TJ 75056, 10 févr. 2026, RG 20/00130

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
à Me DE BARY, Me VERNEJOUL, Me KARILA, Me FRERING, Me DE ARAUJO et Me DELAGNEAU

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 20/00130 -
N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

N° MINUTE :

Assignation du :
31 Décembre 2019

JUGEMENT
rendu le 10 Février 2026
DEMANDERESSE

Madame [G] [W]
Chez Madame [A] [W]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Victoire DE BARY de l’AARPI SHERPA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0575

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. MYRABO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Estelle VERNEJOUL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0443

S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Maître Laurent KARILA de la SELAS KARILA SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0264
Décision du 10 Février 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 20/00130 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

AREAS DOMMAGES, société d’assurance mutuelle à cotisations fixes, entreprise régie par le Code des Assurances, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 5]

représentée par Maître Xavier FRERING de la SELARL CAUSIDICOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0133

S.A.S. SULLY GESTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 6]

représentée par Maître Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E963

S.A. ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur de la S.A.S. SULLY GESTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 7]
[Adresse 8]
[Localité 7]

représentée par Maître Céline DELAGNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P435

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 20 Novembre 2025 présidée par Madame VERMEILLE tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Février 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
Décision du 10 Février 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 20/00130 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SAS SULLY GESTION a été le syndic de cet immeuble du 6 avril 2005 jusqu'à l'assemblée générale des copropriétaires du 2 avril 2019.

Mme [G] [W] a été copropriétaire du lot n°207, situé au 12ème étage de cet immeuble, de 2002 à 2020 et s'est plainte d'avoir subi plusieurs dégâts des eaux entre 2004 et 2019.

Par actes des 23 et 24 juillet 2015, Mme [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la SA AXA FRANCE IARD, son assureur, ainsi que la société SULLY GESTION en référé expertise.

Par ordonnance de référé du 22 octobre 2015, M. [F] [H] a été désigné en qualité d'expert judiciaire.

Par exploit d'huissier du 22 décembre 2017, Mme [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires en référé d'heure à heure devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de provisions de 68 025 euros sur ses préjudices et 1 500 euros par mois pour lui permettre d'assurer son relogement.

Par ordonnance du 25 janvier 2018, le juge des référés a débouté Mme [W] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée aux dépens. Il a été interjeté appel de cette ordonnance.

Dans son arrêt du 16 mai 2019, la cour d'appel de Paris a condamné la copropriété à payer à Mme [W] les provisions suivantes :
- une somme de 3 000 euros HT, à valoir sur le calfeutrement du dormant de sa fenêtre,
- une somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance arrêté à mai 2018,
- une somme de 8 000 euros au titre des travaux de remise en état du logement,
- outre 2 000 euros au titre de l'article 700 et les entiers dépens.

M. [H] a déposé son rapport d'expertise le 11 mai 2018.

Par actes d'huissier de justice du 31 décembre 2019, Madame [W] a fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires ainsi que la société SULLY GESTION aux fins d'obtenir leur condamnation in solidum à indemniser ses préjudices.

Puis, par acte d'huissier de justice du 20 juillet 2020, la société SULLY GESTION a fait assigner devant la présente juridiction son assureur, la SA ALLIANZ IARD, en garantie.

Ces deux instances ont été jointes.

Par ailleurs, par acte d'huissier de justice du 10 mars 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner ses assureurs successifs, la société AXA FRANCE IARD et la société d'assurance à forme mutuelle AREAS DOMMAGES en intervention forcée afin d'obtenir leurs garanties.

Les deux instances ont également été jointes.
Décision du 10 Février 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 20/00130 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, Mme [W] demande au tribunal de :

« Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1240 et suivants du code civil,
Vu le rapport d'expertise en date du 11 mai 2018,

Madame [W] conclut qu'il plaise au Tribunal Judiciaire de Paris de bien vouloir :
Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 9], représenté par son Syndic, et la Société SULLY GESTION à lui payer la somme de 172 354,66 € en deniers et quittances, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 118 042,50€ à compter de la mise en demeure et sur le reliquat à compter de la présente assignation, soit :

-Au titre du préjudice de jouissance : 129 367,50 €
Ou a minima la somme de : 37 112,00 €

-Au titre des travaux : 12 700,00 €

-Au titre du préjudice moral : 10 000,00 €

-Au titre du préjudice lié à la gestion du dossier : 5 000,00 €

-Au titre des frais engagés : 15 285,16 €

Ordonner la capitalisation des intérêts pour la première fois à compter de la signification des présentes conclusions et à chaque échéance annuelle ;

Débouter les défendeurs de toute demande plus ample ou contraire ;

Dispenser Madame [G] [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] ;

Condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 9], représenté par son Syndic, à lui rembourser les sommes appelées au titre des frais de procédure jusqu'au 23 janvier 2020 ;

Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 9], représenté par son Syndic, et la Société SULLY GESTION, à lui payer la somme de 20 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 9], représenté par son Syndic, et la Société SULLY GESTION aux entiers dépens d'instance en ce compris les frais d'expertise pour un montant de 8 800,00 € ;

Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Décision du 10 Février 2026
8ème chambre 1ère section
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Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
Vu les articles 1240 et suivants du Code civil ;

Il est demandé au Tribunal de :
Débouter Madame [W] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] ;

Débouter la Société SULLY GESTION de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] ;

Déclarer le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 11], recevable et bien fondées en ses demandes formulées à l'encontre de la société SULLY GESTION

Dans l'hypothèse d'une condamnation du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic :
Condamner la société SULLY GESTION à relever et garantir intégralement le syndicat des copropriétaires des condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre ;

Condamner les sociétés AXA FRANCE IARD et AREAS DOMMAGES à relever et garantir intégralement le syndicat des copropriétaires des condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause :
Condamner Madame [W], les sociétés SULLY GESTION, AXA FRANCE IARD et AREAS DOMMAGES ou toute partie succombante à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, la société AXA FRANCE IARD demande au tribunal de :

« Vu l'article L.124-5 du Code des assurances,
Vu les conditions particulières et générales de la police Multirisque immeuble souscrite auprès de la Compagnie AXA FRANCE IARD,
Vu l'article 1147 du Code civil dans sa rédaction applicable à la cause, Il plaira au Tribunal de :

À titre principal :
Débouter le Syndicat des copropriétaires, Madame [W] et/ou tout succombant de toute demande de condamnation à l'encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD, laquelle n'a pas vocation à garantir les dommages causés par un fait générateur connu avant la prise d'effet de la police souscrite auprès d'elle ;

Débouter le Syndicat des copropriétaires, Madame [W] et/ou tout succombant de toute demande de condamnation à l'encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD, laquelle oppose une exclusion de garantie pour les dommages provenant d'infiltrations au travers de façade dont le ravalement à une ancienneté supérieure à 15 ans ;
Décision du 10 Février 2026
8ème chambre 1ère section
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À titre subsidiaire :
1/ Sur le préjudice de jouissance allégué
Débouter Madame [W] de ses demandes de condamnation au titre du préjudice de jouissance allégué pour la période courant du mois d'aout 2004 au mois de juin 2010, aucun désordre n'ayant pu être constaté, Madame [W] ayant procédé à la rénovation de son appartement ;

Débouter Madame [W] de ses demandes de condamnation au titre de son préjudice de jouissance allégué pour la période courant du mois de juin 2010 au mois de juin 2012, Madame [W] n'ayant fait état d'aucun désordre à cette période ;

Limiter le préjudice de jouissance allégué par Madame [W] -et par conséquent toute condamnation de la Compagnie AXA FRANCE IARD- à la somme mensuelle de 165 € pour la période de juin 2012 à octobre 2016 soit à hauteur de 8.745 € ;

Limiter le préjudice de jouissance allégué par Madame [W] -et par conséquent toute condamnation de la Compagnie AXA FRANCE IARD- à la somme mensuelle de 412 € pour la période de novembre 2016 à septembre 2018 soit à hauteur de 9.476 € ;

Débouter Madame [W] de ses demandes de condamnation au titre de son préjudice de jouissance allégué pour la période courant du mois de février 2019 à décembre 2019, ces désordres n'ayant jamais été constatés ;

À titre très subsidiaire sur le préjudice de jouissance :
Débouter le Syndicat des copropriétaires, Madame [W] et toute autre partie de leurs demandes de condamnation à payer à Madame [W] un quelconque préjudice de jouissance pour la période d'août 2004 à décembre 2005, la prise d'effet de la police de la concluante étant du 31 décembre 2005 ;

En conséquence,
Limiter le préjudice de Madame [W] -et par conséquent toute condamnation de la Compagnie AXA FRANCE IARD-à la somme mensuelle de 165 € pour la période du mois de janvier 2006 à octobre 2016, soit la somme totale de 21.450 €

Limiter le préjudice de jouissance allégué par Madame [W] -et par conséquent toute condamnation de la Compagnie AXA FRANCE IARD- à la somme mensuelle de 412 € pour la période de novembre 2016 à septembre 2018 soit à hauteur de 9.476 € ;

Débouter Madame [W] de ses demandes de condamnation au titre de son préjudice de jouissance allégué pour la période courant du mois de février 2019 à décembre 2019, ces désordres n'ayant jamais été constatés ;

2/ Sur le préjudice moral allégué
Débouter Madame [W] de ses demandes de condamnation au titre de son préjudice moral, lequel n'est nullement justifié et par conséquent,

Débouter le Syndicat des copropriétaires, Madame [W] et toute autre partie de leur demande de condamnation de la Compagnie AXA FRANCE IARD à ce titre ;
Décision du 10 Février 2026
8ème chambre 1ère section
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3/ Sur les frais de gestion des sinistres, de l'expertise et de la défense de ses droits
Débouter Madame [W] de ses demandes de condamnation au titre des frais de gestion des sinistres, de l'expertise et de la défense de ses droits qui ne sont nullement justifiés et par conséquent,

Débouter le Syndicat des copropriétaires, Madame [W] et toute autre partie de leur demande de condamnation de la Compagnie AXA FRANCE IARD à ce titre ;

4/ Sur les frais d'avocat et d'huissier
Débouter Madame [W] de ses demandes de condamnation au titre des frais d'avocat, lesquels sont redondants avec sa demande formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile d'une part et au titre de ses frais d'huissier qui ne sont nullement justifiés d'autre part et par conséquent,

Débouter le Syndicat des copropriétaires, Madame [W] et toute autre partie de leur demande de condamnation de la Compagnie AXA FRANCE IARD à ce titre ;

Débouter Madame [W] de ses demandes formées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens ou à tout le moins les ramener à de plus justes proportions ;

Débouter le SDC et tout succombant de toute autre demande formée à l'encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD ;

En tout état de cause, en cas de condamnation de la Compagnie AXA FRANCE IARD,
Condamner la Compagnie ALLIANZ, es-qualités d'assureur de la Société SULLY GESTION à relever et garantir indemne la Compagnie AXA FRANCE IARD de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, la Société SULLY GESTION étant responsable du retard pris dans la réparation de la cause des désordres ayant affecté l'appartement de Madame [W] ;

En tout état de cause :
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 10] et/ou tout succombant, à savoir Madame [W], la Compagnie ALLIANZ assureur de la Société SULLY GESTION, la Compagnie AREAS, à payer à AXA FRANCE IARD la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par la SELAS KARILA, Société d'avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, la société AREAS DOMMAGES demande au tribunal de :

« Principalement,
Rejeter toute demande formée contre AREAS DOMMAGES

Subsidiairement,
Rejeter toute demande formée contre AREAS DOMMAGES et fondée sur le trouble de jouissance, le préjudice moral et le préjudice lié à la gestion du dossier, allégués par Madame [W]

Rejeter toute demande formée contre AREAS DOMMAGES et fondée sur un sinistre dont la cause génératrice serait antérieure au 1er janvier 2013

Limiter la garantie d'AREAS DOMMAGES au titre des dommages matériels à 8455 €

Rejeter le surplus des demandes En tout état de cause,

Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à 4500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL CAUSIDICOR, en application de l'article 699 du même Code. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2025, la société SULLY GESTION demande au tribunal de :

« Il est demandé au Tribunal de recevoir la société SULLY GESTION en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et la déclarer bien fondées :

Vu l'article 2224 du code civil,
Vu l'article 1240 du code civil,
Vu les articles 2000, 1231-1, 1991 et 1992 du code civil,
Vu l'article 1103 du code civil,
Vu les articles L113-5, L124-3 et L.124-1 du Code des assurances,

Déclarer Madame [W] irrecevable à l'encontre de la société SULLY GESTION en sa demande de 129.221,25€ à hauteur de 43.045,16€ au titre des préjudices de jouissance pour la période d'août 2004 au 23 juillet 2010 inclus

Déclarer Madame [W] irrecevable à l'encontre de la société SULLY GESTION en sa demande subsidiaire de 37,112€ à hauteur de 10.546,06€ au titre des préjudices de jouissance pour la période d'août 2004 au 23 juillet 2010

Déclarer Madame [W] prescrite contre la société SULLY GESTION en sa demande de 129.221,25€ à hauteur de 43.045,16€ au titre du préjudice de jouissance pour la période d'août 2004 au 23 juillet 2010 inclus

Déclarer Madame [W] prescrite à l'encontre de la société SULLY GESTION en sa demande subsidiaire de 37,112€ à hauteur de 10.546,06€ au titre des préjudices de jouissance pour la période d'août 2004 au 23 juillet 2010

Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] irrecevable en sa demande de garantie contre la société SULLY GESTION à hauteur 80.400€ au titre des préjudices de jouissance invoqués par Madame [W] d'août 2004 à septembre 2015 inclus

Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] irrecevable en sa demande de garantie contre la société SULLY GESTION à hauteur 19.698 € au titre des préjudices de jouissance invoqués à titre subsidiaire par Madame [W] d'août 2004 à septembre 2015 inclus

Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] prescrit en sa demande de garantie contre la société SULLY GESTION à hauteur 80.400€ au titre des préjudices de jouissance invoqués par Madame [W] d'août 2004 à septembre 2015 inclus

Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] prescrit en sa demande de garantie contre la société SULLY GESTION à hauteur 19.698€ au titre des préjudices de jouissance invoqués à titre subsidiaire par Madame [W] d'août 2004 à septembre 2015 inclus

Débouter Madame [W] de toutes ses demandes formulées contre la société SULLY GESTION

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], la société ALLIANZ IARD et toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions formulées contre la société SULLY GESTION

A titre subsidiaire,
Ramener le préjudice à de plus justes proportions

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à garantir et à relever indemne la société SULLY GESTION de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre en principal, intérêts et accessoires

Condamner la société ALLIANZ IARD à relever indemne et à garantir la société SULLY GESTION de toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais au profit de Madame [W] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] ou de toutes autres parties

Ordonner l'exécution provisoire au titre de la demande de garantie formulée contre la société ALLIANZ IARD

En tout état de cause,
Débouter Madame [W], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et toutes les parties de leur demandes dirigées contre la société SULLY GESTION

Condamner la société ALLIANZ IARD à relever indemne et à garantir la société SULLY GESTION de toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais au profit de Madame [W] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] ou de toutes autres parties

Ordonner l'exécution provisoire au titre de la demande de garantie formulée contre la société ALLIANZ IARD

Condamner in solidum Madame [W] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et tous succombant à payer une somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Condamner in solidum Madame [W] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et tous succombant aux dépens de l'instance. »

Décision du 10 Février 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 20/00130 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, la société ALLIANZ IARD demande au tribunal de :

« Il est demandé au tribunal de :

Vu les articles L 124-1-1 et L 124-5 du Code des Assurances,
Vu les articles 9 du Code de Procédure Civile et 1353 du Code Civil,

Prononcer la mise hors de cause d'ALLIANZ IARD dont la dette de responsabilité de son assurée, la société SULLY GESTION, n'est pas établie ;

Par conséquent,
Débouter la société SULLY GESTION de son appel en garantie formé à l'encontre d'ALLIANZ IARD ;

Débouter AXA FRANCE IARD de son appel en garantie formé à l'encontre d'ALLIANZ IARD ;

Débouter toutes parties de leurs demandes plus amples ou contraires qu'elles pourraient former à l'encontre d'ALLIANZ IARD ;

Subsidiairement,
Retenir que la garantie d'ALLIANZ IARD ne couvre que les faits dommageables antérieurs au 31 décembre 2016 et sous réserve que la réclamation ait été présentée entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2016 au syndic SULLY GESTION ;

Par conséquent,
Déclarer bien fondée ALLIANZ IARD à opposer une non-assurance pour les sinistres survenus postérieurement au 31 décembre 2016, date d'expiration de sa garantie ;
Retenir que n'est pas couvert par ALLIANZ IARD le préjudice de jouissance allégué par Madame [W] pour les périodes suivantes : janvier 2017 à septembre 2018, mi février 2019 à décembre 2019, et durant les périodes où SULLY GESTION n'était pas le syndic ;

En tout état de cause,
Débouter Madame [W] de ses réclamations formées au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral, des frais de gestion, des honoraires d'avocats et huissiers ;

Limiter la garantie d'ALLIANZ IARD, dans la limite de la quote-part de 20% imputée par l'Expert judiciaire à la société SULLY GESTION, aux travaux de de calfeutrement de la fenêtre chiffrés par l'Expert judiciaire à 9 710 € HT avec TVA à 10%

Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires qui pourraient être formées à l'encontre d'ALLIANZ IARD ;

Vu l'article L 112-6 du Code des Assurances,

Faire application du plafond de garantie de 3.500.000 € au titre du contrat responsabilité civile professionnelle et de la franchise contractuelle de 5.000 € opposables à l'assuré, SULLY GESTION, mais également aux tiers ;

Condamner tout succombant à payer à ALLIANZ IARD la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et en tous les dépens. »
Décision du 10 Février 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 20/00130 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'instruction a été close par ordonnance du 24 mars 2025.

L'affaire, appelée à l'audience du 20 novembre 2025, a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande indemnitaire de Mme [W] à l'encontre de la société SULLY GESTION

A titre liminaire, il convient d'indiquer que le syndicat des copropriétaires, s'il évoque la prescription de l'action de Mme [W] dans le corps de ses écritures, sollicite uniquement le rejet de la demande et non l'irrecevabilité de l'action dans le dispositif de ses conclusions, qui seul lie le tribunal en application de l'article 768 du code de procédure civile. En conséquence, le tribunal n'est saisi d'aucune fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires mais seulement de celle invoquée par la société SULLY GESTION.

Sur le fondement de l'article 2224 du code civil, la société SULLY GESTION fait valoir que la demande indemnitaire s'agissant des préjudices de jouissance pour la période d'août 2004 au 23 juillet 2010 est prescrite. Elle ne conteste pas l'existence d'un dégât des eaux survenu en août 2004 mais soutient qu'il y a été mis fin par les travaux de réfection de la terrasse réalisés en 2005 par la copropriété. Elle ajoute que Mme [W] ne s'est ensuite plus manifestée jusqu'en juin 2012 alors qu'elle a dans l'intervalle rénové son appartement en 2010. Elle indique que la demanderesse n'apporte pas la preuve que les sinistres survenus en 2004 se seraient aggravés au fil des ans et qu'ils auraient perduré jusqu'en 2015, en sorte que le délai de prescription de cinq ans était déjà acquis lors de l'assignation en référé.

Se prévalant de l'article 2224 du code civil, Mme [W] soutient que son dommage s'est aggravé au fil des ans, interdisant à la prescription de courir et que si elle a eu connaissance de dégâts des eaux dès 2004, elle n'a pas pu avoir connaissance de son droit d'agir à l'encontre de la copropriété et/ou du syndic avant le dépôt du rapport d'expertise ayant déterminé les responsabilités, ou à tout le moins au cours des opérations d'expertise, en sorte que son action n'était pas prescrite lors de l'assignation en référé.

*

En application de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Conformément aux articles 2240 et 2241 du code civil, la prescription est notamment interrompue par la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait ou par la demande en justice, même en référé.

Décision du 10 Février 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 20/00130 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

Le point de départ de l'action de l'article 2224 du code civil, glissant, est reporté au jour où son titulaire a eu connaissance des faits lui permettant de l'exercer, pouvant être la date de dépôt d'un rapport d'expertise judiciaire.

La détermination du point de départ du délai de prescription repose sur une appréciation in concreto par le juge des faits de l'espèce, en fonction de la date à laquelle la victime a eu ou aurait dû avoir connaissance des éléments de la responsabilité civile lui permettant d'agir à savoir l'existence du dommage, le fait générateur, le lien de causalité et l'identité de l'auteur.

La victime doit agir dès la connaissance du dommage, sans attendre la révélation de son étendue exacte, sauf à démontrer une aggravation distincte ou un préjudice nouveau.

*

En l'espèce, il n'est pas contesté que l'appartement de Mme [W] se situe au 12e et dernier étage de l'immeuble à l'aplomb d'une terrasse.

En page trois de ses conclusions, Mme [W] liste 12 sinistres survenus entre le 29 janvier 2004 et le 19 février 2019, dont six antérieurs à juillet 2010. Pour autant, sa demande indemnitaire est fondée sur un seul ensemble de désordres : les infiltrations par les fissures de la façade dont elle soutient qu'elles se sont aggravées de 2004 à 2019.

La réalisation d'un premier dommage le 10 août 2004 n'est pas débattue, puisque le syndic ne conteste pas l'existence d'un dégât des eaux.

S'agissant cependant de la connaissance du dommage par Mme [W], il convient d'analyser si elle était en mesure, dès la survenue de ce premier dégât des eaux, de connaître l'étendue de son droit à agir, or aucune pièce ne permet de démontrer que ce premier dégât des eaux aurait pour origine les fissures de la façade et se serait aggravé par plusieurs nouveaux sinistres similaires jusqu'en 2010 comme elle le prétend. Au contraire, la déclaration de sinistre du 10 août 2004 mentionne en cause du sinistre « infiltration toiture terrasse ». Le syndic et le syndicat des copropriétaires justifient de travaux d'étanchéité de la toiture-terrasse réalisés en 2005 après autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires du 6 avril 2005 et réceptionnés le 13 mars 2006. En outre, dans deux courriels des 15 et 16 avril 2008 au cabinet SULLY GESTION, Mme [W] fait le lien entre ces travaux sur la terrasse et la résorption des désordres qu'elle constatait alors. Il apparaît ainsi que les travaux engagés par la copropriété ont permis de résoudre les dégâts des eaux de 2004 provenant de la toiture-terrasse.

Dans son rapport, pour chiffrer le préjudice de jouissance, l'expert judiciaire retient trois dégâts des eaux antérieurs à l'ouverture des opérations d'expertise sur la base des déclarations de sinistre faites par Mme [W] à son assureur le 10 août 2004, le 15 janvier 2006 et le 13 juin 2012. L'expert ne fait cependant aucune observation technique sur les désordres de 2004 et 2006 qu'il n'a pas constatés lui-même.

Le fait de soutenir que seul le rapport d'expertise lui a permis d'identifier l'origine des désordres survenus dès 2004 n'exonère pas Mme [W] de la charge de la preuve des désordres allégués, or la nature des sinistres allégués en 2006, 2009, 2010 et 2011 n'est justifiée par aucun élément objectif par la demanderesse. Les attestations des proches de Mme [W] sont en effet dépourvues de force probante pour démontrer la nature exacte des problèmes d'humidité évoqués, leur localisation et la chronologie de leur apparition. Le fait d'avoir été indemnisée par son assureur en 2006 à hauteur de 2 148,75 euros ne permet pas d'établir la nature du sinistre concerné. De même, le rapport de recherche de fuite de l'entreprise ITEC du 3 juin 2010 porte sur un défaut de canalisation dans la cuisine et un problème d'étanchéité de la jardinière sur le balcon qui apparaissent sans lien avec les désordres listés ultérieurement dans le rapport d'expertise.

Comme le relève la société SULLY GESTION, les pièces n°9 à 11 de la demanderesse ne portent pas sur des sinistres du 1er janvier 2010 comme elle l'indique dans ses conclusions, mais constituent des déclarations de sinistres du 1er janvier 2012 à son assureur. Il ressort de la description des dommages faite dans ces déclarations, évoquant notamment des fissures en façade, et dans le courriel d'AXA du 6 mars 2014 mentionnant notamment des dommages d'ordre immobilier et des problèmes de condensation, du procès-verbal de constat d'huissier du 28 décembre 2012 et du rapport d'expertise judiciaire que ces sinistres déclarés dès le 1er janvier 2012 correspondent aux désordres constatés ultérieurement par l'expert.

En définitive, Mme [W], du fait de la situation de son appartement au dernier étage à l'aplomb de la terrasse et de l'efficacité des travaux entrepris par la copropriété en 2005-2006, ne pouvait ignorer que le sinistre initial d'août 2004 trouvait son origine dans le toit-terrasse, partie commune. Contrairement à ce qu'elle soutient, Mme [W] avait donc connaissance du dommage et de l'étendue de son droit à agir contre le syndicat des copropriétaires dès la réalisation du premier dégât des eaux d'août 2004.
Aucune preuve objective de l'aggravation postérieure de ce premier dégât des eaux n'est rapportée puisqu'aucun dégât des eaux n'est démontré de façon suffisamment objective avant le 1er janvier 2012.

En conséquence, l'action de Mme [W] en responsabilité contre le syndic est prescrite pour les désordres antérieurs au 23 juillet 2010, cinq ans avant l'assignation en référé, et sera donc déclarée irrecevable.

II. Sur la demande indemnitaire de Mme [W]

A. Sur la nature et l'origine des désordres

Comme développé ci-dessus concernant la prescription, à l'exception du dégât des eaux d'août 2004, la demanderesse ne produit aucun élément objectif justifiant de désordres provenant de parties communes avant 2012. Il ressort des éléments aux débats et du rapport d'expertise judiciaire que les sinistres évoqués à partir du 1er janvier 2012 correspondent aux désordres constatés lors de l'ouverture des opérations d'expertise en avril 2016.

L'expert judiciaire retient en effet l'existence de plusieurs désordres répartis dans les différentes pièces de l'appartement ayant pour origine:
1- la fissuration des façades et de l'acrotère pour les infiltrations dans l'angle bas du séjour et au niveau du plafond de la chambre d'enfant ;
2- un défaut de ventilation pour les infiltrations en sous face du plafond du coin cuisine, les désordres sur la peinture dans l'angle de la salle de bains et au niveau de la tablette des WC, les désordres dans l'angle de la chambre d'enfant ;
3- un défaut de calfeutrement du dormant de la fenêtre pour les infiltrations constatées dans le séjour en-dessous de la fenêtre.
Décision du 10 Février 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 20/00130 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

Mme [W] évoque par ailleurs un sinistre postérieur au dépôt du rapport d'expertise, déclaré le 19 février 2019 mais qui n'est pas démontré dès lors que sont versées aux débats des photographies sans date vérifiable et qui ne sont corroborées par aucun autre élément.

B. Sur les responsabilités

1. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [W] fait état premièrement d'un défaut d'entretien des façades de l'immeuble ayant notamment justifié la condamnation du syndicat des copropriétaires par le tribunal de police le 24 janvier 2019. Elle précise qu'aucun ravalement de la façade Sud n'a été réalisé avant la fin des opérations d'expertise et que les travaux sur les fissures en 2014 constituaient des travaux de fortune.
Elle allègue deuxièmement, un défaut d'entretien des dormants et des volets dès lors que les fenêtres sont identifiées comme des parties communes dans le règlement de copropriété.
Elle déplore troisièmement un défaut d'entretien des conduits de ventilation de la part du syndicat des copropriétaires, ayant conduit à l'apparition des désordres. Elle conteste toute responsabilité dans l'apparition des désordres, précisant s'agissant des fenêtres qu'elle n'a aucunement changé ses fenêtres et que d'autres appartements de l'immeuble situés dans les trois étages sous le sien subissent également des infiltrations d'eau par leur fenêtre. Concernant la condensation, elle rappelle que l'expert a retenu la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires, sans lien avec ses travaux de rénovation de l'appartement.

Le syndicat des copropriétaires conteste toute faute, faisant valoir en premier lieu que les désordres de 2004 à 2012 ne sont pas établis et qu'il a fait procéder à des travaux d'ampleur de réfection de la terrasse, de reprise des souches de cheminées et de reprise des fissures des bâtiments entre 2005 et 2006. S'agissant des désordres postérieurs à 2012, le syndicat des copropriétaires soutient que les parties communes de l'immeuble font l'objet d'un entretien régulier, des travaux de ravalement de façade ayant été votés le 15 avril 2008, des reprises de fissures ayant été diligentées le 21 mars 2014 et la réalisation de travaux de ravalement avec isolation thermique conformes aux préconisations du rapport d'expertise ayant été soumise à l'assemblée générale du 30 juin 2016. Le syndicat des copropriétaires précise qu'il n'est pas responsable du rejet de cette résolution par l'assemblée générale et fait observer que Mme [W] elle-même a voté défavorablement à cette résolution. Les travaux ont finalement été autorisés par l'assemblée générale du 3 juillet 2017.
Le syndicat des copropriétaires fait également valoir que les travaux de calfeutrement des fenêtres ont aussi été réalisés conformément aux conclusions de l'expert et que Mme [W] n'apporte aucun élément probant justifiant que les infiltrations persistent. Le syndicat des copropriétaires se prévaut de l'article 6 du règlement de copropriété qui autorise les copropriétaires à changer leurs fenêtres à condition que les modifications n'affectent pas l'aspect extérieur de l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires précise que Mme [W] a déjà procédé au changement de ses fenêtres et ce, sans l'autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires et qu'elle ne peut donc reprocher à présent à l'assemblée des copropriétaires de ne pas avoir pallié ses propres défaillances.
Décision du 10 Février 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 20/00130 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

Le syndicat des copropriétaires soutient que le phénomène de condensation relevé par l'expert a été occasionné par la modification de l'aération de l'appartement réalisée par Mme [W]. Il ajoute qu'il n'appartient pas à l'expert de se prononcer sur la qualification juridique des conduits d'aération.

*

L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, antérieure à l'ordonnance du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, prévoit que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il résulte de ces dispositions un régime de responsabilité objective, propre au syndicat des copropriétaires, qui rend ce dernier responsable de tout dommage causé par un défaut d'entretien d'une partie commune, sans qu'une faute de sa part ne doive être caractérisée. S'il incombe au copropriétaire agissant à l'encontre du syndicat des copropriétaires de démontrer un lien de causalité entre le défaut d'entretien et les préjudices subis, la copropriété ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une faute de celui-ci ou d'un tiers.

*

En l'espèce, comme rappelé précédemment, à défaut de preuve objective de la nature des désordres de septembre 2004 à 2012 allégués par Mme [W], la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être recherchée à ce titre.

S'agissant du dégât des eaux d'août 2004, comme développé ci-dessus, il ressort des pièces versées aux débats qu'il avait pour origine la toiture terrasse, que le syndicat des copropriétaires a fait refaire en 2005, or Mme [W] ne démontre aucun vice de construction particulier ni défaut d'entretien de la terrasse, puisque les moyens qu'elle fait valoir se concentrent sur la façade de l'immeuble, les conduits d'aération et les fenêtres.

Sur le défaut d'entretien de la façade

Il ressort du carnet d'entretien de l'immeuble au 7 janvier 2018 que l'immeuble date de 1968 et que des travaux de ravalement de la façade sur rue ont été votés lors de l'assemblée générale du 15 avril 2008 pour un budget de 281 282,92 euros. Le syndicat des copropriétaires ne produit cependant aucun document relatif à la réalisation de ces travaux.

D'après la facture et le rapport d'intervention de la société ATS, le syndicat des copropriétaires a fait réaliser des travaux en mars 2014 pour un montant de 678,70 euros de traitement de fissures potentiellement infiltrantes par application d'un mastic au niveau du mur pignon.

L'expert note que « les réparations en façade portent sur des reprises de fissures. Généralement les fissures s'ouvrent toujours aux mêmes endroits. On peut donc considérer que le traitement des fissures n'a été que partiellement efficace » (page 69 en réponse à un dire de la société AREAS DOMMAGES).
Décision du 10 Février 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 20/00130 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

Le ravalement de façade a été approuvé par un vote de l'assemblée générale du 3 juillet 2017 autorisant des travaux à hauteur de
530 000 euros confiés à l'entreprise SOCATEB en deux phases et les travaux ont été réceptionnés le 14 décembre 2018. Le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu responsable du rejet de la résolution soumise au vote d'une précédente assemblée le 30 juin 2016 pour un montant moindre de 300 000 euros, étant précisé en outre que les motifs du rejet ne figurent pas sur le procès-verbal.

En l'état des éléments versés aux débats, aucun ravalement de façade n'avait été réalisé avant 2018, ce qui caractérise un défaut d'entretien au vu de la date de construction de l'immeuble. Compte tenu par ailleurs du montant des travaux finalement votés par rapport aux travaux réalisés en 2014 et des observations de l'expert, il apparaît que les travaux réalisés en 2014 ne suffisaient pas à remédier aux désordres.

Enfin, par un jugement du tribunal de police de Paris du 24 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires a été reconnu coupable de l'infraction de non-respect d'un règlement sanitaire départemental relatif aux dispositions réglementaires des parties I, II et III du code de la santé publique constatée par les agents municipaux le 23 mai 2017 à défaut de travaux engagés à cette date malgré mise en demeure adressée par les services municipaux compétents au syndic le 29 décembre 2016 de remédier dans les trois mois aux infiltrations affectant l'appartement de Mme [W].

En considération de l'ensemble de ces éléments, le syndicat des copropriétaires a insuffisamment entretenu la façade de l'immeuble, qui s'est fissurée et a été à l'origine d'une partie des désordres dans l'appartement de Mme [W].

Sur le défaut de ventilation

Il ressort du rapport du 27 juillet 2017 de la société AQUANEF, mandatée par l'expert, que la colonne d'évacuation des eaux vannes est obstruée, provoquant la remontée de mauvaises odeurs par défaut de ventilation.

L'expert relève qu'aucune inspection des conduits d'aération n'a été réalisée, contrairement à la mission confiée à la société AQUANEF. L'expert conclut néanmoins que la ventilation naturelle de l'appartement ne permet pas d'assurer les débits de ventilation réglementaires.

L'article 2 du premier chapitre du règlement de copropriété prévoit notamment que « Les parties communes, parties mises sous le régime de l'indivision forcée comprennent toutes les parties de l'immeuble qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un local déterminé (et de ses dépendances) ou celles qui sont déclarées telles par la loi et les usages.
Elles comprennent notamment : […]
Les canalisations et prises d'eau, de gaz, d'électricité, du chauffage central, les vide-ordures, les tuyaux de chute, d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées (à l'exclusion de ces canalisations comprises à l'intérieur des locaux, affectées à l'usage exclusif et particulier de ceux-ci »

La colonne d'évacuation des eaux vannes est donc une partie commune. Quant aux conduits d'aération, à défaut de mention spéciale de leur nature privative dans le règlement de copropriété, il convient de considérer qu'ils relèvent également des parties communes.
Décision du 10 Février 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 20/00130 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

S'agissant des travaux de rénovation réalisés par Mme [W] en 2010, l'expert a indiqué que « la nouvelle installation du point de cuisson aggrave la condensation au niveau de la descente d'eaux pluviales située au plafond de la cuisine. Par contre, l'effet de ce réaménagement est négligeable dans le reste de l'appartement » (page 40 du rapport) et en réponse aux dires des parties que « L'impact est marginal et ne concerne que l'aggravation de la condensation au-dessus du point de cuisson » (page 66) et « La modification de l'agencement de l'appartement [W] n'a eu qu'une influence minime sur les désordres et uniquement en provoquant un surcroît de condensation au niveau du coude de la descente d'eaux pluviales » (page 74). Les travaux de Mme [W] ne sont ainsi pas identifiés comme étant à l'origine certaine de l'ensemble des désordres alors que l'expert parle d'aggravation et que le désordre concerné est limité.

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires a insuffisamment entretenu la colonne d'évacuation des eaux vannes et les conduits d'aération de l'immeuble, entraînant un défaut de ventilation et un phénomène de condensation dans l'appartement de Mme [W].

Le syndicat des copropriétaires engage donc sa responsabilité pour ces désordres.

Sur le défaut d'étanchéité de la fenêtre

L'article 2 du premier chapitre du règlement de copropriété relatif aux parties communes mentionne « les balcons et fenêtres (mais non les garde-corps des balcons et balconnets), les persiennes et leurs accessoires ».

Le rapport d'expertise retient que les désordres au niveau de la fenêtre proviennent d'un défaut de calfeutrement du dormant de la fenêtre.

Il est constant que des travaux de calfeutrement ont été réalisés conformément aux préconisations de l'expert à l'issue du dépôt du rapport.

Comme exposé ci-dessus, Mme [W] ne démontre pas l'existence de désordres persistants après le dépôt du rapport d'expertise.

En conséquence, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée uniquement pour les désordres constatés dans le cadre des opérations d'expertise du fait d'un défaut d'entretien du dormant de la fenêtre, partie commune.

*

En définitive, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée pour l'ensemble des désordres constatés lors de l'expertise judiciaire résultant de la fissuration des façades et de l'acrotère, du défaut de ventilation et du défaut de calfeutrement du dormant de la fenêtre.

2. Sur la responsabilité du syndic

Mme [W] soutient que la société SULLY GESTION a manqué aux obligations qui lui incombent en vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu'elle n'a pas fait procéder à l'exécution des travaux nécessaires pour mettre fin aux fissures à l'origine des infiltrations et ainsi assurer la sauvegarde de l'immeuble. Elle fait valoir que la succession des sinistres démontre que les travaux qui auraient été réalisés en 2005 et 2006 étaient insuffisants ou défaillants. En outre, Mme [W] indique que le syndic n'a pris aucune mesure conservatoire, n'a fait dresser aucun diagnostic de l'état des façades sud et ouest et n'a pas répondu à ses questions et inquiétudes lors de l'assemblée générale de 2016.
Elle ajoute que la société SULLY GESTION a attendu plus de deux ans après l'identification de l'origine des infiltrations par les opérations d'expertise pour commencer les travaux alors qu'elle aurait pu faire usage du pouvoir que lui confère la loi du 10 juillet 1965 et prendre des mesures conservatoires du fait de l'urgence de la situation. Elle précise que lors de l'assemblée générale du 30 juin 2016, elle a voté contre le projet de travaux de ravalement et d'isolation thermique extérieure, dès lors que ces travaux ont été soumis au vote des copropriétaires sans avoir prévu de diagnostic sérieux de la situation et des moyens appropriés permettant la réalisation technique de ces travaux. En outre, Mme [W] précise que ce projet de travaux était couteux et surdimensionné et qu'il ne mentionnait pas clairement la présence des fissures ni des cheminées fixées sur le pignon sud. Elle indique enfin que des travaux de ravalement ont finalement eu lieu en 2018 après le dépôt du rapport d'expertise, mais qu'ils ont tardé à être mis en œuvre en raison de l'impréparation du syndic et parce qu'il fallait régulariser la situation auprès de la copropriété voisine pour l'exécution des travaux. Elle soutient que les travaux réalisés ont finalement été revus à la baisse et sont insuffisants.

La société SULLY GESTION fait valoir que sa responsabilité peut être engagée à l'égard des tiers en cas de faute dans l'exercice de sa mission et rappelle qu'elle est tenue d'une obligation de moyens.
Elle indique que les désordres affectant l'appartement de Mme [W] en 2005 et 2006 ont été traités immédiatement et que Mme [W] n'apporte pas la preuve que ces désordres ont la même origine que ceux survenus en 2015.
La société SULLY GESTION soutient avoir été diligente entre 2014 et 2019 pour faire cesser les désordres et conteste toute négligence dans la gestion des sinistres déclarés par Mme [W]. La société SULLY GESTION indique notamment qu'à la suite des opérations d'expertise, le syndicat des copropriétaires a confié à M. [O], architecte, la mission de déterminer les travaux destinés à mettre un terme aux désordres. Elle rappelle que lors de l'assemblée générale du 30 juin 2016, les copropriétaires, y compris Mme [W], ont voté contre les travaux de ravalement et d'isolation thermique préconisés par l'architecte et, ce n'est qu'aux termes de la résolution 16 de l'assemblée générale du 3 juillet 2017 que les copropriétaires ont approuvé lesdits travaux, destinés à faire cesser les infiltrations en façade. La société SULLY GESTION précise qu'elle ne pouvait pas commander des travaux sans autorisation de l'assemblée générale, comme le mentionne Mme [W], dès lors que pour passer outre l'autorisation des copropriétaires, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 exige l'urgence et la réalisation des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, ces deux conditions n'étant pas réunies en l'espèce.

La société ALLIANZ, assureur de la société SULLY GESTION, s'associe à l'argumentaire de son assurée.

*
En application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

Les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l'article 1240 du code civil.

Cette responsabilité suppose qu'une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l'encontre du syndic.

Compte tenu de l'ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d'une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen