"Dire le syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] et [Adresse 4] recevable et bien fondé en ses présentes écritures,
Y faisant droit,
- Ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture du 20 janvier 2025 ;
- Juger les présentes écritures et la pièce n° 40 versée aux débats recevables ;
- Débouter la SCI 88, la Société SEFAL PROPERTY, la Société ENGIE ENERGIE SERVICES, la Société IMMO DE FRANCE et la Société AXA FRANCE IARD de toutes leurs fins, demandes et prétentions ;
- Condamner in solidum la Société ENGIE ENERGIE SERVICES, la Société IMMO DE FRANCE, la Compagnie AXA France IARD et la Compagnie GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE à garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au bénéfice de la SCI 88 et/ou la Société SEFAL PROPERTY ;
- Condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] et [Adresse 4] la somme de 15.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner tout succombant aux entiers dépens."

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2025, la S.A. SEFAL PROPERTY demande au tribunal, aux visas des articles 15,16, 800, 802 et 803 du code de procédure civile, 1103, 1217 et 1218, 1219, 1242, 1347, 1719 et 1741 du code civil, 14 de loi du 10 juillet 1965, R. 4222-1, R. 4222-5, R. 4222-6 et R. 4223-13 du code du travail, de :
"- A titre liminaire : Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et [Adresse 12] de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture intervenue le 20 janvier 2025,
- Juger la société SEFAL PROPERTY recevable et bien fondée en son action et ses demandes;
- Juger que les locaux loués par la SCI 88 à la société SEFAL PROPERTY au titre du bail du 22 mai 2013 modifié par le protocole d'accord du 25 octobre 2016 étaient impropres à leur destination de bureaux en raison de l'absence de chauffage et de rafraîchissement d'air et d'un renouvellement d'air conforme à la réglementation en vigueur ;
- Juger que la SCI 88 n'a pas respecté ses devoirs au titre de son obligation de délivrance,
- Juger que la SCI 88 n'a pas respecté ses engagements en application du protocole d'accord du 25 octobre 2016 aux termes duquel elle s'était engagée à faire toutes démarches utiles nécessaires à la résolution des dysfonctionnements ;
- Juger que la SEFAL PROPERTY a subi des préjudices en raison des manquements de la SCI 88 à ses obligations et du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et [Adresse 12] dans la mesure où elle n'a pas disposé de locaux chauffés et comprenant un système de renouvellement d'air conforme à la réglementation en vigueur et un système de rafraichissement qui fonctionne et ce entre 2016 et 2019 et a été contrainte de donner congé et de prendre de nouveaux locaux à bail ;
- Condamner in solidum la société SCI 88 et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et [Adresse 12], en conséquence, à verser à la société SEFAL PROPERTY à titre de dommages et intérêts, en raison des préjudices subis, la somme de 1.152.373,30 euros (un million cent cinquante-deux mille trois cent soixante-treize euros et trente centimes) (à parfaire) se décomposant comme suit :
• 464.972,03 euros soit 50 % des loyers versés depuis le 1er octobre 2016 au 30 septembre 2019, correspondant à la période durant laquelle les locaux étaient impropres à leur destination ;
• 19.443,45 euros correspondant à l'intégralité des charges hors taxes versées au titre du chauffage des locaux et du rafraichissement d'air depuis le 1er octobre 2016 au 30 juin 2018 (à parfaire) ;
• 11.278 euros au titre des frais de déménagement ;
• 605.630 euros au titre des frais de réinstallation ;
• 30.938,08 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
• 10.000 euros au titre du trouble commercial lié au transfert et frais de transfert du siège;
• 4.199,26 euros au titre de l'acquisition de radiateurs et de ventilateurs ;
• 5.912,48 euros correspondant aux frais d'huissier de justice engagés au titre des procès-verbaux de constatation et honoraires du bureau d'étude.
- Condamner la société SCI 88 à verser à la société SEFAL PROPERTY le dépôt de garantie d'un montant de 78.837,33 euros (soixante-dix-huit mille huit cent trente-sept euros et trente-trois centimes) entre ses mains au titre du bail expiré avec intérêt au taux légal à compter du 30 septembre 2019, date de fin du bail ;
- Ordonner la compensation entre les sommes éventuellement dues par la société SEFAL PROPERTY au titre du bail et du jugement à intervenir au bénéfice de la SCI 88 et les dommages et intérêts et le remboursement du dépôt de garantie que la SCI 88 sera condamnée à lui verser ;
- Ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée par la SCI 88 le 22 juillet 2019 sur le compte bancaire de la société SEFAL PROPERTY ouvert dans les comptes de la banque Palatine ;
- Débouter la SCI 88 et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 22] et l'ensemble des autres parties à la présente procédure de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;
- Condamner in solidum la SCI 88 et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 22] à payer à la société SEFAL PROPERTY la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner in solidum la SCI 88 et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et [Adresse 12] aux entiers dépens, dont distraction au profit du Cabinet Racine, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile en ce compris les honoraires d'expertise judiciaire".

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 10 septembre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 puis prorogée au 21 janvier 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture

L'article 803 du code de procédure civile dispose que "L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.
L'ordonnance de clôture peut également être révoquée, après recueil de l'avis des parties, afin de permettre au juge de la mise en état, conformément à l'article 785, de décider de la convocation des parties à une audience de règlement amiable selon les modalités prévues aux articles 774-1 à 774-4."

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture compte tenu du vote le 19 juin 2025 par l'assemblée générale des copropriétaires du bâtiment central de la réalisation de travaux de rénovation des installations de ventilation hygiénique. Il sollicite de pouvoir verser aux débats le procès-verbal de cette assemblée générale des copropriétaires.

Force est de constater que le vote le 19 juin 2025 par l'assemblée générale des copropriétaires du bâtiment central de la réalisation de travaux de rénovation des installations de ventilation hygiénique ne constitue pas une cause grave justifiant une révocation de l'ordonnance de clôture au sens de l'article 803 précité, en ce qu'au regard de l'ancienneté du litige, ce vote aurait pu avoir lieu antérieurement à la clôture.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture et de production du procès-verbal d'assemblée générale du 19 juin 2025. Ses conclusions notifiées le 2 septembre 2025 ainsi que sa pièce n°40 seront déclarées irrecevables.

Sur le manquement à l'obligation de délivrance

Sur les désordres

En l'espèce, les locaux donnés à bail à la S.A. SEFAL PROPERTY étaient destinés à un usage exclusif de bureaux.

L'absence de chauffage et de ventilation des locaux litigieux alléguée par la S.A. SEFAL PROPERTY, non contestée par les parties, est confirmée par l'expertise judiciaire de Monsieur [O] [T].

Décision du 21 Janvier 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 18/10196 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNS3Q

Sur l'imputabilité des désordres

* Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur

Selon l'article 1134, dans sa rédaction applicable au contrat de bail en cause, devenu l'article 1103 du code civil, le contrat fait la loi des parties.

Selon les articles 1719 et 1720 du code civil le bailleur a l'obligation de délivrer une chose apte à l'usage auquel elle est destinée aux termes du bail et en bon état de réparation de toute espèce, doit l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et la maintenir en bon état de réparations autres que locatives. Le bailleur doit donc prendre toutes les dispositions nécessaires pour permettre au preneur d'exploiter les lieux conformément à leur destination y compris à l'égard des tiers.

Lorsque les locaux loués à bail commercial sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, sauf pendant le temps où la force majeure l'empêcherait de faire ce à quoi il s'est obligé, le bailleur est tenu d'exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués. Les diligences accomplies par le bailleur pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d'un trouble ayant son origine dans les parties communes de l'immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués. Dès lors, lorsqu'un désordre apparaît en cours de bail, relevant de l'une des obligations du bailleur, que le locataire était, par suite des circonstances, seul à même de constater, le bailleur doit l' indemniser de son préjudice de jouissance à compter du jour où il en été informé jusqu'à sa cessation (3e Civ., 19 juin 2025, pourvoi n° 23-18.853).

En l'espèce, par lettre recommandée avec avis de réception du 23 janvier 2015, la S.C.I. SCI 88 informait le Syndic de la copropriété, IMMO DE FRANCE, de dysfonctionnements concernant le système de chauffage dans les locaux loués par la S.A. SEFAL PROPERTY.

A la suite de ces dysfonctionnements du chauffage et du renouvellement d'air dans les locaux loués, la S.A. SEFAL PROPERTY a délivré à la S.C.I. SCI 88 un congé le 29 mai 2015 pour le 3 décembre 2015.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 mai 2015, la S.C.I. SCI 88 a mis en demeure le Syndic de la copropriété, IMMO DE FRANCE, de remédier notamment aux "dysfonctionnements liés à l'absence de chauffage, de rafraîchissement d'air et de VMC via l'installation commune". Elle précisait, en outre, que "la société COFELY a constaté, dans son rapport du 13 février dernier sur les gaines de ventilation soufflage et extraction sur réseau principal que l'état desdites gaines à chaque étage ne permet pas aux lots 727 et 728 de bénéficier de la VMC, du chauffage et du rafraîchissement d'air prévu avec l'installation commune". Elle précisait dans cette même mise en demeure qu'il "était indispensable que des travaux soient entrepris tant au niveau des parties communes que des parties privatives, et cela avant la période de chauffe" et qu'elle la priait "de faire le nécessaire à cet effet et d'enjoindre aux copropriétaires d'engager également les travaux nécessaires".

Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 décembre 2015, la S.C.I. SCI 88 indiquait au Syndic de la copropriété IMMO DE FRANCE que les dysfonctionnements relatifs au chauffage collectif et à la VMC perduraient et mettait en demeure le Syndic de mettre tout en oeuvre pour que ces dysfonctionnements cessent.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 19 février 2016, la S.A. SEFAL PROPERTY, par l'intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la bailleresse de réaliser des travaux de chauffage et de renouvellement d'air. Elle délivrait par ailleurs le 22 août 2016 une sommation d'effectuer ces mêmes travaux.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 juin 2016 adressé au Syndic de la copropriété, IMMO DE FRANCE, la S.C.I. SCI 88 lui indiquait qu'à la suite du rapport COFELY, il restait des gaines endommagées situées dans des parties communes et qu'en "dépit de ses relances, la société COFELY" restait "toujours dans l'attente d'un accord " du Syndic "sur les devis qu'elle" lui avait adressés. Elle la priait de "donner au plus vite cet accord afin que les réparations nécessaires soient réalisées sans délai, cette situation n'ayant que trop duré et [lui] causant préjudice". Elle leur transmettait également le rapport VERITAS que lui avait remis la S.A. SEFAL PROPERTY et lui demandait de "procéder au plus vite à un audit complet du système de VMC de l'immeuble afin de trouver les raisons de cette non-conformité et de faire les préconisations nécessaires pour y remédier". Elle concluait sur "l'urgence à résoudre cette non-conformité, d'autant que [sa] locataire [mettait] en cause [sa] responsabilité."

Le 18 juillet 2016, le bureau d'étude technique SANUBAT, mandaté par la S.C.I. SCI 88 préconisait :
"- La vérification du raccordement des gaines de soufflage et reprise du plateau aux gaines issues de la PAC ou leur raccordement impératif et/ou la réouverture des clapets coupe-feu à la traversée entre le niveau RDJ et RDC,
- L'équilibrage des débits de la PAC par plateau, au prorata de la surface de chaque plateau, après s'être assuré de l'étanchéité des réseaux sur l'ensemble des plateaux,
- Le raccordement du réseau d'extraction VMC aux lots 727 et 728 sur la colonne principale,
- La reprise intégrale des raccordements aérauliques des antennes terminales du plateau depuis les antennes principales qui cheminent en faux plafond du couloir de circulation du RDJ".

La S.A. SEFAL PROPERTY et la la S.C.I. SCI 88 se sont alors rapprochées et ont conclu un protocole d'accord le 25 octobre 2016 valant avenant n°3 du bail du 22 mai 2013. Ce protocole stipule à l'article 7 intitulé "ENGAGEMENTS PARTICULIERS DU BAILLEUR" que :
" Le Bailleur s'engage expressément à faire toutes démarches utiles nécessaires à la résolution, dans les meilleurs délais de :
1) l'Absence de chauffage dans les plateaux de bureaux ;
2) l'Absence de renouvellement d'air dans les plateaux de bureaux et sanitaires y attachés ;
A cet effet, il s'engage :
- Pour le chauffage : à veiller à ce que le syndic passe commande de travaux auprès de la société COFELY pour la remise en état des gaines de ventilation écrasées en parties communes ;
- Pour le renouvellement d'air : à passer commande des travaux entérinés par les Parties pour l'installation d'une VMC sur les blocs sanitaires des lots 727 et 728, étant rappelé que, s'agissant d'un renouvellement d'air collectif, ces travaux sont engagés à titre exceptionnel par le Bailleur et avec l'accord de principe du Syndic de Copropriété.
Le Bailleur s'engage à rendre compte régulièrement auprès du Preneur des diligences accomplies ainsi que de la réalisation de l'ensemble des travaux ci-dessus par la production (i) des ordres de service émis par le syndic et (ii) de la facture d'installation de la VMC."

En contrepartie, la locataire s'engageait à renoncer "à toutes réclamations portant sur les griefs énoncés dans le courrier du 19 février 2016 ainsi que dans la sommation délivrée le 22 août 2016, sans préjudice de toute nouvelle contestation ou nouvelle demande de réparation qui pourrait être formulée pour l'avenir par le Preneur".

Les dysfonctionnements perdurant, la S.A. SEFAL PROPERTY a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, par acte d'huissier du 4 janvier 2018, afin d'obtenir la consignation des loyers et charges dus au titre du bail 22 mai 2013 ainsi que la condamnation de la S.C.I. SCI 88 à réaliser les travaux visant à remédier aux dysfonctionnements liés au chauffage et au renouvellement d'air et à régler une provision à valoir sur son préjudice subi.

Par acte d'huissier du 23 février 2018, la S.C.I. SCI 88, estimant que les travaux susvisés ne relevaient pas de sa responsabilité, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 19] et du [Adresse 15] afin de le voir condamné à réaliser les travaux et la garantir de toute condamnation.

Par ordonnance du 4 avril 2018, le juge des référés a ordonné la jonction des deux instances et dit qu'il n'y avait pas lieu à référé au titre des demandes de la S.A. SEFAL PROPERTY, considérant que cette affaire relevait de la compétence du juge du fond.

L'assemblée générale des copropriétaires du 20 mars 2018 a voté une résolution 21 visant à "procéder aux travaux d'équilibrage des réseaux de gaines de ventilation de soufflage". Par courrier en date du 4 juin 2018 au Syndic, la S.C.I. SCI 88 s'inquiétait du retard pris dans les travaux votés en assemblée générale. Par courrier en date du 26 juillet 2018, le Syndic informait la bailleresse que les travaux étaient en cours depuis le 25 juillet 2018.

A la suite de ces travaux, la S.C.I. SCI 88 a mandaté la société HQAIR. Cette dernière relevait dans son audit du 4 août 2018, que les deux centrales de traitement d'air (CTA) ne semblaient "pas fournir assez d'air". Ces dysfonctionnements étaient également constatés par le Syndic qui a refusé de réceptionner les travaux le 31 octobre 2018 (courriel du 7 novembre 2018).

Par acte d'huissier du 10 décembre 2018, la S.C.I. SCI 88 a assigné la S.A. SEFAL PROPERTY et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 19] et du [Adresse 14]) devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins de désignation d'un expert judiciaire ayant pour mission essentielle de donner son avis sur les causes de dysfonctionnement des installations de chauffages, rafraîchissement et ventilation et de donner son avis sur les travaux de nature à remédier à ces dysfonctionnements.

Par ordonnance du 12 février 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, a ordonné une expertise et désigné Monsieur [O] [T] aux fins d'examiner lesdits désordres.

La S.A. SEFAL PROPERTY a quitté les locaux le 30 septembre 2019.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, force est de constater que le défaut de diligence de la S.C.I. SCI 88 n'est pas caractérisé au regard de ses nombreuses interventions auprès du Syndic de copropriété et des différentes actions judiciaires intentées à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Néanmoins, lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le bailleur est informé de l'existence d'un dysfonctionnement pérenne constitutif d'un trouble de jouissance, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d'un trouble ayant son origine dans les parties communes de l'immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués.

Or, il n'est pas contesté que jusqu'à son départ des lieux, la S.A. SEFAL PROPERTY n'a pas pu jouir paisiblement des locaux loués. La S.C.I. SCI 88 allègue que la S.A. SEFAL PROPERTY a fait exécuter des travaux d'aménagement non conforme aux règles de l'art qui auraient renforcé les insuffisances de l'équipement collectif. Néanmoins, l'expert judiciaire a clairement écarté la responsabilité de la locataire dans les dysfonctionnements.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, la S.C.I. SCI 88 a ainsi manqué à son obligation de délivrance en ne garantissant pas à sa locataire la jouissance de locaux chauffés et ventilés conformément à la destination des locaux de bureaux.

* Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Selon la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé (art. 2, al. 1er), tandis que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (art. 3, al. 1er).

L'article 3 de cette loi, dans sa version applicable à la présente instance, énonce les installations qui, "dans le silence ou la contradiction des titres", sont réputées parties communes, à savoir le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; les coffres, gaines et têtes de cheminées ; les locaux des services communs ; les passages et corridors.

Dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable au présent litige, l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s'agit d'une responsabilité objective, corollaire des pouvoirs dont dispose le syndicat sur les parties communes et les éléments d'équipement collectifs. Dans le droit antérieur à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, deux faits sont susceptibles d'engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires : le défaut d'entretien et le vice de construction.

Il incombe et suffit ainsi à la victime (copropriétaire ou tiers) d'apporter la preuve que le dommage est imputable à un défaut de conception ou d'entretien d'une partie commune (3ème Civ., 14 décembre 2004 n° 03-12,191 ; 3ème Civ., 30 septembre 2015 n° 14-23.237 Bull n°84), les juges du fond étant néanmoins tenus de se prononcer sur la nature privative ou commune de l'ouvrage à l'origine du dommage (3ème Civ., 19 juillet 1995 n° 93-21.044 ; 3ème Civ., 1er octobre 2020 n° 19-16.661).

Il importe peu que le syndicat établisse qu'il n'aurait jamais failli à ses obligations de surveillance et d'entretien, qu'il n'avait pas connaissance du mauvais état des parties communes ou du vice de construction et plus