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TJ 93008, 23 févr. 2026, RG 24/08426

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Date: 23/02/2026
Numéro: 24/08426
Lieu / cour: tj93008
Chambre: Chambre 6/Section 3
Type: other
Id: 699ca59ccdc6046d477f185a

Texte de la décision

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TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 FEVRIER 2026

Chambre 6/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/08426 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYDY
N° de MINUTE : 26/00171

Madame [W] [J] [Y] [P] [T]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Bertrand LOTZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0322

DEMANDEUR

S.A. BNP PARIBAS
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Laurent GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0020

Monsieur [I] [X] [S] [L]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Maître Cécile ROUQUETTE TEROUANNE de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0098

Madame [K] [D] [R] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Cécile ROUQUETTE TEROUANNE de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0098

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Tiphaine SIMON, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.
DÉBATS

A l’audience publique du 15 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Février 2026.
JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique reçu le 29 août 2022 par Maître [E] [H], notaire à [Localité 4], M. [I] [L] et Mme [K] [Z] ont vendu à Mme [W] [T] les lots de copropriété n°12 (logement au 2ème étage), n°16 (cave) et n°26 (palier et partie des combes au 2ème étage) dépendant d'un ensemble immobilier sis à [Localité 3] (93) [Adresse 4]-[Adresse 5] (ci-après les biens immobiliers), moyennant le prix de 380.000 euros. Une copie authentique de l’acte de vente a été publiée et enregistré au service de la publicité foncière de [Localité 5] (93) le 9 septembre 2022 sous les références Volume 9304P01 2022P Numéro 25376.

La signature de l’acte authentique de vente avait été précédée par la signature d’un acte authentique de promesse de vente unilatérale en date du 8 juin 2022.

Le prix de vente a été payé en partie au moyen d’un prêt sous signature privée d’un montant de 150.000 euros consenti par la société anonyme Bnp Paribas aux termes d’une offre en date du 16 juin 2022 signée par Mme [W] [T] le 8 juillet 2022, dont l’objet était l’acquisition des biens immobiliers.

Suivant courrier en date du 6 décembre 2022, Mme [W] [T] a informé M. [I] [L] et Mme [K] [Z] qu’elle envisageait d’engager une action aux fins d’annulation de la vente au motif que ces derniers ne l’auraient pas informée, au moment de la vente, de désordres affectant l’immeuble ; la découverte de ces désordres ayant conduit Mme [W] [T] à différer les travaux prévus dans les biens immobiliers et son emménagement.

Mme [W] [T] a confirmé son intention de voir la vente annulée dans un courrier en date du 16 février 2023 suivi d’un courriel en date du 16 avril 2024.

C'est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice du 28 août 2024, Mme [W] [T] a fait assigner M. [I] [L], Mme [K] [Z] et la société anonyme Bnp Paribas (nom commercial Hello Bank!), devant le tribunal judiciaire de Bobigny (93), aux fins notamment de solliciter l’annulation de la vente.

L’assignation a été publiée et enregistré au service de la publicité foncière de [Localité 5] (93) le 27 septembre 2024 sous les références Volume 9304P01 2024P Numéro 19723.

La clôture de l’instruction a été fixée au 9 juillet 2025 par ordonnance du même jour.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 juillet 2025 , Mme [W] [T] demande au tribunal de :

« I) Sur la demande d’annulation de la vente et de ses conséquences :
ANNULER pour dol la vente conclue le 29 août 2022 et publiée au fichier immobilier le 9 septembre 2022 sous la référence 2022 P 25376 entre Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] d’une part, et Madame [W] [J] [Y] [P] [T] d’autre part, et portant sur les lots n° 12, 16 et 26 au sein du Bâtiment B de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4]-[Adresse 5], [Localité 3] et cadastré section I, numéro [Cadastre 1], Lieudit [Adresse 4] (…).

PRONONCER la résolution de plein droit de l’emprunt de 150.000 euros en capital souscrit par Madame [W] [J] [Y] [P] [T] auprès de la banque BNP PARIBAS et dont l’objet était le financement de la vente annulée,

En conséquence :

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à restituer à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] le prix de vente de 380.000 euros, avec intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de l’assignation,

ASSORTIR l’obligation de restituer le prix de vente d’une astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard passé le délai d’un (1) mois suivant la signification du jugement à intervenir,

DONNER ACTE que Madame [W] [J] [Y] [P] [T] s’oblige à remettre aux consorts [L]-[Z] les badges et clés d’accès à la copropriété et à l’appartement litigieux par acte extrajudiciaire dans les cinq jours qui suivront la réception des sommes restituées,

DÉBOUTER Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] de leur demande d’injonction imprécise de « remise en état » Subsidiairement :
DEBOUTER Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] de leur demande tenant à voir cette injonction assortie d’une quelconque astreinte, et a fortiori pour un taux de 1.000 euros par jour de retard à compter du jugement et sans limite de durée.
Encore plus subsidiairement :
ASSORTIR l’injonction de faire d’une astreinte de 50 euros par jour de retard sur une période d’un mois passé le délai de six mois suivant la restitution par Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] du prix de la vente annulée

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à verser à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, les sommes de :
- 25.688,07 euros au titre des charges de copropriété dont elle s’est acquittée auprès du syndic entre le 29 août 2022 et le 1er juin 2025, et toute dépense postérieure au titre de ce poste de préjudice sur présentation d’un justificatif de paiement
- 22.065,00 euros au titre de l’impôt sur la mutation prévu à l’article 1594 D du code général des impôts correspondant à l’acte de vente annulé
- 380,00 € au titre de la contribution de sécurité immobilière prévue à l’article 859 du code général des impôts correspondant à l’acte de vente annulé,
- 770,00 euros au titre des primes d’assurances du crédit immobilier BNP résolu de plein droit selon décompte arrêté au 1er juin 2025, et toute dépense postérieure au titre de ce poste de préjudice sur présentation d’un justificatif de paiement

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de l’assignation,

DONNER ACTE que Madame [W] [J] [Y] [P] [T] s’engage à restituer la somme de 150.000 euros à la banque BNP PARIBAS,

CONDAMNER la banque BNP PARIBAS à restituer les intérêts échus et perçus auprès de Madame [W] [J] [Y] [P] [T] en exécution du prêt immobilier résolu,

II) Subsidiairement : sur la demande en résolution de la vente et de ses conséquences :

PRONONCER la résolution de la vente conclue le 29 août 2022 et publiée au fichier immobilier le 9 septembre 2022 sous la référence 2022 P 25376 entre Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] d’une part, et Madame [W] [J] [Y] [P] [T] d’autre part, et portant sur les lots n° 12, 16 et 26 au sein du Bâtiment B de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4]-[Adresse 5], [Localité 3] et cadastré (…)

En conséquence :

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de l’assignation,

DONNER ACTE que Madame [W] [J] [Y] [P] [T] s’engage à restituer la somme de 150.000 euros à la banque BNP PARIBAS,

CONDAMNER la banque BNP PARIBAS à restituer les intérêts échus et perçus auprès de Madame [W] [J] [Y] [P] [T] en exécution du prêt immobilier résolu,

III) Subsidiaire de second rang : sur la demande de réduction du prix de vente :

PRONONCER la réduction du prix de la vente du 29 août 2021 à concurrence de 45 %,

En conséquence,

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à verser à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] la somme de 171.000 euros à titre de réduction du prix de vente, avec intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de l’assignation,

ASSORTIR l’obligation de restituer la fraction du prix de vente d’une astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard passé le délai d’un (1) mois suivant la signification du jugement à intervenir,

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à verser à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] la somme de 10.138 euros en réparation de son préjudice financier correspondant au trop versé des frais de la vente avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à verser à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] la somme de de 51.218,55 euros en réparation de son préjudice financier correspondant au 50 coût de son relogement avec intérêts légaux à compter de l’assignation selon décompte arrêté au 1er juin 2025, et toute dépense postérieure au titre de ce poste de préjudice sur présentation d’un justificatif de paiement

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de l’assignation,

Subsidiairement : dans l’hypothèse où le tribunal accueillait l’action estimatoire mais estimait ne pas disposer des éléments techniques suffisants pour fixer le montant de la réduction du prix de vente :
DIRE ET JUGER que la vente du 29 août 2021 a été conclu en présence de vices cachés justifiant une réduction judiciaire du prix de vente,
DÉSIGNER tel expert judiciaire qu’il plaira avec pour mission de reconstituer le prix de l’appartement à la date du 8 juin 2021 en considération des vices affectant l’appartement vendu et plus largement le bâtiment B tels que documentés par les écritures récapitulatives et pièces produites par Madame [W] [J] [Y] [P] [T],
CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à verser à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] la somme provisionnelle de 50.000 euros à valoir sur la restitution du prix de vente, avec intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,
CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à verser à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] la somme de 15.000 euros à titre de provision ad litem, avec intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,
ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de l’assignation,
RENVOYER l’affaire à une audience ultérieure en ouverture de rapport,

IV) Subsidiaire de troisième rang : sur la demande de dommages-intérêts pour violation de l’obligation d’information précontractuelle :

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à verser à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] la somme de 153.900 euros au titre de sa perte de chance de n’avoir pas pu contracter à des conditions plus avantageuses, avec intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de l’assignation,

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à verser à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] la somme de de 51.218,55 euros en réparation de son préjudice financier correspondant au coût de son relogement avec intérêts légaux à compter de l’assignation, selon décompte arrêté au 1er juin 2025, et toute dépense postérieure au titre de ce poste de préjudice sur présentation d’un justificatif de paiement

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de l’assignation,

ASSORTIR l’obligation de verser ces indemnités d’une astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard passé le délai d’un (1) mois suivant la signification du jugement à intervenir,

V) En tout état de cause :

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à verser à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] la somme de 6.525 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à verser à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] la somme de 3.060 euros de dommages-intérêts en réparation de ses frais de santé,

DÉBOUTER Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] de toutes dirigées à l’encontre de Madame [W] [J] [Y] [P] [T],

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] à verser à Madame [W] [J] [Y] [P] [T] la somme de 10.000 euros à titre d’indemnité de procédure,

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de publication au fichier immobilier de l’acte introductif d’instance et du jugement à intervenir.

