TJ 33063, 27 févr. 2026, RG 25/01931

Du 27 février 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01931 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3A4X

S.A. VILOGIA

C/

[F] [M],

[T] [I]

- Expéditions délivrées à
M. [F] [M] et Mme [T] [I]

- FE délivrée à
Me Marie BORGNA
(Cabinet RACINE [Localité 1])

Le 06/03/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 février 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA
RCS [Localité 2] N° 475 680 815
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représentée par Me Marie BORGNA, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre du CABINET RACINE BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [M]
né le 02 Octobre 1980
[Adresse 4]
[Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 7]
[Localité 4]

Représenté par Madame [T] [I], munie d’un pouvoir

Madame [T] [I]
née le 21 Septembre 1988
[Adresse 4]
[Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 8]
[Localité 4]

Présente

DÉBATS :
Audience publique en date du 19 Décembre 2025

PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Septembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date des 15 décembre 2021 et 28 avril 2022, la société anonyme VILOGIA (ci-après S.A VILOGIA) a donné à bail à Monsieur [F] [M] et Madame [T] [I] un logement situé [Adresse 9] à [Localité 5] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°89 situé [Adresse 10] à [Localité 5], moyennant un loyer respectif de 827,56 euros et de 43,20 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 13 août 2024, la S.A VILOGIA a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4.960,89 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, la S.A VILOGIA a assigné Monsieur [F] [M] et Madame [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 19 décembre 2025 aux fins de voir :
- Constater le jeu des clauses résolutoires insérées aux baux pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et non production d'un justificatif d'assurance et les dire sans droit ni titre d'occupation conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ;
- Ordonner en conséquence leur expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement occupé [Adresse 11] à [Localité 6] et de l'emplacement de stationnement n° 089 situé [Adresse 10] à [Localité 7], et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- Ordonner que le sort des meubles en cas d'expulsion soit régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
- Les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 5.343,94 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés à ce jour, avec intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du code civil ;

- Les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant qu'il y aura lieu de fixer au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s'est trouvé résilié et ce jusqu'à leur départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de leur chef conformément aux dispositions de l'article 1760 du code civil ;
- Les condamner solidairement au paiement de la somme de 250,00 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Les condamner solidairement aux dépens de l'instance conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

L'affaire a été débattue à l’audience du 19 décembre 2025.

Lors de l’audience du 19 décembre 2025, la S.A VILOGIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4.836,90 euros au 08 décembre 2025 et confirme le surplus des termes de sa demande initiale sauf à indiquer qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement sollicités en défense.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation valant conclusions soutenue oralement, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de la S.A VILOGIA.

En défense, Madame [T] [I], comparant en personne, tant en son nom qu’en représentation de son compagnon, Monsieur [F] [M] expose que le couple ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 135 euros en sus du loyer et des charges courants.

La juridiction a été destinataire du diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 27 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

- Sur les demandes de résiliation des baux et d’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 26 septembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 19 décembre 2025.

La S.A VILOGIA justifie également avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 août 2024, soit deux moins au moins avant la délivrance de l’assignation, en application de l’article 24 précité.

L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation des baux

Il résulte de l'article 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si les baux en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique au garage loué par la S.A VILOGIA à Monsieur [F] [M] et Madame [T] [I].
En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai deux mois pour régulariser la dette et pour défaut de production d’un justificatif d’assurance dans un délai d’un mois.

En l’espèce, si le dispositif de l’assignation délivrée par la bailleresse vise le défaut de paiement des loyers et la non production d’un justificatif d’assurance, la S.A VILOGIA a uniquement fait signifier à Monsieur [F] [M] et Madame [T] [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 4.960,89 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 13 août 2024. Aucun commandement de justifier d’une assurance ne leur a été délivré.

Par conséquent, la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance sera rejetée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.

Les locataires n’ayant pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois, ce défaut de régularisation fonde la S.A VILOGIA à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 14 octobre 2024, par le jeu des clauses contractuelles de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Monsieur [F] [M] et Madame [T] [I] ont repris le paiement intégral des loyers courants et apparaissent en situation de régler, en plus des loyers et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement.

Par suite, et dès lors que la S.A VILOGIA ne s'y oppose pas, il y a lieu d’accorder à Monsieur [F] [M] et Madame [T] [I] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant les clauses de résiliation des baux.

En cas de non-respect de ce moratoire, la S.A VILOGIA sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [F] [M] et Madame [T] [I].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [F] [M] et Madame [T] [I] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 943,76 euros par mois, à compter du 30 décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A VILOGIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4.836,90 euros à la date du 08 décembre 2025.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (73,24 + 59,89 = 133,13 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas contesté ni sérieusement contestable, Monsieur [F] [M] et Madame [T] [I] seront donc condamnés au paiement de la somme de 4.643,88 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 08 décembre 2025 – échéance du mois de décembre non comprise.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

En l’espèce, les baux comportent une mention d’ «engagement conjoint et solidaire» des locataires, ce qui est contradictoire. Cette clause ambiguë sera donc interprétée dans le sens le plus favorable aux débiteurs, en application de l’article 1190 du Code civil, de sorte que la condamnation au paiement de Monsieur [F] [M] et Madame [T] [I] sera conjointe et non solidaire, comme sollicité par la société bailleresse.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis in solidum à la charge de Monsieur [F] [M] et Madame [T] [I].

En revanche, leur situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par la S.A VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,