TJ 78646, 13 mars 2026, RG 25/01403

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
13 MARS 2026

N° RG 25/01403 - N° Portalis DB22-W-B7J-SZU5
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic, L2CA, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Société de Versailles sous le numéro
530 035 070 dont le siège est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Julien GUILLOT de la SELARL GUILLOT AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Lalia MIR, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [B] [C]
demeurant [Adresse 4],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [I] [R]
demeurant [Adresse 5],
[Localité 1],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 05 Mars 2025 reçu au greffe le 17 Mars 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 18 Décembre 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Février 2026 prorogé au 13 Mars 2026 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [C] et Mme [I] [D] sont propriétaires des lots n°4 et 13 au sein de la [Adresse 6] sise [Adresse 1] à [Localité 2].

Par jugement en date du 24 septembre 2021, le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie a condamné M. [C] et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] [Adresse 9] les sommes de 3.442,34 euros au titre des charges impayées avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.626,76 euros, 54 euros au titre des frais de recouvrement,
200 euros à titre de dommages et intérêts, outre 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Faisant grief à M. [C] et Mme [D] de persister ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], leur a, par l’intermédiaire de son syndic puis de son conseil, adressé des mises en demeure d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 1] à [Localité 3]-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société L2CA, a, par actes de commissaire de justice en dates des 5 et 10 mars 2025, fait assigner M. [C] et Mme
[D] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles L.221-4 et suivants du code de l’organisation judiciaire, de l’article 44 du code de procédure civile, des articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du
17 mars 1967, des articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la loi n°65-557 du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des articles 1240, 1342-20 et 1343-2 du code civil, des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :
- le recevoir en son action ;
- l’en déclarer bien fondé ;

En conséquence :
- condamner solidairement M. [C] et Mme [D] à lui payer les sommes de :
• 10.896,86 euros à titre principal, majorée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 11 mars 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;
• 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner solidairement M. [C] et Mme [D] à lui payer la somme totale de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également
intérêts ;
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir ;
- condamner solidairement M. [C] et Mme [D] aux entiers dépens, et ce compris les frais engagés pour l’envoi de la lettre de mise en demeure par avocat.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [C] et Mme [D], régulièrement assignés par acte remis à tiers présent à domicile le 5 mars 2025 s’agissant de Mme [D] et par acte remis à l'étude du commissaire de justice le 10 mars 2025 s’agissant de
M. [C], n'ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 23 septembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 18 décembre 2025 et a été mise en délibéré au 20 février 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au
13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de M. [C] et Mme [R] pour les lots n°4 et 13,
- une mise en demeure en date du 19 mars 2021 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 3.626,76 euros, dont 54 euros de frais de relance,
- une mise en demeure en date du 11 mars 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs pour un montant de
9.444,12 euros,
- un relevé de compte sur la période courant du 1er octobre 2017 au
19 avril 2021 pour un solde débiteur de 4.166,34 euros,
- un relevé de compte sur la période courant du 1er octobre 2023 au
17 janvier 2025,
- des appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2017 au
31 mars 2025,
- les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021 et 2021/2022,
- les procès-verbaux des assemblées générales en dates des
25 septembre 2017, 28 janvier 2019, 25 mars 2019, 9 janvier 2020,
31 mars 2021, 23 mars 2022, 9 février 2023 et 25 avril 2024 ayant approuvé
les comptes des exercices précédents, voté les budgets prévisionnels
des exercices suivants et voté la réalisation de divers travaux.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 1.993,94 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 17 janvier 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus.

En effet le relevé de compte produit daté du 19 avril 2021 concerne la procédure ayant donné lieu au jugement du 24 septembre 2021. L’autre relevé de compte, daté du 17 janvier 2025, mentionne un “solde antérieur” à hauteur de 8.794,92 euros au 1er octobre 2023, sans plus de précision. Aucun élément ne permettant de vérifier ce que recouvre ce solde, ni si la condamnation du
24 septembre 2021 est bien déduite de celui-ci, il ne saurait être mis à la charge des défendeurs au titre des charges dues dans le cadre de la présente procédure.

Il ne saurait pas plus être mis à la charge des défendeurs au titre des charges les honoraires de mise en demeure portés à leur débit les 23 mai 2024 et
22 août 2024.

M. [C] et Mme [D] seront donc condamnés au paiement de la somme de 1.993,94 euros.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 11 mars 2024.

Il sera fait droit à cette demande pour la somme alors exigible de 324,60 euros, le surplus portant intérêts à compter de la date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de la date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 108 euros correspondant aux frais suivants :
- honoraires de mise en demeure à hauteur de 54 euros le 23 mai 2024,
- honoraires de mise en demeure à hauteur de 54 euros le 22 août 2024.

Il produit à l'appui de sa demande une mise en demeure du 19 mars 2021 concernant la procédure ayant donné lieu au jugement du 24 septembre 2021 et une mise en demeure du 11 mars 2024 adressée aux défendeurs par lettre recommandée avec accusé de réception avisée et non réclamée.

Il produit également le contrat de syndic prenant effet le 10 janvier 2023 et prenant fin le 9 janvier 2026, prévoyant des frais de 54 euros par mise en demeure.

M. [C] et Mme [D] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 54 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement, par les défendeurs, des charges à leur échéance depuis plus d'un an, en dépit d’une précédente condamnation, a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [C] et Mme [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’indique pas quel fondement justifierait la condamnation solidaire des défendeurs, étant rappelé que le simple fait d’être propriétaires indivis n’est pas de nature à fonder une condamnation solidaire.

Les demandes de condamnation solidaire des défendeurs seront donc rejetées.
Sur les autres demandes

M. [C] et Mme [D], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens ,lesquels ne comprendront pas les frais de mise en demeure qu’aucun texte ne rendait obligatoire avant l’engagement de la présente procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [C] et Mme [D] seront condamnés à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS