TJ 13055, 13 mars 2026, RG 25/03318

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 13 Mars 2026
Président : Madame PONCET, Vice-présidente
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 30 Janvier 2026

N° RG 25/03318 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6WS5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SUD IMMO II
dont le siège social est sis [Adresse 1]
Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Grégoire MANSUY de la SELARL SELARL CABINET MANSUY, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

SOCIETE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Bruno ZACARIAS de la SELARL SELARL ZACARIAS BRUNO, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

Et encore en la cause :

N° RG 25/03859 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6ZFO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SUD IMMO II
Grosse délivrée le 13/03/26
À
- Me Grégoire MANSUY
- Me Bruno ZACARIAS
dont le siège social est sis [Adresse 1]
Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Grégoire MANSUY de la SELARL SELARL CABINET MANSUY, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

SOCIETE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Bruno ZACARIAS de la SELARL SELARL ZACARIAS BRUNO, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

Et encore en la cause :

N° RG 25/04934 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7CXQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SUD IMMO II
Grosse délivrée le 13/03/26
À
- Me Grégoire MANSUY
- Me [P] [M]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Grégoire MANSUY de la SELARL SELARL CABINET MANSUY, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSES

SOCIETE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Prise en la personne de son représentant légal

SARL GROUPE FAMILIAL BELTRAME
dont le siège social est sis [Adresse 3]
Prise en la personne de son représentant légal

SARL SODICARS
dont le siège social est sis [Adresse 4]
Prise en la personne de son représentant légal

GIE OPPORTUNITIES
dont le siège social est sis [Adresse 5]
Prise en la personne de son représentant légal

toutes représentées par Maître Bruno ZACARIAS de la SELARL SELARL ZACARIAS BRUNO, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2017, la SCI SUDIMMO II a donné à bail à la SAS NOUVEAUX AUTOCARS DE PROVENCE des locaux commerciaux situés [Adresse 6] comprenant 900 m2 d’ateliers, 800 m2 de locaux sociaux (douches, vestiaires, toilettes), 55 m2 de bureaux et 10.000 m2 de terrain à usage de parking autocars, station carburant et lavage.

Par jugement en date du 31 janvier 2024, le tribunal de commerce a notamment ordonné la cession de la SAS NOUVEAUX AUTOCARS DE PROVENCE à la SARL GROUPE FAMILIAL BELTRAME et la SARL SODICARS pour le prix de 180.000 euros et autorisé la SARL GROUPE FAMILIAL BELTRAME et la SARL SODICARS à se substituer avec solidarité dans les engagements pris, par une société contrôlée à 100% par eux et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) de Marseille, et notamment un groupe d’intérêt économique GIE SODICARS-GROUPE BELTRAME en cours de constitution.

La société GIE OPPORTUNITIES a été immatriculée au RCS de [Localité 1] le 6 mai 2024.

La SASU STE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE a été immatriculée au RCS de [Localité 2] le 7 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, la SCI SUDIMMO II a fait assigner la SELARL ANASTA, la SAS LES MANDATAIRES, la SARL GROUPE FAMILIAL BELTRAME et la SARL SODICARS devant le Tribunal Judiciaire de Marseille aux fins de condamnation au paiement des loyers dus depuis le jugement de cession du 31 janvier 2024.

Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2024, Maître [O] [W] en sa qualité d’administrateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la SAS NOUVEAUX AUTOCARS DE PROVENCE a cédé à la société GIE OPPORTUNITIES le fonds de commerce et plus particulièrement l’activité principale de la SAS NOUVEAUX AUTOCARS DE PROVENCE, en liquidation judiciaire et conformément au jugement autorisant la cession.

Par jugement en date du 4 septembre 2024, le Tribunal de Commerce a notamment constaté la bonne signature des actes de cession de la SAS NOUVEAUX AUTOCARS DE PROVENCE.

Par assignation du 22 juillet 2025, la SCI SUDIMMO II a fait attraire la SASU STE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir prononcer constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la SASU STE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE, condamner la SASU STE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE à lui payer la somme provisionnelle de 80488,99 euros au titre des loyers impayés, la somme provisionnelle correspondant à l’intégralité des loyers du 3ème trimestre 2025 outre les pénalités de retard dues, la somme provisionnelle de 47447,89 euros au titre de la saisie conservatoire réalisée le 16 avril 2025, la somme provisionnelle de 6691,13 euros au titre des loyers du 1er trimestre 2025, la somme de 15000 euros au titre de la résistance abusive, outre la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Initialement fixé à l’audience du 3 octobre 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 19 décembre 2025, puis à celle du 30 janvier 2026 pour jonction.

Cette procédure a été enregistrée sous le RG n°25/3318.

Par assignation du 3 septembre 2025, la SCI SUDIMMO II a fait attraire la SASU STE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir prononcer constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la SASU STE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE sous astreinte de 1500 euros par jour de retard à compter de la notification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la libération complète des lieux, condamner la SASU STE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE à lui payer la somme provisionnelle de 254226,21 euros au titre des loyers impayés, la somme provisionnelle de 3438,05 euros au titre de la saisie conservatoire, la somme de 15000 euros au titre de la résistance abusive, outre la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Initialement fixé à l’audience du 24 octobre 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 19 décembre 2025, puis à celle du 30 janvier 2026 pour jonction.

Cette procédure a été enregistrée sous le RG n°25/3859.

Par assignations en date des 7 et 20 novembre 2025, la SCI SUDIMMO II a fait attraire la SARL GROUPE FAMILIAL BELTRAME, la SARL SODICARS et la société GIE OPPORTUNITIES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir ordonner la jonction avec les deux procédures précitées, donner acte aux parties de la résolution du bail, ordonner l’expulsion de la SASU STE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE, condamner solidairement la SARL GROUPE FAMILIAL BELTRAME, la SARL SODICARS et la société GIE OPPORTUNITIES à lui payer la somme provisionnelle de 60374,16 euros au titre du dépôt de garantie, de 136749,19 euros au titre des loyers pour les 1er et 2ème trimestres 2025, de 19712,33 euros au titre de la clause pénale représentant 10% des sommes dues à la date de la résolution du bail, une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2025, fixée sur la base du loyer trimestriel augmenté de 10%de clause péanle, soit d’un montant de 91398,84 euros par trimestre et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 1er juin 2025, pour ce qui concerne le dépôt de garantie et les loyers des 1er et 2ème trimestres 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus. Elle sollicite enfin la condamnation solidaire de la SARL GROUPE FAMILIAL BELTRAME, la SARL SODICARS et la SARL SODICARS à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Initialement fixé à la date du 19 décembre 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 30 janvier 2026 pour jonction.

Cette procédure a été enregistrée sous le RG n°25/4934.

A l'audience du 30 janvier 2026, la SCI SUDIMMO II, par l'intermédiaire de son conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu'exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de :
- ordonner la jonction des procédures RG 24/3318, RG 25/3859 et RG 25/4934 ;
- constater l’accord des parties sur la résiliation du bail commercial du 28 juin 2017 au 11 juin 2025 ;
- ordonner l’expulsion de la société GIE OPPORTUNITIES et de tout occupant de son chef, notamment les sociétés la SASU STE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE, la SARL GROUPE FAMILIAL BELTRAME et la SARL SODICARS , avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner solidairement la SASU STE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE, la SARL GROUPE FAMILIAL BELTRAME, la SARL SODICARS et la société GIE OPPORTUNITIES à libérer les lieux, y compris, sans que la liste soit objective, l’enlèvement de tous meubles, pièces détachées, déchets, bidons, cuves, véhicules et autres, sous astreinte de 800 euros par jour de retard, 8 jours après la signification de la décision à intervenir ;
- désigner un expert avec pour mission de décrire et chiffrer les travaux de remise en état, de dépollution dans le cas où cette pollution serait due au preneur, les préjudices subis par le bailleur;
- condamner solidairement la SASU STE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE, la SARL GROUPE FAMILIAL BELTRAME, la SARL SODICARS et la société GIE OPPORTUNITIES à lui payer la somme provisionnelle de 60374,16 euros au titre du dépôt de garantie, de 136749,19 euros au titre des loyers pour les 1er et 2ème trimestres 2025, de 24879,63 euros au titre de la clause pénale représentant 10% des sommes dues à la date de la résolution du bail, une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2025, fixée sur la base du loyer trimestriel augmenté de 10% de clause pénale, soit d’un montant de 91398,84 euros par trimestre et jusqu’à complète libération des lieux, sommes avec intérêts à compter de la mise en demeure du 1er juin 2025, pour ce qui concerne le dépôt de garantie et les loyers des 1er et 2ème trimestres 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus;
- condamner solidairement la SASU STE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE, la SARL GROUPE FAMILIAL BELTRAME, la SARL SODICARS et la société GIE OPPORTUNITIES à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le juge retiendrait l’existence d’une contestation sérieuse,
- renvoyer la cause et les parties à bref délai devant le juge du fond.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que, si le contrat de bail est bien résilié, les défendeurs n’ont toujours pas libéré les lieux, n’ayant pas remis les clés au bailleur et n’ayant pas retiré la totalité du mobilier et réalisé d’état des lieux de sortie. Elle considère que le jugement ayant prononcé la cession a clairement prévu la solidarité des repreneurs entre eux (la SARL GROUPE FAMILIAL BELTRAME, la SARL SODICARS et la société GIE OPPORTUNITIES) non seulement au titre de l’acte de cession mais également de tous les contrats dont le contrat de bail. Elle souligne qu’à défaut pour les défendeurs de faire la preuve de ce que les dégradations constatées ne sont pas de leur fait, ils doivent restituer le bien loué dans l’état dans lequel le premier locataire l’a reçu. Elle estime qu’il existe un litige en germe entre les parties quant à la nature et la charge des travaux de remise en état des lieux loués, y compris en ce qui concerne d’éventuels travaux de dépollution. Elle indique que le jugement de cession du 31 janvier 2024 prévoit la substitution de la SARL GROUPE FAMILIAL BELTRAME et la SARL SODICARS à la SAS NOUVEAUX AUTOCARS DE PROVENCE avec solidarité dans les engagements pris, de sorte qu’elles sont tenues du montant du dépôt de garantie contractuel, celui versé par la SAS NOUVEAUX AUTOCARS DE PROVENCE ayant fait l’objet d’une compensation avec les créances déclarées dans le cadre de la liquidation de ladite société.

En défense, la SASU STE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE, la SARL GROUPE FAMILIAL BELTRAME, la SARL SODICARS et la société GIE OPPORTUNITIES, représentés par leur conseil, faisant valoir leurs moyens tels qu’exposés dans leurs conclusions, demandent au juge de :
- rejeter la demande de condamnation solidaire à leur encontre ;
- constater la résiliation du bail au 10 juin 2025 ;
- dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’expulsion sous astreinte, d’expertise, de condamnation solidaire au paiement de provisions, de somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens;
- rejeter la demande de la SCI SUDIMMO II, à titre infiniment subsidiaire, sur le fondement de l’article 837 alinéa 1 du code de procédure civile, dès lors qu’il n’existe aucune urgence et ce d’autant qu’une instance au fond est déjà initiée ;
- renvoyer la SCI SUDIMMO II à mieux se pourvoir au fond ;

En tout état de cause,
- condamner la SCI SUDIMMO II à verser à la SASU STE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE et le cas échéant à toutes les sociétés mises en cause par la bailleur, la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI SUDIMMO II aux dépens.

A l’appui de leurs demandes, elles font valoir que la demande de solidarité formulée par la SCI SUDIMMO II se heurte à des contestations sérieuses car relevant de la seule compétence du juge du fond. Elles considèrent que la solidarité ne joue que tant que les actes de cession n’ont pas été réalisés et uniquement pour les obligations expressément mentionnées dans le jugement de cession, faute de quoi la présomption de solidarité ne joue pas. Elles soulignent que les dispositions de contrat de bail imposant au cédant une solidarité avec le cessionnaire sont réputées non écrites, n’étant pas prévues par le jugement de cession. Elles relèvent que la SCI SUDIMMO II n’est pas intervenue dans la procédure de cession, n’ayant pas estimé utile de signaler des dégradations ou toute pollution. Elles estiment que la SCI SUDIMMO II n’ignorait pas que les lieux avaient été libérés en juin 2025. Elles relèvent que la SCI SUDIMMO II ne démontre pas lui avoir remis des clefs. Elles expliquent qu’elles n’étaient tenues d’évacuer que les biens figurant dans l’offre de reprise et non du reste ni des dégradations ou des pollutions antérieures à la cession. Elles indiquent ne pas être redevables du dépôt de garantie versé par la SAS NOUVEAUX AUTOCARS DE PROVENCE, lequel a été conservé par le mandataire liquidateur pour compenser une créance de loyers due à la SCI SUDIMMO II. Elles estiment que les demandes provisionnelles au titre des loyers et charges pour les 1er et 2ème trimestre 2025 se heurtent à des contestations sérieuses en raison d’une procédure judiciaire engagée devant le juge commissaire en restitution de l’indu. Elles rappellent que la libération des lieux est intervenue de sorte que la demande d’indemnité d’occupation est infondée.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la jonction

Aux termes de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne administration de la justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l'espèce, les trois instances engagées par la SCI SUDIMMO II présentent un tel lien qu’il est dans l’intérêt d'une bonne administration de la justice que ces trois instances RG 25/3318, RG 25/3859 et RG 25/4934 soient jointes sous le RG 25/3318.

En effet, la question de la solidarité des parties assignées et en particulier entre la SASU STE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE et les trois autres parties assignées dans le cadre de l’instance enregistrée sous le RG 25/4934 devra être examinée dans le cadre de la présente décision sans pour autant remettre en cause le bien-fondé de la jonction.

Sur le constat de la résiliation du bail

Les parties s’accordent pour que la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI SUDIMMO II et la SASU STE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE le 28 février 2017 soit fixée au 15 juin 2025.

Sur la solidarité

L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article L642-9 du code de commerce, tant que le prix de cession n'est pas intégralement payé, le cessionnaire ne peut, à l'exception des stocks, aliéner ou donner en location-gérance les biens corporels ou incorporels qu'il a acquis. Toutefois, leur aliénation totale ou partielle, leur affectation à titre de sûreté, leur location ou leur location-gérance peut être autorisée par le tribunal après rapport du liquidateur qui doit préalablement consulter le comité social et économique. Le tribunal doit tenir compte des garanties offertes par le cessionnaire. Toute substitution de cessionnaire doit être autorisée par le tribunal dans le jugement arrêtant le plan de cession, sans préjudice de la mise en oeuvre des dispositions de l'article L. 642-6. L'auteur de l'offre retenue par le tribunal reste garant solidairement de l'exécution des engagements qu'il a souscrits. Tout acte passé en violation des alinéas qui précèdent est annulé à la demande de tout intéressé ou du ministère public, présentée dans le délai de trois ans à compter de la conclusion de l'acte. Lorsque l'acte est soumis à publicité, le délai court à compter de celle-ci.

En l’espèce, il apparaît que le jugement de cession en date du 31 janvier 2024 prévoit expressément l’autorisation pour la SARL GROUPE FAMILIAL BELTRAME et la SARL SODICARS à se substituer avec solidarité dans les engagements pris par une société contrôlée à 100% par eux et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Marseille et notamment un Groupe d’Intérêt Economique GIE SODICARS-GROUPE BELTRAME en cours de constitution.

La société GIE OPPORTUNITIES a été immatriculée au RCS de [Localité 1] le 6 mai 2024.

Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2024, le mandataire liquidateur a cédé le fonds de commerce de la SAS NOUVEAUX AUTOCARS DE PROVENCE à la société GIE OPPORTUNITIES.

Le jugement du 4 septembre 2024 qui constate la bonne signature des actes de cession de la SAS NOUVEAUX AUTOCARS DE PROVENCE identifie comme repreneurs la SARL GROUPE FAMILIAL BELTRAME et la SARL SODICARS et non la société GIE OPPORTUNITIES.

Ainsi, la SARL GROUPE FAMILIAL BELTRAME et la SARL SODICARS restent solidairement tenus des engagements pris par eux dans le cadre de la décision du 31 janvier 2024, dont la cession du fonds de commerce et du droit au bail à l’égard de la société GIE OPPORTUNITIES.

Sur la demande de quitter les lieux sous astreinte

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI SUDIMMO II verse aux débats un état de lieux qui est daté du 27 février 2016 sur sa première page et du 27 février 2017 sur sa dernière page, établi entre la SCI SUDIMMO II et la SAS NOUVEAUX AUTOCARS DE PROVENCE.

Le contrat de bail ayant été signé le 28 février 2017, il sera considéré que la date à retenir est celle du 27 février 2017.

L’état des lieux mentionne l’existence d’une station de lavage et d’une station de carburant sur le site dès la conclusion du bail du 28 février 2017 donc préexistantes.

Il ne peut donc être ordonné aux défendeurs de retirer des équipements qui étaient déjà existants lors de la conclusion du bail du 28 février 2017.

Si la SCI SUDIMMO II verse aux débats un procès verbal de constat en date du 5 décembre 2025 faisant état de dégradations du bâtiment, d’un désordre massif et de nombreux bidons/cuves de grande capacité, contenant ou ayant contenu des produits de type huile, solvants ou substances mécaniques abandonnés sur le site, force est de constater qu’il s’est passé plusieurs mois entre la date de résiliation du bail et la date de ce constat.

Pour autant, la SCI SUDIMMO II ne peut par ailleurs raisonnablement prétendre qu’il ignorait que les défendeurs avaient quitté les lieux puisqu’est versé aux débats par ces derniers un mail par lequel ils ont informé la SCI SUDIMMO II de ce qu’ils quittaient les lieux au 11 juillet 2025, date à partir de laquelle la SCI SUDIMMO II aurait donc pu solliciter un état des lieux de sortie contradictoire voire faire établir un procès verbal de constat sans attendre plusieurs mois pour finalement le faire.

Par ailleurs, l’acte de cession du fonds de commerce en date du 16 juillet 2024 fait référence à un inventaire en valeur d’exploitation pour décrire les biens corporels, matériels, outillages et tout bien mobilier servant à l’exploitation du fonds de commerce cédé.

Cet inventaire versé aux débats par la SCI SUDIMMO II comprend essentiellement du matériel roulant (véhicules particuliers, utilitaires, autocars, bus) et du mobilier de bureau.

S’il est exact que l’acte de cession de fonds de commerce précise que les biens corporels, matériels, outillages et tout bien mobilier servant à l’exploitation du fonds de commerce cédé sont notamment ceux figurant dans l’inventaire précisé, rien ne permet non plus d’établir que l’ensemble des biens mobiliers figurant sur le site à la date du constat du 5 décembre 2025 était compris dans la cession.

En réalité, aucune des parties n’a fait en sorte qu’un inventaire précis soit établi, ni à l’entrée dans les lieux de la société OPPORTUNITIES ni à sa sortie.

Ainsi, il apparaît qu’il ne peut être considéré avec l’évidence requise en référé que les défendeurs n’ont pas totalement quitté les lieux, de sorte qu’il ne peut leur être fait la demande de le faire sous astreinte.

Sur les demandes de provision dues au titre des loyers impayés

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La contestation est sérieuse lorsque l'un des moyens de défense opposé au demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d'intervenir au fond.

L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient at demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, qui n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, les défendeurs ne contestent pas le principe ni le montant de la créance réclamée par la SCI SUDIMMO II au titre de loyers et charges impayés (136749,19 euros correspondant au solde du 1er trimestre pour 53659,33 euros et au 2ème trimestre 2025 pour 83089,86 euros). Ils expliquent ne pas avoir payé ces sommes en raison d’une part de la perte du seul marché important repris avec la Métropole et d’autre part d’un contentieux existant avec le mandataire liquidateur, lequel a perçu des montants correspondant à des prestations de transport réalisées postérieurement à la cession judiciaire.

Ils justifient en effet avoir effectué une requête auprès du juge commissaire et avoir été convoqué à une audience du 27 novembre 2025.

Pour autant, la créance n’apparaît pas sérieusement contestable.

Les raisons évoquées par les défendeurs auraient pu permettre de fonder une demande de délai de paiement, laquelle n’a pas été formulée par la SCI SUDIMMO II.

Elles ne peuvent l’exonérer de son obligation de payer les loyers, charges et taxes impayées, la SASU STE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE ayant par ailleurs poursuivi son activité jusqu’à son départ des lieux.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement la SASU STE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE, la SARL GROUPE FAMILIAL BELTRAME, la SARL SODICARS et la société GIE OPPORTUNITIES à payer à la SCI SUDIMMO II la somme de 136.749,19 euros au titre des loyers dus pour les deux premiers trimestres 2025.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation due solidairement par la SASU STE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE, la SARL GROUPE FAMILIAL BELTRAME, la SARL SODICARS et la société GIE OPPORTUNITIES depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande relative au dépôt de garantie

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La contestation est sérieuse lorsque l'un des moyens de défense opposé au demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d'intervenir au fond.

L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient at demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, qui n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le dépôt de garantie qui avait été effectué par la société NOUVEAUX AUTOCARS DE PROVENCE a permis une compensation avec une créance déclarée de la SCI SUDIMMO II dans le cadre de la procédure collective, compensation autorisée par le juge commissaire par décision du 30 mai 2025.

Or, la SCI SUDIMMO II n’a pas réclamé à la SARL GROUPE FAMILIAL BELTRAME et la SARL SODICARS, repreneurs, un nouveau dépôt de garantie. Par ailleurs, le bail est résilié depuis le 15 juin 2025.

Par conséquent, la demande relative au dépôt de garantie se heurte à une contestation sérieuse qui justifie qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur la demande relative aux indemnités de retard

L'article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La clause contractuelle prévoyant une indemnisation forfaitaire du bailleur en cas de manquement contractuel est une clause pénale. Une clause pénale peut être modulée par le juge du fond, à la hausse comme à la baisse, et ne peut donc constituer une obligation non sérieusement contestable justifiant l'allocation d'une provision en référé.

Il en est ainsi de l'indemnité contractuelle demandée.

En conséquence, la demande de provision présentée à ce titre sera rejetée.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, la SCI SUDIMMO II sollicite la désignation d’un expert judiciaire afin de chiffrer le cout de la remise en état des lieux loués et déterminer si le site est pollué, si cette éventuelle pollution est en lien avec les activités de la société GIE OPPORTUNITIES et chiffrer le coût des éventuels travaux de dépollution.

Les défendeurs s’y opposent, considérant que les dégradations et l’éventuelle pollution du site sont intervenues avant la cession, de sorte qu’ils ne peuvent en être tenus responsables.

La SCI SUDIMMO II verse aux débats un état de lieux qui est daté du 27 février 2016 sur sa première page et du 27 février 2017 sur sa dernière page, établi entre la SCI SUDIMMO II et la SAS NOUVEAUX AUTOCARS DE PROVENCE.

Le contrat de bail ayant été signé le 28 février 2017, il sera considéré que la date à retenir est celle du 27 février 2017.

L’état des lieux mentionne l’existence d’une station de lavage et d’une station de carburant sur le site dès la conclusion du bail du 28 février 2017 donc préexistantes.

Si la SCI SUDIMMO II verse aux débats un procès verbal de constat en date du 5 décembre 2025 faisant état de dégradations du bâtiment, d’un désordre massif et de nombreux bidons/cuves de grande capacité, contenant ou ayant contenu des produits de type huile, solvants ou substances mécaniques abandonnés sur le site, force est de constater qu’il s’est passé plusieurs mois entre la date de résiliation du bail et la date de ce constat. Rien ne permet d’établir que les dégradations constatées ont été réalisées par les défendeurs.

Par ailleurs, l’acte de cession du fonds de commerce en date du 16 juillet 2024 fait référence à un inventaire en valeur d’exploitation pour décrire les biens corporels, matériels, outillages et tout bien mobilier servant à l’exploitation du fonds de commerce cédé.

Cet inventaire versé aux débats par la SCI SUDIMMO II comprend essentiellement du matériel roulant (véhicules particuliers, utilitaires, autocars, bus) et du mobilier de bureau.

Ainsi, les nombreux bidons/cuves de grande capacité, contenant ou ayant contenu des produits de type huile, solvants ou substances mécaniques abandonnés sur le site et susceptibles de justifier une pollution du site ne figurent pas sur ce document.

Là encore, rien ne permet donc de considérer que les éléments susceptibles d’avoir causé une pollution du site soient la propriété des défendeurs.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI SUDIMMO II de sa demande d’expertise.

Sur la demande de fixation au fond

Aux termes de l’article 837 du code de procédure civile, à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine de la juridiction. Lorsque la représentation par avocat est obligatoire devant la juridiction à laquelle l'affaire est renvoyée, il est ensuite procédé comme il est dit à l'article 842 et aux trois derniers alinéas de l'article 844. Lorsque le président de la juridiction a ordonné la réassignation du défendeur non comparant, ce dernier est convoqué par acte d'huissier de justice à l'initiative du demandeur.

En l’espèce, la SCI SUDIMMO II ne justifie d’aucune urgence telle qu’il soit justifié qu’il soit fait droit à sa demande.

Sur les demandes accessoires

La SASU STE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE, la SARL GROUPE FAMILIAL BELTRAME, la SARL SODICARS et la société GIE OPPORTUNITIES qui succombent seront condamnées à payer à la SCI SUDIMMO II la somme de 1000 € soit 250 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La SASU STE NOUVELLE DES AUTOCARS DE PROVENCE, la SARL GROUPE FAMILIAL BELTRAME, la SARL SODICARS et la société GIE OPPORTUNITIES qui succombent seront condamnées à payer chacune un quart des dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,