TJ 13055, 3 mars 2026, RG 25/02986

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 3 MARS 2026
Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP
Greffier lors des débats : Madame BERKANI,
Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER,
Débats en audience publique le : 9 décembre 2025

GROSSE :
Le 3 mars 2026
à Me Laurence DENOT avocat au barreau de Paris
EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 25/02986 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6OZG

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [C] [S]
né le 07 Décembre 1975 à LIMOGES, demeurant 17 rue de la Briance - 87170 ISLE

représenté par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS

Madame [F] [Q] [K] épouse [S]
née le 24 Novembre 1976 à LIMOGES, demeurant 17 rue de la Briance - 87170 ISLE

représentée par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

Madame [P] [B] [R] [W], demeurant Résidence OSMOZ - 165 Bd de Pont de Vivaux / 7 Rue - André Bardon Appartement A884 Bâtiment 9 - 13010 MARSEILLE

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé, signé électroniquement le 22 mai 2024, M. [C] [S] a consenti à Mme [P] [W] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis 165 boulevard de Pont de Vivaux / 7 rue André Bardon, appartement 884 à Marseille (13010) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 738 euros, outre 50 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, M. [C] [S] et Mme [F] [K] épouse [S] ont fait délivrer à Mme [P] [W] un commandement de payer la somme en principal de 2.267,19 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés à compter du mois de mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, M. [C] [S] et Mme [F] [K] épouse [S] a fait assigner Mme [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement dans le délai légal du commandement de payer,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave du locataire aux clauses et obligations, notamment en raison du déséquilibre contractuel né de la mise à disposition d’un bien sans contrepartie financière,en tout état de cause, rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit,prononcer l’expulsion des lieux loués du défendeur et celle de tous occupants de son chef et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu des silence et manifeste mauvaise foi adverse, la dette étant en augmentation dangereusement constante, sans réelle reprise du paiement des loyers courants, ainsi que le prévoit désormais la loi d’ordre public n°2023-668 du 27 juillet 2023 (article 8 et 10) ayant modifié ledit article ainsi que l’article L412-2 alinéa 3 du code des procédures civiles d’exécution, condamner Mme [P] [W] à lui payer la somme de 4.531,19 euros correspondant à l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.267,19 euros à compter du commandement, soit le 7 janvier 2025, et pour le surplus à compter de la date de l’assignation, étant précisé que cette somme est à parfaire au jour de l’audience y compris en l’absence de défendeur,condamner Mme [P] [W] à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer courant indexable comme lui et prévoyant en sus conformément à la loi le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges / TOM / cotisations d’assurance, le tout à compter du terme du bail et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels,autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Mme [P] [W] à verser au requérant la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Mme [P] [W] aux entiers dépens y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.
A l’audience du 9 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, M. [C] [S] et Mme [F] [K] épouse [S], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes et actualisé leur créance à la somme de 10.307,91 euros, selon décompte arrêté au 1er décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [P] [W] n’a pas comparu et ni été représentée.

La décision a été mise en délibéré le 3 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action
En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation du 16 mai 2025 a été dénoncée le 22 mai 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 9 décembre 2025.

Par ailleurs, M. [C] [S] et Mme [F] [K] épouse [S] justifient avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, M. [C] [S] et Mme [F] [K] épouse [S] sont recevables en leurs demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat.
Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l'espèce, le bail conclu le 22 mai 2024 contient une clause résolutoire (article 5.3.2) prévoyant la résolution de plein droit du contrat de bail en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charges ou de régularisation de charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 janvier 2025, pour la somme de 2.267,91 euros en principal.

Ce commandement stipule que la locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier dans sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 mars 2025.

Mme [P] [W] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution
Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande d’astreinte
Il n’apparait pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

2/ Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occcupation

Mme [P] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à la date de résiliation du bail au départ de Mme [P] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 798,34 euros, et de condamner Mme [P] [W] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l’assignation délivrée en vue de l’audience et du décompte arrêté au 1er décembre 2025 que Mme [P] [W] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 10.307,91 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Dès lors, il conviendra de condamner Mme [P] [W] à payer à M. [C] [S] et Mme [F] [K] épouse [S] la somme de 10.307,91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2025, échéance du mois de décembre incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.267,19 euros à compter du commandement, soit le 7 janvier 2025, et pour le surplus à compter de la date de l’assignation.

3/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [P] [W], succombant, sera condamnée aux dépens.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS