TJ 33063, 6 mars 2026, RG 23/03752

Du 06 mars 2026

30G

PPP Contentieux général

N° RG 23/03752 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YO34

[M] [U] épouse [G] [P], [P] [G]

C/

S.A. GENERALI IARD, S.A.R.L. CONCEPT SFR, S.A.S. AJP NOUVELLE AQUITAINE ES QUALITE DE GESTIONNAIRE LOCATIF, [R] [O], Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 20 février 2026
prorogé au 06 mars 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDEURS :

Madame [M] [U] épouse [G]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Maître Anne GAUDY (avocate au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [P] [G]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Maître Anne GAUDY (avocate au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSES :

S.A. GENERALI IARD
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Maître Jean-Jacques BERTIN (avocate au barreau de BORDEAUX)

S.A.R.L. CONCEPT SFR
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 3]
Représentée par Maître Florence WIART (avocate au barreau de BORDEAUX)

S.A.S. AJP NOUVELLE AQUITAINE ES QUALITE DE GESTIONNAIRE LOCATIF
[Adresse 8]
[Localité 4]
Représentée par Maître Charlotte GUESPIN (avocate au barreau de BORDEAUX)

Madame [R] [O]
[Adresse 9]
Représentée par Maître Marie-Cécile GARRAUD (avocate au barreau de BORDEAUX)

Syndic. de copro. DE LA [Adresse 10]
[Adresse 11]
[Localité 1]
Représenté par Maître Lionel BERNADOU (avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2021 Mme [R] [O], représentée par la Société AJP NOUVELLE AQUITAINE, en charge de la gestion locative, a consenti à Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G] un bail d'habitation portant sur un logement situé au sein de la [Adresse 10], [Adresse 11] à [Localité 5].

Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G] se sont plaints de mauvaises odeurs en provenance de la salle de bains ainsi que de remontées d’urine et de matières fécales dans la cuvette des WC.

A la demande du syndicat des copropriétaires, des travaux ont été réalisés à l’effet de remédier à ces désordres, notamment par la SARL CONCEPT SFR.
Après rejet par ordonnance en date du 15 septembre 2023 du juge des contentieux de la protection statuant en référé de leur action en exécution de travaux sous astreinte et paiement de sommes provisionnelles et faisant valoir que depuis leur entrée dans les lieux ils subissaient d’importants désordres (odeurs, remontées d’urine et d’excréments, humidité dans les murs et sols) et, par actes délivrés les 6 et 8 novembre 2023, Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G] ont fait assigner Mme [R] [O] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à l’audience du 28 novembre 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, pour obtenir:

- leur condamnation solidaire au paiement de :
d’une indemnité de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance d’une indemnité de 2.000 euros au titre du préjudice moral d’une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile
- la condamnation de Mme [R] [O] au paiement de la somme de 526 euros en remboursement du loyer et des charges du mois de février 2022.
Les locataires ont en outre donné congé pour le 31/01/2024.

Par acte délivré le 21 décembre 2023, Mme [R] [O] a assigné en intervention forcée la Société AJP NOUVELLE AQUITAINE, es qualité de gestionnaire locatif, pour être relevée de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Par acte délivré le 18 mars 2024 le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] a lui-même fait assigner la SARL CONCEPT [Adresse 12] en intervention forcée pour être relevé indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Par acte du 23 avril 2025 le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] a aussi fait assigner la SA GENERALI IARD, son assureur, en intervention forcée pour être garanti de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Les diverses procédures ont été jointes, l’affaire s’est poursuivie sous le numéro RG 23 - 03732 et après des renvois successifs et mise en oeuvre d’un calendrier de procédure, l’affaire a pu être examinée au fond à l’audience du 19 décembre 2025.

Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G], représentés par avocat, au visa des articles 1721 et 1724 du Code civil, de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, demande au juge des contentieux de la protection de :

- Condamner in solidum Madame [R] [O], le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 10] et son assureur GENERALI à leur régler :

une indemnité de 5.000€ en réparation de leur préjudice de jouissanceune indemnité de 2.000€ en réparation de leur préjudice moral
- Condamner in solidum Madame [R] [O], le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 10] et son assureur GENERALI à leur payer la somme de 526 € en remboursement du loyer et des charges du mois de février 2022

- Condamner in solidum Madame [R] [O], le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 10] et son assureur GENERALI à leur rembourser la somme de 49,50€ au titre des frais mis à leur charge pour la remise en état de la trappe de visite de la salle de bain

- Condamner in solidum Madame [R] [O], le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 10] et son assureur GENERALI à leur payer une indemnité de 3000€ au titre de l’article 700 du code procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance

- Débouter Madame [R] [O], le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 10], son assureur GENERALI et de toute autre partie à l’instance de leurs demandes dirigées contre Monsieur et Madame [G].

Ils soutiennent que Mme [R] [O] a failli à son obligation de délivrance et de leur assurer la jouissance paisible des lieux, tandis que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est aussi engagée en raison du mauvais entretien de la colonne commune. Ils observent qu’il ne leur incombe pas de trancher le débat sur le caractère privatif ou non de la culotte de raccordement du WC et qu’ils sont fondés à réclamer la condamnation in solidum de Mme [R] [O], du syndicat des copropriétaires et de son assureur à réparer le trouble de jouissance et leur préjudice moral. Ils indiquent avoir dû quitter le logement durant un mois en février-mars 2023 et qu’ils ont vainement demandé le remboursement du loyer et des charges d’un montant de 526 euros. Ils contestent l’imputation des frais de remise en peinture de la trappe de visite de la salle de bains, dont la dégradation résulte des interventions des diverses entreprises.

Mme [R] [O], représentée par avocat, au visa des articles 1231 et suivants, 1984 et suivants du Code civil, demande au juge des contentieux de la protection de :

- la déclarer recevable et bien fondée

A titre principal
- DÉBOUTER purement et simplement les époux [G] de l’ensemble des condamnations dirigées contre elle
- CONDAMNER in solidum les époux [G] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
- CONDAMNER in solidum les époux [G] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] aux entiers dépens

A titre subsidiaire
- CONDAMNER la société AJP NOUVELLE AQUITAINE à relever indemne les consorts de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son égard
- CONDAMNER in solidum la société AJP NOUVELLE AQUITAINE et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
- CONDAMNER AJP aux entiers dépens.

Elle observe que les désordres rencontrés par les locataires relèvent des canalisations communes et en conséquence que la responsabilité du bailleur ne peut être recherchée. Elle relève en outre qu’il avait été remédié à l’origine des désordres par l’intervention de la Société SFR CONCEPT en février 2022 mandatée par le syndicat des copropriétaires, mais que de nouveaux troubles sont apparus consécutivement à cette intervention et sont d’évidence imputables à cette intervention. Elle en déduit que toute condamnation devra être mise à la charge du syndicat des copropriétaires. S’agissant de la demande de remboursement d’un loyer, elle observe que Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G] ont unilatéralement pris la décision de rendre les clés estimant le logement inhabitable, que cette demande fait doublon avec la demande au titre du préjudice de jouissance et que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux tiers par le défaut d’entretien des parties communes, de sorte qu’une condamnation devrait être mise à sa charge. Subsidiairement elle invoque l’absence de faute qui lui soit imputable, s’étant toujours mobilisée lorsqu’elle a été informée des désordres et démontrant les diligences accomplies pour faire intervenir le syndicat des copropriétaires. Elle fait valoir que la société AJP NOUVELLE AQUITAINE n’a pas été diligente et consciencieuse dans la gestion de son mandat, si bien que si la carence du bailleur devait être retenue, celle-ci serait imputable à son mandataire qui devra la relever indemne de toute condamnation.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] demande au juge des contentieux de la protection, au visa des articles 2, 3, 8 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1792, 1792-2, 1792-3 et suivants du code civil, 1231-1 du code civil, 1103 du code civil, L. 113-5 du code des assurances, 699 et 700 du code de procédure civile de :

A titre principal :
- DEBOUTER les époux [G] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre
- DEBOUTER Madame [X] de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre
- DEBOUTE la SAS AJP NOUVELLE AQUITAINE de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre
- DEBOUTER, la SARL CONCEPT SFR de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre

A titre subsidiaire :
Si par impossible le Tribunal devait faire droit aux demandes formulées par les époux [G] à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 10]
- CONDAMNER, la SARL CONCEPT SFR et la SA GENERALI IARD à le relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge au titre des désordres allégués par les époux [G]

En tout état de cause :
- CONDAMNER les époux [G] et l’ensemble des parties succombant à lui verser chacun une somme de 2.500€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
- CONDAMNER les époux [G] et l’ensemble des parties succombant aux entiers dépens de la procédure.

Il fait valoir que le rapport d’intervention de la Société AX’EAU du 28 juillet 2022 établit que les désordres proviennent non de la colonne commune mais de la non-conformité du raccordement des WC à la colonne, ce qui ressort des parties privatives et observe que la présence d’humidité dans le logement n’est par ailleurs pas établie de même que son origine n’est pas déterminée. Il fait donc valoir que sa responsabilité n’est pas engagée, ou à tout le moins qu’elle ne peut être engagée postérieurement au 8 mars 2022 où il a été remédié aux désordres qui affectaient la colonne commune si l’on considère qu’ils ont contribué au dommage. Il ajoute que la demande en réparation est formulée de manière globale sans être étayée par des éléments de preuve permettant d’apprécier la réalité et l’étendue du préjudice. Subsidiairement il observe que figurait dans les travaux confiés à la société CONCEPT SFR la dépose et repose des WC, soit la reprise de son raccordement, et qu’elle a procédé au remplacement de la pipe de raccordement du WC, ses travaux s’avérant défectueux et engageant sa responsabilité, ce qui justifie sa condamnation à le relever indemne si sa responsabilité était retenue. Il s’oppose à la demande en relevé indemne formée par la SAS AJP NOUVELLE AQUITAINE, la responsabilité de celle-ci résultant des fautes commises dans l’exécution de son mandat. Enfin il indique être assuré auprès de la SA GENERALI IARD dont la garantie est mobilisable.

La SAS AJP NOUVELLE AQUITAINE, représentée par avocat, au visa des articles 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 9 du Code de procédure civile, 1991 et 1992 du Code civil, demande au juge des contentieux de la protection de :

- la JUGER en sa qualité de gestionnaire locatif recevable et bien fondée en ses moyens de défense et demandes

Y FAISANT DROIT

À TITRE PRINCIPAL,
- JUGER que les désordres invoqués par les époux [G] trouvent leur origine dans une partie commune de l’immeuble
- JUGER que madame [X] ne rapporte pas la preuve d’une faute de la société AJP NOUVELLE AQUITAINE en lien de causalité avec les préjudices allégués par les époux [G]
- JUGER par suite que la responsabilité de la société AJP NOUVELLE AQUITAINE n’est pas démontrée
- DÉBOUTER Madame [O] (ainsi que toute autre partie) de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre en sa qualité de gestionnaire locatif

À TITRE SUBSIDIAIRE,
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires et la SARL CONCEPT SFR in solidum à la relever indemne et garantir de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,
- JUGER les époux [G] mal fondés en leurs prétentions chiffrées et les en DEBOUTER

A titre subsidiaire sur ce point,
- JUGER que le préjudice de jouissance des époux [G] sera limité à la somme de 526€ correspondant au montant du loyer de février 2022 laquelle sera mise à la charge de Madame [X] qui a perçu ledit loyer
- DEBOUTER Madame et Monsieur [G] ainsi que Madame [O] de toutes demandes plus amples ou contraires à son égard en sa qualité de gestionnaire locatif y compris au titre des frais irrépétibles et des dépens
- CONDAMNER Madame [O] au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
- ECARTER l’exécution provisoire.

Elle observe que si elle est par ailleurs syndic de la copropriété, elle est assignée en sa qualité de gestionnaire locatif et soutient à cet égard avoir mis tout en oeuvre avec le syndic pour qu’il soit remédié aux désordres allégués par Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G] à la suite de leur entrée dans les lieux, qu’elle a été diligente alors que les désordres ont pour origine les parties communes qui relèvent de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires. Elle conteste tout manquement contractuel de sa part, précise avoir relayé les demandes de Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G] auprès de Mme [R] [O] et assuré le suivi du dossier et observe qu’il n’y a pas de lien entre les fautes alléguées par Mme [R] [O] et les préjudices dont Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G] demandent réparation. Elle ajoute que Mme [R] [O] n’a pas souhaité octroyer une réduction des loyers, conseillée pour apaiser les tensions, et à l’inverse a appliqué une indexation des loyers. Elle observe par ailleurs que la responsabilité de la société CONCEPT SFR est engagée car ses travaux ont été inefficaces et ont contribué à aggraver les dommages. Elle fait de plus valoir que le préjudice subi par Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G] doit être limité à la somme de 526 euros correspondant au loyer du mois de février 2022 s’agissant du préjudice de jouissance et que le préjudice moral n’est pas caractérisé.

La société CONCEPT SFR, représentée par avocat, au visa des articles 1231 et suivants, et 514 du Code de procédure civile, demande au juge des contentieux de la protection de :

- Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 10] et la société AJP NOUVELLE AQUITAINE de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre
- Débouter toute autre partie de demandes qui seraient portées à son encontre

A titre principal,- Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 10] à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

A titre subsidiaire,- Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 10] et la société AJP NOUVELLE AQUITAINE à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

En tout état de cause, Ordonner que l’exécution provisoire soit écartée.Elle observe être intervenue pour résoudre un problème de remontée des eaux usées qui étaient connus depuis décembre 2019, avant l’entrée dans les lieux de Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G], qu’elle a effectué les travaux de réparation sur la colonne des eaux vannes dans les règles de l’art, les désordres relevés postérieurement ne concernant pas ses travaux et n’étant pas décelables lorsqu’elle est intervenue.
Elle invoque l’absence de preuve d’une faute qui lui soit imputable.

La SA GENERALI IARD, représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :

à titre principal,- débouter Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G] de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires
- rejeter les demandes formulées à son encontre en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires

à titre subsidiaire - condamner la société CONCEPT SFR à la relever indemne et garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre
- réduire à de plus justes proportions le préjudice de jouissance et le préjudice moral

en tout état de cause condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens.
Elle reprend à son compte les moyens de défense du syndicat des copropriétaires en observant que les investigations du 28 juillet 2022 ont démontré que les désordres avaient leur origine dans une partie privative, et qu’aucune condamnation ne peut être prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de son assureur. Subsidiairement elle observe que la réparation effectuée par société CONCEPT SFR n’a pas permis de remédier aux désordres et que sa responsabilité est engagée.

Pour le détail de l’argumentation des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions écrites maintenues à l’audience.

SUR QUOI

Sur la demande de dommages et intérêts des locataires à l’encontre de leur bailleur

Sur la non conformité du logement

En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :

- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, (un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée)
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Selon l’article 1720 du code civil le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1721 du code civil prévoit quant à lui que il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

Au nombre des normes de décence figure notamment l’obligation de louer un logement dont les installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchent le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

En l’espèce, rapidement après leur entrée dans les lieux, Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G] ont signalé des mauvaises odeurs et rejets de matières fécales provenant de logements au-dessus du leur. Une première intervention a eu lieu du 7 au 9 mars 2022 pour procéder à la réparation de la colonne des eaux vannes, cassée considérée comme laissant passer les effluents avec nettoyage, désinfection et hyrodocurage de la canalisation principale. À la suite et 8 jours après l’achèvement des travaux les désordres sont réapparus et il a été constaté par la Société AX’EAU dans un rapport du 4 août 2022 faisant suite à un examen technique du 28 juillet 2022 que la colonne ne présentait pas de désordres après les travaux de réparation précités, mais que les essais d’écoulement à l’eau colorée ont montré que l’eau des WC du second étage apparaissait dans le WC du rez-de-chaussée dans le logement de Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G] ; le technicien de la Société a noté qu’il semblait que pour raccorder ce WC une partie de la culotte a été rétrécie, permettant ainsi aux eaux-vannes des appartements sus-jacents raccordés à la colonne de revenir dans le WC de Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G].
Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G] produisent en outre un procès-verbal de constat de Maître [I], commissaire de justice, qui a constaté le 2 mars 2023 dans la salle d’eau comportant le WC, qu’ “Une forte odeur désagréable, acre, prégnante, un mélange entre moisissure et matières fécales, se dégage de la pièce et plus particulièrement de la zone des WC”. Il précise “En actionnant la chasse d’eau, je constate dans la cuvette l’apparition et la présence de bulles d’air inexpliquées qui remontent à la surface”.
Ils versent aussi aux débats un courrier en date du 6 avril 2023 émanant du Pôle Départementale de Lutte contre l’Habitat indigne et le mal logement qui sur la base d’un rapport de visite en date du 19 janvier 2023 a constaté des infractions au Règlement Sanitaire Départemental et précise :
- logement en cave, sous-sols, combles, pièces principales dépourvues sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ( salle de bains et WC)
- insuffisance de l’éclairement naturel au centre des pièces principales : salle à manger/séjour
- constatations de nuisances (obstructions, refoulements, odeurs) article 35 et 47 du RSD.
Le pôle a en outre considéré que le logement pouvait être qualifié comme étant non décent.

Mme [J] [L], dans une attestation du 3 juillet 2023, a indiqué avoir constaté le 30 juin dans l’entrée une odeur qu’elle qualifie “âcre” puis dans les WC une odeur persistante mais moins forte que celle qu’elle avait précédemment constatée, à savoir une odeur rappelant celle de l’urine, elle ajoute qu’en tirant la chasse d’eau elle a constaté des bulles remontant après que l’eau se soi stabilisée.

Il résulte des pièces précitées que dès leur entrée dans les lieux Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G] ont été confrontés à des remontées d’effluents et des odeurs nauséabondes, les premiers ayant cessé à la suite de nouveaux travaux intervenus le 9 février 2023, tandis que les odeurs ont encore été constatées par commissaire de justice le 2 mars 2023, puis le 30 juin 2023 par Mme [L] mais dans une proportion moindre que celle qu’elle avait constaté antérieurement aux travaux.
Aucun élément objectif, ne permet d’établir que ces nuisances olfactives ont perduré après le constat de Mme [L] au 30 juin 2023.

En ce qui concerne les moisissures et l’humidité dont allèguent Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G], ceux-ci produisent des photographies de mobilier qui selon eux étaient moisis, qu’ils ont adressé à l’agence chargée de la gestion locative ; si les circonstances de temps et lieu de ces photographies ne sont pas déterminées, le gestionnaire location de l’agence AJP NOUVELLE AQUITAINE a toutefois répondu par courriel en date du 18 octobre 2023 que “cela pourrait être la conséquence des infiltrations que le logement a subis, problème à présent résolu”. Aucune pièce n’est produite néanmoins pour identifier la date de survenue de ce sinistre, son origine et ses conséquences.

Il est à noter que le 11 décembre 2023 Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G] ont signalé par courriel à l’agence AJP NOUVELLE AQUITAINE un nouveau sinistre, en précisant que le regard des eaux pluviales refoulait dans le jardin, que tout remontait en tirant la chasse d’eau, et que le matin ils avaient les pieds dans l’eau pour se doucher car toute l’eau ne s’écoulait pas, en joignant des photographies du regard et du refoulement. L’agence a répondu en précisant avoir alerté le syndic qui devait faire intervenir une entreprise. Là encore, rien n’établit que ce phénomène a perduré ou se soit reproduit et qu’il ait eu des conséquences sur l’habitabilité du logement.

Au vu de ce qui précède, il est établi que le logement n’était pas conforme aux normes de décence en raison des odeurs nauséabondes et du refoulement d’effluents. Aussi, le manquement du bailleur à l’obligation de louer un logement répondant aux caractéristiques d’un logement décent est par conséquent caractérisé.
Par contre, en ce qui concerne les autres nuisances alléguées, les pièces produites sont insuffisantes pour établir la réalité d’une humidité persistante et de moisissures consécutives.

- Sur l’indemnisation des préjudices

L’article 1231-1 du Code civil énonce par ailleurs que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ; l’article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ; enfin l’article 1231-4 prévoit que dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.

Le manquement du bailleur à l’obligation de louer un logement répondant aux caractéristiques d’un logement décent est de nature à justifier l’indemnisation du préjudice subi par le locataire en raison de ce manquement, quand bien même l’origine des désordres proviendrait de parties communes dont le bailleur n’a pas la responsabilité, à charge pour lui d’exercer son recours contre le tiers responsable.
Au demeurant lorsque les dommages ont pour origine des parties communes de la copropriété, en qualité de copropriétaire, il ne peut alléguer une cause étrangère exonératoire.

Par conséquent le manquement du bailleur à l’obligation de louer un logement répondant aux caractéristiques d’un logement décent est de nature à justifier l’indemnisation du préjudice subi par le locataire en raison de ce manquement.

Conformément au droit commun de la responsabilité, la réparation du préjudice allégué ne peut être accordée qu’en présence d’un lien de causalité avec le manquement invoqué.
Conformément au droit commun de la responsabilité, la réparation du préjudice ne peut être accordée qu’en présence d’un lien de causalité avec le manquement invoqué.
La réparation du préjudice est soumise au principe de la réparation intégrale. Il s’agit à ce titre de rétablir, aussi exactement que possible, l'équilibre détruit par le fait dommageable, les dommages et intérêts alloués devant réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte ni perte ni profit.
Il incombe de plus à celui qui demande réparation d’un dommage de prouver les faits nécessaires au soutien de ses prétentions, et de fournir les justificatifs propres à établir le préjudice subi et à chiffrer l’indemnisation.

En l’espèce les nuisances retenues ont perduré de décembre 2021 jusqu’au 9 février 2023 s’agissant des effluents, tandis que les nuisances olfactives ont ensuite perduré mais dans une proportion moindre jusqu’à fin juin 2023.

Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G] justifient de la réalité des dommages consécutifs, que traduisent les multiples écrits adressés au mandataire de Mme [R] [O] ou à celle-ci, et au travers desquels apparaît leur désarroi et l’incidence morale des troubles subis, un certificat médical en date du 23 mars 2023 du docteur [F] attestant en outre de l’état d’anxiété et du stress de M. [G], qui s’il peut avoir une origine autre, n’a pu qu’être aggravé par les nuisances subis dans le logement. En outre Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G] ont dû quitter leur logement durant un mois en février/mars 2022 en raison de l’importance des nuisances alors subies et pour permettre l’exécution des travaux.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu d’allouer à Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G] les indemnisations suivantes :

- restitution de l’équivalent d’un mois de loyer, hors charges qui doivent rester à la charge des locataires : 490 euros
- préjudice de jouissance sur la base de 200 euros de décembre 2021 au 9 février 2023 (arrondi à 65 euros du 1er au 9 février 2023), soit 2.865 euros, et de 100 euros par mois du 10 février au 30 juin 2023 (arrondi à 70 euros pour la période du 10 au 28 février 2022), soit 570 euros : 3.435 euros
- préjudice moral : 800 euros chacun.

Mme [R] [O], tenue à titre personnel en sa qualité de bailleur et qui ne peut s’exonérer de celle-ci en demandant que seul le syndicat des copropriétaires soit condamné à l’égard des locataires, sera condamnée au paiement de ces sommes.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et la garantie de son assureur

L'article 14 dernier alinéa de la même loi énonce que " le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires . "

La responsabilité du syndicat fondée sur l'article précité est une responsabilité objective dont il ne peut s'exonérer en invoquant le fait qu'il n'a commis aucune faute.

L'article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que " sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes notamment :
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ; "

Selon le règlement de copropriété de la [Adresse 10], sont des parties communes notamment les canalisations d’eau usées et pluviales, le gros-oeuvre et les planchers, tandis que sont des parties privatives les canalisations sises à l’intérieur du local privatif et affectées à son usage exclusif, et les installations sanitaires tels les water-closets.

Il ressort des débats que dans son rapport technique la Société Assainissement Girondin a identifié que la colonne commune était cassée et que les matières fécales et urine s’accumulaient au pied de la cloison derrière le wc du logement loué à Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G].
A la suite de la réparation effectuée le 8 mars 2022 par la Société CONCEPT SFR, le refoulement d’effluent a ressurgi dans le wc du logement de même que les nuisances olfactives ont réapparu.
Dans le cadre des investigations menées par le cabinet AX’EAU il est apparu que la culotte de raccordement de la colonne de descente a été réduit dans la gaine technique de l’appartement de Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G].
Ainsi que l’observe Mme [R] [O], les investigations antérieures n’avaient nullement révélé un désordre affectant une partie privative, de sorte que l’origine des désordres, ainsi que l’a relevé l’expert [H] qui assistait le propriétaire, est une malfaçon dans les travaux opérés lors de l’intervention de mars 2022.

Il en résulte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée à l’égard de Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G] qui demandent sa condamnation in solidum avec Mme [R] [O].

Dès lors, le syndicat des copropriétaires et la SA GENERALI IARD, son assureur qui ne dénie pas sa garantie, seront condamnés in solidum avec Mme [R] [O] au paiement des sommes ci-dessus allouées à Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G].

Sur la demande en restitution d’une somme déduite du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux doit lui être restitué déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :
- d’user paisiblement des lieux loués,
- de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve une cause étrangère exonératoire,
- de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par Décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce après restitution des clés et établissement de l’état des lieux de sortie, une somme de 49,50 euros a été imputée sur le dépôt de garantie au titre de frais de peinture de la trappe de visite de la salle de bains.

Cependant il ressort des débats que la dégradation de la peinture de cette trappe résulte des diverses interventions qui ont été faites par les professionnels à l’occasion de constat ou travaux et qu’elle n’est pas imputable aux locataires.

Dès lors ils sont fondés à obtenir restitution de la somme de 49,50 euros que seule la bailleresse sera condamnée à leur verser, la responsabilité de cette déduction n’incombant ni syndicat des copropriétaires, ni à son assureur.

Sur la demande en garantie de Mme [R] [O] par la SAS AJP NOUVELLE AQUITAINE

Le mandataire, dans le cadre de la convention de gestion d’un immeuble à usage locatif, est tenu d’accomplir son mandat tant qu’il en est chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ou des fautes commises dans son exécution. Il est tenu d’une obligation de moyens et sa responsabilité est engagée en cas de faute ainsi que le prévoit l’article 1992 du code civil.

En l’espèce, Mme [R] [O] reproche à la SAS AJP NOUVELLE AQUITAINE, prise en sa qualité de mandataire de gestion locative, des fautes de gestion.

Néanmoins, il ressort des débats que l’origine des désordres provenait des parties communes, que le syndicat des copropriétaires a été informé des désordres et a pris en charge la conduite des opérations de réparation, de telle sorte que le mandataire en charge de la gestion locative ne pouvait lui-même engager des travaux, ni en prendre d’initiative.

Le litige trouve sa source dans la circonstance que la détermination de l’origine du sinistre et des causes de sa réitération a été longue et aussi du fait que la bailleresse n’a pas accepté de procéder à une remise d’un loyer et la réduction des loyers que l’agence lui a suggérés.

Dès lors le manquement de la SAS AJP NOUVELLE AQUITAINE à ses obligations n’est pas caractérisé et sa responsabilité ne sera pas retenue.

Sur la responsabilité de la Société CONCEPT SFR

En application des articles 1103 et 1104 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette seconde disposition étant d'ordre public.

Selon l’article 1217 du code civil la partie envers laquelle un engagement n’a pas été exécuté peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

L’article 1231-1 du Code civil énonce que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ; l’article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ; enfin l’article 1231-4 prévoit que dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.

En outre il est constant que le professionnel auquel la réalisation de travaux est confiée est tenu de les exécuter conformément à la commande et dans le respect des règles de l’art.

Il ressort de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires a confié à la Société CONCEPT SFR la réparation des désordres qui affectaient la colonne commune mais qu’à la suite de ces travaux les désordres ont persisté et il a été mis en évidence que la culotte de raccordement de la colonne de descente a été réduit dans la gaine technique de l’appartement de Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G]. Or la Société CONCEPT SFR est intervenue sur le raccordement et procédé à la dépose et pose du WC de Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G], de sorte qu’il s’en déduit que la réitération des désordres concernant le rejet des effluents trouve son origine dans les travaux de la Société CONCEPT SFR.

Sa responsabilité est donc engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires pour la période allant de la mi-mars 2022 où les désordre sont réapparus jusqu’au 9 février 2023 où le rejet d’effluent a été traité, rien ne permettant d’imputer aux travaux de la Société CONCEPT SFR la persistante des odeurs nauséabondes après cette date.

Dès lors elle sera tenue de relever indemne le syndicat des copropriétaires et son assureur des condamnations prononcées au titre du préjudice de jouissance à hauteur de la somme de 2.165 euros au titre du préjudice de jouissance subi de la mi-mars 2022 au 9 février 2023, et à hauteur de 2/3 de l’indemnité allouée au titre du préjudice moral à chacun des défendeurs.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les dépens de l’instance principale seront supportés in solidum par Mme [R] [O], le syndicat des copropriétaires et son assureur, condamnés in solidum à verser à Mme [M] [U] épouse [G] et M. [P] [G] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Mme [R] [O], qui échoue à démontrer la responsabilité de son mandataire, supportera les dépens inhérents à cette instance en garantie et sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, dont la responsabilité est engagée, sera condamné à verser à Mme [R] [O] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et son assureur condamné à le relever indemne de cette condamnation.

La Société CONCEPT SFR conservera la charge des dépens du surplus des instances en garantie et sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile, l’équité conduisant à laisser à la charge de la SA GENERALI IARD les frais irrépétibles qu’elle a supportés.

La Société CONCEPT SFR sera condamnée en outre à garantir le syndicat des copropriétaires et son assureur des condamnations prononcées à leur encontre du chef des dépens et frais irrépétibles à concurrence des 2/3.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS