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CA Rennes, 5 févr. 2026, RG 24/04580

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Date: 05/02/2026
Numéro: 24/04580
Lieu / cour: ca_rennes
Chambre: 4ème Chambre
Type: arret
Id: 69858ba3cdc6046d4726db68

Texte de la décision

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4ème Chambre

ARRÊT N° 33

N° RG 24/04580

N° Portalis DBVL-V-B7I-VCFL

(Réf 1ère instance : TJ de [Localité 22]

Jugement du 24 juin 2024

RG N° 10/00321)

(3)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 FEVRIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 13 Novembre 2025

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Février 2026 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l'issue des débats : 29 Janvier 2026, prorogée au 05 Février 2026

****

APPELANTE :

S.A. ALLIANZ, anciennement dénommée AGF,

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 15]

Représentée par Me Christophe BAILLY de la SELAS AVOLITIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Madame [I] [R]

née le 23 Septembre 1981 à [Localité 18]

[Adresse 9]

Représentée par Me Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [E] [R]

né le 08 Janvier 1979 à [Localité 17]

[Adresse 13]

Représenté par Me Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame [H] [X] veuve [R]

née le 17 Juillet 1952 à [Localité 19]

[Adresse 4]

Représentée par Me Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [D] [R]

né le 05 Novembre 1995 à [Localité 23]

[Adresse 3]

Représenté par Me Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A.M.C.V. MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5]

Représentée par Me Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Société AXA France IARD

Es qualités d'assureur responsabilité décennal CNR de la société ARC PROMOTION II

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 10]

Représentée par Me Gilles LABOURDETTE de la SELARL KERLEGIS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Société ARC PROMOTION II

agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège [Adresse 2]

Représentée par Me Céline DEMAY de la SELARL QUESNEL DEMAY LE GALL-GUINEAU OUAIRY-JALLAIS BOUCHER BEUCHER -FLAMENT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 20] sis [Adresse 7] ([Adresse 11]) représenté par son syndic en exercice, la société COME IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 12] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Estelle GARNIER de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

S.A. CONSTRUCTION DE LA COTE D'EMERAUDE

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège dont le siège est sis [Adresse 24]

Représentée par Me Hugo CASTRES de la SELEURL HUGO CASTRES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Géraldine YEU de la SELARL GÉRALDINE YEU, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Société SMABTP

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 14]

Représentée par Me Hugo CASTRES de la SELEURL HUGO CASTRES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Géraldine YEU de la SELARL GÉRALDINE YEU, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La société Arc promotion II (la société Arc) a fait édifier un ensemble immobilier, composé de quatre bâtiments. '[Adresse 20]', sis [Adresse 8] [Adresse 1]. Elle a souscrit une police dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur auprès de la société Axa France IARD (la société Axa).

Sont notamment intervenus dans l'opération de construction :

- M. [R], architecte chargé de la maîtrise d'oeuvre complète, assuré par la société Mutuelle des architectes français (la MAF), aujourd'hui décédé,

- la société [Adresse 16] (la société CCE), assurée par la société Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (la SMABTP), en charge du lot gros oeuvre,

- la société [S] Energies (la société [S]) assurée par la société Allianz IARD (ex AGF, la société Allianz), en charge du lot plomberie - eau chaude sanitaire solaire.

Les bâtiments A,B,C,D ont été réceptionnés et livrés entre le 28 mai 2007 et 19 décembre 2007.

Se plaignant de divers désordres et non-conformités (comme par exemple des fissurations sur les murs de façade - désordre 3-, forte chaleur dans les dégagements de l'ensemble des immeubles et de l'eau chaude s'écoulant abondamment avant l'eau froide - désordre 4-, une surconsommation d'énergie de gaz - désordre 5-), le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 20]' sis [Adresse 6] et [Adresse 1] (le Syndicat des copropriétaires) a sollicité en décembre 2008 du juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes, une mesure d'expertise. Par ordonnance du 24 mars 2009, M. [U] a été désigné comme expert.

Par actes d'huissier des 29, 30 et 31 décembre 2009, 4 et 7 janvier 2010, le Syndicat des copropriétaires et des copropriétaires ont fait assigner les sociétés Arc, Axa, MAF, [S], Allianz, CCE, SMABTP, et M. [R], devant le tribunal de grande instance de Rennes, afin d'obtenir leur condamnation in solidum à réparer les désordres allégués.

M. [U] a déposé un premier rapport le 25 septembre 2014.

Par actes d'huissier des 16, 19 et 23 octobre 2015, le Syndicat des copropriétaires et des copropriétaires ont assigné Mme [H] [X], Mme [I] [R] et MM. [D] et [E] [R] (les consorts [R]), ayant-droits de [W] [R] décédé en 2011.

Par ordonnance du 5 novembre 2015, le juge de la mise en état a notamment :

- Condamné in solidum les sociétés Arc, Axa, CCE, SMABTP et MAF à verser notamment au Syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires :

- une provision de 182 438,46 euros, indexée BT01, au titre du dommage n° 3 (fissurations des murs de façade des bâtiments A, B, C et D),

- une provision ad litem (frais d'expertise) de 45 630,17 euros,

- la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné in solidum les sociétés Axa, CCE, SMABTP et MAF à garantir la société Arc de ces condamnations,

- Condamné in solidum les sociétés CCE, SMABTP et MAF à garantir la société Axa de ces condamnations,

- Rejeté les demandes de provision formées au titre d'autres dommages.

M. [U] a déposé un rapport complémentaire le 13 janvier 2017 concernant l'encadrement des baies.

Par ordonnance du 15 septembre 2022, le juge de la mise en état a constaté le désistement de nombreuses parties. L'instance oppose donc le Syndicat des copropriétaires et les copropriétaires aux sociétés Arc, Axa, CCE, SMABTP, Allianz et aux consorts [R].

Par jugement en date du 24 juin 2024, le tribunal judiciaire de Rennes a :

- Rejeté la demande du Syndicat des copropriétaires au titre des dommages 1, 2 et 6,

- Condamné in solidum les sociétés Arc, Axa, CCE, SMABTP et MAF et, dans la limite de la part de chacun d'eux dans l'hérédité, Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R], à verser au syndicat des copropriétaires, au titre du dommage 3, les sommes de :

- 275.410,78 euros TTC (travaux) avec indexation sur l'indice BT01 entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 15.022,40 euros TTC (maîtrise d''uvre) avec indexation sur l'indice ING, entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 4.206,28 euros TTC (SPS) avec indexation sur l'indice ING, entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 6.609,86 euros TTC (assurance dommage-ouvrage),

- 9.013,44 euros TTC (honoraires travaux Cabinet de syndic),

- Condamné la société Axa à garantir la société Arc de cette condamnation,

- Condamné in solidum les sociétés CCE et SMABTP et, dans la limite de la part de chacun d'eux dans l'hérédité, Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R], à garantir les sociétés Axa et Arc de la condamnation prononcée au profit du syndicat et au profit de la société Arc,

- Condamné les sociétés CCE et SMABTP in solidum, d'une part, et la MAF et, dans la limite de la part de chacun d'eux dans l'hérédité, Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R], in solidum, d'autre part, à se garantir dans la limite de 80 % pour les premières (CCE et SMABTP) et de 20 % pour les seconds,

- Condamné in solidum les sociétés MAF et Allianz, et, dans la limite de la part de chacun d'eux dans l'hérédité, Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R], à verser au syndicat des copropriétaires, au titre du dommage 4, les sommes de :

- 118.313,98 euros TTC, (travaux) avec indexation sur l'indice BT01 entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 6.453,49 euros TTC (maîtrise d''uvre) avec indexation sur l'indice ING, entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 1.806,97 euros TTC(honoraires SPS) avec indexation sur l'indice ING, entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 2.839,54 euros TTC assurance DO),

- 3.872,09 euros TTC (honoraires syndic),

- Condamné in solidum la MAF et, dans la limite de la part de chacun d'eux dans l'hérédité, Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R], à garantir la société Allianz à hauteur de 50% des condamnations prononcées au titre du dommage 4,

- Condamné la société Allianz à garantir Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R] et la MAF, à hauteur de 40% des condamnations au titre du dommage 4,

- Condamné la société Arc à garantir Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R], les sociétés MAF et Allianz à hauteur de 10 % des condamnations au titre du dommage 4,

- Condamné in solidum les sociétés Allianz et MAF et, dans la limite de la part de chacun d'eux dans l'hérédité, Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R] à verser au syndicat, au titre du dommage 5, les sommes de :

- 191.854,10 euros TTC, (travaux) avec indexation sur l'indice BT01 entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 9.592,71 euros TTC (maîtrise d''uvre) avec indexation sur l'indice ING, entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 2.685,96 euros TTC(honoraires SPS) avec indexation sur l'indice ING, entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 2.839,54 euros TTC(assurance DO),

- 6.278,86 euros TTC (honoraires syndic),

- Condamné la société Allianz, d'une part, et la MAF et, dans la limite de la part de chacun d'eux dans l'hérédité, Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R], in solidum, d'autre part, à se garantir dans la limite de 70 % pour la société Allianz et 30 % pour la MAF et les consorts [R],

- Condamné in solidum les sociétés Axa, Allianz et MAF et, dans la limite de la part de chacun d'eux, dans la limite de la part de chacun d'eux dans l'hérédité, Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R], à verser au syndicat de copropriétaires la somme de 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance résultant du dommage 4,

- Condamné in solidum la MAF et, dans la limite de la part de chacun d'eux dans l'hérédité, Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R], à garantir la société Allianz à hauteur de 50 % des condamnations prononcées au titre du préjudice de jouissance,

- Condamné la société Allianz à garantir Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R] et la MAF, à hauteur de 40% des condamnations au titre du préjudice de jouissance,

- Condamné la société Arc à garantir Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R], les sociétés MAF et Allianz à hauteur de 10 % des condamnations au titre du préjudice de jouissance,

- Déclaré la société Axa irrecevable à demander au tribunal statuant au principal de condamner d'autres défendeurs à la garantir de condamnations provisionnelles que remet en cause le jugement au principal,

- Condamné in solidum les sociétés MAF, SMABTP et Allianz aux dépens, comprenant ceux de l'instance en référé et donc la rémunération de l'expert judiciaire,

- En application de l'article 700 du code de procédure, condamné in solidum les sociétés MAF, SMABTP et Allianz à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 40.000 euros,

- Rejeté les autres demandes au titre de l'article 700,

- Condamné les sociétés MAF, SMABTP et Allianz à se garantir des condamnations au titre des frais d'instance, dans la limite de 30% pour la société Allianz, 30% pour la société MAF, et 40 % pour la SMABTP,

- Rejeté le surplus des demandes,

- Ordonné l'exécution provisoire.

La société Allianz a relevé appel de cette décision le 1er août 2024.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 18 février 2025, la société Allianz demande à la cour de :

- Déclarer recevables ses demandes,

- Réformer le jugement en ce qu'il a :

- 118.313,98 euros TTC, (travaux) avec indexation sur l'indice BT01 entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 6.453,49 euros TTC (maîtrise d''uvre) avec indexation sur l'indice ING, entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 1.806,97 euros TTC(honoraires SPS) avec indexation sur l'indice ING, entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 2.839,54 euros TTC assurance DO),

- 3.872,09 euros TTC (honoraires syndic),

- Condamné la société Allianz à garantir Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R] et la MAF, à hauteur de 40% des condamnations au titre du dommage 4,

- Condamné la société Arc à garantir Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R], les sociétés MAF et Allianz à hauteur de 10% des condamnations au titre du dommage 4,

- 191.854,10 euros TTC, (travaux) avec indexation sur l'indice BT01 entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 9.592,71 euros TTC (maîtrise d''uvre) avec indexation sur l'indice ING, entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 2.685,96 euros TTC(honoraires SPS) avec indexation sur l'indice ING, entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 2.839,54 euros TTC(assurance DO),

- 6.278,86 euros TTC (honoraires syndic),

- Condamné in solidum la MAF et, dans la limite de la part de chacun d'eux dans l'hérédité, Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R], à garantir la société Allianz à hauteur de 50 % des condamnations prononcées au titre du préjudice de jouissance,

- Condamné la société Allianz à garantir Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R] et la MAF, à hauteur de 40% des condamnations au titre du préjudice de jouissance,

- Condamné la société Arc à garantir Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R], les sociétés MAF et Allianz à hauteur de 10% des condamnations au titre du préjudice de jouissance,

- Condamné in solidum les sociétés MAF, SMABTP et Allianz aux dépens, comprenant ceux de l'instance en référé et donc la rémunération de l'expert judiciaire,

- En application de l'article 700 du code de procédure, condamné in solidum les sociétés MAF, SMABTP et Allianz à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 40 000 euros,

- Rejeté les autres demandes au titre de l'article 700,

- Confirmer le jugement en ce qu'il a :

- Rejeté la demande du Syndicat des copropriétaires au titre des dommages 1, 2 et 6,

- 275.410,78 euros TTC (travaux) avec indexation sur l'indice BT01 entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 15.022,40 euros TTC (maîtrise d''uvre) avec indexation sur l'indice ING, entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 4.206,28 euros TTC (SPS) avec indexation sur l'indice ING, entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 6.609,86 euros TTC (assurance dommage-ouvrage),

- 9.013,44 euros TTC (honoraires travaux Cabinet de syndic),

- Condamné la société Axa à garantir la société Arc de cette condamnation,

- Condamné les sociétés CCE et SMABTP in solidum, d'une part, et la MAF et, dans la limite de la part de chacun d'eux dans l'hérédité, Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R], in solidum, d'autre part, à se garantir dans la limite de 80% pour les premières (CCE et SMABTP) et de 20% pour les seconds,

- Débouter l'ensemble des parties intimées de leur appel incident,

- Et notamment débouter les consorts [R] et la société MAF, de leur appel incident portant sur la réformation du Jugement dont appel en ce qu'il a notamment retenu leur responsabilité au titre des désordres 4 et 5,

- Débouter l'ensemble des parties intimées de leurs demandes, fins et prétentions,

Statuant à nouveau,

- Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions présentées à son encontre, par le Syndicat des copropriétaires, les copropriétaires et toute partie au présent procès

- Prononcer sa mise hors de cause,

- Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires, la société Arc, la société Axa, ès qualités d'assureur CNR de la société Arc, les consorts [R], la société MAF, ès qualités d'assureur responsabilité civile décennale de M. [R], la société CCE, et la SMABTP, ès qualités d'assureur de la société CCE, outre aux entiers dépens, à lui régler une indemnité de 15.000 euros au titre des frais irrépétibles (de première instance et d'appel),

A titre subsidiaire,

- Limiter le montant des travaux de reprise des dommages n°4 et 5 à la somme de 171.698,07 euros HT (= 70.706,25 euros HT + 100.991,82 euros HT),

- Limiter le montant des honoraires de maîtrise d''uvre à la somme de 8.584,90 euros HT (= 3.535, 31 euros HT + 5.049,59 euros HT),

- Rejeter les demandes présentées au titre des frais annexes relatifs aux honoraires de SPS et à l'assurance dommages-ouvrage,

- A titre subsidiaire, limiter le montant des honoraires de SPS à la somme de 2.403,76 euros HT (= 989,88 euros HT + 1.413,88 euros HT) et le coût de l'assurance dommages-ouvrage à la somme de 4.702,52 euros HT (= 2.036,34 euros + 2.666,18 euros),

- Condamner in solidum les consorts [R] et l'assureur de M. [R], la société MAF, ainsi que la société Arc et son assureur, la société Axa à la garantir et la relever indemne de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre, au titre du dommage n°4,

- Condamner in solidum les consorts [R] et l'assureur de M. [R], la société MAF à la garantir et la relever indemne de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre, au titre du dommage n°5,

- L'autoriser à opposer à chaque partie au présent procès le montant de sa franchise contractuelle laquelle s'élève au titre des autres postes de préjudice que la reprise des dommages matériels, à 20 % du montant des dommages avec un minimum de 10 fois le montant de l'indice BT01 actualisé au jour du règlement et un maximum de 130 fois le montant du même indice actualisé et déduire ladite franchise du montant des condamnations prononcées à son encontre,

A titre très subsidiaire,

- Condamner in solidum les consorts [R] et l'assureur de M. [R], la société MAF, à la garantir à hauteur de 20 % du montant des condamnations qui seront prononcées à son encontre, au titre du dommage n°4,

- Condamner in solidum les consorts [R] et l'assureur de M. [R], la société MAF, à la garantir à hauteur de 30 % du montant des condamnations qui seront prononcées à son encontre, au titre du dommage n°5,

- Condamner les parties défaillantes à prendre en charge les indemnités allouées au Syndicat des copropriétaires au titre des « autres réclamations » au prorata de leur implication dans l'entier sinistre et condamner solidairement la société Arc, la société Axa, ès qualités d'assureur CNR de la société Arc, les consorts [R], la société MAF, ès qualités d'assureur responsabilité civile décennale de M. [R], la société CCE, la SMABTP, ès qualités d'assureur de la société CCE, à la garantir dans ces proportions,

Dans ses dernières conclusions en date du 11 avril 2025, la société Arc demande à la cour de :

- Confirmer le jugement en ce qu'il a :

- Rejeté la demande du Syndicat des copropriétaires au titre des dommages 1, 2 et 6,

- Condamné la société Axa à garantir la société Arc au titre du dommage n°3,

- Condamné in solidum les sociétés CCE et SMABTP et, dans la limite de la part de chacun d'eux dans l'hérédité, Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R], à garantir les sociétés Axa et Arc au profit du syndicat et au profit de la société Arc au titre du dommage n°3,

- Condamné uniquement et in solidum la société Allianz et la MAF et, dans la limite de la part de chacun d'eux dans l'hérédité, Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R], à indemniser le Syndicat des copropriétaires au titre du dommage n°5,

- Condamné in solidum les sociétés MAF, SMABTP et Allianz aux dépens, comprenant ceux de l'instance en référé et donc la rémunération de l'expert judiciaire,

- Condamné in solidum les sociétés MAF, SMABTP et Allianz aux frais irrépétibles dus au syndicat des copropriétaires,

- Infirmer le jugement en ce qu'il a :

- Condamner la société Arc, in solidum avec les sociétés Allianz, MAF et dans la limite de la part de chacun d'eux dans l'hérédité, Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R] à indemniser le Syndicat des copropriétaires au titre du dommage n°4 ainsi qu'au titre du préjudice de jouissance en résultant,

Statuant à nouveau,

- La mettre hors de cause au titre du dommage 4 et a fortiori au titre du préjudice de jouissance en résultant,

- A titre subsidiaire, condamner in solidum les sociétés Axa, Allianz, MAF et dans la limite de la part de chacun d'eux dans l'hérédité, Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R] à la relever et la garantir de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre y compris au titre des frais irrépétibles et des dépens,

- Débouter la société Allianz, le Syndicat des copropriétaires et toutes autres parties de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

- Condamner la société Allianz au versement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.

Dans ses dernières conclusions en date du 12 mai 2025, la société Axa demande à la cour de :

- La recevoir ès qualités d'assureur responsabilité décennale CNR de la société Arc en ses écritures, les dire bien fondées et y faisant droit,

Sur le dommage 4,

A titre principal,

- Confirmer le jugement en ce qu'il a :

- Ecarté la garantie décennale,

- Ecarté la responsabilité de la société Arc,

- Ecarté toute condamnation de la société Axa,

- Infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné in solidum avec les sociétés Allianz et MAF et dans la limite de la part de chacun d'eux, dans la limite de la part de chacun d'eux dans l'hérédité, Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R], à verser au syndicat de copropriétaires la somme de 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance résultant du dommage 4,

Statuant à nouveau,

- Rectifier l'erreur matérielle commise et débouter le Syndicat des copropriétaires, les copropriétaires et toute autre partie de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre au titre d'un prétendu préjudice de jouissance résultant du dommage 4,

A titre subsidiaire,

- Débouter le Syndicat des copropriétaires et toute autre partie de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

- Limiter le montant de la condamnation au montant du devis produit par elle,

- Condamner la société Allianz, Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R] et son assureur la société MAF à la garantir et la relever indemne de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

- Prononcer toute éventuelle condamnation en deniers et quittances,

- Sur le dommage 5 :

A titre principal confirmer le jugement en ce qu'il a :

- Ecarté la garantie décennale,

- Ecarté la responsabilité de la société Arc,

- Ecarté toute condamnation de la société Axa,

A titre subsidiaire,

- Débouter le Syndicat des copropriétaires et toute autre partie de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société Axa,

En tout état de cause,

- Prononcer toute éventuelle condamnation en deniers et quittances.

Sur la demande de la société Axa,

- Infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la société Axa irrecevable à demander au tribunal statuant au principal de condamner d'autres défendeurs à la garantir de condamnations provisionnelles que remet en cause le jugement au principal,

Statuant à nouveau,

- Condamner in solidum la société CCE et son assureur la SMABTP, Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R] et son assureur la société MAF à lui verser les sommes suivantes :

- 182.438,46 euros pour le principal,

- 428,02 euros pour les intérêts,

- 45.630,17 euros pour les frais d'expertise judiciaire,

- 2.000 euros pour l'article 700 du code de procédure civile,

Sur le désordre 3 :

- Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum les sociétés CCE, SMABTP d'une part et la société MAF et, dans la limite de la part de chacun d'eux dans l'hérédité, Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R] à la garantir,

- Infirmer le jugement en ce qu'il a retenu l'imputabilité de la société Arc et la garantie de la société Axa au titre du désordre 3,

Statuant à nouveau,

- Condamner in solidum les sociétés CCE, SMABTP d'une part et la société MAF et, dans la limite de la part de chacun d'eux dans l'hérédité, Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R] a lui rembourser les sommes versées au titre de l'ordonnance du 5 novembre 2015, à savoir :

-182.438,46 euros pour le principal,

- 428,02 euros pour les intérêts,

- 45.630,17 euros pour les frais d'expertise judiciaire,

- 2.000 euros pour l'article 700 du code de procédure civile,

- En tout état de cause, condamner in solidum les sociétés CCE, SMABTP d'une part et la société MAF et, dans la limite de la part de chacun d'eux dans l'hérédité, Mme [H] [X] veuve [R], MM. [E] et [D] et Mme [I] [R] a la garantir y compris pour les sommes versées au titre de l'ordonnance du juge de la mise en état,

En tout état de cause,

- Prononcer toute éventuelle condamnation en deniers et quittances,

- Dire et juger qu'elle peut opposer sa franchise contractuelle de 1.530 euros revalorisable à tous en ce qui concerne les garanties facultatives et en tout état de cause à son assuré pour la garantie obligatoire,

- Condamner in solidum les sociétés CCE, SMABTP, M. [R], la société MAF et la société Allianz à la garantir et la relever indemne de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre,

Sur les frais irrépétibles et les dépens,

- Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum les sociétés MAF, SMABTP et Allianz à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 40.000 euros,

- Débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnations à la somme de 90.316,22 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et 13.845,67 euros au titre des honoraires de syndic en ce qu'elles visent la société Axa,

- Condamner toute partie succombante, à lui verser la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens, avec distraction au profit de l'avocat soussigné aux offres de droit.

Dans leurs dernières conclusions en date du 19 juin 2025, les consorts [R] et la MAF demandent à la cour de :

- Déclarer recevables leurs demandes,

- Débouter la société Axa de ses demandes quant à l'irrecevabilité de leur demandes,

- Confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société [S] et son assureur RC la société Allianz au titre du désordre n°4,

- Constater que les consorts [R] et la MAF s'en rapportent sur la demande de confirmation du jugement qui a retenu le fondement des vices intermédiaires,

- Confirmer le jugement qui a retenu la garantie la société Allianz assureur RC de la société [S] au titre de la police responsabilité contractuelle,

- Débouter la société Allianz de sa demande de réformation et de mise hors de cause au titre du désordre N°4,

- Confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société [S] et son assureur RC la société Allianz au titre du désordre n°5,

- Constater qu'ils s'en rapportent sur la demande de confirmation du jugement qui a retenu le fondement des vices intermédiaires pour le désordre n°5,

- Confirmer le jugement qui a retenu la garantie d la société Allianz assureur RC de la société [S] au titre de la police responsabilité contractuelle pour le désordre n°5,

- Débouter la société Allianz de sa demande de réformation et de mise hors de cause au titre du désordre n°5,

A titre reconventionnel,

- Réformer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de M. [R] au titre du désordre n°4 à hauteur de 50 %,

- Les mettre hors de cause au titre du désordre n°4,

- Condamner la société Allianz à les garantir intégralement de toute condamnation au titre du désordre n°4,

- Réformer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de M. [R] au titre du désordre n°5 à hauteur de 30 %,

- Les mettre hors de cause au titre du désordre n°5,

- Condamner in solidum la société Arc et la société Axa son assureur CNR au titre du désordre n°5 à hauteur de 30 %,

- Condamner in solidum la société Arc, la société Axa son assureur CNR et la société Allianz à les garantir intégralement de toute condamnation au titre du désordre n°5,

- Réformer le jugement en ce qu'il a alloué au syndicat des copropriétaires 10.000 euros au titre des surconsommations et préjudice de jouissance,

- Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des surconsommations et préjudice de jouissance,

- Réformer le jugement en ce qu'il a fixé une quote-part de responsabilité de 50 % à leur égard au titre des surconsommations et préjudice de jouissance,

- Les mettre hors de cause et débouter le Syndicat des copropriétaires de toute demande à leur égard au titre des surconsommations et préjudice de jouissance,

- Condamner in solidum la société Arc, la société Axa son assureur CNR et la société Allianz à les garantir intégralement de toute condamnation au titre des surconsommations et préjudice de jouissance,

- Réformer le jugement en ce qu'il a alloué une somme de 40.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles,

- Réduire cette somme à de plus justes proportions,

A titre subsidiaire,

- Réformer le jugement et fixer à 20 % leur quote-part au titre du désordre n°4,

- Condamner la société Allianz à les garantir à hauteur de 80 % au titre du désordre n°4,

- Limiter à 20 % leur quote-part au titre des surconsommations et préjudice de jouissance,

- Condamner in solidum la société Arc, la société Axa son assureur CNR et la société Allianz à les garantir à hauteur de 80 % de toute condamnation au titre des surconsommations et préjudice de jouissance,

En tout état de cause,

- Condamner in solidum la société Arc, la société Axa son assureur CNR et la société Allianz à leur verser une somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour leur défense,

- Laisser à la charge de la société Allianz les dépens de l'instance.

Dans leurs dernières conclusions en date du 15 juillet 2025, la société CCE et la SMABTP demandent à la cour de :

- Réformer le jugement en ce qu'il a :

- 275.410,78 euros TTC (travaux) avec indexation sur l'indice BT01 entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 15.022,40 euros TTC (maîtrise d''uvre) avec indexation sur l'indice ING, entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 4.206,28 euros TTC (SPS) avec indexation sur l'indice ING, entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 6.609,86 euros TTC (assurance dommage-ouvrage),

- 9.013,44 euros TTC (honoraires travaux Cabinet de syndic),

Statuant à nouveau au titre du dommage 3 :

- Condamner in solidum les sociétés Arc, Axa, CCE, SMABTP et MAF et, dans la limite de la part de chacun d'eux dans l'hérédité, les consorts [R], à verser au Syndicat des copropriétaires, les sommes de :

- 275.410,78 euros TTC (travaux) avec indexation sur l'indice BT01 entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 15.022,40 euros TTC (maîtrise d'oeuvre) avec indexation sur l'indice ING, entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 4.206,28 euros TTC (SPS) avec indexation sur l'indice ING, entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 6.609,6 euros TTC (assurance dommage-ouvrage),

- 9.013,44 euros TTC (honoraires travaux Cabinet de syndic),

- Soit la somme totale de 12.753,85 euros, déduction faite des règlements opérés par elles,

Subsidiairement,

- 275.410,78 euros TTC (travaux) avec indexation sur l'indice BT01 entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 15.022,40 euros TTC (maîtrise d'oeuvre) avec indexation sur l'indice ING, entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 4.206,28 euros TTC (SPS) avec indexation sur l'indice ING, entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 6.609,6 euros TTC (assurance dommage-ouvrage),

- 9.013,44 euros TTC (honoraires travaux Cabinet de syndic),

- En deniers ou quittances,

En toute hypothèse,

- Condamner toute partie succombant à leur verser une indemnité de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Confirmer le jugement pour le surplus.

Dans ses dernières conclusions en date du 27 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Sur le dommage 4 :

- Confirmer le jugement en ce qu'il a :

- 118.313,98 euros TTC, (travaux) avec indexation sur l'indice BT01 entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 6.453,49 euros TTC (maîtrise d''uvre) avec indexation sur l'indice ING, entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 1.806,97 euros TTC(honoraires SPS) avec indexation sur l'indice ING, entre le 13 janvier 2017 et la date du jugement,

- 2.839,54 euros TTC assurance DO),

- 3.872,09 euros TTC (honoraires syndic),

- Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes formées à l'encontre de la société Arc et son assureur la société Axa,

Statuant à nouveau,

- Condamner la société Arc et son assureur la société Axa in solidum avec les sociétés MAF et Allianz et les consorts [R] au titre du dommage 4 et du préjudice de jouissance en résultant,

- Débouter les sociétés Arc, Axa, Allianz, SMABTP, CCE, MAF et les consorts [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires,

Sur le dommage 5,

- Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Allianz et la MAF ainsi que les consorts [R] au titre du dommage n°5,

- Infirmer le jugement en ce qu'il a réduit les travaux de reprise chiffrés et retenus par l'expert judiciaire mais également rejeté la demande à l'encontre de la société Arc et son assureur la société Axa,

Statuant à nouveau,

- Condamner in solidum la société Arc, et son assureur décennal, la société Axa, les consorts [R], la MAF (assureur de M. [R] aujourd'hui décédé), ainsi que la société Allianz, assureur de la société [S], à lui verser les sommes de :

- 263.904,10 euros TTC (TVA à 10 %) (montant des travaux) outre indexation sur l'indice BT01, le 1er indice étant celui existant à la date du rapport d'expertise judiciaire et le second, celui existant à la date du jugement à intervenir

- 14.394,77 euros TTC (maîtrise d'oeuvre) outre indexation sur l'indice ING, le 1er indice étant celui existant à la date du rapport d'expertise judiciaire et le second, celui existant à la date du jugement à intervenir,

- 4.030,54 euros TTC (mission SPS) outre indexation sur l'indice ING, le 1er indice étant celui existant à la date du rapport d'expertise judiciaire et le second, celui existant à la date du jugement à intervenir,

- 6.333,70 euros (coût assurance dommage-ouvrage),

- 8.636,86 euros (honoraires travaux Cabinet de syndic),

- Débouter les sociétés Arc, Axa, Allianz, SMABTP, CCE, MAF et des consorts [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires,

Sur la garantie de la société Allianz,

En toutes hypothèses,

- Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Allianz au titre des dommages 4, 5 et du préjudice de jouissance,

En conséquence,

- Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la société Allianz,

- Débouter la société Allianz de sa demande de mise hors de cause ainsi que de ses demandes de limitations des condamnations prononcées,

Sur le dommage 3,

- Confirmer le jugement en toutes ses dispositions s'agissant du dommage 3,

- Débouter les sociétés SMABTP et CCE de leur demande visant à voir réduire la somme allouée au Syndicat des copropriétaires dans le jugement au seul motif de l'intervention d'une provision par ordonnance du 5 novembre 2015,

- Additer au jugement de première instance que les condamnations sont prononcées en derniers ou quittances notamment s'agissant du désordre n°3,

Sur les frais irrépétibles et les dépens,

- Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les parties succombantes aux frais irrépétibles et aux dépens comprenant ceux de référé et la rémunération de l'expert judiciaire,

- Infirmer le jugement en ce qu'il a alloué une somme de 40.000 euros au Syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles de première instance et rejeté le surplus des demandes,

Statuant à nouveau,

- Condamner in solidum la société Arc, et son assureur la société Axa, la société CCE et son assureur la SMABTP, les consorts [R], la MAF (assureur de M. [R] aujourd'hui décédé), la société Allianz ès qualités d'assureur de la société [S], à lui verser la somme de 90.316,22 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner in solidum la société Arc, et son assureur décennal, la société Axa, la société CCE et son assureur la SMABTP, les consorts [R], la MAF (assureur de M. [R] aujourd'hui décédé), la société Allianz ès qualités d'assureur de la société [S], à lui verser la somme de 13.846,67 euros (honoraires cabinet de syndic en phase de gestion dossier),

- Débouter les sociétés Arc, Axa, Allianz, SMABTP, CCE, MAF et les consorts [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires,

- Rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles à son encontre et notamment celle de la société Axa,

Additant à la décision de première instance,

- Condamner la société Allianz et toutes parties succombantes à lui verser la somme de 5.000 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre la prise en charge des entiers dépens d'appel dont distinction au profit de la SELARL Parthema conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, dans leurs conclusions, les consorts [R] et la MAF demandent de rejeter la demande d'irrecevabilité de leurs demandes faite par la société Axa. Cependant, la Cour constate que cette demande ne figure pas dans les dernières conclusions d'Axa.

Sur la demande en réparation au titre du désordre n°4 : forte chaleur dans les dégagements de l'ensemble des immeubles et temps nécessaire pour obtenir de l'eau froide

Le syndicat des copropriétaires demande l'indemnisation du montant des travaux nécessaires pour remédier au désordre n°4, à titre principal, sur le fondement de la garantie décennale et, à titre subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité de droit commun.

Aux termes de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

- La matérialité du désordre n°4

Le cabinet Lanternier-Thiebart diligenté par le syndicat des copropriétaires a relevé, dans un rapport du 26 novembre 2008, dans tous les bâtiments, que 'les sols des couloirs desservants les appartements des étages sont chauds. Ils recueillent des calories provenant des circuits d'eaux chaudes sanitaires. Il en résulte une perte d'énergie préjudiciable'.

L'expert judiciaire a également constaté (p. 51 et 90 de son rapport) :

- même en l'absence de mesure physique, 'une sensation de chaleur', une 'chaleur étouffante régnante dans les dégagements d'étages des immeubles', 'des paliers d'étage à la chaleur intérieure importante, palpable sur le sol, témoin de déperditions importantes des canalisations encastrées' ;

- et aussi 'de l'eau chaude en sortie des robinets d'eau froide avant la venue de cette dernière', d'une durée de six minutes, aboutissant à un gaspillage d'eau lors du soutirage d'eau froide dans les logements.

La matérialité de ces désordres n'est donc pas contestable.

- La gravité du désordre n°4

Le tribunal a écarté la garantie décennale faute d'impropriété à destination aux motifs qu'à défaut de mesures par l'expert judiciaire ou de tout autre élément permettant de mesurer de façon objective l'excès de température qui a pu être constaté, tant en valeur absolue qu'en valeur relative au regard de la température extérieure et des températures enregistrées dans les parties privées, il ne disposait pas d'éléments suffisants pour considérer que ce ressenti d'excès de température rend l'ouvrage impropre à sa destination.

Il a aussi considéré que le syndicat des copropriétaires n'expliquait pas en quoi le fait d'avoir à tirer « de nombreux litres d'eau chaude avant d'obtenir de l'eau froide » engendre une surconsommation de gaz ni n'en précise la proportion, pas plus que pour la surconsommation d'eau, dont l'importance n'a pas été chiffrée, ce qui ne permet pas d'en relever le caractère exorbitant permettant de retenir une impropriété à destination.

Il a enfin estimé que le syndicat des copropriétaires n'étayait son allégation d'un risque sanitaire d'aucune preuve.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la chaleur étouffante constitue en elle-même une impropriété à destination, que les surconsommations d'eau (6 minutes pour avoir de l'eau froide) et de gaz génèrent une impropriété à destination et qu'il existe « un risque sanitaire (légionnelle) ». Il précise que des sondages destructeurs ont permis de constater que les canalisations d'eau chaude et d'eau froide n'étaient pas isolées les unes des autres et que les désordres se sont révélés par forte chaleur.

La société Allianz considère que les désordres étaient apparents à la réception (juxtaposition des tuyaux de cuivre et sensation de chaleur) et qu'aucune mesure technique n'a été prise d'élévation de température pour fixer le degré de gravité de ce désordre et vérifier si cela rend l'ouvrage impropre à sa destination.

***

Il est jugé que l'impropriété de l'ouvrage à sa destination s'apprécie par référence à sa destination découlant de son affectation, telle qu'elle résulte de la nature des lieux ou de la convention des parties (3e Civ., 10 octobre 2012, pourvois n° 10-28.309, 10-28.310, publié ; 3e Civ., 4 avril 2013, pourvoi n° 11-25.198, publié ; 3e Civ., 20 mai 2015, pourvoi n° 14-15.107, publié).

L'expert judiciaire ne s'est pas clairement prononcé sur l'impropriété à destination (tableau p.52). En réponse à un dire, l'expert avait précisé, au sujet des fortes chaleurs dans les dégagements, 'qu' « un tel désordre » n'engendre pas d'impropriété à destination mais une gêne.' (p. 88). Sur l'écoulement d'eau, il a considéré qu'un juge pourrait retenir que « le fait de soutirer de nombreux litres d'eau avant de disposer d'eau chaude occasionne une gêne significative et au surplus une forte surconsommation d'énergie pour réchauffer l'eau froide » (p. 52 et 89).

La cour relève que la 'chaleur étouffante régnante dans les dégagements d'étages des immeubles' occasionne nécessairement une gêne dans l'usage quotidien de ces paliers par les résidents et que l'obligation d'attendre six minutes pour obtenir de l'eau froide n'est pas conforme à l'usage normalement et quotidiennement attendu d'un robinet d'eau froide dans un lieu d'habitation. Aussi, sans qu'il soit nécessaire de disposer de mesures techniques supplémentaires, cette gêne importante et régulière constatée contradictoirement lors des opérations d'expertise suffit à considérer qu'elle rend l'immeuble impropre à sa destination.

Il n'est pas établi que ces désordres étaient apparents lors de la réception de l'ouvrage, ou pouvaient être détectés au moment de la visite de réception.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité décennale.

- la responsabilité des intervenants à la construction et la garantie de leurs assureurs

Selon l'article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l'ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.

Selon l'article 1646-1 du code civil (et non 1642-1 invoqué par erreur par le

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