TJ 13055, 25 sept. 2025, RG 25/03163

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025
Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :
Le 28 novembre 2025
à Me VAISON DE FONTAUBE
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à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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N° RG 25/03163 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6P4U

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [J] [D] [O], domicilié : chez L’EURL SUD VALUE, [Adresse 1]

représenté par Me Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [M] [I]
né le 18 Avril 1993 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [E] [G]
née le 21 Février 1996 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 janvier 2022, M. [B] [O] a donné à bail à M. [M] [I] et Mme [E] [G] un appartement à usage d’habitation assorti d’un parking n° 57 situés [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 834 euros, outre 65 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [B] [O] a fait signifier à M. [M] [I] et Mme [E] [G] par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 2.360,13 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, ainsi que d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, M. [B] [O] a fait assigner M. [M] [I] et Mme [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,
- ordonner l'expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- ordonner la remise des clés,
- condamner à titre provisionnel M. [M] [I] et Mme [E] [G] à lui payer les loyers et charges impayés au mois d’avril 2025, soit la somme de 3.664,38 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal à 1.056,75 euros, outre la somme de 366,44 euros au titre de la clause pénale,
- condamner M. [M] [I] et Mme [E] [G] à payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, M. [B] [O] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 31 janvier 2025 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l'audience du 4 septembre 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, M. [B] [O], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 1.732,91 euros, selon décompte en date du 5 septembre 2025, terme de septembre inclus.

Cités par actes remis à étude, M. [M] [I] et Mme [E] [G] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Un bordereau de carence a été adressé au tribunal de proximité au titre de la fiche diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 4 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [B] [O] justifie être propriétaire du bien (appartement et emplacement de parking) sis [Adresse 2] par l’attestation de vente signé par Me [X] [Z], notaire à [Localité 1], le 1er octobre 2021.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 13 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article 24) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 janvier 2025, pour la somme en principal de 2.360,13 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement dans les deux mois ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 mars 2025.

M. [M] [I] et Mme [E] [G] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [M] [I] et Mme [E] [G] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [M] [I] et Mme [E] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 1.056,75 euros actuellement, et de condamner M. [M] [I] et Mme [E] [G] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que M. [M] [I] et Mme [E] [G] restent devoir la somme de 1.702,91 euros, à la date du 5 septembre 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de septembre 2025 inclus, déduction faite des frais de relance.

Pour la somme au principal, M. [M] [I] et Mme [E] [G], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [M] [I] et Mme [E] [G] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 1.702,91 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les sommes demandées au titre de la clause pénale

M. [B] [O] demande la somme de 366,44 euros au titre de la clause pénale.

Aux termes de l’article 4 « i » de la loi du 6 juillet 1989 est réputée non écrite la clause « qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».

Par conséquent, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [I] et Mme [E] [G], partie perdante, parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [B] [O] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS