TJ 77288, 16 déc. 2025, RG 25/03886

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 10]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03886

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDSK

JUGEMENT du 16/12/2025

Monsieur [F] [J]
Monsieur [O] [V] [P] [J]
Madame [B] [A] [W] [D]

C/

Monsieur [I] [H] [G]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître Emmanuèle ANDRE-LUCAS
- Monsieur [I] [H] [G]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 16 DECEMBRE 2025

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [J]
[Adresse 3]
[Localité 8]

Monsieur [O] [V] [P] [J]
[Adresse 9]
[Localité 8]

Madame [B] [A] [W] [D]
[Adresse 9]
[Localité 8]

tous représentés par Maître Emmanuèle ANDRE-LUCAS, Avocat au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [H] [G]
[Adresse 5]
[Localité 6]
comparant en personne

Après débats à l'audience publique du 28 Octobre 2025,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 5 avril 2023, Madame [N] [X] a loué à Monsieur [I] [H] [G] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 554 € outre 75 € de provision pour charges.

A la suite du décès de Madame [N] [X], Monsieur [O] [J], Madame [B] [D] épouse [J] et Monsieur [F] [J] ont acquis ce logement le 28 juillet 2023.

Par avenant en date du 11 avril 2024, le contrat de location a été étendu à un local à vélo ou à poussette, le loyer mensuel étant augmenté de 27 €.

Le 7 août 2024, Monsieur [I] [H] [G] a indiqué à Monsieur [F] [J] son souhait de quitter le logement en raison de l’achat d’un bien immobilier.

Un état des lieux de sortie a été réalisé, par constat de commissaire de justice, le 7 novembre 2024

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, Monsieur [O] [J], Madame [B] [D] épouse [J] et Monsieur [F] [J] ont fait assigner Monsieur [I] [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent de :
condamner le défendeur à leur payer la somme de 5 230,31 € au titre du solde locatif restant dû, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 janvier 2025,condamner le défendeur à payer la somme de 1 500 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 28 octobre 2025.

A cette audience, Monsieur [O] [J], Madame [B] [D] épouse [J] et Monsieur [F] [J], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance.

Monsieur [I] [H] [G] comparaît.
Il conteste la somme réclamée au titre des loyers impayés, considérant que son obligation de paiement du loyer s’est éteinte fin octobre 2024, en conséquence de son congé donné avec préavis de deux mois.
S’agissant des charges locatives, il conteste la somme réclamée au titre de la consommation d’eau, faisant remarquer que le compteur d’eau a été changé avant son départ du logement.

Il conteste les sommes dues au titre des réparations locatives, estimant qu’il a rendu le logement dans un état conforme à celui constaté lors de l’entrée dans les lieux.

Il sollicite l’octroi de délais de paiement, proposant de s’acquitter de sa dette par mensualités de 300 €. Il indique être actuellement en recherche d’emploi, et percevoir des indemnités à hauteur de 1 100 € par mois. Il vit avec sa compagne, qui travaille, et leur enfant. Il est locataire, et paie un loyer mensuel de 980 €.

L’affaire est mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

En l’espèce, aucune lettre de congé en bonne et due forme ne figure aux débats, mais les parties s’accordent sur le fait que le locataire a donné son congé le 7 août 2024.

Aucune disposition dérogatoire au délai légal de préavis, de trois mois, ne figure au contrat de bail.

Dès lors, le locataire était tenu au paiement du loyer jusqu’au 7 novembre 2024.

S’agissant des charges, il sera rappelé qu’en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée.
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats les justificatifs relatifs à la régularisation de charges opérée en fin de bail, y compris s’agissant de la consommation d’eau.

Monsieur [I] [H] [G] conteste la somme réclamée, sans remettre au cause la réalité des sommes facturées aux bailleurs au titre de la consommation d’eau pour son logement, et sans apporter aucune pièce justificative à l’appui de son allégation tendant à un dysfonctionnement du compteur d’eau.

Dès lors, il y a lieu de considérer que les sommes réclamées au titre des loyers et charges par les bailleurs sont dues.

II. Sur les dégradations locatives

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
En l’espèce, il ressort des pièces produites que Monsieur [I] [G] ne s’étant pas rendu disponible pour un état des lieux amiable, un procès-verbal de constat a été dressé par commissaire de justice le 7 novembre 2024.

Dès lors, Monsieur [I] [G] est redevable de la moitié des frais de constat, et c’est à bon droit que le baillleur réclame la somme de 236,88 € à ce titre.

S’agissant des frais de ménage, il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et du procès-verbal de constat de sortie que le logement a été rendu dans un état de saleté justifiant des frais de ménage à hauteur de 276,36 €.

S’agissant de la facture de travaux de réparations, à hauteur de 3130,60 €, la comparaison de l’état des lieux d’entrée et du procès-verbal de constat de sortie permet d’établir que l’ensemble des postes de réparation correspond à des dégradations imputables au locataire, à l’exception :
- du remplacement de la porte de la chambre, pour 373 € (déjà en état moyen lors de l’entrée dans les lieux),
- du remplacement de la manivelle du volet roulant de la chambre, pour 120 € (à nettoyer et non remplacer),
- du remplacement de la porte de la salle de bains, pour 365 € (déjà abîmée lors de l’entrée dans les lieux),
- de la réparation de la porte du local poussette, pour 100 € (dont l’état n’a pas été contradictoirement constaté à l’entrée dans les lieux).

Il s’ensuit que la somme imputable au locataire au titre des dégradations locatives s’élève à 2 076,80 € (soit 3 130,60 € – 1 053,80 € TTC).

En conséquence, la créance totale de l’indivision [J] s’élève à la somme de 4 176,51 €.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 6 janvier 2025.

III. Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En l’espèce, compte tenu des ressources et charges du débiteur, il convient de l’autoriser à s’acquitter de la dette par 8 mensualités de 300 €, et une 9ème mensualité devant solder la dette en principal et intérêts.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [H] [G] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [O] [J], Madame [B] [D] épouse [J] et Monsieur [F] [J] et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [I] [H] [G] sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS