TJ 93008, 9 oct. 2025, RG 25/05326

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/05326 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3FGF

Minute : 25/00325

S.D.C. ALLEE DES LETTRES A&B SIS [Adresse 2] A [Adresse 3] ET [Adresse 4] A [Adresse 5]
Représentant : Me Amina KHALED TAMANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1487

C/

Monsieur [V] [Y] [N] [Z]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 Octobre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 19 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble SDC ALLEE DES LETTRES A&B SIS [Adresse 2] A [Adresse 3] ET [Adresse 4] A [Adresse 5],
représenté par son syndic en exercice, la société CABINET CHARLES BAUMANN, SAS
[Adresse 6]

ayant pour avocat Me Amina KHALED TAMANI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [Y] [N] [Z],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [Y] [N] [Z] est propriétaire d’un appartement correspondant au lot n°2112 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 2]-[Adresse 3] et [Adresse 4]-[Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SDC ALLEE DES LETTRES A&B sis [Adresse 2] à [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Adresse 5] a, par l'intermédiaire de son conseil mis en demeure Monsieur [V] [Y] [N] [Z] de régler la somme de 2421,52 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété et frais

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SDC ALLEE DES LETTRES A&B sis [Adresse 2] à [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet Charles Baumann SAS, a fait assigner Monsieur [V] [Y] [N] [Z] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le voir condamner à lui payer :
2396,96 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés courus pour la période considérée, 2ème trimestre 2025 inclus avec intérêt au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 à compter de la mise en demeure du 9 novembre 2024,
599,00 euros au titre de frais de recouvrement nécessaires engagés par la copropriété en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
2500,00 euros au titre des dommages et intérêts,
2000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec recouvrement direct par Maître Amina KHALED TAMANI, avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025.

À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.
Il expose que Monsieur [V] [Y] [N] [Z], propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement malgré diverses relances et mises en demeure. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur de 2396,96 euros au titre des charges de copropriété, 2ème trimestre 2025 inclus, et la somme de 599,00 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de 2500,00 euros au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [V] [Y] [N] [Z] cité à étude ne comparaît pas, ni personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 février 2024, que la date d’arrêté comptable de la copropriété est fixée au 31 décembre de chaque année à compter de l’exercice en cours, et qu’il est pris acte que le premier exercice comptable débutera à la livraison des parties communes et s’achèvera le 31 décembre 2024, que lors de cette assemblée générale des copropriétaires, ont été approuvés, les budgets prévisionnels pour les exercices du 01/01/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025, une avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété, et la fixation du montant des marchés, travaux et contrats. Il ressort de l’attestation de non-recours établie par le syndic le 10 février 2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires dans le délai de recours. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Monsieur [V] [Y] [N] [Z].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [Y] [N] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble SDC ALLEE DES LETTRES A&B sis [Adresse 2] à [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet Charles Baumann SAS, la somme de 2180,96 euros, au titre d’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 28 avril 2025, échéance du 2ème trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2025, date de présentation de la mise en demeure du 23 janvier 2025, aucune pièce ne permettant d’établir l’envoi et la réception par le défendeur de la mise en demeure du 9 septembre 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 599,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Les justificatifs d’envoi des mises en demeure et relance des 17 avril 2024, 9 septembre 2024, et 27 novembre 2024 n’ont pas été produits. Il convient donc de ne retenir que le coût de la mise en demeure d’avocat en date du 23 janvier 2023 pour un montant de 216 euros.

Il convient également de déduire les frais de « transmission du dossier à avocat » pour un montant de 290 euros qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [Y] [N] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble SDC ALLEE DES LETTRES A&B sis [Adresse 2] à [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet Charles Baumann SAS, la somme de 216 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il ressort du débat que sans justifier de raison valable, Monsieur [V] [Y] [N] [Z] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété de son lot, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [V] [Y] [N] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble SDC ALLEE DES LETTRES A&B sis [Adresse 2] à [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet Charles Baumann SAS, la somme de 250,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [Y] [N] [Z] aux dépens de l'instance, avec recouvrement direct par Maître Amina KAHLED TAMANI, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [V] [Y] [N] [Z] à lui payer la somme de 400,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS