TJ 13055, 2 oct. 2025, RG 25/00185

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :
Le 05 décembre 2025
à Me DE LA PANOUSE
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 05 décembre 2025
à Me THAREAU Aymeric
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/00185 - N° Portalis DBW3-W-B7J-54P5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PRO IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Gauthier DE LA PANOUSE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [W]
née le 12 Novembre 1983 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
(AJ totale)
représentée par Me Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :
Par contrat sous signature privée en date du 7 juin 2021, la société Pro Immo a donné à bail à Mme [W] et M. [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 820 euros, outre 75 euros de provision sur charges. M. [S] a quitté les lieux.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 2.499,95 euros et visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection de Marseille statuant en référé aux fins de voir notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation de la locataire à payer les sommes dues en vertu du bail.
L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025 et a fait l’objet de deux renvois à la demande du conseil de la défenderesse pour être finalement retenue à l’audience du 2 octobre 2025.
A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, s’est référé à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande au juge des contentieux de la protection de :
Déclarer irrecevables comme prescrites la demande tendant à la condamnation du bailleur au paiement de dommages-intérêts en raison de l’absence de diagnostic de performance énergétique et la demande d’injonction à produire ledit diagnostic sous astreinte, A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, A titre subsidiaire, prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs de la locataire, En tout état de cause, rejet les demandes de la défenderesse, Ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, Autoriser le bailleur, en cas d’abandon du logement par la locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsée, Condamner à titre provisionnel la défenderesse à verser une indemnité d’occupation d’un montant de 1.061,76 euros jusqu’à entière libération des lieux et restitution des clés, ladite indemnité pouvant être révisée et indexée conformément au bail, Condamner à titre provisionnel la défenderesse à payer la somme de 14.247,87 euros au titre de la dette locative au 1er octobre 2025, La condamner à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.Le conseil de la défenderesse s’est également référé à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande au juge des contentieux de la protection de :
Débouter le bailleur de ses demandes, Déduire de la dette locative la somme de 54,90 euros, Condamner le bailleur à lui verser la somme de 3.150 euros au titre des provisions sur charges locatives indûment versées et non régularisées par le bailleur, Subsidiairement, déduire de la dette locative la somme de 3.150 euros au titre des provisions sur charges, Condamner par provision le bailleur à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi compte tenu de l’absence de diagnostic de performance énergétique, Condamner le bailleur à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance, Ordonner une mesure d’expertise et constater que la défenderesse bénéficie de l’aide juridictionnelle et n’a pas à verser de frais de consignation, Juger que le juge des référés est incompétent pour statuer sur la résiliation judiciaire du bail, Débouter le bailleur de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail et l’expulsion, A titre infiniment subsidiaire, suspendre la clause résolutoire et accorder à la défenderesse 36 mois pour purger sa dette locative, En tout état de cause, débouter le bailleur de ses demandes au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 13 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, le bail du 7 juin 2021 contient une clause résolutoire (page 4) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire pour un montant en principal de 2.499,95 euros le 27 septembre 2024.
La locataire ne conteste pas l’existence de la clause résolutoire, ni sa validité, pas plus qu’elle ne conteste le commandement de payer et le fait qu’il soit demeuré infructueux pendant plus de deux mois.
Si la demande en résolution judiciaire formée à titre subsidiaire par le bailleur ne relève effectivement pas des pouvoirs du juge des référés (et non de sa compétence), il n’en demeure pas moins que la demande principale du bailleur tend à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire qui elle, relève bien des pouvoirs du juge des référés.
Or, sur ce point, la défenderesse ne soulève aucun moyen susceptible de faire échec au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.
Il y a en effet lieu de souligner que les prétentions relatives au montant des sommes dues, à les supposer établies, ne peuvent que venir réduire le montant de la dette locative et que les demandes indemnitaires, à les supposer également établies et relevant des pouvoirs du juge des référés, ne peuvent pas non plus faire échec au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, étant relevé que la locataire n’invoque pas une exception d’inexécution.
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 novembre 2024.
Sur les demandes indemnitaires de la locataireEn vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, laquelle n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 , le bailleur est tenu de mettre à disposition du locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.
Il est constant que même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement soit inhabitable.
En l’espèce, la locataire invoque l’absence de diagnostic technique et le mauvais état du logement pour demander la condamnation du bailleur à lui payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts.
Il sera tout d’abord relevé s’agissant du diagnostic technique que si dans les motifs des conclusions de la locataire déposées à l’audience, elle sollicite la condamnation du bailleur sous astreinte à produire ce diagnostic, cette prétention n’est pas reprise dans le dispositif de ses écritures de sorte que le juge des contentieux de la protection n’est pas saisi de cette prétention conformément à l’article 768 du code de procédure civile.
Concernant la demande de condamnation du bailleur à payer des dommages-intérêts en raison de l’absence de diagnostic technique, cette prétention fait nécessairement l’objet d’une contestation sérieuse tant sur la détermination du point de départ du délai de prescription que sur la demande indemnitaire elle-même.
En effet, pour fixer le point de départ du délai de la prescription triennale, il conviendrait de déterminer le jour où la locataire a connu ou aurait dû connaitre les faits permettant de former sa demande indemnitaire.
Or, la détermination d’un tel point de départ nécessiterait d’établir la réalité du préjudice allégué et le moment où le locataire a pu le connaitre.
Toutefois, comme la défenderesse le reconnait elle-même, elle n’est pas en capacité de déterminer le montant du préjudice éventuellement subi à ce jour dès lors que le diagnostic n’est toujours pas produit par le bailleur.
A plus forte raison, le montant non sérieusement contestable du préjudice allégué est encore moins établi dans le cadre de la présente instance de référé.
Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de cette demande.
La défenderesse invoque également un préjudice subi du fait de l’état du logement et soutient qu’il existe des désordres liés à un dégât des eaux dans le logement et à la présence de rats et des désordres dans les parties communes.
Il sera cependant relevé que la locataire produit des photographies dont on ignore où et à quel moment elles ont été prises.
Elle produit encore des courriers qu’elle a pu envoyer postérieurement à la signification du commandement de payer et à l’assignation pour solliciter l’attribution d’un logement social.
Elle verse enfin des échanges qu’elle a pu avoir avec l’agence chargée de la gestion du bien concernant le dégât des eaux qui serait survenu dans son logement en 2023 ainsi qu’un courrier électronique de ce qui semble être son assureur et lui indiquant les démarches à effectuer pour le traitement de ce dégât des eaux et la prise en charge de ses dommages.
La défenderesse ne produit toutefois pas les pièces justifiant des suites données à cet échange de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer ce que son assureur a pu effectuer par la suite ni la teneur des échanges qu’elle a pu avoir avec son voisin à ce propos.
En tout état de cause, à supposer que la réalité de ce sinistre soit établie, aucun élément ne permet de démontrer que le logement se trouve toujours dans cet état et de déterminer le préjudice subi, étant relevé que dans les courriers que la locataire a pu envoyer à différentes autorités en février 2025 pour demander logement social, elle ne fait absolument pas état de désordres.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la locataire ne rapporte pas la preuve des désordres allégués et du préjudice subi de sorte que la demande indemnitaire, se heurte, au stade du référé, à une contestation sérieuse.
Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de cette demande.
Sur la demande d’expertiseLa défenderesse sollicite, non pas à titre subsidiaire, mais outre sa demande indemnitaire concernant l’état du logement, une expertise judiciaire.
En premier lieu, il sera relevé qu’il existe une contradiction manifeste entre la demande indemnitaire de la défenderesse liée à l’état du logement et la demande d’expertise qui aurait justement pour but de déterminer l’existence et l’origine des désordres et d’évaluer le montant des travaux et des préjudices.
En second lieu, il ne peut qu’être constaté que si la locataire a pu avoir des échanges avec l’agence chargée de la gestion du bien en juillet 2023 concernant le dégât des eaux, il semble que rien n’ait été fait ou demandé après cette période et que ce n’est que dans le cadre de la procédure en acquisition de clause résolutoire et expulsion que la locataire invoque l’état du logement.
Or, l’expertise n’a pas pour objet de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve qui lui incombe.
Il résulte de ces éléments que la demande d’expertise sera rejetée.
Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupationLa défenderesse est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de la locataire par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 1.061,76 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner la défenderesse à son paiement.
Le bailleur soutient que la défenderesse reste devoir la somme de 14.247,87 euros, à la date du 1er octobre 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’octobre 2025 inclus.
Il convient tout d’abord de déduire de ce décompte la somme totale de 27,45 euros facturée les 25 et 30 juillet 2024 dont le montant n’est ni justifié ni en tout état de cause imputable à la défenderesse en vertu des sommes dues au titre du bail.
En outre, la défenderesse soutient que le montant des charges n’est pas justifié et que le montant de la provision aurait dû, pour les années 2022, 2023 et 2024, rester au montant initialement fixé, soit la somme de 75 euros.
Elle sollicite la condamnation du bailleur à lui payer la somme provisionnelle de 3.150 euros au titre des provisions sur charges qui auraient été indûment versées et non régularisées par le bailleur (75 euros par mois pour les années 2022, 2023 et 2024).
Elle demande subsidiairement la déduction de ce montant du total de l’arriéré locatif.
D’une part, ainsi que le souligne le bailleur, la locataire ne peut pas solliciter le remboursement de sommes qu’elle n’a pas payées.
Or, il ressort du dernier décompte produit et non contesté sur ce point, qu’elle n’a pas procédé au paiement de la totalité des loyers et provision sur charges compatibilisés sur cette période.
D’autre part, il résulte des pièces versées par le bailleur que la provision sur charges, réévaluée en 2023, 2024 et 2025, l’a été en fonction du total des charges dues par rapport au logement occupé par la locataire, étant souligné que la défenderesse n’apporte aucun élément tendant à démontrer que le montant est erroné.
La défenderesse sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 14.220,42 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoireL'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En l'espèce, il résulte du dernier décompte produit par le bailleur que la défenderesse n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience, étant souligné qu’elle soutient qu’elle a effectué un paiement de 500 euros le 1er octobre 2025 qui n’apparait pas sur le décompte et qu’en tout état de cause, ce montant ne correspond pas à l’intégralité du loyer courant comme exigé par le texte précité.
Par ailleurs, la défenderesse soutient qu’elle effectué une déclaration de surendettement mais ne produit aucun élément justifiant de la recevabilité de son dossier.
Par conséquent, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.
La défenderesse étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoiresLa défenderesse, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par dans la présente instance et non compris dans les dépens.
La défenderesse sera donc condamnée à lui payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,
Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juin 2021 entre la société Pro Immo et Mme [R] [W] concernant le logement, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 28 novembre 2024 ;
DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes indemnitaires de Mme [I] [W] ;
REJETTE la demande d’expertise de Mme [R] [W] ;
REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de Mme [R] [W] ;
ORDONNE en conséquence à Mme [R] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DIT qu’à défaut pour Mme [R] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Pro Immo pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Mme [R] [W] à payer à la société Pro Immo, à titre provisionnel, la somme de 14.220,42 euros décompte arrêté au 1er octobre 2025 incluant la mensualité d’octobre 2025, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;
CONDAMNE Mme [R] [W] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 1.061,76 euros à ce jour, à compter du 2 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Mme [R] [W] à payer à la société Pro Immo la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [R] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente