TJ 56260, 5 mars 2026, RG 25/00287

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

MINUTE N° du 05 Mars 2026

N° RG 25/00287 - N° Portalis DBZI-W-B7J-E272
S.C.I. KER CONGUEL c/ S.A.R.L. SP2K [Localité 1] Société à Responsabilité Limitée, au capital social de 61.200,00 € immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le N° 812.315.117

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le CINQ MARS DEUX MILLE VINGT SIX

ENTRE

S.C.I. KER CONGUEL
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Bryan JAOUEN, avocat au barreau de VANNES, substitué par Me Jean-Yve GILLET, avocat au barreau de TOURS

ET

S.A.R.L. SP2K [Localité 1] Société à Responsabilité Limitée, au capital social de 61.200,00 € immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le N° 812.315.117
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Maître Johanna AZINCOURT de la SELARL AZINCOURT, avocats au barreau de RENNES

CCC délivrées le
à :

Copies(s) exécutoires délivrées le

à :
- Me GILLET
- Me [Localité 5]

JUGE DES RÉFÉRÉS : Pierre-Olivier DANINO, Président

GREFFIER : Olivier LACOUA,

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 22 Janvier 2026 à 09 H 00 et qu’il en a été délibéré au 05 Mars 2026, l’ordonnance suivante a été rendue et mise à la disposition au greffe ce jour.

PRETENTIONS ET MOYENS

Par acte du 6 août 2025, la SCI KER CONGUEL assignait la SARL SP2KPLOERMEL devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Vannes aux fins qu’il :
- condamne provisionnellement la société SP2KPLOERMEL à lui verser la somme de 105 173,07 euros et la somme de 11 666 euros au titre des loyers impayés et du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 7 février 2025,
- prononce une astreinte de deux euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir jusqu’au parfait réglement des sommes dues,
- condamne la société SP2KPLOERMEL à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

En réponse, la SARL SP2KPLOERMEL demandait, à titre principal, que la requérante soit déboutée de l’intégralité de ses demandes. À titre reconventionnel, elle demandait au juge des référés de condamner la SCI KER CONGUEL de lui régler la somme provisionnelle de 30 199,80 euros au titre des charges réglées sans justificatif de l’état récapitulatif annuel sur les cinq dernières années d’exécution du bail commercial. En tout état de cause, elle demande que la SCI KER CONGUEL lui règle la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

La SCI KER CONGUEL, dans ses dernières écritures, a indiqué solliciter la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme provisionnelle de 188 413,98 euros au titre des impayés locatifs et la somme provisionnelle de 11 666 euros au titre du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 7 février 2025, sous astreinte de 200 euros par jour de retard. Elle maintenait sa demande au titre des frais irrépétibles et sollicitait que la défenderesse soit déboutée de l’intégralité de ses demandes.

L’affaire était plaidée à l’audience du 22 janvier 2026.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Sur la demande provisionnelle au titre des loyers

L’article 835 alinéa du code de procédure civile prévoit que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par acte du 18 novembre 2015, la société [S] a donné à bail commercial à la société SP2KPLOERMEL un bail commercial, pour une durée de 9 années, débutant au 1er juillet 2015, sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 1].

Ledit bail prévoit que le loyer minimum garanti s’élève à 76 000 euros annuels hors taxes du 1er juillet 2015 au 30 juin 2018, étant précisé qu’à titre dérogatoire et exceptionnel, les loyers mensuels à verser alant du 1er août 2015 au 30 novembre 2015 ont été fixés à la somme de 5 833,33 euros hors taxes. À compter du 1er juillet 2018, le loyer annuel hors taxes s’élevait à 96 600 euros. S’y ajoute une provision mensuelle sur charges à hauteur de 503,33 euros.

Le bail prévoit également une clause d’indexation suivant laquelle le loyer variera automatiquement de plein droit et sans formalité à l’expiration de chaque période annuelle de location, en proportion des variations de l’indice des loyers commerciaux. L’indice de base retenu est celui du 1er trimestre 2015 (valeur 108,32).

À la lecture des factures produites par la société SP2KPLOERMEL pour les années courant de 2015 à 2024, celle-ci s’est acquittée de loyers inférieurs à ceux contractuellement prévus auprès de la société [S].

La société [S], par acte du 9 octobre 2024, a cédé le local commercial objet du bail conclu avec la société SP2KPLOERMEL à la SCI KER CONGUEL.

C’est ainsi que le cessionnaire a sollicité du preneur à bail qu’il règle le loyer minimum garanti à hauteur de 8 050 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er novembre 2024, puis à hauteur de 8 419,09 euros hors taxes hors charges à compter du 1er janvier 2025 (montant indexé suivant l’indice des loyers commerciaux).