DÉBOUTER Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] de leur demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Subsidiairement,

SUBORDONNER l’écart de l’exécution provisoire à la fourniture par Monsieur [I] [X] [S] [L] et Madame [K] [D] [R] [Z] d’une garantie financière à première demande au bénéfice de Madame [T] pour un montant égal à 110% des montants en litige, obtenue auprès d’un établissement financier de notoriété publique établi en France et pour une durée qui ne serait être inférieure à la durée de l’instance d’appel. »

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 juin 2025, M. [I] [L] et Mme [K] [Z] demandent au tribunal de :

« A titre principal,

DEBOUTER Madame [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

DEBOUTER Madame [T] de sa demande en annulation de la vente conclue le 29 août 2022 et de l’intégralité de ses demandes subséquentes, en l’absence de dol ;

DEBOUTER Madame [T] de sa demande en résolution de la vente conclue le 29 août 2022 et de l’intégralité de ses demandes subséquentes, en l’absence de vices cachés ;

DEBOUTER Madame [T] de sa demande de réduction du prix de la vente en date du 29 août 2022 à concurrence de [Adresse 4] % et de l’intégralité de ses demandes subséquentes, en l’absence de vices cachés ;

A titre subsidiaire,

DEBOUTER Madame [T] de sa demande de désignation d’un expert et de l’intégralité de ses demandes subséquentes, en l’absence de vices cachés ;

DEBOUTER Madame [T] de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [L] et Madame [Z] à lui verser la somme provisionnelle de 50.000,00 € à valoir sur la restitution du prix de vente, avec intérêts légaux à compter de la date de l’assignation ;

DEBOUTER Madame [T] de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [L] et Madame [Z] à lui verser la somme provisionnelle de 15.000,00 € à titre de provision ad litem, avec intérêts légaux à compter de la date de l’assignation ;

DEBOUTER Madame [T] de sa demande tendant à voir ordonnée la capitalisation des intérêts dus pour année entière à compter de l’assignation ;

DEBOUTER Madame [T] de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [L] et Madame [Z] à lui verser la somme de 153.900,00 € au titre de sa perte de chance de n’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses avec intérêts légaux à compter de la date de l’assignation et de l’intégralité de ses demandes subséquentes ;

DEBOUTER Madame [T] de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [L] et Madame [Z] à lui verser la somme de 51.218,55 € (sauf à parfaire) en réparation de son préjudice financier correspondant au coût de son relogement avec intérêts légaux à compter de l’assignation et de l’intégralité de ses demandes subséquentes ;

A titre reconventionnel et infiniment subsidiaire,

Si par extraordinaire, le Tribunal de céans venait à prononcer la nullité ou la résolution de la vente,

A titre principal,
CONDAMNER Madame [T] à remettre en son état identique au jour de la vente, l’appartement situé [Adresse 4] [Localité 3], sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de la signification du jugement à intervenir ;

A titre subsidiaire,
CONDAMNER Madame [T] à verser à Monsieur [L] et à Madame [Z] la somme de [Adresse 4].040,80 € HT, correspondant au montant de la remise en état de l’appartement situé [Adresse 4], sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de la signification du jugement à intervenir ;

En toute hypothèse,

ORDONNER la suspension de l’exécution provisoire ;

DEBOUTER Madame [T] de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [L] et Madame [Z] à lui verser la somme de 6.525,00 € (sauf à parfaire) en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTER Madame [T] de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [L] et Madame [Z] à lui verser la somme de 3.060,00 € (sauf à parfaire) en réparation de ses frais de santé,

CONDAMNER Madame [T] à payer à Monsieur [L] et Madame [Z] la somme de 28.464,38 € sur le fondement des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [T] à supporter tous les dépens, et allouer à la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL (Maître Cécile Rouquette-Térouanne), le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 janvier 2025, la société anonyme Bnp Paribas demande au tribunal de :

« STATUER CE QUE DE DROIT sur les demandes de Madame [W] [T] à l’encontre de Monsieur [I] [L] et Madame [K] [Z] et JUGER que BNP PARIBAS s’en rapporte à l’appréciation du Tribunal sur ce point.

DANS L’HYPOTHESE où le Tribunal ferait droit aux demandes d’annulation, de résolution ou de caducité du contrat de prêt CONDAMNER Madame [W] [T] à restituer à BNP PARIBAS le capital prêté, soit 150.000 €, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la mise à disposition des fonds, sous déduction des échéances payées.

CONDAMNER in solidum Monsieur [L] et Madame [B], à payer à BNP PARIBAS la somme de 28.283,50 € à titre de dommages et intérêts.

REJETER toute demande à l’encontre de BNP PARIBAS

DANS L’HYPOTHESE où le Tribunal rejetterait les demandes d’annulation, de résolution ou de caducité de Madame [W] [T] JUGER que le contrat de prêt doit connaître sa pleine application et CONDAMNER Madame [W] [T] à exécuter les termes du prêt immobilier de 150.000 € à l’origine accordé par BNP PARIBAS suivant offre du 16 juin 2022.

EN TOUT ETAT DE CAUSE CONDAMNER toute partie succombante à payer à BNP PARIBAS la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi que les entiers dépens. »

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L'affaire a été appelée à l'audience du 15 décembre 2025 et mise en délibéré au 23 février 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l'article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

MOTIFS :

À titre liminaire

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

La « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d'un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l'examen d'une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l'article 789 du code de procédure civile.

1. Sur la demande d’annulation de la vente du 29 août 2022

En application de l’article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En application de l’article 1131 du code civil, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

En application de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L'existence d'un dol s'apprécie au moment de la formation du contrat.

Il nécessite la volonté de tromper et un élément matériel correspondant à des manœuvres en vue de tromper l'autre partie, ou à des mensonges, ou à des réticences dolosives.

Le vendeur est tenu de révéler à l'acquéreur les informations qu'il détient en vertu soit d'obligations légales particulières, soit de l'obligation générale d'information prévue au nouvel article 1112-1 du Code civil. L'obligation précontractuelle d'information n'est due que si l'ignorance de l'autre partie est légitime, ou si celle-ci peut, en raison des circonstances, faire une confiance particulière à son cocontractant. De telles obligations d'information peuvent conduire à retenir l'existence de réticence dolosive lorsqu'elles ne sont pas correctement exécutées.

Le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

De surcroît, certaines informations qui ne sont pas visées par le devoir d'information de l'article 1112-1 du Code civil, peuvent être considérées comme déterminantes au sens de l'article 1137 du même code, et justifier une sanction pour réticence dolosive. Ainsi, le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son co-contractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

La réticence dolosive ne peut être retenue que s'il y a dissimulation intentionnelle d'une information dont le caractère déterminant est connu.

En application de l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.
Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.
Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.
Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

La nullité entraîne l'anéantissement du contrat.

L'effacement rétroactif de la vente d'immeuble implique nécessairement des restitutions, mais également, le cas échéant, la réparation des préjudices subis par le vendeur ou l'acquéreur. Les parties doivent être remises en l'état où elles se trouvaient avant la conclusion de la vente.

En l’espèce, il ressort notamment de l’examen des pièces versées aux débats que :

- les biens immobiliers objets du présent litige dépendent d'un ensemble immobilier sis à Les Lilas (93) [Adresse 4]-[Adresse 5] et que l’appartement vendu est situé au 2ème étage du bâtiment B de cet immeuble.

- l’appartement situé au 1er étage du bâtiment B, en dessous de l’appartement objet du présent litige, appartient à Mme [G] [N].

- à partir de 2018, une opération de construction a été entreprise sur la parcelle voisine sise à [Localité 3] (93) [Adresse 6]-[Adresse 7] ; ayant consisté en la démolition du bâtiment sis sur cette parcelle et mitoyen à l’immeuble litigieux et en la construction d’un immeuble d’habitation de 11 logements. La démolition du bâtiment a été effectuée en 2018. La parcelle a été vendue le 28 mai 2019 par la SNC 5 Versailles à la SCCV 51 Aubrac. A l’occasion de ces travaux, deux procédures de référé préventif ont été diligentées par les propriétaires successifs de la parcelle, à savoir :

* une première procédure de référé préventif diligentée par la SNC 5 Versailles aux termes de laquelle une mesure d’expertise judiciaire à titre préventif a été confiée à M. [Q] [M], suivant ordonnance du 2 mai 2016 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny (93), notamment au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 3] (93) [Adresse 4]-[Adresse 5]. M. [Q] [M] a rendu son rapport en l’état le 30 juillet 2021.

* une seconde procédure de référé préventif diligentée par la SCCV 51 Aubrac aux termes de laquelle une mesure d’expertise judiciaire à titre préventif a été confiée à M. [U] [O], suivant ordonnance du 13 septembre 2019 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris (75), notamment au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 3] (93) [Adresse 4]-[Adresse 5]. M. [U] [O] a rendu son rapport le 30 septembre 2021.

- le mur pignon mitoyen entre les propriétés sises [Adresse 4]-[Adresse 5] et [Adresse 6]-[Adresse 7] a été conservé.

- aux termes de la note aux parties n°05 établie par l’expert, M. [Q] [M], le 14 octobre 2018, il est mentionné :
* que le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]-[Adresse 5] a dénoncé sur le mur pignon Est, mitoyen avec l’immeuble [Adresse 6]-[Adresse 7], une fissure qui longe toute la descente des EP et s’élargit depuis qu’il y a eu démolition de toutes les façades des bâtiments de la parcelle voisine.
* que l’occupant de l’appartement du 2ème étage a fait état de l’existence d’une fissure ouverte entre l’intérieur et l’extérieur de son appartement au niveau du mur porteur de sa chambre.
* un email du 11 octobre 2018 de « M. [I] [L] (occupant de l’appartement du 2ème étage) également membre du conseil SDC du [Adresse 4]-[Adresse 5] » alertant le syndic sur l’absence de mesure conservatoire prise pour consolider le mur pignon de l’immeuble et plus précisément du bâtiment B.
* un email du syndic de l'immeuble [Adresse 5]-[Adresse 6] du 11 octobre 2018 adressé aux services de la Ville [Localité 3] mentionnant l’absence de mesures conservatoires et de nombreux désordres dans l’immeuble ayant pour objet « Procédure de Péril imminent ».
* que le mur pignon a été bâché et que les mesures de sauvegarde à l’appartement de M. [I] [L] des infiltrations d’eau de pluie ont été réalisées par la SNC 5 Versailles.
* que les mesures de sauvegarde nécessaire à la conservation de ce mur pignon doivent être prises si nécessaires pour la sécurité des personnes et pour prendre toute précaution au risque de basculement, tout ou partiel, de ce mur, par la pose de butons pour substituer l’immeuble démoli.
* que l’expert émet toute réserve sur les avis reçus du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]-[Adresse 6] dans ses derniers dires et des conséquences pouvant en découler.
* qu’il y a lieu d’évaluer la réelle situation de la problématique de ce mur pignon et la demande d’un péril imminent formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]-[Adresse 6].

- le 30 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]-[Adresse 6] a envoyé un courrier aux services de la Ville [Localité 3] ayant notamment pour objet le risque pour la sécurité des occupants.

- dans le cadre de la deuxième expertise, une réunion a été organisée en urgence par l’expert, M. [U] [O], le 10 novembre 2020, à la suite (1) de l’envoi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]-[Adresse 6] aux services de la Ville [Localité 3] de la lettre du 30 octobre 2020 susvisée et à la suite et (2) de l’alerte de M. [I] [L] du 5 octobre 2020 faisant état d’un mouvement du bâti et de l’augmentation des fissures dans son appartement.

- une note technique, relative à l’audit effectué uniquement sur le mur mitoyen, a été établie le 20 janvier 2021 par la société S.E.T. 4 Ingénierie et conclut que l’origine du désordre du mur fait suite aux opérations de démolition et que le mur ne présente pas de risque en matière de stabilité. Il a également été noté que, de façon générale, le bâtiment est fissuré au-delà du mur mitoyen sans aucun rapport avec la construction en cours.

- la société PLM Service et Travaux (spécialiste de la recherche de fuites non destructive et du dégorgement) est intervenue, à la demande du syndic de copropriété de l’immeuble [Adresse 5]-[Adresse 6], dans l’appartement du 1er étage de Mme [N], le 24 février 2021. Aux termes de son rapport d’intervention, il est indiqué « Nous constatons qu’il y a de grosses fissures au plafond et des tâches d’humidités chez Mme [A]. Un bâtiment en construction jouxte le bâtiment côté droit, les infiltrations d’eau doivent provenir de la séparation de ces deux bâtiments. Il y a un pignon de mur qui n’est plus protégé par une couverture, une partie du plafond du salon est prêt à s’effondrer il est urgent de procéder à son soutien, il y a un DANGER ».

- lors de ses visites en date des 4 mars 2020, 10 novembre 2020 et 14 avril 2021, l’expert, M. [U] [O], a notamment constaté les désordres suivants relatifs à l’immeuble [Adresse 5]-[Adresse 6] :
* dans l’appartement du 2ème étage objet du présent litige : ouverture avec fissuration très ouverte en évolution et microfissurations en évolution dans une chambre, fissurations structurelles dans une autre chambre, fissurations et microfissurations dans le séjour, microfissurations dans la salle de bain, fissuration dans la mezzanine.
* dans les parties communes (accès du 2ème étage vers le 1er étage) : fissurations très ouvertes avec faïençage, fissurations généralisées, décollements de bandes « calicot » et tâches jaunâtres signe d’infiltrations.
* dans l’appartement de Mme [N] : fissurations très ouvertes dans une chambre, microfissurations dans l’autre chambre, désordres significatifs, fissurations très ouvertes et microfissurations dans la pièces principale, fissurations en plafond dans l’entrée, fissurations/microfissurations avec dégât des eaux et infiltrations dans la salle de bain, la mise en place de 4 étais avec sablière dans le séjour, la mise en place d’une protection par polyane pour dévoyer des eaux de ruissèlement.
* le plancher a un fort dévers et une pente vers la parcelle voisine (immeuble [Adresse 6]-[Adresse 7]). Ce dévers a été constaté au moyen d’une bille.

- M. [I] [L] avait les clefs de l’appartement de Mme [N] afin de permettre à l’expert d’y accéder lors de la visite du 14 avril 2021.

- dans son rapport en date du 30 septembre 2021, l’expert, M. [U] [O], a conclu que :
* les fissures dans l’appartement litigieux étaient inhérentes à la construction de l’immeuble, à son entretien et à sa maintenance et que le trou dans le mur pignon au niveau des combles n’était pas dû aux travaux menées par la SCCV 51 Aubrac.
* les fissures dans l’appartement de Mme [N] étaient inhérentes à la construction de l’immeuble, à son entretien et à sa maintenance et que les dégât des eaux et infiltrations sont imputables aux travaux de la SCCV 51 Aubrac.
* les fissurations dans la cour, dans les parties communes et dans la cave relèvent de la construction de l’immeuble, de son entretien et de sa maintenance.

- à l’issue de la visite du 10 novembre 2020, l’expert avait noté que « cependant au regard de la fragilité de ce bâti, de liaisonnement structurel absent entre certains verticaux et structures horizontales, et comme il avait déjà été indiqué lors du dernier accedit, il est donc nécessaire et impératif, sans délais, que : le SDC réalise, en sus des investigations qui sont nécessaires au 1er étage (et autre niveaux si nécessaire), au droit du plancher et autres, un audit structurel de son bâti (…), des travaux confortatifs structurels soient réalisés ».

- en octobre 2021 ; M. [I] [L] et Mme [K] [Z] ont fait réaliser des travaux de peinture dans leur appartement. Dès novembre 2021, ils ont fait procéder à l’évaluation de l’appartement en vue de sa vente. La promesse de vente avec Mme [W] [T] a été signée le 8 juin 2022 et la vente le 29 août 2022.

- Mme [G] [N] a produit un témoignage sur l’historique de la situation de l’immeuble [Adresse 5]-[Adresse 6] en date du 9 avril 2025 dont les termes sont ci-après littéralement rapportés par extraits :
* selon elle l’immeuble est certes ancien, mais il a « toujours été correctement entretenu et stable, jusqu’à la destruction en 2018 de l’immeuble mitoyen ».
* « en 2018, un premier dégât des eaux, assez important, a eu lieu dans ma chambre et dans l’appartement du dessus, celui de M. [L], qui a réussi à le faire prendre en charge par son assurance et à le faire réparer. De mon côté, mon assurance n’ayant pas identifié clairement la cause, et je n’ai à ce jour reçu aucune compensation. »
* « il a y eu un tournant, à mon sens, suite au rendu du référé préventif fin 2019 – début 2020, niant la causalité avec le chantier mitoyen et invoquant la vétusté de notre immeuble. (…) Nous nous sommes retrouvés sans recours, avec pour seul argument la vétusté de notre immeuble. »
* « j’ai toujours eu une bonne communication avec mon voisin du dessus, M. [L], qui me tenait informée des mises à jour, tant le dossier s’avérait compliqué. Un énorme dégât des eaux, ne touchant que mon appartement, a eu lieu en 2021 ; il a fini par ouvrir les murs, et il a fallu deux ans pour le sécher complètement. »
* « l’immeuble mitoyen reconstruit, le référé posé, mais sans que personne ne veuille s’engager à faire les diagnostics nécessaires, le syndic gagnant du temps… l’ambiance générale dans le bâtiment B était plutôt à attendre, ou à vendre. Il y avait un projet de rénovation en profondeur de la cage d’escalier, qui a échoué au dernier moment. M. [L] voulait aller vite pour pouvoir mettre en vente. On a voté un projet raccourci, moins cher et fait à la va-vite, alors que cette cage est très humide depuis toujours. »
* « en tout cas, j’ai été surprise de la rapidité de la vente des appartements, et je me suis retrouvée seule dans le navire, à devoir faire entendre ma cause concernant la nécessité pour le syndic de prendre en charge les travaux de rénovation de ce mur mitoyen porteur, dont il a la responsabilité. (…) ce n’est pas ma responsabilité d’entretenir les murs porteurs, mais bien celle du syndic. »
* « les travaux de rénovation commencés chez Mme [T], nouvelle acquéreuse, faisaient trembler les étais et mettaient en péril mon plafond, déjà bien abimé, ainsi que son propre plancher, sans qu’elle le sache. Les deux nouveaux propriétaires, découvrant l’état de mon appartement et l’historique des travaux, se retrouvent aujourd’hui à devoir supporter des charges lourdes, liées à la mise en péril et à sa levée, qu’ils n’auraient jamais imaginé au départ. »

- le 26 avril 2024, le Maire de la Ville [Localité 3] a pris un arrêté de mise en sécurité ordinaire de l’immeuble [Adresse 5]-[Adresse 6] et a mis en demeure le syndicat des copropriétaires d’effectuer les travaux suivants :
* dans un délai de 2 mois : Faire réaliser une étude structure de l’ensemble du bâtiment concerné. Tout particulièrement vérifier le sens de la portance des planchers de l’immeuble, pour écarter un risque d’aggravation des désordres dans l’appartement R+1.
* dans un délai de 6 mois : Reprendre le mur pignon actuellement recouvert pour partie d’une bâche afin de le rendre étanche à l’eau. Faire réaliser les travaux prescrits suite à l’étude de structure du bâtiment.

Cet arrêté a été pris en considération :
* des désordres constatés dans le logement R+1 (présences de fissures entre les planchers et les murs au droit de l’immeuble [Adresse 6]-[Adresse 7], présence dans le salon de fissures à 45° sur le mur de refend, présence d’un taux d’humidité à 25% dans le mur du salon présentant des traces d’infiltrations) et dans les parties communes (fissures dans le mur de la cour extérieure, mur pignon à nu recouvert partiellement par des bâches par endroit).
* du fait que cette situation compromet la sécurité des personnes et des biens en l’absence de travaux pérennes.

Dans le cadre de la visite du 27 septembre 2023 des services de la Ville [Localité 3], il n’a pas été constaté de fissures ou désordres structurels dans l’appartement objet du présent litige.

- le 28 février 2025, un diagnostic structurel a été établi par la société Sky Ingénierie sur le bâtiment B. Divers défauts, avec incidence structurelle, impliquant une reprise sur le moyen terme, ont été relevés et notamment :
* la désolidarisation du mur mitoyen, lequel présente une grande fissure traversant la structure du bâtiment jusqu’à l’intérieur. Cette pathologie peut être expliquée par la démolition de l’ancien bâtiment voisin, par l’absence de liaison entre les planchers du bâtiment et le mur mitoyen et par la construction du nouveau bâtiment avec un joint de dilatation.
* l’affaissement du plancher du deuxième étage côté mur mitoyen. Cette pathologie est imputable au fléchissement naturel du plancher bois et au mouvement du plancher causé par le mouvement du mur mitoyen.
* une fissure inclinée au droit d’un mur porteur au R+1. Cette pathologie est imputable à la présence d’une liaison au pied du mur avec le mur mitoyen et le mouvement du mur mitoyen.
* plusieurs fissures en sous-face du plancher au niveau R+1 du bâtiment, des étaiements ont déjà été mis en place. Cette pathologie est imputable au mouvement du mur mitoyen, à l’affaissement du plancher (constaté au niveau R+2) et donc un mouvement du plancher se traduisant par l’apparition de ces fissures, au fléchissement des poutres de bois et aux infiltrations d’eaux provenant de la fissure du mur mitoyen.

M. [I] [L] et Mme [K] [Z] affirment que Mme [W] [T] a été parfaitement informée de l’état de l’immeuble avant la vente, ainsi que de l’histoire de l’immeuble.

Afin de corroborer leur propos, ils produisent un courriel en date du 29 avril 2022 envoyé à leur notaire aux termes duquel ils lui adressent deux liens (We transfer) l’un « avec les documents pour constituer notre dossier de vente », l’autre « avec le rapport de l’expert ».

D’une part, à défaut de précision dans le corps de l’email sur la nature exacte du document visé et à défaut de preuve du contenu du lien envoyé au notaire, il ne peut être déduit de cet email du 29 avril 2022 que les vendeurs ont effectivement communiqué à leur notaire le rapport d’expertise du 30 septembre 2021.

D’autre part, quand même il serait établi que M. [I] [L] et Mme [K] [Z] ont transmis à leur notaire le rapport d’expertise du 30 septembre 2021, ils ne démontrent pas que leur notaire a lui-même transmis au notaire de l’acquéreur la copie dudit rapport et qu’en conséquence Mme [W] [T] a été effectivement informée de l’existence de ce rapport avant la vente.

En outre, les correspondances échangées entre le notaire de Mme [W] [T] et le syndic de l’immeuble entre le 19 mai 2022 et le 8 juin 2022 (pièce 6 des défendeurs) ne démontrent pas que le notaire de l’acquéreur était en possession du rapport d’expertise en date du 30 septembre 2021. La simple mention de l’existence du rapport dans le courriel du syndic du 24 mai 2022 dans ces termes « Concernant le référé préventif, avez-vous le rapport ? Le rapport a été déposé, aucune procédure n’est actuellement en cours » n’établit pas que le notaire de l’acquéreur était effectivement en possession de ce rapport.

De surcroît, aucune mention dans l’acte de promesse de vente du 8 juin 2022 ou bien dans l’acte de vente du 29 août 2022 ne corrobore la remise du rapport d’expertise du 30 septembre 2021 à Mme [W] [T] par M. [I] [L] et Mme [K] [Z], directement ou bien par l’intermédiaire de leur notaire respectif. Ce document n’est pas non plus annexé aux actes authentiques.

Dès lors, M. [I] [L] et Mme [K] [Z] ne prouvent pas que le notaire de l’acquéreur, ou bien Mme [W] [T], ont reçu une copie du rapport d’expertise du 30 septembre 2021, lors du processus d’acquisition des biens immobiliers.

En revanche, il est établi qu’ont été notamment annexés aux deux actes notariés :
- le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 25 mars 2019. L’existence d’une procédure SDC/SNC 5 Versailles y est mentionnée. Aux termes de la résolution n°14, l’assemblée a rejeté la résolution visant à augmenter le montant du compte de la procédure.
- le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 18 février 2021. Il ressort de la résolution n°16 que l’assemblée a voté « l’augmentation du compte travaux « GB » concernant la procédure SDC/SNC 5 Versailles-Promege ».
- les correspondances échangées entre le notaire de Mme [W] [T] et le syndic de l’immeuble entre le 19 mai 2022 et le 8 juin 2022 faisant état d’un rapport dans le cadre d’un référé préventif et indiquant l’absence de procédure en cours sur les biens.

Si ces documents font effectivement état de la procédure de référé préventif concernant l’immeuble, ils ne donnent aucune information sur la procédure et ils ne font absolument aucune mention des désordres constatés dans l’immeuble dans le cadre de cette procédure, ni de la situation structurelle préoccupante de l’immeuble relevée par l’expert. Au contraire, la confirmation par le syndic, préalablement à la signature de l’avant-contrat, de l’absence de procédure en cours concernant l’immeuble a permis à l’acquéreur de conclure que la procédure de référé préventif mentionnée dans les procès-verbaux susvisés était terminée ; sans que l’attention de Mme [W] [T] ou de son notaire ne soit attirée, ni par le syndic, ni par les vendeurs, sur les constats inquiétants réalisés lors de cette procédure.

Il ne peut pas être reproché à Mme [W] [T] de ne pas avoir cherché à obtenir des informations complémentaires sur la procédure de référé préventif alors même qu’elle n’est pas une professionnelle de l’immobilier, qu’il lui avait été indiqué que cette procédure était terminée, qu’elle n’avait reçu aucune information sur les constats réalisés lors de cette expertise et que les vendeurs avaient fait réaliser des travaux dans la cage d’escalier et dans leur propre appartement pour remettre en état les biens postérieurement aux constats réalisés dans le cadre de l’expertise.

Au contraire, au regard du caractère lacunaire et insuffisant des informations relatives à la procédure de référé expertise figurant dans les documents usuels transmis dans le cadre de la vente, M. [I] [L] et Mme [K] [Z] avait l’obligation d’informer spécifiquement l’acquéreur sur les constats dressés lors de cette procédure, afin de lui permettre d’être informée de l’état réel des biens vendus et de l’état réel de l’immeuble dont ils dépendent, et, ce, afin de lui permettre de s’engager dans cette acquisition en toute connaissance de cause.

Or, les actes notariés ne contiennent aucune mention relative aux désordres constatés pendant l’expertise ou à la situation structurelle préoccupante de l’immeuble relevée par l’expert. En outre, aucune pièce annexée aux actes, ni aucune correspondance ou bien aucun autre document, ne permet d’établir la délivrance de cette information à Mme [W] [T].

Le fait que Mme [W] [T] ait pu constater que le mur pignon mitoyen de l’immeuble [Adresse 6]-[Adresse 7] était bâché ne pouvait exonérer les vendeurs de leur obligation d’information vis-à-vis de Mme [W] [T], alors même qu’il est clairement démontré que M. [I] [L] et Mme [K] [Z] avait une parfaite connaissance des constats réalisés sur l’immeuble en raison de leur investissement lors des opérations d’expertise sur plusieurs années et des démarches entreprises auprès des services de la Ville dont l’objet était une procédure de péril imminent.

Les constatations réalisées lors de la procédure de référé expertise, sur le bâtiment B (notamment sur le mur pignon), dans l’appartement de Mme [N] (gros désordres affectant des parties communes de l’immeuble et notamment le plancher haut c’est-à-dire le plancher bas de l’appartement vendu), dans l’appartement vendu (fissures, dévers/affaissement du plancher) et le questionnement de l’expert sur des problématiques structurelles de l’immeuble (partiellement confirmées en 2024/2025) constituaient des informations essentielles relatives aux biens vendus et à l’immeuble dont ils dépendent et dont les propriétaires se partagent indivisément la propriété en ce qui concernent les parties communes.

L’information sur l’état réel du bien vendu, englobant les parties privatives et les parties communes dans le cas d’une vente de biens soumis au statut de la copropriété, plus spécifiquement dans le cadre d’une « vente en l’état » d’un bien ancien, constitue une information essentielle et déterminante du consentement de l’acquéreur.

Ainsi, il appartenait à M. [I] [L] et Mme [K] [Z] d’informer Mme [W] [T], dans le cadre de la conclusion du contrat de vente, des constations réalisées dans le cadre du référé expertise, afin que cette dernière ait notamment connaissance du risque éventuel de dégradation de l’immeuble, du risque éventuel pour la sécurité des personnes en cas d’aggravation des désordres et du risque financier lié à la prise en charge de travaux pour remédier aux problèmes structurels de l’immeuble.

Il est établi que cette information était connue des vendeurs et aurait pu être communiquée facilement au moyen des pièces mises à disposition par le syndic de copropriété sur sa plateforme en ligne ; à laquelle Mme [W] [T] a pu avoir accès postérieurement à la vente.

Il peut être déduit de l’ensemble des éléments susvisés, et notamment du témoignage de Mme [N], de la réalisation de travaux par les vendeurs quelques mois seulement avant la vente ayant fait disparaître toutes traces des fissures dans leur appartement, de l’implication des vend

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