TJ 13055, 10 mars 2026, RG 24/00261

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 24/00261
N° Portalis DBW3-W-B7I-522C

AFFAIRE : Société FONDS COMMUN DE TITRISATION (FCT) [K]
C/ SCI LKR

DÉBATS : A l'audience Publique du 10 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Présidente

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 10 Mars 2026

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 10 Mars 2026

Par Madame UGOLINI, Vice-Présidente

Assistée de Mme GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

LE FONDS COMMUN DE TITRISATION (FCT) [K], ayant pour société de gestion la société IQ EQ MANAGEMENT, anciennement dénommée EQUITIS GESTION, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 431 252 121, dont le siège social est sis 92 avenue de Wagram et représentée par la société MCS ET ASSOCIES, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 334 537 206, ayant son siège social 256 bis rue des Pyrénées à PARIS (75020), agissant en qualité de recouvreur, poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité, VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETEGENERALE, société anonyme immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 120 222, dont le siège social est sis 29 boulevard Haussmann à PARIS (75009), en vertu d’un bordereau de cession de créances en date du 29 novembre 2019, soumis aux dispositions du Code monétaire et financier,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant Me Kimberley LEON pour avocat

CONTRE

La société SCI LKR, société civile immobilière au capital de 1 000 euros, immatriculée au RCS de MARSEILLE, sous le numéro 511 946 238, ayant son siège social 56 route d’Enco de Botte à MARSEILLE (13012), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Ayant Me Edouard SEKLY pour avocat

DEBITRICE SAISIE

Le Fonds Commun de Titrisation [K], venant aux droits de la banque Société Générale poursuit à l’encontre de la SCI LKR , suivant commandement de payer en date du 19 septembre 2024 signifié par Me [T], Commissaire de Justice associé à Marseille, et publié le 15 octobre 2024 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2024 S n° 00250, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

- une maison d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée et le terrain attenant située 54 route Enco de Botte à MARSEILLE (13012), cadastrée quartier Les Trois Lucs section 878 E n°194, lieudit 56 route Enco de Botte, pour une contenance de 0ha 03a 22ca,
précision étant ici faite que ledit immeuble supporte en partie SUD le passage de la canalisation d’égout du bâti appartenant à l’acquéreur et ce à titre de servitude de père de famille,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Il ressort des pièces que par arrêt du 27.04.2017, la Cour d’appel d’Aix-En-Provence a condamné solidairement la société SCI LKR, Monsieur [U] [L] et Madame [F] [R] (épouse [L]) à payer à la Société Générale la somme de 269 822,73 euros avec intérêts au taux conventionnel de 4,90% à compter du 30.06.2014, dit que les intérêts se capitaliseront, et condamné la SCI LKR, Monsieur [U] [L] et Madame [F] [R] à payer à Société Générale la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile, les condamnant également aux entiers dépens.

La société SCI LKR et les époux [L] ont formé un pourvoi à l’encontre dudit arrêt, dont ils se sont désistés selon ordonnance du 21.12.2017 rendue par la Cour de cassation.

Par contrat du 27.07.2018, la Société Générale a conclu un protocole d’accord avec la société SCI LKR et les époux [L].

Ledit protocole prévoyait notamment que la société SCI LKR et les époux [B] procèdent aux paiements suivants :
« Mensuellement pour l’année 2018 de la somme de 60.000 € par un premier paiement de 6.000 € à la signature des présentes et ensuite par virements réguliers et mensuels de 6.000 € le 30 de chaque mois, le solde en fin d’année 2018,Mensuellement pour l’année 2019, de la somme de 72.000 € par échéance mensuelle de 6.000 €, le 30 de chaque mois par virement, En mai 2018, décembre 2018, mai 2019 et décembre 2019, en sus des échéances mensuelles précitées, la somme de 50 000 € soit 50 000 € x 4 = 200.000 €,En janvier 2020, le solde des intérêts courus depuis le 15 mai 2018 ».
Il prévoyait en outre, en son article 6 intitulé « Caducité », qu’en cas de non-respect du paiement d’une des échéances, le protocole serait immédiatement et de plein droit caduc sans qu’il soit besoin d’aucune formalité de la part de Société Générale.

Selon bordereau de cession de créances en date du 29.11.2019, la Société Générale a cédé au Fonds Commun de Titrisation [K], représentée par sa société de gestion Equitis Gestion Sas un portefeuille de créances parmi lesquelles figure une créance détenue sur la société SCI LKR.

Le FTC [K] a repris l’exécution de la décision de la Cour d’Appel du 27 avril 2017 suite à des impayés dans le cadre du protocole.

Par acte d’huissier du 3 décembre 2024 signifié la personne morale, le poursuivant a fait assigner la SCI LKR à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 25 février 2025.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 3 décembre 2024.

La SCI LKR a soulevé plusieurs contestations par la voie de son conseil :
- A titre liminaire, elle soulève le défaut de qualité à agir du Fonds Commun de Titrisation [K], qui n’étant pas une banque, ne peut se substituer à la Société Générale,
- elle demande l’invalidation de la procédure pour obsence d’exigibilité de la créance :
- en raison de l’invalidation de la clause de déchéance du terme figurant au contrat de prêt comme étant de nature abusive,
- en raison du paiement de la cause du commandement, indiquant avoir respecté le protocole d’accord qui avait été conclu avec la banque le 27 juillet 2018, et ce jusqu’à la fin de l’année 2019 entre les mains de la Société Générale pour un montant total de 332 000 euros, puis jusqu’au 5 novembre 2020 entre les mains du FCT [K], outre le montant des loyers qui sont séquestrés,
- en raison de l’absence de novation constituée par le protocole d’accord , dont la caducité remet donc le prêt en vigueur ;
A titre subsidiaire, elle demande l’autorisation de vendre le bien à l’amiable pour un prix plancher de 300 000 euros.
Elle demande la condamnation du créancier poursuivant à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

Le FCT [K] conclut au rejet des contestations.
- il rappelle :
- que le FCT Cédrus intervient dans le cadre d’une cession de créance dont il justifie l’existence, ladite cession entraînant transfert automatique des sûretés et accessoire qui y sont attachés,
- qu’il est faux d’affirmer que le protocole du 27 juillet 2018 indiquait qu’une somme de 332 000 euros s a été réglée, et que la SCI LKR ne démontre pas avoir réglé les causes du commandement comme elle l’affirme,
- que la caducité du protocole n’a pas redonné droit au prêt, le protocole portant sur les modalités d’exécution de l’arrêt du 27 avril 2017 ;
- que les loyers sont séquestrés entre les mains de la Carpa, et viendront en déduction de la créance due dans le cadre de la distribution ;
- que la SCI ne peut se prévaloir de la jurisprudence relative aux clauses abusives, la SCI ayant souscrit le prêt conformément à son objet social et ne pouvant donc pas se prévaloir des dispositions du code de la consommation, et qu’il convient de noter surabondamment que le bien est loué,
- qu’il s’oppose à la demande de vente amiable compte tenu d’un prix plancher proposé trop bas et de l’absence de toute pièce justificative.

Subsidiairement, il demande un relevement du prix plancher à la somme de 330 000 euros.

Le FCT [K] demande la condamnation de la SCI LKR à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la recevabilité de la demande de saisie immobilière pour défaut de qualité à agir du FCT [K]

L’article L 313-27 du Code Monétaire et Financier dispose :
“La cession ou le nantissement prend effet entre les parties et devient opposable aux tiers à la date apposée sur le bordereau lors de sa remise, quelle que soit la date de naissance, d'échéance ou d'exigibilité des créances, sans qu'il soit besoin d'autre formalité, et ce quelle que soit la loi applicable aux créances et la loi du pays de résidence des débiteurs.

A compter de cette date, le client de l'établissement de crédit ou de la société de financement ou du FIA mentionné à l'article L. 313-23 bénéficiaire du bordereau ne peut, sans l'accord de cet établissement ou de cette société ou de ce FIA, modifier l'étendue des droits attachés aux créances représentées par ce bordereau.

La remise du bordereau entraîne de plein droit le transfert des sûretés, des garanties et des accessoires attachés à chaque créance, y compris les sûretés hypothécaires, et son opposabilité aux tiers sans qu'il soit besoin d'autre formalité.

En cas de contestation de la date portée sur le bordereau, l'établissement de crédit ou la société de financement ou le FIA mentionné à l'article L. 313-23 rapporte, par tous moyens, l'exactitude de celle-ci.”

Le FCT [K] est devenu propriétaire de la créance concernant la SCI LKR par acte de cession de créance en date du 29 novembre 2019, ce dont a été informé la SCI par courrier du 15 janvier 2020.

Cette cession transfère la créance assortie des garanties et des accessoires qui y sont attachés , y compris les sûretés hypothécaires.

Le FCT [K] a donc parfaitement qualité à agir aux fins de poursuite de la saisie immobilière à l’encontre de la SCI LKR.

Sur la créance

- sur l’exigibilité de la créance

- sur la demande d’invalidation de la clause de déchéance du terme figurant au contrat de prêt

L’article L 132-1 du code de la consommation, tel qu’applicable au contrat de prêt conclu en 2009 disposait :
“Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.”

La jurisprudence, tant de la Cour de Justice de l’Union Européenne que de la Cour de Cassation, a entendu appliquer ce contrôle aux clauses de déchéance du terme figurant aux contrats de prêts, notamment immobiliers, lorsqu’elles ne prévoient pas un délai raisonnable permettant à l’emprunteur de régler les échéances impayées.

Or, il convient de rappeler l’article liminaire du Code de la Consommation :

“Pour l'application du présent code, on entend par :

- consommateur : toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ;

- non-professionnel : toute personne morale qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ;

- professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel.”

S’agissant de la SCI LKR, dont l’objet social est le suivant :
« La société a pour objet l’acquisition, la propriété, la gestion, l’administration, l’exploitation par bail, location ou autrement, de tous immeubles, droits immobiliers ou mobiliers ayant pour objet la jouissance ou l’attribution en pleine propriété de biens et droits immobiliers.
Et, généralement toutes opérations pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet social ou susceptible d’en favoriser le développement, pourvu qu’elles ne modifient pas le caractère civil de la société, et notamment la restauration des immeubles acquis, la conclusion de tous emprunts destinés au financement, à dûe concurrence du prix d’acquisition, de travaux, d’édification de constructions nouvelles ou de restauration des biens définies au paragraphe précédent ».

Force est de constater que le prêt objet du litige entre dans son objet social puisqu’il a servi à acquérir un bien immobilier.

De ce fait, la SCI LKR ne peut pas se voir appliquer les dispositions de l’article L 132-1 du Code de la Consommation alors applicable, faute d’être un consommateur ou un non-professionnel conformément à l’article liminaire du dit code.

La demande d’invalidation de la clause de déchéance du terme sera donc rejetée.

- sur la nature du protocole d’accord du 27 juillet 2018

Il ressort des termes, en page 3, du protocole d’accord, après un rappel chronologique des faits et notamment la condamnation de la SCI LKR selon arrêt de la Cour d’Appel d’Aix-En-Provence du 27 avril 2017 à payer la somme de 269 822,73 euros à la Société Générale, que “ afin de définir les modalités d’exécution de cette décision en date du 27 avril 2017 et de mettre un terme à leur litige, les parties se sont donc rapprochées et ont convenu ce qui suit ...”

C’est donc à bon droit que le créancier poursuivant conclut que le protocole d’accord ne porte pas sur les modalités du règlement du prêt, mais sur les modalités d’exécution de la décision du 27 juillet 2018, devenue définitive.
La caducité du protocole n’a donc pas redonné droit aux modalités de règlement du prêt

- sur le paiement de la cause du commandement

Il est indiqué dans le protocole d’accord du 27 juillet 2018 que la créance restant due au 15 mai 2018 s’établit à la somme de 324 883,59 euros en principal et intérêts, outre les dépens pour un montant de 1 345,83 euros.

Contrairement à ce que soutient la SCI dans ses conclusions, il n’est nullement indiqué qu’elle a déjà réglé la somme de 332 000 euros.

Le décompte versé aux débats par la banque démontre qu’en dépit de règlements réguliers mensuels de 6000 euros jusqu’en octobre 2018, tel que prévus par le protocole, les paiements sont devenus moins réguliers ou en-deçà de ce montant par la suite. Il était prévu en sus le versement de quatre fois 50 000 euros en 2018 et 2019, mais hormis le versement de la somme de 56 000 euros le 7 juin 2018, aucune autre somme n’a été versée.

Le solde des intérêts devait être versé en janvier 2020, mais la somme restant due était de 243 458,07 euros à la date du 24 janvier 2020.

La SCI LKR ne démontre par aucune pièce qu’elle a réglé les sommes dues.

- sur le décompte des loyers saisis
C’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle que les loyers sont séquestrés auprès de la Carpa de Marseille , qu’ils ne lui ont pas été versés, et qu’ils seront déduits au moment de la distribution des fonds issus de la vente.

Sur la fixation de la créance

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

- un arrêt de la Cour d’Appel d’Aix en Provence en date du 27 avril 2017 condamnant la SCI LKR à payer les sommes de 269 822,73 euros avec intérêts au taux de 4,90 % à compter du 30 juin 2014 avec capitalisation, 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Cette décision est devenue définitive.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 25 mars 2024 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 289 534,86 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 4,90 % sur le principal avec capitalisation.

Sur la demande d’autorisation de vente amiable ;

Avant d’autoriser la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte-tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ;

La SCI LKR verse au débat une offre d’achat du locataire de la maison pour un montant de 300 000 euros net vendeur. Il verse un devis qui justifierait des travaux pour un montant de 85 000 euros.

Le créancier poursuivant s’oppose à cette demande, faute de justificatifs objectifs sur la valeur du bien. Cependant, une lecture du devis démontre que la maison est vieillissante et que des travaux seront nécessaires.

Compte tenu de l’état, de la nature et de la situation du bien, il convient d’autoriser la vente amiable projetée, de fixer à 330 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel le bien saisi ne pourra être vendu, et de fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée aux fins décrites par l’article R322-25 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dans la limite du délai de quatre mois prévu par l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

Conformément à l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution, les frais taxés seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, nonobstant toute stipulation contraire, les parties à l’acte n’ayant pas la possibilité de déroger à ces dispositions impératives et d’ordre public ;

Sur les dépens

Les dépens seront considérés frais privilégiés de vente.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS