TJ 22278, 3 mars 2026, RG 25/01119

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-BRIEUC

LE 03 MARS 2026

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 03 Mars 2026

N° RG 25/01119 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F3H7
MV

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente faisant fonction de Présidente
Madame VUILLAUME, Vice-Présidente
Madame VOLTE, Magistrat honoraire

GREFFIER. : Madame VERDURE

DÉBATS : à l'audience publique du 02 Décembre 2025.

JUGEMENT rendu par Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente, le trois Mars deux mil vingt six, par mise à disposition au greffe

Date indiquée à l'issue des débats .

ENTRE :

Madame [K] [J] veuve [S], née le 22 Juin 1950 à PARIS (75015), demeurant 54 chemin de Croas Guinguin - 22500 PAIMPOL
Représentant : Maître Philippe GUILLOTIN de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

ET :

Madame [B] [N] épouse [H], née le 19 Février 1943 à RAMBOUILLET (78120), demeurant 3 Square Lamartine - 78120 RAMBOUILLET
Représentant : Maître Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Monsieur [G] [H], né le 20 Octobre 1948 à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100), demeurant 3 Square Lamartine - 78120 RAMBOUILLET
Représentant : Maître Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

LA SOCIÉTÉ AC ENVIRONNEMENT SAS, dont le siège social est sis 64 rue Clément Ader - 42153 RIORGES, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Stéphane BARON de la SCP BARON WEEGER AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant - Représentant : Maître Patrick MENEGHETTI de la SOCIETE CIVILE MENEGHETTI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

LA SOCIÉTÉ HDI GLOBAL SE, dont le siège social est sis Tour Trinity - 1 Bis Place de la Défense - 92400 COUBEVOIE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Stéphane BARON de la SCP BARON WEEGER AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant - Représentant : Maître Patrick MENEGHETTI de la SOCIETE CIVILE MENEGHETTI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

LA SOCIÉTÉ PEMP GLAD SAS exerçant sous l’enseigne LAFORET PAIMPOL, prise en son établissements econdaire 6 Quai de Kernoa - 22500 PAIMPOL, représentée par ses dirigeants légaux domicilié en cette qualité au siège social 6 rue du Marchallac’h 22300 LANNION
Représentant : Maître David QUINTIN de la SELARL ARMOR AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant - Représentant : Me Bérangère MONTAGNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

LA SOCIÉTÉ GAN ASSURANCES, dont le siège social 8/10 rue d’Astorg 75008 PARIS, représentée par ses dirigeants sociaux dûment habilité à cet affet et domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître David QUINTIN de la SELARL ARMOR AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant - Représentant : Me Bérangère MONTAGNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant promesse en date du 7 mai 2019, les époux [H] ont vendu à Mme [K] [J] veuve [S] une maison d’habitation située à Paimpol (22500), 54 Chemin de Croas Guiguin et cadastrée AM n°124.

La transaction est intervenue sur l’entremise de la société PEMP GLAD exerçant sous l’enseigne LAFORET de Paimpol, agence immobilière qui avait reçu de Mme [J] mandat de recherche exclusif le 7 mai 2019.

Au compromis était annexé un dossier de diagnostic technique établi par la société AC ENVIRONNEMENT et comportant un état parasitaire réalisé le 12 septembre 2018.

La vente a été réitérée en la forme authentique le 16 août 2019 suivant acte au rapport de Maître [Z], notaire à Paimpol.

L’acte fait mention de la réalisation d’un second état parasitaire le 8 août 2019.

Dans les suites de sa prise de possession, Mme [J] a entrepris des travaux de rénovation du bien dans le cadre desquels une partie des doublages du séjour et de la cuisine sera déposée. La dépose de ces doublages a mis en évidence une dégradation très importante par attaque fongique sur les bois de solivage du plancher haut du rez-de-chaussée constituant le plancher bas de l’ensemble de l’étage, ainsi que du solivage sur la façade arrière de la maison, contraignant Mme [J] à stopper les travaux entrepris puis à solliciter le Cabinet Avis d’Expert, inspecteur en bâtiment agréé, afin d’établir les constatations des désordres.

M. [A] [Y], inspecteur au sein de la société Avis d’Expert a visité les lieux le 27 novembre 2019 et déposé son rapport le 3 décembre 2019 au terme duquel il a conclu à une attaque fongique majeure affectant le plancher haut du rez-de-chaussée de la partie principale de la maison et la charpente, ainsi que le plancher haut du rez-de-chaussée de la dépendance à l’arrière de la maison. Il observait également que des travaux récents avaient été réalisés dans la maison (réalisation de doublages et de recouvrement des bois des planchers et bois de charpente) et qu’une partie des bois de solivages avait été renforcée récemment, de même que les bois de charpente. Il relevait l’absence de déclaration à l’acte reçu par le notaire des vendeurs sur la réalisation de travaux depuis moins de dix ans.

Par exploit du 9 mars 2020, Mme [J] assignait les consorts [H] (vendeurs), la société AC ENVIRONNEMENT (diagnostiqueur), QBE INSURANCE EUROPE LIMITED (assureur responsabilité civile professionnelle de la société AC ENVIRONNEMENT), la société PEMP GLAD (enseigne [F], agence immobilière) et la société GAN ASSURANCES (assureur de la société PEMP GLAD) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par la suite, sont intervenues volontairement à la procédure les sociétés :
- QBE EUROPE SA/NV, venant aux droits de la société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED ;
- et HDI GLOBAL SE, en qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société AC ENVIRONNEMENT.

Par ordonnance du 2 juillet 2020, le juge des référés prenait acte des interventions volontaires et faisait droit à la demande d’expertise, désignant pour y procéder M. [U] [R] qui a déposé son rapport définitif le 22 juillet 2024..

Par requête déposée le 12 mai 2025, Mme [J] a demandé au président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc d’être autorisée à assigner à jour fixe.

Par ordonnance du 15 mai 2025, cette juridiction a autorisé la requérante à assigner à jour fixe pour l’audience du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc le 2 décembre 2025, dit que l’assignation devra être délivrée avant le 30 juin 2025, que les parties devront conclure avant le 24 novembre 2025 et tenter de trouver un accord et justifier de leurs démarches.

Par assignation à jour fixe du 2 juin 2025, Mme [J] a attrait les époux [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur la société HDI GLOBAL SE, la société PEMP GLAD et son assureur la société GAN ASSURANCES devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de les voir condamner in solidum au titre des travaux réparatoires, au titre des préjudices matériels complémentaires allégués, à la somme de 3 % du montant TTC des travaux de reprise au titre de l’assurance dommages-ouvrage et CNR, ainsi qu’au titre des préjudices immatériels, et du préjudice moral.

Une proposition du conseil de Mme [J] de recourir à une médiation, par lettre officielle du 10 juillet 2025, a échoué.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens développés, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Mme [J] demande au tribunal de :
Vu l’article 1641 et 1643 du code civil,
Vu l’article 1112-1 du code civil,
Vu l’article 1240 du code civil,
Vu l’article L.124-3 du code des assurances,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
Vu l’article 514 du code de procédure civile,
- déclarer Mme [K] [J] veuve [S] recevable en sa demande ;
- condamner in solidum M. [G] [H], Mme [B] [N] épouse [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur, la société HDI GLOBAL SE, ainsi que la société PEMP GLAD et son assureur, la société GAN ASSURANCES, à payer à Mme [K] [J] la somme de 191.786 euros HT au titre des travaux réparatoires, laquelle sera majorée de la TVA au taux en vigueur à la date du jugement, indexée sur l’indice BT50 entre mai 2022 et la date de la décision à intervenir, puis majorée des intérêts de droit jusqu’à parfait paiement ;
- condamner in solidum M. [G] [H], Mme [B] [N] épouse [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur, la société HDI GLOBAL SE, ainsi que la société PEMP GLAD et son assureur, la société GAN ASSURANCES, à payer à Mme [K] [J] les sommes suivantes au titre
de ses préjudices matériels complémentaires :
1. 4.500 euros HT au titre des frais d’ingénierie (étude BA et étude bois) ;
2. 1.500 euros HT au titre des frais de coordination SPS ;
3. 1.000 euros HT au titre des frais de contrôle technique ;
4. 12% HT du montant HT des travaux au titre du coût de la maîtrise d’œuvre ; lesquelles seront majorées de la TVA au taux en vigueur à la date du jugement et majorée des intérêts de droit à compter de l’assignation valant mise en demeure de payer jusqu’à parfait paiement ;
- condamner in solidum M. [G] [H], Mme [B] [N] épouse [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur, la société HDI GLOBAL SE, ainsi que la société PEMP GLAD et son assureur, la société GAN ASSURANCES, à payer à Mme [K] [J] la somme de 3% du montant TTC des travaux de reprise au titre de l’assurance dommages-ouvrage + CNR ;
- condamner in solidum M. [G] [H], Mme [B] [N] épouse [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur, la société HDI GLOBAL SE, ainsi que la société PEMP GLAD et son assureur, la société GAN ASSURANCES, à payer à Mme [K] [J] la somme de 4.142,14 euros TTC au titre de l’acquisition du poêle ;
- condamner in solidum M. [G] [H], Mme [B] [N] épouse [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur, la société HDI GLOBAL SE, ainsi que la société PEMP GLAD et son assureur, la société GAN ASSURANCES, à payer à Mme [K] [J] les sommes suivantes au titre de ses préjudices immatériels :
• 5.880 euros TTC au titre des frais de déménagement et de garde-meubles ;
• 1.050 euros par mois à compter du 9 mars 2020 et jusqu’à la décision à intervenir, au titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance de la maison de Paimpol ;
• 3.800 euros au titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance du studio à Saint-Juire-Champgillion;
• 9.450 euros au titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance pendant la réalisation des travaux ;
- condamner in solidum M. [G] [H], Mme [B] [N] épouse [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur, la société HDI GLOBAL SE, ainsi que la société PEMP GLAD et son assureur, la société GAN ASSURANCES, à payer à Mme [K] [J] la somme de 5.000 euros au titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;
- débouter M. [G] [H], Mme [B] [N] épouse [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur, la société HDI GLOBAL SE, ainsi que la société PEMP GLAD et son assureur, la société GAN ASSURANCES, de toutes leurs demandes plus amples et contraires aux présentes ;
- condamner in solidum M. [G] [H], Mme [B] [N] épouse [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur, la société HDI GLOBAL SE, ainsi que la société PEMP GLAD et son assureur, la société GAN ASSURANCES, à payer à Mme [K] [J] la somme de 18.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens, lesquels comprendront ceux de la présente instance, de la procédure de référé et des frais d’expertise judiciaire;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens développés, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Mme [B] [N] épouse [H] et M. [G] [H] demandent au tribunal de :
Vu les articles 1641 et suivants du code civil,
Vu les articles 1231 et suivants et 1240 et suivants du code civil,
A titre principal,
- Débouter Mme [J] de toutes ses demandes fin et conclusions contre M. et Mme [H] ;
- Débouter AC ENVIRONNEMENT et QBE INSURANCE EUROPE LIMITED, ainsi que la Société PEMP GLAD et GAN ASSURANCES de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre M. et Mme [H];
- Déclarer irrecevable Mme [J] en ses demandes fondées sur l’obligation précontractuelle
d’information ; Subsidiairement, la débouter ;
- Condamner Mme [J] à régler à M. et Mme [H] chacun une somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral ;
- Condamner Mme [J] à régler à M. et Mme [H] une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Mme [J] aux entiers dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé expertise ;
A titre subsidiaire,
- Réduire dans une très large proportion les demandes de Mme [J] contre les époux [H]  ;
- Condamner in solidum la Société AC ENVIRONNEMENT et QBE INSURANCE EUROPE LIMITED, ainsi que la Société PEMP GLAD et GAN ASSURANCES à garantir M. et Mme [H] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre en principal, frais, dommages et intérêts, frais de procédure et accessoires, au profit de Mme [J] ;
- Condamner in solidum la Société AC ENVIRONNEMENT et QBE INSURANCE EUROPE LIMITED, ainsi que la Société PEMP GLAD et GAN ASSURANCES à régler M. et Mme [H] une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner in solidum la Société AC ENVIRONNEMENT et QBE INSURANCE EUROPE LIMITED, ainsi que la Société PEMP GLAD et GAN ASSURANCES aux entiers dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé expertise.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens développés, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la société AC ENVIRONNEMENT et la société HDI GLOBAL SE, prise en qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la précédente, demandent au tribunal de :
Vu les articles 1112-1, 1199, 1240 et 1602 du code civil,
Vu l’article 514-1 du code de procédure civile,
Vu l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation,
Vu les jurisprudences précitées,
Vu les pièces versées au débat,
- recevoir la société AC ENVIRONNEMENT et la société HDI GLOBAL SE dans leurs moyens et prétentions et les déclarer recevables et bien fondées ;
À titre principal,
- juger que Mme [J] ne rapporte la preuve d’aucune faute commise par la société AC ENVIRONNEMENT, assurée auprès de la société HDI GLOBAL SE, lors de l’établissement de son diagnostic ;
En conséquence,
- débouter Mme [J] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la société AC ENVIRONNEMENT et de son assureur la société HDI GLOBAL SE;
A titre subsidiaire,
- débouter Mme [J] de sa demande de condamnation de condamnation à l’encontre de la société AC ENVIRONNEMENT et de la société HDI GLOBAL SE au titre des préjudices suivants :
- 5.880 euros TTC au titre des frais de déménagement et de garde-meubles;
- 1.050 euros par mois à compter du 9 mars 2020 et jusqu’à la décision à intervenir, au titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance de la maison de Paimpol ;
- 3.800 euros au titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance du studio à Saint-Juire-Champgillion ;
- 9.450 euros au titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance pendant la réalisation des travaux ;
- 5.000 euros au titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;
- Ou à tout le moins, les réduire à de plus justes proportions, soit :
- la somme de 60 euros par mois à compter du 9 mars 2020 jusqu’à la décision à intervenir au titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance à la suite des désordres affectant la maison de Paimpol ;
- la somme de 99 euros multipliée par les 3 mois estivaux de chaque année à compter de 2020 pour la réparation du préjudice de jouissance du studio à Saint-Juire-Champgillion;
- réduire les sommes demandées par Mme [J] au titre des travaux réparatoires à l’encontre de la société AC ENVIRONNEMENT et de la société HDI GLOBAL SE devront être ramenées à de plus justes proportions, soit la somme de148.464,32 euros au titre des travaux réparatoires ;
En tout état de cause,
- débouter les époux [H] ainsi que la société PEMP GLAD et son assureur la société GAN ASSURANCES de l’ensemble de leurs demandes et appels en garantie à l’encontre de la société AC ENVIRONNEMENT et de la société HDI ;
- juger que les époux [H] ont commis un manquement contractuel lors de la vente du bien, en ce qu’ils n’ont pas informé Mme [J] des désordres affectant ledit bien ;
- dire que le manquement contractuel commis par les époux [H] a occasionné un préjudice à la société AC ENVIRONNEMENT et à son assureur, la société HDI GLOBAL SE ;
- juger que la société PEMP GLAD a commis un manquement contractuel lors de la vente du bien, en ce qu’elle n’a pas informé Mme [J] des désordres affectant ledit bien ;
- dire que le manquement contractuel commis par la société PEMP GLAD a occasionné un préjudice à la société AC ENVIRONNEMENT et à son assureur, la société HDI GLOBAL SE ;
En conséquence,
- condamner les époux [H] à relever et garantir la société AC ENVIRONNEMENT et la société HDI GLOBAL SE de l’intégralité des condamnations prononcées à leur encontre ;
- condamner la société PEMP GLAD et la société GAN ASSURANCES à relever et garantir la société AC ENVIRONNEMENT et la société HDI GLOBAL SE de l’intégralité des condamnations prononcées à leur encontre ;
- dire que le jugement à intervenir ne sera opposable à la société HDI GLOBAL SE que dans les limites, plafonds, exclusions et franchises ;
- dire que la décision à intervenir ne sera pas assortie de l’exécution provisoire ;
- condamner tout succombant à payer à la société HDI GLOBAL SE la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner tout succombant aux entiers dépens, que Maître Stéphane Baron pourra recouvrer par distraction au sens de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens développés, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la Société PEMP GLAD, exerçant sous l’enseigne « LAFORET Paimpol » et la Société GAN ASSURANCES demandent au tribunal de :
Vu les dispositions des articles 1103, 1240 et suivants, 1353, 1641 et 1991 et suivants du code
civil et 9 du code de procédure civile,
A titre principal,
- Débouter Mme [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre les sociétés PEMP GLAD et GAN ASSURANCES,
- Débouter les consorts [H] et les sociétés AC ENVIRONNEMENT et HDI GLOBAL SE de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre les société PEMP GLAD et GAN ASSURANCES,
A titre subsidiaire,
- Allouer les sommes suivantes à Mme [J] :
. 107.000 euros au titre des travaux réparatoires
. 5.610 euros au titre des frais de déménagement et de garde-meubles
. 35.310 euros au titre du préjudice de jouissance
- Débouter Mme [J] de toutes autres demandes, fins et conclusions,
- Débouter les consorts [H] et les sociétés AC ENVIRONNEMENT et HDI GLOBAL SE de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre les société PEMP GLAD et GAN ASSURANCES,
En tout état de cause,
- Juger que la garantie de la compagnie GAN ASSURANCES ne saurait être sollicitée au delà des limites de garantie, exclusion et franchise prévues aux termes de son contrat, et notamment le plafond de garantie de 305.000 euros par année d’assurance quel que soit le nombre de sinistres pour les dommages matériels et immatériels consécutifs ou non à des dommages garantis et une franchise de 10% du montant des indemnités dues avec un minimum de 800 euros et un maximum de 3.000 euros,
- Condamner les consorts [H] et les sociétés AC ENVIRONNEMENT et HDI GLOBAL SE à relever indemnes et garantir les sociétés PEMP GLAD et GAN ASSURANCES de toutes condamnations qui seraient mises à leur charge,
- Condamner Mme [J] ou tout succombant à verser aux sociétés PEM GLAD et GAN ASSURANCES la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Mme [J] ou tout succombant aux entiers dépens,
- Subordonner toute condamnation à la constitution d’une garantie personnelle (tel qu’un cautionnement bancaire), suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations conformément aux dispositions de l’article 518 du code de procédure civile, lequel renvoie aux dispositions de l’article 517 du même code.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire le tribunal observe que ni la présence d’une mérule dormante et vivante au sein de l’immeuble acquis par Mme [J], ni l’obligation de réaliser des travaux de traitement importants de ce champignon pour préserver l’intégrité de l’immeuble, ne sont contestées, seuls les montants, les responsabilités et les garanties étant en discussion.

***

Mme [J] prétend rechercher la responsabilité des vendeurs, à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés et, à titre subsidiaire, sur le manquement à l’obligation d’information précontractuelle.

À titre principal, elle fait valoir, sur le fondement des articles 1641 et 1643 du code civil, qu’il résulte du rapport d’expertise que :
- les vices dénoncés existaient bien avant la vente et étaient cachés pour un acquéreur profane,
- les vices dénoncés sont des vices graves qui rendent la maison impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent substantiellement cet usage, ce que rappelle notamment l’expert judiciaire s’agissant de la charpente,
- les vices étaient connus des vendeurs qui les ont cachés à Mme [J].

À titre subsidiaire, elle soutient, sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil, que :
- les vendeurs connaissaient nécessairement les détériorations importantes affectant le bâtiment, ainsi qu’il en ressort du rapport d’expertise ;
- a contrario, Mme [J] ignorait légitimement l’état parasitaire véritable et la dégradation avancée du bien, le dossier de diagnostic technique étant très incomplet à cet égard, ainsi que le rappellera l’expert judiciaire ;
- l’information était nécessairement déterminante pour le consentement de Mme [J], l’ampleur des désordres et l’importance de travaux permettant de considérer que l’information qu’auraient dû délivrer les époux [H] était déterminante dans le processus d’acquisition du bien.

Concernant la responsabilité de l’agence immobilière, elle considère, sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, que la société PEMP GLAD à laquelle elle avait confié un mandat exclusif de recherche d’un bien immobilier, a manqué à son devoir d’information et de conseil à l’égard de son mandant, en n’émettant aucune réserve alors que sa vigilance devait être renforcée par les conclusions du premier rapport d’AC ENVIRONNEMENT qui faisait état d’un taux d’humidité important du plancher et par l’importance des doublages et revêtements de sol dissimulant les bois d’oeuvre, et a engagé sa responsabilité contractuelle.

Elle objecte qu’il est normal que dans son rapport l’expert judiciaire ne mette pas en cause la société PEMP GLAD, s’agissant d’une question purement juridique intéressant plus précisément le contrat de mandat et détachée de toute considération technique.

S’agissant du diagnostiqueur, elle entend rechercher sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, s’appropriant l’argumentation de l’expert judiciaire en ce que les investigations insuffisantes de la société PEMP GLAD ne lui ont pas permis d’être informée de l’état parasitaire véritable du bien immobilier, en particulier sur la présence de mérule, la société AC ENVIRONNEMENT n’étant pas allée au bout de sa mission et n’ayant pas donné les informations indispensables à l’acquéreur – ce qui lui aurait permis de s’alarmer sur l’importance des vices – et ainsi manqué à ses obligations, y compris à son obligation de conseil.

Elle demande la garantie des assureurs (HDI GLOBAL SE et GAN ASSURANCE) sur le fondement de l’article L.124-3 du code des assurances, rappelant que la société AC ENVIRONNEMENT était assurée au titre de sa responsabilité civile professionnelle pour l’année 2020 (date de la réclamation) auprès de la société HDI GLOBAL SE (police n°76208471-30015) et que la société PEMP GLAD était assurée au titre de sa responsabilité civile professionnelle pour l’année 2020 (date de la réclamation) auprès de la société GAN ASSURANCES.

Les époux [H] soutiennent que, béotiens en matière de construction, ils ignoraient tout des attaques parasitaires découvertes par Mme [J] à l’occasion de ses travaux puis des désordres constatés par l’expert après investigations destructrices sur les structures porteuses en bois.
Ils relèvent que rien n’était visible et n’a été vu ni par les agents immobiliers qui ont visité et fait visiter les lieux ni par le diagnostiqueur qui s’est déplacé deux fois. Ils qualifient de subjectives, hasardeuses, et non étayées, les appréciations de l’expert, rappelant qu’ils ont justifié auprès de ce dernier de tous les travaux qu’ils avaient fait réaliser durant les 36 années où ils ont été propriétaires, dont il ressort qu’ils ont acquis, en 1983, un immeuble en mauvais état et ont fait procéder à des travaux importants par des professionnels de la construction dans les premières années de leur acquisition, alors qu’ils étaient généralement absents de Paimpol s’agissant d’une résidence secondaire, vivant et travaillant en région parisienne, puis ont entretenu régulièrement l’immeuble.

Ils font valoir qu’ils n’ont commis aucune réticence dolosive, de sorte qu’ils sont fondés à opposer à Mme [J] la clause de non garantie des vices cachés prévue à l’acte de vente.

Ils prétendent à l’irrecevabilité de la demande fondée sur l’obligation précontractuelle d’information au motif que le droit spécial de la vente fait obstacle à l’application du droit commun des contrat en matière de vente immobilière à partir du moment où un vice caché est constaté et à son mal fondé dès lors que le manquement à cette obligation suppose pour l’acquéreur de prouver non seulement la réalité et la légitimité de son ignorance, mais également la connaissance de l’information par le vendeur, alors qu’en l’espèce, Mme [J] avait connaissance de l’humidité excessive par le rapport du diagnostiqueur qui avait alerté et qu’elle aurait dû, comme un acquéreur diligent, solliciter des investigations supplémentaires.

À titre subsidiaire, ils demandent, sur le fondement contractuel, la garantie du diagnostiqueur qui a manqué à ses obligations professionnelles à leur égard et de l’agence immobilière, sur le fondement délictuel, en ce que celle-ci a commis une faute à l’égard de sa mandante leur causant un préjudice.

La société AC ENVIRONNEMENT exclut toute faute qui lui soit imputable dès lors qu’elle a bien alerté ses mandants sur la présence d’un taux d’humidité important et d’une attaque biologique dans son rapport du 12 septembre 2018 puis à nouveau dans un second diagnostic du 8 août 2019 et qu’elle a donc satisfait à ses obligations de diagnostiqueur conformément à la Norme NF P03-200 applicable dont il résulte que les sondages se limitent à l’examen visuel des parties visibles et accessibles et au sondage mécanique des bois visibles et accessibles.

À titre subsidiaire, elle soutient qu’au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation, qu’elle et son assureur ne pourront se voir condamnés qu’au titre des seuls coûts des travaux afférents aux éléments sur lesquels elle aurait commis une erreur et non sur l’intégralité du préjudice, excluant de facto les préjudices immatériels. À titre encore plus subsidiaire elle conclut à la réduction du montant des préjudices matériels allégués par Mme [J].

En tout état de cause, la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur sollicitent la condamnation des époux [H] à la garantir intégralement dès lors que ces derniers ne pouvaient pas ignorer les désordres affectant la maison et ont manqué à leur devoir d’information à l’égard de l’acheteur, causant nécessairement un dommage à la société AC ENVIRONNEMENT et à la société HDI puisqu’il pèse contre elles un risque de condamnations particulièrement importantes.
Elles sollicitent en outre la garantie de la société PEMP GLAD et de la société GAN ASSURANCES en motif que l’agent immobilier, alerté par les commentaires et réserves faits par la société AC ENVIRONNEMENT, a commis un manquement contractuel à l’égard de Mme [J], sa mandante, dont elles sont fondées à se prévaloir sur le fondement de la responsabilité délictuelle dès lors que ce manquement leur a causé un dommage, invoquant à ce titre la jurisprudence [V] de la Cour de cassation (Cass., ass. plén., 6 octobre 2006, n°05-13.255).

La société PEMP GLAD considère qu’elle n’a commis aucune faute au titre de son devoir de conseil et d’information à l’égard de Mme [J], susceptible d’engager sa responsabilité, dans la mesure où, d’une part, l’arrêt cité par cette dernière (Civ.1, 18 avril 1989, 87-12.053) n’est pas transposable, dès lors que depuis la loi n°99-471 du 08.06.1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d’immeubles contre les termites et autres insectes xylophages, un état parasitaire doit être effectué par diagnostiqueur et, d’autre part, qu’il concernait des désordres apparents qu’un agent immobilier, en sa qualité de professionnel, pouvait appréhender, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, dès lors que la société AC ENVIRONNEMENT, missionnée notamment à cet effet, n’a pas relevé l’existence de mérule, compte tenu d’un diagnostic insuffisant.

Elle objecte qu’elle n’avait pas à conseiller une quelconque démarche complémentaire aux fins de s’assurer de l’absence de mérule et qu’elle ne saurait répondre des fautes des vendeurs et du diagnostiqueur, d’autant qu’aucun manquement de sa part n’est justifié et qu’à aucun moment, l’expert judiciaire n’a indiqué que les désordres étaient perceptibles et décelable pour l’agent immobilier.

Elle fait observer que, contrairement à ce que tente de faire accroire Mme [J], lorsque l’expert judiciaire fait état de désordres plus discrets néanmoins visibles avant la vente pour un œil averti, il fait référence au diagnostiqueur et non à l’agent immobilier.

Elle ajoute que la jurisprudence citée (Civ.1 15 juillet 1999, n°97-18.984) par les sociétés AC ENVIRONNEMENT et HDI GLOBAL SE pour alléguer l’existence d’une violation de l’obligation d’information, de conseil ou de mise en garde de l’agent immobilier manque de pertinence et, qu’en l’espèce, il ne saurait être considéré que la présence d’humidité et d’endroits inaccessibles dans la maison vendue - dont Mme [J] a été informée par le diagnostiqueur – serait de nature à permettre d’engager la responsabilité de l’agent immobilier pour défaut de conseil.

