TJ 75056, 15 janv. 2026, RG 21/06121

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 51] [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 21/06121
N° Portalis 352J-W-B7F-CUK6L

N° MINUTE :

Assignation du :
23 Avril 2021

JUGEMENT
rendu le 15 Janvier 2026
DEMANDEURS

Madame [K] [A]
[Adresse 6]
[Localité 35]

représentée par Maître Assim BENLAHCEN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0572, Maître Antoine HARMAND, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant, vestiaire #P0482

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société ADES’IMMO (PARGEST [Localité 51])
[Adresse 3]
[Localité 36]

représenté par Maître Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0684

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [T]
[Adresse 28]
[Localité 35]

représenté par Maître Antoine AREBALO-CAMUS de l’AARPI LERINS & BCW, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P0490
Décision du 15 Janvier 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/06121 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUK6L

Monsieur [J] [S]
[Adresse 28]
[Localité 35]

représenté par Maître Antoine AREBALO-CAMUS de l’AARPI LERINS & BCW, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P0490

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 30], représenté par son syndic, la société NBGI
[Adresse 4]
[Localité 37]

représenté par Maître Guillaume ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0156

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Emilie GOGUET, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS et Lucie AUVERGNON, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [K] [A] est propriétaire d'un lot au sein de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 52].

Cet immeuble est attenant à l'immeuble sis [Adresse 28], et les deux immeubles donnent sur un toit-terrasse d'environ 50 m², constituant une partie commune de l'immeuble situé au n° 6.
Monsieur [Y] [T] et Monsieur [J] [S] sont quant à eux respectivement propriétaires des lots n° 45 et 46 situés au premier étage du bâtiment C de l'immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 28] à [Localité 52].

Lors de l’assemblée générale de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 28] à [Localité 52] en date du 29 novembre 2022, les copropriétaires ont décidé :
- selon résolution n° 8, d’attribuer à Monsieur [T] la jouissance exclusive de la moitié d’une terrasse située devant son lot n° 45,
- selon résolution n° 9, d’attribuer à Monsieur [S] la jouissance exclusive de l’autre moitié de ladite terrasse située devant son lot n° 46,
- selon résolution n° 13, d’adopter un modificatif du règlement de copropriété attribuant la jouissance exclusive de la moitié de la terrasse au droit du lot n° 45 en portant les millièmes dudit lot de 339 à 395 et le total des millièmes généraux de 10.402 à 10.458èmes,
- selon résolution n° 14, d’adopter un modificatif du règlement de copropriété attribuant la jouissance exclusive de la moitié de la terrasse au droit du lot n° 46 en portant les millièmes dudit lot de 339 à 395 et le total des millièmes généraux de 10.402 à 10.458èmes.

Ces modificatifs ont été signés en février 2023 et publiés au service de la publicité foncière en mars 2023.

Se plaignant notamment d'aménagements réalisés sur ce toit-terrasse par Messieurs [S] et [T], en violation d'un traité de cour commune du 5 novembre 1951, Madame [K] [A] a fait assigner Monsieur [J] [S] et Monsieur [Y] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris, par actes d'huissier du 23 avril 2021, afin de:

- à titre principal, voir ordonner sous astreinte à ces derniers de remettre les lieux en l'état, en procédant à l'enlèvement de tout élément mobilier ou plantes entreposés par leurs soins sur le toit-terrasse, ordonner la fermeture des accès au toit-terrasse, et interdire à Messieurs [S] et [T] d'occuper le toit-terrasse à quelque titre que ce soit,

- et à titre subsidiaire, solliciter la condamnation solidaire de Messieurs [S] et [T] à lui verser la somme de 250.000 € au titre du préjudice causé par la dépréciation de la valeur de son bien immobilier (affaire enregistrée sous le numéro de RG 21/06121).

Par actes d'huissier du 17 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 13], se plaignant également de la violation du même traité de cour commune du 5 novembre 1951, a fait assigner Monsieur [J] [S], Monsieur [Y] [T] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 33] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter à titre principal de voir :
- juger que les aménagements de la toiture terrasse par Messieurs [T] et [S] violent les dispositions du traité de cour commune du 5 novembre 1951,
- en conséquence, ordonner, sous astreinte, la démolition de toute construction et la dépose de tout aménagement équipant ce toit-terrasse, et le rétablir dans son état d'origine à leurs frais solidaires entre eux et in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 28],
- condamner Messieurs [T] et [S] solidairement entre eux et in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 28] à lui payer la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts (affaire enregistrée sous le numéro de RG 22/00859).

Après avoir invité les parties, par bulletin du 30 septembre 2022, à donner leur avis (par messages RPVA à notifier au plus tard le 21 octobre 2022) sur l'opportunité d'une éventuelle jonction des dossiers n° RG 21/06121 et RG 22/00859, au regard de l'objet similaire des deux instances, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section a, en l'absence d'opposition manifestée par les parties, procédé à la jonction des deux affaires, par mentions aux dossiers, le 25 octobre 2022.

Selon ordonnance rendue le 11 janvier 2024, le juge de la mise en état de la 8ème chambre - 2ème section du tribunal judiciaire de Paris a notamment déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à Paris 10ème irrecevable en l'intégralité de ses demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 32] 10ème.

Par acte d'huissier du 7 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 11] [Localité 1] a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] et [Adresse 28] à [Localité 52] (affaire enregistrée sous le numéro de RG 24/03362).

Les deux affaires ont été jointes, par mentions aux dossiers, le 14 mai 2024, l'instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 21/06121.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024, l’affaire devant être plaidée à l’audience « collégiale » du jeudi 11 janvier 2025 à 13 heures 30.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] Paris 10ème a demandé au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris (chambre 8 – section 2), au visa des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile, de révoquer l’ordonnance de clôture rendue le 8 octobre 2024, afin notamment de répondre à l’irrecevabilité soulevée pour la première fois par les consorts [S] et [T] en examinant leurs nouvelles pièces et, le cas échéant, en régularisant la publication nécessaire au service de la publicité foncière.

L’ordonnance de clôture rendue le 8 octobre 2024 a été révoquée par ordonnance du juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris rendue le 7 novembre 2024, afin de permettre aux parties de conclure sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de publication des demandes de Madame [A] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] 10ème soulevée par Monsieur [J] [S] et Monsieur [Y] [T].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2024, Madame [K] [A] demande au tribunal de :

Vu les articles 544, 678 et 1240 du code civil,
Vu les articles L.421-1, L.422-1, L.480-4, R.421-11 II et R.214-15 du code de l’urbanisme,
Vu la jurisprudence et les pièces versées au débat,

A titre principal

DIRE ET JUGER que la construction du toit-terrasse par Messieurs [S] et [T] constitue un trouble anormal de voisinage au préjudice de Madame [P] ;

DIRE ET JUGER que la construction du toit-terrasse par Messieurs [S] et [T] viole les dispositions du traité de cour commune du 5 novembre 1951 ;

A titre subsidiaire

DIRE ET JUGER que la construction du toit-terrasse par Messieurs [S] et [T] engage leur responsabilité civile délictuelle à l’égard de Madame [P] ;

En conséquence :

A titre principal :

ORDONNER à Messieurs [J] [S], [Y] [T] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] de remettre les lieux en état, c’est-à-dire leur ordonner qu’ils procèdent à l’enlèvement de tout élément mobilier ou plantes entreposés par leurs soins sur le toit-terrasse ;

ORDONNER la fermeture des accès au toit-terrasse ;

INTERDIRE à Messieurs [S] et [T] d’occuper le toit-terrasse, à quelque titre que ce soit;

ASSORTIR ces deux condamnations d’une astreinte de 100 € par jour de retard applicable dès la signification du jugement à intervenir et dès la première constatation d’une violation de l’une ou l’autre de ces condamnations ;

SE DÉCLARER COMPÉTENT pour liquider ladite astreinte ;

A titre subsidiaire :

CONDAMNER solidairement Messieurs [J] [S], [Y] [T] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à verser à Madame [K] [A] la somme de 250.000 € au titre du préjudice causé par la dépréciation de la valeur de son bien immobilier ;

En tout état de cause :
DIRE ET JUGER que la construction du toit-terrasse par Messieurs [S] et [T] cause un trouble de jouissance à Madame [P];

CONDAMNER en conséquence solidairement Messieurs [J] [S], [Y] [T] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à verser à Madame [K] [A] la somme de 145.000 €, à parfaire, au titre du préjudice de jouissance causé à la demanderesse;
CONDAMNER solidairement Messieurs [J] [S], [Y] [T] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à verser la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] demande au tribunal de :

Vu les dispositions du traité de cour commune du 5 novembre 1951 intégralement repris dans le règlement de copropriété du 30 septembre 1980 de l'immeuble du [Adresse 18],
Vu les articles 689 et 691 code civil,
Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,
Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage,

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son syndic en exercice en son action et l’y déclarer bien fondé,

JUGER que les aménagements de la toiture terrasse par Monsieur [Y] [T] et Monsieur [J] [S] violent les dispositions du traité de cour commune du 5 novembre 1951,

CONSTATER le trouble anormal de voisinage causé par les aménagements de la toiture terrasse par Monsieur [Y] [T] et Monsieur [J] [S] en ce compris l’installation d’une unité de climatisation,

CONDAMNER in solidum Messieurs [Y] [T] et [J] [S] à procéder à la démolition de toute construction et la dépose de tout aménagement équipant le toit terrasse au droit de leurs lots n° 45 et 46, en ce compris l’unité de climatisation, et le rétablir dans son état d'origine à leurs frais,

ASSORTIR cette condamnation à la démolition de toute construction et la dépose de tout aménagement équipant le toit terrasse au droit des lots n° 45 et 46 appartenant Messieurs [Y] [T] et [J] [S] d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
INTERDIRE à Messieurs [Y] [T] et [J] [S] d’occuper le toit-terrasse au droit de leurs lots n° 45 et 46 du [Adresse 24] à quelque titre que ce soit,

ASSORTIR cette interdiction d’une astreinte de 500 euros par violation constatée,

DÉCLARER NUL le modificatif du règlement de copropriété du [Adresse 23] en date du 21 février 2023 déposé le 22 mars 2023 au service de publicité foncière de [Localité 51] sous la référence d’enliassement B214P01 2023P7527,

CONDAMNER in solidum Messieurs [Y] [T] et [J] [S] au paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son syndic en exercice

CONDAMNER in solidum Messieurs [Y] [T] et [J] [S] au paiement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son syndic en exercice de la somme 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum Messieurs [Y] [T] et [J] [S] aux entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2025, Monsieur [J] [S] et Monsieur [Y] [T] demandent au tribunal de :

Vu les articles 5, 10, 21, 22, 24, 24-5, 25 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967,
Vu les articles 4 et 56 du code de procédure civile,
Vu la jurisprudence citée,

RECEVOIR Messieurs [Y] [T] et [J] [S] en leurs écritures et les déclarer bien fondées ;

DÉCLARER irrecevable Madame [A] en ses demandes rappelées au point 13 des présentes en ce qu’elles visent à remettre en cause des droits publiés ;

DÉCLARER irrecevable le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] en ses demandes rappelées au point 73 des présentes en ce qu’elles visent à remettre en cause des droits publiés ;

Sur les demandes

DÉBOUTER en conséquence Madame [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Madame [A] à retirer l’ensemble des objets et matériels qu’elle entrepose sur le toit-terrasse de l’immeuble sis [Adresse 29] à [Localité 52], et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la juridiction de céans considérait devoir condamner Messieurs [S] et [T] à remettre en état l’espace litigieux,

DÉBOUTER Madame [A] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de leurs demandes en ce qu’elles sont assorties d’une astreinte ;

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de ses demandes de condamnation in solidum à déposer les aménagements et à remettre les lieux en état ;

Toujours si par extraordinaire, le tribunal judiciaire de PARIS devait faire droit à tout ou partie des demandes de Madame [A] et/ou du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6],

ÉCARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum Madame [A] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à verser à Monsieur [T] et à Monsieur [S], chacun, la somme de 15.000 € ;

CONDAMNER in solidum Madame [A] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Antoine AREBALO-CAMUS en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 28] à Paris 10ème demande au tribunal de :

Vu l’article 30 du décret 55-22 du 4 janvier 1955,

Vu les articles 595 et suivants et 700 du code de procédure civile,

Dire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 22] et [Adresse 27]
l’Échiquier recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Principalement, in limine
Dire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] irrecevable en l’ensemble de ses demandes en ce que ses assignations et conclusions visent à remettre en cause des droits publiés ;

Dire Madame [P] irrecevable en l’ensemble de ses demandes en ce que conclusions visent à remettre en cause des droits publiés ;

Sur les demandes

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] et Madame [P] de l’ensemble des leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 22] et [Adresse 28] ;

Si par extraordinaire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 22] et [Adresse 28] était condamné fut-ce in solidum,

Dire que la charge finale de la condamnation devra être répartie entre les seuls copropriétaires du bâtiment C qui ont seuls concouru à l’adoption des résolutions à l’origine des actions de Madame [P] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] ;

Condamner tous succombant, outre aux entiers dépens, à payer au syndicat des copropriétaires concluant la somme de 4.000 € au titre des prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience collégiale du 23 octobre 2025, a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I - Sur les fins de non-recevoir soulevées par les consorts [S]/[T] et par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 28] à [Localité 52] :

Les consorts [S]/[T] font valoir, en application de l’article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 (demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultants d’actes soumis à publicité, qui ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c : actes et décisions judiciaires portent sur des droits soumis à publication en vertu du 1° c) demandes en justice tendant à obtenir, et les actions et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort), que :
- est soumise à l’obligation de publication la demande en nullité d’un modificatif à un état descriptif de division/règlement de copropriété (Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-23.350),
- en l’espèce, ils sont membres du syndicat des copropriétaires du [Adresse 29] à [Localité 52], qui leur attribué à chacun la jouissance exclusive de la moitié de la terrasse située devant leurs lots n° 45 et 46 en adoptant en conséquence un modificatif du règlement de copropriété prévoyant l’attribution de cette jouissance exclusive, lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2022 (pièce n° 17, résolutions n° 8, 9, 13 et 14), les modificatifs ayant été signés en février 2023 et publiés en mars 2023 (pièces n° 23 et 24),
- Madame [A] sollicite « l’annulation de l’acte modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 28] et [Adresse 20] » leur attribuant la jouissance exclusive de la toiture-terrasse litigieuse.

Ils estiment également (conclusions, page 42) que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 52] sollicite « implicitement » l’annulation de l’acte modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 28] et [Adresse 20], de sorte qu’il lui appartenait de publier ses demandes. Ils précisent que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à Paris 10ème a été autorisé à régulariser des conclusions relatives à cette publication et les pièces au soutien desdites conclusions jusqu’au 3 janvier 2025, ce qui n’a pas été le cas, les actes et éléments y afférents n’ayant été transmis que le 13 janvier 2025, donc hors délai, de sorte que ces éléments ne devront pas être pris en considération par le tribunal.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 28] à [Localité 52] ajoute qu’est irrecevable la demande de Madame [A], postérieure aux publications des modificatifs et tendant à voir « ordonner la fermeture des accès au toit terrasse » ainsi qu’à « interdire à Messieurs [S] et [T] d’occuper le toit terrasse à quelque titre que ce soit ».

Madame [K] [A] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 52] répondent en substance que ni le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 28] à [Localité 52], ni les consorts [S]/[T] ne tiennent compte de l’inopposabilité du règlement de copropriété aux tiers étrangers à celui-ci et qu’il est constant qu’une publication au service de la publicité foncière peut être régularisée à tout moment durant la procédure judiciaire (ex. : Civ. 3ème, 20 octobre 2010, n° 09-16.640), cette publication étant en cours et les demandeurs à l’instance devant en fournir « la preuve dès qu’elle sera effectuée, la notification par RPVA des présentes conclusions devant précéder ladite publication ».

***
En droit, aux termes de l’article 30 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, « les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité ».

Il est par ailleurs constant qu’en application des dispositions susvisées, la demande d’annulation d’un acte modificatif à un état descriptif de division et du règlement de copropriété, tenant à l’annulation d’actes ou de droits réels immobiliers (tels qu’un droit de jouissance privatif sur partie commune) résultant d’actes publiés au bureau des hypothèques, doit faire l’objet d’une publication (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-23.350, premier moyen, publié au bulletin).

En revanche, il est également constant que la publication, en cours d’instance, de conclusions récapitulatives contenant la demande d’annulation d’actes ou droits réels immobiliers rend cette demande recevable (ex. : Civ. 3ème, 20 octobre 2010, n° 09-16.640, moyen unique, publié au bulletin).

En l’espèce, si Madame [K] [A] ne justifie pas dans le cadre de la présente procédure, par la production de pièces communiquées avant l’ordonnance de clôture rendue le 11 février 2025, de la publication de ses demandes au service de la publicité foncière, le tribunal relève qu’aux termes de ses dernières écritures, la demanderesse ne sollicite ni explicitement ni implicitement l’annulation d’un acte soumis à publication au sens des dispositions précitées de l’article 30 5° du décret du 4 janvier 1955 mais uniquement de voir ordonner la fermeture des accès au toit-terrasse et interdire à Messieurs [S] et [T] d’occuper ledit toit-terrasse, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage (troubles de jouissance liés aux bruits et à la sécurité), de la violation alléguée d’une servitude instituée dans un traité de cour commune du 5 novembre 1951, d’atteintes à son droit de vue (articles 678 et 680 du code civil) et d’infractions à des règles d’urbanisme, sans solliciter nullement, aux termes de ses dernières écritures, l’annulation d’un modificatif publié du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 23] à Paris 10ème portant sur des droits réels immobiliers.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 52] (Me [I]) a conclu sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de publication de ses demandes soulevée par Monsieur [J] [S] et Monsieur [Y] [T], en actualisant ses écritures à cet égard le 25 novembre 2025, conformément au calendrier de procédure fixé dans le dispositif de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 7 novembre 2024 (conclusions à notifier au plus tard le 3 janvier 2025) :
- en précisant dans ces écritures (page 12) qu’il justifierait de la publication au service de la publicité foncière de ses dernières écritures, « dès lors qu’elle sera intervenue, la notification par RPVA des présentes conclusions devant nécessairement précéder la publication à intervenir »,
- puis en justifiant de la publication desdites écritures, par message RPVA du 13 janvier 2025.

Décision du 15 Janvier 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/06121 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUK6L

Les consorts [H], qui ont répondu auxdites écritures par conclusions notifiées le 4 février 2025 et qui disposaient d’un délai jusqu’au 5 février 2025 pour y répondre, ont donc bénéficié d’un temps suffisant pour faire valoir leurs dernières observations sur l’absence de publication des écritures du syndicat des copropriétaires au service de la publicité foncière, de sorte que le principe de la contradiction a été parfaitement respecté en l’espèce et que les derniers éléments et pièces produits à ce titre par le syndicat des copropriétaires seront valablement pris en considération par le tribunal.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] [Localité 1] justifie donc de la publication en cours d’instance, le 13 décembre 2024 (pièce n° 25), de ses dernières écritures notifiées le 25 novembre 2024 dont le dispositif (page 20) comporte une demande d’annulation du modificatif du règlement de copropriété du [Adresse 23] en date du 21 février 2023 déposé le 22 mars 2023 au service de publicité foncière de [Localité 51] sous la référence d’enliassement B2114P01 2023P7527, cette demande étant parfaitement recevable en la forme, en application des dispositions susvisées de l’article 30 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.

Dans ces conditions, les fins de non-recevoir pour absence de publication de demandes visant à « remettre en cause des droits publiés » soulevées par Monsieur [J] [S] et Monsieur [Y] [T] ainsi que par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 28] à [Localité 52], devront être rejetées.

II - Sur les demandes indemnitaires et de démolition/dépose de tout aménagement équipant le toit terrasse au droit des lots n° 45 et 46 des consorts [S]/[T], sous astreinte, et d’interdiction sous astreinte d’occuper le toit-terrasse au droit desdits lots, formées par Madame [K] [A] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et de la violation d’un traité de cour commune du 5 novembre 1951 :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 52] et Madame [K] [A] s’appuient tous deux principalement sur :

* une stipulation de l’article 1er d’un traité de cour commune du 5 novembre 1951, prévoyant que les futurs acquéreurs sont obligés « à ménager et à maintenir libre de construction et par conséquent frapper de la servitude de non aedificandi, savoir : dans l’immeuble sis à [Adresse 53], au fond et sur toute la largeur de cet immeuble » (pièce n° 2-1, page 4, Mme [A]), ledit traité comportant un plan « délimitant très clairement le périmètre de cette servitude »,

* la réitération et le report de ladite servitude dans le règlement de copropriété du [Adresse 28] en date du 30 septembre 1980 (pièce n° 2, page 32, Mme [A] :  « Il est entendu que les constructions ou parties de construction existant à l’intérieur du périmètre de la zone de service pourront être maintenues dans leur état actuel mais ne devront en aucun cas être surélevées ou reconstruites, ni faire l’objet de travaux importants » ; ladite servitude devant (page 9) « faire l’objet dans [les actes de vente] de conventions spéciales portant constitution de cour commun entre le vendeur et les acquéreurs des différents lots intéressés ».

Ils font valoir en substance que :
- le toit-terrasse n’a jamais fait l’objet d’aménagements,
- « l’esprit » de la servitude de non aedificandi est de préserver la nature de partie commune de la zone enclavée entre les deux immeubles,
- cette partie est toujours restée une partie commune inaccessible et n’a jamais fait l’objet d’une jouissance privative, les défendeurs tentant vainement de démontrer qu’elle aurait été « anéantie par la transformation de la verrière sur cour en dalle terrasse »,
- cette transformation n’a nullement changé la destination de cet espace, s’agissant d’une toiture n’ayant pas vocation à être aménagée à des fins de jouissance privée,
- si personne ne s’est ému de ces travaux vieux de plus de trente ans, l’espace litigieux n’a jamais été habité ni utilisé à des fins privatives depuis plus de trente ans,
- contrairement aux affirmations de Messieurs [S] et [T], le toit-terrasse qu’ils ont aujourd’hui accaparé n’a jamais changé de destination auparavant,
- un mur a été percé et une fenêtre transformée en porte fenêtre sans information préalable des époux [A] et du syndic de copropriété,
- le toit-terrasse a été purement et simplement transformé en une véritable terrasse d’agrément destinée à accueillir de nombreuses personnes, comportant un espace repas, un espace bain de soleil et de nombreux fauteuils et guéridons (pièce n° 1 produite par Madame [A], photos du toit-terrasse transformé prise depuis le 3ème étage),
- les copropriétaires des [Adresse 6] comme Madame [A] ont leurs fenêtres qui donnent directement sur la terrasse et ont constaté, outre l’installation de tables, chaises et plantes, des nuisances sonores engendrées par l’utilisation de celle-ci, qui sont devenues inévitables et insupportables,
- l’assemblée générale ayant voté l’attribution de la jouissance exclusive du toit terrasse du bâtiment aux consorts [T]/[S], en violation du traité de cour commune de 1951, n’est pas opposable aux tiers et ne justifie en aucun cas de pouvoir porter atteinte au traité de cours communes ou de causer des troubles anormaux du voisinage.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 28] à [Localité 52] :

En application de l’article 689 du code civil, toute construction ou aménagement affectant une servitude non aedificandi ne peut être que démolie à la demande du propriétaire victime de la violation des obligations tenues de cette servitude (ex. : Cour d’appel de [Localité 42], 1ère chambre, 29 avril 2020, n° 18/00989), interdisant la moindre construction sur la parcelle grevée d’une telle servitude.

La servitude non aedificandi est une servitude non apparente qui constitue une limitation du droit de propriété et qui se définit comme une interdiction de bâtir sur un fond, non constructible.

Le fait que le traité de cour commune visait initialement une cour et que depuis lors, une construction d’un niveau soit intervenue, n’empêche pas le traité de cour commune de continuer à s’appliquer sur ce niveau, sauf à affirmer que l’on pourrait continuer d’édifier niveau après niveau en aboutissant purement et simplement à murer les ouvertures des appartements donnant sur la cour commune, ce qui n’est « pas sérieux ».

Sur la responsabilité de Messieurs [S] et [T] :

En application de l’article 544 du code civil, des troubles anormaux du voisinage, ainsi que des articles 678 et 680 du code civil (distances de vues droites entre le mur où on les pratique et l’héritage), ne s’appliquant pas qu’aux fenêtres et balcons mais également aux terrasses (Civ. 3ème, 29 novembre 1983, n° 82-14.155 et question parlementaire en date du 22 juillet 2008, JO du 22 juillet 2008), le voisin peut exiger la destruction de toute la partie d’une terrasse portant atteinte à son droit de vue (à moins de 1,90 mètres en limite de propriété), les vues plongeantes étant interdites et constituant un « trouble anormal de voisinage » (pièce n° 27, Mme [A], Cour d’appel de [Localité 47], 9 janvier 2020, n° 18/03155).

En l’espèce, les travaux entrepris sur la terrasse litigieuse par Messieurs [S] et [T] ont eu pour effet de transformer cette partie commune à l’ensemble des copropriétaires du [Adresse 34] en une véritable terrasse d’agrément privative que seuls Messieurs [S] et [T] peuvent utiliser (pièces n° 1 et 4), avec création de nouvelles ouvertures, à savoir, d’une part, une porte en façade nord au niveau de la cage d’escalier et d’autre part, la pose de portes fenêtres en lieu et place des fenêtres d’origine au niveau de la façade sud. Cet aménagement est confirmé par Messieurs [S] et [T] dans leur courrier du 10 novembre 2020 (pièce n° 3, Mme [A]).

Messieurs [S] et [T] ont pris prétexte de travaux d’étanchéification du toit terrasse pour l’aménager de façon illicite en terrasse d’agrément privatif, avec une porte creusée dans le mur arrondi de la cage d’escalier du [Adresse 20] et [Adresse 28] pour ménager un accès à cette terrasse par les consorts [G].

Si les portes fenêtres se trouvent à huit mètres, selon Messieurs [S] et [T], la terrasse d’agrément s’étend jusqu’aux fenêtres de Madame [A] qui ne peut plus jouir normalement de son appartement sans être contrainte de subir les nuisances liées à l’occupation des lieux et les nuisances accessoires à cette occupation.

L’aménagement (constituant une appropriation irrégulière d’une partie commune inexploitable) porte manifestement atteinte au droit de vue de Madame [A], conformément à l’article 678 du code civil.

A la suite du recours gracieux de Madame [A] aux services de la ville, les défendeurs se sont contentés d’installer mi-mars 2021 un brise-vue juste devant les fenêtres de Madame [A], ce qui confirme la conscience qu’ils ont de l’illégalité de leur ouvrage.

Une telle limitation de vue telle qu’elle résulte de la construction d’une terrasse avec exhaussement de plus de deux mètres d’un mur constituent bien un inconvénient anormal du voisinage, peu important que les diverses autorisations administratives, toujours délivrées sous réserve du droit des tiers, aient été obtenues (pièce n° 24, Mme [A], Cour d’appel de [Localité 46], Chambre civile 1, 24 avril 2007).

Le brise-vue mis en œuvre diminue la vue de Madame [A] depuis les fenêtres de son appartement ainsi que le temps d’ensoleillement de celui-ci, ce qu’établit le constat de commissaire de justice du 2 octobre 2023 (pièce n° 38).

Le trouble anormal du voisinage est donc avéré et il devra y être mis fin par la démolition de toute construction et la dépose de tout aménagement équipant le toit terrasse au droit des lots n° 45 et 46.

En défense, les consorts [S] et [T] font valoir en substance les moyens suivants :

Les aménagements litigieux ont été autorisés les 19 septembre et 6 novembre 2019 (pièces n° 10 et 11) puis ratifiés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 28] et [Adresse 20] les 29 novembre 2022 et 17 mai 2023 (pièces n° 17 et 18), ces travaux ayant été réalisés en amont de la jouissance exclusive de la toiture terrasse qui leur a été accordée.

Ces aménagements n’ont pas été réalisés en infraction aux règles d’urbanisme, alors qu’il a été procédé à l’affichage d’une déclaration de travaux pour informer les tiers des travaux envisagés et leur permettre d’exercer un recours contre l’autorisation obtenue, le 28 octobre 2020 (pièce n° 6), que suivant arrêté du 18 décembre 2020, aucune opposition à l’exécution des travaux déclarés n’a été formulée et que par attestation du 25 mars 2021, un certificat de conformité des travaux réalisés, n’ayant fait l’objet d’aucune contestation dans le délai imparti, a été délivré (pièce n° 8).

Aucune violation du traité de cour du 5 novembre 1951 n’est caractérisée.

En application de l’article 706 du code civil, une servitude est éteinte par son non-usage pendant trente ans, cette prescription s’appliquant à une servitude non aedificandi (Civ. 3ème, 11 décembre 1996, n° 95-10.696 : 27 février 2002, n° 00-13.907).

A l’origine, la surface objet du traité de 1951 était une cour, de 116 m². Désormais toiture terrasse, cette cour originelle avait été, dans l’intervalle et avant 1982, déjà couverte par une verrière (pièces n° 3 et 4), prenant en réalité la forme d’un dôme dont la hauteur dépassait l’étage de Madame [A] (pièce n° 12).
La cour objet du traité de 1951 n’existait déjà plus en 1982 puisqu’un dôme de verre la recouvrait de plusieurs mètres en surplomb. Entre 1982 et 1985, ladite verrière a été déposée par la société ERTECO qui, en remplacement, a fait construire une dalle de couverture constituant aujourd’hui le toit-terrasse litigieux, et ce il y a plus de trente ans, sans que quiconque ne conteste cette modification ou s’en émeuve.

Il appartiendra à Madame [A] d’expliquer comment la servitude non aedificandi dont elle se prévaut au soutien de ses demandes aurait pu survivre aux constructions successives rappelées ci-avant, alors qu’elle ne conteste pas la réalité des travaux réalisés, depuis plus de trente ans, sur la cour objet du traité susvisé.

Les travaux qu’ils ont réalisés en 2020 se sont limités, s’agissant de la toiture-terrasse en une simple « réfection de couverture/terrasse », donc en des travaux d’entretien et de remise en état, ne modifiant en rien l’aspect de cet espace.

Sur les troubles anormaux du voisinage :

Sur la violation alléguée des dispositions des articles 678 et 680 du code civil :

Il a été constaté, par procès-verbal de commissaire de justice du 7 mars 2021, qu’un brise-vue avait été installé à « deux mètres de la façade du [Adresse 25] » (pièce n° 9), à la demande de Madame [A], ce brise-vue, comme son nom l’indique, entravant leur regard en direction de l’appartement de Madame [A].

Si la demanderesse a désormais changé d’avis et que son souhait serait de le voir disparaître, ils ne voient aucun inconvénient à déposer cette installation, qui n’est pas scellée (pièce n° 9, page 3).

Les autres aménagements se situent à plus de deux mètres des fenêtres de Madame [A], ce qui suffit à écarter tout grief résultant des distances légales, en l’espèce parfaitement conformes.

Madame [A] se plaint en réalité de l’usage qu’ils font du toit terrasse sur lequel une jouissance exclusive leur a été attribuée par une décision souveraine de l’assemblée générale, l’espace litigieux étant une partie commune du syndicat des copropriétaires du [Adresse 28] et [Adresse 20].

Sur le fondement de l’article 544 du code civil :

Il n’est pas discuté que la toiture-terrasse située devant l’appartement de Madame [A] ne lui appartient pas, la copropriété voisine pouvant donc user de cette dernière sans que la demanderesse puisse exiger la reconnaissance d’un quelconque droit et notamment un droit de vue sur une partie privative de l’immeuble. La copropriété voisine est libre et souveraine dans la gestion et l’administration de son immeuble.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 28] à [Localité 52] souligne quant à lui que :
- aucune terrasse n’existait à la date de conclusion du traité de cour du 5 novembre 1951,
- cette terrasse a été créée entre 1982 (autorisation de bâtir et permis de construire) et 1985 (certification de conformité et déclaration d’achèvement des travaux), après démolition de la verrière, démolition partielle du bâtiment (bâtiment B) et autorisation de la préfecture,
- la servitude non aedificandi n’interdit en rien les aménagements du toit-terrasse qui n’existait pas en 1951 et elle ne porte pas seulement sur l’espèce de la terrasse mais sur toute la partie à l’arrière du bâtiment sur rue, compris bâtiment en L dans lequel se trouvent les lots de Messieurs [T] et [S] (116 m² selon convention et plans annexés),
- le toit terrasse litigieux, construit en contrebas d’une ancienne verrière démontée) fait une quarantaine de m², alors que le traité porte sur la totalité de la « cour commune » déjà construite,
- à l’époque et jusqu’en 1983, la totalité de l’actuelle terrasse litigieuse était occupée par une verrière, dont l’emplacement est matérialisé par des pointillés sur les plans de l’immeuble (tout l’espace disponible entre le bâtiment sur rue et le bâtiment en L),
- la verrière occupant toute la zone de la terrasse actuelle obstruait totalement la vue du premier étage (appartement de Madame [A]),
- la servitude non aedificandi n’a aucune vocation à protéger l’actuelle terrasse ni à la rendre inaccessible, la seule obligation et condition à la scission de l’immeuble du 2-4-6 en immeuble du 2-4 et immeuble du [Adresse 28] étant de laisser non construite la partie non construite (inexistante, la totalité des 116 m² étant construite) et de ne pas surélever la partie déjà construite (« les constructions ou parties de constructions existant actuellement à l’intérieur du périmètre de la cour commune ci-dessus définies pourront être conservées en leur état actuel »),
- cette servitude se rapproche donc d’une servitude non altius tolendi, le bâtiment en L dans l’espace de la cour commune pouvant être conservé mais non surélevé,
- « l’esprit » de la servitude invoquée en demande n’est pas de figer la terrasse créée en 1983-1985 ni de la rendre accessible ou non, mais de ne pas aggraver la situation des lots donnant sur cette cour commune,
- depuis 1985, cette servitude est respectée, aucune construction ni surélévation dans l’emprise de la cour commune n’étant intervenue : les travaux de reprise du complexe d’étanchéité ne réalisant pas une construction : mise en place de dalles sur plot pour protéger ce complexe ne réalisant pas une construction ; création d’un accès à la terrasse ne réalisant pas une construction : mise en place de mobiliers ne réalisant pas une construction : attribution d’un droit de jouissance exclusif n’étant en rien une violation du traité de cour de 1951,
- la terrasse n’a jamais eu le statut de terrasse non accessible.

S’agissant des autorisations octroyées, il précise qu’elles ne sont pas contraires à la servitude, ne créent aucune vue et ne constituent en elles-mêmes aucun trouble anormal du voisinage.

Sur la qualification des terrasses, il estime, contrairement aux autres parties, qu’en application du règlement de copropriété du 30 octobre 1979, il s’agit de parties privatives, seul le gros œuvre de la terrasse créée en 1983 et son complexe d’étanchéité étant des parties communes sans discussion.
Sur l’accès à la terrasse, il relève qu’il n’y en a aucun si ce n’est depuis les parties privatives des copropriétaires du premier étage et que, même à supposer que la terrasse soit une partie commune, les propriétaires des lots donnant sur cette terrasse peuvent en user librement.

Sur le motif tenant à la création d’une vue, il l’estime inopérant en faisant valoir que la seule vue est celle, directe, en limite de propriété des appartements de l’immeuble du [Adresse 6] sur la cour commune (servitude acquise par la configuration des lieux et par écoulement du temps), la transformation de la verrière en terrasse (validée par la préfecture) ne créant aucune vue.

***
2.1 Sur le moyen tiré du non-respect de la servitude prévue au traité de cour du 5 novembre 1951 :

En droit, aux termes de l’article 689 dernier alinéa du code civil, les servitudes non apparentes sont celles qui n'ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu'à une hauteur déterminée.

En application de ces dispositions, la seule édification d’un ouvrage en violation d’une servitude de non édification suffit à établir le bien-fondé de la demande de démolition sous astreinte sollicitée par les propriétaires du fonds dominant (ex. : Cour d’appel de [Localité 42], 1ère chambre, 28 avril 2020, n° RG 18/00989).

Une servitude est éteinte par son non-usage pendant trente ans et, pour les servitudes continues, ces trente ans commencent à courir du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude (ex. : Civ. 3ème, 27 février 2002, n° 00-14.942).

En l’espèce, le traité de cour établi le 5 novembre 1951 (pièce n° 2 produite par les consorts [S]/[T] et pièce n° 2-1 produite par Mme [A] notamment) prévoit en son article premier (conventions, page 4) que :
« Par ces présentes, Monsieur [N], au nom de Monsieur [F] son mandant, déclare l’obliger et ce tant pour lui qu’au nom de tous ayants-cause, futurs acquéreurs et détenteurs de l’immeuble ci-après désigné, à ménager et à maintenir libre de construction et par conséquent frapper de la servitude « non aedificandi », savoir :
Dans l’immeuble sis à [Adresse 53], au fond et sur toute la largeur de cet immeuble :
Une cour d’une superficie de cent seize mètres carrés environ ».

Ces stipulations sont reprises in extenso dans le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 28] à [Localité 52] en date du 30 octobre 1979 (page 11), décrivant par ailleurs la cour litigieuse, « enclavée par le bâtiment A et la partie de limite séparative Sud, mitoyenne avec l’immeuble [Adresse 16], sur laquelle est édifié un appentis à usage de local à poubelles » (page 5), avec la précision, en page 12 (figurant également à l’article premier précité du traité de cour du 5 novembre 1951), selon laquelle il est « entendu toutefois que les constructions ou parties de construction existant actuellement à l’intérieur du périmètre de la cour, cour commune ci-dessus définie, pourraient être conservées en leur état actuel mais qu’elles ne pourront en aucun cas être surélevées ni reconstruites » (pièce n° 3 produite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 22] et [Adresse 28] à [Localité 52]).

Les consorts [S]/[T] ne peuvent utilement se prévaloir de l’extinction de la servitude non aedificandi par son non-usage pendant trente ans à compter du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, ne commençant à courir qu’à compter du commencement des travaux effectués au mépris de cette servitude (ex. : Civ. 3ème, 16 décembre 1970, n° 69-10.636, publié au bulletin) alors que :
- le règlement de copropriété précité du 30 octobre 1979 rappelle la servitude litigieuse tout en validant la conservation des constructions ou partie de constructions existant à cette date à l’intérieur du périmètre de la cour,
- il n’est pas démontré au travers des pièces produites que les travaux réalisés dans les années 1980 comportant aménagement intérieur d’un magasin avec reconstruction de planchers et transformation de la verrière sur cour en dalle terrasse, outre des modifications de façades (pièces n° 3 et 4 produites par les consorts [S]/[T] ; bulletin d’alignement et avis du service technique d’aménagement du 8 juin 1982 ; certificat de conformité du 3 juin 1985), sans surélévation ni édification quelconque de constructions, l’auraient été en violation des stipulations précitées du traité de cour, obligeant simplement les futurs acquéreurs et détenteurs de l’immeuble à « ménager et à maintenir libre de construction et par conséquent frapper de la servitude « non aedificandi » » la cour litigieuse (au fond et sur toute la largeur de l’immeuble sis [Adresse 28]),
- les travaux litigieux d’aménagement de la terrasse ont été réalisés en 2020, sous la maîtrise d’ouvrage des consorts [S]/[T], le délai de prescription trentenaire n’étant pas expiré concernant lesdits travaux.

Les défendeurs ne rapportent donc pas la preuve qui leur incombe que les travaux réalisés dans les années 1980 l’auraient été en violation de la servitude résultant du traité de cour du 5 novembre 1951 au regard de la nature et de l’assiette des constructions implantées à cette période, sans surélévation de la verrière sur cour transformée en dalle terrasse (ex. : Civ. 3ème, 11 mars 2021, n° 20-14.300) et en l’absence d’éléments permettant de déterminer à quelle date exacte un « dôme » en verre aurait prétendument recouvert la cour litigieuse (pièce n° 12 produite par les consorts [S]/[T], « plan »), de sorte que cette « construction » aurait parfaitement pu être incluse dans les « constructions » ou « parties de constructions » existant à l’intérieur du périmètre de la cour dont la mise en œuvre était « validée » par le traité de cour du 5 novembre 1951 et le règlement de copropriété du 30 octobre 1979.

Au surplus, la zone non aedificandi litigieuse ne peut être assimilée à une servitude susceptible d’extinction par un non-usage trentenaire dès lors qu’en l’espèce, elle est déterminée par le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 28] à [Localité 52] de sorte qu’elle revêt une nature conventionnelle qui subsiste et doit continuer à recevoir application (ex. : Cour d’appel de [Localité 43], 1ère chambre civile – section A, 10 mai 2011, n° RG 09/056839).

Toutefois, Madame [K] [A] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] [Localité 1] ne rapportent pas davantage la preuve qui leur incombe de leur allégation selon laquelle les aménagements auxquels les consorts [U]/[T] ont fait procéder, en 2020, sur la terrasse litigieuse, devenue partie commune à jouissance privative des lots n° 45 et 46 à l’issue de l’assemblée générale du 29 novembre 2022, seraient constitutifs de travaux de « construction », avec surélévation, au sens des stipulations de l’article premier du traité de cour du 5 novembre 1951, réalisés en