TJ 93008, 9 oct. 2025, RG 25/03263

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/03263 - N° Portalis DB3S-W-B7J-23PQ

Minute : 25/00322

S.D.C. RESIDENCE “PARC ET JARDINS FOREVER”
Représentant : Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0080

C/

Monsieur [L] [R]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 Octobre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 19 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence “PARC ET JARDINS FOREVER”,
sise [Adresse 2] et 9-11 rue Charles Beaudelaire -93330 NEUILLY SUR MARNE
représenté par son syndic, SAS MATERA,
[Adresse 3]

ayant pour avocat Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR:

Monsieur [L] [R],
demeurant 3 allée Guillaume Apollinaire
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [L] [R] est propriétaire de lots n°101 et n°135 au sein d'un immeuble situé au 3 Allée Guillaume Apollinaire, Neuilly-sur-Marne (93330), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par décision du 23 janvier 2025, prise en assemblée générale extraordinaire, les copropriétaires de la Résidence « Parc &Jardins Forever » ont désigné la société MATERA, en qualité de syndic, en remplacement de la SAS FONCIA.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « Parc & Jardins Forever », a fait assigner Monsieur [L] [R] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le condamner à lui payer :
4980,57 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 avril 2022,
1600,00 euros au titre des frais de procédure et de recouvrement,
1000,00 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,
1000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
les entiers dépens ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025.

À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.
Il expose que, propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, Monsieur [L] [R], est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que la mise en demeure du 13 avril 2022 qu’il adressé à Monsieur [L] [R] est restée sans effet. Il indique que le compte individuel du copropriétaire présente un solde débiteur de 4980,70 euros au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2025 et la somme de 1600,00 au titre des frais nécessaires exposés conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [R] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1000,00 euros.

Monsieur [L] [R] cité à étude ne comparaît pas, ni personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 27 juin 2022, du 21 septembre 2023, du 26 septembre 2024 et approuvant les comptes arrêtés au 31/03/2024, ajustant le budget provisionnel du 01/04/2024 au 01/03/2025 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/04/2025 au 31/03/2026, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Monsieur [L] [R].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence "Parc & Jardins Forever" sis [Adresse 2] et [Adresse 4], [Localité 2], la somme de 4980,57 euros, au titre d’arriéré des charges de copropriété, arrêtées au 27 janvier 2025, échéance du 1er trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, faute de production de modalités de distribution de la lettre de mise en demeure du 13 avril 2022.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 1600,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il n’est pas justifié de l'envoi d'une mise en demeure.

Par ailleurs les frais de « constitution et de transmission du dossier à l’avocat » et de « suivi du dossier et de procédure de recouvrement », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il ressort du débat que Monsieur [L] [R] qui ne paye pas régulièrement ses charges a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 8 septembre 2022.
Le comportement et la résistance du copropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence "Parc & Jardins Forever" sis [Adresse 2] et [Adresse 4], [Localité 2], la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [R] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient dès lors de condamner Monsieur [L] [R] à lui payer la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS