TJ 77284, 10 mars 2026, RG 24/02248

- N° RG 24/02248 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQJS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 1ERE CHAMBRE

Date de l'ordonnance de
clôture : 20 Octobre 2025

Minute n°26/221

N° RG 24/02248 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQJS

le

CCC : dossier

FE :
Me Annabelle AZOULAY, Me Vinciane JACQUET, la SELAS NEGREVERGNE [Localité 1] DESENLIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX MARS DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Madame [J] [E]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Vinciane JACQUET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

Monsieur [L] [E]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Vinciane JACQUET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.A.R.L. VISALTO FINANCES
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Annabelle AZOULAY, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

S.A.S. NOTACLAYE
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Mme KARAGUILIAN, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l'audience publique du 06 Janvier 2026,
GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme KARAGUILIAN, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

EXPOSE DU LITIGE :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
Par acte notarié instrumenté par Maître Delphine Bacigalupo de l’office notarial Notaclaye en date du 25 octobre 2023, Mme [J] [Z] épouse [E] et M. [L] [E] (ci-après désignés « les époux [E] ») ont conclu unilatéralement une promesse de vente portant sur un bien immobilier, appartenant à Mme [H] [S] et à M. [I] [U], situé [Adresse 4], cadastré AC n°[Cadastre 1], pour un prix de 475.000 euros.

La somme de 10.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation a été versée entre les mains du notaire à titre de séquestre.

Le 3 novembre 2023, les époux [E] ont confié à la société Visalto Finances un mandat de recherche de crédit immobilier.

Par actes de commissaire de justice des 16 et 17 mai 2025, les époux [E] ont fait assigner l’office notarial et la société Visalto Finances aux fins notamment de restitution de l’indemnité d’immobilisation.

La clôture de l’instruction est intervenue, le 20 octobre 2025, par ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 6 janvier 2026 et mise en délibéré au 10 mars 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA, le 4 mai 2025, les époux [E] demandent au tribunal de :

« Déclarer la demande des consorts [E] recevable et bien fondée, et en conséquence :
Confirmer la défaillance de la condition suspensive de la promesse du 25 octobre 2023 et, dire que les consorts [E] ont rapporté la preuve de deux refus de prêts à la date d’expiration prorogée de cette promesse, soit le 26 février 2024 ;
Ordonner à la SAS NOTACLAYE de restituer aux consorts [E] la part de l’indemnité d’immobilisation séquestrée, outre les intérêts ;
Dire et juger que la SAS NOTACLAYE acquiesce à la demande des consorts [E] ayant pour objet la restitution de la part de l’indemnité d’immobilisation séquestrée ;
Condamner la SAS NOTACLAYE pour avoir séquestré la part de l’indemnité d’immobilisation, sans justifier de difficulté entre les parties et à une date où aucune difficulté n’existait entre les parties, et à réparer les préjudices des consorts [E] en résultant soit :
o 100 euros par mensualité pour chacun des consorts au titre du préjudice de jouissance o 2.000 euros au titre du préjudice moral.
Condamner la SAS NOTACLAYE au titre de son manquement à son obligation d’information et à réparer les préjudices des consorts [E] en résultant, soit la somme de 15.000 euros ;
Condamner la SAS NOTACLAYE au titre de la violation du secret professionnel et à réparer les préjudices des consorts [E] en résultant, soit la somme de 5.000 euros ;
Condamner la SARL VISALTO FINANCES à garantir les consorts [E] de toute condamnation, en ce compris l’éventuel paiement de l’indemnité d’immobilisation ;
Condamner in solidum la SAS NOTACLAYE et la SARL VISALTO FINANCES à payer aux consorts [E] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;
Rejeter la demande de la SARL VISALTO FINANCES à la condamnation des consorts [E] au paiement de la somme de 3.492 euros TTC au titre des articles 700 et 699 du Code de procédure civile.
Confirmer l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en tant que de besoin ».

Les époux [E] soutiennent qu’ils ont accompli les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt, plusieurs refus de financement ont été obtenus et transmis, la condition suspensive d’obtention du prêt n’a donc pas été réalisée. Ils en déduisent que la promesse de vente est devenue caduque et que l’indemnité d’immobilisation doit leur être restituée. Ils reprochent à la société Notaclaye d’avoir refusé la restitution du séquestre sans justification, d’avoir commis une faute en conservant les fonds, d’avoir manqué à son obligation d’information et de conseil, et d’avoir causé un préjudice financier et moral. Ils sollicitent en conséquence la restitution de la somme séquestrée ainsi que des dommages et intérêts. Ils demandent que la société Visalto Finances soit condamnée à les garantir de toute condamnation, notamment en cas de mise à leur charge de l’indemnité d’immobilisation.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA, le 5 septembre 2024, la société Visalto Finances demande au tribunal de :

« JUGER comme conformes les diligences de recherche de prêt immobilier, pour la part qui incombait à la Société VISALTO FINANCES SARL, leur caractère infructueux entraînant la défaillance de la condition suspensive et la caducité de la promesse de vente du 25 octobre 2023, avec le rejet de toute demande indemnitaire sollicitée par les consorts [E],

JUGER que la Société VISALTO FINANCES SARL n’a manqué à aucune de ses obligations,

DÉCLARER les consorts [E] mal fondés dans toutes leurs demandes à l’encontre de la Société VISALTO FINANCES SARL,

DÉBOUTER les consorts [E] de toutes leurs demandes et prétentions envers la Société VISALTO FINANCES SARL, telles que formulées dans l’acte d’assignation, que ce soit notamment au titre de leurs obligations personnelles, ou au titre des obligations personnelles de la Société NOTACLAYE SAS,

DÉBOUTER les consorts [E], en particulier, de leur demande de garantie par la Société VISALTO FINANCES SARL de l’ensemble des condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires, qui pourraient être prononcées à leur encontre, ainsi que de toute garantie de paiement par eux au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETER toute condamnation de la Société VISALTO FINANCES SARL au paiement solidaire d’une somme de cinq mille (5.000) euros au titre de l’article 700, ainsi qu’au paiement de tout dépens,

CONDAMNER les consorts [E] au paiement de la somme de 3.492 euros TTC au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, avec versement selon l’article 699 du même Code,

CONDAMNER les consorts [E] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites ».

La société Visalto Finances soutient qu’elle a accompli toutes les diligences nécessaires à la recherche du prêt, elle a déposé plusieurs demandes de financement conformes, elle a transmis les refus obtenus au notaire. Elle indique avoir parfaitement exécuté le contrat de mandat. Sur l’absence de faute et l’absence de responsabilité, elle expose qu’elle est étrangère au refus du notaire de restituer les fonds et aux relations entre le notaire et les acquéreurs. Elle ajoute qu’elle n’a commis aucun manquement susceptible d’engager sa responsabilité. Elle conclut au rejet de la demande de garantie formée contre elle.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA, le 12 juin 2025, la société Notaclaye demande au tribunal de :

« DESIGNER telles personnes qu'il lui plaira afin que la SAS NOTACLAYE, Notaires associés, puisse se départir de la somme séquestrée en l'office à son profit,
DEBOUTER les Consorts [E] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de SAS NOTACLAYE, Notaires associés
VOIR CONDAMNER les Consorts [E] à verser à la SAS NOTACLAYE, Notaires associés la somme de cinq mille euros (5000 €) au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux dépens ».

La société Notaclaye fait valoir que l’assignation est dépourvue de fondement juridique, qu’elle se limite à viser la jurisprudence et les pièces et qu’elle est donc nulle sur le fondement de l’article 56 du code de procédure civile. Elle conclut en conséquence à la nullité de l’assignation. Elle soutient qu’elle n’a commis aucune faute dans la conservation du séquestre : elle ne peut restituer les fonds sans accord des parties ou décision judiciaire, les vendeurs ont contesté la validité des justificatifs de refus de prêt, elle était donc tenue de conserver les fonds en qualité de séquestre. Elle expose avoir agi conformément à ses obligations légales. Sur le manquement à son obligation d’information qui lui est reproché, elle indique avoir informé les acquéreurs de la nécessité d’obtenir l’accord des vendeurs ou une décision judiciaire pour obtenir la restitution du séquestre. Elle conteste toute faute et toute responsabilité à ce titre. Enfin, elle conteste toute violation du secret professionnel et toute responsabilité à ce titre.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il est rappelé que :
-conformément à l'article 768 du code de procédure civile, les écritures des parties doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée ; il ne sera statué que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions et il ne sera examiné que les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
-les demandes des parties tendant à « juger » ou « dire » ou « confirmer » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel.
Sur la nullité de l’assignation :

Conformément à l’article 768 du code de procédure civile visé supra, cette prétention n’étant pas dans le dispositif des conclusions de la société Notaclaye, elle ne sera pas examinée.

Sur la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation :

Sur la caducité de la promesse unilatérale :

Il ressort de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1124, alinéa 1er, du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’article 1304 du même code prévoit que l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.

Selon l’article 1304-3, alinéa 1er, du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

En application de cet article, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque les acquéreurs n'ont pas demandé l'octroi d'un prêt conforme aux stipulations du compromis de vente et la preuve d'une telle demande leur incombe.

En l’espèce, la promesse de vente précise, au titre des conditions suspensives particulières relatives à l’obtention d’un prêt, les modalités suivantes :

« Le BENEFICIAIRE déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L. 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

Organisme prêteur : tous.

Montant maximal de la somme empruntée : QUATRE CENT DIX MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-UN EUROS (410 281,00 EUR).

Durée maximale de remboursement : 300 mois.

Taux nominal d'intérêt maximal : 4,50 % l’an (hors assurances).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

(…)

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 31 janvier 2024.

(…)

L'obtention ou la non-obtention de l'offre de prêt, demandée aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le [J] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT. »

(…)

Le BENEFICIAIRE s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. »

Les époux [E] produisent :
- un mail de la banque Crédit agricole daté du 22 novembre 2023 adressé à la société Visalto Finances, indiquant qu'il ne peut être donné de suite favorable à la demande de financement dans le dossier [E] [L]/[E] [J], sans autre précision ;
- un mail de la banque Société Générale daté du 26 janvier 2024 adressé à la société Visalto Finances, précisant qu'il ne peut être donné de suite favorable à la demande de financement aux motifs de l’ancienneté trop récente au sein de l’entreprise MTH Multinational et du cumul de deux emplois pour une durée totale de 56 heures/semaine trop important et ne peut pas durer dans le temps ;
- un mail de la banque BNP Paribas daté du 31 janvier 2024 adressé à la société Visalto Finances indiquant ne pas prendre en charge ce projet compte tenu des éléments en sa possession ;
- un mail de la Banque Populaire daté du 8 février 2024 adressé à la société Visalto Finances soulignant ne pas donner de suite favorable sans autre précision ;
- un mail de la société Visalto Finances daté du 26 février 2024 adressé à l’étude notariale par lequel sont transmis ces mails de refus.

La société Visalto Finances verse aux débats les demandes de dépôt de prêt auprès des banques Crédit Agricole, société générale, BNP Paribas et Banque Populaire.

Il ressort de ces pièces que les demandes de prêt sont conformes aux stipulations de la condition suspensive d’obtention de prêt (montant, durée, taux, organisme autorisé, respect du délai contractuel).

Dès lors, la défaillance de la condition suspensive ne peut qu'être constatée sans qu'il soit nécessaire de faire application de l'article 1304-3 du code civil.

La promesse de vente unilatérale est donc frappée de caducité.

Sur la restitution de la somme séquestrée :

Aux termes de l'article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat et peut donner lieu à restitution.

En l'espèce, les parties ont convenu, dans leur clause « indemnité d'immobilisation », de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation du bien immobilier à hauteur de 47.500 euros. Les époux [E] se sont engagés à verser une partie de cette indemnité à hauteur de 10.000 euros auprès de l’étude notariale en qualité de tiers séquestre. Il a été prévu que cette somme serait, soit imputée à due concurrence sur le prix convenu en cas de réalisation de la vente soit remise aux promettants au cas où la promesse ne serait pas réalisée dans le délai et aux conditions convenues par la faute des bénéficiaires, soit restituée à ces derniers notamment en cas de non réalisation de l'une des conditions suspensives.

L’acte précise : « En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d’entre elles de se pourvoir en justice afin qu’il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre ».

Il n’est pas contesté que les époux [E] ont valablement versé la somme de 10.000 euros sur le compte séquestre de l’étude notariale.

Comme il a été vu supra, l'une des conditions suspensives, à savoir l'obtention d'un prêt, n'a pas été réalisée et a entraîné la caducité du contrat.

Il résulte de tout ce qui précède qu’il incombe au notaire rédacteur de l'acte, la société Notaclaye en qualité de tiers séquestre, de restituer la somme de 10.000 euros aux époux [E].

Il sera donc fait droit à la demande des époux [E] et il sera ordonné à l’office notarial Notaclaye, en qualité de tiers séquestre, de leur restituer la somme de 10.000 euros.

En revanche, conformément à la clause « indemnité d’immobilisation » qui prévoit une restitution « purement et simplement », les époux [E] seront déboutés de leur demande d’intérêts afférente.

Sur la responsabilité de l’office notarial Notaclaye :

En qualité de séquestre et au titre de son obligation d'information et son devoir de conseil :

Les époux [E] font grief à l’office notarial Notaclaye d’avoir refusé la restitution du séquestre sans justification, d’avoir commis une faute en conservant les fonds, et d’avoir manqué à son obligation d’information et de conseil s’agissant des refus de prêt et des conséquences de la défaillance de la condition suspensive.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est admis que les obligations du notaire qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur de l’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle. Dans ce cadre, le notaire doit assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il reçoit. A cet égard, il est soumis à une obligation d’information et de conseil l’obligeant à prendre toutes les initiatives nécessaires pour assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il dresse.

La responsabilité civile professionnelle du notaire peut être retenue à la condition que soit établie l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre les manquements invoqués et le préjudice allégué.

Aussi, il résulte de l’article 1960 du code civil que le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées ou pour une cause jugée légitime.

En l’espèce, l’étude notariale Notaclaye justifie avoir agi conformément à ses obligations légales.

Elle produit notamment :

-le mail que lui a adressé M. [I] [U] en date du 4 mars 2024 :
« (…) Je vous réitère donc par la présente le conflit existant sur la responsabilité de l’acquéreur dans la défaillance de la condition suspensive du prêt.
Nous ne sommes pas d’accord sur les documents produits, qui ne sont pas des refus pour un dossier déposé à une banque, mais uniquement une refus de prospect/projet envoyé par une banque à un courtier.
Par conséquent, vous restez en tant que notaire, responsable du séquestre de l’indemnité d’immobilisation jusqu’à ce qu’un accord soit trouvé ou qu’une décision de justice soit produite » ;

-les échanges de mail entre l’avocat des époux [E] et l’office notarial aux termes desquels est mentionné le refus de restitution.

Face au refus de restitution des promettants, le notaire séquestre a, à bon droit, conservé l’indemnité d’immobilisation dans l’attente d’une décision de justice. Il n’est pas démontré une faute quant à son obligation de conseil s’agissant des refus de prêt.

De plus, les époux [E] ne peuvent pas reprocher à l’office notarial de ne pas les avoir informés d’une obligation résultant directement de la promesse unilatérale.

Par conséquent, l’office notarial n’a commis aucune faute tant en sa qualité de séquestre qu'au titre de son obligation d'information et son devoir de conseil.

Sur le manquement au secret professionnel :

En application de l'article 3.4 et de l'article 20 du Règlement national des notaires applicable au moment des faits, le notaire est tenu par un secret professionnel général et absolu.

En l’espèce, la communication aux vendeurs d’informations relatives à la réalisation ou à la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt, qui conditionnait le sort de l’indemnité séquestrée, relève de l’exécution normale de la mission du notaire et ne saurait caractériser une violation du secret professionnel.

Les époux [E] ne démontrent pas que les éléments communiqués étaient sans lien avec l’exécution de la mission de l’étude notariale.

Aucun manquement au secret professionnel ne peut ainsi être reproché à l’office notarial.

Sur les demandes indemnitaires :

En l’absence de faute imputable à l’office notarial, les époux [E] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires.

Sur l’appel en garantie des époux [E] contre la société Visalto Finances :

La responsabilité de l’étude notariale n’étant pas mise en cause, il n’y a pas lieu de statuer sur l’appel en garantie des époux [E] à ce titre, celui-ci étant sans objet.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chaque partie gardera la charge de ses dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et les circonstances de l’espèce commandent de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile prévoit :

« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ».

En l’espèce, il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,