CA Orleans, 3 févr. 2026, RG 23/02820

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 03/02/26

Me Amelie TOTTEREAU - RETIF

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

Me Estelle GARNIER

Me Nelly GALLIER

Me Jacques SIEKLUCKI

Me Ladislas WEDRYCHOWSKI

ARRÊT du : 03 FEVRIER 2026

N° : - 26

N° RG 23/02820 - N° Portalis DBVN-V-B7H-G4ZQ

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 21] en date du 12 Octobre 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265293556624339

S.C.I. COURTE ECHELLE prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Me Amelie TOTTEREAU - RETIF, avocat au barreau D'ORLEANS

D'UNE PART

INTIMÉES :

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265302440360609

S.C.I. SABERAN-CHAILLES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 2]

[Localité 8]

ayant pour avocat postulant Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS

ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS,

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265303240214752

S.A.R.L. A. [T] SARL unipersonnelle, au capital social de 7 622,45 €, inscrite au RCS de [Localité 21] sous le n° 330 138 355, prise en la personnde de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 4]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant Me Nelly GALLIER, avocat au barreau de BLOIS

ayant pour avocat plaidant Me Christophe AUFFREDOU de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de BLOIS,

- Timbre fiscal dématérialisé N°: [XXXXXXXXXX03]

Syndicat des copropriétaires [Adresse 17] prise en la personne de son syndic en exercice CITYA

[Adresse 11]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant Me Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS

ayant pour avocat plaidant Me Adeline USSEL de la SCP SCP USSEL, avocat au barreau de BLOIS,

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265304300973869

S.A. MONCEAU GENERALE ASSURANCES immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le numéro 414 086 355 prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Me Jacques SIEKLUCKI de la SELARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265302750214887

S.A.R.L. [B] prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 10]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant Me Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me Emmanuel PERREAU de la SELASU PERREAU AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du : 23 Novembre 2023.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 13 octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l'audience publique du 17 Novembre 2025 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Mme Nathalie LAUER, Président de chambre, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Mme Nathalie LAUER, Président de chambre a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 03 février 2026 (délibéré prorogé, initialement fixé au 20 janvier 2026) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

***

Le 23 janvier 2012, Immo de France, agissant en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41) (ci-après, le syndicat des copropriétaires), a conclu un contrat de louage d'ouvrage avec la SARL [T] portant sur des travaux de réfection de l'ensemble des canalisations d'eaux usées.

Le 26 janvier 2012, Immo de France, toujours en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires dudit l'immeuble, a missionné la SARL [W] [B] en tant que maître d''uvre desdits ouvrages.

Par acte notarié du 16 juin reçu par Maître [Z], notaire à Tours (37), la SCI Saberan-Chailles a acquis de M. [M] [E] les lots de copropriété suivants, compris dans l'ensemble immobilier situé [Adresse 15] à Blois (41) et cadastré Section DN, numéro [Cadastre 20],

- le lot numéro 25 correspondant à « un MAGASIN »,

- le lot numéro 29, correspondant à « une RESERVE à laquelle on accède par le magasin formant le lot numéro 25 et par l'escalier (porte condamnée).»

- le lot numéro 35, correspondant à « un APPARTEMENT' auquel on accède à partir du magasin formant le 101 numéro 25 et à partir de la réserve formant le lot numéro 29. »,

- le lot numéro 20 : « une CAVE composée de plusieurs petites pièces et water-closets et une cave dans le rocher située sous les Petits Degrés [Localité 26]. »

Au sein de l'acte, il est précisé que le bien objet de la vente est « actuellement loué au profit de la SCI Courte Echelle pour un usage commercial aux termes d'un bail sous .seing privé établi pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le Ier mars 2016 pour se terminer le 28 février 2025. »

La SCI Courte Echelle a sous-loué les locaux à la SAS Kayzerstone.

Celte dernière alléguant l'existence de désagréments résultant de l'écoulement des eaux usées dans le sous-sol des locaux, la SCI Courte Échelle a sollicité du Juge des référés une expertise judiciaire au contradictoire de la SAS Kayzerstone, la SCI Saberan-Chailles et [Adresse 22] (devenue la SARL Citya prise en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble.

Suivant ordonnance rendue le 30 mai 2017, une expertise judiciaire a été ordonnée et M. [Y] [X], expert judiciaire près la Cour d'appel d 'Orléans, a été commis pour ce faire.

Le Président du Tribunal de Blois, statuant en référés, a également fait droit à la demande reconventionnelle de provision présentée par la SCI Saberan-Chailles en raison des arriérés de loyers de la SCI Courte-Echelle de novembre 2016 à avril 2017 inclus.

Suivant ordonnance du 26 septembre 2017 rendue par le Président du Tribunal judiciaire, l'expertise ainsi ordonnée a été rendue commune et opposable à la MGA Assurances, assureur du syndicat des copropriétaires.

M. [Y] [X] a déposé son rapport le 28 novembre 2019.

Suivant acte d'huissier des 22 mai et 18 juin 2020, la SCI Saberan-Chailles a assigné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] à Blois, pris en la personne de son syndic, [Adresse 22] (devenu la SARL Citya Blois), et la SCI Courte-Echelle devant le Tribunal judiciaire de Blois, le premier en responsabilité et indemnisation du fait de désordres et la seconde en résiliation du bail et paiement de l'arriéré locatif.

Suivant actes d'huissier des 22 et 23 mars 2021, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] à [Localité 21], pris en la personne de son syndic, la SARL Citya [Localité 21], a alors attrait à la procédure la SARLU [T], la SARL [B], et Monceau Générale Assurance aux fins de les condamner à le garantir en cas de condamnation à son encontre, outre leur condamnation au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement du 7 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Blois a statué ainsi :

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Déclare le syndicat des copropriétaires de I'immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41) responsable des dommages affectant les canalisations du lot n020 sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41) à effectuer les travaux préconisés par l'expert, exception faite des travaux concernant les parties privatives, évalués pour une valeur de 39 600 euros, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement,

Dit que passé ce délai, compte tenu de l'ancienneté du litige, il sera prononcé une astreinte provisoire de 25 euros par jour de retard pendant 6 mois à l'expiration desquels il pourra à nouveau être statué,

Sur le bail commercial

Ordonne la réduction du prix du loyer dû par la SCI Courte Echelle à la SCI Saberan-Chaille, de janvier 2017 à septembre 2017 et fixe le loyer durant cette période à la somme de 500 euros par mois,

Condamne la SCI Courte Echelle à verser à la SCI Saberan-Chaille la somme de 79 771,18 euros au titre des loyers dus d'avril 2017 à octobre 2023, précision étant faite que cette somme tient compte de la réduction du prix du loyer accordé à la SCI Courte Échelle d'avril 2017 jusqu'à septembre 2017 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Prononce la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI Courte Echelle à compter de ce jour,

Ordonne la libération des lieux et l'expulsion de la SCI Courte Échelle ainsi que de tout occupant de son chef,

Dit que si la SCI Courte Echelle n'a pas libéré les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion, si nécessaire avec l'assistance de la force publique et Ie recours d'un serrurier,

Dit que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu'elle désigne.

Dit qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable,

Dit qu'à l'expiration de ce délai, il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques,

Fixe la valeur de l'indemnité d'occupation due par la SCI Courte Echelle à la somme de 1 051,66 euros par mois, et au besoin, l'y condamne et ce, à compter de la signification du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux,

Sur les demandes indemnitaires de la SCI Saberan-Chaille

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] à Blois (41) à verser à la SCI Saberan-Chaille la somme de 3309,96 euros au titre de la réduction de loyer subie par elle,

Rejette les prétentions de la SCI Saberan-Chaille tendant à obtenir la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires à supporter l'entier arriéré de loyer ainsi que les indemnités d'occupation,

Rejette la demande de dommages et intérêts fondée sur le préjudice d'image présentée par la SCI Saberan-Chaille,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] à Blois (41) à verser à la SCI Saberan-Chaille la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

sur les demandes de la SCI Courte Echelle

Rejette les demandes de dommages et intérêts au titre d'un préjudice économique et d'un préjudice moral présentées par la SCI Courte Echelle,

Rejette la demande d'appel en garantie à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] à Blois (41) présentée par la SCI Courte Echelle,

Sur les appels en garantie dirigées à l'encontre de la SARL [T] et de la SARL [B]

Dit que la responsabilité de la SARL [B] n'est pas engagée,

Rejette l'ensemble des prétentions dirigées à l'encontre de la SARL [B],

Dit que la responsabilité contractuelle de la SARL [T] est engagée à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41),

Condamne la SARL [T] à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 13] à [Localité 21] (41) des condamnations prononcées à son encontre,

Condamne la SARL [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41) la somme de 2 872. 03 euros au titre du coût engendré par l'intervention d'Eiffage, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement

Sur la garantie de l'assureur au svndicat des copropriétaires

Rejette la demande de mise hors de cause de MONCEAU GENERALE ASSURANCE,

Condamne Monceau Générale Assurances à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41 ) la somme de de 1 570,05 euros toutes taxes comprises à raison des frais de pompage engagés à la suite du dégât des eaux,

Condamne Monceau Générale Assurances à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41) à hauteur de 3 309,96 euros représentant la garantie de loyer,

Rejette la demande de garantie présentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41) à l'encontre de Monceau Générale Assurances au titre des loyers des voisins,

Rejette le surplus de demande en garantie générale formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41) à l'encontre de son assureur, Monceau Générale Assurances,

Rejette le surplus des demandes en garantie du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 13] à [Localité 21] (41) formée à l'encontre de son assureur, Monceau Générale Assurances,

Sur les appels en garantie des SARL [B] et [T]

Rejette l'ensemble des appels en garantie formés par la SARL [B] et la SARL [T],

Sur les demandes accessoires

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] à Blois (41) la SCI Courte Echelle à verser à la SCI Saberan-Chailles la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum la SARL [T] et Monceau Générale Assurances à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41) la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Rejette le surplus des demandes sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] à Blois (41), la SCI Courte Echelle, la SARL [T], Monceau Générale Assurances aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront notamment les frais d'expertise ainsi que les dépens afférents à la procédure de référé expertise et les frais d'exécution,

Rappelle que conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais irrépétibles et les dépens, y compris les frais d'expertise et ceux afférents à la procédure de référé expertise, ne seront pas mis à la charge de la SCI Saberan-Chailles et qu'ils seront répartis entre les autres copropriétaires,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit,

Rejette le surplus des demandes.

Par télédéclaration du 23 novembre 2023, la SCI Courte Échelle a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 juillet 2024 par voie électronique, elle demande de :

Vu l'article 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les articles 1998, 1219, 1719, 1720 et 1724 du Code civil ;

Vu les articles 1104 et 1231-1 du Code civil ;

Vu la jurisprudence ;

Vu le rapport d'expertise ;

Vu les pièces ;

Vu le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Blois en date du 12 octobre 2023,

Déclarer recevable et bien fondée la SCI Courte Echelle en son appel, et en toutes ses demandes,

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Blois en date du 12 octobre 2023, en ce qu'il a :

« Sur le bail commercial

Ordonné la réduction du prix du loyer dû par la SCI Courte Echelle à la SCI SABERAN CHAILLE de janvier 2017 à septembre 2017 et fixe le loyer durant cette période à la somme de 500 euros par mois,

Condamne la SCI Courte Echelle à verser à la SCI SABERAN CHAILLE la somme de 79 771,18 euros au titre des loyers dus d'avril 2017 à octobre 2023, précision étant faite que cette somme tient compte de la réduction de loyer accordé à la SCI Courte Echelle d'avril 2017 jusqu'à septembre 2017 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

Prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI Courte Echelle à compter de ce jour,

Ordonné la libération des lieux et l'expulsion de la SCI Courte Echelle ainsi que de tout occupant de son chef,

Dit que si la SCI Courte Echelle n'a pas libéré les lieux dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion, si nécessaire avec l'assistance de la force publique et le recours d'un serrurier,

Dit les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désigne,

Dit qu'à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable,

Dit qu'à l'expiration de ce délai sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques,

Fixe la valeur de l'indemnité d'occupation due par la SCI Courte Echelle à la somme de 1 051,66 euros par mois, et au besoin, l'y condamne et ce à compter de la signification du présent jugement jusqu'à libération effective des lieux,

Sur les demandes de la SCI Courte Echelle :

Rejette les demandes de dommages et intérêts au titre d'un préjudice économique et d'un préjudice moral présentées par la SCI Courte Echelle,

Rejette la demande d'appel en garantie à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à Blois (41), présenté par la SCI Courte Echelle,

Rejette le surplus des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] à Blois (41), la SCI Courte Echelle, la SARL JEAN [T] et MONCEAU GENERAL ASSURANCES aux entiers dépens lesquels comprendront notamment des frais d'expertise ainsi que les dépens afférents à la procédure de référé et les frais d'exécution ;

Et en ce qu'il a par conséquent rejeté les demandes de la SCI Courte Echelle

Statuant à nouveau :

Accueillir la SCI Courte Echelle en ses écritures, les disant bien fondées,

Débouter la SCI Saberan-Chailles de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI SABERAN CHAILLES,

Dispenser la SCI Courte Echelle du paiement de son loyer depuis le 1er novembre 2016 jusqu'à la date de sa remise des clés.

Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à payer à la SCI Courte Echelle une somme totale de 93 732,60 euros au titre de son préjudice économique arrêté au 28 février 2021, à parfaire au jour de la décision en ce qui concerne la perte de loyer sur la base de 1 062,60 euros par mois,

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] et la SCI SABERAN CHAILLES à payer à la SCI Courte Echelle la somme de 30 000 euros au titre de ses autres préjudices ;

Condamner la SCI SABERAN CHAILLES et le Syndicat des copropriétaires à lui payer chacun une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du CPC,

Condamner les mêmes, in solidum, aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise taxés à la somme totale de 10 083, 60 euros,

A titre subsidiaire,

Condamner le Syndicat des copropriétaires, ou tout succombant, à relever et garantir la SCI Courte Echelle contre toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre,

Condamner le Syndicat des copropriétaires, ou toute partie succombante, à lui payer une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du CPC,

Condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise taxés à la somme totale de 10 083, 60 euros,

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 août 2024, la SCI Saberan Chailles demande de :

Vu les dispositions des articles 564 et 565 du code de procédure civile ;

Vu les dispositions des articles 1719, 1728, 1217 et 1219 du code civil ;

Vu les dispositions de l'article L. 145-31 du code de commerce ;

Vu les dispositions de l'article 1310 du code civil ;

Vu les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile ;

Vu le bail commercial du 1er mars 2016 en ses articles 6 et 7 ; Vu le rapport d'expertise rendu le 28 novembre 2019 ; Vu la jurisprudence citée et les pièces versées aux débats.

Juger que la demande de la S.C.I Courte Echelle tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la S.C.I SABERANCHAILLES constitue une demande nouvelle, et en conséquence, déclarer cette demande irrecevable en cause d'appel ;

Débouter la S.C.I Courte Echelle de son appel ainsi que de toutes ses demandes, fins et prétentions.

Confirmer le jugement contradictoire rendu en premier ressort par le tribunal judiciaire de Blois (RG n°23/00383) le 12 octobre 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamner la S.C.I Courte Echelle à verser à la S.C.I Saberan-Chailles la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d'appel ;

Ordonner que les frais d'exécution forcée resteront à la charge du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à [Localité 21] demande de :

Vu les articles 1719,1728, 1217 et 1219, 1310 du Code Civil

Vu le rapport d'expertise du 28 Novembre 2019

Débouter la SCI Courte Echelle de son appel ainsi que de toutes ses demandes, fins et prétentions

Débouter la MGA de son appel incident

Confirmer le jugement contradictoire rendu en premier ressort par le tribunal judiciaire de Blois le 12 octobre 2023 en toutes ses dispositions sauf à l'infirmer en ce qui concerne la responsabilité de la SARL [B]

Juger que la SARL [B] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité et partant condamner cette dernière à garantir le Syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Condamner la SARL [B] à verser au syndicat la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du CPC et la condamner aux entiers dépens en ce compris les frais liés à l'expertise et à la procédure de référé

y ajoutant

Condamner la SCI courte échelle à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 13] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d'appel

Ordonner que les frais d'exécution forcés resteront à la charge du débiteur défaillant conformément aux dispositions de l'article L 111 ' 8 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2024, la société [T] demande de :

Vu l'article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 514 du code de procédure civile,

Vu l'article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du code civil,

Vu l'article 1240 du code civil et L124-3 du code des assurances,

Vu l'article 696 du code de procédure civile,

Vu les pièces produites

Infirmer le jugement déféré du 12 octobre 2023 rendu par le Tribunal Judiciaire de Blois en ce qu'il a jugé à l'égard de la SARL [T] :

« Sur les appels en garantie dirigées à l'encontre de la SARL [T] et de la SARL [B]

Dit que la responsabilité contractuelle de la SARL [T] est engagée à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41)

Condamne la SARL [T] à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41) des condamnations prononcées à son encontre,

Condamne la SARL [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41) la somme de 2872,03 euros au titre du coût engendré par l'intervention d'EIFFAGE, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement

Sur les appels en garantie des SARL [B] et [T]

Rejette l'ensemble des appels en garantie formés par la SARL CHAVEAU et la SARL [T] »

Statuant de nouveau

Accueillir la SARL [T] en ses écritures, les disant bien fondées

A titre principal,

* Débouter du syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] de son appel en garantie formulé à l'encontre de la société [T], et de toutes ses demandes, fins et conclusions,

* Rejeter tout éventuel appel en garantie qui serait dirigé à l'encontre de la société [T],

A titre subsidiaire,

* Juger à la responsabilité encourue du syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] pour défaut d'entretien manifeste des parties communes,

En tirant toute conséquence,

* Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16], et son assureur à relever et garantir en tout ou partie la société [T] de toute condamnation prononcée à son encontre.

A titre infiniment subsidiaire,

* Déclarer infondées des demandes formulées par les SCI Saberan-Chailles et Courte Echelle

En tirant toute conséquence,

* Débouter les SCI Saberan-Chailles et Courte Echelle de l'ensemble de leurs demandes,

En tout état de cause,

* Débouter les SCI Saberan-Chailles et Courte Echelle des demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à Blois, ainsi que celles formulées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société [T],

* Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16], ou toute partie succombante, au paiement de la somme de 4.000 euros au bénéfice de la société [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.

* Déclarer infondée toute demande tendant à condamner la société [T] au paiement des frais d'expertise judiciaire

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 août 2024, la société [B] demande de :

Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240 et 1353 du code civil,

Vu l'article L. 124-3 du code des assurances,

Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile Vu l'article 1353 du code civil,

Il est demandé à la Cour d'Appel d'ORLEANS :

A titre principal :

- DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et toute autre partie, de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société [B], en l'absence de justification des préjudices allégués,

- CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En tout état de cause :

- REJETER toutes demandes tendant à condamner la société [B] au paiement des frais d'expertise judiciaire,

- CONDAMNER la partie succombante au paiement de la somme de 4.000 euros à la société [B], au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions d'appel incident notifié par voie électronique le 2 décembre 2024, la société Monceau générale assurances demande de :

Vu le Jugement du 12 octobre 2023 rendu par le Tribunal Judiciaire de Blois

Vu l'appel interjeté par la SCI Courte Echelle

Vu l'appel incident régularisé par les présentes écritures par la SA Monceau Générale Assurances

LE REFORMANT

Concernant les chefs de Jugement suivants

Vu le rapport d'expertise judiciaire

DIRE ET JUGER que la cause du sinistre réside dans la détérioration du système des eaux usées et que cette détérioration est elle-même imputable à un défaut d'entretien caractérisé

Vu les dispositions contractuelles

Et notamment l'article 3 des conventions spéciales du contrat d'assurance

DIRE ET JUGER que la SA MONCEAU GENERALE est recevable et bien fondée à refuser sa garantie au motif de la clause d'exclusion contractuellement prévue pour les dommages ayant pour origine un défaut d'entretien connu du souscripteur

Vu l'article L 113-1 alinéa 2 du Code des assurances

DIRE ET JUGER qu'en ne faisant procéder à aucun entretien régulier de l'installation d'évacuation des eaux usées et en ne s'assurant pas de la bonne exécution des travaux finalement commandés, le syndicat des copropriétaires a commis une faute dolosive au sens de l'alinéa 2 de l'article L 113-1 du Code des assurances

En conséquence et de plus fort

DIRE ET JUGER que la SA Monceau Générale Assurances était fondée à refuser sa garantie

METTRE la SA Monceau Générale Assurances hors de cause

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elles sont dirigées contre la SA MONCEAU GENERALE

ASSURANCES

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] à payer à la SA Monceau Générale Assurances la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC

LE CONFIRMANT

REJETER l'ensemble des appels en garantie formés par la SARL [B] et la SARL [T]

Y AJOUTANT

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] à payer à la SA Monceau Générale Assurances la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC pour les frais exposés en cause d'appel

CONDAMNER la partie succombant aux entiers dépens

L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 octobre 2025.

Pour l'exposé détaillé des moyens des parties et conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé à leurs écritures susvisées.

SUR CE, LA COUR,

La résiliation du bail commercial liant la SCI Courte Échelle et la SCI Saberan-Chailles et l'arriéré locatif

La SCI Courte échelle poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à ses torts et demande que celle-ci soit prononcée aux torts exclusifs de la SCI Saberan-Chailles. Elle demande encore à être totalement dispensée du paiement du loyer. À l'appui, elle fait valoir que le bail qu'elle a conclu initialement avec M. [E] date du 1er mars 2016 ; que la SCI Saberan-Chailles a acquis le bien le 16 juin 2016 ; que les désordres sont survenus dès le mois de novembre 2016 ; qu'elle s'est donc trouvée dans l'incapacité de payer son loyer à cette date ; qu'une déclaration de dégâts des eaux a d'ailleurs été formulée le 11 janvier 2017 ; que ce n'est qu'en février 2017, soit quatre mois plus tard, que le syndic a entrepris une opération de pompage sur les lieux ; qu'en juillet 2018, des travaux ont été réalisés sur la façade empêchant tout accès au magasin Kayzerstone ; qu'aux termes du rapport d'expertise judiciaire, la cave n° 20 doit être considérée comme une partie commune'; qu' un échafaudage a été mis en place sur la façade de début juillet 2018 à fin décembre 2018, les travaux de ravalement n'ayant pas permis l'accès du magasin Kayzerstone pendant toute cette période ; que la sous-location au profit de la société Kayzerstone était parfaitement connue du bailleur initial, M. [E] et antérieure à l'acquisition de la SCI Saberan-Chailles, l'agence Arthur Loyd de [Localité 21] ayant publié un encart de presse le 11 mai 2016 ; que d'ailleurs, la destination des locaux était contractuellement réservée à l'exploitation d'un fonds de commerce ; que la représentante de cet agence affirme avoir été présente lors de la signature du bail commercial et précise que celui-ci inclut une location exclusive pour la société Kayzerstone ; qu'elle est elle-même une société civile immobilière de sorte que le bail commercial censé aboutir à la délivrance d'un local destiné à la vente de vêtements n'aurait pu être exploité par elle-même en l'absence de cette sous-location ; que l'accord du bailleur peut intervenir de manière tacite ; qu'en l'espèce, le contrat de bail stipule expressément que le preneur ne pourra utiliser les lieux loués qu'à usage de commerce de vêtements ; que son activité immatriculée au registre du commerce est la location de terrains et d'autres biens immobiliers et non pas le commerce de gros ainsi que l'aurait été une enseigne de vêtements ; qu'au moment de son achat, la SCI Saberan-Chailles ne pouvait ignorer cette nécessité sauf à reprendre un bail commercial illicite en cours ; que le changement de propriétaire a eu lieu le 16 juin 2016, soit plus de trois mois après l'installation de la devanture ; que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur ; que n'agit pas de bonne foi un bailleur qui n'ignorait pas que l'état d'insalubrité des lieux rendait impossible l'exploitation ; qu'elle était bien fondée à opposer un non-paiement de son loyer et à tout le moins à exiger une baisse du montant de celui-ci ; qu'en effet, le bail inclut une cave privative ; qu'or, il existe un défaut de délivrance du bien tenant à la consistance du local du fait que cette cave n'est plus réputée comme partie privative mais partie commune ; que, par ailleurs, durant plusieurs années, le local a été parfaitement inexploitable en raison du sinistre survenu et de la nécessité de réaliser les travaux ; qu'elle est donc bien fondée à demander une dispense de loyer, à tout le moins une décote de son montant ; que la SCI Saberan-Chailles ne peut décemment exiger le paiement de l'ensemble des loyers impayés sur la période de novembre 2016 à mai 2020 alors que le magasin était inexploitable pendant plusieurs années ; que l'expert retient en outre qu'entre les mois de juillet 2018 et décembre 2018, la mise en place d'un échafaudage n'a pas permis l'accès du magasin pendant toute cette période, ajoutant que ce n'est pas uniquement pendant celle-ci que l'exploitation a été impossible ou en tout cas fortement contrariée ; qu'il en ressort que les lieux étaient inexploitables jusqu'en janvier 2019 ; que de plus la cave n° 20 censée permettre le stockage des marchandises s'est avérée impropre à sa destination en raison de son état et de son accès, comme l'a relevé l'expert judiciaire ; que c'est donc uniquement en raison de cette indisponibilité du local que la dette locative a été générée tandis qu'avant la survenue de l'incident de canalisation situé dans la cave aucun impayé n'était à déplorer ; que sa demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI Saberan-Chailles n'est pas irrecevable au sens de l'article 564 du code de procédure civile ; qu'en effet, l'exploitation effective d'un fonds de commerce dans les lieux est une condition d'application du statut des baux commerciaux ; qu'à aucun moment la SCI Saberan-Chailles n'a eu une attitude d'apaisement et tente au contraire de lui imputer des torts, ce qui constitue une attitude particulièrement déloyale et de mauvaise foi ; que sa responsabilité contractuelle est donc engagée sur le fondement de l'article 1231-1 du Code civil ; que ces éléments ont déjà été débattus en première instance où la résiliation du bail apparaissait comme un enjeu évidemment et ne saurait apparaître comme une demande nouvelle au motif qu'il serait demandé son prononcé aux torts exclusifs du bailleur ;

