TJ 33063, 4 mars 2026, RG 24/03662

N° RG 24/03662 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCMZ

7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 04 MARS 2026 50G

N° RG 24/03662
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCMZ

AFFAIRE :

[Q] [I]
[P] [E] épouse [I]
C/
SAS DUVAL DEVELOPPEMENT ATLANTIQUE

Grosse Délivrée
le :
à

SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU AARPI RIVIERE AVOCATS ASSOCIES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,
Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,
Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats :

Madame DENIS, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

Lors du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 07 Janvier 2026,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

N° RG 24/03662 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCMZ

DEMANDEURS

Monsieur [Q] [I]
né le 07 Juillet 1952 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représenté par Maître Eric DABIN, avocat au barreau de DEUX-SEVRES (avocat plaidant)

Madame [P] [E] épouse [I]
née le 14 Juin 1951 à [Localité 3] (HAUTE-VIENNE)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représenté par Maître Eric DABIN, avocat au barreau de DEUX-SEVRES (avocat plaidant)

DÉFENDERESSE

SAS DUVAL DEVELOPPEMENT ATLANTIQUE
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Mélissa RIVIERE de l’AARPI RIVIERE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX
EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d'un acte authentique reçu le 23 septembre 2021 par maître [X], notaire, suivi d’un avenant du 15 février 2022, monsieur [Q] [I] et madame [P] [E] épouse [I] ont unilatéralement promis de vendre à la SAS DUVAL DEVELOPPEMENT ATLANTIQUE, au prix de 600.000 euros, un immeuble sis [Adresse 1] et ce sous différentes conditions suspensives tenant notamment à l’obtention d’un permis de démolir et de construire purgé de tout recours, la demande devant être déposée au plus tard le 31 mars 2022.

La durée de cette promesse expirait le 22 février 2023 à 16 heures et une indemnité d’immobilisation de 30.000 euros était stipulée au profit des vendeurs.

Par arrêté du 25 novembre 2022, le permis de démolir et de construire sollicité par la SAS DUVAL DEVELOPPEMENT ATLANTIQUE a fait l’objet d’un refus.

Le 09 février 2023, la SAS DUVAL DEVELOPPEMENT ATLANTIQUE a fait savoir à son notaire qu’en raison du rejet de sa demande et de l’impossibilité d’obtenir une autorisation d’urbanisme purgée de tout recours avant l’expiration du délai conventionnel, elle renonçait à son projet.

Considérant que la bénéficiaire de la promesse avait fautivement refusé de réitérer la vente, par acte du 05 juin 2023 les époux [I] ont saisi le tribunal judiciaire de POITIERS d’une demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation et de dommages et intérêts dirigée contre la SAS DUVAL DEVELOPPEMENT ATLANTIQUE.

Par ordonnance du 21 mars 2024, le juge de la mise en état a déclaré le tribunal judiciaire de POITIERS territorialement incompétent au profit de celui de BORDEAUX auquel le dossier a été transmis le 17 avril 2024.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 24 juin 2025 par les époux [I],

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 28 mai 2025 par la SAS DUVAL DEVELOPPEMENT ATLANTIQUE,

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 07 novembre 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 07 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Dans le dernier état de leurs écritures, les époux [I] sollicitent, sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil, la condamnation de la défenderesse à leur payer les sommes de 30.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation et de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts, considérant à cet effet que la SAS DUVAL DEVELOPPEMENT ATLANTIQUE a fautivement manqué à ses obligations en refusant de réitérer la promesse de vente du 23 septembre 2021.

Il résulte de l’ensemble contractuel formé par celle-ci et son avenant qu’était instituée en faveur du bénéficiaire une condition suspensive tenant à l’obtention, avant l’expiration du délai de validité de la promesse, d’un permis de démolir et de construire, purgé de tout recours et retrait, un programme de 46 logements résidentiels d’une surface de plancher de 2890 m² à charge de déposer un dossier à cette fin dans un délai maximum de quatre mois à compter du 23 septembre 2021, date reportée au 31 mars 2022.

Par application combinée des articles 1304-6, 1186 et 1187 du code civil et des stipulations contractuelles, l’obligation est censée n’avoir jamais existé en cas de défaillance de la condition suspensive mais elle est réputée accomplie si le débiteur en a empêché la réalisation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SAS DUVAL DEVELOPPEMENT ATLANTIQUE a bien déposé un dossier de demande de permis de démolir et de construire conforme aux stipulations contractuelles dans le délai imparti, soit le 31 mars 2022, des éléments complémentaires ayant été transmis le 28 juillet 2022.

Il est également constant que par arrêté du 25 novembre 2022, le maire de [Localité 2] a rejeté cette demande aux motifs que le projet risquait de porter atteinte aux besoins d’éclairement des constructions voisines et ne s’intégrait pas harmonieusement dans son environnement qu’il contribuerait à banaliser alors qu’en outre le projet de local à vélo était insuffisamment détaillé.

Il n’est pas soutenu que ce refus serait imputable à la défenderesse qui aurait empêché l’accomplissement de la condition suspensive et la SAS DUVAL DEVELOPPEMENT ATLANTIQUE, qui en était la bénéficiaire exclusive, entend se prévaloir de sa défaillance et donc de la caducité du contrat, y compris en ce qui concerne l’indemnité d’immobilisation, telle qu’elle résulte de l’article 1304-6 alinéa 3 du code civil ainsi que de la convention des parties qui prévoyait, en page 14 de l’acte initial, que les engagements seraient considérés comme nul et non avenus sauf si “le bénéficiaire décidait de renoncer au bénéfice de la dite condition et sauf accord conventionnel entre les parties pour proroger la promesse”.

Selon l’article 1304-3 du même code, le bénéficiaire de la condition suspensive peut valablement y renoncer de manière non équivoque, avant son accomplissement ou sa défaillance.

En l’occurrence, les époux [I] ne soutiennent pas l’existence d’une telle renonciation avant le 25 novembre 2022, date de l’arrêté rejetant la demande de permis de construire objet de la convention suspensive, faisant au contraire grief à la défenderesse de son attitude entre le 25 novembre 2022 et le 17 février 2023.

En tout état de cause, si le 04 novembre 2022 la société DUVAL DEVELOPPEMENT ATLANTIQUE a informé les époux [I] de la nécessité de modifier son dossier de demande de permis de construire ou bien d’en déposer un nouveau compte tenu de la position exprimée par le nouvel adjoint en charge de l’urbanisme et différente de celle de son prédécesseur, ce courriel ajoutait que compte tenu des délais d’instruction et de recours, aucune réitération ne pourrait intervenir avant le mois de juin 2023.

Par un nouveau mail du 15 novembre 2022, la défenderesse annonçait espérer pouvoir déposer une demande modificative avant la fin de l’année, repoussant ainsi tout espoir de signature de l’acte authentique au mois de juillet suivant et ajoutait “il conviendra de signer à nouveau des avenants menant jusqu’à cette date en remplacement de ceux ayant pour date butoir le 22 février”.

Alors que la condition suspensive n’a pas été réalisée au plus tard le 22 février 2023 et ne pouvait l’être en raison du temps techniquement nécessaire à l’établissement d’un dossier modificatif, des délais d’instruction puis de recours ou de retrait d’une décision favorable, il ne résulte aucunement de ces deux courriels que la société DUVAL DEVELOPPEMENT ATLANTIQUE avait renoncé, dans des conditions dépourvues d’équivoque, à se prévaloir de la défaillance de la condition qui est survenue le 25 novembre 2022.

Elle anticipait seulement sur le probable refus de la commune de [Localité 2] et annonçait ne pas renoncer à son projet tout en maintenant qu’il restait subordonné à l’obtention d’un permis de construire et, surtout, à la signature d’un avenant repoussant la durée de validité de la promesse jusqu’en juillet 2023.

Le 27 décembre 2022, le notaire des époux [I] leur a fait part d’une proposition de calendrier avec dépôt du dossier de permis de construire le 31 mars 2023 au plus tard, obtention du permis au plus tard le 31 juillet 2023, purge le 30 novembre et réitération le 31 décembre 2023 tout en leur demandant de confirmer leur accord avant de débuter la rédaction d’un nouvel avenant.

Si les époux [I] affirment n’avoir pas signé cet avenant en raison de la décision de la défenderesse de se prévaloir de la caducité du contrat à la suite de la défaillance de la condition suspensive notifiée le 09 février 2023, force est de constater qu’aucun projet d’avenant n’est versé aux débats et qu’il n’est pas davantage justifié d’une acceptation par eux-mêmes du calendrier proposé le 27 décembre 2022 et qui ne peut se déduire de leur seul silence.

D’autre part, une pré-validation informelle par les services de l’urbanisme d’un projet constructif dont fait état le courriel du 27 janvier 2023, dépourvue de toute valeur contraignante pour la commune et ne pouvant tenir lieu d’autorisation d’urbanisme est insusceptible de caractériser une réalisation de la condition suspensive le 22 février 2023 au plus tard.

Dès lors, ainsi que le fait valoir à juste titre la défenderesse, la convention des parties est de plein droit devenue caduque le 25 novembre 2022 par défaillance de la condition suspensive stipulée en sa faveur, en ce comprise l’indemnité d’immobilisation, et la demande de ce chef sera en conséquence rejetée.

Il en sera de même de la demande en paiement de dommages et intérêts, aucune déloyauté ne pouvant être reprochée à la défenderesse qui a scrupuleusement tenu les époux [I] des difficultés rencontrées, peu important qu’elle ne les ait pas immédiatement avisés du rejet officiel de la demande de permis de construire.

Elle pouvait valablement, en application de l’article 1116 du code civil, rétracter son offre d’avenant et de prorogation de la durée de validité de la promesse, le délai écoulé entre la formulation de l’offre le 15 novembre 2022 et la renonciation exprimée le 09 février suivant étant suffisamment raisonnable.

Il sera rappelé que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

Partie perdante, les époux [I] seront condamnés à payer à la société DUVAL DEVELOPPEMENT ATLANTIQUE une indemnité de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles et supporteront les dépens.

PAR CES MOTIFS