CA Colmar, 6 févr. 2026, RG 22/03530

MINUTE N° 86/2026

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 06 FEVRIER 2026

Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/03530 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H5PU

Décision déférée à la cour : 22 Juillet 2022 par letribunal judiciaire de [Localité 7]

APPELANTS et INTIMES sur appel incident :

Madame [C] [O]

Monsieur [T] [O]

demeurant ensemble [Adresse 3]

représentés par Me Valérie SPIESER-DECHRISTE de la SELARL V² AVOCATS, avocat à la cour.

INTIMÉE et APPELANTE sur appel incident :

La S.A.S. [U]

ayant siège [Adresse 5]

représentée par Me Mathilde SEILLE, avocat à la cour.

APPELEE EN INTERVENTION FORCEE :

La S.C.I. [Localité 6]

ayant siège [Adresse 1]

représentée par Me Mathilde SEILLE, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Octobre 2025, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre et Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Emeline THIEBAUX

ARRÊT contradictoire

- prononcé publiquement après prorogation du 09 janvier 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [T] [O] et Mme [S] épouse [O] sont propriétaires d'une parcelle située [Adresse 2] à [Localité 6]. La SAS [U], alors propriétaire de la parcelle contiguë située au 5 de la même impasse, sur laquelle se trouvait une grange, l'a détruite pour édifier à la place un immeuble comprenant quatre appartements, au cours de l'année 2016.

Se plaignant de divers désordres causés par la nouvelle construction, les époux [O] ont saisi le juge des référés d'une demande d'expertise, qui a été ordonnée le 12 mars 2018 puis étendue par ordonnances postérieures aux entreprises intervenues sur le chantier, ainsi que dans la mission de l'expert.

La SAS [U] a vendu le nouveau bâtiment à la SCI [Localité 6] le 25 novembre 2019, sans en informer ni les époux [O] ni l'expert.

Le rapport d'expertise a été déposé le 28 février 2020.

Par acte du 22 septembre 2020, M. et Mme [O] ont fait assigner la SAS [U] devant le tribunal judiciaire de Saveme, à qui ils ont demandé de':

- condamner la SAS [U], sous astreinte,

* à mettre en conformité l'immeuble avec les règles parasismiques';

* à supprimer définitivement l'ouvrant oscillo-battant d'une fenêtre ouverte sur le puits de lumière et à supprimer les jours de ce puits de lumière en mettant en place un dispositif occultant jusqu'à 1,90'm de hauteur';

* à réaliser les travaux visés au devis [W] et Tyo validés par l'expert en page 59 de son rapport';

* à mettre en conformité 1'immeuble et plus particulièrement le parking avec la réglementation incendie, et à créer une ventilation pour ce parking';

* à justifier de la bonne réalisation de ces travaux par la production d'une attestation de bonne fin et de conformité émanant d'un bureau d'études structures, d'un bureau de contrôle et d'un architecte DPLG';

- condamner la SAS [U] à leur payer la somme de 50'000 euros en réparation d'un préjudice moral et de jouissance';

- condamner la société [U] à leur payer la somme de 726 euros au titre des relevés du cabinet de géomètre expert.

Le tribunal judiciaire de Saverne, par jugement du 22 juillet 2022, a':

- condamné la société [U] à faire réaliser les travaux suivants':

* mettre en conformité l'immeuble avec les règles parasismiques par la création un joint de séparation sismique d'une largeur minimale de 4'cm sur toute la limite séparative des propriétés horizontalement et verticalement';

* condamner définitivement l'ouvrant correspondant à la fenêtre oscillo-battante du puits de lumière installée à moins de 60 centimètres de la limite séparative';

* mettre en place un dispositif occultant totalement les jours du puits de lumière situés à moins de 1,90 mètre de hauteur';

* mettre en conformité avec la réglementation contre l'incendie le mur entre le parking situé au rez-de-chaussée de l'immeuble et la propriété des époux [O] en créant une paroi d'un degré coupe-feu d'une heure';

- dit que la société [U] devra réaliser l'ensemble des travaux dans un délai d'un an à compter de la signification du jugement';

- dit que faute pour la SAS [U] de justifier de la réalisation de ces travaux dans le délai prescrit, elle sera redevable d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 2'000 euros par jour de retard';

- dit que l'astreinte court pendant un délai maximum d'un an, à charge pour les époux [O], à défaut d'exécution passé ce délai, de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive';

- débouté les époux [O] de leur demande de dommages et intérêts';

- déboute les époux [O] de leur demande relative aux frais de géomètre-expert';

- rejeté toute demande plus ample ou contraire';

- ordonné l'exécution provisoire';

- condamné la SAS [U] à payer aux époux [O] la somme de 3'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que le non-respect des normes parasismiques constituait un trouble anormal du voisinage, auquel il devait être remédié par la pose d'un joint anti-sismique conformément aux préconisations suffisamment précises de l'expert judiciaire, mais sans nécessité de faire intervenir un maître d''uvre comme recommandé par l'expert.

Le tribunal a ensuite considéré que le puits de lumière inclus dans le nouveau bâtiment et jouxtant le fonds des époux [O] comportait une vue oblique et des jours non-conformes aux prescriptions des articles 676 à 679 du code civil, qui devaient être supprimés ou mis en conformité.

De même, le tribunal a considéré, au visa de l'article 640 du code civil, que la nouvelle construction avait aggravé la servitude d'écoulement des eaux grevant le fonds des époux [O], et que la société [U] devait faire cesser cette aggravation.

Le tribunal a retenu un autre trouble anormal de voisinage au titre d'un non-respect de la réglementation incendie, tenant aux facultés coupe-feu insuffisantes des parois du parking aménagé au rez-de-chaussée, justifiant la condamnation de la société [U] à mettre en 'uvre des parois séparatives conformes tout en ménageant un vide de séparation sismique, le tout sans que l'intervention d'un maître d''uvre et d'un bureau d'étude soit nécessaire.

Pour rejeter la demande de dommages et intérêts présentée par les époux [O], le tribunal a constaté qu'ils ne rapportaient pas la preuve du préjudice allégué.

Pour rejeter leur demande en remboursement de frais de géomètre-expert, le tribunal a estimé qu'ils ne faisaient état d'aucun élément justifiant de mettre ces frais à la charge de la société [U], du fait notamment que ni le plan établi par ce technicien ni l'expertise judiciaire n'avaient permis de caractériser un empiètement.

Les époux [O] ont interjeté appel de cette décision, qu'ils critiquent en ce qu'elle':

- les déboute de leurs demandes visant à voir':

* condamner la société [U] à réaliser, sous astreinte de 5'000'euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, les travaux visés aux devis [W] et Tyo annexés à la note d'expertise n°4 de M. [M], dûment validée par l'expert judiciaire en page 59 de son rapport, mettant un terme à l'aggravation de la servitude d'écoulement des eaux.

* condamner la société [U] à justifier, sous astreinte de 5'000'euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, de la bonne réalisation de l'ensemble des travaux à effectuer par la production d'une attestation de bonne fin et de conformité émanant d'un bureau d'études structures, d'un bureau de contrôle et d'un architecte DPLG.

* condamner la société [U] à payer aux époux [O] la somme de 50'000'euros en réparation du préjudice moral et de jouissance subi par ces derniers.

* condamner la société [U] à rembourser aux époux [O] la somme de 726 euros au titre des relevés du Cabinet de géomètre-expert [B] dont l'intervention a été nécessaire pour établir un plan de situation des lieux et démontrer l'empiètement';

- considère que l'empiètement n'est pas caractérisé s'agissant de l'aggravation de la servitude d'écoulement des eaux';

- omet dans le dispositif de statuer sur la condamnation de la société [U] à faire cesser cet écoulement des eaux sur le fonds voisin, sans qu'il y ait lieu toutefois de lui imposer de respecter les préconisations de l'expert mandaté par les demandeurs.

*

Par acte du 16 mai 2023 les époux [O] ont assigné la société [Localité 6] en intervention forcée devant la cour.

*

Par ordonnance du 5 avril 2024, le conseiller de la mise en état a':

- rejeté la demande de la société [U] tendant à voir constater l'irrecevabilité de l'appel':

- déclaré irrecevables devant le conseiller de la mise en état les demandes de la société [U] tendant à voir déclarer irrecevables l'action et les demandes des époux [O]';

- rejeté la demande tendant à déclarer irrecevables les conclusions des époux [O]';

- rejeté la demande reconventionnelle dirigée par les époux [O] contre la société [U]';

- déclaré recevables mais rejeté les demandes des sociétés [U] et [Localité 6] tendant à voir déclarer irrecevable l'assignation de celle-ci en intervention forcée';

- rejeté la demande de la société [Localité 6] tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions des époux [O] en réplique et d'intervention forcée';

- rejeté la demande de la société [Localité 6] tendant à voir déclarer irrecevable l'appel des époux [O]';

- rejeté la demande de la société [Localité 6] tendant à voir juger irrecevables les demandes dirigées contre elle par les époux [O].

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les époux [O], par conclusions du 28 janvier 2025, demandent à la cour de':

- juger leur appel recevable et bien fondée';

- juger l'intervention forcée à hauteur d'appel à l'encontre de la SCI [Localité 6] recevable et bien fondée';

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné sous astreinte la société [U] aux travaux de para-sismicité, de suppression des ouvertures irrégulières, de mise en conformité avec les règles anti-incendie';

- le confirmer en ce qu'il statue sur les dépens et frais irrépétibles';

- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [O] de leurs demandes de condamnation de la société [U]':

* à réaliser, sous astreinte de 5'000'euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, les travaux visés aux devis [W] et Tyo annexés à la note d'expertise n°4 de M. [M], dûment validée par l'expert judiciaire en page 59 de son rapport, mettant un terme à l'aggravation de la servitude d'écoulement des eaux';

* à justifier, sous astreinte de 5'000'euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, de la bonne réalisation des travaux visés au paragraphe précédent par la production d'une attestation de bonne fin et de conformité émanant d'un bureau d'études structures, d'un bureau de contrôle et d'un architecte DPLG';

* à leur payer la somme de 50'000'euros en réparation de leur préjudice moral et de jouissance';

* à leur rembourser la somme de 726 euros au titre des relevés du géomètre-expert [B] dont l'intervention a été nécessaire pour établir un plan de situation des lieux et démontrer l'empiètement';

- condamner la société [U] à':

* réaliser ou à financer, sous astreinte de 5'000'euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, les travaux visés aux devis [W] et Tyo annexés à la note d'expertise n°4 de M. [M], dûment validée par l'expert judiciaire en page 59 de son rapport, mettant un terme à l'aggravation de la servitude d'écoulement des eaux';

* justifier, sous astreinte de 5'000'euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, de la bonne réalisation des travaux visés au paragraphe précédent par la production d'une attestation de bonne fin et de conformité émanant d'un bureau d'études structures, d'un bureau de contrôle et d'un architecte DPLG';

* leur payer la somme de 50'000'euros en réparation du préjudice moral et de jouissance subi par ces derniers';

* leur rembourser la somme de 726,00'euros au titre des relevés du cabinet de géomètre-expert [B] dont l'intervention a été nécessaire pour établir un plan de situation des lieux et démontrer l'empiètement des couvertines';

- condamner in solidum ou solidairement la société [U] et la société [Localité 6] à réaliser ou à financer, sous astreinte de 2'000'euros par jour de retard après expiration d'un délai d'un an à compter de la signification du jugement, les travaux suivants':

* mise en conformité de l'immeuble aux règles parasismiques par la création d'un joint de séparation sismique de 4'cm sur toute la limite séparative des propriétés horizontalement et verticalement';

* condamnation définitive de l'ouvrant correspondant à la fenêtre oscillo-battante attenante à l'ouvrage intitulé puits de lumière installée à moins de 60'cm de la limite séparative';

* mise en place d'un dispositif totalement occultant les jours irréguliers du puits de lumière situés à moins de 1,90'm de hauteur';

* mise en conformité avec la réglementation contre l'incendie du mur entre le parking situé au rez-de-chaussée de l'immeuble de la société [U] et la propriété des époux [O] en créant une paroi d'un degré coupe-feu d'une heure';

- condamner in solidum ou solidairement la société [U] et la société [Localité 6] aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et à leur payer la somme de 3'000'euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance';

- condamner in solidum ou solidairement la société [U] et la société [Localité 6] à réaliser ou à financer, sous astreinte de 5'000'euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, les travaux visés aux devis [W] et Tyo annexés à la note d'expertise n°4 de M. [M], dûment validée par l'expert judiciaire en page 59 de son rapport, mettant un terme à l'aggravation de la servitude d'écoulement des eaux';

- condamner in solidum ou solidairement la société [U] et la société [Localité 6] à justifier, sous astreinte de 5'000'euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, de la bonne réalisation des travaux visés au paragraphe précédent par la production d'une attestation de bonne fin et de conformité émanant d'un bureau d'études structures, d'un bureau de contrôle et d'un architecte DPLG';

- condamner in solidum ou solidairement la société [U] et la société [Localité 6] à leur payer la somme de 50'000'euros en réparation de leur préjudice moral et de jouissance';

- condamner in solidum ou solidairement la société [U] et la société [Localité 6] à leur rembourser la somme de 726,00'euros au titre des relevés du géomètre-expert [B]';

- juger le rapport d'expertise judiciaire de M. [E] du 28 février 2020 opposable à la société [Localité 6]';

- à défaut, ordonner le retour du dossier à l'expert afin de rendre opposables les constats opérés par l'expert judiciaire';

en tout état de cause,

- condamner in solidum ou solidairement la société [U] et la société [Localité 6] à leur payer la somme de 15'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- condamner in solidum ou solidairement la société [U] et la société [Localité 6] aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel et de première instance, y compris les frais d'expertise judiciaire';

- débouter la société [U] et la SCI [Localité 6] de leurs prétentions, fins, moyens et appel incident';

- condamner la société [U] à leur payer aux la somme de 10'000'euros de dommages et intérêts pour s'être abstenue, dans une intention manifestement dilatoire, de soulever son moyen d'irrecevabilité en première instance, au visa de l'article 123 du code de procédure civile';

Les appelants, après avoir précisé que la condamnation de première instance n'a pas été exécutée, font valoir les éléments suivants':

- Sur le non non-respect de la réglementation parasismique':

L'expert judiciaire a relevé que le joint parasismique mis en place est d'épaisseur irrégulière, et non continu, de sorte que le bâtiment de la SAS [U] n'est pas structurellement indépendant de leur maison et qu'il est nécessaire de désolidariser les multiples ouvrages non structurels en béton et en éléments maçonnés situés au niveau du rez-de-chaussée de l'immeuble, et de créer un joint sismique en sectionnant ou déposant le poteau d'angle maçonné.

Les travaux à entreprendre sont décrits avec précision par l'expert judiciaire et dans la note n°5 de l'expert privé [M].

La demande est fondée sur la théorie des troubles anormaux du voisinage et sur la faute commise par la société [U] en construisant sans respecter les normes parasismiques.

La complexité des travaux, justifie de mener ces travaux sous l'égide d'un maître d''uvre et d'un bureau d'études, ainsi que le préconise l'expert.

- Sur les ouvertures du puits de lumière':

L'expert et le tribunal ont exactement considéré qu'une fenêtre oscillo-battante permettant une vue oblique, et que des jours à verres dormants ouverts trop bas constituaient un trouble anormal du voisinage et contrevenaient aux dispositions combinées des articles 676 à 679 du code civil.

Il est indifférent que la suppression de ces ouvertures empêche l'entretien d'une terrasse, au demeurant accessible par la toiture.

- Sur l'empiètement et l'écoulement des eaux pluviales':

Le tribunal a omis de statuer sur ce point.

Des couvertines empiètent sur la propriété [O] et évacuent les eaux de la propriété [U] sur le fonds [O]. Ces eaux ruissellent le long de leur mur.

L'empiètement, caractérisé, doit être supprimé en application des articles 544 et 545 du code civil.

Le désordre doit être supprimé par les travaux décrits dans la note d'expertise privée n°4, validée par l'expert judiciaire, et non suivant le devis Moog, qui propose des travaux inadaptés et incomplets, notamment en ce qu'il ne tient pas compte du joint parasismique de 4'cm et l'indépendance des deux ouvrages.

Ici encore seront nécessaires une maîtrise d''uvre et la validation des travaux par un bureau d'étude structures.

- Sur le respect de la réglementation anti-incendie':

L'expert a estimé que les parois attenantes au parc de stationnement situé au rez-de-chaussée, non ventilé, devaient avoir un degré coupe-feu d'une heure, et que la mise en conformité devra tenir compte des nécessités de protection anti-sismique entre les deux bâtiments.

Ces travaux devront être réalisés sous l'égide d'un maître d''uvre et d'un bureau d'études, comme préconisé par l'expert judiciaire.

La responsabilité est fondée sur la théorie des troubles anormaux de voisinage et sur la responsabilité délictuelle.

La société [U] a commis une faute préjudiciable en construisant sans respect de la réglementation incendie et sans ventilation du parking.

- Sur le préjudice moral et de jouissance

Les appelants demandent réparation du préjudice moral et de jouissance qu'ils subissent depuis l'année 2016, par la faute de la société [U] qui les contraint à habiter dans un immeuble qui menace ruine en cas de séisme, à subir des jours et des vues illégales, à recevoir les torrents d'eau en provenance de la toiture de leur voisin et à habiter à côté d'un parking qui ne respecte pas la réglementation incendie.

- Sur les frais de géomètre expert

Enfin, les appelants soutiennent que le relevé de géomètre a été sollicité par l'expert judiciaire et fait donc partie des frais d'expertise. En outre, en l'absence de travaux réalisés par la société [U] et de difficultés issues de l'absence de respect du joint parasismique et d'écoulement des eaux, ce relevé de géomètre n'aurait pas été nécessaire. Il serait injuste de leur en laisser la charge.

- Sur la recevabilité de leur action contre la société [U]

Au soutien de la recevabilité de leur action contre la société [U], les appelants font valoir que celle-ci n'est pas liée uniquement à sa qualité de propriétaire de l'immeuble, dès lors qu'elle ne vise pas seulement la mise en conformité de l'immeuble'; que la société [U] n'a pas été déchargée de sa responsabilité par la vente de l'immeuble'; que cette société reste auteur du trouble anormal du voisinage'; que la recevabilité de leurs demandes ne dépend pas des difficultés d'exécution'; que leurs demandes sont au demeurant financières pour partie, et qu'en outre, la société [Localité 6], étant dans la procédure, ne peut s'opposer à ce que la société [U] réalise ou fasse réaliser à ses frais des travaux nécessaires à dire d'expert judiciaire.

- Sur l'opposabilité de l'expertise judiciaire à la société [Localité 6]

Pour défendre l'opposabilité de l'expertise judiciaire à la société [Localité 6], les appelants rappellent que les deux sociétés ont le même gérant et que celui-ci a assisté aux opérations d'expertise, ce qui rend l'expertise opposable à la société [Localité 6] (Cass., 3e civ., 8 sept. 2010, n° 09-67.434).

Ils invoquent par ailleurs la clause de subrogation contenue dans l'acte de vente qui permet à la société [Localité 6] de se prévaloir de l'expertise judiciaire. Ils en déduisent que l'expertise lui est opposable. Ils considèrent encore que le rapport d'expertise judiciaire est opposable à tous les propriétaires successifs du bien immobilier litigieux puisqu'il porte sur la conformité de cette construction.

Les appelants considèrent au demeurant que le rapport d'expertise judiciaire vaut élément de preuve, dès lors qu'il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties et qu'il est corroboré par de nombreux autres éléments de preuve (Cass., Civ. 3e, 19 décembre 2019, pourvoi n°14-29.882).

En outre, les appelants dénoncent la stratégie procédurale déloyale de la société [U] et s'opposent à ce qu'elle soit validée par l'inopposabilité du rapport d'expertise à la société [Localité 6]. Au besoin, ils demandent le retour du dossier devant l'expert.

- Sur la fin de non-recevoir tardive et dilatoire

Estimant qu'en soulevant seulement devant la cour la fin de non-recevoir tirée de la perte de la propriété du bien, alors que le bien avait été vendu en cours d'expertise, la société [U] poursuivait une intention dilatoire au sens de l'article 123 du code de procédure civile, ils en demandent réparation.

*

La SAS [U] et la SCI [Localité 6], par conclusions communes du 30 octobre 2024 portant appel incident, demandent à la cour de':

- juger l'intervention forcée à hauteur d'appel à l'encontre de la SCI [Localité 6] irrecevable et mal fondée';

- juger inopposables à la société [Localité 6] le rapport d'expertise judiciaire ainsi que le jugement entrepris';

- en conséquence, juger l'appel en intervention forcée de la société [Localité 6] irrecevable';

- juger irrecevable les demandes dirigées à l'encontre de la société [Localité 6]';

- débouter les époux [O] de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre la société [Localité 6]';

- juger irrecevable l'action des époux [O] dirigée à l'encontre de la société [U]';

- juger l'appel des époux [O] irrecevable';

- juger irrecevables leurs demandes dirigées à l'encontre de la société [U]';

- débouter les époux [O] de leur appel portant sur le débouté de leur demande en dommages et intérêts et sur le débouté de leur demande en remboursement de frais de géomètre-expert';

- juger l'appel incident de la société [U] recevable et bien fondé ;

- infirmer partiellement le jugement en ce qu'il a condamné la société [U] à rendre l'immeuble conforme aux normes parasismiques, à condamner l'ouvrant de la fenêtre oscillo-battante, à occulter les jours jusqu'à 1,90'm de hauteur et à rendre le mur du parking conforme à la réglementation contre l'incendie, sous délai et astreinte, avec exécution provisoire, et en ce qu'il l'a condamnée pour frais irrépétibles et dépens';

- confirmer le jugement déféré pour le surplus';

- condamner les consorts [O] d'avoir à payer aux sociétés [U] et [Localité 6] la somme de 6'000 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile, et à payer les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel.

Les intimées font valoir les éléments suivants':

- Sur la recevabilité des demandes dirigées contre la société [U]

Il incombait aux demandeurs de s'assurer, avant d'agir, de l'identité du propriétaire de l'immeuble litigieux. La société [U] n'étant plus propriétaire et se trouvant dans l'impossibilité d'exécuter des travaux sur le bien d'autrui, les demandes dirigées contre elle sont irrecevables pour défaut de qualité à être agie.

- Sur la recevabilité de l'intervention forcée

Les intimées ne contestent plus la recevabilité de l'intervention forcée de la société [Localité 6], admise par le conseiller de la mise en état.

- Sur la recevabilité de l'appel

Elles maintiennent en revanche la contestation de la recevabilité de l'appel, que le conseiller de la mise en état n'a pas tranché pour ne pas statuer sur un chef de litige dévolu à la cour. À ce titre, elles font valoir que l'irrecevabilité de l'appel découle de l'irrecevabilité de l'action des époux [O] contre de la société [U], résultant elle-même de leur défaut de qualité et d'intérêt à agir contre une société qui n'est plus propriétaire de l'immeuble, en application de l'article 32 du code de procédure civile. Les intimées soutiennent à cet effet que les demandes des époux [O] contre la société [U] sont intimement liées à sa qualité de propriétaire, en ce qu'elles ont des obligations de mise en conformité de l'immeuble, qui supposent d'être titulaire de droits réels, et non des obligations pécuniaires dont elle pourrait s'acquitter nonobstant la perte de la qualité de propriétaire, de sorte que ces demandes sont elles-même irrecevables.

- Sur le caractère tardif de la fin de non-recevoir

Les intimées contestent toute intention dilatoire relative à la fin de non-recevoir qu'elles ont soulevé seulement en appel. Elles rappellent que les fins de non-recevoir peuvent être proposée en tout état de cause (Cass., Civ. 2e, 1er avril 1998, n°95-20.848).

- Sur l'expertise judiciaire

Au soutien de l'inopposabilité du rapport d'expertise judiciaire, les intimées rappellent qu'une mesure d'instruction réalisée par un technicien n'est pas opposable à la partie qui n'a pas été appelée ou représentée aux opérations d'expertise (Cass., Civ. 3e, 11 juillet 2018, pourvois n° 17-17.441 et 17-19.581), même si, comme en l'espèce, le représentant légal de la partie non-appelée était aussi celui d'une partie présente à l'expertise, tel le gérant de la société [Localité 6] qui était aussi celui de la société [U].

Les intimées objectent encore que la clause de subrogation stipulée dans l'acte de vente de l'immeuble est sans emport sur l'opposabilité de l'expertise judiciaire.

Enfin, elles considèrent qu'aucune preuve ne vient corroborer le rapport d'expertise judiciaire, et qu'un retour devant l'expert n'est ni factuellement ni juridiquement justifié.

- Sur la conformité aux normes parasismiques

Aucune norme précise n'est identifiée par l'expert, ce qui empêche une condamnation à mettre en conformité. L'expertise judiciaire est inexploitable, ainsi que l'ont admis les appelants eux-mêmes dans un dire à l'expert. De plus, l'expertise se borne à renvoyer à une note de l'expert privé et ne détaille pas les travaux nécessaires.

Les carences du rapport d'expertise ne peuvent être comblées par l'intervention d'un bureau d'études de structure, de contrôle, dont le tribunal a écarté la nécessité.

- Sur les ouvertures du puits de lumière

Doivent être distinguées d'une part les jours et les vues, qui relèvent de règles différentes, et d'autre part les murs mitoyens et non mitoyens, de sorte que le cas relève des seules dispositions de l'article 676 du code civil. Les ouvertures litigieuses n'engendrent en réalité aucun risque d'indiscrétion et il n'existe donc aucun trouble anormal du voisinage.

- Sur l'écoulement des eaux pluviales

Aucun empiètement n'a été caractérisé par l'expert ou autrement. Aucune aggravation du ruissellement ne peut être retenue, faute de connaître le ruissellement préexistant.

Quant aux travaux éventuels à entreprendre, l'expert judiciaire a émis un simple avis en renvoyant à une note de l'expert privé. L'urgence et le caractère impératif des travaux n'est pas démontré.

- Sur le respect de la réglementation anti-incendie

Les travaux de reprise sont étroitement liés à la problématique des travaux de mise en conformité avec la réglementation sismique, qui est elle-même contestable, ce qui engendre une incapacité matérielle de déférer au jugement entrepris sur ce point.

- Sur la maîtrise d''uvre, le bureau d'étude et l'attestation de bonne fin

L'expert n'a émis à ce titre qu'une simple recommandation qui ne saurait fonder une condamnation.

- Sur l'astreinte

Le prononcé d'une astreinte n'est pas justifié, dès lors que les travaux sont infondés et irréalisables, que les demandeurs ne justifient pas de son utilité ni du quantum réclamé, et que la société [Localité 6], intervenante forcée, ne saurait y être condamnée.

- Sur le préjudice moral et de jouissance

Quant à la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et de jouissance, les intimés soutiennent son irrecevabilité, en raison de l'irrecevabilité de l'appel et de l'intervention forcée, et à titre subsidiaire son mal-fondé, arguant de l'absence de faute établie, de l'absence de préjudice démontré, et de l'enrichissement sans cause qui résulterait d'une condamnation simultanée à mettre l'immeuble en conformité et à indemniser les époux [O].

- Sur les frais de géomètre-expert

Les intimées contestent enfin devoir supporter les frais du géomètre-expert, engagés hors expertise amiable ou judiciaire contradictoire, et de plus injustifiés dès lors que le tribunal a débouté les époux [O] au titre de la suppression du ruissellement.

*

L'affaire a été fixée à l'audience du 24 octobre 2025 et mise en délibéré au 9 janvier 2026, prorogé au 6 février 2026 pour permettre aux parties à présenter leurs observations, par note en délibéré, sur la recevabilité des époux [O], au regard de leur intérêt et de leur qualité à agir, à demander que la société [U] soit condamnée à financer les travaux de mise en conformité de la construction dans le cas où ceux-ci seraient mis à la charge de la société [Localité 6], ce financement paraissant concerner les seules relations entre les sociétés [U] et [Localité 6], auxquelles eux-mêmes sont étrangers.

Les sociétés [Localité 6] et [U], par conclusions du 19 janvier 2026, ont répondu, sur la question soulevée, que la demande tendant à condamner la société [U] à financer les travaux, revenait à organiser de manière autoritaire et arbitraire le financement et la réalisation de travaux relevant des rapports internes entre la société [U] et la SCI [Localité 6], auxquelles les époux [O] sont totalement étrangers, de sorte que ceux-ci ne justifient ni d'un intérêt personnel et direct, ni de la moindre habilitation pour réclamer, au nom d'un tiers, la prise en charge de travaux sur son bien.

Par note du 22 janvier 2026, les époux [O] font valoir, sur le point soulevé, que la demande de condamnation de la société [U] à financer les travaux de mise en conformité est à leur profit, et indirectement seulement au profit de la société [Localité 6], dès lors qu'ils ont intérêt à ce que les travaux de mise en conformité soient réalisés. Ils en déduisent qu'ils ont à la fois qualité et intérêt à solliciter la condamnation de la société [U] à financer les travaux de mise en conformité de la construction réalisée par celle-ci.

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Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'appel principal

Les intimées soulèvent devant la cour l'irrecevabilité de l'appel principal au motif que les demandes dirigées par les appelants contre la société [U] seraient elles-mêmes irrecevables, cette société n'étant plus propriétaire de la nouvelle construction et n'ayant donc plus qualité à défendre.

Toutefois, la recevabilité de l'appel et la recevabilité des demandes formées par les appelants sont indépendantes l'une de l'autre, aucun texte ne faisant dépendre la première de la seconde. Le moyen est inopérant. La cour rejettera donc la demande tendant à voir déclarer l'appel principal irrecevable pour irrecevabilité des demandes formées par les appelants.

Sur la recevabilité de l'intervention forcée de la société [Localité 6]

Les intimées demandent à la cour de déclarer irrecevable l'intervention forcée de la société [Localité 6]. Cette demande est en effet maintenue par les intimées dans le dispositif de leurs écritures, bien qu'elles déclarent y renoncer dans les motifs.

Le conseiller de la mise en état a définitivement jugé ce point en déclarant cette demande recevable puis en la rejetant. Celle-ci se heurte désormais à l'autorité de la chose jugée et sera donc déclarée irrecevable devant la cour.

Sur la recevabilité des demandes dirigées contre la société [Localité 6]

La demande de la société [Localité 6] tendant à voir déclarer irrecevables les demandes dirigées contre elle par les époux [O], au motif que l'intervention forcée est irrecevable, a déjà été rejetée par le conseiller de la mise en état. La même demande réitérée devant la cour est en conséquence irrecevable.

Sur la recevabilité des demandes dirigées contre la société [U]

Sur le défaut de qualité à défendre

Les intimées invoquent en premier lieu l'irrecevabilité des demandes dirigées par les époux [O] contre la société [U] en sa qualité de propriétaire, au motif que celle-ci, n'étant plus propriétaire de la construction, n'est plus en capacité de la mettre en conformité, et n'a donc plus qualité à défendre. Comme précédemment relevé, le conseiller de la mise en état n'a pas tranché ce point qui relevait des chefs de litige dévolus à la cour.

L'article 32 du code de procédure civile dispose qu'est irrecevable toute prétention émise contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Tel est le cas de la société [U] pour les chefs de litige liés à la propriété actuelle du bien, le propriétaire étant désormais la société [Localité 6]. En effet, ne disposant plus de droits réels sur la construction, la société [U] n'a plus le pouvoir d'effectuer sur celle-ci les travaux demandés par les époux [O].

Il est à cet égard indifférent que l'acte de vente ne comporte aucune clause régissant la manière dont les responsabilités seront assumées ou partagées entre la société [U] et la société [Localité 6], cette circonstance n'ayant pas pour effet de conserver à la société [U] des droits réels sur la construction lui donnant le pouvoir d'y effectuer des travaux de mise en conformité.

Aucun fondement juridique ne permet de considérer que la société [U], bien que dépourvue de droits sur la construction, puisse être condamnée à y effectuer des travaux à charge pour elle d'en «'faire son affaire'» vis-à-vis du nouveau propriétaire.

Le fait que les deux sociétés puissent avoir le même gérant n'empêche pas que la société [U] est une personne de droit distincte de la société [Localité 6], et qu'elle n'a plus qualité à défendre contre des actions visant la mise en 'uvre des droits réels qu'elle a transférés à la société [Localité 6] par la vente de la construction litigieuse, telle une action en exécution de travaux sur le bien cédé.

L'irrecevabilité qui en résulte ne porte cependant que sur les demandes supposant la qualité de propriétaire actuelle de la société [U], et non sur les autres demandes dirigées contre elle.

En conséquence la cour infirmera le jugement en ce qu'il a condamné la société [U] à faire réaliser les travaux relatifs à la protection parasismique, aux vue et jours et au respect de la réglementation contre l'incendie dans le délai d'un an et sous astreinte passé ce délai, et en ce qu'il a, en rejetant les demandes plus amples ou contraires, débouté les époux [O] de leur demande en condamnation de la société [U] à effectuer les travaux nécessaires pour mettre fin au ruissellement des eaux de toiture de la nouvelle construction.

Statuant à nouveau de ces chefs, la cour déclarera irrecevables, pour défaut de qualité à défendre de la société [U], les demandes des époux [O] visant la condamnation de celle-ci, sous astreinte, aux travaux de mise en conformité parasismique, de suppression des ouvertures irrégulières, de mise en conformité avec les règles anti-incendie et de suppression de ruissellement des eaux de toiture.

Sur les demandes ajoutées aux premières conclusions d'appelants

Les intimées invoquent en second lieu l'irrecevabilité des demandes dirigées contre la société [U] qui ne figuraient pas dans les premières conclusions des appelants, en application de l'article 915-2 alinéa 2 du code de procédure civile. Ce texte dispose qu'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond, l'irrecevabilité pouvant également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

La comparaison des premières et dernières conclusions des appelants révèle qu'ils ont ajouté aux premières les demandes tendant à la condamnation de la société [U] non plus seulement à effectuer, mais à financer, sous astreinte, les travaux relatifs à la servitude d'écoulement des eaux, aux travaux parasismiques, à la suppression des ouvertures irrégulières et à la mise en conformité avec les normes anti-incendie.

Ces demandes ont été ajoutées par les époux [O] lorsqu'ils ont pris en compte la vente de la construction à la société [Localité 6] et le risque consécutif de voir déclarer irrecevables leurs demandes d'effectuer des travaux dirigées contre la société [U].

L'alinéa 3 de l'article 915-2 énonce toutefois que demeurent recevables, dans les limites des chefs du dispositif du jugement critiqués et de ceux qui en dépendent, les prétentions destinées à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de la révélation d'un fait.

Or, la découverte de la vente du bien, survenue en cours d'expertise mais dissimulée par la société [U] devant l'expert, puis pendant la procédure de première instance et dans les premiers temps de la procédure d'appel, constitue la révélation d'un fait qui rend recevables les demandes ajoutées par les appelants à leurs premières conclusions pour prendre en compte le fait révélé postérieurement à ses premières conclusions.

Il ne peut être reproché aux époux [O] de ne pas avoir découvert la vente plus tôt par la consultation du Livre foncier, pour en déduire que la vente pouvait leur être connue dès la publication de la vente et qu'elle ne constitue pas un fait révélé postérieurement à leurs conclusions d'appel. En effet, s'étant trouvés, devant l'expert puis devant les juridictions de première instance et d'appel, face à la société [U] qui ne contestait pas sa qualité de propriétaire bien qu'elle l'ait perdue, ils n'avaient pas à présumer la déloyauté de celle-ci et n'étaient donc pas tenus à des vérifications supplémentaires.

Il en résulte que leurs demandes tendant à la condamnation de la société [U] non pas à effectuer mais à financer des travaux de mise en conformité ne sont pas irrecevables pour avoir été présentées tardivement.

L'irrecevabilité des demandes dirigées contre la société [U] autres que celles précédemment examinées, sauf celles qui tendent à la voir condamnerà financer les travaux, n'est soutenue par aucun moyen. Celles-ci seront en conséquence déclarées recevables.

Sur l'opposabilité du jugement à la société [Localité 6]

La demande de la société [Localité 6] tendant à ce que le jugement critiqué lui soit déclaré inopposable sera rejetée comme sans objet, nul ne lui opposant ce jugement, qui au demeurant ne la concerne pas, n'ayant pas été partie en première instance.

Sur l'opposabilité de l'expertise judiciaire à la société [Localité 6]

La société [Localité 6] soutient exactement que le rapport d'expertise judiciaire a été établi à l'issue d'opérations auxquelles elle n'était ni présente ni appelée.

Il est à cet égard indifférent que, comme relevé précédemment, le gérant et l'avocat de la société [U], qui ont participé aux opérations d'expertise, soient les mêmes que ceux de la société [Localité 6], dès lors que celle-ci est une personne de droit distincte, qu'elle n'était pas appelée aux opérations d'expertise, et qu'en conséquence ils ne l'y représentaient pas.

Est également indifférente la clause de l'acte de vente qui subroge l'acquéreur dans les droits du vendeur pour exercer les actions en responsabilité contre les constructeurs, car si cette clause permet à la société [Localité 6] d'exercer certaines actions, elle n'a pas pour effet de la substituer de droit à la société [U] dans le cadre d'une expertise à laquelle seule celle-ci était appelée.

Par ailleurs, l'opposabilité du rapport d'expertise n'a pu être transmise par la société [U] à la société [Localité 6] accessoirement au bien vendu, dès lors que le rapport, postérieur à la vente, n'était pas encore opposable à la société [U] lorsqu'elle a cédé le bien et qu'en conséquence l'opposabilité de ce rapport n'était pas susceptible d'être transmise avec lui, comme que le soutiennent les époux [O].

Cependant, l'absence de la société [Localité 6] aux opérations d'expertise n'a pas en soi pour effet de lui rendre le rapport d'expertise inopposable, mais seulement d'interdire au juge de se fonder exclusivement sur ce rapport à son encontre, celui-ci conservant un effet probatoire dès lors qu'il a été soumis à la discussion contradictoire des parties, et à condition qu'il soit corroboré par d'autres preuves (en ce sens Cass., Civ. 2e, 7 septembre 2017, pourvoi n° 16-15.531'; Cass., Civ. 1ère, 11 juillet 2018, pourvoi n° 17-17.441).

La demande de la société [Localité 6] tendant à ce que le rapport d'expertise judiciaire lui soit déclaré inopposable sera en conséquence rejetée, sans préjudice de la portée probatoire du rapport, laquelle sera examinée ci-après pour chacun des désordres invoqués.

Sur la conformité aux normes parasismiques

La responsabilité pour trouble anormal de voisinage était fondée sur la jurisprudence selon laquelle nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage (Cass., Civ. 2e, 19 nov. 1986, n° 84-16.379), jusqu'à ce que la loi n°2024-346 du 15 avril 2024 dispose, à l'article 1253 du code civil, que le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Par ailleurs, l'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur ces deux fondements, les époux [O] demandent la condamnation de la société [Localité 6] à effectuer des travaux destinés à la mise en conformité de l'immeuble litigieux avec les règles parasismiques, par la création d'un joint de séparation sismique de 4'cm sur toute la limite séparative des propriétés horizontalement et verticalement, et la condamnation de la société [U] à financer les mêmes travaux.

Sur le trouble anormal de voisinage et sur la responsabilité délictuelle de la société [U]

Il incombe aux époux [O] de démontrer premièrement l'existence d'un trouble de voisinage, d'autre part l'anormalité de ce trouble, et troisièmement son imputabilité aux deux sociétés dont ils recherchent la responsabilité à ce titre.

Le trouble qu'ils invoquent consiste en ce que leur maison, en cas de séisme, serait insuffisamment isolée des oscillations de la nouvelle construction, en raison d'une part de la mise en 'uvre d'un joint anti-sismique trop mince et d'autre part de la présence de points de contacts directs entre les deux bâtiments.

Cette insuffisance d'isolation anti-sismique est selon eux établie en premier lieu par le rapport d'expertise judiciaire. En page 40 de son rapport, l'expert judiciaire indique': «'Nous avons observé que le joint de séparation sismique présent entre le bâtiment modifié de la société [U] et le bâtiment existant appartenant aux époux [O], dont l'épaisseur est irrégulière, n'est pas continu (irrégularités aggravées par l'état de planéité de l'ouvrage existant sur la limite séparative).'» En page 41 l'expert judiciaire indique': «'Le bâtiment de la SAS [U] n'est pas structurellement indépendant de l'ouvrage voisin puisqu'au moins, le vide actuel situé entre les deux bâtiments, est rompu et ce, à plusieurs niveaux (recouvrements lot zinguerie, autres ouvrages accolés sans joints sismiques')'».

Les normes parasismiques applicables ne sont pas identifiées avec précision par l'expert-judiciaire. Il rappelle que la commune de [Localité 6] est située en zone de sismicité modérée et indique que l'ouvrage est soumis aux règles parasismiques de l'Eurocode 8, mais sans les reproduire ni en indiquer le contenu. Il indique ensuite que l'Eurocode 8 ne prévoit pas de valeurs minimales en ce qui concerne les joints de séparation sismiques, lesquels doivent être définis par calcul. L'expert ajoute que les règles parasismiques PS92 ne sont plus en vigueur depuis l'année 2014 et que la construction ne peut relever des règles simplifiées PS-MI 89. Il considère cependant que les anciennes normes PS92, qui prévoyaient en l'espèce une épaisseur minimale des joints parasismiques de 4'cm, restent fortement recommandées.

La conclusion de l'expert judiciaire est corroborée par celle de l'expert privé [X] [M], que les époux [O] avaient fait intervenir préalablement. Celui-ci, dans sa note d'expertise n°1 du 9 août 2017, estime lui aussi que la construction ne respecte pas les normes para-sismiques à trois titres': les joints de désolidarisation sont d'épaisseur insuffisante (3'cm pour 4'cm requis)'; absence de certains joints de désolidarisation contre la propriété [O]'; absence de longrines parasismiques au droit du rez-de-chaussée sous dallage rendant la future construction instable en cas de séisme avec un risque certain pour l'immeuble des époux [O]. L'expert privé, toutefois, n'identifie par les normes parasismiques qui n'auraient pas été respectées.

Il résulte de ces éléments concordants que les demandeurs subissent un trouble du fait d'une protection parasismique insuffisante de la nouvelle construction voisine édifiée contre leur maison, insuffisance qui résulte non de la méconnaissance d'une norme impérative précise, mais de la constatation du risque par les deux experts, suivant lesquels le nouveau bâtiment n'est pas complètement isolé de l'ancien et engendre un risque en cas de séisme.

Un tel trouble est anormal lorsqu'il résulte d'une construction récente qui devait être édifiée en respectant une isolation parasismique complète avec le bâtiment voisin préexistant.

La responsabilité du trouble incombe aussi bien à la société [U], qui était maître de l'ouvrage pendant la période courant depuis les travaux de construction jusqu'à la vente du bien, qu'à la société [Localité 6], dès lors que le propriétaire actuel est aussi responsable de plein droit du trouble causé par des travaux quand bien même ces travaux auraient été réalisés avant le transfert de propriété (Cass., Civ. 3e, 11 mai 2000, n° 98-18.249'; Cass., Civ. 3e 16 mars 2022, n°18-23.954).

La responsabilité de la société [U] au titre du risque sismique étant retenue sur le fondement du trouble anormal de voisinage, il est inutile de vérifier si elle l'est également au titre de la responsabilité délictuelle.

La demande de condamnation à effectuer les travaux ayant été déclarée irrecevable contre la société [U], seule la société [Localité 6] peut y être condamnée, la société [U] ne pouvant l'être qu'à une condamnation financière, qui sera examinée ultérieurement.

Sur la nature des travaux nécessaires