TJ 2a004, 6 oct. 2025, RG 23/01304

COUR D’APPEL DE BASTIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° du dossier : N° RG 23/01304 - N° Portalis DBXH-W-B7H-C5FF
N° de Minute :25/

JUGEMENT DU 06 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Madame [Z] [U],
demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Me Jean claude MANENTI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’UNE PART,

DEFENDEUR :

S.D.C. IMMEUBLE LES TERRASSES DE VIGNOLA Représenté par son syndic en exercice la SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE inscrite au RCS d’Ajaccio sous le numéro B 321 760 407 prise en la personne de son représentant légal en exercice, sise [Adresse 2], demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’AUTRE PART,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Juillet 2025, devant le Tribunal composé de :

Monsieur DEGUINE, Vice-Président
Mme ACQUAVIVA, Vice-Présidente
M. LOBRY, Vice-Président

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame HOAREAU, Greffier.

JUGEMENT: contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal à la date du 06 Octobre 2025 et signé par Monsieur DEGUINE, Président de l’audience et Madame HOAREAU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le
1 copie exécutoire + 1 expédition aux avocats

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

[Z] [U] est copropriétaire dans l’immeuble LES TERRASSES DE VIGNOLA sis à [Localité 1].

Suivant acte signifié le 16/11/2023 au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES TERRASSES DE VIGNOLA, représenté par son syndic en exercice LA SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE, [Z] [U] l’a assigné devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio.

Suivant conclusions notifiées par le biais du RPVA le 04/03/2025, [Z] [U] sollicite de voir le tribunal :
Vu l’article 26 de la loi du 26/07/1965,
Vu le règlement de copropriété de la résidence Les Terrasses de Vignola et notamment les articles 8, 60, 61-1, 61-2, 61-3 et 72,
-prononcer l’annulation des résolutions n° 3, 6, 26, 27, 31, 32, 33, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 42,
-condamner le syndicat des copropriétaires à la remise en état, dans un état initial, des parties communes altérées par la mise en œuvre des travaux effectués en vertu des résolutions annulées : 31, 33, 34, 36, et 37, et ce sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
-juger qu’à la requête du syndicat représenté par son syndic en exercice les décorations, aménagements et constructions illégales soient déposées,
Vu l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965,
-Dispenser [Z] [U] des frais de procédure et, par la même occasion, la dispenser de sa quote-part des dépenses subséquentes à la décision à intervenir,
-débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de 5.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
-condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.200€ TTC au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par le biais du RPVA le 07/01/2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "LES TERRASSES DE VIGNOLA", représenté par son syndic en exercice la SAS Société de Gestion Immobilière, sollicite de voir le tribunal débouter [Z] [U] de ses demandes, la condamner à lui payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il convient de se référer aux écritures des parties auxquelles elles se reportent pour un plus ample exposé des moyens développés, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile.

Suivant décision du juge de la mise en état en date du 07/05/2025, la clôture de l’instruction est ordonnée ce jour et l’affaire fixée, pour y être plaidée, à l’audience de plaidoiries du 07/07/2025. A cette audience, l’affaire est mise en délibéré au 06/10/2025.

MOTIFS

I. Sur les demandes d’annulation des résolutions prises par l’assemblée générale en date du 29/08/2023 et les demandes de remises en état subséquentes

Sur la résolution n° 3 concernant « l’approbation des comptes de l’exercice » 2022 (majorité art. 24) et la résolution n° 40 relative à « l’autorisation a posteriori à donner à M. [L] pour l’installation d’une banne (couleur crépi) sur la terrasse de son lot n° 48 (majorité art. 25)»

L’article 768 du Code de procédure civile dispose : « les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

En l’espèce, au soutien de sa prétention tendant à l’annulation de la résolution n° 3 prise par l’assemblée générale de la copropriété réunie le 29/08/2023, Madame [U] ne développe plus aucun des moyens qui figuraient dans son assignation.

Sa demande d’annulation de la résolution n° 3, qui n’est plus soutenue, sera donc rejetée.

Pareillement, Madame [U], qui ne développe aucun argument au soutien de sa prétention tendant à l’annulation de la résolution n° 40, la verra rejetée.

L’annulation de la résolution n° 41 concernant « l’autorisation a posteriori à donner à M. [W] pour les aménagements effectués depuis 2011 au sein de l’appartement n° 17 du bâtiment B1, à savoir l’installation d’un jacuzzi de moins de 10 m² et l’habillage de la clôture par des lames de bois exotique (majorité art. 25) », bien que discutée, n’est pas une demande formulée par la partie demanderesse au dispositif de ses écritures.

Sur la résolution n° 6 concernant « le renouvellement du conseil syndical ou la nomination de nouveaux membres » (majorité art. 25)

En l’espèce, l’article 72 du règlement de copropriété en date de septembre 2007 stipule que le fait de ne pas assister à trois réunions consécutives du conseil syndical constitue une cessation définitive des fonctions du membre du conseil syndical. Cela implique le relais du membre suppléant, ou une nouvelle désignation en assemblée générale, voire judiciaire.

Le règlement n’interdit pas le renouvellement dans ses fonctions d’un membre du conseil syndical qui n’aurait pas assisté à trois réunions consécutives du conseil syndical. Ainsi, l’assemblée générale a pu, le 29/08/2023, régulièrement renouveler Monsieur [H] dans ses fonctions.

La demande d’annulation de la résolution n° 6 sera donc rejetée.

Sur la résolution n° 27 concernant « la fermeture du portillon remis en place entre les bâtiments A et B, dont le code sera transmis à tous les copropriétaires, syndic et jardinier (majorité art. 25) »

L’article 26 de la loi du 10/07/1065 dispose : « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : (…) b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; »

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale en date du 08/07/2022, au titre des questions diverses ne nécessitant pas de vote de l’assemblée générale, que « pour répondre à la demande de plusieurs copropriétaires, la porte qui ferme le chemin entre les bâtiments A et B va être déplacée et repositionnée en limite de copropriété. Certains copropriétaires ont néanmoins soulevé l’inutilité de ce projet ».

L’article 8 du règlement de copropriété stipule que « chacun des copropriétaires pourra user librement des parties communes, en respectant leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires. Toutes les parties communes, notamment les passages, entrées, vestibules, escaliers et couloirs devront être libres en tout temps ; en conséquence, il ne pourra être déposé, entreposé ou mis à demeure un objet quelconque dans les parties communes ».

Suivant mail en date du 13/09/2022, [E] [K], copropriétaire, demande au syndic de faire déplacer le portillon en limite de propriété et ajoute qu’il s’agit d’assurer le caractère commun d’un espace de la copropriété qui avait été anormalement fermé par le référent des espaces verts. [E] [K] renvoie le syndic à sa responsabilité concernant l’accès aux parties communes.

L’assemblée générale, le 29/08/2023, « décide de procéder à la fermeture du portillon entre les bâtiments A et B au moyen d’un code qui sera transmis à tous les copropriétaires, syndic et jardinier », la résolution étant adoptée dans les conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10/07/1965. Le procès-verbal mentionne comme réponse, sur question de [E] [K], que « le portillon sera positionné au début du chemin, tel qu’il est positionné actuellement ».

Il apparaît donc, ainsi que le conclut Madame [U], que le portillon en cause, ne clôture plus la propriété de l’ensemble immobilier, mais se trouve sur le chemin constituant une partie commune entre les bâtiments, de sorte que même si la possession d’un code en permet la traversée par tous les copropriétaires entre autres, son positionnement constitue un obstacle au passage.

Le vote aux termes duquel est adoptée « la fermeture du portillon remis en place entre les bâtiments A et B, dont le code sera transmis à tous les copropriétaires, syndic et jardinier » aurait dû être soumis aux conditions de l’article 26 de la loi.

En conséquence, la résolution n° 27 sera annulée.

Sur la résolution n° 32 concernant « l’autorisation à donner à Monsieur et Madame [T] de conserver et d’autoriser a posteriori la pose de la clôture en bois de châtaignier posée sur les limites de la copropriété (majorité art. 25) »

En l’espèce, l’assemblée générale a, le 29/08/2023, entériné la pose de la clôture positionnée en limite de propriété chez Monsieur et Madame [T], en bois de châtaignier, protégeant les copropriétaires d’éventuelles intrusions. La résolution a été adoptée dans les conditions de l’article 25.

Madame [U] souligne qu’une précédente demande en ce sens avait déjà été refusée et elle produit aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 13/03/2015 dont il résulte que les copropriétaires s’opposaient à la demande rétroactive d’autorisation de Monsieur [C] concernant l’installation d’une clôture en châtaignier sur le périmètre de son jardin.

Ainsi que le remarque le syndicat, il n’est pas démontré que les deux demandes concernent la même clôture et des travaux irréguliers peuvent être ratifiés par une décision ultérieure de l’assemblée générale ( Civ. 3e, 20 nov. 1985, n° 84-16.414).

La demande d’annulation de la résolution n° 32, sollicitée sur ces fondements, sera donc rejetée.

Sur les résolutions n° 31 et 33

Selon l’article 25 b) de la loi du 10/07/1965, « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

L’article 10 du décret du 17/03/1967 dispose : « à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. (…) Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux ».

« Aucune des dispositions des articles 10 et 11 du décret du 17/03/1967 n'imposant que le copropriétaire qui demande l'inscription d'une résolution à l'ordre du jour adresse, dès cette demande, les documents relatifs à l'implantation et à la consistance des travaux, il suffit, pour la validité de la décision, que ceux-ci soient joints à la convocation » (Civ. 3e, 10 sept. 2020, n° 19-19.445).

**la résolution n° 31 concernant « l’autorisation à donner à Madame [I] pour l’installation d’une pergola en alu sur la terrasse de son appartement » (majorité art. 25) »

En l’espèce, la résolution finalement mise au vote le 29/08/2023 est ainsi libellée : « Question inscrite à l’ordre du jour à la demande de Mme [P] . Discussion et décision à prendre quant à l’autorisation à donner à Mme [P] pour l’installation d’une pergola en bois sur la terrasse de Mme [P] ».
Il est également précisé : « M.et Mme [I] souhaiteraient déposer le store existant afin de le remplacer par une pergola bioclimatique de la même profondeur à savoir 3 mètres, afin d’ombrager les deux baies-vitrées sur une longueur d’environ 7 mètres. Elle sera constituée de pieds et d’une couverture à lames orientables permettant ombre et aération naturelle en fonction de l’ensoleillement. La réalisation de ces travaux sera confiée à la société UMBRAGGIA, spécialiste du sur-mesure. L’assemblée générale autorise Mme [I] à réaliser une pergola en bois sur une profondeur de 3 mètres et une longueur de 7 mètres. Le projet devra être conforme au descriptif susmentionné ».

Le 29/08/2023, la résolution est adoptée dans les conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10/07/1965. Il est aussi précisé que « les travaux ne pourront pas être réalisés sans une étude d’impact sur l’étanchéité de la terrasse par une entreprise spécialisée. Ce rapport devra être transmis au syndic ».

Madame [U] se plaint de l’absence de plan ne permettant aux copropriétaires de voter en toute connaissance de cause et il n’est pas prétendu en défense, ni démontré, qu'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux ait été joint à la convocation en assemblée générale (devis par exemple), pourtant produite aux débats avec ses pièces jointes.

En conséquence, la résolution n° 31 sera annulée en application des articles 25 de la loi du 10/07/1956 et 10 du décret du 17/03/1967.

