TJ 77284, 15 janv. 2026, RG 23/01644

- N° RG 23/01644 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDAPL
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE

Date de l'ordonnance de
clôture : 02 juin 2025

Minute n° 26/00044

N° RG 23/01644 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDAPL

Le

CCC : dossier

FE :
-Me SROUSSI
-Me NEGREVERGNE
-Me MEURIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU QUINZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Madame [O] [C] veuve [X]
Chez M. et Mme [W] [Y] [Adresse 6]
[Localité 8]
représentée par Maître Geneviève SROUSSI de la SELARL ALIENCE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEURS

S.E.L.A.R.L. [T] [H], NOTAIRE ASSOCIES
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats postulant, Maître Stéphanie LEBEGUE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d’AMIENS, avocats plaidant

Monsieur [G] [F]
[Adresse 1]
S.A.R.L. MCE
[Adresse 5]
représentée par Maître Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :
Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président
Assesseurs: M. ETIENNE, Juge
Mme CHRETIEN, Juge

Jugement rédigé par : Mme CHRETIEN, Juge

DEBATS

A l'audience publique du 20 Novembre 2025 en présence de Mme MARTIN auditrice de justice, qui a été autorisée à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : Mme CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Mme CAMARO, Greffière ;

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2026

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société Mce, gérée par Mme [R] [K], a pour objet social les activités de « marchand de biens et accessoirement remise en état et toutes activités connexes ».

Par acte authentique du 23 décembre 2019, reçu par Maître [T] [H], notaire associé de la société [T] [H], notaire associé (ci-après, la société [H]), Mme [O] [C] veuve [X] a acquis auprès de la société Mce un bien immobilier situé [Adresse 3], consistant en une maison à usage d’habitation, élevée sur terre-plein en partie et sous-sol pour autre partie, comprenant un salon-salle à manger et une cuisine au rez-de-chaussée, un couloir, trois chambres, dont une avec salle d’eau, et une salle d’eau avec toilettes ainsi qu’un jardin, moyennant un prix de 300 000 euros, outre 22 600 euros de frais de vente. Cet acte comporte une mention, insérée dans la partie « identification du bien » (page 3) et stipulée en ces termes : « Précision étant ici faite que l’acquéreur reconnaît avoir été informé qu’il y a lieu de prévoir un drin (sic) en périphérie du sous-sol ainsi que l’installaion (sic) de cunettes dans le sous-sol ».

Par courriel du 14 février 2020, Mme [X] a informé le notaire de ce qu’elle avait saisi son assurance protection juridique en raison de l’inondation du sous-sol et l’absence d’évacuation dans la salle de bain de la chambre parentale.

Par ordonnance du 6 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a notamment :
- mis hors de cause M. [G] [F],
- donné acte à M. [P] [S], exerçant sous l’enseigne Ecologis diagnostics, de son intervention volontaire,
- ordonné une expertise et désigné M. [A] [J] pour y procéder,
- fixé à la somme de 3 000 euros la provision au titre des frais d’expertise devant être consignée par Mme [O] [C] veuve [X],
- dit que les dépens resteront à la charge de Mme [O] [C] veuve [X].

L’expert a rendu son rapport le 1er août 2022.

Par actes des 13, 21 et 31 mars 2023, Mme [O] [C] veuve [X] a fait assigner la société Mce, M. [G] [F] et la société [H] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’annulation de la vente et d’indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance du 5 février 2024, le juge de la mise en état du tribunal de céans a :
- déclaré sans objet l’incident soulevé par la société [H] visant à faire constater l’irrecevabilité de l’assignation pour défaut de justification des formalités de publication prévues par le décret du 4 janvier 1955,
- condamné la société [H] aux dépens,
- condamné la société [H] à payer à Mme [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- renvoyé l’affaire à la mise en état.

La clôture de l’instruction est intervenue le 2 juin 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières écritures du 1er avril 2025, Mme [X] demande au tribunal de :

- « annuler » la vente immobilière conclue le 23 décembre 2019,
- condamner la société Mce à lui restituer le prix de vente avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation,
- condamner la société Mce à lui rembourser les frais engendrés par l’opération d’acquisition à hauteur de 22 600 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,
- juger que la restitution du bien immobilier par la remise des clefs à la société Mce est conditionnée au remboursement concomitant par cette dernière du prix de vente et des frais d’acquisition, au besoin avec l’intervention d’un commissaire de justice constatant l’exécution de leurs obligations réciproques et concomitantes,
- condamner la société Mce à lui rembourser la taxe foncière pour les années 2020, 2021 et 2022 pour un montant de 3 032 euros,
- condamner la société Mce à lui payer la somme de 30 000 euros en indemnisation de son préjudice moral,
- condamner la société [H] à lui payer la somme de 30 000 euros en indemnisation de son préjudice moral,
- condamner M. [F] à lui payer la somme de 30 000 euros en indemnisation de son préjudice moral,
- débouter M. [F] de sa demande indemnitaire pour procédure abusive,
- condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner les défendeurs aux dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire,
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Mme [X] fait valoir, sur le fondement des articles 1641 et 1644 du code civil, que les venues d’eau en sous-sol et moisissures en résultant, les infiltrations dans la cuisine liées à l’effondrement de la souche de cheminée, les fissures structurelles affectant l’immeuble acquis constituent des vices cachés, inhérents à l’immeuble.
Elle assure ne pas avoir eu connaissance des inondations récurrentes en sous-sol, soulignant l’absence de pompe de relevage installée lors de sa visite des lieux. Elle affirme que la mention relative à la nécessité de réaliser un drain a été ajoutée à son insu et que celle-ci est en outre en contradiction avec le contrôle du raccordement aux réseaux d’assainissement effectué par la société Suez Eau France le 19 novembre 2019 mentionnant la préexistence d’un drain, lequel contrôle est visé dans l’acte de vente et annexé à celui-ci. Elle ajoute ne pas avoir eu connaissance avant la signature des photographies adressées par le vendeur à son fils le 23 décembre 2019 à 19 heures 19, soit alors qu’ils se trouvaient chez le notaire en train de procéder à la signature de l’acte.
Elle estime que le rapport d’expertise amiable contradictoire, l’avis technique d’un ingénieur en bâtiment, les procès-verbaux de constat d’huissier et les constatations de deux plombiers différents, démontrent la gravité des vices affectant le bien.

Mme [X] se prévaut par ailleurs, sur le fondement des articles 1131 et 1137 du code civil, de l’existence d’un dol ayant vicié son consentement. Elle soutient qu’en enlevant la pompe de relevage avant la vente, en masquant les fissures structurelles présentes en sous-sol, en nettoyant et peignant les murs du sous-sol pour faire disparaître les moisissures, la société Mce a commis des manœuvres dolosives. Elle ajoute qu’en s’abstenant volontairement de l’informer des inondations récurrentes en sous-sol, de l’affaissement de la souche de cheminée sur elle-même ainsi que sur les infiltrations en toiture, la société Mce a commis une réticence dolosive.

Elle conteste les conclusions du rapport d’expertise en ce que l’expert judiciaire, qui a refusé la tenue d’une seconde réunion, a éludé l’importance des désordres en cuisine, dont aucun élément n’indique qu’ils résulteraient exclusivement de tuiles cassées, mentionnant des infiltrations légères, alors même que les différents constats effectués antérieurement et postérieurement à l’expertise relèvent l’existence de peinture cloquée. Elle critique également les conclusions de l’expert judiciaire relativement au refoulement des eaux dans la salle de bain, lesquelles conclusions sont en contradiction avec l’avis technique produit. Elle considère que l’expert n’a pas tenu compte des déclarations du vendeur qui a lui-même affirmé dans le cadre des opérations d’expertise avoir rebouché les fissures sans l’en informer. Elle estime que l’expert ne pouvait considérer les inondations en sous-sol comme un désordre résolu, sans chiffrer les travaux nécessaires à une solution pérenne, alors que la pompe de relevage mise en place constitue une solution de fortune contraignante et non efficiente, toute coupure d’électricité et tout dysfonctionnement de la pompe entraînant des remontées d’eaux importantes. Elle critique enfin le rapport d’expertise en ce qu’il écarte l’existence de désordres compromettant l’habitabilité du bien, alors que les inondations du sous-sol le rendent inutilisable et génèrent de l’insalubrité.

Elle sollicite dès lors la « nullité » ou la « résolution » de la vente ainsi que la restitution, d’une part, du prix de vente (300 000 euros), et d’autre part, des frais engagés pour l’opération d’acquisition (22 600 euros). Elle sollicite également la condamnation de la venderesse à lui payer les sommes versées en pure perte au titre des taxes foncières pour les années 2020 à 2022.

Elle se prévaut en outre d’un préjudice moral, consistant en la perte de mobilier en raison des inondations ainsi que l’impossibilité de résider dans le logement, compte tenu des inondations, des moisissures et de l’odeur nauséabonde régnant dans le bien.

Mme [X] fait par ailleurs valoir, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, qu’en établissant une promesse de vente ainsi qu’un projet d’acte de vente ne mentionnant aucun travaux puis en insérant une clause relative à la nécessité de la pose d’un drain dans l’acte définitif sans attirer son attention sur celle-ci et sur le coût approximatif de tels travaux, laquelle clause est en contradiction avec l’annexe mentionnant l’existence d’un drain, la société notariale a manqué à son devoir de conseil et d’information ainsi qu’à son obligation d’assurer l’efficacité juridique des actes reçus, la privant de la possibilité de se rétracter.

Mme [X] soutient enfin que la responsabilité de M. [F], associé majoritaire de la société venderesse, s’étant comporté comme un gérant de fait, a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, dès lors qu’il lui a fait visiter le bien, a procédé à des
travaux de dissimulation et a signé la promesse puis l’acte de vente en parfaite connaissance des défauts affectant le bien immobilier.
Par dernières écritures du 3 avril 2025, la société [H] demande au tribunal de :
- débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes,
- condamner Mme [X] à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [X] aux dépens.
La société notariale fait valoir son absence de faute, soulignant que son obligation d’information, de vérification et d’efficacité de l’acte sont des obligations de moyens, que la responsabilité du notaire n’est susceptible d’être engagée que lorsque l’inefficacité de l’acte résulte d’une défaillance dans ses devoirs d’investigation et de contrôle et que le notaire n’est pas tenu de contrôler les informations d’ordre factuel fournies par les parties en l’absence d’élément de nature à éveiller ses soupçons. Elle soutient n’avoir été informée que le jour de la vente par la venderesse de la difficulté liée à l’absence de drain en périphérie de l’immeuble, raison pour laquelle la mention a été insérée à l’acte de vente, une telle insertion démontrant que la question a bien été évoquée avec les parties. Elle conteste formellement tout ajout à l’insu de l’une des parties, en présence desquelles l’acte de vente a été relu. Elle relève qu’elle ne pouvait avoir connaissance des autres désordres allégués, lesquels n’étaient constatables qu’en se rendant sur place, ce dont elle n’avait pas l’obligation. Elle souligne qu’elle ne disposait d’aucun élément lui permettant de douter du diagnostic établi par la société Ecologis Diagnostic concernant l’installation électrique.

Elle soutient implicitement que la demanderesse ne justifie d’aucun préjudice dès lors que l’expert judiciaire a conclu à la parfaite habitabilité du bien, estimé que la pompe de relevage fonctionnait et avait mis un terme aux venues d’eau au sous-sol et retenu que les fissures n’étaient pas structurelles et ne compromettaient dès lors pas la stabilité de l’immeuble. Elle précise que la pose d’un drain et l’installation de cunette dans le sous-sol constituaient l’une des manières de traiter les venues d’eaux, lesquelles ont finalement cessé par la pose d’une pompe de relevage, constituant une autre solution à ces désordres.
Elle assure enfin que les désordres invoqués ne sont pas en lien de causalité avec le manquement qui lui est reproché, soulignant ne pas avoir forcé la vente ou ajouté de clause postérieurement à la lecture de l’acte.
Par dernières écritures du 26 février 2025, la société Mce et M. [F] demandent au tribunal de :
- juger irrecevable l’assignation délivrée par Mme [X],
- débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes à leur encontre,
- condamner Mme [X] à payer à M. [F] la somme de 5 000 euros à titre de procédure abusive,
- condamner Mme [X] à leur payer la somme de 5 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [X] aux dépens.
A titre liminaire, la société Mce et M. [F] font valoir l’« irrecevabilité de l’assignation » délivrée en l’absence de justification du respect des formalités de publicité foncière imposées par le décret du 4 janvier 1955.
Sur les vices cachés, ils soutiennent qu’il convient de distinguer, d’une part, le désordre initialement allégué relatif aux venues d’eaux de pluie, alors même que les experts amiable et judiciaire ne les ont pas constatées, lesquelles sont liées à la nécessité d’installer un drain, ce qui est mentionné dans l’acte de vente et est donc à la charge de la demanderesse, et d’autre part, le désordre nouvellement allégué en cours de procédure relatif à l’arrivée d’eaux usées, dont il n’est nullement démontré qu’il serait antérieur à la vente et dont la cause, qui serait le dysfonctionnement d’un clapet anti-retour, n’a jamais été établie par un autre intervenant que la société LCPC, qui ne communique pas les images de ses investigations et dont le témoignage ne peut être considéré comme objectif, ladite société, créée en 2023, étant représentée par le neveu de la demanderesse.
Ils relèvent que la demanderesse a elle-même rapporté l’absence de venue d’eaux depuis la mise en place de la pompe de relevage, ce qui a été mentionné dans le rapport d’expertise judiciaire en ces termes : « le demandeur a affirmé en séance du 02/02/2022 que depuis la mise en place de la pompe, les venues d’eau avaient complètement cessé. D’ailleurs le jour de ma visite le sous-sol était totalement sec alors qu’il avait plu les jours précédents » (page 11).
Ils se prévalent des conclusions du rapport d’expertise judiciaire, dont il ressort que les fissures ne sont pas structurelles, n’affectent pas la solidité de l’ouvrage et étaient visibles au moment de la vente. Ils soulignent que ledit rapport n’a relevé que deux désordres nécessitant des travaux de remise en état, à savoir : les fuites en toiture, liée à des tuiles cassées postérieurement à la vente, et le réseau électrique à sécuriser. Ils ajoutent qu’en ne procédant pas aux travaux nécessaires, Mme [X] laisse les désordres s’aggraver.

En réponse aux critiques relatives au rapport d’expertise judiciaire, ils soulignent que la demanderesse a fait le choix de ne pas être assistée par un conseil technique, s’est abstenue de solliciter un changement d’expert et ne sollicite pas la nullité du rapport.
Sur le dol, ils font valoir qu’un délai de 16 jours s’est écoulé entre la visite du bien et la date de signature de la promesse de vente, délai au cours duquel Mme [X] n’a pas sollicité de seconde visite, alors qu’elle avait manifesté son intention d’acquérir à l’issue de la première en lui formulant une offre de prix par message. Ils soulignent que le caractère apparent des fissures écarte toute dissimulation, tandis que l’absence d’incidence sur la solidité de l’ouvrage exclut que lesdites fissures aient été déterminantes de son consentement. Ils mentionnent en outre qu’il existe un doute sur l’objectivité du témoignage de M. [V], débiteur dont le bien a été acquis par la société venderesse par adjudication.
Sur le préjudice moral, ils soulignent qu’aucune pièce n’est produite et que la demanderesse se prévaut d’un sinistre survenu le 14 décembre 2023 qui est sans lien avec la procédure.
Sur la responsabilité de M. [F], ils relèvent que ce dernier a été mis hors de cause par le juge des référés, qu’il n’est pas le gérant de la société Mce et qu’il n’est pas justifié de ce qu’il serait le gérant de fait de celle-ci.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.
MOTIVATION
A titre liminaire,
Conformément à l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Dès lors, la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice matériel formulée pour le compte de Mme [X] dans la discussion de ses conclusions (page 36), à défaut d’avoir été reprise dans leur dispositif, ne sera pas examinée par le tribunal.
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation Conformément aux articles 789 et 802 du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret du n°2024-673 du 3 juillet 2024 applicable aux instances en cours à cette date, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.
Conformément à l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Il est constant que l’irrecevabilité tirée du défaut de publication de l’assignation à la publicité foncière constitue une fin de non-recevoir (Cass. civ. 1ère, 7 novembre 2012, n°11-22 .275).
En l’espèce, l’irrecevabilité tirée du défaut de publication de l’assignation à la publicité foncière constitue une fin de non-recevoir, dont la cause était connue antérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état, par ordonnance de clôture du 2 juin 2025.
En conséquence, cette fin de non-recevoir est irrecevable devant la juridiction de jugement.
Au surplus, il sera relevé que celle-ci est mal fondée dès lors que la demanderesse justifie de cette publication (pièce n°41 en demande), raison pour laquelle les défendeurs s’étaient précisément désistés de leur incident de mise en état tendant à la même fin.
Sur la demande d’annulation de la vente Sur le contexte de la vente Il ressort des écritures des parties et des pièces versées aux débats que Mme [X], assistée par son fils, a visité le bien immobilier le 29 novembre 2019.
Par acte authentique du 5 décembre 2019, reçu par Me [H], Mme [X] et la société Mce ont conclu une promesse unilatérale de vente portant sur le bien immobilier susvisé pour un prix de 300 000 euros. Cet acte ne comporte aucune mention de travaux à effectuer ou de frais à assumer par l’acquéreur autres que le prix et les frais de vente. L’acte mentionne un état de l’installation électrique établi par la société Ecologis Diagnostics du 19 novembre 2019 concluant à l’absence d’anomalie (page 15), un contrôle du réseau d’assainissement par la société Suez concluant à la conformité du branchement (page 17) ainsi que l’interdiction pour les parties d’effectuer des travaux avant la vente définitive (page 21) (pièce n°3 en demande).
Par courriel du 20 décembre 2019, Mme [X] a été destinataire du projet d’acte de vente, ne comportant pas davantage de mention de travaux à effectuer par l’acquéreur et reprenant les mentions susvisées (pièce n°4 en demande).
Le rendez-vous pour la signature de l’acte en l’étude notariale a été fixé au 23 décembre 2019 à 19 heures.
Par acte authentique du 23 décembre 2019, reçu par Maître [H], Mme [X] a acquis auprès de la société Mce le bien immobilier litigieux, moyennant un prix de 300 000 euros, outre 22 600 euros de frais de vente (pièce n°5 en demande).
Il est mentionné que les parties présentes sont la société Mce, représentée à l’acte par M. [G] [F], ainsi que Mme [O] [X]. L’acte est signé, outre par ces derniers et le notaire, par Mme [R] [K], représentante de la société Mce.
Cet acte de vente comporte une mention, insérée dans la partie « identification du bien » (page 3) et stipulée en ces termes : « Précision étant ici faite que l’acquéreur reconnaît avoir été informé qu’il y a lieu de prévoir un drin (sic) en périphérie du sous-sol ainsi que l’installaion (sic) de cunettes dans le sous-sol », laquelle mention n’apparaissait ni dans la promesse de vente ni dans le projet d’acte susvisés.
L’acte comporte par ailleurs deux clauses liées à la purge de faculté de rétractation ainsi qu’à l’envoi du projet d’acte, stipulées en ces termes (page 7) :
« Purge de la faculté de rétractation
Les parties ont conclu, en vue de la réalisation de cette vente, une promesse de vente aux termes d’un acte reçu par Maître [T] [H] notaire à soussigné le 5 décembre 2019.
En vertu des dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, le bien étant destiné à l’habitation et l’acquéreur étant un non-professionnel de l’immobilier, ce dernier bénéficiait de la faculté de se rétracter.
Une copie de l’acte a été notifiée à l’acquéreur avec son accord par lettre recommandée électronique le 6 décembre 2019.
Aucune rétractation n’est intervenue de la part de l’acquéreur dans le délai légal.
Une copie du courriel de notification ainsi que l’accusé de réception sont annexés.

Envoi du projet d’acte
Un projet du présent acte a été adressé aux parties qui le reconnaissent et déclarent en avoir pris connaissance dès avant ce jour.
Elles précisent que ce projet ne contient aucune modification à la teneur des engagements qu’elles ont pris dans l’avant contrat conclu entre elles. ».
L’acte mentionne en outre un état de l’installation intérieure électrique établi par la société Ecologis Diagnostics daté du 19 novembre 2019 annexé dont les conclusions sont les suivantes : « l’installation ne comporte aucune anomalie » (page 14). L’acte stipule également concernant le raccordement au réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques que « un courrier du service compétent en date du 19 novembre 2019, annexé, atteste qu’un contrôle a été effectué par Suez. Il en résulte la conformité du branchement » (page 16).
Les pages de l’acte sont dépourvues de tout paraphe.
Sont notamment annexés à cet acte :
- le rapport du 20 novembre 2019 sur l’état de l’installation intérieure d’électricité de la société Ecologis Diagnostics concluant à l’absence d’anomalie ;
- des captures d’écran de la page « Géorisque » du site internet du ministère de la transition écologique et solidaire, mentionnant que la localisation n’est pas située dans un territoire à risque important d’inondation,
- un document intitulé « contrôle du raccordement aux réseaux d’assainissement », daté du 19 novembre 2019 et émanant de la société Suez Eau France, dont il ressort que les raccordements eaux pluviales et eaux usées sont conformes et qu’il existe un branchement ainsi qu’un drain concernant les eaux pluviales, un schéma du système séparatif d’assainissement étant joint.
Le 23 décembre 2019 à 19 heures 19, M. [F] adressait plusieurs photographies du sous-sol au fils de Mme [X].

Sur les désordres affectant l’immeuble objet de la vente
Il convient de souligner que le rapport du cabinet Prunay de février 2020, auquel il est fait référence dans l’avis technique comme confirmant les désordres, n’est pas produit.
Aux termes de son rapport d’expertise amiable contradictoire du 9 juin 2020, la société Prunay, expert auprès de l’assureur protection juridique de la demanderesse, conclut en ces termes : « En l’absence de précipitations lors du rendez-vous on ne constate pas de présence d’eau. Mme [X] indique que des remontées d’eau se produisent entre le sol et les murs et par des fissures dans la dalle. De l’eau colorée introduite dans des ventilations à l’extérieur du pavillon est ressortie en angle d’un mur et d’un poteau dans le sous-sol. Les ventilations ne sont toutefois pas destinées à collecter de l’eau. Aucun système de drainage n’est présent en périphérie du pavillon. Une descente des eaux pluviales rejette les eaux en pied de mur. Un ru circulerait sur la parcelle située derrière celle de Mme [X] et passerait ensuite sous la maison. Au jour du rendez-vous, le ru est à sec. (…)
Les inondations sont la conséquence de l’absence de drainage et de protection des murs enterrés. La présence du ru pourrait y contribuer mais Mme [X] indique que les inondations se produisent lors de fortes précipitations alors même que le ru est à sec. (…)
De juin à décembre 2019, [la société Mce] a fait procéder à des travaux de rénovation. Pendant ces travaux (entre la signature de la promesse de vente et celle de l’acte authentique), il a été alerté par l’entreprise réalisant les travaux de pénétrations d’eau dans le sous-sol. Il a alors été mentionné dans l’acte de vente que l’acquéreur était informé de la nécessité de prévoir un drain en périphérie du sous-sol et des cunettes dans le sous-sol ». Une photographie insérée au rapport fait apparaître une importante trace d’humidité au sol (page 2).
*
Aux termes de son avis technique du 24 septembre 2020, M. [N], ingénieur en bâtiment de la société ACtE Ouest Expertise, retient les désordres suivants :
- « Humidité massive dans le sous-sol en cas de pluie » : « la maçonnerie en périphérie de construction ne dispose pas de système de protection à l’eau et de système de drain permettant de repousser l’humidité. L’eau de pluie charge le sol et par pression pénètre dans la construction. Par ailleurs, aucun système de récupération des eaux de pluie traversant n’existe à l’intérieur du sous-sol » (page 3). « Pour pallier les infiltrations d’eau, il est nécessaire de mettre en œuvre une protection des maçonnerie[s] enterrées avec une étanchéité des paroi[s], compris drain vertical et horizontal raccordé sur les eaux pluviales ou sur un puisard (si la nature du sol le permet). (…) Un non sachant ne peut saisir l’importance de la réalisation d’un drain. En effet, cela implique de terrasser sur toute la hauteur des maçonneries enterrées, sur le pourtour de la construction (…) Coût de ces travaux estim[é] par nos soins à 70 000 euros HT, sans prendre en compte les embellissements extérieurs, terrasse et autres reprises nécessaires » (page 8) ;
- « Infiltration en plafond du salon-séjour » : « il est observé une trace d’infiltration d’eau provenant directement de la couverture à la verticale du conduit de fumée qui présente un effondrement (fort tassement avec basculement). En effet, le poids de la maçonnerie déforme fortement la charpente qui entraîne la couverture (y compris les solins) qui sont sollicités sous la pression. Cette configuration permet à l’eau de pénétrer vers l’intérieur de l’habitation. Mme [X] a fait installer une protection en partie haute mais elle n’est pas suffisante pour protéger des migrations d’eau » (page 4) ;
- « Présence d’odeurs nauséabondes au droit du receveur de la douche à l’italienne » : « ce désordre provient directement de l’absence de siphon plat destiné à faire bloc contre les remontées de gaz provenant du réseau des eaux usées de la ville. Par ailleurs, la bonde mise en œuvre est un produit utilisé pour les garages ou les terrasse mais en aucun cas pour une douche à l’italienne » (page 4) ;
- « Présence d’un bouton d’allumage dans le volume 0 de la douche » : « il est observé la présence d’appareillages électriques qui peuvent recevoir des projections d’eau. Notons que le diagnostic électrique (réalisé [par] la société Ecologis basé à [Localité 9]) ne met pas en évidence ce point constituant pourtant un risque pour la sécurité des personnes. Il conclut : ‘‘l’installation ne comporte aucune anomalie’’. De plus, les spots installés en plafond ne disposent pas d’une alimentation spécifique 12v pour la protection des personnes » (page 5). « Il s’agit d’une non-conformité majeure aux règles de l’art et à la NF EN C 15-100 et doit faire l’objet d’un déplacement » (page 8) ;

- « Présence d’un départ de feu dans les combles au droit d’une boîte de dérive fixée sur la charpente : « Cette remarque technique remet en cause les travaux de diagnostic réalisés par la société Ecologis Diagnostic (…). Le technicien n’a pas visité les combles » (pages 5 et 6). « Ce départ de feu est lié à une surcharge d’électricité. Il convient de vérifier l’ensemble de l’installation afin d’en rechercher la cause » (page 8) ;
- « Défaut d’isolation des combles » : « en visitant les combles, il est constaté qu’une grande partie de l’isolation est absente. Par ailleurs, les tuyaux de chauffage alimentant les radiateurs sont à nu, ce qui génère des déperditions majeures et ne correspond pas au diagnostic énergétique qui classe la construction en « D » pour consommation conventionnelle et « E » pour l’estimation des gaz à effet de serre. (…) De plus le diagnostic indique que le chauffage est régulé, ce qui implique une sonde extérieure, un thermostat intérieur et des robinets thermostatiques sur les radiateurs avec des tés de réglage. Aucune de ces dispositions n’est présente au jour de notre intervention » (page 6). « L’absence d’isolation dans certaines zones n’est pas relevée dans le DPE (diagnostic de performance énergétique) » (page 9) ;
- « Refoulement d’eaux usées au droit du receveur de la douche parentale avec remontées d’odeurs » : « Une mise en charge des lavabos situés sur le côté a permis d’observer que le receveur dégorgeait une eau très sale. Ceci implique que le bac à douche ne dispose pas de siphon. Par ailleurs, la pente du tuyau d’évacuation ne serait pas adaptée. Les remontées d’odeurs sont liées à l’absence de siphon avec garde d’eau » (page 7). « Défaut d’évacuation des eaux li[é] à un mauvais montage ou à des diamètres de tuyaux non adapté[s] à l’évacuation » (page 9) ;
- « Présence de fractures de la maçonnerie avec arrachements » : « Le muret de la terrasse et l’escalier présentent des désordres de déformations structurelles sur la maçonnerie. Ces détériorations sont la conséquence d’un sol saturé en eau avec évaporation massive en période chaude. En effet, la construction se situe en milieu à fort risque de déformation structurelle avec tassement différentiel (élément repris dans le diagnostic de l’état des sols) » (page 7), « ce désordre inexistant au moment de la vente est lié directement à la nature des sols. Toutefois, des fractures existaient avant la remise en état par le vendeur. En effet, une personne intéressée par le bien avant l’acquisition de Mme [X] (et avant la réalisation des travaux d’embellissement réalisé par la Sarl Mce) a pris quelques clichés qui nous ont été remis. Il est observé des fractures et déformations structurelles » « vues intérieures du sous-sol où il est observé des fractures et fissures liées à des déformations du sol et ou des poussées des terres » (page 9).
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Par procès-verbal de constat du 30 janvier 2021, auquel sont annexées les photographies prises le jour même, Me [E] [L], huissier de justice, a notamment relevé :
- concernant la partie de sous-sol avec dalle réhaussée : des traces importantes d’infiltration de couleurs blanche et jaune avec mur cerné et taché et présence de champignons d’un diamètre allant jusqu’à 15 centimètres au niveau de la surépaisseur du mur en partie basse, la présence de rétention d’eau au sol, des taches et traces d’infiltration sur la partie supérieure du mur, des décollements de peinture et la formation de moisissure, la présence d’un décollement de la peinture et de l’enduit au sol sur environ 2 centimètres,
- concernant la partie dans l’axe de la porte basculante vers l’extérieur correspondant au garage : la présence de rétention d’eau de façon irrégulière compte tenu de la déformation et des pentes présentes sur le sol sur environ 40% de la surface,
- concernant la partie en renfoncement vers l’escalier pour accès au rez-de-chaussée : un centimètre d’eau recouvrant la dalle sur environ 80% de sa surface, l’eau étant inégalement répartie compte tenu de la déformation de la dalle, la présence de plusieurs fissurations ouvertes avec traces vertes et traces de rebouchages anciens, la présence d’un écartement entre la dalle et le mur d’environ 2 centimètres, la présence de traces cernées et de traces anciennes d’infiltrations de chaque côté du mur,
- concernant la zone de cuisine au rez-de-chaussée, la présence au-dessus de la hotte de plusieurs zones avec enduit et peinture cloqués, la présence de cloques et de décollements de l’enduit et de la peinture sur le côté gauche ainsi que sur le mur, la présence de peinture et d’enduit cloqués au niveau du mur côté VMC, la présence d’une zone d’environ 40 cm² avec décollements et cloques en plusieurs endroits de la peinture et de l’enduit au niveau du plafond, la présence d’une fissuration horizontale en partie haute sur toute la longueur,
- concernant la pièce principale, la présence d’une perforation de l’enduit et d’une partie avec cloques de peinture et d’enduit.
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Aux termes de son rapport d’intervention du 21 février 2022 (annexé au rapport d’expertise judiciaire), la société Y.B.E mentionne avoir constaté des malfaçons détaillées comme suit :
- étanchéité complète à refaire au niveau de la première salle de bain,
- problèmes électriques (interrupteur situé dans la douche, éclairage non conforme et non étanche),
- remontées des eaux dans la deuxième salle de bains,
- siphon de sol non conforme,
- évacuation de la deuxième douche communiquant avec la première douche (lavabo compris),
- évacuation du sous-sol comprenant une toilette, deux douches et deux lavabos,
- radiateurs emboués en raison de la vétusté,
- radiateurs non fixés et maintenus juste avec la tuyauterie,
- anomalies internes à la chaudière causant une forte baisse de température,
- eaux pluviales non raccordées sur le réseau approprié et se déversant autour de la maison, formant une humidité importante autour de celle-ci.
La société Y.B.E a estimé les travaux de fabrication d’un drain et de reprise du réseau d’eaux pluviales à un montant de 48 000 euros. Cette dernière a établi un devis le 11 mars 2022 comprenant notamment les travaux suivants :
- terrassement et déracinement des souches d’arbres :14 780 euros HT,
- pose d’un drain : 8 720 euros HT,
- rebouchage aux normes pour le drain : 1 080 euros HT,
- pose d’une cuve eaux pluviales : 3 880 euros HT,
- passage du réseau de la cuve jusqu’au regard eaux pluviales existant : 720 euros HT,
- fourniture cuve d’eaux pluviales : 5 428 euros HT,
- fourniture du drain : 4 186 euros HT,
- fourniture et pose de canalisation PVC : 1 200 euros HT,
- fourniture et pose d’un poste de refoulement individuel enterré y compris regard de visite : 4 100 euros HT
- total : 44 000 euros HT, soit 48 503,40 euros TTC.
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Aux termes de son procès-verbal de constat du 25 juillet 2022, Me [Z] [B], huissier de justice, a relevé les éléments suivants :
- concernant les venues d’eau en sous-sol : « ayant parcouru toute la surface de ce sous-sol, je constate qu’il y règne une odeur de moisi et d’humidité importante. Sur les sols, il y a des traces blanches de moisissures et de dépôts en de nombreux endroits. Sur les murs situés dans la ‘‘partie basse’’, à savoir garage et dégagement, il y a des marques d’humidit[é] sur environ 10 cm de haut. Ces marques se caractérisent par un jaunissement de la peinture blanche et des dépôts de moisissures par endroits.
Dans la pièce de dégagement située au bas de l’escalier, il y a deux fissures parallèles dans la dalle qui vont de la porte de la réserve vers l’ouverture menant au garage. Ces fissures sont relativement ouvertes et profondes. Au pied du mur de la réserve, il y a un interstice de plus de 1 cm entre la dalle du sol et les parpaings du mur. Dans cet interstice, il y a des traces d’humidit[é] très importantes.
Dans la pièce de stockage qui est surélevée par rapport au reste du sous-sol, je constate qu’il y a des moisissures et des salpêtres très importants sur le sol avec l’apparition de champignons blanchâtres. Sur les murs, on retrouve également de la moisissure et des champignons sur une hauteur d’environ 80 cm sur quasiment toute la longueur du mur de droite. Par endroits, ces remontées d’humidit[é] atteignent 1,50 m. Les cartons présents dans cette pièce sont totalement rongés par l’humidité. De même, tout ce qui est mobilier en bois ou vêtements en tissu présentent des traces de moisissures et de dégradations importantes par l’humidité.
- concernant les fissures en sous-sol : « concernant les fissures des murs dans ce sous-sol, je constate qu’il y a une fissure horizontale qui part de l’escalier à 1,50 m du sol et qui file vers le garage. Cette fissure se divise en plusieurs fissures au niveau du passage de l’ouverture menant au garage. Derrière ce passage, la fissure s’ouvre et a entraîné l’éclatement de l’enduit. La fissure se prolonge encore à la fois dans l’angle du poteau mais également à l’oblique en arc de cercle jusqu’au plancher haut. D’autres microfissures moins importantes que cette première fissure principale sont également relevées sur le mur dans le garage, au niveau du pan de mur situé face au dégagement. Il y a un trait de fissure verticale qui descend de la première poutrelle, un de la troisième poutrelle, un autre entre la cinquième et la sixième poutrelle, un autre entre la sixième et la septième, un autre entre la huitième et la neuvième, un autre entre la neuvième et la dixième, un autre entre la dixième et la onzième et un autre entre la onzième et la douzième. Entre la onzième et la douzième poutrelle, un élément de hourdis est très nettement fissuré et légèrement affaissé par rapport au niveau de l’ensemble du plancher haut. Une microfissure horizontale part de la porte de garage à une hauteur d’environ 1,30 m et file jusqu’au milieu de la pièce. Il y a un autre élément de hourdis qui est abîmé entre le mur à droite en entrant et la première poutrelle béton. Là encore, plusieurs fissures traversent cet élément.
Dans le dégagement à gauche, en bas de l’escalier, il a un renfoncement où sont installées les machines à laver. Tout de suite à l’entrée de ce renfoncement, deux éléments du plancher haut sont fortement fissurés avec léger affaissement par rapport aux autres parpaings. En haut de l’escalier qui mène du sous-sol au rez-de-chaussée, il y a une fissure sur toute la largeur de la dernière marche, en bas de la contremarche, fissure qui remonte vers la crémaillère côté gauche » ;
- concernant la cuisine : « dans la partie cuisine qui se trouve dans le séjour, sur la façade arrière, nombreuses traces d’humidités tant sur les murs qu’au plafond que dans les placards. Ces traces d’humidités se caractérisent par un cloquage très important de la peinture blanche avec apparition de moisissures et salpêtres pour les cloques les plus importantes. D’autre part, la plaque de cuisson est également marquée par des taches d’humidité sur un tiers de sa surface. Dans les placards, il est trouvé de nombreux éléments cartonnés qui ont également fortement souffert de l’humidité avec moisissures et salpêtres. Sous l’évier, tous les cartons de stockage sont également imbibés d’humidité » ;
- concernant le séjour : « au-dessus de la porte d’entrée, la peinture a également cloqué et s’écaille sur un diamètre d’environ 50 cm. Le long du mur de droite, à l’ancien emplacement d’une cheminée suivant les dires de la requérante, il y a des infiltrations d’eau sous la forme de moisissures de couleur brunâtre et un cloquage important de la peinture » ;

- concernant l’extérieur : « le muret de ceinture de la terrasse s’est désolidarisé à la fois du pignon de la maison mais également de l’escalier qui est situé dans l’angle. Des fissures très importantes sont visibles tout autour des marches et notamment entre la première et la deuxième marche » ;
- concernant la cheminée maçonnée en toiture, située à l’endroit « où j’ai relevé les traces d’humidité », « la toiture cintre assez nettement avec soulèvement léger de tous les éléments de couverture situés autour de la souche de cheminée ».
51 photographies sont annexées à ce constat, faisant apparaître de multiples fractures.
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Le rapport d’expertise judiciaire du 1er août 2022 fait mention des désordres suivants (tableau, page 10) :
- sous-sol : creusement d’une fosse et mise en place d’une pompe de relevage (travaux effectués par le demandeur),
- vide sanitaire haut : traces d’humidité sur le soubassement du muret formant banc,
- sous-sol : fissures sur les murs et piliers,
- sous-sol : fissures sur le mur,
- toiture : tuile relevée derrière la souche de cheminée, bavette en zinc non écrasée en rive de chéneau,
- cuisine ouverte : traces d’infiltrations en plafond, traces d’infiltrations en pied de mur,
- séjour : traces d’infiltrations en plafond (emplacement de l’ancienne cheminée),
- combles : traces de début d’inflammation sur réseau électrique, présence d’isolation en laine de verre sur l’intrados,
- douche de la suite parentale : refoulement des eaux usées lorsque la douche est actionnée.
L’expert judiciaire a notamment relevé :
« 9.1. Analyse des désordres allégués, origine et causes
Les investigations qui ont été effectuées dans le cadre de la présent[e] expertise ont pu mettre en évidence les points suivants :
Pour ce qui concerne le réseau électrique
- défaut de sécurité dans le câblage situé dans les combles,
- la hotte de la cuisine n’est pas reliée à la terre,
- l’éclairage doit être sécurisé au-dessus de la douche à l’italienne,
-l’interrupteur situé dans la douche doit être déplacé,
Pour ce qui concerne la toiture
- souche de cheminée inopérante à déposer, chevêtrage à sécuriser,
- une trentaine de tuiles sont cassées et doivent être changées,
Pour ce qui est du refoulement des eaux dans les salles de bai[n]
Un bouchon (savon, cheveux, etc.) a été trouvé et enlevé. Après enlèvement, l’écoulement des eaux s’effectue normalement. Il ne s’agit donc pas là d’un désordre mais d’un défaut d’entretien et de nettoyage de la part de l’actuel propriétaire.

Pour ce qui concerne les venues d'eau dans le sous-sol
Je n'ai pas pu noter de venues d'eau le jour de ma visite du fait que le demandeur avait déjà procédé à la remise en état. Néanmoins, des photographies prises antérieurement par le demandeur ont été versées au dossier et qui attestent bien de ce que des venues d'eau ont eu lieu dans le sous-sol, avant les travaux engagés par le demandeur. Les travaux que le demandeur a effectués ont consisté à exécuter une fosse dans laquelle une pompe de relevage a été mise en place. Ceci permet en effet le recueil des eaux à condition que la pompe ait été bien dimensionnée par rapport aux volumes relevés. C'est bien le cas puisque le demandeur a affirmé en séance du 02/02/2022 que, depuis la mise en place de cette pompe, les venues d'eau avaient complètement cessé. D'ailleurs, le jour de ma visite, le sous-sol était totalement sec, alors qu'il avait plu les jours précédents. La SARL MCE, questionnée sur le point de savoir si elle avait noté des venues d'eau dans le sous-sol avant la vente, a répondu par la négative.
Pour les fissures constatées en sous-sol,
Elles sont très anciennes et étaient évidemment forcément visibles au moment de la vente. Selon le faciès de ces fissures et leurs localisations, mes constatations me conduisent à conclure qu'elles proviennent d'un mouvement du sol. Elles sont du reste visibles sur les photographies versées au dossier, prises avant les travaux effectués avant la vente. Leur origine est liée à la nature du sol. Je précise que la commune d'[Localité 10] a fait l'objet depuis 1983 de plus d'une douzaine d'arrêtés de catastrophe naturelle liée au sol, ce qui classe cette commune comme très vulnérable, avec un sol très sensible à l'eau. Pas moins de sept arrêtés CatNat liés au sol ont été publiés pour des catastrophes survenues à [Localité 10] entre 2018 et 2021. Le site internet https://plu-cadastre.fr/othis-77280/ détaille l'ensemble des arrêtés CatNat liés au sol, qui ont été prononcés pour la commune d'[Localité 10].
Pour ce qui concerne l'isolation des combles,
J'ai pu noter qu'il y avait bien un lit de laine de roche disposé en intrados (voir photographie n°12 de ma note aux parties n°1). Par endroits, cette nappe est déplacée et cela crée quelques ponts thermiques. Il convient de faire procéder à une simple remise en place des nappes déplacées et toujours présentes dans les combles. Ceci s'apparente à une simple opération de déplacement de la laine, assimilable à du rangement et pas du tout à un travail de remise en état à proprement parler.
Pour ce qui concerne l'humidité du vide sanitaire haut,
J'ai pu noter des traces d'infiltration d'eau (voir photographie n°2 de ma note aux parties n°1). Le muret humide est disposé contre terre, d'une part, et le vide sanitaire ne comporte pas de ventilation permettant la circulation de l'air, d'autre part. Ces deux éléments favorisent la présence d'humidité dans un local. En tout état de cause, il s'agit d'un vide sanitaire haut et pas du tout d'un espace habitable. Ceci était forcément visible au moment de vente. Il est loisible de disposer une ventilation haute (une simple ouverture vers l'extérieur) dans ce vide sanitaire si l'on souhaite éliminer ce problème. Ceci étant dit, cette disposition date de la construction de la maison et le phénomène de remontées capillaires a toujours existé. Néanmoins, les remontées ne franchissent pas le plancher bas du rez-de-chaussée, donc n'ont pas du tout lieu dans l'espace habitable, je l'ai constaté. Dans ces conditions, ces remontées affectent des locaux qui ne sont pas dédiés à l'habitation et les murs du sous-sol constituent donc ce que le DTU 20.1 classe en murs de catégories 2 ou 3 (article 5.6.3.3 du DTU 20.1). L'obligation de coupure capillaire est prescrite dans ce DTU uniquement pour les maçonneries en élévation, ce qui est le cas ici puisqu'aucune remontée capillaire n'a été relevée dans la partie habitable de la maison. Les conditions du DTU 20.1 sont donc bien respectées. Il ne s'agit donc là ni d'un désordre, ni d'une non-conformité aux règles de l'art.
En conséquence de tout ce qui précède, il ressort de l’ensemble des constats que j’ai effectués que les seuls désordres nécessitant des travaux de remise en état, parmi ceux allégués sont :
-les fuites en toiture à éliminer, avec enlèvement de la souche de cheminée et sécurisation du chevêtrage,
- le réseau électrique à sécuriser.

9.2. Avis sur la solidité et de la destination de l’ouvrage
En l’état actuel de la situation, les désordres constatés ne compromettent pas l’habitabilité de la maison et ne portent pas atteinte à sa stabilité mais il est passablement urgent de procéder à l’élimination des fuites en toiture et à la sécurisation du réseau électrique.
9.3. Avis sur les solutions pouvant être mises en œuvre ainsi que leur coût
(…)
Avis de l’expert sur les devis diffusés par la partie demanderesse :
Poste plomberie : le devis proposé n’est pas recevable dans le cadre de la présente expertise. En effet, aucun travail d’examen précis du problème de refoulement n’a été fait. Pourquoi refaire l’étanchéité de la salle de bains ? Le problème est un problème de refoulement et c’est ce seul problème qui est à traiter.
Poste chauffage : le devis proposé n’est pas recevable dans le cadre de la présente expertise. Il est proposé de changer la chaudière alors qu’elle a été changée avant la vente. Il est proposé de changer les radiateurs pour de prétendus problèmes d’embouage, alors qu’une simple opération de désembouage est possible.
Poste relatif à l’évacuation des eaux pluviales : la mise en place d’un drain est sans doute souhaitée par le demandeur, mais elle ne relève pas du périmètre de la présente expertise. En effet, aucune infiltratio