TJ 33243, 11 sept. 2025, RG 25/00778

JUGEMENT DU : 11 SEPTEMBRE 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00778 - N° Portalis DBX7-W-B7J-DQ4Q
AFFAIRE : [T] [G] [D] [C] veuve [Y] C/ [J] [Y], [R] [Y]
28A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Minute n°

copie exécutoire délivrée
le 11 septembre 2025
à Me CUTURI-ORTEGA

copie certifiée conforme délivrée
le 11 septembre 2025
à Me CUTURI-ORTEGA
Me GRAVIERE
Me CLAVEL
PRÉSIDENT : Valérie BOURZAI

ASSESSEURS : Julie MANLAY
Bertrand QUINT

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :
- réputée contradictoire
- prononcé par mise à disposition au Greffe
- susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 26 Juin 2025

SAISINE : Assignation en date du 03 Juin 2025

DEMANDERESSE :

Madame [T] [G] [D] [C] veuve [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Céline GRAVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 824

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [Y], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Carolina CUTURI-ORTEGA, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 883

Monsieur [R] [Y], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Sophie CLAVEL, avocat postulant au barreau de LIBOURNE, vestiaire : 5, Me Carole GAUNET-LIOUBTCHANSKY, avocat plaidant au barreau de PARIS,
Exposé du litige :
Monsieur [B] [Y] était propriétaire d'un ensemble immobilier sis à [Adresse 4] depuis le 7 juillet 2000, en indivision avec ses deux fils [R] et [J] [Y].

Ne pouvant entretenir ce bien et ayant trouvé des acquéreurs, il avait obtenu du Tribunal judiciaire de LIBOURNE par jugement du 12 décembre 2000 l'autorisation de le vendre.

Il est décédé le [Date décès 1] 2022. Il a laissé pour lui succéder sa veuve Madame [T] [Y] et ses deux fils [R] et [J]. Madame [Y] ne peut entretenir l'immeuble qui se dégrade, elle a reçu plusieurs offres d'achat pour l'immeuble entre le 17 juillet 2023 et le 6 janvier 2025, la dernière concernant un terrain constructible de 7500 m² pour la construction de 8 maisons.

Face à la dégradation du bien et à la baisse des offres, Madame [T] [Y] a été autorisée par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de LIBOURNE du 24 avril 2025 rectifiée le 20 mai 2025, à assigner à jour fixe pour l'audience du 26 juin 2025 [J] et [R] [Y], afin d'obtenir, au visa de l'article 815-5 du Code civil :
- qu'elle soit autorisée en qualité d'héritière à poursuivre seule la vente de l'immeuble indivis déjà autorisée aux conditions proposées par les sociétés [1] et [2], ou avec tout autre acquéreur de son choix sous réserve que les conditions ne soient pas plus défavorables ou dans une limite de 10%,
- leur condamnation au paiement d'une somme de 2000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais d'exécution avec application de l'article 699 du Code de procédure civile.

[R] [Y] a été assigné à sa personne et [J] [Y] a été assigné à domicile le 3 juin 2025.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/778.

Madame [Y] précise à l'appui de ses prétentions :
- qu'elle ne peut assurer seule l'entretien du bien, faute de ressources financières suffisantes, que l'immeuble se dégrade, des travaux d'entretien urgents étant nécessaires, que le coût des travaux d'entretien a été chiffré par une étude du 6 juin 2023 par la société [3] à la somme de 1 158 066 €, qu'un constat du 28 octobre 2024 confirme l'état de dégradation,
- qu'elle a reçu le 17 juillet 2023 une offre de 1 100 000 € de la part de [4], mais que les défendeurs n'ont pas donné suite,
- que le 3 janvier 2025 elle a reçu une autre offre de [2] à hauteur de 600 000€ portant sur une partie de la propriété et le 6 janvier 2025 une offre d'achat portant sur un terrains destiné à la construction de 8 maisons pour 350 000 €, qu'en effet il est difficile de vendre en un seul bloc la totalité de la propriété,
- qu'elle souhaite en conséquence être autorisée à contracter seule la vente en application de l'article 815-5 du Code civil.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, Monsieur [J] [Y] s'oppose aux prétentions de sa belle-mère et de son frère en sollicitant la condamnation de Madame [Y] à lui payer une somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 2000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux dépens.

Monsieur [J] [Y] répond :
- qu'en l'état aucun péril actuel imminent et certain n'est caractérisé,
- que Madame [Y] fait une présentation tronquée de la situation de l'ensemble immobilier, qu'en effet, le caractère vétuste et insalubre de la maison principale n'est pas une nouveauté, une rénovation complète de la petite maison de gardien ayant été faite, que l'argument d'une urgence fondée sur un prétendu effondrement progressif du bâti est infondé aussi, la seule urgence récente étant un dégât des eaux au niveau du toit, que la prétendue étude produite par la demanderesse est une projection de rénovation complète de la maison principale qui n'est ni urgent ni nécessaire pour la rénovation du bien, qu'il a accepté les devis relatifs aux travaux d'urgence,
- que Madame [D] [C] occupe seule les lieux, sans droit ni titre ni contrepartie, qu'elle en a la jouissance, que les autres coindivisaires n'ont plus accès à la propriété malgré leur demande, qu'elle n'a jamais sollicité la participation financière des autres indivisaires sauf à la suite du sinistre, qu'elle diminue la valeur du bien en stockant des biens rendant certains endroits inaccessibles,
- que lui-même et son frère ainsi que la demanderesse se sont entendus pour vendre le bien, en fixer un prix de référence, confier la vente à plusieurs mandataires, qu'il a lui-même signé 3 mandats, qu'il en résulte un accord consensuel et opérationnel sur la mise en vente, qu'aucun mandat n'a été dénoncé, qu'il a aussi effectué des démarches auprès d'opérateurs pouvant être intéressés,
- que les offres ont toutes été refusées d'un commun accord entre héritiers, qu'elles ont été examinées lors de réunions de succession organisées chez Maître [S] [I] notamment celle du 11 décembre 2024, que les indivisaires ont rejeté ensemble les offres manifestement déséquilibrées ou préjudiciables à l'unité de la propriété, que leur comportement est raisonnable et conforme à l'intérêt commun ce qui exclut tout abus ou obstruction, qu'en ce qui le concerne, il a pris part aux décisions collectives sur la base de critères raisonnables et a montré la volonté de collaborer à la liquidation successorale dans le respect du droit de tous,
- que les coindivisaires ont montré leur volonté de vendre leur bien, de fixer une stratégie cohérente, de rejeter l'ensemble des offres manifestement déséquilibrées ou préjudiciables à l'unité de la propriété, leur comportement étant conforme à l'intérêt commun,
- que la demande de son frère est manifestement disproportionnée au regard des éléments du dossier, qu'en effet les propositions sont manifestement désavantageuses et leur rejet validé par tous les indivisaires, qu'il n'a pas manifesté de refus de signature au nouvel avenant, qu'il l'a signé dernièrement, que son frère ne peut à la fois dénoncer l'opacité et la désorganisation instaurée pat sa belle-mère et s'associer à elle pour se voir confier la vente exclusive du bien, qu'elle doit donc être rejetée,

- que la procédure initiée par sa belle-mère est une manœuvre procédurale destinée à imposer une stratégie personnelle de cession contraire aux engagements antérieurs, à disqualifier ses coindivisaires sans preuve, à détourner les principes de 815-5 pour justifier une autorisation judiciaire injustifiée, que ces procédés traduisent une rupture de loyauté successorale et une instrumentalisation du juge à des fins privées, que cette procédure, qui intervient alors qu'un accord était en cours d'exécution, qui tente de contourner les engagements contractuels souscrits par la demanderesse elle-même en faveur d'une commercialisation cohérente du bien, qui altère la relation successorale en alimentant un contentieux infondé et inutile, est manifestement abusive, que cette action a généré une situation conflictuelle inutile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, Monsieur [R] [Y] s'oppose aux prétentions de Madame [Y] et demande à être autorisé à poursuivre seul la vente du bien indivis aux conditions proposées par les sociétés [1] et [2] ou avec tel acquéreur de son choix, sous réserve que les conditions ne soient pas plus défavorables ou dans la limite de 10 % à titre subsidiaire Madame [Y] et Monsieur [R] [Y] soient autorisés à poursuivre la vente du bien indivis aux conditions proposées par ces sociétés ou avec tel acquéreur de son choix sous réserve que les conditions ne soient pas plus défavorables ou dans la limite de 10%. Il demande enfin la condamnation de Madame [Y] aux dépens.

Monsieur [R] [Y] réplique :
- qu'il n'a jamais reçu l'offre de [4] du 17 juillet 2023, qu'il n'est pas démontré qu'il en ait été destinataire, que la seule offre reçue est celle du 18 novembre 2024 de [1] sans qu'une seconde offre ait été jointe au mail de transmission du notaire, que le 21 novembre 2024, il a répondu au notaire qui lui avait proposé un rendez-vous, qu'il jugeait ces offres trop basses, qu'un rendez-vous de mise au point a eu lieu le 11 décembre 2024, que des mandats de vente ont été régularisés par les 3 héritiers le 22 avril 2025 avec l'agence [5] avec avenant le 4 juin 2025, que Madame [Y] est partie à l'étranger alors qu'elle était censée être disponible,
- qu'il a accepté de signer un avenant au mandat au prix de 1 150 000 €, mais son frère a refusé, que loin de faire obstruction, il est l'indivisaire le plus actif,
- qu'il sait n'avoir d'autre choix que celui de vendre le bien litigieux, mais qu'il doute de la possibilité réelle des sociétés [1] et [2] d'acquérir, compte tenu de leur structure juridique, qu'il n'est pas certain que Madame [Y] soit en mesure de mesurer la portée de certains actes, qu'il souhaite donc être autorisé à les passer seul ou subsidiairement à conclure la vente avec sa belle-mère.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 26 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

Motifs de la décision :

Sur les demandes de passer un acte :

Aux termes de l'article 815-5 du Code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun. Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier. L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.

L'intérêt commun vise à concilier les aspirations des indivisaires tout en assurant une gestion saine et équitable du patrimoine indivis. Il s’inscrit dans une perspective patrimoniale, orientée vers la conservation et la valorisation des biens indivis pour le bénéfice de l’ensemble des indivisaires. L’intérêt commun ne peut être réduit aux préférences personnelles des indivisaires, mais doit refléter la gestion optimale du patrimoine indivis. Un refus, bien que désavantageux ne suffit pas à compromettre gravement l’intérêt commun.

Il incombe en outre au demandeur à l'autorisation de démontrer que le refus opposé par un ou plusieurs indivisaires entraîne un risque concret et sérieux pour le patrimoine indivis. Ce risque peut prendre diverses formes, telles qu’une dévalorisation du bien, l’impossibilité de répondre à une obligation financière ou encore la perte d’une opportunité exceptionnelle. Le juge doit évaluer si l’acte envisagé est strictement nécessaire pour remédier au risque identifié, sans porter une atteinte excessive aux droits des indivisaires opposants. Cette évaluation repose sur un principe de balance des intérêts, visant à préserver l’équilibre patrimonial de l’indivision tout en respectant les droits individuels de chaque indivisaire.

En l'espèce, le bien litigieux est une propriété d'agrément avec parc boisé, terrain clos de 15 875 m², cadastrée section E numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] comportant une maison individuelle en pierres et moellons sur deux niveaux élevée sur terre plain datant de la fin du 18ème siècle, d'une surface habitable de 450 m² environ avec 12 pièces principales, d'une maison d'habitation individuelle de 90 m² sur deux niveaux de deux petites dépendances de 16 m² chacune, le terrain est en partie constructible. Elle a été évaluée notamment à la somme de 1100 000 € par l'agence [6] le 12 juin 2023.

Maître [O] notaire à [Localité 1] indique dans une attestation du 23 juin 2025 que les ayants-droits ont signé plusieurs mandats de vente, que des offres ont été proposées aux ayants-droits mais elles n'ont pas abouti ou n'ont pas été acceptées en raison de leur montant ou de leurs conditions très contraignantes. Elles ont donné lieu à un rendez-vous chez le notaire le 11 décembre 2024 pour les étudier et ont été refusées d'un commun accord par les ayants-droits. [R] [Y] et [J] [Y] ont ainsi signé un avenant à un mandat de vente du 22 avril 2025 pour un montant de 1 150 000 € et ce le 4 mai 2025 auprès de [5], deux autres mandats ont été signés le 4 septembre 2023 auprès de la SCP [7], le 26 septembre 2023 auprès de [3]. Les offres refusées ont été rejetées pour prix inférieur au prix convenu, offre sur une fraction du bien, démembrement patrimonial de la propriété inopportun selon Monsieur [J] [Y]. Il résulte de ces éléments qu'il n'est pas établi que les coindivisaires assignés ont procédé à un refus mettant en péril l'intérêt commun.

Au surplus, il ressort des pièces produites que nonobstant un dégât des eaux, une partie du bien à savoir la maison de maitre n'est pas en bon état, mais cet état préexistait bien avant la demande en conséquence il n'est pas justifié de "péril" au sens de l'article susvisé.

Il convient dans ces conditions de rejeter les demandes de Madame [Y] et les demandes reconventionnelles de Monsieur [R] [Y].

Sur les autres demandes :

Madame [Y] sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des défendeurs les frais irrépétibles qu'ils ont engagés à l'occasion du procès, qui seront mis à la charge de Madame [Y] à hauteur de 2000 € en faveur de Monsieur [J] [Y].

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS