TJ 63113, 18 sept. 2025, RG 24/00590

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00590 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVZZ

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 18 Septembre 2025

Monsieur [H] [E], rep/assistant : SCP D'AVOCATS BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, Monsieur [C] [E], Intervenant volontaire, rep/assistant : SCP D'AVOCATS BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [A] [I], rep/assistant : Me Naïma HIZZIR, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SCP D'AVOCATS BOISSIER

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SCP D'AVOCATS BOISSIER
Me Naïma HIZZIR

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Vincent CHEVRIER,Vice-président, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l'audience du 10 Juillet 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 18 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [E], demeurant 52 rue Saint Placide, 75006 PARIS

représenté par la SCP D'AVOCATS BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [C] [E], Intervenant volontaire, demeurant 52 rue Saint Placide, 75006 PARIS

représenté par la SCP D'AVOCATS BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [I], demeurant 3 rue Voltaire, Appt RDC, 63000 CLERMONT- FERRAND

représenté par Me Naïma HIZZIR, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 18 février 2019, [H] [E] a donné à bail à [A] [I] un logement situé 3 rue Voltaire à CLERMONT-FERRAND (63000), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 896 €, provision sur charges comprise.

Le 8 janvier 2024, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 776,40 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [A] [I] le 10 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, [H] [E] a fait assigner [A] [I] devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de voir :
- prononcer la résiliation du bail d'habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s'être acquitté des loyers pendant plusieurs mois,
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner [A] [I] à lui payer les sommes suivantes :
○ 4 761,91 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 mai 2024,
○ une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu'à sa libération effective des lieux, outre la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 23 juillet 2024.

Par acte notarié reçu par Maître [Q], notaire à PARIS, en date du 8 octobre 2024, Monsieur [H] [E] a fait donation de l'immeuble sis 3 rue Voltaire à CLERMONT-FERRAND à Monsieur [C] [E].

***
Au terme de ses dernières conclusions auxquelles il se réfère expressément à l'audience, Monsieur [H] [E], et Monsieur [C] [E], intervenant volontaire, sollicitent du juge des contentieux de la protection qu'il :
- déboute Monsieur [A] [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- constate la résiliation du bail d'habitation du 18 février 2019 pour défaut de paiement des loyers, à la date du 8 mars 2024,
- ordonne l'expulsion immédiate de Monsieur [A] [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si besoin est,
- condamne Monsieur [A] [I] à payer à Monsieur [H] [E] le montant des loyers et charges impayés jusqu'au 7 octobre 2024, soit la somme de 1 751,52 euros après déduction des frais d'huissier et du dépôt de garantie initial, sauf à parfaire au jour de l'audience,
- condamne Monsieur [A] [I] à payer à Monsieur [C] [E] le montant des loyers et charges impayés à compter du 8 octobre 2024, soit la somme de 3 550,33 euros au 10 mars 2025 après avoir crédité son dépôt de garantie initial, sauf à parfaire au jour de l'audience,
- condamne Monsieur [A] [I] à payer les intérêts légaux sur la somme de 2 776,40 euros à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 janvier 2024, et intérêts légaux sur le surplus à compter de la décision à intervenir,
- condamne Monsieur [A] [I] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant au moins égal à celui du loyer et des charges actuels, soit la somme de 979,90 euros à compter du jour de la résiliation du bail jusqu'à la libération complète des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef,
- déboute Monsieur [A] [I] de toute demande de délai de paiement en toute hypothèse irrecevable et mal fondée,
Dans l'hypothèse où le tribunal accorderait des délais :
○ indique avec précision les acomptes mensuels à verser en sus du loyer courant et des charges, ainsi que leur date de paiement,
○ prévoit que la clause résolutoire reprendra automatiquement ses effets à défaut de respect des délais de paiement qui pourraient être accordés, et notamment de paiement d'une seule mensualité de loyer courant ou d'acompte sur arriéré,
En toute hypothèse :
○ condamne Monsieur [A] [I] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
○ condamne Monsieur [A] [I] en tous les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisie conservatoire et celui de la présente assignation et de sa dénonciation aux services de la préfecture, ainsi que la signification de la décision à intervenir,
○ juge n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.

Monsieur [A] [I] se réfère également à ses conclusions et demande au JCP de :
- condamner Monsieur [C] [E] à payer et porter à Monsieur [A] [I] la somme de 1 959,80 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance,
- condamner Monsieur [A] [I] à payer la somme de 3 962,51 euros au titre des loyers impayés,
- ordonner la compensation des sommes dues,
- accorder à Monsieur [A] [I] des délais de paiement pour régler le solde restant dû au titre des loyers et charges,
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- débouter les consorts [E] du surplus de leurs demandes,
- statuer ce que de droit quant aux dépens.

Il sera fait référence aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé des moyens.

Le présent jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur le trouble de jouissance

En vertu des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire est tenu de délivrer au locataire un logement décent, exempt de risques pour la sécurité ou la santé, conforme aux normes de performance énergétique, en bon état d'usage et assorti des équipements contractuels en état de fonctionnement, d'en assurer l'entretien, de garantir la jouissance paisible des lieux et de ne pas s'opposer aux aménagements ne constituant pas une transformation de la chose louée.

Monsieur [A] [I] sollicite l'indemnisation du trouble de jouissance qu'il a subi entre novembre 2022 et mars 2023 à hauteur de 1 959,80 euros du fait de l'absence de chauffage au sein de son logement.

Au soutien de ses allégations, il produit les échanges de mail avec l'agence FONCIA, assurant la gestion du bien locatif, ainsi que le procès-verbal de constat datant du 13 février 2023.

Monsieur [H] [E] reconnaît le trouble de jouissance subi par Monsieur [A] [I] et indique l'avoir indemnisé en lui octroyant un mois de loyer gratuit en avril 2023.
Toutefois, il s'oppose à la demande indemnitaire sollicitée par le locataire en justifiant qu'il a été tributaire des délais des différents professionnels ayant conduit au changement de la chaudière qu'à compter du 2 mars 2023.

Il ressort des éléments du dossier que le locataire a alerté l'agence FONCIA d'un dysfonctionnement du système de chauffage dès le mois de novembre 2022. Or, malgré le devis de remplacement de la chaudière du 28 septembre 2022, celui-ci n'a été réalisé qu'à partir du 2 mars 2023, soit un délai anormalement long, et qui ne peut en totalité être imputé à l'inertie des différents intervenants.

Il résulte du procès-verbal de constat établi le 13 février 2023 qu'une fuite affectait le ballon d'eau chaude électrique et que le thermostat du chauffage central indiquait une température intérieure de 13 degrés, soit largement inférieure au minimum de 18 degrés requis par l'article R.111-6 du Code de la construction et de l'habitation.

Il apparaît ainsi qu'à compter de la fin du mois de novembre 2022, le logement ne présentait plus les caractéristiques de décence exigées, compte tenu des températures particulièrement basses régnant à l'intérieur du logement pendant la période hivernale.

Les difficultés de chauffage rencontrées par le locataire de manière certaine à partir du mois de décembre 2022 sont donc parfaitement avérées, de sorte que ce préjudice a duré 3 mois, moyennant la réparation qui lui est due au titre du trouble de jouissance subi devant être évalué à 441,99 euros par mois (883,99/2).

Monsieur [H] [E], ayant déjà indemnisé le locataire à hauteur d'un mois de loyer (883,99 euros), il convient de le condamner à lui verser la somme de 441,98 euros (441,99 X 3 = 883,99).

Par conséquent, Monsieur [H] [E] sera condamné à payer la somme de 441,98 euros à Monsieur [A] [I] à titre de dommages et intérêts du trouble de jouissance subi.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que des stipulations du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Les consorts [E] produisent deux décomptes dont le premier concerne l'arriéré locatif dû au profit de Monsieur [H] [E] s'élevant à la somme de 1 751,52 euros et le second au profit de Monsieur [C] [E] s'élevant à la somme de 3 550,33 euros.

Monsieur [A] [I] ne conteste pas devoir un arriéré locatif mais en conteste la somme qu'il rectifie à hauteur de 3 962,51 euros.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [A] [I] demeure redevable:

- Envers Monsieur [H] [E], de la somme de 3 202,98 euros, correspondant au solde des loyers et charges dus pour la période de novembre 2023 au 7 octobre 2024, après déduction des règlements effectués de 7 685,27 euros sur un total exigible de 10 888,25 euros.

- Envers Monsieur [C] [E], de la somme de 1 739,43 euros, au titre des loyers et charges dus pour la période comprise entre le 8 octobre 2024 et mars 2025 inclus, après déduction des règlements effectués à hauteur de 3 918,70 euros (novembre 2024, décembre 2024, janvier 2025 et février 2025) sur un total exigible de 4942,41 euros.

Il est précisé que les frais relatifs à l'assignation et au commandement de payer, inclus dans les dépens, doivent être exclus du calcul de l'arriéré locatif, ainsi que le dépôt de garantie qui ne saurait être imputé sur ledit arriéré.

Par conséquent, Monsieur [A] [I] sera condamné à payer la somme de 3 202,98 euros à Monsieur [H] [E] et la somme de 1 739,43 euros à Monsieur [C] [E].

Sur la demande de compensation des sommes dues

L'article 1347 du Code civil dispose que : " La compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ".

L'article suivant précise que : " La compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles ".

En l'espèce, Monsieur [H] [E], propriétaire du logement au moment du trouble de jouissance subi par le locataire, doit payer la somme de 441,98 euros à Monsieur [A] [I].

Monsieur [A] [I] doit payer quant à lui la somme de 3 202,98 euros à Monsieur [H] [E] au titre des loyers et charges impayés sur la période de mars 2023 au 7 octobre 2024.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de compensation des sommes dues de part et d'autre.

Sur la résiliation du bail

En vertu de l'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets, ce délai n'étant pas contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 24 précité.

Or, le bailleur a signifié le 8 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 2 776,40 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 8 mars 2024.

Sur la demande d'expulsion, de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Monsieur [A] [I] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement sur le fondement de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui prévoit en ces paragraphes V et VI que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut, pendant le cours de ces délais, suspendre les effets de la clause résolutoire.

Or, Monsieur [A] [I] ne saurait bénéficier de ces dispositions d'une part, puisqu'il ne justifie pas de la reprise intégrale du loyer courant avant la date de l'audience ; d'autre part parce qu'il ne dispose pas des ressources suffisantes (bulletin de salaire de décembre 2024 d'un montant de 2008.89€) pour faire face à un échéancier sur 36 mois en plus du paiement du loyer courant (échéances de 1120€ environ soit plus de la moitié de son salaire) : il n'est donc pas en situation de régler sa dette locative.

Monsieur [A] [I] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Monsieur [C] [E], propriétaire du bien ainsi occupé indûment, a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Sur les autres demandes

Monsieur [A] [I], qui succombe à l'instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du Code de procédure civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 1 000 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, Statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,