***

Sur les désordres et l’avis de l’expert judiciaire

Dans son rapport, l’expert judiciaire indique (page 70/76) que les diligences effectuées « auront d’abord permis de noter que de nombreux travaux ont été réalisés notamment entre 1983 et 2008 par des entreprises de bâtiments à la demande des époux [H] : ces travaux concernent pour l’essentiel des travaux de couverture et de charpente. Plus tard, en 2013 puis en 2017, les époux [H] procéderont eux-mêmes à des travaux de lambrissage. ».
En page suivante de son rapport, l’expert indique que « les constatations ont avéré, dans leur ensemble, les désordres allégués dans l’assignation. (…) Nous avons pu établir que si les désordres les plus apparents avaient été mis à jour par les remaniements postérieurs à la vente, il reste que plusieurs autres désordres, certes plus discrets, étaient néanmoins visibles avant la vente pour un œil averti. (…) Les analyses effectuées par M. [T] [O], expert près la cour d’appel de Nîmes, ont montré sans ambiguïté que l’agent destructeur du bois était la Mérule des maisons ../.. les échantillons testés hébergeant des éléments mycéliens vivants. ».

L’expert poursuit :
« Nous avons en outre établi que ce sont, outre le plancher bois du rez-de-chaussée du séjour de la maison, des structures porteuses essentielles qui étaient atteintes :
- solivage du plancher haut de l’étage et charpente de la maison dans l’environnement de l’adjacence maison/dépendance
- rive base de la charpente d’indépendance, au droit de l’adjacence dépendance/maison, et réduit dans la chambre.
Nous avons également établi que les structures concernées étaient pour la plupart irréparables, ce d’autant qu’elles n’avaient pas été conçues à l’origine selon les règles de l’art (…) ».

Sur les responsabilités

Mme [J] entend engager la responsabilité des vendeurs, de l’agence immobilière et du diagnostiqueur, sous la garantie, pour ces deux derniers de leurs assureurs.

Sur la responsabilité des vendeurs :

Mme [J] recherche la responsabilité des époux [H], à titre principal, sur la garantie des vices cachés.

Aux termes de l'article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ». Toutefois, l’article 1642 suivant prévoit que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. ». Enfin, selon l’article 1643 suivant, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Les vendeurs ne sauraient, sans mauvaise foi et sans contradiction, soutenir, tout à la fois, que Mme [J] a acquis le bien en connaissance de la présence d’une humidité supérieure à la normale révélée par les commentaires du diagnostiqueur dans son rapport, si bien qu’il aurait appartenu à cette dernière, comme un acquéreur diligent, de s’interroger sur les conséquences possibles de cette humidité et de solliciter des investigations supplémentaires, si elle le jugeait nécessaire, et en même temps, qu’ils ignoraient tout des vices résultant des attaques fongiques dues à la mérule, ajoutant : « Rien n’était visible, et rien n’a été vu, ni par les agents immobiliers…/… ni par le diagnostiqueur qui s’est déplacé deux fois ». En effet, si les vices leur étaient cachés, comme ils le prétendent, alors ils l’étaient d’autant plus pour l’acquéreur, profane. Certes, l’humidité excessive était visible, mais la présence de mérule ne l’était pas.

Invoquant leur bonne foi et le fait qu’ils ne soient pas des vendeurs professionnels, les époux [H] entendent se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente, contestant les conclusions de l’expert et soutenant qu’ils n’ont commis aucune réticence dolosive. Ils rappellent qu’ils ont acquis, en 1983, un immeuble en mauvais état et fait procéder à des travaux importants dans les premières années de leur acquisition, puis ont entretenu régulièrement l’immeuble, et ont justifié auprès de l’expert judiciaire de tous les travaux qu’ils avaient fait réaliser durant les 36 années où ils ont été propriétaires. Ils soulignent qu’ils ont vendu leur maison plus de dix années suivant les derniers travaux importants.

Il est jugé que la réticence dolosive du vendeur est établie lorsqu’il a précédemment effectué des travaux dans l’immeuble qui ont dû nécessairement lui révéler la présence de l’infestation ou lorsqu’il a effectué des travaux pour tenter de dissimuler les dégâts.

En l’espèce, l’expert judiciaire a recensé, précisément sur la base des factures produites par les vendeurs, l’ensemble des interventions connues sur le bâti. Il a relevé la récurrence des travaux de couverture et les interventions sur la structure bois, associées ou non, entre le 7 mars 1983 et le 12 novembre 2008, puis les travaux plus récents réalisés par les vendeurs en 2013 (pose de lambris PVC) ainsi que des travaux effectués en 2017 correspondant au plafond de la dépendance, ce qui, à son avis « ne relève pas du hasard mais d’une obligation de faire résultant d’abord d’un défaut d’entretien de l’immeuble avant 1983 ». Il a souligné que les travaux les plus conséquents sont les travaux réalisés sur les ouvrages bois (solivages, charpente) et sur la couverture et que « non seulement ils n’ont pas remédié aux désordres anciens graves dont nos constatations ont montré des traces formelles, mais ils ont participé à leur maintien et leur dégradation, y compris dans le laps de temps correspondant à leurs réalisations successives ». Il ajoute que « ces travaux ont consisté avant tout en des rafistolages et raccommodages dérisoires, très à l’écart des moyens qu’il fallut mettre en œuvre dès l’origine pour y remédier une fois pour toutes. Ces travaux d’« entreprises » ont tous dépassé le terme décennal. Dans ce contexte, nous estimons que les travaux de lambrissage réalisés ultérieurement par les époux [H] en 2013 et 2017 ont été vraisemblablement inspirés par le souci d’améliorer l’aspect du bâti dans des zones où l’aggravation des désordres rendait l’aspect visuel dévalorisant. ».

Surtout, l’expert indique : « Enfin les constatations que nous avons effectuées sur l’ensemble du bâti montrent que les vendeurs n’ont pas pu ne pas avoir connaissance, malgré leur qualité de profanes, de détériorations inquiétantes, en maint endroit, lors de la réalisation des travaux commandés entre 1983 et 2008. » et, à nouveau dans ses conclusions récapitulatives (pages 74 et 75) :
« Nos constatations ont montré qu’en dépit de leur qualité de profanes, les vendeurs n’ont pas pu ne pas se faire une idée précise de désordres substantiels affectant le bâti ; désordres qui les ont amenés à commander des travaux pour y remédier : parmi ces travaux certains d’entre eux - qui ont été recensés - ont échoué de façon récurrente entre 1983 et 2008, ce qui a obligé à les réitérer. (…) Ces travaux éminemment fautifs, ont dépassé le terme décennal. Les travaux ultérieurement réalisés par les époux [H] en 2013 puis 2017, travaux de lambrissage destiné à embellir certaines zones du bâti - plafond de la dépendance, travaux muraux sur la cuisine de la maison - s’inscrivent, à notre avis, et pour partie, dans la continuité des conséquences des échecs précédents dans leur motivation comme dans leur exécution (choix de matériaux et mise en œuvre inappropriée). Ils n’ont pu en outre que contribuer au maintien des conditions d’humidité favorisant le maintien du développement fongique. Au total, ce sont là des informations qui auraient dû - pensons-nous - être communiquées en temps utile à l’ensemble des parties étant intervenues à un niveau ou un autre dans le mécanisme de la vente ; dont le diagnostiqueur. ».

Il sera ajouté, ainsi que l’avait relevé M. [Y] dans son rapport du 3 décembre 2019, l’absence de déclaration à l’acte reçu par le notaire des vendeurs sur la réalisation des travaux depuis moins de 10 ans. Déjà, M. [Y] considérait que « la mise en lumière des travaux récents que nous avons pu constater nous laisse à penser que les propriétaires vendeurs avaient connaissance du désordre. ».

Les appréciations de l’expert ne sont ni subjectives ni hasardeuses, et sont au contraire étayées et objectivées par l’existence des nombreux travaux ayant porté sur les ouvrages bois qui ont été exécutés par les vendeurs depuis leur acquisition en 1983, excluant leur ignorance des détériorations inquiétantes affectant le bâti.

Il est acquis que la clause d’exonération des vices cachés ne peut pas être invoquée par le vendeur, lorsqu’il connaissait le vice et l’a dissimulé à son acquéreur. Il s'agit là d'une règle de fond. Le seul fait que le vendeur connaissait l’existence du vice suffit à le faire considérer comme de mauvaise foi sans qu’il y ait lieu d’exiger qu’il ait eu la volonté de dissimuler ce vice à l’acquéreur (Cass. 3e civ., 16 déc. 2009, n° 09-10.540).

Il s’ensuit que les époux [H] ont commis une réticence dolosive de sorte qu’ils ne sont pas fondés à invoquer la clause d’exonération des vices cachés et le recours de Mme [J] sera accueilli sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière PEMP GLAD

Aux termes de l’article 1991 alinéa 1 du code civil, « le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter
de son inexécution ».

L’article 1992 dudit code précise que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.».

L'agent immobilier est tenu d’une obligation de renseignements et de conseil vis-à-vis de son mandant. Dans ce cadre, il lui incombe en amont de vérifier personnellement l'état de l'immeuble proposé à la vente au prix d'un minimum d'investigations relevant de son domaine de compétence et d’informer l’acheteur des désordres apparents affectant l’immeuble vendu afin de permettre à ce dernier d’effectuer un choix éclairé et, qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, il ne pouvait ignorer.

En l'espèce, il est constant que l'agence immobilière PEMP GLAD a reçu, le 7 mai 2019, de Mme [J] un mandat de recherche exclusif portant sur l’immeuble litigieux, a donc visité l'immeuble avant de le faire visiter, puis rédigé une promesse de vente, réuni les éléments nécessaires à la rédaction de cette promesse et en particulier l’état parasitaire réalisé le 12 septembre 2018 par AC ENVIRONNEMENT.

Lors de ses constatations du 27 novembre 2019, M. [Y] du cabinet Avis d’Expert a pu observer que des travaux récents avaient été effectués dans la maison, consistant notamment dans la réalisation de doublages et de coffrages des bois des planchers et bois de charpente et également qu’une partie des bois de solivage et des bois de charpente avaient été renforcés récemment. Dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire, il a été demandé au conseil des époux [H] de renseigner les parties et l’expert sur les conditions de réalisation d’anciens habillages en PVC. Il a été fourni à l’expert une facture Queguiner du 7 août 2013 permettant de situer la pose du lambris PVC dans le temps et le conseil des époux [H] a précisé que le faux plafond en polystyrène de la dépendance de la maison principale avait été posé en 2017.

Contrairement à ce qu’elle soutient, l’agence immobilière ne pouvait se contenter des déclarations du vendeur, reprises dans le compromis, qui affirmaient qu’aucune rénovation n’avait été effectuée dans les dix dernières années. De fait, l'agence ne justifie d'aucune vérification en vue d'obtenir des informations précises sur les travaux récemment réalisés. Faute d’avoir questionné les vendeurs, elle n’a pas été en mesure d'attirer l'attention de l’acquéreur sur l’existence de ces travaux de rénovation datant de moins de dix années.

Lors de sa visite des lieux, le 27 novembre 2019, le cabinet Avis d’Expert a constaté « sans problème » dans la partie rez-de-chaussée de la maison que le plancher bois posé sur lambourdes présentait certains affaissements en différents endroits alors qu’aucuns travaux n’avaient été réalisés sur ce plancher par Mme [J] depuis sa prise de possession. À l’étage, de l’annexe, dans la partie chambre, il a observé l’existence d’un petit placard dans lequel un cloisonnement en bois ainsi que des plinthes en bois révélaient une attaque fongique, parfaitement visible. Il suffisait donc d’ouvrir ce placard.

De la même façon, l’expert judiciaire, au commencement de ses opérations, avant tout sondage, a constaté notamment dans le rez-de-chaussée du corps principal de la maison que la rive des lames de parquet et l’extrémité des lambourdes étaient manifestement dégradées et que le parquet affichait, ici et là, une légère souplesse qui prêtait à interrogation.
Dans la dépendance, à l’étage, il a observé dans le petit réduit situé au-dessus de la cage d’escalier la présence de plusieurs pièces de bois sévèrement dégradées, sans qu’il soit nécessaire de pratiquer le moindre sondage, une planche verticale d’habillage au niveau du cloisonnement étant totalement pourrie « ou plus exactement consumée par une attaque de champignons de pourriture cubique de type mérule ».

L’expert judiciaire indique encore avoir pu établir que si les désordres les plus apparents avaient été mis à jour par les remaniements postérieurs à la vente, « il reste que plusieurs autres désordres, certes plus discrets, étaient néanmoins visibles avant la vente pour un œil averti. ».

Comme l’indique la promesse de vente, rédigée par l’agence immobilière elle-même, le bien vendu est situé dans une zone à risque mérule. En tant que professionnel de l’immobilier à Paimpol, l’agence PEMP GLAD était parfaitement avertie de ce risque et ne peut s’exonérer de son obligation de vérifier personnellement l'état de l'immeuble proposé à la vente, en se contentant d’indiquer qu’elle n’avait pas à se substituer au diagnostiqueur ni à conseiller une quelconque démarche complémentaire. Comme l’ont relevé successivement les experts, plusieurs désordres apparents étaient visibles sur les bois.

Ainsi que le fait observer Mme [J], aucune réserve n’a pour autant été émise par l’agence immobilière dont la vigilance devait être au contraire renforcée par les conclusions du premier rapport d’AC ENVIRONNEMENT qui faisait état d’un taux d’humidité important du plancher et par l’importance des habillages dissimulant les bois d’oeuvre.

La faute de l’agence immobilière ne consiste pas à ne pas avoir vu les vices affectant l'immeuble, mais à ne pas avoir tiré les conséquences de l'apparence de l'immeuble mis en vente dont elle pouvait se convaincre, en alertant l’acquéreur sur ces points, et de ne pas avoir tenté d’obtenir des informations précises sur les travaux récemment réalisés.

L’agence a donc manqué à ses obligations professionnelles et elle ne saurait utilement invoquer les défaillances du diagnostiqueur pour s’exonérer de sa propre responsabilité qui sera retenue.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur

Il est admis que la responsabilité du diagnostiqueur est engagée vis à vis de l'acquéreur sur le fondement de l'article 1240 du code civil, lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné.

En tant que professionnel, le diagnostiqueur est tenu d'une obligation de recherche et d'information.

En l'espèce, il est constant que le constat d'état parasitaire a été effectué selon la norme NF P03-200 du 13 mai 2016.
D'après cette norme, il incombe au diagnostiqueur de procéder à un examen visuel le plus complet possible, à tous les niveaux, des parties visibles et accessibles de l'immeuble afin de rechercher des indices sur les sols, murs, cloisons, plafonds et ensemble des bois, de présence d'agents de dégradation biologique du bois tels que des insectes xylophages et des champignons lignivores. Il doit également rechercher et examiner les zones favorables au développement des agents de dégradation biologique du bois (zones humides, branchements d'eau, arrivées et départs de fluides, regards, gaines, câblages, joints de dilatation, fissures, toitures...). Un examen particulier des éléments de bois en contact avec la maçonnerie, pannes sablières, encastrements d'entraits, de solives doit être effectué de même qu'un examen des façades et ouvrages extérieurs faisant corps avec le bâti.

Les investigations du diagnostiqueur ne peuvent se limiter à un seul examen visuel. Le paragraphe 5. 2. 4 de la norme précise que « Sur les éléments en bois dégradés les sondages sont approfondis et si nécessaires destructifs . Ne sont pas considérés comme sondages destructifs des altérations telles que celle résultant de l’utilisation de poinçons, de lames etc. ».

Le rapport de la société AC ENVIRONNEMENT reprend l’ensemble de ces données normatives au paragraphe C relatif à l’objet de la mission qui est la « recherche de champignons lignivores, champignons de pourriture (cubique ou fibreuse), d’insectes à larves xylophages (capricorne, petites vrillettes, charançon, lyctus… ».

Aux termes des deux diagnostics réalisés le 12 septembre 2018 et le 8 août 2019, la société AC ENVIRONNEMENT a relevé des traces de petites vrillettes inférieures à 2 mm, pour la plupart sans vermoulure et quelques-unes granuleuses, mais aussi des grosses vrillettes de 3 à 7 mm et des Bostyches sur les escaliers. Il a été relevé un taux d’humidité supérieur à 22 % sur plancher, lambris et cheminée de séjour ainsi que des traces d’humidité sur plafonds du palier 2 et chambre 3. Il est indiqué que des taux d’humidité relatif supérieurs à la normale ont été observés et qu’« il serait prudent de trouver la cause du problème et d’y remédier rapidement ». Il est conclu : « Lors de notre visite nous avons détecté des indices de présence d’agents de dégradation biologique du bois ».

L’expert judiciaire retient que ces seules constatations sont insuffisantes, le diagnostiqueur n’ayant pas fait état dans ses rapports des rives de parquet dégradées par une pourriture dans la pièce de vie de l’habitation principale, de la dégradation fongible visible, pour un œil averti, et