La SCI Saberan-Chailles invite la cour à déclarer irrecevable la demande de prononcer la résiliation du bail à ses torts exclusifs au fondement de l'article 564 du code de procédure civile.

Sur le fond, elle conclut à la confirmation du jugement. Elle expose qu'elle n'a appris la sous-location qu'à l'occasion de la procédure de référé ; que la SCI Courte échelle a décidé unilatéralement de stopper tout règlement de son loyer dès le mois de novembre 2016 de sorte que le locataire a manqué à son obligation légale et contractuelle d'avoir à régler ces échéances aux termes convenus ; que si l'appelante entend faire valoir une dispense de loyer du 1er novembre 2016 jusqu'à la date de remise des clés intervenue le 5 février 2024, soit une dispense de loyer de près de huit années, elle ne rapportait pourtant pas la preuve, déjà en première instance, de l'impossibilité d'exploiter le local pour la période postérieure à 2019 et jusqu'au 12 octobre 2023, date du jugement ; que, de plus, elle ne le démontre pas plus à hauteur de cour ; qu'en effet, aucune nouvelle pièce probante n'est versée aux débats ; qu'elle n'a déclaré un sinistre que le 11 janvier 2017 ; que, de son côté, elle n'a pas manqué à son obligation de délivrance ; que l'expert judiciaire n'avait pas à évoquer la qualification juridique de la cave ; que, de plus, il s'est trompé dans son analyse ; qu'en effet, le règlement de copropriété classe naturellement la cave n° 20 dans les parties privatives ; que la doctrine confirme que des canalisations communes peuvent parfaitement traverser des parties privatives, sans conférer à ces parties un caractère commun ; que la jurisprudence le confirme également ; que la SCI Courte échelle n'est pas plus fondée à invoquer une exception d'inexécution puisqu'elle ne rapporte pas la preuve d'une impossibilité totale d'exploiter le local ; qu'aucune faute ne peut non plus être reprochée au bailleur dès lors qu'il n'est pas à l'origine des désordres et n'en est pas davantage responsable ; qu'en outre, le bail stipule que le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur en cas d'agissements engageant la responsabilité de tiers ; que, partant, la réduction de loyer ne saurait s'étendre au-delà de la période pendant laquelle la chose louée ne permettait pas d'en faire un usage conforme à sa destination ; qu'au regard du rapport d'expertise, la seule période pendant laquelle la cave n'a pas été jugée conforme à son usage se limite de janvier à septembre 2017 ; que de même, celle-ci a-t-elle conservé les clés et ne justifie d'aucune diligence pour solliciter le paiement de son sous loyer illicite outre le fait que le sous-locataire a conservé ses stocks dans les locaux durant toute la période ;

Réponse de la cour

La recevabilité de la demande de la SCI Courte échelle de résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur

Aux termes de l'article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

L'article 4 de ce même code dispose que l'objet du litige peut être modifié par les demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En application de l'article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

En première instance, la SCI Saberan-Chailles sollicitait la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI Courte échelle. En appel, cette dernière demande la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI Saberan-Chailles. Il s'agit donc d'une demande reconventionnelle dont le lien avec les prétentions originaires ne peut être contesté. La demande d'irrecevabilité de cette prétention sera donc rejetée.

La résiliation du bail et la demande de dispense intégrale de paiement du loyer

Aux termes de l'article 1722 du Code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

Selon l'article 1184 de ce même code, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce et donc antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En l'espèce, c'est aux termes d'exacts motifs adoptés par la cour que les premiers juges ont prononcé la résolution du bail aux torts du preneur, la SCI Courte échelle et qu'ils ont condamné cette dernière à payer la somme de 79'771,18 euros au titre de l'arriéré locatif.

Il convient de rappeler que le trouble de jouissance de la SCI Courte échelle a été mis en évidence au cours des opérations d'expertise. Cependant, si le locataire fait valoir que celui-ci a commencé en novembre 2016 pour perdurer à tout le moins jusqu'à la date du jugement déféré, il est démontré par les pièces produites aux débats que celui-ci a cessé en avril 2017 suite aux ordres d'intervention d'urgence du syndicat et à la suite de l'intervention de la société Eiffage en septembre 2017 qui a mis fin aux désordres dans l'attente que de travaux plus complets assurent sur le long terme la bonne évacuation des eaux usées.

La SCI Courte échelle produit aux débats un procès-verbal de constat de commissaires de justice du 3 avril 2017 indiquant : « Mme [V] me déclare être contrainte de fermer sa boutique à compter de ce jour en raison des émanations d'odeurs nauséabondes dans sa boutique et qui ont imprégné l'ensemble des vêtements mis à la vente ». Cependant, ce même constat, tel que rapporté par l'expert judiciaire, enseigne également que la sous-locataire a refusé à cette même date l'entrée aux locaux de la société [T], chargée par le syndic, d'intervenir en urgence.

En outre, si elle se prévaut de ce que l'expert judiciaire a constaté que la mise en place d'un échafaudage sur la façade [Adresse 24] de début juillet 2018 à fin décembre 2018 de sorte que les travaux de ravalement sur la façade n'ont pas permis l'accès du magasin pendant toute cette période, une attestation de M.[N], produite par le syndic, indique que contacté au téléphone lors de la pose de l'échafaudage, le gérant de la SCI n'a pas cherché à négocier l'emplacement des poteaux afin de préserver au mieux l'exploitation du magasin.

Dans ces conditions, la SCI Courte échelle n'est pas fondée à solliciter une dispense totale de paiement du loyer, la période effective du trouble de jouissance ayant exactement été circonscrite par le tribunal de sorte que la diminution du loyer en résultant devait être fixée à la somme de 500 euros par mois durant six mois, soit d'avril à septembre 2017.

Par conséquent, le tribunal a exactement prononcé la résolution du bail aux torts du preneur, le trouble de jouissance ayant cessé par l'intervention de la société Eiffage en septembre 2017 de sorte que la SCI a gravement manquée à ses obligations en se dispensant à partir de cette date de régler les loyers qui étaient dus en contrepartie de la mise à disposition des locaux. Il est donc inopérant de faire valoir que la sous-location était licite.

Par ailleurs, la demande de résiliation aux torts exclusifs du bailleur n'est pas plus fondée. En effet, il n'est pas démontré que celui-ci ait manqué à son obligation de délivrance.

L'article 238 du code de procédure civile dispose que l'expert ne doit jamais porter d'appréciation d'ordre juridique. Il est dès lors inopérant que ce dernier ait pu qualifier la cave n° 20 de partie commune, alors que seules les canalisations présentes dans cette cave peuvent revêtir une telle qualification, le règlement de copropriété (article 5) rangeant au nombre des parties communes les canalisations de toute nature d'utilité commune. Or, aucune pièce soumise à l'appréciation de la cour n'est de nature à démontrer que la SCI Courte échelle est privée de l'usage et de la disposition de cette cave en elle-même.

Enfin, pour les mêmes motifs que ceux énoncés ci-dessus, la SCI Courte Échelle n'est pas plus fondée à se prévaloir d'une exception d'inexécution.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Courte échelle à payer la somme de 79'771,18 euros au titre de l'arriéré locatif et prononcé la résiliation du bail aux torts du locataire ainsi qu'en ses dispositions subséquentes.

Le préjudice de la SCI Courte échelle et la garantie du syndicat des copropriétaires

La SCI Courte échelle poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'indemnisation par le syndicat des copropriétaires de son préjudice économique et de son préjudice moral. À l'appui, elle fait valoir que le dommage subi par la cave n° 20, partie commune, engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d'entretien en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; que si cette qualification de la cave elle-même n'était pas retenue, comme l'indique lui-même le syndicat des copropriétaires, les canalisations constituent en tout état de cause des parties communes ; que le défaut d'entretien est établi par le rapport d'expertise ; qu'il a causé la présence d'odeurs nauséabondes rendant inexploitables les lieux ; que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires ; que toutefois, il conviendra d'en tirer toutes conséquences vis-à-vis de la locataire lésée ; que le syndic lui-même a commis une négligence fautive ; qu'en effet, il a été sollicité à plusieurs reprises pour remédier aux désordres dès novembre 2016 ; que ce n'est toutefois qu'en 2017 qu'il a entrepris des travaux ; qu'il a donc engagé sa responsabilité et a fortiori celle du syndicat des copropriétaires ; que son préjudice économique est établi par le rapport d'expertise qui a constaté l'imprégnation des odeurs émanant des colonnes [Localité 23]/EV sur les vêtements interdisant toute vente depuis janvier 2017, ce qui a mis un coup d'arrêt aux activités de la société Kayserstone qui n'a donc pas pu lui régler ses loyers qui représentent une somme de 75'444,60 euros au 28 octobre 2022, à parfaire au jour de la décision ; qu'elle a exposé des coûts de rénovation pour 18'288 euros, lesquels se sont avérés inutiles, les locaux n'ayant pu être exploités ; que de plus ces travaux ont été dégradés du fait des interventions nécessitées par le sinistre de la cave n° 20 ; qu'elle a dû également faire face à des dépenses d'énergie et subi une gêne ; qu'en définitive, elle s'est trouvée dans une situation d'incapacité économique intenable sur plusieurs années.

Subsidiairement, elle demande la garantie du syndicat des copropriétaires de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. À l'appui, elle fait valoir que la responsabilité de ce dernier est engagée dans les termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires dans les parties communes ; qu'initialement décrite comme une cave privative, la cave n° 20 inclue dans le bail commercial s'avère être une partie commune ; qu'elle se doit d'être accessible aux copropriétaires dès lors qu'elle abrite des canalisations et colonnes affectées à l'usage de l'immeuble et de la copropriété ; qu'il semblerait même impossible qu'elle ait pu convenir d'un usage privatif a posteriori sur accord des copropriétaires, la cave constituant le seul moyen d'accès aux canalisations ; que, comme le rappelle à juste titre le syndicat des copropriétaires, quand bien même la cave serait privative, les canalisations constituent elles des parties communes ; que, dès lors que les dommages sont afférents au défaut d'entretien des canalisations et non à la cave en elle-même, celles-ci relèvent bien de la responsabilité du syndicat des copropriétaires ; que de plus, dès novembre 2016, celui-ci a pu être informé d'odeurs nauséabondes rendant inexploitables les lieux loués, ce qui constitue d'ores et déjà un dommage nécessitant des diligences immédiates alors qu'il a attendu la survenue du dégât des eaux qui ne serait pas intervenu s'il avait entrepris des diligences auparavant ; que de ce fait le syndic a lui-même commis une négligence fautive'; qu'il s''en induit également un important préjudice moral.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à [Localité 21] conclut à la confirmation du jugement de ce chef. Il expose que 10 janvier 2017, le syndic a reçu un appel de la société Kayserstone se plaignant des odeurs et a fait de suite intervenir une entreprise afin de vider le collecteur d'eaux usées, situé dans la cave privative n° 20 dépendant des lieux loués ; que les opérations de pompage interviendront donc le 10 janvier 2017, le 20 mars 2017 et enfin le 3 avril 2017 jusqu'à ce que la gérante du magasin Kayserstone décide d'interdire l'entrée des ouvriers au magasin ; que ces derniers n'ont donc pas pu terminer leurs opérations de pompage ; qu'ainsi, aucune négligence de la part du syndic ne peut être établie ; que dès lors la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'est pas engagée, ceci d'autant qu'il avait signé avec la société [T] un contrat de réfection de toutes les canalisations d'eaux usées de l'immeuble jusqu'au collecteur du tout à l'égout, les travaux ayant été intégralement payés par tous les copropriétaires ; que, conformément à l'article 238 du code de procédure civile, l'expert judiciaire a outrepassé sa mission en qualifiant la cave n° 20 de partie commune ; que, par conséquent, le règlement de copropriété mentionnant cette cave comme une partie privative, il n'y a pas à modifier cette qualification pour faire désormais de la cave une partie commune ; que, le seul fait que les canalisations communes passent dans cette partie pr