TJ 2a004, 2 oct. 2025, RG 23/00581

COUR D’APPEL DE BASTIA TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° RG 23/00581 - N° Portalis DBXH-W-B7H-C2XT
N° de Minute :25/

JUGEMENT DU 2 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Julien DEGUINE, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique
Assisté lors des débats et du délibéré de Madame Théa HOAREAU, Greffier,

Débats à l’audience publique du : 3 avril 2025

JUGEMENT: réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025, et signé par Monsieur DEGUINE et Madame HOAREAU

ENTRE :

L’Association Syndicale Libre du Lotissement [Adresse 1], demeurant [Adresse 2] / France
Rep/assistant : Maître Aurélien BLEINES-FERRARI de la SELARL AURELIEN BLEINES-FERRARI AVOCAT, avocats au barreau d’AJACCIO

D’UNE PART,

ET :

La SAS SO-LEA, demeurant [Adresse 3] / France
Sans avocat constitué

La Société INVIMMO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 4]
Rep/assistant : Me Marie Hélène CASANOVA-SERVAS, avocat au barreau d’AJACCIO

Monsieur [U] [D], demeurant [Adresse 5]
Rep/assistant : Me Marie Hélène CASANOVA-SERVAS, avocat au barreau d’AJACCIO

Monsieur [H] [D], demeurant [Adresse 5]
Rep/assistant : Me Marie Hélène CASANOVA-SERVAS, avocat au barreau d’AJACCIO

Madame [W] [S], demeurant [Adresse 5]
Rep/assistant : Me Marie Hélène CASANOVA-SERVAS, avocat au barreau d’AJACCIO

D’AUTRE PART,

Le
1 copie exécutoire + 1 expédition aux avocats
EXPOSE DU LITIGE

L’association syndicale du lotissement [Adresse 1] (l’ASL [Adresse 1]) s’est vue céder le 27 avril 2021 un ensemble de parcelles situées [Adresse 6], qui ont été divisées en lots d’habitation. Son lotissement inclut, pour l’usage commun des propriétaires, une voirie interne établie, notamment, sur des parcelles cadastrées C [Cadastre 1], et [Cadastre 2].

La société SO-LEA a quant à elle aménagé en qualité de lotisseur, sur un terrain constitué des parcelles C [Cadastre 3], [Cadastre 4], et [Cadastre 5], à [Localité 1], un lotissement de sept lots, dénommé [Adresse 7], comportant un accès à la route communale par une « servitude de passage de longueur de 59 m (créée) par acte judiciaire grevant les parcelles n°[Cadastre 6], [Cadastre 7] au profit de [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] ». Les travaux du lotissement ont été achevés le 25 février 2021.

Enfin, Monsieur [U] [D], Monsieur [H] [D], et Madame [W] [S] épouse [D], sont propriétaires d’une parcelle cadastrée C [Cadastre 8], [Adresse 5], sur laquelle ils ont fait édifier une maison d’habitation.

Se plaignant de l’utilisation de la servitude constituée sur sa voie de desserte interne par les engins de chantier du lotissement [Adresse 7] et de l’habitation des consorts [D], ainsi que des dégâts résulant de leur passage, et de l’installation de résaux, l’ASL [Adresse 1] a fait assigner devant le tribunal judiciaire la société SO-LEA, la société INVIMMO, Monsieur [U] [D], Monsieur [H] [D], et Madame [W] [D], en vue d’obtenir la remise en état de sa voie à leurs frais, et l’indemnisation de son préjudice, et leur en interdire tout usage sous astreinte.

Aux termes de ses conclusions en réponse et récapitulatives n° 1, l’association syndicale du lotissement [Adresse 1] demande de :
- rejeter les irrecevabilités soulevées par la société SO-LEA, la société INVIMMO, Monsieur [U] [D], Monsieur [H] [D], et Madame [W] [D],
- ordonner la remise en état intégrale de sa voirie interne par la société SO-LEA et la société INVIMMO, comprenant les parcelles C [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] et le retrait des canalisations souterraines, des travaux divers et des aménagements créés irrégulièrement, tels que constatés et décrits à l’appui du rapport d’expertise de Monsieur l’expert [K], en date du 26 décembre 2022, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- dire et juger que la société SO-LEA et la société INVIMMO devront justifier de la mise en oeuvre des travaux de remise en état de la voirie interne du lotissement [Adresse 1] et du retrait des canalisations souterraines, des travaux divers et des aménagements créés irrégulièrement par la production d’un procès-verbal de constat d’huissier en attestant à faire dresser de manière contradictoire à leur charge exclusive,
- ordonner l’interdiction d’accès et de passage par la voie interne du lotissement [Adresse 1] à la société SO-LEA, à la société INVIMMO et aux consorts [D],
- dire et juger que tout empiètement et passage de la société SO-LEA, la société INVIMMO, Monsieur [U] [D], Monsieur [H] [D], et Madame [W] [D] sur les parcelles lui appartenant cadastrée C [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14], établis par un procès-verbal de constat d’huissier, donnera lieu au paiement d’une somme de 2000 euros par empiètement ou passage,
- condamner in solidum la société SO-LEA et la société INVIMMO à lui payer la somme de 6600 euros au titre des travaux réparatoires à mettre en oeuvre, indexée à l’indice BT 01 du mois de décembre 2022 juqu’au jour du paiement et assortie de l’intérêt au taux à compter de la réception des lettres de mise en demeure du 24 janvier 2023,
- condamner in solidum la société SO-LEA, la société INVIMMO, Monsieur [U] [D], Monsieur [H] [D], et Madame [W] [D] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 janvier 2023,
- condamner la société SO-LEA, la société INVIMMO, Monsieur [U] [D], Monsieur [H] [D], et Madame [W] [D] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- et condamner la société SO-LEA, la société INVIMMO, Monsieur [U] [D], Monsieur [H] [D], et Madame [W] [D] à lui payer une indemnité de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions n° 1, la société INVIMMO, Monsieur [U] [D], Monsieur [H] [D], et Madame [W] [D] demandent de :
- déclarer irrecevable les demandes de l’ASL [Adresse 1] à l’encontre de la société INVIMMO,
- déclarer irrecevable les demandes de l’ASL [Adresse 1] à l’encontre des consorts [D],
- à défaut, l’en débouter,
- condamner l’ASL [Adresse 1] à payer à la société INVIMMO une indemnité de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner l’ASL [Adresse 1] à payer à Monsieur [U] [D], Monsieur [H] [D], et Madame [W] [D] une indemnité de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- et plus subsidiairement, sursoir à statuer dans l’attente de l’issue de l’instance initiée par les consorts [L] contre l’ASL [Adresse 1] liée à une servitude de tréfonds sur les parcelles cadastrées C [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] appelée à l’audience des référés du 16 avril 2024.

SUR CE,

Sur la recevabilité

Sur les demandes d’indemnité et de remise en état à l’encontre des sociétés INVIMMO et SO-LEA

Attendu, selon l’article 31 du code de procédure civile, que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention » ; que le défaut d’intérêt à agir est une fin de non recevoir que le juge peut relever d’office ;

Attendu que l’action indemnitaire résultant de dommages subis par un immeuble n’est pas liée à la propriété celui-ci ; qu’il s’agit d’une action personnelle, qui naît dans le patrimoine du propriétaire à la date de la réalisation du dommage ;

Attendu que l’ASL sollicite en l’espèce l’indemnisation de dégâts commis sur ses parcelles par les sociétés INVIMMO et SO-LEA à l’occasion de travaux d’aménagement que celles-ci ont réalisés sur des parcelles voisines ; que ces travaux ont eu lieu, compte tenu de leur date d’achèvement, antérieurement au 25 février 2021 ;

Or attendu que l’ASL n’a reçu la propriété des parcelles concernées par les dommages et les constructions que le 27 avril 2021, soit postérieurement à la réalisation de ceux-ci ; qu’elle ne justifie pas avoir recueilli du propriétaire précédent l’action indemnitaire qu’elle exerce ; qu’elle est donc sans intérêt à agir en indemnisation, ce que le tribunal entend relever d’office ; que l’ASL [Adresse 1] sera déclarée irrecevable en sa demande d’indemnisation au titre des travaux réparatoires à l’encontre des sociétés INVIMMO et SO-LEA ;

Attendu en revanche que les demandes de l’ASL en vue du retrait des réseaux posés par la société SO-LEA et la société INVIMMO le long de sa voie interne, et tendant à faire interdiction à ces dernières de tout passage, s’attachent à la propriété de l’immeuble ; que l’ASL est recevable à agir en vue de voir remédier à l’atteinte à sa propriété ; que la société INVIMMO sera déboutée de sa fin de non recevoir ;

Sur les demandes tendant à l’interdiction du passage de la société INVIMMO et des consorts [D]

Attendu que les défendeurs allèguent l’irrecevabilité de l’ASL sur ce point, au motif que leurs demandes tendent, en l’absence des consorts [L], à diminuer l’usage de la servitude dont bénéficieraient ces derniers au titre de leur parcelle C [Cadastre 4] ; que toutefois, à défaut de preuve d’une servitude au bénéfice de la parcelle C [Cadastre 4], l’ASL n’encourt sur ce point aucune irrecevabilité ;

Sur le sursis à statuer

Attendu que les défendeurs sollicitent le sursis à statuer, au motif que des consorts [L], qui sont propriétaires des parcelles C [Cadastre 3] et [Cadastre 4], ont agi en référé en vue de voir désigner un expert afin d’établir une servitude de tréfonds ; qu’ils sollicitent le sursis « tant qu’une décision judiciaire définitive n’aura pas été prise concernant la servitude de tréfonds » ; qu’il n’est toutefois justifié d’aucune instance en cours au fond, susceptible de conduire à une décision définitive, et fonder le sursis à statuer ;

Sur le fond

Sur l’accès aux parcelles des consorts [D]

Attendu que la propriété est, selon l’article 544 du code civil, le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ;

Attendu que l’ASL [Adresse 1] justifie par une attestation de Me [O] [V], notaire à [Localité 2], de sa propriété sur les parcelles C [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] à [Localité 1], qui constituent la voirie interne de son lotissement ; qu’elle produit un procès-verbal de constat du 13 février 2023, aux termes duquel il a été constaté le passage d’un véhicule de chantier sur cette voie depuis la route jusqu’à un chantier de construction situé sur la parcelle C [Cadastre 8] des consorts [D], et la présence sur celle-ci de plusieurs engins en stationnement, ou en cours d’utilisation ; que s’il ressort du permis de construire des consorts [D] que ces derniers disposent bien d’un accès distinct par le chemin de Sornagone, cependant il ressort également des plans et photographies en annexe, et d’une prise de vue par satellite, que l’ASL produit en pièce 2, que ce passage se termine en haut de parcelle par des emplacements de stationnement et un escalier, et que les constructions préexistantes sur la parcelle C [Cadastre 8] font obstacle au passage d’engins de chantier jusqu’au bas de la parcelle, où se trouvent les constructions en cours, décrites au procès-verbal de constat ; qu’il est ainsi suffisamment démontré, en l’état de la configuration des lieux, et du constat du passage d’un engin de chantier, que les matériels du chantier de construction des consorts [D] ont emprunté la voie interne du lotissement [Adresse 1], seule à leur offrir un accès suffisant à cet effet ;

Attendu que l’ASL [Adresse 1] se trouve ainsi fondée à voir interdire aux consorts [D] l’accès à sa voirie ; que s’agissant cependant de troubles passés, dont rien n’indique qu’ils auraient été renouvelés depuis 2023, rien n’indique que l’astreinte est nécessaire au respect de cette interdiction ; que l’ASL est de même fondée à solliciter la réparation de l’atteinte à sa propriété résultant du passage des engins de chantier ; que les consorts [D] seront condamnés à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Sur l’accès aux parcelles des sociétés SO-LEA et INVIMMO

Attendu que pour solliciter le retrait des canalisations souterraines, et des réseaux créés par les sociétés SO-LEA et INVIMMO, l’ASL [Adresse 1] fait valoir que celles-ci ont procédé sans droit à ces installations ; qu’elle ajoute que la servitude constituée sur sa voirie par jugement du tribunal de grande instance d’Ajaccio du 14 janvier 2008 est limitée, d’une part, à un simple droit de passage, et d’autre part, au service de la parcelle C [Cadastre 3] ;

Mais attendu que la servitude judiciaire de désenclavement, qui vise à assurer l’exploitation normale du fonds enclavé, autorise toute desserte conforme à la vocation de celui-ci ; que s’agissant de terrains constructibles, le passage qu’elle autorise n’est pas limité à celui des véhicules, mais inclut celui des réseaux et canalisations nécessaires à l’usage d’habitation ;

Attendu ainsi que le jugement du tribunal de grande instance d’Ajaccio qui prononce le désenclavement de la parcelle C [Cadastre 3] par la création d’un passage sur les parcelles présentement cadastrées C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2], autorise l’utilisation de celui-ci pour le passage des véhicules, comme des canalisations et réseaux nécessaires à l’habitation ; que l’ASL n’est dès lors pas fondée à solliciter leur retrait en tant que, installés sur l’assiette de la servitude, ils permettent la desserte de la parcelle C [Cadastre 3] ; qu’il y aura lieu dans ces conditions de débouter l’ASL de ses demandes de remise en état, et de dommages et intérêts pour atteinte à sa propriété, et de limiter l’interdiction de passage par la voirie interne du lotissement à la seule exploitation des fonds C [Cadastre 4], et C [Cadastre 5], dont rien n’indique qu’ils bénéficient de la même servitude ; qu’il y aura lieu d’assortir cette interdiction d’une astreinte de 500 euros par infraction ;

Sur les autres demandes

Attendu que compte tenu de la solution du litige, la résistance des défendeurs aux demandes de l’ASL ne peut être qualifiée d’abusive ; qu’il conviendra pour le même motif de débouter les parties de leurs demandes d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS