TJ 67482, 6 mars 2026, RG 25/02356

N° RG 25/02356 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NNTX

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

11ème civ. S3

N° RG 25/02356 -
N° Portalis DB2E-W-B7J-NNTX

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Ghanoudja BELOUAHEM
Me Guillaume HANRIAT

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 6 mars 2026

Le Greffier

Me Ghanoudja BELOUAHEM
Me Guillaume HANRIAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.A. SOMCO, SA HLM Mulhousienne des Cités Ouvrières inscrite au RCS de MULHOUSE
sous le n° 945 753 531
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Guillaume HANRIAT,
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 12

DEFENDEURS :

Monsieur [A] [M]
né le 01 Janvier 1958
Madame [X] [O] épouse [M]
née le 05 Février 1961
demeurant ensemble [Adresse 3]
[Localité 1]

représentés par Maître MAILLARD
substituant Maître Ghanoudja BELOUAHEM,
avocats au barreau de STRASBOURG,, vestiaire : 71

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 06 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Mars 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé avec effet au 09/11/2004, CUS HABITAT a donné à bail à Monsieur [A] [M] et Madame [X] [O] épouse [M] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 1].

Se prévalant de loyers impayés, la S.A. HLM SOMCO venant aux droits de CUS HABITAT a fait signifier aux locataires un premier commandement de payer les loyers et de justifier de la souscription d'une assurance locative en date du 06/01/2022, puis un second en date du 03/01/2023.

Elle a fait délivrer le 16/07/2024 aux locataires un troisième commandement d'avoir à payer la somme de 8 221,37€ et justifier de la souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice délivré le 04/02/2025, la S.A. HLM SOMCO a fait assigner Monsieur [A] [M] et Madame [X] [O] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de :

- constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation par l'effet du jeu de la clause résolutoire, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail,

En conséquence,

- Ordonner l'expulsion du logement, de corps et de biens des locataires et de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu'à évacuation effective et définitive des lieux,

- Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 13 864,45 € au titre des arriérés de loyers et charges, arrêtée au 31 janvier 2025, y compris la clause pénale, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l'assignation,

- Condamner solidairement les défendeurs à lui payer les loyers et charges à échoir à compter du 1er février 2025 et jusqu'à la date de résiliation judiciaire, conformément au bail, le loyer s'élevant à 1165,02 €

- Condamner solidairement les défendeurs à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant équivalent au loyer et charges dus en cas de non résiliation du bail,

- Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 3 000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l'article 1240 du code civil,

- Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir,

- Condamner solidairement les défendeurs à lui payer les entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les factures d'huissier au titre des trois commandements de commissaire de justice.

A l'audience de renvoi du 06/01/2026, chacune des parties était représentée par son conseil.

Le bailleur a repris les termes de son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 21646,07 € au 05/01/2026.

Il s'est opposé à l'octroi de délais de paiement, soulignant l'absence de reprise de paiement du loyer courant. Il a fait valoir que le commandement de payer délivré est parfaitement valable et qu'il justifie de la saisine de la CCAPEX.

Se référant à leurs conclusions du Monsieur [A] [M] et Madame [X] [O] épouse [M] déposées le jour même, ils ont sollicité de déclarer le bailleur irrecevable en ses demandes, et en conséquence de le débouter de ses demandes et de le condamner aux entiers frais et dépens.

Ils ont également formulé une demande de délais de paiement les plus larges.

Ils ont exposé que le troisième commandement de payer n'a pas été précédé d'une mise en demeure préalable, que la délivrance de trois commandements successifs traduisent une démarche dépourvue de rigueur et de cohérence dans la mesure où ils ne permettent pas d'identifier clairement la cause exacte de la résiliation sollicitée, que cette imprécision prive les locataires de régulariser valablement leur situation dans le délai imparti et fait obstacle à toute acquisition de la clause résolutoire.

Ils ont ajouté que le bailleur ne justifie pas que le bailleur ait communiqué à la CCAPEX le contenu complet du dossier locatif comprenant le commandement de payer, le décompte détaillé des sommes réclamées, la situation socio-économique des locataires.

Par ailleurs, ils ont indiqué que si l'existence d'un arriéré locatif n'est pas contesté dans son principe, le bailleur ne justifie pas du montant de la dette locative car il ne précise pas les périodes concernées, ni la méthode de calcul retenue, ni l'imputation des règlements intervenus.

Enfin, ils ont fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de loyauté en laissant l'arriéré locatif s'aggraver progressivement, sans mettre en œuvre de manière effective les mécanismes de prévention prévus par la loi, ni proposer un accompagnement social adapté ou un relogement, ce d'autant qu'ils se sont toujours acquittés régulièrement des loyers, que les impayés résultent d'une hausse significative des charges locatives et qu'ils occupent un logement de type T8 manifestement surdimensionné au regard de leurs besoin actuels et de leur capacité financière.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail :

Selon l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance.

Aux termes de l'article 24 II, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Enfin, selon l'article 24 III, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, le bailleur a fait délivrer aux locataires en date du 16/07/2024 un commandement de payer les loyers échus d'un montant de 8 221,37 € et de justifier de la souscription d'un contrat d'assurance.

Le xx, le bailleur a saisi par voie électronique la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) du Bas-Rhin pour signaler la signification du commandement de payer.

Or, d'une part, les locataires ne démontrent pas qu'à cette date, le commissaire de justice mandaté par le bailleur avait connaissance de leurs adresses électroniques, de leurs numéros de téléphone, ou d'un quelconque élément socio-économique les concernant.

D'autre part, les locataires ont pu s'exprimer sur leur situation familiale et financière et faire connaître leurs observations sur le présent litige, dans le cadre de l'établissement du diagnostic social et financier prévu à l'article 24 I précité.

Enfin, l'assignation a été dénoncée au préfet du Bas-Rhin le xx, soit plus de six semaines avant l'audience du xx / soit plus de deux mois avant l'audience du xx.

Il en résulte que toutes les conditions de recevabilité de la demande en résiliation du bail sont réunies.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte des dispositions de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 précitée que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit pour défaut d'assurance, un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

En l'espèce, le commandement de payer délivré le xx reproduit la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Le commandement de payer indique de manière claire les motifs susceptibles d'entraîner la résiliation de plein droit du contrat de bail.

Les locataires ne sont pas fondés à se prévaloir de l'absence de mise en demeure préalable à la délivrance du commandement de payer au seul motif que le contrat de bail stipule que le bailleur doit délivrer un courrier recommandé avec accusé de réception alors que les dispositions susvisées sont d'ordre public et qu'au surplus ils ne démontrent pas en quoi la délivrance d'un commandement de payer par préférence à un courrier postal leur ferait grief.

Les locataires n'ont pas produit le justificatif d'assurance dans le délai d'un mois pas plus qu'ils ne l'ont produit lors de l'audience.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 17/08/2024.

Par conséquent Monsieur [A] [M] et Madame [X] [O] épouse [M] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Il convient de rappeler qu'aucun texte ne permet de suspendre les effets de la clause résolutoire prévue en cas de non justification de la souscription d'une assurance locative.

Leur expulsion sera en conséquence ordonnée.

Les locataires devront quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation:

L'occupation illicite des lieux par Monsieur [A] [M] et Madame [X] [O] épouse [M] cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, révisable selon les stipulations du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective et définitive des lieux.

Au besoin, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [A] [M] et Madame [X] [O] épouse [M] à payer ce montant.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif :

Le bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur [A] [M] et Madame [X] [O] épouse [M] restent lui devoir la somme de 21 646,07 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés au 05/01/2026, terme de décembre 2025.

Ce décompte précise tant les échéances mensuelles échues impayées que les règlements effectués par les locataires.

Les défendeurs ne justifient ni d'un paiement libératoire qui n'aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l'existence d'un fait susceptible de les libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il convient cependant de déduire les frais de Me [G] en date du 11/01/2022 (184,19 €), du 04/01/2023 (181,83 €), du 19/07/2024 (200,14€) et du 10/02/2025 (214,82 €).

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [A] [M] et Madame [X] [O] épouse [M] au paiement de la somme de 20 865,09 €, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de délai de paiement :

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il ressort du diagnostic social et financier que la famille [M] est composée du couple retraité qui perçoit 1 033 euros de pensions par mois et de deux enfants majeurs en situation d'emploi intérimaire dont les salaires s'élèvent à 2 047 €, que les charges du foyer s'élèvent à 1344 €, qu'ils ont proposé un plan d'apurement à hauteur de 100 € par mois, en plus du paiement du loyer courant.

Compte tenu du montant de la dette et de la proposition de remboursement, il apparaît que les locataires ne sont pas en mesure de régler l'arriéré locatif dans le délai légal susvisé.

En conséquence, leur demande ne peut être que rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

A défaut de justifier de la nature et de l'étendue du préjudice dont elle se prévaut, la S.A. HLM SOMCO sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 16/07/2024, à l'exclusion de ceux délivrés les 06/01/2022 et 03/01/2023, actes non nécessaires à l'introduction de la présente procédure.

Compte de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles qu'il a pu exposer à l'occasion de la présente instance et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,