CA Aix Provence, 5 mars 2026, RG 22/10248

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 05 MARS 2026

Rôle N° RG 22/10248 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJYJV

S.C.I. AB PROVENCES

C/

S.A.R.L. JMB RACING

Copie exécutoire délivrée

le : 5 Mars 2026

à :

Me Maud DAVAL-GUEDJ

Me [C] [V]

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 04 Juillet 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/01574.

APPELANTE

S.C.I. AB PROVENCES

, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Chantal ASTRUC, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

S.A.R.L. JMB RACING

, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Céline CHAAR, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 06 Janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026,

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI AB Provences est propriétaire d'un local à usage d'entrepôt, avec cour, situé [Adresse 3].

Ce local est divisé, par une cloison intérieure, en deux parties d'une surface d'environ 300m² chacune.

La société JMB Racing est une écurie de voitures de course automobile et de véhicules sportifs dont l'activité consiste à organiser des événements sportifs et louer des véhicules et des pièces pour les circuits.

Par acte sous seing privé du 19 avril 2018, la SCI AB Provences, représentée par son gérant M.[E] [L], a donné à bail commercial à la SARL JMB Racing, représentée par son gérant, M. [S] [Z], son local commercial d'une superficie d'environ 300 m² à usage d'entrepôt, à compter du 20 avril 2018 jusqu'au 19 avril 2027 moyennant un loyer annuel de 24 000 euros.

Concernant la destination contractuelle des lieux loués, le bail commercial prévoit qu'il s'agit d'un local à usage exclusif d'entreposage.

Le 23 mars 2021 la SCI AB Provences faisait signifier à la société JMB Racing un acte intitulé sommation visant la clause résolutoire et elle sommait la preneuse, sous peine de se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire, de :

-remettre en état le mur extérieur de la façade, en procédant au démontage de la sirène et au bouchage des trous percés,

-enlever les deux semi-remorques de la cour,

-avoir à payer les sommes suivantes': 14'700 euros au titre des loyers et charges depuis janvier 2020 arrêtés au mois de février 2021 inclus, 1'470 euros à titre de la clause pénale (10'%), outre les frais de l'acte.

Par acte d'huissier délivré le 22 avril 2021 intitulé « assignation en opposition à sommation et commandement de payer », la SARL JMB Racing a fait assigner la SCI AB Provences devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence notamment en annulation de la sommation visant la clause résolutoire et en indemnisation par la bailleresse pour manquements à ses obligations contractuelles.

Par jugement rendu le 4 juillet 2022, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence se prononçait en ces termes':

-déboute la SARL JMB Racing de sa demande en nullité du commandement de payer délivré le 23 mars 2021,

-juge que la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 23 mars 2021 à la SARL JMB Racing n'est pas acquise,

-rejette la demande de résiliation judiciaire du bail et en conséquence la demande d'expulsion et d'indemnité d'occupation,

-enjoint à la SCI AB Provences de permettre à la SARL JMB Racing un accès permanent au local loué et notamment au bureau, dont l'accès est bloqué, dans un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement,

-enjoint à la SARL JMB Racing de faire enlever les deux remorques stationnées évoquées dans les constats d'huissier de justice immatriculées J 623 QG et AP 496 BT, dans le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement,

-enjoint à la SCI AB Provences de délivrer à la SARL JMB Racing les quittances de loyers et les annexes 3 à 7 du bail commercial les liant,

-dit n'y avoir lieu à astreinte et séquestre du loyer,

-condamne la SCI AB Provences à payer à la SARL JMB Racing une somme de dix mille euros à titre de dommages et intérêts suite à ses manquements contractuels,

-déboute la SCI AB Provences de ses demandes de condamnation de la SARL JMB Racing,

-rejette les autres demandes,

-rappelle que l'exécution provisoire est de droit,

-condamne la SCI AB Provences à payer à la SARL JMB Racing la somme de trois mille euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamne aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Céline Chaar, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La SCI AB Provences a formé un appel le 15 juillet 2022 en intimant la société JMB Racing.

L'ordonnance de clôture de l'instruction était prononcée le 16 décembre 2025.

CONCLUSIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2025, la SCI AB Provences demande à la cour de':

-recevant la SCI AB Provences en son appel,

la dire fondée et y faisant droit,

infirmer le jugement en ce qu'il a':

-jugé que la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 23 mars 2021 à la SARL JMB Racing n'est pas acquise,

-rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail et en conséquence la demande d'expulsion et d'indemnité d'occupation,

-enjoint à la SARL AB Provences de permettre à la SCI JMB Racing un accès au local loué et notamment au bureau, dont l'accès est bloqué, dans un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement,

-enjoint à la SCI AB Provences de délivrer à la SARL JMB Racing les quittances des loyers et les annexes 3 a' 7 du bail commercial les liant,

-dit n'y avoir lieu à astreintes,

-condamné la SCI AB Provences à payer à la SARL JMB Racing une somme de 10 000 euros de à titre de dommages-intérêts suite à ses manquements contractuels,

-débouté la SCI AB Provences de ses demandes de condamnation de la SARL JMB Racing,

-rejeté les autres demandes,

-rappelé que l'exécution provisoire est de droit,

-condamné la SCI AB Provences à payer à la SARL JMB Racing la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ,

-condamné aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Céline Racing, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.,

et statuant à nouveau de ces chefs,

à titre principal,

-juger acquise la clause résolutoire du bail du 19 avril 2018 par suite de la sommation du 23 mars 2021,

à titre subsidiaire:

-prononcer la résiliation judiciaire du bail du 19 avril 2018,

en tout état de cause :

-ordonner la libération immédiate et sans délai des lieux loués par la société JMB Racing et tous occupants de son chef et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir,

-autoriser la société AB Provences à procéder à l'expulsion du preneurs et de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 4], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,

-ordonner le transport et la séquestration de tous les objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble au choix du bailleur et aux frais du preneur,

-fixer l'indemnité d'occupation due par la société JMB Racing jusqu'à la date de libération des lieux au loyer contractuel en vigueur majoré de 50%, charges en sus,

-juger acquis au bailleur le dépôt de garantie versé par la société JMB Racing, par suite de la résiliation du bail aux torts du preneur,

-condamner la société JMB Racing à payer à la SCI AB Provences une somme de 73.741,12 € à parfaire au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2025 inclus,

-condamner la société JMB Racing à régler à la SCI AB Provences une majoration de 10% des sommes dues à titre de clause pénale,

-condamner la société JMB Racing à rembourser à la SCI AB Provences les frais et honoraires de procédure,

-assortir l'injonction faite à la SARL JMB Racing de faire enlever les deux remorques stationnées évoquées dans les constats d'huissier de justice immatriculées J 623 QG et AP 496 BT, dans le délai d'un mois suivant la signification du jugement d'une astreinte de 1.000 € par jour de retard.,

-débouter la société JMB Racing de ses demandes d'accès au bureau et de condamnation au paiement de dommages et intérêts au titre de prétendus manquements du bailleur à son obligation de délivrance ainsi que de sa demande de délivrance de quittances de loyers,

-débouter la société JMB Racing de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,

-confirmer le jugement en ce qu'il a :

-débouté la SARL JMB Racing de sa demande en nullité du commandement de payer délivré le 23 mars 2021 ,

-enjoint à la SARL JMB Racing de faire enlever les deux remorques stationnées évoquées dans les constats d'huissier de justice immatriculées J 623 QG et AP 496 BT, dans le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement ,

-dire n'y avoir lieu à séquestre du loyer,

en outre,

-débouter la société JMB Racing de son appel incident visant à :

-prononcer la nullité de la « sommation visant la clause résolutoire » signifiée par la SCI AB Provences à la société JMB Racing,

-assortir l'injonction faire à la SCI AB Provences de permettre à la SARL JMB Racing un accès permanent au local loué et notamment au bureau, dont l'accès est bloqué, dans un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement d'une astreinte de 1.000 € par jour de retard,

-condamner la SCI AB Provences à payer à la SARL JMB Racing la somme de 110.000 euros, à' titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi résultant de la mise en 'uvre de mauvaise foi de la clause résolutoire et des manquements graves, répétés et actuels aux obligations contractuelles de la SCI AB Provences,

-assortir l'injonction faite à la SCI AB Provences de délivrer à la SARL JMB Racing les quittances de loyers et les annexes 3 à 7 du bail commercial les liant d'une astreinte de 1.000 € par jour de retard,

-autoriser la société JMB Racing à consigner les loyers à venir sur un compte séquetres ouvert par Mme [C] [V] à la CARPA jusqu'à la disparition des manquements de la SCI AB Provences à ses obligations de délivrance et de jouissance des locaux donnés à bail,

-la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

-condamner la société JMB Racing au paiement de la somme de 15.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2025 ,la société JMB Racing demande à la cour de :

vu les articles 1103, 1104 et 1219 et suivants 1231-5, 1289 du code civil, les articles L145-1 et suivants du code de commerce 4 et suivants 699, 700, du code de procédure civile,

-confirmer le jugement du 4 juillet 2022 sur les chefs de jugement suivants :

-juge que la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 23 mars 2021 à la SARL JMB Racing n'est pas acquise,

-rejette la demande de résiliation judiciaire du bail et en conséquence la demande d'expulsion et d'indemnité d'occupation,

-enjoint à la SCI AB Provences de permettre à la SARL JMB Racing un accès permanent au local loué et notamment au bureau, dont l'accès est bloqué, dans un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement,

-enjoint à la SCI AB Provences de délivrer à la SARL JMB Racing les quittances de loyers et les annexes 3 à 7 du bail commercial les liant,

-déboute la SCI AB Provences de ses demandes de condamnation de la SARL JMB Racing,

-rappelle que l'exécution provisoire est de droit,

-condamne la SCI AB Provences à payer à la SARL JMB Racing la somme de trois mille euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamne aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Céline Chaar, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile (SIC),

-réformer le jugement sur les chefs de jugements suivants :

-déboute la SARL JMB Racing de sa demande en nullité du commandement de payer délivré le 23 mars 2021,

-enjoint à la SARL JMB Racing de faire enlever les deux remorques stationnées évoquées dans les constats d'huissier de justice immatriculées J 623 QG et AP 496 BT, dans le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement,

-dit n'y avoir lieu à astreintes et séquestre du loyer,

-condamne la SCI AB Provences à payer à la SARL JMB Racing une somme de dix mille euros à titre de dommages et intérêts suite à ses manquements contractuels,

-rejette les autres demandes,

statuant à nouveau,

à titre principal,

-sur la nullité de la «'sommation visant la clause résolutoire'» signifiée par la SCI AB Provences en date du 23 mars 2021 à la société JMB Racing

-déclarer la société JMB Racing recevable et bien fondée en la présente opposition à sommation visant la clause résolutoire,

-dire et juger que la mention du délai imparti au locataire pour se mettre en règle est ambiguë,

-dire que l'indication sur la «'sommation visant la clause résolutoire'» des manquements reprochés est imprécise et en tout état de cause erronée et contradictoires quant aux périodes et montants des sommes dues au titre des loyers et charges rendant incompréhensible les demandes du bailleur,

-constater que la SCI AB Provences a privé depuis le 25 novembre 2019 la société JMB Racing de la jouissance du bureau, objet du bail commercial du 19 avril 2018,

-constater que la SCI AB Provences empêche l'accès au local loué par le stationnement quotidien de ses véhicules et son matériel depuis le 25 novembre 2019,

-dire que la SCI AB Provences a mis en 'uvre de mauvaise foi la clause résolutoire eu égard aux manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles de délivrance et jouissance du bail,

-dire que la SCI AB Provences ne saurait valablement se fonder sur les loyers postérieurs au commandement de payer pour solliciter l'acquisition de la clause résolutoire alors que la somme de 14'700 Euros réclamée dans le commandement du 23 mars 2021 a été réglée avant l'expiration du délai d'un mois imparti,

-dire que le commandement de payer du 23 mars 2021 est sans objet en l'état du paiement effectué dans le mois de délivrance dudit acte,

-constater que les charges locatives ne sont pas justifiées,

-prononcer la nullité de la «'sommation visant la clause résolutoire'» signifiée par la SCI AB Provences en date du 23 mars 2021 à la société JMB Racing,

-assortir l'injonction faite à la SCI AB Provences de permettre à la SARL JMB Racing un accès permanent au local loué et notamment au bureau, dont l'accès est bloqué, dans un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement d'une astreinte de 1'000'€ par jour de retard,

-constater que la SCI AB Provences a commis des manquements graves à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible des locaux loués à la société JMB Racing de novembre 2019 jusqu'au jugement du 4 juillet 2022,

-constater que la SCI AB Provences a commis des manquements graves à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible des locaux loués à la société JMB Racing postérieurement à la signification le 15 novembre 2022 du jugement déféré depuis le 22 décembre 2022 à ce jour,

-condamner la SCI AB Provences à payer à la société JMB Racing la somme de 6000 euros au titre des charges injustifiés sur la période de janvier 2020 à janvier 2025,

-condamner la SCI AB Provences à payer à la société JMB Racing la somme de 110'000 euros, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi résultant de la mise en 'uvre de mauvaise foi de la clause résolutoire du 23 mars 2021 et des manquements graves, répétés et de novembre 2019 aux obligations contractuelles de la SCI AB Provences jusqu'au jugement du 4 juillet 2022,

-condamner la SCI AB Provences à payer à la société JMB Racing à la somme à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis depuis le 22 décembre 2022 à ce jour soit la condamner au paiement des sommes de :

-4 790 euros en réparation du préjudice subi par la société concluante au titre de la perte du contrat qui devait être honoré le 23 décembre 2022 et qui n'a pu l'être en raison du blocage à l'accès du local loué ,

-144 000 euros suite à la perte des contrats de sponsoring en 2023 résultant de la perte de confiance de ses clients suite à l'impossibilité d'honorer ledit contrat le 22 décembre 2022,

-20 000 euros pour les blocages répétés après le 22 décembre 2022 jusqu'au 17 juin 2024

-20.000 euros au titre du préjudice moral pour atteinte à son image et réputation

-ordonner les compensations de créances entre la SCI AB Provences et la société JMB Racing et constater l'absence de créance de la SCI AB Provences

-assortir l'injonction faite à la SCI AB Provences de délivrer à la SARL JMB Racing les quittances de loyers et les annexes 3 à 7 du bail commercial les liant d'une astreinte de 1'000'€ par jour de retard,

-autoriser la société JMB Racing à consigner les loyers à venir sur un compte séquestre ouvert par Me [C] [V] à la CARPA jusqu'à la disparition des manquements de la SCI ABProvences à ses obligations de délivrance et jouissance des locaux donnés à bail,

-débouter la SCI AB Provences de toutes ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire, le rejet de toute demande irrecevable et infondée tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire du bail commercial du 19 avril 2018,

si par extraordinaire, la cour ne devait pas faire droit aux demandes de la société JMB Racing formulée à titre principal, il conviendra de :

-constater que la SCI AB Provences a commis dans manquements graves à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible des locaux loués à la société JMB Racing de novembre 2019 jusqu'au jugement du 4 juillet 2022,

-constater que la SCI AB Provences a commis dans manquements graves à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible des locaux loués à la société JMB Racing postérieurement à la signification le 15 novembre 2022 du jugement déféré depuis le 22 décembre 2022 à ce jour,

-dire que la SCI AB Provences ne démontre pas les manquements de la société JMB Racing,

-dire que le commandement de payer du 23 mars 2021 est sans objet en l'état du paiement effectué dans le mois de délivrance dudit acte le 19 avril 2021,

-dire que la SCI AB Provences n'est pas fondée à solliciter le paiement d'une quelconque somme concernant les loyers postérieurs au commandement de payer de mars eu égard aux manquements graves et répétées actuels à ses obligations contractuelles sur cette période,

-dire que la SCI AB Provences n'était pas fondée à pratiquer une saisie conservatoire pour la somme 23'100 euros de mars 2021 à janvier 2022 concernant les loyers postérieurs au commandement de payer eu égard aux manquements graves et répétées à ses obligations contractuelles sur cette période

-dire que la SCI AB Provences n'est pas fondée à solliciter l'acquisition de la clause résolutoire ni la résiliation judiciaire du bail du 19 avril 2018 en l'absence de dette locative et en l'état de ses manquements graves et répétées à ses obligations contractuelles,

-débouter la SCI AB Provences de toutes ses demandes, fins et conclusions,

-condamner la SCI AB Provences à payer à la société JMB Racing la somme de 6000 euros au titre des charges injustifiés sur la période de janvier 2020 à janvier 2025 ,

-condamner la SCI AB Provences à payer à la société JMB Racing la somme de 110'000 euros, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi résultant de la mise en 'uvre de mauvaise foi de la clause résolutoire du 23 mars 2021 et des manquements graves, répétés et de novembre 2019 aux obligations contractuelles de la SCI AB Provences jusqu'au jugement du 4 juillet 2022

-condamner la SCI AB Provences à payer à la société JMB Racing à la somme à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis depuis le 22 décembre 2022 à ce jour soit la condamner au paiement des sommes de :

4'790 euros en réparation du préjudice subi par la société concluante au titre de la perte du contrat qui devait être honoré le 23 décembre 2022 et qui n'a pu l'être en raison du blocage à l'accès du local loué ,

144'000 euros suite à la perte des contrats de sponsoring en 2023 résultant de la perte de confiance de ses clients suite à l'impossibilité d'honorer ledit contrat le 22 décembre 2022

20'000 euros pour les blocages répétés après le 22 décembre 2022 jusqu'au 17 juin 2024

20'000 euros au titre du préjudice moral pour atteinte à son image et réputation

-dire et juger que les charges locatives ne sont pas justifiées,

-ordonner les compensations de créances entre la SCI AB Provences et la société JMB Racing et constater l'absence de créance de la SCI AB Provences,

-autoriser la société JMB Racing à consigner les loyers à venir sur un compte séquestre ouvert par Me [C] [V] à la CARPA jusqu'à la disparition des manquements de la SCI AB Provences à ses obligations de délivrance et jouissance des locaux donnés à bail,

à titre très subsidiaire,si par extraordinaire, dans l'hypothèse où seraient retenues des contraventions au bail à l'égard de la société locataire, il est demandé :

-ordonner la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire visée dans le commandement en vertu des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce et l'octroi d'un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir pour permettre à la société JMB Racing de se conformer au bail,

-condamner la SCI AB Provences à payer à la société JMB Racing la somme de 6000 euros au titre des charges injustifiées sur la période de décembre 2019 à décembre 2024,

-condamner la SCI AB Provences à payer à la société JMB Racing à la somme provisionnelle à titre de dommages-intérêts':

-de 4'790 euros en réparation du préjudice subi par la société concluante au titre de la perte du contrat qui devait être honoré le 23 décembre 2022 et qui n'a pu l'être en raison du blocage à l'accès du local loué,

-144.000 euros suite à la perte des contrats de sponsoring en 2023 résultant de la perte de confiance de ses clients suite à l'impossibilité d'honorer ledit contrat le 22 décembre 2022

- 20'000 euros pour les blocages répétés après le 22 décembre 2022 jusqu'au 17 juin 2024

- 20'000 euros au titre du préjudice moral pour atteinte à son image et réputation

-ordonner les compensations de créances entre la SCI AB Provences et la société JMB Racing et constater l'absence de créance de la SCI AB Provences,

-enjoindre à la SCI AB Provences de communiquer un décompte corrigé, et l'ensemble des justificatifs des charges et taxes y figurant,

-prononcer la compensation des créances entre les deux sociétés AB Provences et JMB Racing,

-suspendre le jeu de la clause résolutoire visée dans les commandements délivrés par SCI AB Provences,

-octroyer des délais de paiement de trois mois à la société JMB Racing, à compter de la décision à intervenir pour permettre à la société JMB Racing de se conformer au bail,

à titre infiniment subsidiaire,

si par extraordinaire, la cour fait droit à la demande du bailleur au titre de l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail commercial,

- juger que la demande de condamnation au paiement d'une l'indemnité d'occupation majorée de 50'% au titre de l'article 16 du bail commercial du 19 avril 2018 et de conservation du dépôt de garantie constitue une clause pénale manifestement excessive que le juge peut réduire à néant au sens de l'article 1231-5 du code civil,

-réduire à néant la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation majorée de 50'% au titre de l'article 16 du bail commercial du 19 avril 2018 et de conservation du dépôt de garantie,

en tout état de cause,

-débouter la SCI AB Provences de toutes ses demandes, fins et conclusions,

-dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

-condamner la SCI AB Provences à payer à la société JMB Racing la somme de 15'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner la SCI AB Provences aux entiers dépens distraits au profit de Me Céline Chaar sur ses offres de droit.

MOTIFS

1-sur l'assiette du bail commercial et sur le bureau

Vu les articles 9 et 1353 du code de procédure civile,

La preneuse estime que le premier juge a eu raison de dire que le bureau faisait partie de l'assiette du bail litigieux et qu'il aurait dû lui être délivré dans le cadre de la location. Elle précise:

- lorsque que les palettes appartenant au bailleur entreposées contre un mur des locaux pris à bail ont été enlevées, M. [S] [Z] a découvert que le bailleur a, pendant son absence et à son insu, procédé à des travaux au sein des locaux loués en édifiant une cloison l'empêchant d'accéder à la pièce servant de bureau et réduisant unilatéralement et sans son consentement la surface des locaux loués,

-reconnaissant l'appropriation illicite de la surface louée au preneur concernant le bureau, la SCI AB Provences lui a adressé par mail du 3 février 2020 un avenant au bail proposant une réduction incluant les charges rétroactivement à compter du 1er décembre 2019,

- le bail commercial date du 19 avril 2018 et depuis son entrée dans les lieux loués, la société JMB Racing bénéficiait au sein des locaux loués objet du bail d'un bureau lui permettant de recevoir ses clients,

-la société JMB Racing n'a plus, depuis le 25 novembre 2019, aucun accès au bureau pourtant objet de l'assiette du bail commercial litigieux,

-elle n'a fait aucun aveu sur le fait que le bureau ne ferait pas partie de l'assiette du bail commercial,

-ce n'est que dans le cadre de la présente procédure et pour les besoins de la cause que la SCI AB Provences n'a pas hésité pas à mentir en prétendant que le bureau ne faisait pas partie de l'assiette et qu'il serait loué à société Phenix,

- tant l'annexe 2 et l'article 7 du bail commercial conclu le 19 avril 2018 prévoient expressément que le locataire prend en charge la taxe sur le bureau objet du bail.

La bailleresse estime au contraire que le bureau n'est pas compris dans l'assiette du bail commerce et qu'elle n'avait donc pas ni à le louer à la société JMB Racing ni à le délivrer à cette dernière. Elle apporte les précisions suivantes:

- la désignation des lieux loués par le bail commercial ne comprend pas de bureau,

-aux termes d'un acte sous seing privé en date du 1er décembre 2018, la SCI AB Provences a loué à la société Phenix, la partie gauche du local,l'article 2 de ce second bail commercial prévoit que la désignation des lieux loués est la suivante : un local commercial d'une superficie d'environ 315 mètres carrés a' usage d'entrepôt attenant à deux bureaux,

-dès son entrée dans les lieux, la société Phenix a souscrit et réglé les consommations liées aux bureaux communicants.

Au cas d'espèce, concernant son emprise et concernant la désignation des lieux loués,le bail commercial du 19 avril 2018 liant les parties, stipule, en son article 2, que les lieux loués 'se composent de la façon suivante : un local commercial d'une superficie d'environ 300 mètres carrés à usage d'entrepôt. Tels que lesdits locaux se poursuivent et comportent, suivant plan ci-après annexé aux présents (annexe 1). Le preneur déclarant par ailleurs parfaitement les connaître'.

Ainsi, concernant la désignation précise des pièces louées à la preneuse, le bail renvoie expressément à son annexe 1, laquelle est censée être un plan des lieux loués. L'annexe 1, qui est en réalité un document intitulé 'état des lieux' et non pas un 'plan', énumère l'ensemble des pièces louées à la preneuse, dont un bureau.

Au surplus, l'annexe 2 du même bail commercial, à laquelle l'article 7-1 renvoie expressément (article 7 -1 intitulé charges) , au sujet de la répartition des charges et impôts, prévoit expressément que le locataire remboursera au bailleur 'la taxe sur les bureaux'.

Concernant la valeur contractuelle desdites annexes, il ne fait pas de doute qu'elles font bien partie du bail commercial puisque, quand bien même elles ne comporteraient pas la signature de l'une ou l'autre des parties, le bail se réfère bien expressément auxdites annexes.

La bailleresse estime que ces annexes étaient en réalité sans rapport avec le bail commercial litigieux, étant afférentes à un autre bail et ayant été attachées par méprise au bail litigieux liant les parties. Toutefois, lesdites annexes ont bien été présentées à la société JMB Racing par la bailleresse comme étant les bonnes annexes afférentes au bon bail et celle-ci a donc accepté de souscrire le bail commercial sur la base de l'ensemble des pièces contractuelles qui lui ont été soumises, donc y compris sur la base des annexes 1 et 2 telles que la bailleresse les lui a présentées.

Au-delà, la société AB Provences ne démontre pas qu'elle aurait transmis ces annexes par erreur à la preneuse ni qu'elle aurait tenté de révéler sa supposée erreur à la preneuse une fois qu'elle s'en serait rendu compte.

Le bail commercial conclu entre les parties stipule donc bien qu'un bureau fait partie des pièces louées à la preneuse.

Il importe peu de savoir que la bailleresse aurait ensuite loué, selon un bail commercial postérieur à celui souscrit par la preneuse, ce même bureau litigieux, à une autre locataire, la société Phénix international (dont le gérant, M. [E] [L] est le même que celui de la société bailleresse, AB Provences). En effet, dès lors que le bureau faisait partie de l'emprise du bail commercial, il ne pouvait être loué encore une fois à une autre société dans le cadre d'un autre bail commercial postérieur au bail commercial litigieux.

Si une négociation s'est engagée en 2019 entre les parties concernant une éventuelle réduction du loyer, il ne résulte toutefois d'aucun échange entre elles que la société JMB Racing aurait reconnu que le bail commercial n'englobait pas le bureau. Bien au contraire, dans plusieurs courriels, la preneuse s'est insurgée sur le fait qu'elle ne pouvait plus accéder au bureau , reprochant à la bailleresse de s'être appropriée ledit bureau sans son accord. Ainsi, dans un courriel du 20 juin 2020, la preneuse écrivait ceci à la société AB Provences : 'Nous vous remercions aussi de libérer nos bureaux que vous utilisez sans notre accord et que vous vous êtes approprié à notre insu sans notre autorisation. Un expert devra estimer la baisse de loyer que nous devons avoir suite à l'impossibilité d'utiliser nos bureaux depuis'.

Par ailleurs, l'échange de courriels entre les parties, toujours au sujet du bureau, a toujours porté sur une éventuelle réduction du loyer suite aux plaintes de la preneuse, ce qui est un élément de plus corroborant le fait que le loyer initialement fixé entre les parties concernait bien la mise en location d'un bureau,en plus de celle de l'entrepôt. Ainsi, dans un courriel du 3 février 2020 adressé par la bailleresse à la preneuse , il est mentionné ceci : '('.) Je vous transfère comme convenu avec [S] l'avenant pour la réduction du loyer (le loyer passe à 2000 euros par mois CC)'.

La cour observe encore que la preneuse n'a jamais accepté de signer l'avenant n° 1 au bail commercial, celui qui diminue le loyer de 2100 euros à 2000 euros à partir du 1er décembre 2019, ce qui témoigne de son opposition à la modification du bail commercial initial et de son opposition à ce que le bureau ne lui soit plus loué contrairement aux stipulations contractuelles originelles.

Ainsi, dés l'origine du bail commercial, le bureau était bien loué à la preneuse et, par la suite, celle-ci a refusé toute modification du bail commercial qui supprimerait la location du bureau.

Par conséquent, c'est à juste titre que la preneuse affirme que le bureau fait bien partie du bail commercial et qu'elle était en droit de l'occuper et d'invoquer la bonne exécution de ses obligations par la bailleresse relativement à cette pièce en particulier également.

2-sur la demande de la preneuse de remboursement d'un indu de charges

Selon l'article R145-36 du code de commerce dans sa version en vigueur depuis le 06 novembre 2014 : L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Concernant la répartition des charges, le bail commercial du 19 avril 2018 prévoit les clauses suivantes :

-il sera par ailleurs demandé au preneur de verser d'avance et au début de chaque trimestre une provision correspondant au quart du montant des charges de l'année civile écoulée, dans les limites précisées dei-dessus, une régularisation étant effectuée chaque année, après reddition des comptes par le syndic, l'éventuel trop perçu étant déduit, ou au contraire, le complément étant facturé lors de l'appel du terme trimestriel suivant ladite régularisation,

-il est ici précisé que pour la première année, la provision mensuelle sur charges s'élèvera à 100 euros par mois qui sera payée en même temps que le loyer,

-le preneur devra satisfaire à toutes les charges de ville, de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, de manière à ce que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet en en particulier, il devra acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives et tous impôts et taxes dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque, il devra justifier de leur acquit à toute réquisition et huit jours au moins avant le départ en fin de jouissance,

-le preneur devra d'autre part rembourser au bailleur sa quote-part calculée comme pour les charges, de tous droits ou taxes et redevances liées à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement, tels qu'énumérés dans l'inventaire des impôts, taxes et redevances actuels liés au bail ci-après annexé (annexe 2), seuls les impôts, taxes et redevances limitativement énumérés à l'article R 145-35 du code de commerce demeurant à la charge du bailleur,

-le preneur devra prendre notamment à sa charge le paiement des taxes, impôts, et redevances suivants :

-taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage,

-impôt foncier et taxes additionnelles à l'impôt foncier ('.)

-taxe de voirie et taxe d'écoulement d'égout,

-taxes sur les bureaux, les commerciaux et de stockage,

-impôts, taxes et redevances liées à l'usage de l'immeuble ou à un service dont le preneur bénéficie ou indirectement à l'exclusion des impôts, taxes et redevances dont le redevable légale est le bailleur conformément à l'article R 145-35 du code de commerce.

Concernant le montant des charges dues par la preneuse à la bailleresse, le bail commercial met à la charge de cette dernière une provision mensuelle de 100 euros par mois à payer en même temps que le loyer.

La preneuse sollicite la condamnation de la SCI AB Provences à lui rembourser la somme de 6000 euros au titre d'un indu de charges, sur la période de janvier 2020 à janvier 2025, apportant les précisions suivantes :

-aucune charge n'est justifiée alors qu'une provision de 100 euros par mois est exigée par la bailleresse,

-la société JMB Racing est fondée à solliciter la restitution des provisions de charges indûment perçues par la bailleresse sur les cinq dernières années à hauteur de 6000 euros sans justificatif (100'x12 :1200. soit 1200'×'5 :6000 euros),

-une provision sur charge prévue dans un contrat implique pour le bailleur une justification réelle de ces charges provisionnées tous les mois,

-en l'état de la contestation sérieuses des charges et taxes et non justifiées, la cour déboutera la société bailleresse de ses demandes en l'absence de décompte exact produit dans le cadre du commandement contesté et le décompte arrêté à novembre 2025,

- les deux locaux et ce malgré les demandes de la preneuse au bailleur de procéder aux démarches qui lui incombent en tant que propriétaire pour mettre en place des compteurs individuels,

-à défaut de mise en place de compteur individuels par l'inertie du bailleur, la société JMB Racing n'a pas à prendre en charge la consommation d'électricité et d'eau de tous les autres occupants du bâtiment dès lors que le bail litigieux prévoit que ces charges sont des dépenses personnelles nécessitant des abonnements personnels.

S'opposant à la demande de preneuse de remboursement de charges, contestant tout trop perçu, la bailleresse appelante se défend en ces termes :

-le montant de la provision sur charges à hauteur de 100 euros par mois est prévu au bail,

-par courrier officiel du 12 juin 2023, le conseil de la bailleresse a communiqué au conseil de la société JMB Racing les factures des dépenses de charges réglées depuis 2020, dont le montant excède bien largement la seule provision sur charges de 100 euros prévue au bail,

-s'agissant des compteurs électriques individuels d'électricité et d'eau, le bailleur avait organisé le déplacement d'un technicien sur place pour le vendredi 14 mars 2025, rendez-vous dont le preneur a été informé par mail et lettre recommandée du 3 mars 2025 et qu'il n'a pas honoré, l'entrepôt étant fermé lors de la visite du technicien.

Il est de principe que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues par le bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges , dont le locataire peut dès lors obtenir le remboursement.

Le bailleur a toutefois la faculté de justifier, au plus tard au cours de l'instance dans le cadre de laquelle la demande en répétition de l'indu a été formée, du quantum des charges qui seraient effectivement récupérables sur le preneur.

Au cas d'espèce, les charges litigieuses qui ont été payées et qui ne seraient pas justifiées atteindraient, selon la preneuse, un montant de 6000 euros, pour la période de janvier 2020 à janvier 2025.

Il appartient à la bailleresse de justifier du quantum des charges qui seraient effectivement récupérables sur le preneur.

Par ailleurs, conformément aux clauses contractuelles du bail liant les parties, la bailleresse est tenue d'effectuer une régularisation annuelle en ces termes : 'une régularisation étant effectuée chaque année, après reddition des comptes par le syndic, l'éventuel trop perçu étant déduit, ou au contraire, le complément étant facturé lors de l'appel du terme trimestriel suivant ladite régularisation'.

Pour tenter de justifier les provisions sur charges qui ont été payées par la preneuse, la société AB Provences produit aux débats des factures d'eau et l'électricité qui concernent uniquement la société Phénix Internationale et non pas la preneuse, et ce sans pour autant fournir une clé de répartition entre cette dernière et la société à qui les dépenses ont été facturées. Si la preneuse ne conteste pas qu'elle n'a pas honoré un rendez-vous avec un technicien, en mars 2025, il n'est pas pour autant démontré en quoi la bailleresse était empêchée d'installer des compteurs individuels depuis l'origine du bail commercial, soit depuis avril 2018.

La bailleresse ne produit aucune régularisation des charges dues pour la période de janvier 2020 à janvier 2025, le décompte joint au commandement de payer mentionnant seulement le montant des provisions impayées mais ne pouvant s'analyser en une régularisation de charges.

Compte tenu toutefois du fait que la preneuse ne conteste pas avoir consommé à tout le moins de l'électricité, sans la rembourser à la bailleresse, et ce pendant plusieurs années, la cour estime que les charges trop payées par la preneuse sont limitées 2500 euros (ce d'autant que la société JMB Racing ne produit aucun courrier par lequel elle aurait pu se plaindre auprès de la bailleresse du caractère indu des charges pendant toutes ces années).

La cour condamne en conséquence, la société AB Provences à payer à la société JMB Racing la somme de 2500 euros au titre des provisions sur charges non justifiées pour la période de janvier 2020 à janvier 2025.

La cour, ayant d'ores et déjà procédé au compte entre les parties concernant les charges, rejette la demande de l'intimée d'injonction de communication de décomptes clairs et corrigés des charges.

3-sur la demande de la preneuse de délivrer une injonction à la bailleresse de lui laisser un accès permanent au local loué et notamment au bureau

Le jugement dont il est fait appel par la bailleresse comprend le chef suivant dans son dispositif : enjoint à la SCI AB Provences de permettre à la SARL JMB Racing un accès permanent au local loué et notamment au bureau, dont l'accès est bloqué, dans un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement .La preneuse appelante demande à la cour de confirmer ledit chef de jugement tout en ajoutant une astreinte de 1'000 € par jour de retard.

Au soutien de sa demande, la preneuse fait valoir :

-le bail est destiné à l'entreposage de matériel et il est donc impératif pour la société JMB Racing de permettre les rotations de son camion semi-remorque en s'arrêtant temporairement devant l'entrée du local loué pour charger et décharger le matériel qui est le plus souvent constitué de pièces automobiles très lourdes telles que des moteurs et parfois de véhicules,

-la bailleresse a édifié une cloison dans les locaux loués pendant l'absence du locataire privant l'accès au bureau loué dans ledit bail et constitutive d'une appropriation illicite du bureau par le bailleur.

Pour s'opposer à la demande de la preneuse de déblocage de l'accès aux locaux loués, la bailleresse répond :

- le local loué par la société JMB Racing est mitoyen à un autre local loué par la société Phenix,

-la société Phenix a pu ponctuellement stationner ses véhicules dans la cour sans toutefois empêcher l'accès au local loué,

-à l'appui de ses allégations, la preneuse n'a produit que deux courriels émanant de son représentant légal, datés des 20 juin 2020 et 12 août 2020, or nul ne peut se constituer une preuve à soi-même,

-aucune autre pièce n'est versée aux débats démontrant que la société JMB Racing aurait été dans l'impossibilité d'accéder au local à cause du stationnement des véhicules par le bailleur,

-les deux clichés non datés produits par la société JMB Racing ne démontrent pas que l'accès au local aurait été bloqué,

-les deux constats d'huissier versés aux débats par la société JMB Racing ne font nullement apparaître une impossibilité d'accès au local loué, aucun véhicule n'étant stationné devant l'entrée de la partie louée à l'intimée,

-la présence d'autres véhicules et de colis dans la cour commune n'a jamais empêché la société JMB Racing d'accéder à son local.

Au soutien de sa demande de déblocage de l'accès aux locaux loués, la preneuse verse aux débats les pièces suivantes qui démontrent de vraies difficultés régulières d'accès au local loué, pendant des années, difficultés effectivement imputables à la bailleresse :

-dans un mail du 25 novembre 2019 adressé à la bailleresse, la preneuse indique : ' quelle a été notre surprise de voir que nous ne pouvions accéder ni au bureau ni au sanitaire car plusieurs palettes et autres matériaux étaient entreposés dans notre local'!!!!!',

-dans un mail du 26 novembre 2019 , la société bailleresse répond :'nous allons procéder à votre demande et retirer l'intégralité des marchandises qui ont été entreposées dans votre entrepôt',

-les multiples courriels par lesquels la société preneuse se plaint du fait que la société bailleresse positionne des biens divers rendant difficiles l'accès aux locaux loués . Elle dénonce ainsi la présence de plusieurs palettes qui ne lui appartiennent pas dans ses locaux (courriel du 25 novembre 2018), de la présence du véhicule du gérant de la société bailleresse devant l'entrée du local loué le rendant totalement inutilisable (courriel du 20 juin 2020) de la présence d'un caterpillar et d'un transpalette bloquant l'accès à son local (courriel du 12 août 2020), de la présence d'une quantité importante ' de cartons et matériels entreposés' rendant 'l'entrée du local que vous me louez ('.)totalement inaccessible'(courriel du 29 mars 2022),

-les multiples photographies prises par le gérant de la société preneuse établissant que même si la société bailleresse ne positionne pas forcément des biens juste devant l'entrée du local loué à la preneuse, elle fait en sorte de les disposer juste à côté , ce qui gêne le mouvement des camions de la preneuse pour sortir et entrer dans l'entrepôt loué,

-le constat d'huissier de justice du 28 mars 2022 effectué par la société preneuse mettant en exergue la présence de''nombreux véhicules appartenant à la société voisine située sur la partie la plus à gauche du terrain', qui 'sont garés et entreposés , empêchant notamment la société JMB Racing de retirer ses remorques de semi-remorques garés devant l'entrée du local',

-l'attestation de M. [U] [D] dont il résulte que le 22 décembre 2022 le gérant de la société preneuse l'a contacté pour lui l'informer qu'il n'arrivait pas à récupérer son véhicule, le propriétaire du local ayant changé la serrure d'accès au site.

Par conséquent, la cour confirme le jugement en ce qu'il enjoint à la SCI AB Provences de permettre à la SARL JMB Racing un accès permanent au local loué et notamment au bureau, dont l'accès est bloqué, dans un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement sauf à constater qu'il a été mis fin à l'infraction.

Au surplus, la cour rejette la demande de la société preneuse de prononcer une astreinte, les éléments du débat ne permettant pas de s'assurer qu'une telle mesure serait efficace, ce d'autant que la cour résilie judiciairement le bail commercial.

4-sur la demande de la preneuse relative aux quittances de loyers et aux annexes

La preneuse demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il enjoint à la SCI AB Provences de délivrer à la SARL JMB Racing les quittances de loyers et les annexes 3 à 7 du bail commercial les liant. Elle fait en particulier valoir qu'il aura fallu une demande en justice pour que le bailleur communique partiellement les quittances de loyer dans le cadre de la première instance.

Pour s'opposer à la confirmation du jugement sur ce point, la bailleresse rétorque :

-la SCI AB Provences a remis, depuis le 27 mai 2021, les quittances de loyer à la société JMB Racing, pour les périodes payées à savoir jusqu'au mois de février 2021,

-la société JMB Racing n'a réglé qu'en janvier 2023 les loyers dus depuis cette date,

-la société JMB Racing prétend que le bailleur lui aurait envoyé une quittance au nom d'une autre société. Or, la pièce produite par le preneur est un avis de taxe foncière, sans rapport avec la présente procédure,

-suite au jugement rendu le 4 juillet 2022, les quittances ont été à nouveau adressées à la société JMB Racing,

- les annexes du bail lui ont également été adressées en exécution du jugement rendu le 4 juillet 2022.

Concernant les quittances de loyers, la bailleresse ne démontre pas les avoir délivrées à la preneuse, se contentant de verser aux débats un courriel du 24 octobre 2022 , qui indique, en pièce jointe: 'les quittances pour loyers payés',ledit courriel n'étant accompagné d'aucune pièce jointe dans le cadre de ces débats.S'agissant des annexes 3 à 7 du bail commercial, la bailleresse prétend les avoir finalement adressées à la preneuse par courriel du 24 octobre 2022, tandis que la preneuse soutient que ce courriel ne contenait que l'annexe 7 uniquement et non pas les annexes 3 à 6.

Contrairement à ce qu'elle prétend, la bailleresse ne démontre toujours pas avoir adressé à la preneuse les annexes 3 à 7 du bail commercial. En effet, le courriel du 24 octobre 2022, qu'elle verse aux débats, indique seulement qu'il contient des pièces jointes, mais lesdites pièces jointes ne sont pas produites aux débats (sans compter que ce courriel du 24 octobre 2022 indique seulement qu'il joint une annexe 3 et une annexe 7, mais non pas les annexes 5 et 6).

La cour confirme en conséquence le jugement en ce qu'il enjoint à la SCI AB Provences de délivrer à la SARL