Alors que la société SP2KPLOERMEL ne réglait pas les loyers de novembre et décembre 2024, la SCI KER CONGUEL a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 janvier 2025 lui intimant de régler la somme de 26 528 euros, outre les frais de signification.

La SCI KER CONGUEL, en sa qualité de cessionnaire et de nouveau bailleur, est fondée à se prévaloir des clauses claires et précises de ce titre, lequel n'a fait l'objet d'aucun avenant modificatif écrit et publié.

La société SP2KPLOERMEL excipe d'une pratique de paiement de loyers inférieurs auprès de l'ancien bailleur pour tenter de s'opposer aux demandes de la SCI KER CONGUEL.

Cependant, la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer. La simple tolérance, même prolongée, ne saurait créer un droit au profit du locataire ni modifier les obligations contractuelles.

En l'espèce, le fait que la société [S] n'ait pas réclamé l'intégralité du loyer contractuel relève d'une tolérance purement libérale et personnelle, laquelle est par nature précaire.

En vertu de l'article 1743 du Code civil, l'acquéreur est subrogé dans les droits du bailleur initial. Cette subrogation porte sur le contrat de bail tel qu'il a été souscrit.

La SCI KER CONGUEL, tiers à la relation personnelle qui unissait [S] à SP2KPLOERMEL, n'est pas tenue par les libéralités ou les arrangements de fait non formalisés par écrit.

Le bail stipule une clause d'indexation jouant "automatiquement, de plein droit et sans formalité".

Le calcul présenté par la SCI KER CONGUEL (passage à 8 419,09 € HT) n'est que la stricte application de la loi contractuelle tenant compte de la variation de l'ILC depuis 2015.

Ainsi, la créance de la SCI KER CONGUEL au titre des loyers impayés sur la base du loyer contractuel indexé est certaine, liquide et exigible. La contestation de la SARL SP2KPLOERMEL, fondée sur une pratique de fait inopposable au nouveau propriétaire, est manifestement dépourvue de caractère sérieux.

S’agissant du loyer variable, le bail commercial prévoit, qu’en sus du loyer minimum garanti, vient s’ajouter le loyer variable additionnel correspondant à la différence entre un montant correspondant à 6% du chiffre d’affaires annuels hors taxes réalisé par le preneur au cours de la période annuelle de location considérée et le loyer de base annuel et principal.

La SCI KER CONGUEL a ainsi sollicité que le preneur lui règle la somme mensuelle de 2 500 euros à ce titre.

Néanmoins, elle ne produit aucun élément aux débats permettant de procéder au calcul justifiant le versement de cette somme mensuellement.

Dès lors, il ne pourra y être fait droit.

Ainsi, il sera fait droit à la demande de condamnation provisionnelle de la défenderesse mais seulement au titre du loyer minimum garanti et des provisions sur charges impayées.

Le calcul est le suivant :
le loyer pour les mois de novembre et décembre 2024 : 8050*2 = 16 100 euros HT
le loyer pour les mois de janvier 2025 à janvier 2026 inclus : 8 419,09*13 = 109 448,17 euros HT. À ce titre, il convient de préciser que le montant du loyer pour le mois de janvier 2026 a été maintenu à la valeur indexée de l’année 2025, l’indice ILC du premier trimestre 2026 n’ayant pas été publié à la date de la présente décision.
les provisions sur charges pour les mois de novembre 2024 à janvier 2026 inclus : 503,33*15 = 7 549,95 euros
soit un total de : 133 098,12 euros HT.

Doivent en être déduits les virements effectués par la société SP2K [Localité 1], tels qu’ils ressortent du décompte actualisé produit aux débats par la sCI KER CONGUEL elle-même, laquelle reconnaît avoir ainsi perçu les sommes suivantes :
- virement du 10 février 2025 : 18 266,22 euros
- virement du 2 janvier 2026 : 12 235,51 euros
soit un total de 30 501,73 euros.

La société défenderesse sera ainsi condamnée à verser à la SCI KER CONGUEL la somme provisionnelle de 102 596,39 euros HT au titre des loyers fixes et provisions sur charges pour la période du 1er novembre 2024 au 31 janvier 2026.

Sur la demande provisionnelle au titre du dépôt de garantie

L’article 835 alinéa du code de procédure civile prévoit que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le bail commercial du 18 novembre 2015 stipule, en sa clause relative au dépôt de garantie, que le preneur doit verser une somme correspondant à deux termes de loyer (soit deux mois de loyer en principal) afin de garantir la bonne exécution de ses obligations.

La SCI KER CONGUEL sollicite à ce titre la condamnation de la SARL SP2K [Localité 1] au versement de la somme de 11 666 euros.

En vertu de la subrogation légale de l'article 1743 du Code civil, l'acquéreur de l'immeuble devient créancier de toutes les obligations nées du bail. Si le dépôt de garantie n'a pas été versé initialement ou s'il doit être complété suite à l'actualisation du loyer, la SCI KER CONGUEL est seule légitime à en poursuivre le recouvrement.
La SARL SP2K [Localité 1], à qui incombe la charge de prouver qu'elle s'est libérée de son obligation de garantie, ne produit aucune pièce (quittance, relevé bancaire ou comptable) démontrant qu'elle a versé cette somme entre les mains de l'ancien bailleur, la société [S], au moment de l'entrée dans les lieux ou ultérieurement.

L'obligation de constituer un dépôt de garantie est une condition substantielle du bail. Le défaut de versement de cette garantie constitue un manquement contractuel persistant qui rend la créance de la SCI KER CONGUEL certaine, liquide et exigible.

En conséquence, et à défaut pour la défenderesse de justifier du règlement de cette sûreté contractuelle, il y a lieu de la condamner au paiement de la provision de 11 666 euros à ce titre, correspondant à deux mois de loyer sur la base du loyer de départ hors taxes (5 833,33 euros).

Sur les intérêts

En application de l'article 1231-6 du Code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l'espèce, la SCI KER CONGUEL a fait délivrer à la SARL SP2KPLOERMEL un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 7 janvier 2025. Cet acte extrajudiciaire vaut mise en demeure de plein droit. Il convient dès lors de faire courir les intérêts au taux légal sur les sommes dues à compter de cette date, conformément aux demandes de la requérante.

Sur l’astreinte

L'article L131-1 du Code des procédures civiles d'exécution permet au juge d'ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

Cependant, s’agissant d’une obligation de payer, le retard du débiteur est sanctionné par l’augmentation de 5 point du taux légal prévu par l’article L 313-3 du code monétaire et financier, et le créancier peut utiliser les moyens d’exécution forcée aux frais du débiteur prévus au code des procédures civiles d’exécution, de sorte qu’il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Sur la demande provisionnelle reconventionnelle

La SARL SP2K [Localité 1] sollicite la condamnation de la SCI KER CONGUEL à lui verser la somme provisionnelle de 30 199,80 euros au titre des charges réglées sans justificatif de l’état récapitulatif annuel sur les cinq dernières années d’exécution du bail commercial.

Aux termes de l'article L. 145-40-2 et de l'article R. 145-36 du code de commerce, le bailleur est tenu de communiquer au locataire un état récapitulatif annuel des charges au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Cette obligation est d'ordre public.

En l'espèce, il n'est pas contesté qu'aucun état récapitulatif n'a été adressé à la SARL SP2KPLOERMEL pour les exercices clos entre 2020 et 2024.

La SCI KER CONGUEL soutient qu'elle n'est pas responsable de l'inexécution imputable au cédant, la société [S]. Toutefois, l'objet d'une cession de contrat est de transmettre au cessionnaire l'ensemble des dettes et des créances qui existent entre le cédant et le cédé. En faisant l'acquisition de l'immeuble et en se subrogeant dans les droits et obligations du bailleur initial en vertu de l'article 1743 du Code civil, la SCI KER CONGUEL s'est purement et simplement substituée à la société [S] dans toutes les modalités et conditions d'exécution du bail. Le changement de personne morale du bailleur ne peut impacter les droits du locataire, lequel est fondé à réclamer au bailleur actuel le remboursement de sommes indûment perçues par son prédécesseur dès lors que le contrat se poursuit.

La demande de la SARL SP2KPLOERMEL est donc recevable.

Il est constant que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provisions trimestriels ou mensuels. Le bailleur qui méconnaît son obligation de justifier les charges doit être condamné à rembourser au preneur les provisions versées, nonobstant le fait que le bail ne prévoirait pas expressément cette sanction.

Conformément à l'article 2224 du code civil, l'action en répétition des charges indûment versées se prescrit par cinq ans.

La SARL SP2K [Localité 1] justifie avoir versé une provision mensuelle de 503,33 euros sur une période de 60 mois (soit cinq ans), ce qui représente un montant total de 30 199,80 euros.
L'obligation de remboursement du bailleur, qui ne produit aucun justificatif de régularisation pour la période concernée, présente donc un caractère non sérieusement contestable au sens de l'article 835 du code de procédure civile.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Chacune des parties succombant partiellement et obtenant gain de cause sur ses demandes réciproques, elles conserveront la charge de leurs propres dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS