TJ 30189, 19 janv. 2026, RG 21/02307

Copie délivrée
à
la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES
la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI
la SELARL LX [Localité 13]

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE [Localité 13]
Le 19 Janvier 2026
1ère Chambre Civile

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N° RG 21/02307 - N° Portalis DBX2-W-B7F-JCZI

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l'affaire opposant :

M. [M] [C]
né le 31 Mai 1946 à [Localité 16],
demeurant [Adresse 8]
représenté par la SELARL LX NIMES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par Me Corinne ROUCOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant,

à :

Me [E] [T]
né le 09 Septembre 1954 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 5]
représenté par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

S.C.P. [T] CHAMPETIER NOTAIRES ASSOCIES,
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Mme [Y] [H]
née le 15 Octobre 1950 à [Localité 14] (ALGERIE) (99),
demeurant [Adresse 9]
représentée par la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Mme [P] [Z] [R]
née le 15 Mai 1973 à [Localité 15],
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 17 Novembre 2025 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, Laurence ALBERT, Vice-présidente, et Christophe NOEL, Juge, assistés de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats .

EXPOSE DU LITIGE
Le 13 juin 2005, un compromis de vente a été signé devant Maître [E] [T], notaire associé de la « SCP [T] [W] » à Sommières, entre Mme [Y] [H] acquéreur en qualité d’usufruitière et Mme [P] [R], sa fille, acquéreur en qualité de nue-propriétaire, et M. [M] [C], vendeur, portant sur une « une petite construction à usage de "Mazet" non habitable en l’état », lieu-dit Baroches, cadastré [Cadastre 3], sur une parcelle de 2 000 m2, pour un prix de 30.000 euros. L’acquéreur y déclarait « vouloir l’affecter à l’usage suivant : terrain de loisir ».
L’acte précisait que l’immeuble était « alimenté par un forage se trouvant sur la parcelle [Cadastre 2], alimentant l’immeuble conservé par le vendeur et l’immeuble vendu par une servitude de passage de canalisation enterré (…) ». Il était également indiqué que « l’immeuble (était) actuellement non alimenté en électricité mais (devait) l’être par l’installation existante sur l’immeuble [Cadastre 2] selon convention à intervenir entre vendeur et acquéreur », et encore que l’acquéreur devait « faire son affaire personnelle de tous contrats éventuellement passés pour les services en eau, énergie, télécommunications et autres afférents à ce bien (…) ; opérer ou faire opérer la mutation de ces contrats à son nom dans les meilleurs délais de façon que l’ancien propriétaire ne soit jamais inquiété à ce sujet. ».
Il faisait enfin état d’une « fosse septique avec champ d’épandage se trouvant sur l’immeuble [Cadastre 3] pour la desserte de l’immeuble [Cadastre 2] avec l’immeuble [Cadastre 3] (…). L’entretien de cette fosse et de ce champ d’épandage (devait) avoir lieu entre les propriétaires » des deux immeubles au prorata des superficies habitables.
Le 5 novembre 2005, le compromis de vente a été réitéré par acte authentique. Celui-ci désignait « une petite construction à usage d’habitation de type "Mazet" », (…) précision étant ici faite que cet immeuble a été construit par le vendeur suivant permis de construire alors en zone N.B. (…) et était à usage d’habitation avant la modification du P.O.S. le classant actuellement en zone N.C. ». Le paragraphe « logement décent » stipulait « ne s’applique pas à l’immeuble objet des présentes, s’agissant d’un immeuble de loisir ».
L’acte précisait que l’immeuble était « alimenté par un forage se trouvant sur la parcelle [Cadastre 2], restant la propriété du vendeur », avec constitution d’une servitude de canalisation. Il était également indiqué que « l’immeuble (n’était pas) à ce jour alimenté en électricité mais (devait) l’être par l’installation existante sur l’immeuble [Cadastre 2] » ; le nouveau propriétaire s’obligeait à « souscrire les abonnements à tous les services, l’ancien propriétaire devant quant à lui résilier les siens (sans objet pour les présentes l’immeuble n’étant pas raccordé aux réseaux d’eau et d’électricité à ce jour) ». Il était là encore constitué « à titre purement gracieux » une servitude de « passage en sous-sol des câbles électriques éventuels ».
Il faisait enfin état d’une « servitude d’installation de fosse septique avec champ d’épandage se trouvant sur l’immeuble [Cadastre 3] pour la desserte de l’immeuble [Cadastre 2] avec l’immeuble [Cadastre 3] (…). L’entretien de cette fosse et de ce champ d’épandage (devait) avoir lieu entre les propriétaires » des deux immeubles au prorata des superficies habitables.
Par exploit d’huissier du 5 août 2009 Mmes [Y] [H] et [P] [R] ont assigné leur vendeur devant le juge des référés pour obtenir notamment sa condamnation sous astreinte à remettre l’électricité au Mazet.
Par ordonnance du 26 novembre 2009, le juge des référés s’est déclaré incompétent.
Par jugement du 15 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Montpellier a condamné M. [M] [C] :
- à rétablir la fourniture en électricité de la ligne électrique souterraine sous astreinte et à supprimer le disjoncteur existant, ainsi que tout système lui permettant de quelque manière que ce soit de ne plus alimenter cette ligne, également sous astreinte,
- soit, en cas d’autorisation administrative autorisant le branchement direct sur le réseau public d’électricité, à rembourser à Mme [H] et à Mme [R] le coût des travaux décrits sur le devis de l’entreprise Marck du 6 mars 2012 dans la limite de 10.000 euros et sur présentation de la facture correspondante,
Dit qu’il appartiendra à Mme [H] et Mme [R], sous peine de perdre le bénéfice de la condamnation alternative ainsi prononcée, d’opter entre l’une ou l’autre de ses modalités dans l’année du jour où le jugement sera devenu définitif,
- à payer à Mme [H] et à Mme [R] une indemnité calculée sur la base de 150 euros par mois de juillet 2009 jusqu’au jour du présent jugement,
- aux dépens ainsi qu’à 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par arrêt du 4 février 2016, la cour d’appel de [Localité 12] a confirmé ce jugement en ce qu’il a notamment fait droit sur le principe à la demande des consorts [H] - [R], d’obtenir, sous astreinte, le rétablissement de la fourniture en électricité et la garantie de son maintien, et infirmé pour le surplus ; statuant à nouveau, elle a :
- Condamné M. [M] [C] à rétablir la fourniture d’électricité de la ligne électrique souterraine dans les deux jours de la signification du présent arrêt et ce, sous astreinte,
- Dit qu’en cas de nouvelle coupure constatée par huissier, l’astreinte commencera à courir aux mêmes conditions, dès le lendemain d’une mise en demeure de rétablissement effectuée par acte extra-judiciaire, le tout à ses frais,
- Condamné M. [M] [C] à payer à Mme [H] et à Mme [R] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Par arrêt du 27 avril 2017, la Cour de cassation a confirmé cette décision de la Cour d’appel de [Localité 12].
Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 septembre 2020, M. [M] [C] a mis en demeure les consorts [H] - [R] d’avoir à lui payer et prendre en charge :
- Leur part relative aux frais occasionnés par la servitude de forage,
- Leur part relative aux frais occasionnés par la servitude de passage,
- Leur consommation d’électricité.
M. [M] [C] a initié une procédure de conciliation qui s’est soldée par un échec le 2 décembre 2020.
Il a vainement adressé aux consorts [H] - [R] le 8 mars 2021 une nouvelle demande amiable afin qu’elles prennent notamment pour partie les frais d’entretien du chemin desservant [Localité 7].
Par exploit du 21 mai 2021, les consorts [H] - [R] ont assigné M. [M] [C] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de le condamner à leur payer 8.000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte fixée par la cour d’appel, outre le prononcé d’une nouvelle astreinte de 300 euros par jour de retard. Le 4 octobre 2021, ce magistrat les a déboutées de leurs demandes.
Elles ont renouvelé leur assignation le 10 décembre 2021 et l’affaire a été transférée au juge de l’exécution de [Localité 13] au visa de l’article 47 du code de procédure civile, Mme [P] [R] exerçant la profession d’avocat à [Localité 12]. Par jugement du 24 mars 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nîmes les a à nouveau déboutées de leurs demandes.
En parallèle, les 25 mai et 2 juin 2021, M. [M] [C] a fait délivrer assignation à Mme [Y] [H] et Mme [P] [R] aux fins de les faire condamner à se raccorder sans délai au réseau public de distribution électrique à leurs seuls et uniques frais et sous astreinte, et à lui payer diverses indemnisations.
Le 25 avril 2022, il a assigné en intervention et en garantie, ainsi qu’en annulation de vente immobilière, Maître [E] [T], et la « SCP [T] [W] ». Il a également déposé une inscription de faux intellectuel.
Les procédures ont été jointes par ordonnance du 14 novembre 2022.
Par ordonnance du juge la mise en état du 25 janvier 2025 les actions en inscription de faux et en responsabilité intentées par Monsieur [M] [C] à l’encontre de Maître [E] [T], et la « SCP [T] [W] » ont été déclarées irrecevables comme prescrites.
Sur appel de M. [M] [C] la cour d’appel, par un arrêt du 10 octobre 2024, a confirmé l’ordonnance du juge de la mise en état en ce qu’elle a déclaré prescrite l’action en inscription de faux engagée par M. [M] [C] mais l’a infirmée sur la prescription de l’action en responsabilité qui a été déclarée recevable.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 4 août 2025, M. [M] [C] demande au tribunal, sur le fondement des articles L111-12, L160-1 et L480-4 du code de l’urbanisme, 544 et suivants, 1371, 2224 et suivants et 2227, 2270-1 ancien, 2241 et 2242, 697 et 698 et suivants, 1128, 1161, 1134, 1178, 1222, 1231 anciens, 1109 et suivants, 1116 et suivants, 1103 et suivants, 1131 et suivants, 1240 et suivants, 1352-3 et suivants, 2233 et suivants du code civil, la loi du 18 avril 1946, celle du 10 février 2000, l’article L331-1 du code de l’énergie, les articles 67,68,71 à 74, 286, 313 et 789 du code de procédure civile, de :
Le Recevoir en ses demandes principales et reconventionnelles et le dire bien fondé,
Débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes, fins, moyens, et prétentions contraires,
ORDONNER que les originaux des actes notariés, tant du compromis de vente, que l’acte de vente soient remis au tribunal par les défendeurs, M. [M] [C] n’étant en possession que de copies qui lui ont été remises par Mme [Y] [H] ;
ORDONNER que la caractéristique du Mazet lors de sa vente selon les règles du POS et du PLU applicables était celle d’un Mazet non habitable à usage de terrain de loisirs ;
ORDONNER que cette caractéristique de non habitabilité, les règles du PLU et du POS, ainsi que l’interdiction d’ordre public de fournir de l’énergie à un tiers sont en contradiction totale avec les nombreuses clauses constituant l’acte de vente passé en l’étude de Me [A] [T] et son étude le 5 novembre 2025 ;
ORDONNER que la qualification du bien vendu à usage non habitable visée dans le compromis de vente en adéquation parfaite avec les règles d’urbanisme, est substantielle et ne pouvait être modifiée unilatéralement par les défenderesses dans l’acte de vente contesté ;
ORDONNER que l’obligation de la fourniture en électricité est une condition substantielle de la vente qui ne pouvait être modifiée unilatéralement par le notaire et les dames [R] & [H] et qu’elle n’est pas due par lui en raison de la qualification du bien en « Mazet non habitable, à usage de terrain de loisirs » ;
ORDONNER que Me [A] [T], notaire, et son étude ont commis de nombreuses fautes professionnelles lors de l’élaboration et de la signature de l’acte de vente ;
ORDONNER que Me [A] [T], notaire, et son étude ont concouru en collusion frauduleuse avec les dames [R] et [H] à l’établissement des préjudices qu’il a subis qui sont directs, certains et dont le lien de causalité est prouvé ;
ORDONNER que la modification de toutes les clauses de servitude, qui constituent des éléments substantiels de la vente, établies à l’acte de vente aux seuls intérêts des dames [R] & [H], sont contraires à celles du compromis de vente et n’ont jamais été portées avant leur modification à sa connaissance ;
ORDONNER que l’obligation de la fourniture en électricité est une condition substantielle de la vente qui ne pouvait être modifiée unilatéralement par le notaire et les dames [R] & [H] et qu’elle n’est pas due par lui en raison de la qualification du bien en « Mazet non habitable, à usage de terrain de loisirs ».
ORDONNER sans délai la suppression de tout engagement de sa part de fournir aux défenderesses toute énergie électrique.
AU PRINCIPAL,
ORDONNER la nullité de la vente du bien immobilier sis

(Précision étant faite que la parcelle B [Cadastre 3] n’existe plus et a été remplacée par la référence AO 78)
passée le 05 novembre 2005 en l’étude du notaire, Me [A] [T] entre Mme [Y] [H] et Mme [P] [R], acquéreurs et M. [M] [C], vendeur, pour un prix de 30.000 euros aux torts exclusifs des défenderesses, notamment pour dol ou pour collusion frauduleuse entre les Dames [R] & [H] et Me [A] [T], exerçant au sein de la SCP [T] – Champetier.
Recevoir l’assignation en intervention forcée et en garantie contre Me [E] [T] et la SCP dont il est associé,
Condamner Me [E] [T] et la SCP [T] - Champetier, anciennement dénommée « SCP [E] [F] [X] [W], notaires associés » en toute hypothèse, à relever et garantir les défenderesses de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l'article 700 du Code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées.
SUBSIDIAIREMENT
ORDONNER la résolution de la vente aux torts exclusifs des dames [R] & [H], et incidemment de l’ensemble des défendeurs, avec toutes les conséquences en découlant c’est-à-dire remise des clefs, remise en état des lieux et paiement de toutes leurs charges par les défenderesses, à savoir :
- 1.891,25 euros au titre des consommations EDF et à parfaire pour l’avenir,
- 3.500 euros à titre de dommages et intérêts,
- 690,30 euros correspondant aux frais de réparation du portail,
- 8.340 euros correspondant aux frais de réfection du chemin,
- 351,68 euros correspondant aux frais de réparation de la pompe de forage,
- 15.000 euros au titre des divers préjudices subis.
Condamner solidairement et indivisiblement les dames [R] & [H] à lui payer une indemnité d’occupation qui sera due depuis la signature de l’acte de vente jusqu’à leur départ effectif des lieux, à hauteur de 250 euros par mois,
Condamner Me [E] [T] et la SCP [T] et Champetier à garantir cette condamnation.
INFINIMENT SUSIDAIREMENT, dans l’hypothèse où la nullité ou la résolution de la vente n’était pas prononcée :
ORDONNER la suppression de la vue créée en toute illégalité par les défenderesses en ouvrant une fenêtre et en lui interdisant de fait de profiter de son terrain ;
ORDONNER que le bien vendu n’a jamais été à usage d’habitation ;
En conséquence ORDONNER la suppression immédiate de toute délivrance d’électricité par lui aux défenderesses, le bien vendu l’ayant été à usage de terrain de loisir et sans droit d’obtenir l’énergie électrique ;
ORDONNER que seules les conditions inscrites dans le compromis de vente relatif aux servitudes seront applicables ;
ET EN TOUT CAS :
DEBOUTER les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;
ORDONNER aux Dames [R] & [H] de restituer le bien et ses clefs en échange pour lui de restituer le prix de 30.000 euros ;
ORDONNER que tenant la faute du notaire, qui a concouru directement à la rédaction de l’acte de vente en parfaite connaissance de cause, et donc à la réalisation de ses préjudices, à son détriment et au seul avantage de ses clientes, les dames [H] & [R], le notaire sera condamné à en assumer la charge également, au titre de sa responsabilité, et sera condamné solidairement et indivisiblement à ce titre avec les défenderesses ;
CONDAMNER solidairement et indivisiblement les dames [R] & [H], Me [E] [T], la « SCP [V] [T] et Stéphanie Champetier, notaires associés », nouvelle dénomination de la « SCP [A] [T] - [X] [W], notaires associés » à lui payer à titre de dommages et intérêts pour les préjudices financiers subis :
- 15.000 euros qu’il a versés aux défenderesses suite à sa condamnation prononcée par arrêt de la cour d’appel du 16 novembre 2015, assortis des intérêts légaux à compter du 27 avril 2017,
- 2.700 euros qu’il a également été condamné à payer aux défenderesses au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, assortis des intérêts légaux à compter du 27 avril 2017,
- 25.000 euros d’honoraires d’avocat qu’il a été contraint d’exposer pour assurer sa défense, non seulement devant le juge des référés, le TGI de [Localité 12], la cour d’appel de [Localité 12], mais également les honoraires d’avocat auprès de la Cour de cassation, assortis des intérêts légaux à compter du 27 avril 2017,
- 3.000 euros d’article 700 du code de procédure civile cour de cassation,
- 2.000 euros au titre des frais d’électricité réglés par lui pour le compte des dames [R] et [H].
CONDAMNER solidairement et indivisiblement les dames [R] & [H], Me [E] [T], la « SCP [V] [T] et Stéphanie Champetier, notaires associés », nouvelle dénomination de la « SCP [A] [T] - [X] [W], notaires associés » à lui payer :
- 100.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des préjudices moraux subis depuis 20 ans du fait de la production de documents erronés devant les tribunaux et divers organismes ;
- 25.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des préjudices moraux subis ayant notamment altéré sa santé et l’ayant empêché depuis 20 ans de passer une retraite paisible.
CONDAMNER solidairement et indivisiblement les dames [R] & [H], Me [E] [T], la « SCP [V] [T] et Stéphanie Champetier, notaires associés à lui payer :
- une indemnité d’occupation des lieux à hauteur de 250 euros par mois, à compter de la rédaction de l’acte de vente qualifié de faux du 15 septembre 2005, jusqu’à la remise effective par leurs soins des clefs du mazet,
- une indemnité de jouissance relative à la privation de son jardin par les défenderesses, à hauteur de 100 euros par mois depuis la signature de l’acte et jusqu’à libération complète des lieux,
- la somme de 40.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de procédure, qui comprendront notamment les frais obligatoires déboursés de publicité de la procédure auprès du service foncier, ainsi que les frais de publicité dont le jugement définitif devra donner lieu à publication et les frais d’huissier de justice déboursés depuis l’introduction de la procédure devant la juridiction de céans.
Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, maître [N] [U] pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
L’exécution provisoire de droit sera ordonnée et la difficulté soulevée par le notaire sera tranchée par le CME si besoin était.
M. [M] [C] demande la nullité de la vente pour dol, subsidiairement sa résolution. Il expose à cette fin une collusion frauduleuse entre le notaire et les acquéreurs. Il explique que l’acte authentique de réitération présentait de nombreuses contradictions avec l’avant contrat, alors même que celui-ci stipulait qu’il liait définitivement les parties, sauf les effets suspensifs. Il précise que ces discordances portent sur des éléments substantiels tels que l’usage à titre d’habitation du [Adresse 10], sur les clauses relatives à la fourniture d’électricité et d’eau ainsi que la servitude de passage. Il considère qu’il y a lieu de se reporter au compromis pour déterminer quelles étaient les volontés respectives des parties, rappelant que promesse de vente vaut vente. Il pointe la duplicité de l’acte authentique de vente qui stipule qu’il n’a « subi aucune modification depuis la signature de l’avant contrat susvisé ».
Il estime ainsi avoir vendu « une petite construction à usage de Mazet non habitable en l’état », tel que le compromis décrit le bien, et « affecté à l’usage de terrain de loisir » ; que les acquéreurs soutiennent avoir acheté « une petite construction à usage d’habitation de type Mazet » telle que présentée dans l’acte de vente ; que cette dernière destination du Mazet est cependant contraire aux règles d’urbanisme ; que 4 ans avant la vente, le POS a changé le terrain en zone agricole ; que les deux maires successifs de la commune ont confirmé que le Mazet n’avait jamais été à usage d’habitation ; que les défenderesses apportent elles-mêmes la preuve que ce sont elles qui ont procédé aux travaux d’habitabilité de l’ouvrage dès leur installation, sans pour autant avoir sollicité de certificat d’urbanisme ; qu’auparavant, le Mazet n’était éclairé que par une simple ampoule dont le fil électrique n’était qu’une rallonge provisoire venant de sa maison connexe, raison pour laquelle d’ailleurs l’acte de vente indique que « l’immeuble n’est pas actuellement alimenté en électricité » ; que le permis de construire du Mazet visait « l’installation d’une maison autre qu’une construction traditionnelle », type « chalet démontable » ; que dans sa correspondance du 4 janvier 2022, le maire confirme que le permis de construire concerne non pas une maison individuelle mais un Mazet non habitable ; que l’acte de vente comporte des clauses dolosives en stipulant qu’il était à usage d’habitation avant la modification du POS.
Il expose ensuite que la clause relative à sa fourniture d’électricité aux acquéreurs « selon convention à venir entre les parties » existe également dans le compromis, alors que le bien vendu y est décrit comme « non habitable » ; que le notaire ne l’a pas informé que cette clause, insérée unilatéralement à la demande des acquéreurs, illégale et contraire à l’ordre public, serait irréalisable et conflictuelle ; que cette clause est contredite dans l’acte de vente par d’autres contraires ; que la cour d’appel de [Localité 12] a confirmé le principe pour les consorts [H] - [R] d’obtenir le rétablissement de la fourniture en électricité et la garantie de son maintien en considérant un Mazet à usage d’habitation ; que cependant le branchement direct du Mazet à un réseau de distribution dépend des règles d’urbanisme, qui ne l’autorise pas en l’espèce compte tenu qu’il n’est en réalité pas à usage d’habitation ; que les règles d’ordre public de fourniture d’énergie lui interdisent toute opération de distribution privée d’électricité, à titre gratuit ou onéreux ; que si la cour d’appel affirme le principe de rétablissement de fourniture d’électricité, elle a considéré dans le même temps qu’aucune disposition ne lui imposait de supporter le coût d’un branchement direct des défenderesses à l’électricité ; que la convention à venir envisagée dans l’acte de vente pour la fourniture d’électricité entre les parties n’a jamais été conclue ; qu’en l’absence d’accord, les acquéreurs lui ont laissé supporter leurs frais d’électricité ; que de surcroît il ne peut s’absenter de sa maison sous peine de voir les défenderesses faire sauter le différentiel et recourir à un commissaire de justice pour constater la coupure d’alimentation ; que le paiement de la fourniture et de la consommation d’électricité est un contrat à engagement successif à durée indéterminée dont la résiliation unilatérale est, sauf abus, offerte aux deux parties.
Il relève enfin que le compromis de vente précise que « l’immeuble vendu est alimenté par un forage par une servitude de passage de canalisation enterrée », « l’entretien du forage et de la pompe immergée se faisant en fonction des utilisations qui en seront faîtes » ; que l’acte de vente stipule quant à lui une servitude pour acheminer l’eau du forage ainsi que pour le passage en sous-sol des câbles électriques éventuels consentie à titre purement gracieux ; que la servitude de passage du compromis a disparu dans l’acte de vente au profit d’un « accessoire nécessaire à l’usage de cette servitude de canalisation » ; qu’un paragraphe isolé, sans rapport avec les précédents, stipule plus loin les « conditions de servitude » en contradiction avec la clause précédente en ce qu’il met à la charge du propriétaire du fonds dominant notamment la réalisation des ouvrages nécessaires et l’entretien de la servitude ; qu’en l’absence de dispositions sur les conditions financières de la servitude de passage, il y a lieu de faire application des articles du code civil et de la jurisprudence.
Il conclut ainsi que, par collusion avec le notaire, les acquéreurs ont inséré unilatéralement des clauses dans la vente du Mazet, dont la destination a été également changée, l’amenant à leur fournir perpétuellement gratuitement l’eau et l’électricité.
Il soutient en outre que la responsabilité délictuelle du notaire est engagée pour ne pas avoir garanti l’efficacité de l’acte dressé, en raison des actes dolosifs réalisés et sa complicité à la fraude. Il rappelle que le notaire a rédigé un compromis puis un acte de vente contradictoires, pour conditionner l’alimentation du Mazet en électricité ; que sa volonté de frauder les droits du vendeur ou de favoriser les acquéreurs est matérialisée par l’attestation qu’il a délivrée établissant faussement qu’avant la modification du PLU, le bien était à usage d’habitation. Il indique que l’officier ministériel a également accepté toutes les modifications unilatérales effectuées à l’acte par les défenderesses sans l’en avertir ; qu’il a inséré dans ses deux actes une clause contraire à l’ordre public s’agissant de l’alimentation du Mazet en électricité ; qu’il ne pouvait davantage se borner à renvoyer à une convention à venir pour régler l’inévitable litige sur l’alimentation en électricité ; que son favoritisme envers les consorts [H] - [R] ressort également des modifications dans l’acte final quant aux servitudes stipulées. Il soutient que si la restitution du prix de vente par suite de l’annulation de l’acte ne constitue pas un préjudice, le notaire peut néanmoins être condamné à en garantir le paiement.
Il conclut ainsi que les défenderesses ont unilatéralement, avec l’aide de leur notaire, modifié l’acte de vente, qui n’a pas été relu lors de la réitération, sur des éléments substantiels, mettant ainsi à sa charge des obligations disproportionnées. Il déduit la volonté dolosive des parties des nombreuses discordances entre le compromis et l’acte de vente, au profit des acquéreurs, avec des clauses illégales, sans variation du prix du Mazet passant pourtant du statut d’usage de terrain de loisir à usage d'habitation. Il soutient que le seul fait de délivrer avec insuffisamment de précision une information déterminante caractérise l’élément matériel du dol.
Il déclare, subsidiairement, qu’en vertu du compromis, il appartenait aux consorts [H] - [R] de faire leur affaire personnelle de tout contrat pour les services d’énergie et d’opérer ou de faire opérer la mutation de ces contrats à leur nom, dans les meilleurs délais, de façon à ce que l’ancien propriétaire ne soit jamais inquiété ; qu’elles n’ont jamais accompli cette obligation dont la sanction doit être la résolution du contrat.
Il sollicite ainsi la condamnation à restitution du prix de vente du Mazet par les consorts [H] - [R], in solidum avec le notaire. Il demande aux défendeurs également des dommages et intérêts pour les préjudices subis par les frais de procédures et les dommages et intérêts auxquels il a été condamné dans les précédents contentieux sur la base d’un acte « authentique » constitué de toutes pièces. Il prétend à une indemnité d’occupation depuis la prise de possession du Mazet par les défenderesses, outre la réparation de son trouble de jouissance et de son préjudice moral.
* * *
Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 4 août 2025, Mmes [Y] [H] et [P] [R] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1116 (ancien) du code civil et 2244 du même code, de :
Débouter M. [M] [C] de sa demande de résolution de la vente aux torts exclusifs des concluantes.
Le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
Le condamner au paiement de 10.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire.
En ce qui concerne l’habitabilité de la maison des défenderesses :
Ordonner que ne soit plus remise en cause l’habitabilité du bien des défenderesses et que le tribunal dise que cette construction est depuis toujours à usage d’habitation.
En ce qui concerne l’alimentation en électricité de la maison des défenderesses :
1) Condamner M. [M] [C] à céder la ligne électrique actuellement en place aux demanderesses, et ce, afin que chaque partie ait un compteur d’électricité bien distinct.
Le demandeur cèdera donc aux défenderesses la ligne électrique intégrale par laquelle est alimentée depuis vingt ans en électricité leur maisonnette et qui comprend deux éléments principaux :
• a) le coffret mis en place sur le chemin communal et qui est desservi par la C.E.S.M.L. (point de livraison),
• b) le câble d’alimentation souterrain branché au départ sur ce point de livraison et qui traverse ensuite la propriété du demandeur avant de se raccorder sur son tableau électrique,
• c) les défenderesses demanderont à la C.E.S.M.L. le changement de nom du compteur actuel pour en devenir les contractantes tandis que le demandeur devra résilier son abonnement au profit des défenderesses et procéder à l’obtention d’une nouvelle ligne pour lui-même et ce dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement qui sera rendu, et ce, sous astreinte de 100 euros par jours de retard et pour une durée de deux mois, le tout à ses frais.
En cas d’inexécution constatée par commissaire de justice, une nouvelle astreinte de 1000 euros par infraction constatée commencera à courir dès le lendemain d’une mise en demeure effectuée par acte extra-judiciaire, le tout à ses frais.
2) Condamner M. [M] [C] à payer la somme de 10.000 euros à Mme [Y] [H] et la somme de 10.000 euros à Mme [P] [R] à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance de leur bien depuis neuf ans.
Ou à titre subsidiaire :
1) Condamner M. [M] [C] à réaliser le raccordement en électricité de la maisonnette par une nouvelle installation (non stipulé sur l’acte de vente et sur le compromis).
2) Ordonner que le demandeur s’acquitte de tous les frais concernant la mise en place de cette nouvelle ligne destinée aux défenderesses.
Stipuler que cette mise en place comprend deux éléments principaux :
a) Le coffret qui sera mis en place sur le chemin communal et qui sera desservi par la C.E.S.M.L. (point de livraison).
b) Le câble d’alimentation souterrain branché sur ce compteur qui traversera la propriété du demandeur et qui sera branché dans la maison des défenderesses afin d’alimenter uniquement leur maison et ce dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement qui sera rendu, et ce, sous astreinte de 100 euros par jours de retard et pour une durée de deux mois, le tout à ses frais.
En cas d’inexécution constatée par commissaire de justice, une nouvelle astreinte de 1000 euros par infraction constatée commencera à courir dès le lendemain d’une mise en demeure effectuée par acte extra-judiciaire, le tout à ses frais.
3) Condamner M. [M] [C] au paiement de :
a) la facture de la dérivation du câble qui sera coupé aux abords de sa maison pour être raccordé au compteur situé dans la maison des défenderesses,
b) le coût de la création d’une nouvelle servitude au profit des défenderesses concernant ce câble d’alimentation et dont le tracé sera borné par un géomètre sur toute sa longueur et enregistré chez un notaire le tout aux frais du demandeur.
4) Ordonner que concernant la dérivation du câble électrique aux abords des maisons les défenderesses feront intervenir des professionnels et remettront pour information les devis respectifs avant travaux au demandeur qui en assumera ensuite entièrement la charge.
En ce qui concerne l’accès sur le terrain des défenderesses
Ordonner que le demandeur laisse aux défenderesses un accès sur leur terrain choisi par elles-mêmes d’une largeur de 5 mètres afin que les travaux obligatoires en prévention des incendies de forêts puissent être réalisés avec l’utilisation éventuelle d’engins appropriés.
Ou à titre subsidiaire :
Ordonner au demandeur de retirer le morceau de tôle qu’il a rajouté à gauche de l’entrée du terrain des défenderesses afin d’en réduire l’accès (à gauche en entrant sur le terrain et sur la droite en sortant). Ce morceau de tôle d’environ un mètre et qui ne repose pas sur la fondation en béton qu’il a bâtie afin d’encercler les défenderesses vise à rendre l’accès sur le bien des défenderesses très compliqué. Cette demande est faite afin d’élargir d’environ un mètre le passage actuellement existant.
Condamner M. [M] [C] au paiement de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Les consorts [H] - [R] soulèvent la prescription de l’action en nullité et soulignent l’incongruité de la demande puisqu’elle émane du vendeur. Elles expliquent que c’est pour desservir leur Mazet qu’ont été crées à l’origine tous les branchements autorisés sur le permis de construire et dont l’achèvement des travaux est daté du 4 octobre 1974 ; que c’est postérieurement, pour les besoins de sa deuxième construction, que le requérant a branché ses propres installations d’eau, d’électricité et de fosse septique sur les mêmes câbles et tuyaux desservant leur acquisition. Elles rappellent que le requérant a été adjoint à la mairie et à l’urbanisme ; que le courrier du maire de [Localité 11] du 15 février 2021 montre sa partialité ; qu’il a été écrit alors même qu’il n’avait pas pris connaissance du permis de construire, qui spécifie pourtant qu’il vise l’édification d’une maison individuelle, justifiant la mention sur l’acte de vente que l’immeuble était à usage d’habitation avant la modification du POS ; que le maire rend ainsi rétroactif le règlement de la zone en question ; qu’il n’a pas tiré les conséquences de l’inspection de M. [L], correspondant territorial et inspecteur de l’environnement mandaté par la préfecture, requis pourtant par ses soins ; que ce dernier conclut en effet sans ambages que la maison est depuis toujours à usage d’habitation, qu’elle est irrégulière mais demeure habitable ; que c’est la « transformation des ouvertures » qui rend la « construction irrégulière », mais que le maire s’appuie sur le terme « illégal » pour justifier son refus d’alimenter leur bien en électricité ; qu’en novembre 2009, le précédent maire de [Localité 11], M. [K], avait donné son accord pour que leur Mazet soit raccordé au réseau d’électricité.
Elles rappellent que la cour d’appel de [Localité 12] a retenu qu’elles avaient « indiscutablement acquis un « mazet » à usage d’habitation », qu’elles ont « aménagé en tant que tel au su et avec l’accord au-moins implicite et temporaire de Monsieur [C] » ; que le bien vendu correspond strictement aux stipulations de l’acte notarié et que le requérant ne démontre aucune manœuvre dolosive.
Elles soutiennent l’absence de fondement juridique exposé par le requérant quant à sa demande de résolution, qui ne peut dès lors qu’être rejetée.
Elles relèvent que la décision de la cour d’appel de [Localité 12] est définitive et qu’en conséquence M. [M] [C] est mal fondé à leur demander restitution des 15.000 euros de dommages et intérêts auxquels il a été condamné ; qu’il ne l’est pas plus à demander le remboursement des frais irrépétibles devant toutes les juridictions ayant statué sur le conflit entre les parties.
Elles exposent que M. [M] [C] n’a de cesse de les mettre en difficulté, volontairement, sur la fourniture d’électricité alors que la cour d’appel de [Localité 12] leur a donné raison sur ce point ; que d’ailleurs l’acte de vente stipule que leur Mazet devra être alimenté par l’installation existante ; que « les conventions à intervenir directement entre vendeur et acquéreur » concernant la fourniture d’électricité, visées tant dans le compromis que dans l’acte de vente, l’ont été bien avant leurs signatures puisqu’elles ont toujours connu leur bien alimenté par l’installation existante ; qu’elles ont installé un compteur divisionnaire afin de régler leur consommation au demandeur, qui n’a cependant jamais accepté de tenir à jour un relevé commun de son index et accepté d’être réglé par chèque ; qu’il a ainsi rendu impossible les conventions en question pour lesquelles il avait pourtant donné son accord avant même la signature de l’acte de vente ; qu’il a opté unilatéralement pour un calcul au prorata de sa propre consommation en leur grande défaveur.
Elles sollicitent en conséquence, pour mettre fin à leur dépendance énergétique, que l’installation actuelle de distribution d’électricité leur soit cédée, et que le demandeur mette en place de son côté pour son propre compte une nouvelle ligne électrique pour alimenter sa maison.
Elles soulignent enfin que la demande de M. [M] [C] d’indemnité d’occupation depuis le 5 novembre 2005 ne repose sur aucun fondement juridique et en tout hypothèse ne saurait dépasser les termes de la prescription quinquennale ; que le requérant ne démontre par ailleurs pas de préjudice moral indemnisable.
* * *
Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 5 juin 2025, maître [E] [T] et la SCP [T] – Champetier notaires associés demandent au tribunal, de :
Déclarer irrecevable comme étant infondée l’action de M. [M] [C] à leur encontre ;
Subsidiairement
DEBOUTER M. [M] [C] de l’intégralité de ses prétentions
En tout état de cause
Ecarter l’exécution provisoire de droit.
Condamner M. [M] [C] à leur régler une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Maître [E] [T] et la SCP [T] – Champetier notaires associés soutiennent que M. [M] [C] ne visant aucun texte à l’appui de son action en responsabilité contre eux, ses demandes doivent être déclarées irrecevables et infondées.
Ils excipent, subsidiairement, que l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription en faux et reflète en l’espèce la volonté des parties. Ils expliquent que le bien vendu n’était pas à usage d’habitation au moment du compromis mais l’est devenu à l’occasion de la vente par suite de la convention des parties qui est sans équivoque. Ils réfutent que M. [M] [C] ait signé ces conditions sans en être informé et avec la complicité du notaire.
Ils font état de l’adage « nul ne plaide par procureur » pour solliciter l’irrecevabilité des prétentions de M. [M] [C] visant à ce qu’ils garantissent les consorts [H] - [R] de leurs condamnations. Ils estiment que les préjudices demandés par M. [M] [C] ne sont pas indemnisables s’agissant des frais de justice et condamnations des précédentes procédures, qui ne sont de surcroît que les conséquences des initiatives du requérant. Ils considèrent que l’indemnité d’occupation demandée, ainsi que le préjudice moral, ne sont pas davantage justifiés et sans lien de causalité avec les griefs formulés à leur encontre.

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Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.
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La clôture de l’instruction avait été fixée au 4 août 2025, par ordonnance du juge de la mise en état du 5 juin 2025, et l’audience fixée au 1er septembre. Par ordonnance du 19 août 2025, le juge de la mise en état a fait droit à la demande des consorts [R] – [H] et révoqué l’ordonnance de clôture, fixant la clôture au jour de l’audience, avant l’ouverture des débats.
Par conclusions d’incident notifiées le 22 août 2025, avant clôture de l’instruction, Mmes [R] et [H] ont saisi le juge de la mise en état d’une exception de procédure tendant au sursis à statuer. Ce magistrat a alors révoqué l’ordonnance de clôture du 19 août 2025 par ordonnance du 28 août 2025 et renvoyé l’affaire à l’audience d’incident du 18 septembre 2025.
Par ordonnance du 29 octobre 2025, le juge de la mise en état, a déclaré irrecevable les demandes de sursis à statuer des consorts [H] - [R] et de dommages et intérêts de M. [M] [C], condamné in solidum les consorts [H] - [R] aux dépens de l’incident et à payer à M. [M] [C] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, clôturé immédiatement l’instruction de l’affaire et renvoyé le dossier à l’audience collégiale du 17 novembre 2025.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 novembre 2025 et la décision mise en délibéré au 19 janvier 2026.
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Par message RPVA du 28 novembre 2025, les consorts [H] - [R] ont communiqué la décision du tribunal administratif de Montpellier du 20 novembre 2025, comme elles y avaient été autorisées à l’audience du 17 novembre 2025. M. [M] [C] a produit ses observations sur cette décision par notes en délibéré du 1er décembre 2025
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MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur la prescription de l’action en nullité pour dol
En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état a compétence exclusive pour statuer sur les exceptions de nullité et fins de non-recevoir, et les parties ne sont plus recevables à les soulever devant la juridiction statuant au fond.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité sera donc déclarée irrecevable.

Sur les demandes de M. [M] [C]
Sur la demande en nullité de la vente

Aux termes de l’article 1109 du code civil dans sa rédaction antérieure à la réforme de l’ordonnance du 10 février 2016, applicable à l’espèce, « Il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol. ».

L’article 1116 du même code dans sa version applicable à l’espèce précise que « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
Il ne se présume pas et doit être prouvé.».

En l’espèce, la concertation frauduleuse alléguée par M. [M] [C] entre le notaire et les consorts [H] - [R] repose sur l’ajout, qu’il qualifie d’unilatéral et mensonger, à l’acte de vente de la notion de bien à usage d’habitation. Il explique qu’il souhaitait vendre un Mazet non habitable à usage uniquement de terrain de loisir, avec la certitude que les acquéreurs ne seraient quasiment jamais là, avec les conséquences sur sa tranquillité et les dépenses d’énergie.

Dans le compromis de vente signé le 13 juin 2005 entre les parties, l’immeuble est désigné comme « une petite construction à usage de « mazet » non habitable en l’état » et les acquéreurs déclarent effectivement vouloir affecter l’immeuble à l’usage de terrain de loisir. Dans l’acte de vente, le bien désigné devient une « petite construction à usage d’habitation de type « mazet » », le notaire précisant « Que cet immeuble a été construit par le vendeur suivant permis de construire alors en zone N.B. (ainsi qu’il résulte des énonciations de l’acte du 25 octobre 1974 ci-après visé) et était à usage d’habitation avant la modification du P.O.S. le classant actuellement en zone N.C. ». L’officier ministériel ajoute plus loin, comme le souligne le requérant, que les dispositions légales sur le « logement décent » « ne s’applique(nt) pas à l’immeuble objet des présentes, s’agissant d’un immeuble de loisirs ».
Il y a lieu de rappeler que les énonciations du notaire dans l’acte de vente ne l’emportent pas sur les dispositions légales d’ordre public. En d’autres termes, il n’est pas dans les attributions de cet officier ministériel de décider si un immeuble est habitable ou non, cette destination relevant de l’appréciation des autorités administratives concernées et, en dernier recours, des juridictions administratives. Il n’y a qu’à rappeler sur ce point que les défenderesses ne parviennent pas à obtenir un accès autonome à l’électricité malgré la déclaration d’habitabilité du Mazet dans leur acte. Ainsi, la mention d’une « construction à usage d’habitation » dans l’acte de vente ne vise pas à conférer au Mazet cette destination, elle reprend la volonté des parties, les clauses suivantes susmentionnées attirant l’attention des acquéreurs sur les difficultés qu’elles sont susceptibles de rencontrer dans leur décision, à savoir « un usage (potentiellement) prohibé par les lois ou par les règlements » selon les termes de l’article 544 du code civil. Il ne saurait être question ici de « mensonge », mais le cas échéant d’une « erreur du notaire », ce que n’a d’ailleurs pas considéré le tribunal administratif de Montpellier, dans la décision communiquée du 20 novembre 2025, en motivant que les consorts [H] - [R] « sont fondées à soutenir que la construction autorisée en 1974 était à usage d’habitation et qu’aucune fraude ne peut leur être reprochée » et en soulignant que « la construction, qui a été édifiée sur la base d’un permis de construire une maison à usage d’habitation, n’a pas fait l’objet d’un changement de destination ».
M. [M] [C] déploie son argumentation sur le fait que le bien ne serait en réalité pas à usage d’habitation, ce qui, à le supposer avéré, ne le concerne en rien ; l’éventuelle erreur du notaire sur ce point n’intéresse que les acquéreurs qui ne pourraient pas donner à leur immeuble la destination qu’elles en attendaient.

Le requérant explique ensuite qu’il ne voulait pas que les consorts [H] - [R] usent de ce bien autrement que pour les loisirs, car cela gêne sa tranquillité et le contraint à payer des factures d’électricité qu’il n’attendait pas. Il a toutefois signé un acte authentique exprimant très clairement que l’immeuble était acquis à usage d’habitation et ne peut, 16 ans plus tard, se retrancher derrière l’argument selon lequel il n’aurait pas lu le contrat ou que le notaire ne lui aurait pas lu. La révélation avancée par M. [M] [C] d’ailleurs, dans la certitude d’avoir été trompé en prenant connaissance de la production aux débats par les défenderesses en 2022 des correspondances des maires de la commune précisant que le Mazet n’a jamais été un bien à usage d’habitation, est au mieux fantaisiste ; l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 12] reprend dans ses motifs qu’il invoquait déjà que le Mazet ne permettait pas l’usage d’habitation.
Cette argumentation de M. [M] [C] ne peut d’ailleurs que surprendre, car en cédant aux consorts [H] - [R] son droit de disposer du Mazet de la manière la plus absolue, rien n’interdisait à ces dernières de le revendre à autrui, qui aurait pu choisir à son tour d’en faire son habitation, à la seule condition que cela ne soit pas prohibé par les lois ou par les règlements, ce qui n’est pas déterminé par les mentions à l’acte de vente.
Par ailleurs, comme relevé par les juges dans les précédentes décisions, la clause litigieuse selon laquelle l’immeuble vendu devait être alimenté par l’installation existante sur celui restant la propriété de M. [M] [C] selon convention à intervenir entre les parties, a connu un commencement d’exécution. La cour d’appel de [Localité 12] souligne à cet effet que le dispositif actuel est qualifié de « branchement sauvage établi sans son accord » par M. [M] [C] sans qu’il ne puisse cependant expliquer, de « façon vraisemblable, comment une telle connexion aurait pu techniquement être opérée et maintenue pendant plusieurs années, à son insu et/ou sans qu’il y consente ». Cette stipulation ne saurait donc être considérée comme mensongère, quand bien même elle serait, le cas échéant susceptible d’engager la responsabilité de son auteur pour faute dans son devoir de conseil au regard de ses difficultés d’application.
En outre, cette clause stipulant des « conventions à intervenir directement entre vendeur et acquéreur » pour la fourniture d’électricité du Mazet figure tant dans l’acte de vente que dans le compromis, que le requérant ne conteste pas avoir lu.

En définitive, les stipulations que le requérant qualifie de mensongères dans l’acte de vente ont reçu application, qu’il s’agisse de la destination de l’immeuble ou de la clause de fourniture d’électricité. Elles exprimaient donc la réelle intention des parties, au moment de la signature de l’acte, auquel s’apprécie leur caractère dolosif ; ce n’est qu’à compter de la dégradation des relations des parties que M. [M] [C] leur a attribué ce statut.
Par ailleurs, la non reprise dans l’acte authentique de la servitude de passage n’est en rien préjudiciable à M. [M] [C] qui en était le fonds servant et l’absence de précisions quant aux modalités d’entretien des servitudes de canalisations peut être palliée par les dispositions du code civil. En toute hypothèse, ces éléments ne sauraient en aucun cas caractériser un dol déterminant dans le consentement du vendeur.

De surcroît, alors même que l’élément matériel du mensonge n’est pas établi, M. [M] [C] n’apporte aucun début d’adminicule quant à une intention malicieuse des consorts [H] - [R], lors de la conclusion de la vente, encore moins d’une prétendue concertation avec le notaire et de la volonté dolosive de