TJ 75056, 18 févr. 2026, RG 22/03094

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me BILLARD-SEROR (B1157)
Me GUILLAUME (P0441)

■

18° chambre
3ème section

N° RG 22/03094

N° Portalis 352J-W-B7G-CWIGW

N° MINUTE : 1

Assignation du :
02 Mars 2022

JUGEMENT
rendu le 18 Février 2026
DEMANDERESSE

S.A.R.L. K-MART (RCS de Paris 492 408 638)
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Brigitte BILLARD-SEROR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1157

DÉFENDERESSES

S.A.S. PREIM EUROS 2 (RCS de Paris 814 416 913)
[Adresse 2]
[Localité 2]

S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER (RCS de Paris 348 210 097)
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Samuel GUILLAUME de la S.C.P. BLATTER SEYNAEVE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441

Décision du 18 Février 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/03094 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWIGW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 01 Octobre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026, puis prorogé le 18 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

Sous la rédaction de [T] [F]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 mai 2009, la S.C.I. UNION DE GESTION IMMOBILIERE CIVILE, aux droits de laquelle viennent la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2, a donné à bail commercial à la S.A.R.L. K-MART des locaux à usage de surfaces de vente au rez-de-chaussée de 278 m² et trois emplacements de stationnement au sous-sol dépendant d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de douze ans du 1er juin 2009 au 31 mai 2021, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 145.000 euros hors taxes et charges avec indexation annuelle sur l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, et avec une franchise de loyer d'une durée de sept mois à compter de la date de prise d'effet du bail.

La destination des locaux a été définie contractuellement par les parties de la façon suivante : « (...)
- épicerie fine, boucherie japonaise, vente de plats à déguster boissons chaudes ou froides, alcoolisées ou non,
- vente de plats à emporter ou à déguster sur place froids, ou à réchauffés sur place,
- cuisine par autocuiseur ou tout autre moyen ne nécessitant pas de dispositif d'extraction sauf à ce que l'installation de ce dernier soit pris en charge et réalisé dans le respect des dispositions de l'article 10.5 du bail,
à l'exclusion de toute autre activité, les activités autorisées devant s'entendre restrictivement. »

A la suite d'un incendie survenu dans les locaux loués en avril 2011, la S.C.I. UNION DE GESTION IMMOBILIERE CIVILE et la S.A.R.L. K-MART se sont rapprochées et ont, par acte sous signature privée en date du 16 mai 2011, notamment convenu que les bailleresses récupèrent à compter du 16 mai 2011 une surface d'environ 7 m² aux fins de réaliser des travaux dans les parties communes, que les locaux exploités par la S.A.R.L. K-MART sont désormais d'une superficie d'environ 271 m² au rez-de-chaussée, que la S.A.R.L. K-MART peut effectuer des travaux limitativement énumérés en annexe à sa charge et sous sa seule responsabilité. Il est également stipulé que « dans le cadre des travaux d'aménagement réalisés par le PRENEUR, suivant descriptif ci-annexé, le [E] informe le PRENEUR que dans l'hypothèse où ce dernier souhaiterait exercer les activités de vente de plats à déguster sur place, vente de plats à emporter ou à réchauffer sur place, cuisine par autocuiseur, celles-ci nécessitant un aménagement des LOCAUX et un dispositif d'extraction privatif au local, indépendant du reste de l'immeuble, le PRENEUR devra en informer au préalable le [E], et lui soumettre pour accord un dossier de travaux conformément aux dispositions de l'article 10.5 du bail en date du 29 mai 2009.
Après examen, et en cas d'accord du BAILLEUR sur ce projet d'aménagement, le [E] autorisera le PRENEUR à adjoindre à son activité celles citées ci-dessus. »

Par acte sous signature privée en date du 24 août 2015, la S.C.I. UNION DE GESTION IMMOBILIERE CIVILE a donné à bail commercial à la S.A.R.L. K-MART, en extension des locaux déjà loués en vertu du contrat de bail susvisé, des locaux complémentaires d'une superficie d'environ 166,45 m² situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], avec effet à compter de l'achèvement des travaux consenti pour la durée résiduelle du bail, soit au plus tard le 1er octobre 2015 sauf cas de force majeure ou cause légitime de retard ayant fait obstacle à la poursuite des travaux, moyennant le paiement d'un loyer annuel complémentaire de 30.571 euros hors taxes et hors charges, soit un loyer total annuel en principal de 175.000 euros, indexé annuellement dans les conditions prévues au contrat de bail.

Par acte d'huissier de justice signifié le 15 janvier 2021, la S.A.R.L. K-MART a sollicité de la S.A.S. PREIM EUROS 2 le renouvellement du contrat de bail, pour une durée de neuf ans avec effet au 1er juin 2021 et moyennant le paiement d'un loyer annuel de 208.310,44 euros hors taxes et hors charges, aux clauses et conditions du bail expiré sous réserve de l'absence de leur caractère réputé non écrit ou de leur conformité aux lois et règlements en vigueur.

Par acte d'huissier de justice signifié le 15 mars 2021, la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 ont accepté le principe du renouvellement du bail à effet au 1er juin 2021 mais moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 245.000 euros, considérant que les parties se sont accordées pour considérer que la valeur locative de marché est supérieure au dernier loyer indexé conformément au contrat de bail.

Par acte d'huissier de justice signifié le 30 mars 2021, la S.A.R.L. K-MART a considéré que cet acte annule et remplace celui signifié le 15 janvier 2021 à raison d'une erreur matérielle sur le montant du loyer visé. Elle a donc formulé à la S.A.S. PREIM EUROS 2 une demande de renouvellement du contrat de bail, pour une durée de neuf ans avec effet au 1er juin 2021 et moyennant le paiement d'un loyer annuel de 188.064,12 euros hors taxes et hors charges, aux clauses et conditions du bail expiré sous réserve de l'absence de leur caractère réputé non écrit ou de leur conformité aux lois et règlements en vigueur.

Par acte d'huissier de justice signifié le 16 avril 2021, la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 ont considéré que la demande de renouvellement formulée le 30 mars 2021 n'était pas conforme à la jurisprudence, que seule la demande en renouvellement du 15 janvier 2021, à laquelle elles ont consenti, est valable, et ont rappelé qu'elles souhaitaient voir porter le loyer à la somme annuelle de 245.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juin 2021. Elles ont également sollicité de la S.A.R.L. K-MART la communication de ses comptes certifiés pour les locaux donnés à bail sur les trois derniers exercices (2018, 2019 et 2020), dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent acte.
Décision du 18 Février 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/03094 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWIGW

Saisi par requête de la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2, le tribunal judiciaire de Paris a, par ordonnance sur requête en date du 22 juillet 2021, notamment commis Maître [S] [I], huissier de justice avec mission de :
* constater au regard de la destination stipulée aux termes du bail commercial du 29 mai 2009 :
• l'exercice de l'activité d'épicerie ou de supermarché dans les locaux loués, et, à défaut, recenser les types de marchandises qui s'y trouvent,
• la vente de produits de première nécessité dans les lieux loués,
• la vente de produits surgelés dans les lieux loués,
• la vente de produits non alimentaires dans les lieux loués,
• l'activité de poissonnerie dans les lieux loués,
* recenser les produits proposés à la vente et trouvés sur place,
* plus généralement établir tout cliché photographique et entendre tous sachants.

L'ordonnance sur requête susvisée a été signifiée à la S.A.R.L. K-MART le 25 novembre 2021.

Maître [S] [I] a dressé un procès-verbal de constat en date du 25 novembre 2021 dans les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3] et exploités par la S.A.R.L. K-MART.

Par acte d'huissier de justice signifié le 13 janvier 2022, la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 ont fait délivrer à la S.A.R.L. K-MART une sommation visant la clause résolutoire de respecter les clauses et conditions du bail du 29 mai 2009 et notamment sa clause 2 « Destination » en cessant dans les lieux loués :
- l'exercice de toute activité d'épicerie et de supermarché, non conforme à celle d'épicerie fine,
- toute activité de vente de produits en grande quantité ou en gros,
- toute vente de produits non alimentaires,
- toute vente de produits surgelés, en supprimant les congélateurs,
- toute activité de boucherie ne correspondant pas à celle de « boucherie japonaise »,
- toute activité de poissonnerie et de vente de fruits de mer.

C'est dans ce contexte que par acte d'huissier de justice signifié le 2 mars 2022, la S.A.R.L. K-MART a assigné la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition à sommation de faire visant la clause résolutoire et aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes de 46.802,66 euros au titre des taxes foncières, 4.616,63 euros au titre du solde de charges de l'année 2016 et 1.442,59 euros au titre des taxes sur les bureaux, et de se faire autoriser à réaliser les travaux résultant d'un dossier transmis le 22 octobre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024, la S.A.R.L. K-MART demande au tribunal de :
- débouter la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 de l'ensemble de leurs demandes ;
- juger la sommation visant la clause résolutoire du 13 janvier 2022 sans effet ;
A titre subsidiaire,
- lui accorder les plus larges délais pour lui permettre de se mettre en conformité avec la clause de destination contractuelle ;
- écarter l'exécution provisoire de droit ;

En tout état de cause,
- condamner solidairement la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 à lui régler, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation, les sommes de :
* 66.822,47 euros au titre des taxes foncières ;
* 4.616,63 euros au titre du solde de charges 2016 ;
* 2.416,74 euros au titre des taxes sur les bureaux ;
- lui donner acte qu'elle se réserve le droit de solliciter le remboursement de l'intégralité des frais exposés au titre des travaux de rénovation et d'aménagement réalisés à compter de septembre 2023, lesquels ont été dûment autorisés par les bailleresses, ce dans l'hypothèse extraordinaire où le tribunal devait faire droit à la demande de résiliation du bail ;
- condamner solidairement la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 à lui régler la somme de 13.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- condamner solidairement la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 aux entiers dépens, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 août 2024, la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 demandent au tribunal de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial du 29 mai 2009 à la date du 13 février 2022 à minuit ;
- ordonner alternativement la résiliation du bail commercial du 29 mai 2009 pour motifs graves et légitimes ;
- ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. K-MART ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ;
- juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner la S.A.R.L. K-MART, à compter du 13 février 2022, à leur payer une indemnité d'occupation forfaitaire égale au loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %, soit la somme de 23.750 euros par mois, charges et taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés :
- juger que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l'INSEE, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire ;
- juger qu'elles conserveront le dépôt de garantie et les loyers payés d'avance s'il y en a, à titre de premiers dommages et intérêts ;
- condamner la S.A.R.L. K-MART à leur payer les dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce y compris le coût de la sommation du 13 janvier 2022, des états de privilèges et nantissements, celui de la dénonciation aux créanciers inscrits, les droits de plaidoirie et d'enrôlement, et qui pourront être recouvrés en application de l'article 699 du code de procédure civile directement par la S.C.P. BLATTER, SEYNAEVE ET ASSOCIES, représentée par Maître Samuel GUILLAUME, avocat au barreau de Paris ;
- condamner la S.A.R.L. K-MART au paiement de la somme de 44 713,93 euros au titre des frais irrépétibles ;
- rappeler l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et des moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 25 mars 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction de l'affaire, laquelle a été plaidée à l'audience collégiale du 1er octobre 2025 et mise en délibéré au 21 janvier 2026 puis prorogée au 18 février 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n'est pas tenu de statuer sur les demandes de "juger", et "donner acte" qui ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Ainsi, compte tenu de la gravité des effets d'une clause résolutoire, les conditions d'application d'une telle clause sont strictes et doivent être toutes réunies. La clause ne peut être invoquée qu'en cas de manquement à une stipulation expresse du bail et non en cas de faute quelconque du locataire ne concernant pas une obligation ou une interdiction clairement formulée dans le bail. La mise en demeure de cesser l'infraction au bail doit être précise afin de réellement permettre au locataire de régulariser la situation ainsi que l'a souhaité le législateur. Elle doit informer clairement le locataire du manquement qui lui est reproché ou le mettre en demeure précisément d'exécuter une obligation déterminée. C'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence et de la persistance de l'infraction pour que la clause résolutoire soit acquise.

Par acte d'huissier de justice signifié le 13 janvier 2022, la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 ont fait délivrer à la S.A.R.L. K-MART une sommation visant la clause résolutoire de respecter les clauses et conditions du bail du 29 mai 2009 et notamment sa clause 2 « Destination » en cessant dans les lieux loués :
- l'exercice de toute activité d'épicerie et de supermarché, non conforme à celle d'épicerie fine,
- toute activité de vente de produits en grande quantité ou en gros,
- toute vente de produits non alimentaires,
- toute vente de produits surgelés, en supprimant les congélateurs,
- toute activité de boucherie ne correspondant pas à celle de « boucherie japonaise »,
- toute activité de poissonnerie et de vente de fruits de mer.

Sur la renonciation des bailleresses à se prévaloir du commandement de payer visant la clause résolutoire

La S.A.R.L. K-MART soutient que la clause résolutoire ne peut produire ses effets aux motifs que les bailleresses, en acceptant les travaux de rénovation conséquents sans réserve ni conditions, ont renoncé expressément à se prévaloir de leur demande en autorisant lesdits travaux.
La S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 soutiennent qu'elles n'ont pas renoncé à leur demande d'acquisition de la clause résolutoire. Elles font valoir que c'est dans un contexte de négociations que cette autorisation de principe aux travaux a été donnée. Elles soutiennent que tous les travaux réalisés par la S.A.R.L. K-MART l'ont été sous son entière responsabilité, à ses risques et périls et en connaissance de cause de la procédure en cours.

Selon l'article 1134 devenu 1103 du code civil, lorsqu'une clause résolutoire est stipulée dans l'intérêt du bailleur, celui-ci peut, même après la délivrance d'un commandement visant la clause résolutoire, choisir de ne pas s'en prévaloir et renoncer à son exercice, à moins qu'il ne manifeste une volonté non équivoque de se prévaloir de manière irrévocable de cette clause. Le bailleur doit, s'il use de son droit de ne pas se prévaloir de la clause résolutoire, ne pas manquer à l'exigence de bonne foi s'imposant dans l'exécution d'un contrat.

Il y a lieu de rappeler que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Civ. 3, 22 janvier 1997, n°94-19773, n°94-19774, n°94-19775 et n°94-19776), de sorte que ne suffisent pas à caractériser une renonciation du bailleur à se prévaloir de l'infraction constituée par le changement de destination des lieux effectué sans son autorisation, les motifs selon lesquels l'activité de petite restauration exercée dans les lieux loués était connue du bailleur précédent et de celui qui représente l'indivision actuellement propriétaire des lieux, qui l'ont ainsi tacitement acceptée (Civ. 3, 5 juin 2002, n°00-20.348). De même, il est admis qu'en consentant au renouvellement du bail, alors que la Cour de cassation était saisie d'un pourvoi à l'encontre d'un arrêt statuant sur la clause résolutoire, le bailleur n'avait pas valablement renoncé au bénéfice de celle-ci (Civ. 3, 5 juin 2002, n°00-21.577).

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par acte sous seing privé du 7 juin 2023, la société SEFAL PROPERTY, mandataire des bailleresses, a donné son "accord de principe pour la réalisation" des travaux, sous la réserve notamment que "l'ensemble des travaux et de ceux qui en découleront, de quelque nature ou importance qu'ils soient, seront effectués à [ses] frais, risques et périls, sous [son] entière et seule responsabilité." La S.A.R.L. K-MART a informé par courriel en date du 18 septembre 2023 du début des travaux.

Par conclusions notifiées le 29 septembre 2023, le conseil de la locataire soulevait pour la première fois la renonciation des bailleresses à se prévaloir de leur demande de résiliation.

Par courrier en date du 20 octobre 2023, la mandataire des bailleresses adressait à la locataire un courrier dans laquelle elle précisait que "Alors qu'une procédure est en cours, une autorisation de principe pour la réalisation de travaux dans les locaux donnés à bail vous avait été donnée par notre société, en sa qualité de représentante des sociétés PREIM EUROS 2 et UFIFRANCE IMMOBILIER, bailleresses, dans le cadre de discussions complexes pour tenter de trouver une solution amiable.
Nonobstant la bonne foi des bailleresses, ces discussions portant sur de multiples aspects de la situation locative et de l'indemnisation de l'important préjudice subi, n'ont pas pu, à date, aboutir.
Pour rappel, c'est donc dans ce contexte de négociations que cette autorisation de travaux avait été donnée. Aussi nous vous rappelons que tous travaux sont réalisés sous votre entière responsabilité et à vos risques et périls.
A cet égard, nous ne pouvons que rappeler et souligner qu'une procédure est actuellement en cours aux fins de résiliation du bail compte tenu des nombreuses et graves infractions constatées liées au non-respect de la destination contractuelle.
Nous confirmons, à toutes fins, que les sociétés bailleresses n'ont pas renoncé à se prévaloir de ces infractions et que n'entendent aucunement y renoncer."

Il ne ressort de l'autorisation de travaux du 7 juin 2023 aucune renonciation, même tacite, non équivoque. Au demeurant, en autorisant ces travaux, alors même qu'une procédure était toujours en cours devant le tribunal judiciaire de Paris devant statuer sur la clause résolutoire litigieuse, les bailleresses n'ont nécessairement pas valablement renoncé au bénéfice de celle-ci.

En conséquence, il convient de retenir que la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 n'ont pas renoncé à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire.

Ce moyen sera donc rejeté.

Sur la mauvaise foi alléguée des bailleresses

La S.A.R.L. K-MART soutient que la clause résolutoire ne peut produire ses effets aux motifs que la sommation visant la clause résolutoire a été délivrée de mauvaise foi par les bailleresses. Elle fait valoir que les bailleresses en 12 ans de location n'ont jamais soulevé la moindre contestation quant à la destination des locaux loués. Elle ajoute qu'elles ont eu à de nombreuses reprises l'occasion de visiter les locaux loués. Elle précise que les contestations soulevées par les bailleresses ont pour seul but de la contraindre à accepter des conditions financières avantageuses pour elles au moment du renouvellement du bail et de la sollicitation par elle de la réalisation de travaux aux fins d'installation d'un dispositif d'extraction.

La S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 font valoir, au soutien de leur demande, que la sommation visant la clause résolutoire a été délivrée de bonne foi et peu de temps après le constat d'huissier du 25 novembre 2021 pour éviter toute dissimulation ou retrait des produits non autorisés à la vente et au regard des nombreux manquements continus et répétés de la S.A.R.L. K-MART à la destination du bail, constatés par procès-verbaux de constat d'huissier de justice des 25 novembre 2021, 19 mai 2022 et 10 avril 2024.

Pour produire ses effets, la clause résolutoire insérée à un contrat de bail commercial doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur (Civ. 3, 24 septembre 2002, n°01-12725).

En l'espèce, la concomitance entre les discussions entre les parties sur les conditions du renouvellement du bail ainsi que sur les travaux et la délivrance d'une sommation de faire visant la clause résolutoire ne peut suffire à démontrer la mauvaise foi des bailleresses. Par ailleurs, les visites des bailleresses dans les locaux plusieurs années avant la délivrance de la sommation alléguées par la locataire ne sont pas justifiées et au demeurant ne suffisent pas à démontrer la mauvaise foi des bailleresses.

Ce moyen sera donc rejeté.

Sur la violation de la clause de destination

La destination des locaux a été définie contractuellement par les parties de la façon suivante : « (...)
- épicerie fine, boucherie japonaise, vente de plats à déguster boissons chaudes ou froides, alcoolisées ou non,
- vente de plats à emporter ou à déguster sur place froids, ou à réchauffés sur place,
- cuisine par autocuiseur ou tout autre moyen ne nécessitant pas de dispositif d'extraction sauf à ce que l'installation de ce dernier soit pris en charge et réalisé dans le respect des dispositions de l'article 10.5 du bail,
à l'exclusion de toute autre activité, les activités autorisées devant s'entendre restrictivement. »

La S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 font valoir que la S.A.R.L. K-MART exerce dans les locaux loués des activités non prévues dans la clause de destination et que la violation de la clause de destination persiste malgré la signification de la sommation de faire visant la clause résolutoire du 13 janvier 2022. Elles font valoir que les activités exercées par la S.A.R.L. K-MART constituent des activités d'épicerie et de supermarché ne relevant pas de la destination contractuelle d'épicerie fine. Elles allèguent que l'activité d'épicerie fine s'entend comme une activité proposant des produits alimentaires de grande qualité, parfois luxueux et rares et issus d'un savoir-faire reconnu. Or, la S.A.R.L. K-MART propose à la vente des produits de toute catégorie et basiques comme riz, de la chapelure, et de la farine en grande quantité et des produits de grande consommation venant de l'étranger ainsi que la vente de produits non alimentaires (notamment masques de protection, barbecues coréens avec bonbonne de gaz, bols, baguettes chinoises, produits chauffants pour le corps). Elle ajoute que la présence de congélateurs volumineux offrant des produits congelés à la vente et de nombreux réfrigérateurs et de rayonnages de supermarché, ainsi que l'absence de service client personnalisé, de zone de dégustation de produits locaux, outre la présence d'une décoration standardisée démontrent que l'activité exercée dans les locaux par la preneuse viole la destination du bail et correspond à une activité de supermarché/supérette. Elle précise que la lecture des avis clients récents, d'articles de presses et du site internet de l'enseigne K-MART démontre que l'activité exercée est une activité d'épicerie voire de supermarché, étant précisé que les autres boutiques parisiennes sous l'enseigne K-MART se présentent comme un supermarché asiatique dans la vente de produits et plats asiatiques.

La S.A.R.L. K-MART, quant à elle, expose que la clause de destination du bail est large et inclut l'ensemble des activités exercées par elle. Elle expose que les activités exercées par elle relèvent de la notion large d'épicerie fine visée au bail qui s'entend comme le commerce de produits alimentaires, mais pas exclusivement, lesquels sont soit de qualité supérieure soit proviennent de régions spécifiques ou de pays étrangers mais également comme la vente de produits rares ou à tout le moins suffisamment originaux ou singuliers pour ne pas être mis en vente dans des commerces traditionnels ou de proximité, ces derniers pouvant tant être secs, frais ou surgelés. Elle soutient que l'extrait de leur site internet est insuffisant pour tirer comme conséquence qu'elle exerce des activités non autorisées, le site internet décrivant des produits mis à la vente sur ce dernier et vise une sélection plus large que celle proposée dans les locaux exploités par elle et différente de sa boutique et des trois autres boutiques situées à [Localité 4]. Il en est de même selon elle des avis clients qui n'ont aucune force probante. Elle ajoute que la présence de congélateurs, réfrigérateurs ou autres rayonnages est justifiée en considération de la destination prévue au bail et ne permet pas d'établir que les lieux sont exploités en supermarché. Elle précise que la vente de sacs de riz, chapelure ou farine de 5 à 10 kg maximum ne constitue pas une vente de produits en gros, contrairement à ce qu'affirment les bailleresses, mais ne correspond qu'à un usage fréquent en Corée et au Japon et adapté au marché français. Elle allègue qu'il est conforme aux usages d'un magasin commercialisant des produits d'origine asiatique de vendre des ustensiles et accessoires permettant de cuisiner les produits alimentaires achetés, ces marchandises n'étant donc que des accessoires au commerce considéré et vendus en quantité limitée et qu'il n'est pas établi par les bailleresses que des produits non alimentaires sont vendus en grande quantité, la présence de ces produits n'ayant par ailleurs pas été constatée par les constats d'huissier du 19 mai 2022 et du 10 avril 2024. Elle indique enfin que la vente de produits surgelés est incluse dans l'activité de vente de plats à emporter ou à déguster sur place froids ou réchauffés sur place, ainsi que dans l'activité d'épicerie fine et justifie la présence de congélateurs, réfrigérateurs ou autres rayonnages.

En l'espèce, afin de déterminer les manquements de la locataire ainsi que leur persistance, le tribunal examinera successivement les infractions à la clause de destination visées dans la sommation de faire susvisée, c'est-à-dire :
- l'exercice de toute activité d'épicerie et de supermarché, non conforme à celle d'épicerie fine,
- toute activité de vente de produits en grande quantité ou en gros,
- toute vente de produits non alimentaires,
- toute vente de produits surgelés, en supprimant les congélateurs,
- toute activité de boucherie ne correspondant pas à celle de « boucherie japonaise »,
- toute activité de poissonnerie et de vente de fruits de mer.

* Sur l'exercice de toute activité d'épicerie et de supermarché, non conforme à celle d'épicerie fine, et sur l'activité de vente de produits en grande quantité ou en gros et de produits non alimentaires

Il n'est pas contesté qu'il n'existe pas de définition contractuelle ou légale du concept de l'"épicerie fine".

Selon la S.A.R.L. K-MART, l'épicerie fine "a trait à un commerce où l'on trouve, pour l'essentiel, mais pas exclusivement, des produits alimentaires, lesquels sont soit de qualité supérieure, soit proviennent de régions spécifiques ou de pays étrangers. (...) il s'agit toujours de produits rares, et en tout cas suffisamment originaux ou singuliers, pour ne pas être usuellement offerts à la vente chez les commerçants traditionnels ou de proximité. Il peut tout autant s'agir de produits dits secs, que de produits frais ou encore surgelés, la définition de l'épicerie fine, si tant est qu'elle existe, n'étant pas restrictive."

Elle produit, à l'appui de ce qu'elle invoque, un article intitulé "Epicerie fine : un concept évolutif ?" publié sur le site internet "le monde de l'épicerie fine" le 15 septembre 2015. A la question "Qu'est-ce qu'une épicerie fine ?", l'article répond que "D'apparence simple, la question s'avère bien plus complexe tant l'appellation ne cesse d'être revendiquée. Entre le commerçant traditionnel surfant entre l'épicerie sèche haut de gamme et une sélection courte de produits frais premium, les commerces spécialisés autour d'un produit phare ou d'un territoire, les épiceries chics qui réinventent l'alimentation générale sur des principes qualitatifs pointus comme les circuits courts, les épiceries de chefs et les boutiques de marque qui mettent en scène leur propre univers : plus que jamais multiple, le petit monde de l'épicerie fine ne cesse de s'élargir. D'autant que viennent désormais se greffer à cette belle famille, des commerces qui conjuguent les métiers : petite restauration, rayon bien-être, cave, torréfaction... Quand ce n'est pas carrément des « places de marché » qui s'inventent sur le modèle des Halles d'autrefois en regroupant différents commerces de bouche. (...) Si l'épicerie fine italienne est particulièrement bien représentée sur l'ensemble du territoire, on ne peut pas en dire autant pour tous les pays. Et pourtant, au fil des créations, c'est une tendance qui tend à s'affirmer, davantage dans les grandes métropoles où le brassage des populations favorise les besoins de découvertes. Nous vous avions déjà présenté dans nos pages, différents concepts comme [Adresse 4] qui, à [Localité 4] ([Adresse 5] dans le 12°) s'est spécialisé dans les beaux produits d'Afrique du Nord : alimentation et arts de la table, mais il y en a beaucoup d'autres. Citons « Miam In Belgium » au [Localité 5], Workshop [Localité 6] pour le Japon et [Localité 7] pour la Suède à [Localité 4] et nombre d'épiceries russes entre [Localité 8] et [Localité 9], plus ou moins fines il est vrai!"

Elle produit également un article intitulé "EPICERIE OU SUPERMARCHE ? COMMENT FAIRE SON CHOIX" publié sur le site internet "le marché tendance". Toutefois, cet article n'évoque pas l'épicerie fine mais l'épicerie ordinaire et n'est donc pas pertinent en l'espèce.

Selon la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2, l'épicerie fine "propose des produits alimentaires de grande qualité, parfois luxueux, rares et issus d'un savoir-faire reconnu". Elle produit à l'appui de ces allégations deux articles.

Il ressort de l'article intitulé "Qu'est-ce qu'une épicerie fine" publié sur le site internet de France News, produit par les bailleresses, qu'"une épicerie fine est un commerce, souvent de proximité, qui propose des produits de haute qualité. On y trouve essentiellement des produits alimentaires. Les épiceries fines sont souvent de petites tailles et situées dans les milieux urbains. Ce type de commerce s'adresse aux fins gourmets et amateurs de produits haut de gamme (...). L'épicerie fine se démarque des épiceries classiques par la qualité de son offre. Chaque produit proposé est soigneusement sélectionné. De ce fait, la sélection de produits est limitée et se concentre sur la valeur ajoutée qu'elle offre. Ainsi les articles proposés sont issus des petits circuits de production et de distribution. Les produits vendus en épicerie fine sont rarement issus des grands circuits industriels. Les grossistes pour épicerie fine se concentrent également sur la qualité de leurs gammes de produits.
La fourchette de prix est plutôt élevée en épicerie fine. La qualité et la rareté des produits justifient cette différence tarifaire, par rapport aux épiceries ordinaires. De ce fait, la clientèle est essentiellement constituée d'amateurs de qualité souvent issus d'un milieu aisé. (...) Le client ne se rend pas par hasard en épicerie fine. Il vient y chercher du goût, de la qualité mais aussi des conseils. L'épicier connaît bien ses produits (...)".

A la lecture, par ailleurs, de l'article intitulé "Qu'est-ce qu'une épicerie fine ?" publié sur le site internet "LECOQ GOURMAND" le 27 octobre 2013, il apparaît qu'une épicerie fine "est un commerce où l'on trouve des produits alimentaires pour l'essentiel, de grande qualité. Ce sont parfois des produits luxueux (caviar...), des spécialités régionales (réinventées ou pas) mais ce sont des produits rares issus d'un savoir-faire indiscutable. (...) Certains de ces commerces sont équipés d'un rayon frais qui leur permet de vendre du foie gras, du saumon, du caviar, de belles charcuteries. (...) Et on y trouve aussi, c'est essentiel, un commerçant à votre écoute, qui va prendre le temps de vous guider, vous conseiller et de répondre à toutes les questions qui pourraient vous passer par la tête sur la composition d'un produit, son origine ou la meilleure façon de l'accommoder (...)".

Il ressort de ces différents articles que l'épicerie fine peut être définie comme un commerce proposant des produits alimentaires de haute qualité, rares et originaux, venus parfois d'ailleurs, pour lesquels la fourchette de prix est très souvent élevée. Elle se distingue de l'épicerie ordinaire par la qualité et la rareté de son offre mais également par les prix proposés.

Dès lors, il convient d'examiner si l'activité de la S.A.R.L. K-MART correspond à cette définition de l'épicerie fine.

A l'appui de leurs prétentions, la S.C.P.I. UFIFRANCE IMMOBILIER et la S.A.S. PREIM EUROS 2 produisent trois procès-verbaux de constat d'huissiers.

L'huissier de justice dans son procès-verbal de constat du 25 novembre 2021 constate que :
- "les lieux sont à destination de supermarché asiatique.",

Décision du 18 Février 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/03094 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWIGW

- "sont proposés à la vente, toutes sortes de produits divers estampillés asiatiques, tels sauce chinoise, produits alimentaires variés (conserves, nouilles chinoises, gâteaux sous vide…)",
- "A l'entrée des sacs de riz, chapelure, farine sont installés pour la vente en grande quantité",
- "Une partie « boucherie » est également présente avec espace de préparation et réfrigérateur.
Les produits sont estampillés « origine France »,
- "Les produits sont également proposés à la vente dans des congélateurs",
- "Des congélateurs sont présents dans l'espace préparation ainsi qu'une machine à trancher",
- "Une partie « poissonnerie » est également installée avec espace de préparation et réfrigérateur",
- "des congélateurs sont également présents dans l'établissement offrant des produits à la vente ( exemple de glaces)".

Dans son procès-verbal de constat du 19 mai 2022, l'huissier de justice a effectué les mêmes constats.

Dans son procès-verbal de constat du 10 avril 2024, l'huissier de justice constate que :
- "les lieux sont à destination de supermarché asiatique, proposant à la vente des produits estampillés asiatiques, tels que riz en quantité, sauces asiatiques, nouilles chinoises, gâteaux chinois ...",
- "Entrée : six rayons de présentations desservent les produits proposés à la vente (...) Des sacs de riz et farine, en grande quantité, sont proposés à la vente",
- "Des vitrines réfrigérées contiennent également des produits divers asiatiques",
- "Des congélateurs sont également présents dans l'établissement offrant des produits congelés à la vente",
- "Espace poissonnerie : des préparations à base de poissons sont également proposées à la vente : à base de crevettes, poulpes, noix de Saint-Jacques. Des produits à base de riz et poissons sont proposés",
- "Espace boucherie : des produits alimentaires de viande sont proposés à la vente. L'origine de la viande est estampillée "France",
- "Des boissons diverses et plats asiatiques préparés sont présents en vitrine (sic) réfrigérées",
- "Partie cuisine : avec placards réfrigérés en partie basse", "Partie découpe : servant à la découpe de la viande", "Des armoires réfrigérées sont présentes".

Il ressort des photographies contenues dans les procès-verbaux susvisés que les produits proposés à la vente ainsi que l'agencement du local loué semblent davantage relever de ceux d'un supermarché ou d'une épicerie ordinaire que de ceux d'une épicerie fine.

S'agissant des produits proposés à la vente, la S.A.R.L. K-MART allègue sans le démontrer qu'elle offre à la vente des produits relevant de la catégorie "épicerie fine" tant au regard de la rareté de ses produits, en ce qu'ils seraient importés de Corée et du Japon, qu'en considération de la réputation des marques sélectionnées. Elle cite ainsi des marques coréennes et japonaises dont elle soutient, sans le justifier, qu'elles sont prestigieuses ou réputées par leur qualité et recherchées par les gastronomes. Toutefois, il ressort des pièces versées par les bailleresses que les produits proposés, bien qu'importés de Corée et du Japon, ne constituent pas des produits rares ou de haute qualité et semblent davantage relever de la grande distribution.

Par ailleurs, les échanges de courriels en date du 30 août 2022 avec "LA GRANDE EPICERIE" produits par la locataire dans lesquels cette dernière se dit intéressée de distribuer des produits importés par le groupe K-MART, dans son activité de grossiste, ne peuvent permettre de démontrer que l'activité de la S.A.R.L. K-MART dans les locaux loués litigieux serait une activité d'épicerie fine.
Décision du 18 Février 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/03094 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWIGW

En outre, l'extrait du site internet du groupe K-MART, produit par les bailleresses, précise que depuis son ouverture en 2006, le groupe K-MART est devenu "l'une des références dans l'alimentation coréenne et japonaise à [Localité 4]." Il est par ailleurs indiqué qu'il propose "une grande variété de produits ainsi qu'un maximum de nouveautés tout en essayant d'avoir les prix les plus attractifs que possible de notre clientèle". Cette présentation des produits proposés dans les différentes enseignes K-MART ne correspond pas aux produits attendus d'une épicerie fine, telle que définie ci-dessus. Par ailleurs, les enseignes sont présentées sur le site internet comme des "épiceries" et non des "épiceries fines" ("DECOUVREZ NOS EPICERIES AU COEUR DE PARIS".)

De plus, la vente en grande quantité de riz ou de farine ou de chapelure (5 à 10 kg) ne relève pas de produits attendus dans une épicerie fine située en France, ce même si comme le soutient la locataire la consommation serait très importante en Corée et au Japon.

Enfin, la présence de "produits non alimentaires", tels que masques de protection, barbecues coréens avec bonbonne de gaz, bols, baguettes chinoises, produits chauffants pour le corps etc..., non contestée par la locataire, ne correspond pas davantage aux produits attendus dans une épicerie fine et ne sont au demeurant pas autorisés dans la clause de destination, et ce peu importe, comme le soutient la locataire, que la commercialisation de ces produits serait conforme aux usages d'un magasin commercialisant des produits d'origine asiatique. Néanmoins, si cette activité est non autorisée par la clause de destination, force est de constater que les procès-verbaux de constat des 19 mai 2022 et 10 avril 2024 n'en font plus état. Dès lors, il n'est pas démontré la persistance de cette infraction à la clause de destination.

* S'agissant de la vente non autorisée de "produits surgelés, en supprimant les congélateurs", de "boucherie ne correspondant pas à celle de "boucherie japonaise" et de "poissonnerie et vente de fruits de mer"

S'agissant de la vente de produits surgelés, si la présence de congélateurs peut s'expliquer compte tenu de la clause de destination qui autorise l'activité de "vente de plats à déguster" et "vente de plats à emporter ou à déguster sur place froids, ou à réchauffés sur place", force est de constater qu'il ressort des photographies insérées aux différents procès-verbaux de constats que les produits figurant dans ces congélateurs ne semblent pas correspondre à l'activité autorisée soit "vente de plats à déguster" et "vente de plats à emporter ou à déguster sur place froids, ou à réchauffés sur place". Figurent en effet dans ces congélateurs des produits surgelés de toutes sortes et des glaces. La locataire, quant à elle, ne produit aucun élément permettant de justifier que ces produits correspondraient à de la "vente de plats à déguster" et de la"vente de plats à emporter ou à déguster sur place froids, ou à réchauffés sur place".

S'agissant de l'activité de poissonnerie et de vente de fruits de mer, si les procès-verbaux de constat des 25 novembre 2021 et 19 mai 2022 font état de vente de poissons non préparés dans des plats, force est de constater que le procès-verbal de constat du 10 avril 2024 n'en fait plus état et fait simplement état de produits à base de riz et de poissons. Ces plats correspondent ainsi à l'activité autorisée de "vente de plats à déguster" et "vente de plats à emporter ou à déguster sur place froids, ou à réchauffés sur place". Dès lors, s'il est démontré une persistance de l'infraction un mois après la délivrance du commandement de payer, force est de constater qu'en avril 2024, la violation de la clause de destination n'est plus démontrée.

S'agissant de l'activité de "boucherie japonaise", force est de constater que la clause de destination n'impose nullement que la viande soit japonaise. Par ailleurs, les bailleresses ne rapportent aucun élément objectif relatif aux normes ou usages applicables à l'activité de boucherie japonaise qui démontrerait que la vente de viande d'origine française constituerait une violation de l'activité de "boucherie japonaise". Au demeurant, le procès-verbal de constat du 25 novembre 2021 comporte une photographie du réfrigérateur du rayon boucherie sur lequel est inscrit "wagyu japonais grade A5 à retrouver sur demande dans nos rayons boucherie". Dès lors, il n'est pas justifié de violation de la clause de destination concernant cette activité.

Il n'est donc pas démontré que la locataire a violé la clause de destination s'agissant de son activité de "boucherie japonaise" ni que la présence de congélateurs soit contraire à la clause de destination, cette présence pouvant être justifiée compte tenu de l'activité autorisée de "vente de plats à déguster" et "vente de plats à emporter ou à déguster sur place froids, ou à réchauffés sur place". Par ailleurs, il n'est pas démontré la persistance de la violation de la clause de destination s'agissant de la vente de "produits non alimentaires".

Toutefois, il est démontré la persistance de la violation de la clause de destination par la S.A.R.L. K-MART à la suite de la délivrance de la sommation visant la clause résolutoire délivrée le 13 janvier 2022 en ce qu'elle n'a pas cessé ni l'exercice de toute activité d'épicerie et de supermarché, non conforme à celle d'épicerie fine ni toute activité de vente de produits en grande quantité ou en gros, ni la vente de produits surgelés ne correspondant pas à l'activité autorisée de "vente de plats à déguster" et "vente de plats à emporter ou à déguster sur place froids, ou à réchauffés sur place" ni l'activité de poissonnerie et de vente de fruits de mer qui ne correspondrait pas à l'activité autorisée de "vente de plats à déguster" et "vente de plats à emporter ou à déguster sur place froids, ou à réchauffés sur place".

En conséquence, les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire étant remplies, le bail a été résilié de plein droit le 13 février 2022 à 24h00.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

La locataire sollicite, dans l'hypothèse où la clause résolutoire serait déclarée acquise, un délai sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce pour lui permettre de se mettre en conformité avec la clause de destination.

Aux termes de l'alinéa 2 de l'article L. 145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La suspension des effets d'une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire (3e Civ., 6 février 2025, pourvoi n° 23-18.360).

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la S.A.R.L. K-MART a cessé depuis la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire de vendre des "produits non alimentaires" ainsi que "l'activité de poissonnerie et de vente de fruits de mer" en dehors de la vente de plats préparés, conformément aux constatations du procès-verbal du 10 avril 2024.

Par ailleurs, il n'est pas contesté que la locataire a respecté l'intégralité de ses obligations, et notamment le règlement du loyer, des charges et taxes, à l'exclusion de celles visées dans le commandement et pour lesquelles la violation a été retenue dans la présente décision.

Dès lors, au regard du respect par la locataire de l'intégralité des obligations à l'exclusion de celles visées par le commandement et pour lesquelles la violation a été retenue dans la présente décision mais également du commencement de régularisation depuis lors intervenu, il y a lieu d'accorder à la locataire, en application de l'article L. 145-41 du code de commerce, un délai de 12 mois pour respecter les obligations visées au commandement, c'est-à dire pour cesser l'exercice de toute activité d'épicerie et de supermarché, non conforme à celle d'épicerie fine, toute activité de vente de produits en grande quantité ou en gros, toute vente de produits surgelés, en supprimant les congélateurs, à l'exception des activités de "boucherie japonaise" dont la violation n'est pas démontrée ainsi que la vente de produits non alimentaires et de toute activité de poissonnerie et de vente de fruits de mer dont il n'est pas démontré la persistance de l'infraction postérieurement au procès-verbal 10 avril 2024 et dire que dans cette hypothèse, la clause de résiliation sera réputée n'avoir jamais joué.

Sur le montant de l'indemnité d'occupation

Les bailleresses sollicitent que l'indemnité d'occupation soit majorée de 50 % conformément à l'article 18.4 du bail commercial.

La locataire s'y oppose en soutenant qu'il s'agit d'une clause pénale manifestement excessive.

L'article 18.4 du bail commercial stipule que "L'indemnité d'occupation à la charge du PRENEUR en cas de non-délaissement des LOCAUX après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du BAIL, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %, outre tous accessoires du loyer".

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. En vertu de l'article 1231-5 du code civil, le juge peut réduire d'office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

S'agissant du