TJ 13055, 2 oct. 2025, RG 25/02433

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :
Le 05 décembre 2025
à Me DUVAL-ZOUARI
Le ...................................................
à Me ...............................................
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
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à Me ......................................................

N° RG 25/02433 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6LS2

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [F]
né le 06 Février 1998 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Aouatef DUVAL-ZOUARI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [N] [I]
née le 08 Octobre 2004 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Madame [O] [I]
née le 28 Mai 1984 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :
Par contrat sous signature privée en date du 8 juin 2024, M. [F] a donné à bail à Mmes [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 550 euros, outre 50 euros de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 798 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants pour eux et avec eux des lieux donnés à bail, Condamner solidairement les défenderesses à payer la somme de 1.502 euros, représentant les loyers et accessoires arriérés dus, comptes arrêtés au 17 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et sous réserve de l’actualisation de la créance, Les condamner solidairement à payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majoré d’une provision sur charges équivalente à celle acquittée, éventuellement révisée, Les condamner solidairement à payer la somme de 600 euros correspondant au dépôt de garantie prévu au bail, Les condamner solidairement à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.Au soutien de ses prétentions, le demandeur expose que le dépôt de garantie et plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 janvier 2025 et ce, pendant plus de six semaines.
Appelée à l'audience du 19 juin 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi d’office pour être finalement retenue à l'audience du 2 octobre 2025.
A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 3.600 euros, selon décompte en date du 23 septembre 2025.
Le conseil du bailleur a par ailleurs déposé des conclusions à l’audience, lesquelles reprennent les demandes figurant dans l’assignation ainsi qu’une demande tendant à juger qu’à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées, les sommes retenues par le commissaire de justice en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 seront supportées par les défenderesses.
Il n’est toutefois pas justifié que ces conclusions, comprenant une nouvelle prétention, aient été signifiées ou notifiées aux défenderesses afin de respecter le principe du contradictoire.
Bien que régulièrement assignées par acte déposé à l’étude, les défenderesses n’ont pas comparu et n’étaient pas représentées.
Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.
Il a été donné lecture du diagnostic social et financier à l'audience.
La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.
Conformément à l'autorisation donnée par la présidente avant la clôture des débats, le conseil du demandeur a, par courrier recommandé reçu le 6 octobre 2025, adressé l’acte de propriété de ce dernier justifiant qu’il est bien propriétaire du bien.
Le conseil du bailleur a adressé une deuxième note en délibéré reçue le 10 octobre 2025 ainsi que des pièces jointes relatives à la présence des défenderesses dans les lieux donnés à bail ainsi qu’à des plaintes de voisins reçues par le bailleur.
Il a également adressé une troisième note en délibéré reçue le 20 novembre 2025, invoquant l’aggravation de la dette nonobstant la régularisation de l’aide personnalisée au logement versée par la Caisse d’allocations familiales.
Outre le fait qu’il n’est pas justifié que ces pièces aient été communiquées aux défenderesses pour respecter le principe du contradictoire, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, à l’exception de celle qui aurait été demandé par le président.
La note en délibéré autorisée à l’audience ne portait que sur l’attestation de propriété du bailleur de sorte qu’il ne sera pas tenu compte ni répondu aux deux notes suivantes transmises par le conseil du bailleur.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En application de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 12 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Le commandement de payer, signifié le 15 janvier 2025, est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 février 2025.
Les défenderesses étant occupantes sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera souligné que si le diagnostic social et financier indique que les défenderesses auraient quitté les lieux, rien ne permet de s’assurer de leur départ effectif, étant ajouté qu’à l’audience, le conseil du bailleur a indiqué que le logement était toujours occupé.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.
Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupationLes défenderesses sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.
Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des défenderesses par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 600 euros actuellement, et de condamner solidairement les défenderesses à son paiement.
Le bailleur a produit à l’audience un décompte faisant état d’une dette locative arrêtée au 23 septembre 2025 à la somme de 3.600 euros. Ce décompte ne détaille toutefois pas à quelles échéances correspond ce montant et se contente d’indiquer un total. Ce document ne saurait suffire à établir la réalité de la dette locative non sérieusement contestable à cette date.
Le précédent décompte détaillé produit est arrêté au 17 février 2025 et fait état d’une dette locative d’un montant de 1.502 euros.
A cet égard, le bailleur expose qu’il faut ajouter à la dette locative la somme de 600 euros correspondant au dépôt de garantie qui n’aurait jamais été versé par les défenderesses.
Toutefois, si une copie de ce chèque et une attestation bancaire de rejet datée du 2 octobre 2024 sont produits, le montant de 600 euros qui resterait dû au titre du dépôt de garantie n’apparait ni dans le décompte joint au commandement de payer signifié le 15 janvier 2025 (qui indique seulement « mois de décembre 2024 : 198€ » et « mois de janvier 2025 : 600€ »), ni dans le décompte arrêté au 17 février 2025.
Il en résulte que la demande relative au paiement du dépôt de garantie fait l’objet d’une contestation sérieuse de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.
Compte tenu de ces éléments, les défenderesses seront condamnées solidairement par provision à payer au demandeur la somme de 1.502 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation dus jusqu’au 17 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.
Sur les demandes accessoiresLes défenderesses, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et à payer in solidum la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.
Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l'article 8 du décret du 8 mars 2001 devenu l'article A 444-32 du code de commerce, le demandeur n'explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande est donc rejetée.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,
Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juin 2024 entre M. [L] [F] et Mmes [N] et [O] [I] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 février 2025 ;
ORDONNE en conséquence à Mmes [N] et [O] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DIT qu’à défaut pour Mmes [N] et [O] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [L] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETTE la demande de suppression des délais et d'astreinte pour quitter les lieux de M. [L] [F] ;
CONDAMNE solidairement Mmes [N] et [O] [I] à payer à M. [L] [F], à titre provisionnel, la somme de 1.502 euros décompte arrêté au 17 février 2025 incluant la mensualité de février 2025, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;
DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement du dépôt de garantie ;
CONDAMNE solidairement Mmes [N] et [O] [I] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 600 euros à ce jour, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE in solidum Mmes [N] et [O] [I] à payer à M. [L] [F] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Mmes [N] et [O] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente