TJ 24037, 4 mars 2026, RG 25/00092

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SARLAT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 26/00031
DOSSIER N° : N° RG 25/00092 - N° Portalis DBXO-W-B7J-C6KS
CODE NAC :5AA

JUGEMENT DU 04 Mars 2026

Par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2026,

Nous Madame Cécile RUZÉ, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Bergerac, juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sarlat, assistée de Madame Sylvie PINQUIER, greffier

Après débats à l'audience publique du 04 Février 2026, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [B], demeurant [Adresse 1]

et

Madame [O] [V] épouse [B], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Emmanuelle ARCIS-FAYAT, avocat au barreau de BERGERAC

ET

D’autre part,

DÉFENDEURS :

Madame [P] [L] épouse [M], demeurant [Adresse 2]
[Localité 1]

et

Monsieur [F] [M], demeurant [Adresse 3]
AIDE JURIDICTIONNELLE PARTIELLE DU 27/11/2025

représentés par Me Zargha DE ABREU, avocat au barreau de BERGERAC

Formule exécutoire délivrée le :
Copie conforme délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Faits :

Selon contrat de bail conclu le 06 avril 2021, Madame [O] [V] et son époux Monsieur [K] [B] (le bailleur) ont donné à bail à Madame [P] [L] et son époux Monsieur [F] [M] (la partie locataire), un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 710 euros.

Un commandement de payer la somme de 1 585, 35 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier de l'assurance du logement et une sommation de régler les loyers ont été adressés le 15 janvier 2024 à la partie locataire.
Un commandement de payer la somme de 2 324 euros au titre de l'arriéré locatif et un commandement de justifier de l'assurance du logement ont été adressés le 11 juin 2025 à la partie locataire.

Ces commandements ont été notifiés à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) par lettres électroniques des 16 janvier 2024 et 12 juin 2025.

Par acte du Commissaire de Justice du 06 octobre 2025, les époux [B] ont fait assigner Madame [P] [L] et son époux Monsieur [F] [M] pour l’audience du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de SARLAT du 19 novembre 2025 aux fins de :
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire au 12 août 2025 et à défaut, prononcer la résiliation du bail pour motifs légitimes et sérieux;
- ordonner l'expulsion des locataires et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier et réduire le délai pour quitter les lieux après commandement de quitter les lieux à 8 jours;
- condamner solidairement Madame [P] [L] et son époux Monsieur [F] [M] au paiement de :

* la somme de 2 591, 37 euros, au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 25 août 2025;
* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;
* la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- condamner solidairement les époux [M] aux entiers dépens de l'instance et dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

L'affaire a été renvoyée aux audiences des 07 janvier et 04 février 2026, à la demande des parties.

A cette dernière audience, les époux [B], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes initiales.

Les époux [M], également représentés par leur conseil, ont contesté le montant de l'arriéré locatif réclamé par les bailleurs.

La décision a été mise en délibéré au 04 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande en paiement des loyers :

Selon l'article 1103 du Code Civil (article 1134 ancien du même code) les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Par ailleurs, aux termes de l'article 1353 du même code « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En l'espèce, il résulte des pièces produites de part et d'autre par les parties que Madame [P] [L] et son époux Monsieur [F] [M] n’ont pas payé tous les loyers dus au titre du contrat de bail en date du 06 avril 2021.

Le calcul des sommes restant dues s'opère ainsi:

loyers dus :

710 euros * 3 mois (mai, juin et juillet 2024, soit 2 130 euros) + 734,60 euros * 10 mis (août 2024 à mai 2025, soit 7 346 euros) + 746, 79 * 3 mois (juin, juillet et août 2025, soit 2 240, 37 euros) soit au total 11 716, 37 euros.

aides de la CAF perçues :

236 euros (05 juillet 2024) + 188 euros (5 août 2024) + 472 euros (5 août 2024) + 188 euros (5 septembre 2024 ) + 188 euros (04 octobre 2024) + 472 euros (27 novembre 2024) + 2 477 euros (05 mai 2025) + 575 euros (5 mai 2025) + 575 euros (05 juin 2025) + 515 euros (04 juillet 2025) + 495 euros (05 août 2025) soit au total : 6 381 euros.

loyers versés par les locataires :

361 euros (20 mai 2024) + 361 euros (19 juin 2024) + 474 euros (22 juillet 2024) + 262 euros (08 janvier 2025) + 262 euros (17 janvier 2025) + 159 euros (5 mai 2025) + 159 euros (12 mai 2025) + 159 euros (12 mai 2025) + 159 euros (12 mai 2025) + 159 euros (16 juin 2025) + 219 euros (24 juillet 2025) soit au total 2 734 euros.

Reste : 2 601, 37 euros.

(les locataires ne justifient pas avoir versé 230 euros en décembre 2024, leur relevé de compte faisant apparaître un virement de ce montant du 31 décembre 2024 au bénéfice de Madame [M] et non des époux [B]).

Ainsi, la dette locative au 31 août 2025 sera fixée à la somme de 2 591, 37 euros (montant sollicité par les propriétaires), échéance d'août 2025 comprise.

II y a donc lieu de condamner solidairement Madame [P] [L] et son époux Monsieur [F] [M] à payer cette somme aux époux [B].

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la Loi du 6 Juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.
 
En l’espèce, le bail est soumis aux dispositions de la Loi du 6 juillet 1989.
Il contient dès lors une clause résolutoire de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers ou charges, produisant effet dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet.

En l'espèce, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié aux époux [M] le 11 juin 2025, leur enjoignant de payer les sommes dues dans les deux mois.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans ce délai.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du lendemain du commandement de payer, soit le 12 août 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 06 avril 2021 à compter du 12 août 2025 et d'ordonner l'expulsion des époux [M] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

Sur la demande de réduction du délai de deux mois de l'article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, le simple retard dans le paiement des loyers ne suffit pas à renverser la présomption de bonne foi édictée par le Code Civil (article 2274 : « la bonne foi est toujours présumée et il appartient à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver») et il est constant que les locataires, qui sont entrés dans les locaux dans le cadre d'un bail régulièrement intervenu entre les parties, n'ont pas agi à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution sera en conséquence maintenu.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par les époux [M]:

Aux termes de l'article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 août 2025 et les époux [M] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi.

Il y a lieu de condamner solidairement les époux [M] au paiement de cette indemnité à compter du 1er septembre 2025, date du dernier décompte actualisé, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Aux termes de l’article 1231-6 du Code Civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les époux [B] ne justifient pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.
Leur demande sera rejetée de ce chef.

Sur les dépens et les frais de l'article 700 du Code de Procédure Civile :

Aux termes de l'article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de condamner in solidum  les époux [M], qui ont succombé à l’instance, au paiement des entiers dépens, lesquels ne comprendront cependant qu'un seul commandement de payer (le commandement de payer et le commandement de justifier de l'assurance pouvant être faits dans un même acte) .

L'article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu'en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des propriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il ont exposés et notamment les honoraires de leur conseil.
Une somme de 750 euros leur sera allouée de ce chef.

PAR CES MOTIFS