**Sur la résolution n° 33 concernant « l’autorisation a posteriori à donner à Madame [Q] d’installer une cabane pergola de jardin ainsi que la réalisation d’une piscine au sein de son jardin » (majorité art. 25) »

En l’espèce, la résolution n° 33 votée le 29/08/2023 est la suivante : « question inscrite à l’ordre du jour à la demande de Mme [Q]. Discussion et décision à prendre quant à l’autorisation a posteriori à donner à Mme [Q] d’installer une cabane pergola de jardin ainsi que la réalisation d’une piscine au sein de son jardin ». La résolution est adoptée dans les conditions de majorité de l’article 25. Il est également noté dans le procès-verbal que « Mme [U] considère que la résolution n’est pas conforme au regard du manque de descriptif du projet. Il est donc demandé au porteur du projet de fournir les dimensions de ces projets ainsi que d’éventuelles autorisations administratives. Mme [U], Mme [X] et M. [B] souhaitent obtenir des pièces justificatives ».

L’article 8 du règlement de copropriété stipule que : « les logements individuels seront autorisés à créer sous le contrôle du syndic des ouvrages de type « piscine » dans la mesure où la plus grande dimension n’excède pas 8 m et que ces ouvrages sont totalement enterrés ».

A la différence de ce que conclut Madame [U], il ne ressort pas du rapport de visite de la copropriété par le syndic en date de juillet 2023 que la piscine empiète sur les parties commune, puisqu’il est seulement inscrit dans le compte-rendu : « il est également demandé de vérifier que les terrains accueillants des piscines ne débordent pas sur les parties communes, ces demandes vont être étudiées ».

Il n’est pas démontré d’appropriation des parties communes qui répondrait aux conditions de votre prévues par l’article 26 de la loi du 10/07/1965, qu’il s’agisse de l’installation d’une pergola, structure non close, ou de la construction d’une piscine qui ne répondrait pas aux prescriptions du règlement de copropriété.

Cependant, Madame [U] se plaint de l’absence de plan ou de factures de ces projets déjà réalisés et il n’est pas prétendu en défense, ni démontré, qu'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux ait été joint à la convocation en assemblée générale, pourtant produite aux débats avec ses pièces jointes.

En conséquence, la résolution n° 33 sera annulée en application des articles 25 de la loi du 10/07/1956 et 10 du décret du 17/03/1967.

Sur les résolutions n° 34, 37, 38 et 39

L’article 26 de la loi du 10/07/1965 dispose : « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; ».

Selon l’article 8 du règlement de copropriété, le droit de jouissance exclusive « s’exerce sur une partie commune et la privatisation de cette partie commune ne concerne que sa jouissance (c’est à dire son usage). Le titulaire du droit de jouissance exclusive devra en user conformément à la destination de l’immeuble et de la partie commune concernée, et en respectant les droits des autres copropriétaires, ce qui lui interdit notamment de faire usage de droits qui sont des accessoires des parties communes. Notamment toute emprise qui permettra un agrandissement des parties privatives impliquera une décision à la majorité de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10/07/1965 ».

**Sur la résolution n° 34 concernant « l’autorisation a posteriori à donner à Mme [J] concernant les travaux d’aménagement réalisés autour de son appartement (majorité art. 25) »

En l’espèce, l’article 8 du règlement de copropriété stipule que « sauf décision expresse de l’assemblée générale, il est interdit de clore les balcons, terrasses par quelques matériaux que ce soit ».

Il est écrit dans le procès-verbal d’assemblée générale du 29/08/2023 :
« Résolution n° 34
Question inscrite à l’ordre du jour à la demande de Mme [J]
Discussion et décision à prendre quant à l’autorisation a posteriori à donner à Mme [J] concernant les travaux d’aménagement réalisés autour de son appartement (majorité art. 25).
L’assemblée générale entérine les travaux d’aménagement réalisés par Mme [J] autour de son appartement, à savoir : la pose de parquet en bois, vitrage amovible et stores ; la voile d’ombrage ; la couverture en bois de la terrasse côté chambre plein ouest. (…)
Cette résolution est adoptée dans les conditions de majorité de l’article 25.
Mme [U] mentionne que le vitrage est une véranda et demande à Mme [J] d’apporter son autorisation administrative. Mme [U] mentionne que le règlement de copropriété ainsi que les millièmes doivent être modifiés ».

La partie demanderesse produit aux débats une photographie, non contestée en défense, dont il ressort que la terrasse en rez-de jardin est close par une partie des aménagements effectués.

Etant observé que les terrasses notamment sont des parties communes avec « droit de jouissance exclusive », il apparaît que les travaux ainsi réalisés qui ferment la terrasse de Madame [J], impactent l’usage et la jouissance des parties communes au bénéfice de l’espace privatif de la copropriétaire, qui s’en trouve agrandi.

L'assemblée ne pouvant autoriser des dérogations à un principe général d'interdiction posé par le règlement de copropriété sans modifier celui-ci ( Civ. 3Ème, 29/10/2013, n° 12-23.972), il apparaît donc qu’au moins une partie de la résolution votée relevait des conditions de vote prévues par l’article 26 de la loi du 10/07/1965.

En conséquence, la résolution n° 34 sera annulée.

**Sur la résolution n° 37 concernant « l’autorisation a posteriori à donner pour la réalisation des travaux réalisés par M.[O] pour la construction de la piscine (majorité art. 25) » et sur la résolution n° 39 concernant « l’autorisation à donner a posteriori à Madame [R] pour les travaux réalisés au sein de son lot n°34 à savoir la construction d’une piscine 2,70 x 5 m (majorité art. 25) »

En l’espèce, la résolution n°37, résultant d’une « question inscrite à l’ordre du jour à la demande de M. [O] », est ainsi libellée : « discussion et décision à prendre quant à l’autorisation a posteriori à donner pour la réalisation des travaux réalisés par M. [O] pour la construction de la piscine (majorité art.25) ». « L’assemblée générale autorise les travaux réalisés par M. [O] en 2013 et entérine ainsi la construction de sa piscine ». « La résolution est adoptée dans les conditions de majorité de l’article 25 ».

La résolution n°39, résultant d’une « question inscrite à l’ordre du jour à la demande de Mme [R] », est ainsi libellée : « discussion et décision à prendre quant à l’autorisation à donner a posteriori à Mme [R] pour les travaux réalisés au sein du lot n° 34, à savoir la construction d’une piscine de 2,70 x 5 m (majorité art.25) ». « L’assemblée générale autorise les travaux réalisés par Mme [R] et entérine ainsi la construction de sa piscine ». « La résolution est adoptée dans les conditions de majorité de l’article 25 ».

L’article 8 du règlement de copropriété stipule que : « les appartements en rez de chaussée seront autorisés à créer sous le contrôle du syndic des ouvrages de type « jaccusi » dans la mesure où la plus grande dimension n’excède pas 3 m et que ces ouvrages sont totalement enterrés.
Les logements individuels seront autorisés à créer sous le contrôle du syndic des ouvrages de type « piscine » dans la mesure où la plus grande dimension n’excède pas 8 m et que ces ouvrages sont totalement enterrés ».

Il n’est pas contesté que Monsieur [O] habite dans un appartement ainsi que l’affirme Madame [U] sans être contredite par le syndicat. Elle produit aux débats une photographie de la piscine en cause.

Il apparaît également que Madame [R] habite dans un appartement ainsi que l’affirme Madame [U] sans être contredite par le syndicat, au vu de la rédaction de la demande de la copropriétaire adressée au syndic aux fins de voir sa question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale, et de l’énumération des lots dans le règlement de copropriété aux termes duquel le n° 34 correspond à un appartement bénéficiant de terrasse et jardin dans son prolongement.

Etant observé que les jardins notamment sont des parties communes avec « droit de jouissance exclusive », il apparaît que les piscines ainsi réalisées impactent l’usage et la jouissance des parties communes au bénéfice des espaces privatifs des copropriétaires, qui s’en trouvent agrandis, car seuls des jacuzzis étaient autorisés.

L'assemblée ne pouvant autoriser des dérogations à un principe général d'interdiction posé par le règlement de copropriété sans modifier celui-ci ( Civ. 3Ème, 29/10/2013, n° 12-23.972), il apparaît que les résolutions votées relevaient des conditions de vote prévues par l’article 26 de la loi du 10/07/1965.

En conséquence, les résolutions n° 37 et 39 seront annulées.

**Sur la résolution 38 concernant l’autorisation a posteriori à donner à la SCI CAPARJU pour la réalisation des aménagements réalisés depuis 2016 au sein de la villa »

La « question inscrite à l’ordre du jour à la demande de la SCI CAPARJU » a conduit à ce que « l’assemblée générale autorise les travaux réalisés par la SCI et entérine ainsi l’installation :
-la piscine enfouie 6m x 4,
-du petit local habillé de bois noble et toiture tuiles,
-de canisses naturelles démontables sur le côté gauche du jardin,
-d’une toile d’ombrage, de couleur naturelle, sur la terrasse, de 2m et 2,50m ».

Ainsi que le remarque Madame [U], la construction d’un local dans le jardin est interdit par le règlement de copropriété.

Etant observé que les jardins notamment sont des parties communes avec « droit de jouissance exclusive », il apparaît que les travaux ainsi réalisés – s’agissant du local - impactent l’usage et la jouissance des parties communes au bénéfice de l’espace privatif du copropriétaire qui s’en trouve agrandi.

L'assemblée ne pouvant autoriser des dérogations à un principe général d'interdiction posé par le règlement de copropriété sans modifier celui-ci ( Civ. 3Ème, 29/10/2013, n° 12-23.972), il apparaît que la résolution votée relevait des conditions de vote prévues par l’article 26 de la loi du 10/07/1965.

En conséquence, la résolution n° 38 sera annulée sur ce fondement, étant précisé qu’elle renferme en outre plusieurs questions pourtant sanctionnées par un seul et même vote.

Sur les résolutions n° 26 et 36

Les articles 13 et 17 du décret du 13/03/1967 disposent que « l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. (…) Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. (…) Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions ».

« Chaque résolution proposée et votée par l'assemblée générale ne doit avoir qu'un seul objet » (Civ. 3Ème, 11/07/2019, n° 18-16.904)

**Sur la résolution n° 26 concernant « l’installation d’une clôture pour la fermeture arrière d’une villa privative et la fermeture d’accès des marais salants avec portillon (majorité art. 25) »

En l’espèce, la résolution n° 26 conduit à ce que « l’assemblée générale autorise l’installation d’une clôture pour la fermeture arrière d’une villa privative et la fermeture d’accès des marais salants avec un portillon et choisit pour cela le devis proposé par la société MARE E MONTE dont le montant s’élève à 1.500,07€ », à la « majorité de l’article 25 ».

Ainsi que le soulève Madame [U], les travaux votés apparaissent distincts, ce que ne conteste pas le syndicat qui évoque les deux objets de la résolution qui tendent au même but.

S’agissant de travaux dissociables – pose d’une clôture d’une part et installation d’un portillon d’autre part – ainsi qu’il ressort d’ailleurs du devis joint à la convocation de l’assemblée générale distinguant « fermeture arrière villa privative » et « fermeture accès marais salants avec portillon », ils auraient dû être sanctionnés par différents votes.

En conséquence, la résolution n° 26 sera annulée.

**Sur la résolution n° 36 concernant « l’autorisation a posteriori à donner à pour les diverses petites installations réalisées au sein des parties communes (majorité art. 25)»

Il est adopté, dans les conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10/07/1965, la résolution n°36 ainsi rédigée : « question inscrite à l’ordre du jour à la demande de M.[N]. Discussion et décision à prendre quant à l’autorisation a posteriori à donner pour les diverses petites installations réalisées au sein des parties communes (majorité art. 25) :
-l’installation d’une vitre de protection à l’entrée du hall C1 ;
-l’installation d’un grillage sur le parking haut de la résidence (face au bat C) ;
-les diverses plantations réalisées au sein des jardins de la résidence ».

Ainsi que le remarque Madame [U] qui conclut que chaque question doit faire l’objet d’un vote distinct, il apparaît effectivement que les travaux en cause sont dissociables de sorte que la résolution proposée et votée avait plusieurs objets, ce qui entache sa régularité.

En conséquence, la résolution n° 36 sera annulée.

Sur la résolution n° 42 concernant « l’installation d’une barrière ou d’un portail à l’entrée de la résidence (majorité art.25) »

Conformément à l’article 9 du décret du 17/03/1967, « la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée ».

Selon l’article 10 du même décret, « à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale »

En l’espèce, le procès-verbal d’assemblée générale est ainsi rédigée :
« Résolution n° 41
Question inscrite à l’ordre du jour à la demande de M. [H]
Discussion et décision à prendre quant à l’installation d’une barrière ou d’un portail à l’entrée de la résidence(majorité art. 25)
L’assemblée générale décide de procéder à l’installation d’une barrière ou d’un portail à l’entrée de la résidence et autorise le syndic à réaliser des devis.
(…) Cette résolution est adoptée dans les conditions de majorité de l’article 25 ».

La résolution adoptée le 29/08/2023 était inscrite dans les mêmes termes à l’ordre du jour de l’assemblée, ainsi qu’il ressort de sa convocation.

A la différence de ce qu’avance Madame [U], la question ainsi retranscrite ne diffère pas de ce qu’avait sollicité Monsieur [H] suivant mail en date du 29/07/2023 : « La proposition d’installer un panneau à l’entrée de la résidence, indiquant « accès interdit et propriété privée » a été installé et nous devons nous en féliciter. Cependant, c’était une solution transitoire et il faut aujourd’hui prendre une décision afin de sécuriser d’une façon plus efficace l’accès à la résidence par l’installation d’un portail ou d’une barrière, comme la majorité des résidences sont équipées à [Localité 1] ».

Enfin, ainsi que le remarque le syndicat, le vote ne concerne que l’étude d’un projet qui renseignera sur des caractéristiques techniques, qui sont en l’état logiquement inconnues, bien que le réprouve la partie demanderesse.

La demande d’annulation de la résolution n° 42 sera donc rejetée.

Sur les demandes de remise en état

En l’espèce, l’article 8 du règlement de copropriété, après avoir évoqué les aménagements et décorations sur les balcons et terrasses, les piscines et jacuzzi, stipule que « ces aménagements et décorations devront, si besoin est, être déposés, et ce aux frais exclusifs des copropriétaires concernés ».

Sur ce fondement que vise la partie demanderesse elle-même, le syndicat des copropriétaires ne saurait être condamné à remettre en état des parties communes à jouissance privative.

Il ne sera pas davantage jugé qu’à la requête du syndicat, les aménagements concernés seront déposés, dès lors que l’assemblée générale est compétente pour autoriser une telle demande lorsqu’il s’agit d’ester en justice (Civ. 3Ème, 13/01/2010, n° 08-21.110).

Madame [U] sera donc déboutée de sa demande tendant à se voir dispensée de payer les dépenses engendrées par les remises en état qu’elle sollicite, mais qui ne seront pas ordonnées.

Cependant, la résolution n° 36 concernant « l’autorisation a posteriori à donner pour les diverses petites installations réalisées au sein des parties communes (majorité art. 25)» qui sera annulée, est relative à des parties communes qui ne sont pas à jouissance privative.

Dès lors, le syndicat sera condamné à remettre en état les lieux, et ce sous astreinte provisoire de 100€ par jour de retard passé le délai de six mois à compter de la signification de la décision, jusqu’au 31/12/2026.

Madame [U] sera cependant déboutée de sa demande tendant à la dispenser de payer sa quote-part des dépenses subséquente à cette remise en état qu’elle fonde sur l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 qui ne concerne que la dispense des frais de procédure.

II. Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "LES TERRASSES DE VIGNOLA", représenté par son syndic en exercice la SAS Société de Gestion Immobilière, qui succombe principalement, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance.

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, notamment, à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens », selon l'article 700 du même Code. « Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations ».

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "LES TERRASSES DE VIGNOLA", représenté par son syndic en exercice la SAS Société de Gestion Immobilière, qui succombe principalement, sera condamné à payer à [Z] [U] une somme de 2.000€ sur ce fondement.

L’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’en décider autrement et [Z] [U] sera donc dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS